CAPÍTULO 1

LA NATURALEZA DE LOS BIENES INMUEBLES Y DE LOS MERCADOS

INMOBILIARIOS

Problemas de las pruebas

1. Un mercado en el que los inquilinos negocian el alquiler y otras condiciones con los
propietarios o sus gestores se denomina:
b. Mercado de usuarios

2. El mercado en el que se determinan las tasas de rendimiento exigidas a las oportunidades

de inversión disponibles se denomina mercado:
d. Mercado de capitales

3. La actuación de los gobiernos local, estatal y federal influye en el valor de los inmuebles
d. Todos los anteriores

4. Aproximadamente, ¿qué proporción de hogares estadounidenses son propietarios de su

vivienda?
b. Aproximadamente dos tercios

5. De las siguientes categorías de activos, ¿qué clase tiene el mayor valor de mercado
agregado?
d. Inmobiliario

6. Los sistemas de drenaje de aguas pluviales se describen mejor como:

b. Mejoras del terreno

7. ¿Cuál es la categoría de activos más importante, en términos de valor, en la cartera del

hogar estadounidense típico?
a. Inmobiliario

8. Los mercados inmobiliarios se diferencian de otras clases de activos por tener todas las
características siguientes excepto:
d. Producto homogéneo

9. ¿Cuál de las siguientes opciones no es importante para la ubicación de los locales

comerciales?
c. Acceso a las escuelas

Preguntas de estudio
1. El término inmobiliario puede utilizarse de tres formas fundamentales. Enumera estos
tres usos o definiciones alternativos.

Solución: Los bienes inmuebles se definen comúnmente como terrenos y cualquier

mejora realizada en ellos, incluidas las estructuras fijas y los componentes de
infraestructura. El término también se utiliza para describir el "conjunto de derechos"

1-
1
 asociados a la propiedad y el uso de las características físicas del espacio y la ubicación.
Por último, el sector inmobiliario puede describirse como las actividades empresariales
relacionadas con el desarrollo, la construcción, la adquisición, la explotación y la
enajenación de activos inmobiliarios.

2. Estados Unidos representa alrededor del 6% de la superficie terrestre del planeta, es decir,
unos 2.300 millones de acres. ¿A quién pertenece realmente este terreno? Cuál es la
distribución de esta tierra entre los diversos usos (por ejemplo, tierra urbanizada, federal,
tierra, tierra forestal).

Solución: El suelo urbanizado, formado por terrenos residenciales, industriales, comerciales

e institucionales, representa aproximadamente el 6% del suelo total de EE.UU. Los terrenos
federales y las zonas acuáticas ocupan alrededor del 23% del suelo; las tierras de cultivo y
las tierras CRP representan alrededor del 21%; y las tierras de pastoreo comprenden
alrededor del 6% del suelo.
Por último, el resto de la tierra se divide entre pastizales y bosques, representando cada uno
de ellos el 21% de toda la tierra estadounidense.

3. Describa el valor de los bienes inmuebles estadounidenses comparándolo con los valores de
otras clases de activos (por ejemplo, acciones, bonos).

Solución: En septiembre de 2005, los bienes inmuebles (incluidas las viviendas ocupadas
por sus propietarios, pero excluidos los bienes inmuebles en manos de empresas no
inmobiliarias) constituían la mayor clase de activos de Estados Unidos, con un valor
aproximado de 23,4 billones de dólares. Las acciones de empresas que cotizan en bolsa
equivalen a unos 17,2 billones de dólares del mercado estadounidense. El valor de la deuda
hipotecaria es de aproximadamente 11,1 billones de dólares. Esta cifra es superior al stock
existente de bonos corporativos y extranjeros y al valor en circulación de los títulos del
Tesoro estadounidense.

4. ¿Qué proporción de la riqueza de un hogar estadounidense típico está vinculada al sector

inmobiliario? ¿Cómo se compara esto con el papel que desempeñan los activos y las
inversiones en las carteras de los hogares estadounidenses?

Solución: Los bienes inmuebles son el activo más importante de la cartera de un hogar
estadounidense típico, y representaban aproximadamente el 30% de su riqueza en
septiembre de 2005. En comparación, el valor total de las acciones de empresas y
participaciones en fondos de inversión representa el 16% de los activos de los hogares. Las
reservas para pensiones, excluidas las acciones, representan el 17% de los activos de los
hogares. Los depósitos y los fondos del mercado monetario representan el 9% de los activos
de los hogares.

5. Los activos y mercados inmobiliarios son únicos en comparación con otros activos o
mercados. Analice las principales diferencias entre los mercados inmobiliarios y los
mercados de otros activos que se negocian en mercados públicos bien desarrollados.

Solución: Los bienes inmuebles no se parecen a otras clases de activos porque son
heterogéneos e inmóviles. Los activos inmobiliarios tienen características únicas y

1-
2
 distintivas, como la antigüedad, el diseño del edificio y su ubicación. Los bienes inmuebles
también son inmóviles, por lo que su ubicación es un atributo importante. Dado que los
activos inmobiliarios son heterogéneos e inmóviles, los mercados inmobiliarios están
localizados. Los usuarios potenciales de bienes inmuebles y los competidores inmobiliarios
suelen estar situados en la misma zona o región. Además, los mercados inmobiliarios están
muy segmentados debido a su naturaleza heterogénea. Por lo tanto, los usuarios potenciales
de un tipo específico de propiedad inmobiliaria no suelen tratar de sustituir una categoría de
propiedad por otra. Por último, la mayoría de las transacciones inmobiliarias se negocian en
privado y tienen unos costes de transacción relativamente elevados.

6. Explicar el papel del gobierno en el sector inmobiliario a nivel federal, estatal y local. ¿Qué
es lo que más influye en los mercados inmobiliarios?

Solución: Las administraciones locales son las que más influyen en los mercados
inmobiliarios. Afecta a la oferta y al coste de los bienes inmuebles a través de normas de
zonificación y uso del suelo, tasas sobre nuevos desarrollos urbanísticos y códigos de
construcción restrictivos. También influye en el precio de los alquileres a través de los
impuestos sobre la propiedad. Por último, la administración local influye en la oferta y la
calidad de los bienes inmuebles a través de la dotación de infraestructuras comunitarias y de
los códigos de construcción. El gobierno federal influye en el sector inmobiliario a través de
la política del impuesto sobre la renta, los programas de subvenciones a la vivienda, los
requisitos federales de información financiera, las leyes de vivienda justa y las leyes de
divulgación. Por lo general, la Administración estatal es la que menos influye en el sector
inmobiliario. El gobierno estatal afecta al sector inmobiliario a través de la concesión de
licencias a los profesionales inmobiliarios, el establecimiento de códigos de construcción a
nivel estatal, la creación de leyes de vivienda justa y de divulgación, y a través de numerosas
subvenciones relacionadas con la vivienda para hogares con ingresos bajos y moderados.
Además, el Estado puede proteger de la urbanización algunos terrenos sensibles desde el
punto de vista medioambiental.

7. Identificar y describir la interacción de los tres sectores económicos que afectan al valor
inmobiliario.

Solución: Los tres sectores económicos que influyen en el valor inmobiliario son los
mercados de usuarios, los mercados de capitales y la Administración. En los mercados de
usuarios inmobiliarios, los hogares y las empresas compiten por la ubicación física y el
espacio. Este concurso determina quién obtendrá el uso de una propiedad específica y cuánto
se pagará por el uso de dicha propiedad. Los mercados de capitales proporcionan los
recursos financieros necesarios para el desarrollo y la adquisición de activos inmobiliarios.
El sector inmobiliario compite por recursos con otras oportunidades de inversión en el
mercado de capitales en función de las tasas de rentabilidad exigidas por el inversor y de
consideraciones de riesgo. Los mercados de capitales se dividen en dos categorías:
participaciones de capital y participaciones de deuda. El Gobierno influye en la interacción
entre los mercados de usuarios y los mercados de capitales a través de la política fiscal, la
normativa, la provisión de servicios e infraestructuras, las subvenciones y otros medios.

8. La construcción inmobiliaria es un proceso volátil determinado por la interacción del usuario

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y los mercados de capitales. ¿Qué señales utilizan los productores inmobiliarios para
gestionar este proceso? ¿Qué otros factores afectan a la volatilidad de la producción
inmobiliaria?

Solución: Cuando los precios del mercado inmobiliario superan el coste de producción, esto
indica a los productores que construyan o añadan oferta adicional. A medida que aumenta la
oferta de inmuebles, disminuyen los alquileres en el mercado de usuarios, lo que reduce el
valor de las propiedades y da señales al mercado inmobiliario para que frene la producción
de inmuebles. Además, las perturbaciones en los mercados de capitales y la volatilidad de los
costes de construcción se suman a la volatilidad de la producción inmobiliaria. Por ejemplo,
unos tipos de interés más altos afectan negativamente al valor de la propiedad, en igualdad
de condiciones, reduciendo así el atractivo de las nuevas construcciones. Además, la escasez
de materiales de construcción esenciales y los conflictos laborales organizados pueden
contribuir a la volatilidad de la producción inmobiliaria.

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 CAPÍTULO 2
VALOR Y DECISIONES INMOBILIARIAS

Problemas de las pruebas

1. ¿Cuál de estos es el mejor ejemplo de una decisión de inversión, basada en los
criterios identificados en el capítulo?
c. Decidir si comprar o no un televisor de alta definición o quedarse con uno
convencional de 500 dólares menos.

2. Una perspectiva de cartera del valor de los bienes inmuebles, tal como se describe en
este capítulo, implica considerar el valor de los bienes inmuebles en relación con:
c. Tu contexto particular y tus otros activos.

3. Se describen los efectos de la elección de residencia en aspectos como el estilo de

vida y las relaciones con otras personas ajenas al hogar:
c. Costes o beneficios no monetarios.

4. De estas inversiones inmobiliarias, la más arriesgada es

e. Terreno en bruto.

5. De estas inversiones inmobiliarias, la que presenta una mayor incertidumbre de costes

es a: c. Desarrollo de subdivisión con permisos aún no concedidos.

6. A medida que aumenta el nivel de riesgo percibido,

d. Los valores disminuyen y los rendimientos esperados aumentan.

7. Es la forma más líquida de propiedad inmobiliaria:

d. Residencias unifamiliares estándar.

8. El tipo de bien inmueble que tiende a tener la mayor incertidumbre de flujo de caja es:
e. Hoteles y moteles.

9. ¿Cuál de estas estrategias de inversión inmobiliaria tendería a aumentar el riesgo?

d. Invertir a corto plazo (periodo de tenencia corto).

10. ¿Cuál de estas afirmaciones es correcta sobre la relación entre el análisis de

inversiones y la valoración?
a. El análisis de inversiones estima el valor para un inversor específico, mientras que
la tasación estima el valor para el inversor típico.

Preguntas de estudio
1. Comprar una casa no es rentabilizar la inversión. Se trata de la seguridad de la familia
o del hogar, de las oportunidades y de otros intangibles insustituibles. Como persona
que entiende el significado de la inversión, ¿cómo respondería a esta afirmación?

Solución: La compra de una vivienda es una inversión porque el proceso de decisión

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1
 requiere la evaluación de costes y beneficios no monetarios. Los propietarios evalúan
el valor de los beneficios futuros de residir en un barrio concreto frente a los costes
previstos. Además, la compra de una vivienda es una inversión porque implica
importantes gastos iniciales para un beneficio futuro que puede durar un periodo
importante. Además, la compra de una vivienda, al igual que otras inversiones, puede
requerir tiempo y costes considerables para deshacerla.

2. Muchos bancos presentan los préstamos con garantía hipotecaria como una forma de
financiar las vacaciones. ¿Utilizar el capital de la vivienda para financiar unas
vacaciones es una buena decisión de inversión? ¿Por qué o por qué no?

Solución: El uso de un préstamo con garantía hipotecaria para financiar unas

vacaciones puede no ser una decisión de inversión acertada a menos que las
vacaciones tengan consecuencias duraderas. El disfrute de unas vacaciones puede ser
efímero, mientras que los gastos correspondientes pueden durar años.

3. Es frecuente que los padres compren una residencia para que sus hijos vivan en ella
mientras van a la universidad, a menudo razonando que el alquiler de un apartamento
es un completo despilfarro cuando el dinero podría emplearse en acumular capital
propio. ¿Cuáles son los argumentos a favor de esta inversión? ¿En contra?

Solución: Si el progenitor cree que los beneficios obtenidos de la propiedad superan

los costes iniciales, la decisión de comprar una residencia puede ser una opción
viable. Sin embargo, la compra de una residencia durante el periodo universitario del
hijo es arriesgada debido al periodo de tenencia relativamente corto de la propiedad,
que amplifica la incertidumbre de los flujos de caja recibidos al enajenar la propiedad.
La compra de una vivienda también conlleva importantes gastos iniciales más allá del
precio de compra que deben tenerse en cuenta. Además, el progenitor se enfrenta al
riesgo de pagar los gastos mensuales de esta residencia durante un largo periodo si la
propiedad no se vende rápidamente después de que el hijo se gradúe.

Por otra parte, el alquiler de un apartamento no acumula patrimonio y, por tanto,

tampoco riqueza mientras el estudiante asiste a la escuela. Además, si el estudiante
cursa estudios durante cuatro años o más, puede que el periodo de tenencia del activo
no se considere "corto" y resulte lógico adquirir una vivienda. El coste de alquilar un
piso frente a los costes totales y los flujos de caja futuros de comprar una casa deben
compararse para determinar qué decisión es la mejor. Si este análisis concluye que la
compra de una vivienda proporciona un mayor flujo neto de caja, suficiente para
compensar el coste de oportunidad de no poder utilizar el dinero en otro sitio,
entonces el progenitor debe comprar la vivienda para el hijo.

4. Los terrenos en bruto al borde del desarrollo urbano que carecen de los permisos
necesarios para su urbanización son, en general, el tipo de inversión inmobiliaria más
arriesgado. Defienda o refute esta afirmación

Solución: Si se compara con los dos tipos de riesgo de inversión a los que se enfrentan
los inversores inmobiliarios, la incertidumbre de los costes y la incertidumbre del
valor, los terrenos sin edificar que carecen de permisos pueden considerarse la forma

2-
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 más arriesgada de inversión inmobiliaria. Los terrenos en bruto situados al borde del
desarrollo urbano que carecen de los permisos necesarios para su desarrollo poseen un
alto grado de incertidumbre en cuanto a su valor, ya que los flujos de caja futuros no
están establecidos. El valor del terreno suele depender del crecimiento futuro para
crear un potencial de mercado que no existe en la actualidad. Además, la probabilidad
de que esto ocurra depende de la normativa sobre el uso del suelo y de la actuación de
la autoridad urbanística local. En el momento de la compra se desconoce el coste total
necesario para adquirir y urbanizar el terreno en bruto. Sólo los proyectos de
reurbanización urbana poseen una incertidumbre de costes comparable a la de los
terrenos sin edificar y sin permisos.

5. Una tasación de una propiedad estima el valor para un inversor típico, es decir, el
precio de venta probable. ¿Por qué puede ser un indicador engañoso del valor de la
inversión para un inversor concreto?

Solución: Una tasación no tiene en cuenta la perspectiva y las expectativas de un

inversor individual. Puede haber razones por las que la propiedad en cuestión tenga
mayor o menor valor para una persona concreta que para el comprador típico. Por
consiguiente, el valor de inversión de un particular puede diferir del valor que el
mercado o un inversor típico atribuyen a un inmueble.

6. Está pensando en sustituir su calentador de agua convencional por un sistema de

calentador de agua solar con un coste de 4.000 $. ¿Cómo definir los beneficios
potenciales que hay que estimar? ¿Existen riesgos u otras consideraciones que deban
examinarse?

Solución:. El beneficio potencial de esta inversión es la reducción de los costes

futuros de los servicios públicos. Esta compra requiere un análisis de los costes
iniciales y del valor del beneficio futuro recibido en forma de facturas de servicios
públicos más bajas. El propietario debe plantearse si financiar esta inversión de 4.000
dólares y, en caso afirmativo, cuánto pedir prestado. El propietario de la vivienda
también debe analizar cómo afecta la financiación de esta compra a los flujos de caja
presentes y futuros asociados a la compra del sistema solar de calefacción de agua
caliente.

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3
 CAPÍTULO 3
Fundamentos jurídicos del valor

Problemas de las pruebas

1. ¿Cuál de los siguientes no es un derecho de propiedad?
d. Licencia

2. ¿Cuál de estas servidumbres es más probable que sea una servidumbre en bruto?
d. Servidumbre de línea eléctrica

3. Las normas utilizadas por los tribunales para determinar si algo es un accesorio
incluyen todas excepto:
c. Ley de captura.

4. ¿Cuál de las siguientes es una finca titulada?

e. Todos estos.

5. ¿Cuál de estas formas de copropiedad podría describirse mejor como "propiedad

normal", salvo que varios propietarios comparten de forma idéntica un conjunto de
derechos?
a. Tenencia en común

b. ¿Cuál de estas formas de copropiedad relacionadas con el matrimonio otorga a cada

cónyuge una participación de la mitad en cualquier bien que sea "fruto del
matrimonio"?
c. Comunidad de bienes

7. ¿Cuál de estos gravámenes tiene mayor prioridad?

c. Gravamen del impuesto sobre bienes inmuebles

8. Los pactos restrictivos para una subdivisión normalmente pueden hacerse cumplir por:
d. a y b, pero no c

9. ¿Cuál de los siguientes derechos o intereses puede estar relacionado con los
programas de aprovechamiento por turno?
e. Todo esto es posible

10. Todo comprador de un condominio necesita conocer los detalles de qué

documento(s):
d. a y b, pero no c

Preguntas de estudio
1. Explica en qué se diferencian los derechos del poder o la fuerza y del permiso.

Solución: Los derechos tienen tres características. En primer lugar, los derechos son
reivindicaciones o exigencias que nuestro gobierno está obligado a hacer cumplir. En

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1
segundo lugar, los derechos son irrevocables y no pueden ser anulados, ignorados o
reducidos de otro modo por otros ciudadanos particulares. En tercer lugar, los derechos
son duraderos y no desaparecen con el tiempo.

Los derechos son diferentes del poder porque el gobierno está obligado a cumplir y
apoyar las reclamaciones derivadas de los derechos. El gobierno no apoyará
reclamaciones de derechos resultantes del uso de la fuerza o la amenaza. El gobierno está
obligado a defender los derechos de propiedad en las generaciones posteriores, y no tiene
potestad para abandonar esta obligación.

A diferencia del permiso, que es revocable, los derechos no son revocables y no pueden
ser retirados ni disminuidos en su categoría por otros ciudadanos privados.

2. Un promotor de una subdivisión quiere preservar el espacio abierto y el hábitat natural

que discurre a lo largo de la parte trasera de una serie de grandes parcelas de la
subdivisión propuesta. Está debatiendo si utilizar pactos restrictivos para lograrlo o
crear una servidumbre de hábitat en el mismo espacio. ¿Cuáles son los pros y los
contras de cada opción?

Solución: Un promotor puede optar por utilizar cláusulas restrictivas para limitar el uso
del terreno con fines medioambientales, manteniendo al mismo tiempo la calidad,
estabilidad y valor de las parcelas circundantes. Los pactos restrictivos son estrictamente
privados porque sólo las partes interesadas pueden hacerlos cumplir. En el caso de una
restricción de escritura aislada, el propietario que creó la restricción o los herederos de ese
propietario son las únicas personas que pueden hacer cumplir la restricción.

Las decisiones judiciales suelen seguir el derecho consuetudinario, que sostiene que la
propiedad debe utilizarse de forma productiva, y favorecen menos restricciones sobre el
uso de la tierra. Tanto si la restricción figura en una escritura aislada como si forma parte
de un conjunto general de restricciones de subdivisión, los tribunales se han mostrado
reacios a mantenerlas durante un tiempo excesivamente largo. Incluso en los estados en
los que no existe límite de tiempo, los tribunales pueden negarse a aplicar las restricciones
debido a cambios en las características del vecindario, abandono (negligencia en la
aplicación) y cambios en la política pública. En la mayoría de los estados, es difícil
mantener pactos restrictivos individuales durante más de unas décadas, y varios estados
han promulgado límites temporales de 20 años o así.

Por otro lado, el promotor puede optar por utilizar una servidumbre de hábitat en la
propiedad. Una servidumbre de hábitat puede limitar el uso del terreno con el fin
específico de proteger el medio ambiente. Una servidumbre en bruto, definida como el
derecho a utilizar un terreno para un fin específico y limitado sin relación con ninguna
parcela adyacente, logrará el objetivo del promotor. La servidumbre puede transferirse a
otro propietario sin necesidad de transferir una parcela de terreno. Es menos probable que
la servidumbre "desaparezca". Es más probable que los tribunales respeten y protejan la
servidumbre que un pacto restrictivo descuidado.

3. ¿Por qué son los pactos restrictivos una buena idea para una subdivisión? ¿Pueden
tener efectos perjudiciales para la subdivisión o sus residentes? Por ejemplo, ¿hay

3-
2
 alguna enumerada en el capítulo que pueda tener efectos cuestionables sobre el valor
de una residencia?

Solución: Los convenios restrictivos se utilizan con mayor frecuencia en las

urbanizaciones para garantizar la calidad, estabilidad y valor de los lotes. Sin
embargo, a veces pueden tener efectos perjudiciales para la subdivisión. Por ejemplo,
lo ideal sería añadir a la vivienda un garaje independiente o una valla metálica, pero la
existencia de cláusulas restrictivas puede limitar la capacidad del propietario de
aumentar el valor de la propiedad de esa manera. Los pactos restrictivos excesivos
pueden disminuir el valor de la propiedad al reducir de hecho los derechos del
propietario. Los pactos restrictivos también pueden quedar obsoletos si cambia el
carácter del vecindario y dificultan los derechos del propietario.

4. El concepto tradicional de derecho consuetudinario de la relación entre arrendador y

arrendatario era que la obligación del arrendador era simplemente mantenerse fuera de
la propiedad y la del arrendatario pagar el alquiler. Explique por qué es una
disposición obsoleta para los residentes de apartamentos en una sociedad urbana.

Solución: Históricamente, la aplicación del derecho consuetudinario de una relación

arrendador-arrendatario se centraba en las relaciones agrarias formadas en la
Inglaterra preindustrial. La sociedad moderna considera el arrendamiento residencial
como una prestación de servicios. En un complejo de apartamentos, puede resultar
difícil o imposible para un inquilino controlar las plagas o reparar un tejado, etc. Por
lo tanto, la obligación del propietario debe ser algo más que simplemente "mantenerse
alejado" de la propiedad. Los Estados han promulgado elaboradas leyes sobre
arrendadores y arrendatarios de viviendas que definen con gran precisión los derechos
y obligaciones de ambas partes en un contrato de arrendamiento de vivienda. Las
leyes abordan cuestiones como las obligaciones de cuidado y reparación de los
locales, los derechos de entrada, la gestión de los depósitos, los requisitos de
notificación y muchos otros asuntos.

5. Una amiga tiene una madre anciana que vive en una casa adyacente a su iglesia. La
iglesia está creciendo, y agradecería la oportunidad de obtener su casa para su uso. Le
gustaría apoyar las necesidades de su iglesia, pero no quiere mudarse y está
convencida de que quiere tener su propia casa. Por otro lado, tu amiga sabe que no
podrá permanecer en la casa muchos años más, y se verá abocada a mudarse y vender
dentro de unos años. ¿Qué opciones puede sugerir como posibles planes a explorar?

Solución: Una opción posible es separar la cuota simple absoluta en un patrimonio

vitalicio ordinario y un patrimonio residual. La iglesia puede comprar un patrimonio
remanente mientras que el propietario conserva un patrimonio vitalicio. De este modo,
el propietario recibe ingresos adicionales o, si se dona el resto, una deducción fiscal.
Esto simplifica la eventual liquidación de su herencia, al tiempo que garantiza el
derecho a seguir ocupando su vivienda. En el momento de su fallecimiento, el resto
del patrimonio pasa a ser propiedad absoluta de la iglesia. Otra opción posible es una
venta directa a la iglesia y la creación de un arrendamiento por años en el que la
madre anciana alquile la propiedad a la iglesia, creando un patrimonio de
arrendamiento por un periodo de tiempo.

3-
3
6. Un amigo ha tenido y gestionado un pequeño campamento de vehículos recreativos en
un lago de Daytona Beach, Florida. Está cerca del océano y del Daytona Speedway,
sede de las 500 Millas de Daytona y de otras carreras importantes. Los ocupantes son
muy fieles, reservan con mucha antelación y vuelven año tras año. Ella está pidiendo
sus pensamientos sobre si se debe continuar con el campamento como una operación
de alquiler a corto plazo, o para convertirlo y vender las plazas de aparcamiento como
plazas de aparcamiento de condominios, o para convertir a los lotes de tiempo
compartido de condominios. ¿Qué piensa usted al respecto?

Solución: Mantener la propiedad del pequeño campamento de vehículos recreativos

proporciona a la propietaria un control continuado de la propiedad, pero también
conserva la responsabilidad de la gestión de la propiedad y los gastos asociados al
funcionamiento del campamento. Convertir el espacio en aparcamiento en
condominio requeriría una transferencia efectiva de la propiedad de su amigo a la
asociación de condóminos. El terreno del lago dejaría de pertenecer a tu amiga y
perdería todo uso futuro del mismo. Además, deben crearse unos estatutos y una
declaración de condominio. Tiempolotes de acciones dividirían la finca en intervalos
de tiempo separados. Al crear lotes en condominio de multipropiedad en régimen de
arrendamiento durante años, el terreno podría revertir a su amigo al cabo de un
número determinado de años.

7. En Estados Unidos, el conjunto de derechos denominado propiedad inmobiliaria

parece haberse reducido en las últimas décadas. Explique cuál ha sido la causa. ¿Por
qué es bueno? ¿Por qué es malo?

Solución: El conjunto de derechos se ha reducido en las últimas décadas debido al

mayor uso del poder policial por parte del gobierno. El gobierno tiene el deber de
proteger la salud, la seguridad y el bienestar del pueblo estadounidense. Además, a
partir de la década de 1970, la conciencia de "Spaceship Earth" alertó a muchos
estadounidenses sobre las preocupaciones medioambientales y los posibles efectos
adversos para el medio ambiente y la ecología de algunos usos del suelo. Por otro
lado, una reglamentación excesiva interfiere en el derecho de los propietarios a hacer
lo que les plazca con su propiedad. Si el ejercicio del poder policial va demasiado
lejos, se convierte en una "expropiación", que exige una compensación justa.

3-
4
 CAPÍTULO 4

Transmisión de intereses inmobiliarios

Preguntas de test
1. ¿Cuál de los siguientes no es un requisito de una escritura válida?
b. Becario competente.

2. El interés que se transmite mediante una escritura se especifica en el:

b. Cláusula Habendum

3. La forma de escritura de "mayor calidad" es la:

a. Escritura de garantía general.

4. Una escritura utilizada principalmente para despejar posibles "nubes" o gravámenes al

título (intereses en conflicto) es la:
d. Quitclaim deed.

5. Si un propietario vende la parte delantera de una parcela, conservando la parte trasera

como parcela "sin salida al mar", y si existe un camino informal que atraviesa la parcela
delantera hasta la trasera, es probable que el vendedor conserve el camino como (an):
c. Servidumbre implícita por uso anterior.

6. Si el propietario de un terreno vecino conduce por el terreno de una persona de forma

abierta y constante durante varios años, el vecino puede adquirir una servidumbre de
paso:
d. Prescripción

7. Si los documentos que transmiten intereses sobre bienes inmuebles están debidamente
inscritos en los registros públicos, entonces son vinculantes o exigibles a todas las
personas, independientemente de si esas personas son conscientes de los documentos, por
la:
c. Doctrina de la notificación implícita.

8. ¿Cuál de las siguientes es una forma muy utilizada de "prueba de titularidad"?

b. Compromiso de seguro de título.

9. La forma más común de descripción legal de una propiedad residencial urbana es la: c.
Número de lote y bloque del plano.

10. Entre los factores que dificultan singularmente el establecimiento de una titularidad clara
de los bienes inmuebles, en comparación con la mayoría de los bienes personales, figuran
los siguientes:
b. Antigüedad de la propiedad en el sector inmobiliario.

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1
Preguntas de estudio
1. Explique cómo funciona el seguro de título. ¿Qué riesgos cubre? ¿Quién paga y cuándo?
¿Qué excepciones comunes hace?

Solución: El seguro de título protege al propietario (o al prestamista) frente a problemas

legales o complicaciones con el título. El seguro de título protege al cesionario (o
acreedor hipotecario) frente a los costes legales de la defensa del título y frente a la
pérdida de la propiedad en caso de que la defensa no tenga éxito. No puede salvar un
título que es realmente falso. Sin embargo, indemniza al tomador del seguro por los
costes del litigio y la compensación por la pérdida de los bienes, en caso de que se
produzca. En muchas localidades es habitual que el vendedor pague el seguro del título,
aunque esto es negociable. En el caso de una póliza hipotecaria que protege a un
prestamista, el prestatario paga.

Existen importantes límites o excepciones al seguro de título. En primer lugar, no es un

seguro de riesgo, es decir, no protege al propietario de la amenaza de daños físicos a la
propiedad. Sólo protege contra ataques legales al título del propietario. En segundo lugar,
el seguro de título de propiedad suele excluir cualquier hecho que pudiera revelar una
inspección y estudio de la propiedad.

2. Si un cesionario obtiene un seguro de título, ¿qué valor tiene, en su caso, el pacto de

embargo en una escritura de garantía?

Solución: Si un cesionario tiene un seguro de título, el pacto de embargo sigue siendo una
indicación de que el otorgante realmente cree que tiene un buen título. El asegurador del
título todavía puede emprender acciones contra el otorgante de un título falso, aunque el
cesionario haya sido indemnizado por la pérdida del título y de la propiedad.

3. El uso de los certificados Torrens, nunca muy extendido en Estados Unidos, ha

disminuido en los últimos años. Explique cómo las leyes de títulos negociables,
recientemente adoptadas en muchos estados, podrían haber hecho que los certificados de
Torrens fueran menos interesantes y útiles.

Solución: La idea de un certificado Torrens era eliminar la necesidad de buscar en los

registros públicos históricos para afirmar la cadena de titularidad. Las leyes de títulos
negociables pueden haber logrado este objetivo en la medida en que suelen establecer una
transacción "raíz" que generalmente se toma por su valor nominal como el estado del
título en ese momento (digamos, hace 30 años). Salvo prueba en contrario, no es
necesario que la búsqueda de títulos se remonte a antes de la transacción "raíz". Así, gran
parte del valor del certificado Torrens se consigue sin los costes administrativos de
mantener un elaborado proceso de actualización de certificados.

4. Mencione al menos seis reclamaciones adversas (conflictivas) sobre la propiedad u otros

defectos del título, que no resultarán evidentes de una búsqueda en los registros de la

4-
2
propiedad pero que podrían detectarse mediante una inspección de la propiedad y sus
ocupantes.

Solución: Seis reclamaciones adversas o conflictivas a la propiedad que no aparecerán

en una búsqueda de registros incluyen las siguientes: (1) reclamación de posesión
adversa, (2) servidumbre por prescripción, (3) servidumbre de necesidad, (4)
servidumbre por preclusión, (5) reclamación de arrendamiento y (6) servidumbre de
extracción de cosechas o derechos minerales.

5. ¿Por qué sería aconsejable exigir un peritaje en la compra de una vivienda de 20 años
de antigüedad en una urbanización?

Solución: Una encuesta puede ser útil, incluso en una subdivisión bastante reciente,
para afirmar que las cercas no están invadiendo, o que una adición a una estructura no
viola un retroceso. Además, por lo general es bueno que el comprador conozca los
límites de la propiedad adquirida, ya que a menudo las vallas y los arbustos pueden
crear falsas impresiones sobre la ubicación de los límites.

6. Describa la propiedad sombreada por la encuesta rectangular del gobierno.

Solución: La mitad Este de la cuarta parte SW de la cuarta parte NW, más la mitad sur
de la cuarta parte NW de la cuarta parte NW de la sección 14, Tier 11S y Range 21E.

7. Algunas personas del sector inmobiliario han sugerido que es bueno exigir un
compromiso del seguro del título como prueba del título para una propiedad rural,
pero que es satisfactorio utilizar el resumen menos costoso y la opinión del abogado
como prueba del título para una residencia en una subdivisión urbana. Discutir las
ventajas o los riesgos de esta política.

Solución: Una subdivisión urbana parcelada tiene efectivamente una historia

relativamente corta en la que el título podría "enturbiarse". La creación de la
subdivisión, implícitamente, representa un momento en el que había muy pocas dudas
sobre el estado de la titularidad. Por lo tanto, sólo lo que haya sucedido
posteriormente a la propiedad puede poner en riesgo el título negociable. Esto acorta
enormemente la parte del historial de títulos que puede contener amenazas al título.
Por lo tanto, el seguro del título puede no ser tan valioso como en el caso de los
terrenos no parcelados.

4-
3
 Chapter 5
Controles gubernamentales y mercados inmobiliarios

Problemas de las pruebas

Responda a las siguientes preguntas de respuesta múltiple.

1. La zonificación es un ejercicio de ¿qué tipo de limitación general de los derechos de

propiedad?
c. Poder policial.

2. ¿Cuál de los siguientes elementos suele tratarse en un plan global?

e. Todas las anteriores.

3. Los impuestos sobre la propiedad son la principal fuente de ingresos:

e. Tanto gobiernos locales como distritos escolares.

4. La autoridad competente para aprobar los planes de obra de grandes proyectos es, en
última instancia, el:
a. Consejo o comisión municipal. (Es el órgano de gobierno elegido).

5. La conclusión más acertada sobre la regesividad del impuesto sobre bienes inmuebles es
que es: d. Regresivo, pero si se tienen en cuenta los beneficios, el resultado neto no es
regresivo.

6. Los controles tradicionales del uso del suelo (anteriores a 1970) incluyen:
e. Los tres: a, b y c.

7. El gas radón lo es:

a. Resultado natural de la actividad geológica.

8. "Nuevo urbanismo" es un término utilizado para describir

d. La teoría de que los usos residenciales y comerciales deben integrarse, las calles y los
aparcamientos deben desincentivar el tráfico de paso y las viviendas deben construirse
cerca de la calle.

9. Los elementos de la zonificación tradicional incluyen todos excepto:

a. Normas de rendimiento.

10. Las externalidades en el uso del suelo incluyen todas excepto:

d. Incapacidad para juzgar la calidad de una estructura, una vez construida.

Preguntas de estudio
1. Supongamos que usted es propietario de un pequeño edificio de apartamentos cercano a
una importante calle comercial y a una estación de servicio. Se entera de que ha habido

5-
1
 una fuga importante de los tanques de almacenamiento subterráneos de la estación de
servicio, y la gasolina se ha extendido sobre y bajo la superficie de su propiedad. Discutir
las fuentes de pérdida de valor de su propiedad por la contaminación.

Solución: Lo más importante es que, como propietario, usted sería responsable de la

limpieza de la propiedad a pesar de no haber causado la contaminación. En segundo lugar,
el valor potencial de reventa se reduce porque el solar está contaminado. Además, el lugar
quedará empañado en el futuro, incluso aunque se limpiaran los materiales peligrosos.

2. Un empresario local ha solicitado permiso para construir un bar que ofrecerá "bailes para
adultos" en una zona comercial frente a su urbanización. Como propietario de una casa de
120.000 dólares dentro de la subdivisión, ¿estaría a favor o en contra de este desarrollo?
¿Qué efecto cree que podría tener en el valor de su propiedad? Si se opusiera, ¿cómo
podría luchar contra la aprobación del permiso?

Solución: La construcción de un establecimiento para adultos cerca de una zona

residencial crea una externalidad negativa para el vecindario circundante. La urbanización
afectará negativamente al valor de las viviendas de la subdivisión residencial. Quienes se
oponen a la aprobación del permiso deben argumentar que las leyes de zonificación deben
existir para proteger el valor y la estabilidad de las subdivisiones unifamiliares, y las
viviendas no protegidas por la zonificación corren el riesgo de perder valor si el negocio
se instala cerca. Existen varias restricciones dentro de la zonificación comercial, y el bar
para adultos sólo debería permitirse en zonas específicas que estén alejadas de las zonas
residenciales.

3. Una ciudad de tamaño medio ha propuesto construir una "vía verde" a lo largo de un
arroyo que fluye por el centro de la ciudad. La ciudad quiere despejar una franja de unos
15 metros de ancho y construir un camino pavimentado para bicicletas y peatones
(caminantes y corredores). Sus defensores afirman que sería una instalación recreativa
muy deseable para la comunidad, mientras que un grupo muy ruidoso e insistente de
opositores sostiene que degradaría el medio ambiente y abriría las propiedades a lo largo
del arroyo a usuarios e influencias indeseables.

Señale algunos aspectos positivos y negativos concretos de la propuesta. ¿Estaría a favor

de la propuesta si viviera en la ciudad? ¿Cambiaría algo si vivieras junto al arroyo?

Solución: Los aspectos positivos de la vía verde incluyen el crecimiento económico de

una zona y una instalación recreativa para la comunidad. Los aspectos negativos incluyen
el aumento de la contaminación, el ruido, el tráfico y posiblemente la delincuencia.
Además, no está claro qué ocurriría con el valor de las propiedades a lo largo del arroyo.
La ciudad debe demostrar que el proyecto propuesto no degradará el medio ambiente. Si
viviera en la ciudad, estaría a favor de la propuesta por el aumento de las oportunidades
recreativas. Si viviera junto al arroyo, no estaría a favor de la propuesta porque no estoy
seguro de cómo afectará la "vía verde" al valor de mi propiedad y a mi seguridad.

4. El principal argumento esgrimido tradicionalmente a favor de la zonificación es que

protege el valor de la propiedad. ¿Cree en esta afirmación? En caso afirmativo, ¿cómo
protege la zonificación el valor de la propiedad? Si no cree en el argumento, ¿por qué no?

5-
2
 Solución: La zonificación protege el valor de la propiedad garantizando que no se
produzca un uso indeseable del suelo en una zona residencial u otra zona no compatible.
La zonificación fomenta la normalización y unos requisitos mínimos que sirven para
proteger el valor de la propiedad. Sin embargo, si un plan de zonificación entra en
conflicto con el patrón económico natural de uso del suelo, puede causar distorsiones
ineficientes en el uso del suelo. Por ejemplo, las leyes de zonificación pueden obligar a
los servicios domésticos, como tiendas de comestibles, charcuterías o peluquerías, a estar
excesivamente alejados de los barrios residenciales.

5. ¿Cree que los propietarios de inmuebles contaminados por sucesos ocurridos en otra
propiedad (fugas o vertidos de gasolina, por ejemplo) deberían ser responsables de la
limpieza de sus propiedades? ¿Por qué sí o por qué no? Si no, ¿quién debe pagar la
limpieza?

Solución: Aunque la ley establece actualmente que el dueño de una propiedad es

responsable de cualquier material peligroso que se encuentre en el lugar, hay muchas
razones para argumentar que el contaminador debe ser responsable de la limpieza. Con la
ley actual, las partes inocentes se ven perjudicadas por las acciones de otros, lo que parece
injusto. Por ejemplo, un propietario puede ni siquiera ser consciente de cómo un
propietario cercano está contaminando el terreno. Sin embargo, desde una perspectiva de
política pública más amplia, es más fácil responsabilizar al propietario actual del estado
de un inmueble. Además, este requisito anima a los compradores potenciales de
propiedades a realizar las diligencias necesarias antes de comprometerse a la compra de
un inmueble.
6. El impuesto sobre bienes inmuebles ha sido criticado por ser una base injusta para financiar
las escuelas públicas. Las zonas con un alto valor de la propiedad pueden pagar mejores
escuelas que las zonas con un valor de la propiedad más bajo. Así pues, existe una
desigualdad de oportunidades educativas que tiende a perpetuar las desventajas educativas
y sociales de quienes viven en zonas de bajos ingresos.
a. ¿Está de acuerdo o en desacuerdo?
b. ¿Cómo podría modificarse la financiación escolar para proporcionar una
financiación más equitativa entre todas las regiones de un Estado?

Solución: Utilizar los ingresos del impuesto sobre bienes inmuebles para financiar la
enseñanza pública puede crear una desigualdad de oportunidades educativas, suponiendo
que la diferencia de ingresos fiscales entre las comunidades ricas y las de ingresos más
bajos no se compense con otras fuentes de ingresos. Esta cuestión se complica aún más
por el hecho de que los valores inmobiliarios son locales por naturaleza y varían de una
comunidad a otra. La financiación escolar podría modificarse hacia una metodología más
estandarizada y equitativa, como un sistema impositivo y de financiación a escala estatal
en lugar de un sistema local. Sin embargo, la financiación escolar estatal puede tender a
reducir la autonomía local de las escuelas, un efecto adverso desde el punto de vista de los
distritos escolares que son relativamente autosuficientes. Frente a esta preocupación está
el argumento de que los ciudadanos de todo un Estado se benefician a medida que
aumenta la calidad de las oportunidades educativas más pobres.

7. Un propietario que debe 8 millones en impuestos escolares, 10 millones en impuestos

5-
3
municipales y 5 millones en impuestos del condado, y que tiene derecho a una exención
de 25.000 dólares, ¿cuánto debería en impuestos por una propiedad valorada en 80.000
dólares?

5-
4
Solución:
Valor estimado $80,000
Menos: Homestead Exemption ($25,000)
Valor imponible $55,000

Menos: Exacciones de las autoridades Tipo de gravamen Impuestos recaudados

fiscales
Distrito escolar 8.00 $440
Ciudad 10.0 $550
Condado 5.00 $275

Total 23.0 $1,265

5-
5
 Chapter 6
Factores de mercado determinantes del valor

Problemas de las pruebas

1. Es la "gravedad" que atrae la actividad económica hacia las agrupaciones:

c. Demanda de acceso o proximidad.

2. Las relaciones espaciales o de distancia que son importantes para un uso del
suelo se denominan its:
a. Vínculos.

3. Las ciudades han tendido a crecer donde:

a. Los modos de transporte se cruzan o cambian.

4. El multiplicador de la base económica de una ciudad tiende a ser mayor si la

ciudad lo es:
a. Más grande.

5. El mejor ejemplo de actividad económica de base sería una:

e. Oficina regional de ventas.

6. Entre los factores importantes de la oferta que afectan al crecimiento o al

potencial de crecimiento de una ciudad se incluyen todos excepto el:
a. Tasa de desempleo.

7. ¿Cuál de estas afirmaciones es cierta sobre las economías de aglomeración?

e. Todas las anteriores.

8. ¿Cuál de estas influencias disminuirá el nivel de la curva oferta-rentas en el

centro de la ciudad?
a. Tiempo de viaje más rápido.

9. En un sistema de curvas oferta-rentas, suponiendo que los hogares son idénticos

salvo por la característica señalada, ¿cuál de estos posibles licitadores pujará con
éxito por los emplazamientos más cercanos al CBD?
a. Hogares con mayor número de trabajadores desplazados.

10. ¿Una gran universidad es un ejemplo de qué tipo de fenómeno económico?

c. Economías de escala en la industria.

Preguntas de estudio

1. Enumere cinco actividades económicas principales de su ciudad de residencia.

Solución: Es específica para MSA.

6-
1
 2. Busca las cifras históricas de población de tu comunidad correspondientes
al siglo . Cree un gráfico por intervalos de diez años. Determina los periodos de
XX

crecimiento más rápido e intenta descubrir qué los causó. (Una fuente de las
cifras de población necesarias es la siguiente: En la página principal del Censo de
EE.UU., www.census.gov. Busque en la columna de la derecha los datos rápidos
de los estados y condados, y seleccione su estado y condado. En la parte superior
de la gran tabla de información actual que aparece, haga clic en "Examinar más
conjuntos de datos ....". A continuación, busque en la parte inferior de la página el
epígrafe "Recuentos históricos de población")

Solución: La solución a esta pregunta es específica de la MSA.

3. En el sitio web del Censo de EE.UU., utilice el método mostrado en el capítulo

de Explore the Web para acceder a las tablas detalladas del censo SF3 del año
2000. Encuentra la distribución de la renta de todos los hogares de tu condado y de tu
estado. Represente gráficamente las distribuciones utilizando el porcentaje para cada
intervalo de ingresos ¿Qué es más alto, el condado o el estado?.

Solución: Esta solución es específica para MSA. Sin embargo, como ejemplo, en
el condado de Alachua , Florida y para Florida, las distribuciones son las que
se muestran a continuación.

El condado de Alachua, una comunidad universitaria, tiene una mayor

concentración de hogares con ingresos más bajos que el estado, lo que refleja,
en parte, los hogares de estudiantes.

6-
1
 4. Identifique al menos cinco atributos de ubicación que sean importantes para la
ubicación de un restaurante de comida rápida. Compara notas con alguien del
sector, como el gerente o el propietario de un restaurante local.

Solución: Los requisitos de ubicación más probables para un restaurante de comida

rápida podrían ser los siguientes: visibilidad, gran afluencia de público, facilidad de
entrada y salida del local, buena proximidad a los hogares o lugares de trabajo, y
una ubicación que permita un "monopolio de ubicación" en el sentido de que un
competidor no pueda "interceptar" el mercado disponible.

5. Perfect Population Projections Inc. (PPP) ha firmado un contrato con la ciudad de

Popular, Pensilvania, para proyectar la población futura de la ciudad. Popular se ha
convertido en un lugar popular en los últimos años, como indican los siguientes
datos:

Total Total Básico No básico

Año Población Empleo Empleo Empleo
2000 50,000 25,000 6,250 18,750
2001 53,000 26,500 6,625 19,875
2002 57,000 28,500 7,125 21,375
2003 65,000 32,500 8,125 24,375
2004 70,000 35,000 8,750 26,250
2005 ? ? 9,000* ?
*Estimación a partir de encuestas

El contrato establece que PPP debe proyectar la población de Popular para el año
2005 utilizando tanto un método lineal simple como un análisis de base económica.
La relación entre población y empleo total es de 2,0833.
Necesitamos tu ayuda.

Solución: Utilizando un método lineal simple, la tendencia de crecimiento de la población

se prolongaría (extrapolaría) un año. La extrapolación podría hacerse gráficamente, lo que
equivale a trazar una línea a través de los puntos y prolongarlos un año. Esto daría como
resultado una población para 2005 de aproximadamente 75.000 habitantes.
Alternativamente, podría hacerse por regresión lineal simple, lo que daría como resultado
un crecimiento incremental anual estimado de 5.900. Así, la población por proyección lineal
sería de aproximadamente 76.000 habitantes. En cambio, una proyección que utilice el
enfoque de la base económica parte de la relación entre la población y el empleo de base.
Para Popular, este ratio es invariable en 8,00. Según la lógica del modelo, esta proporción
se mantendrá. Así, una previsión de 9.000 empleos para 2005 implica una población de
9.000 x 8 = 72.000.

6-
1
 CAPÍTULO 7
Previsión del beneficio y el valor de la propiedad: Estudios de mercado

Problemas de las pruebas

1. Los factores que afectan a la segmentación del mercado de la vivienda son todos
excepto:
d. Situación de desempleo del hogar.

2. El proceso de creación de una "historia que defina el mercado" incluye todas estas
preguntas excepto:
d. ¿Cuál es el precio?

3. El ciclo de la investigación del mercado inmobiliario comienza con:

a. Crear una historia que defina el mercado.

4. Entre las características de un edificio de oficinas que pueden ser importantes para
un segmento de mercado u otro figuran:
e. Todas las anteriores.

5. Una afirmación contundente sobre la gran cantidad de datos aparentemente

disponibles para la investigación del mercado inmobiliario es que la mayoría lo
están:
c. Irrelevante para un análisis determinado.

6. El enfoque de la investigación del mercado inmobiliario que se propugna en este

capítulo parte del:
e. La naturaleza de la propiedad.

7. Se trata de una potente herramienta para gestionar, manipular y mostrar datos

específicos de una ubicación:
d. Sistemas de información geográfica.

8. Un método muy sofisticado, intensivo en datos y en estadísticas para examinar la

segmentación del mercado se conoce como:
d. Investigación psicográfica.

9. Entre las causas de los ciclos inmobiliarios figuran:

d. Tanto a como b, pero no c.

10. Los datos utilizados en los casos de investigación de mercado de este capítulo que
están disponibles públicamente a través de Internet incluyen todos los siguientes
excepto:
d. Datos sobre la localización de los puestos de trabajo procedentes de la Junta
Nacional de Transporte.

Preguntas de estudio

7-
1
1. En el sitio web del Censo de EE.UU., utilice el método mostrado en Explore the
Web, Capítulo 5, para acceder a las tablas detalladas del censo SF3 del año 2000.
Para su condado, encuentre la distribución de los valores declarados de las viviendas
ocupadas por sus propietarios.

Solución: Es específica de cada condado. A continuación se muestra un ejemplo de

resultado para el condado de Alachua, Florida

Valores de las viviendas ocupadas por sus propietarios

2. Si estuvieras buscando piso en este momento, ¿cuáles son los seis requisitos no
relacionados con la vivienda que considerarías importantes?

Solución: Seis requisitos no relacionados con la ubicación: un plano y una

distribución atractivos, servicios comunitarios, elementos de seguridad, una
combinación atractiva de inquilinos, aparcamiento adecuado y calidad de
construcción.

3. Seleccione un lugar de su ciudad que se encuentre en una zona de uso mixto o no

residencial, y que esté desocupado o parezca listo para el cambio (por ejemplo, una
estructura parcialmente utilizada o desocupada, o que necesite reformas). Acuda al
lugar durante el periodo de desplazamiento matutino, en un día laborable. Sitúese en
el lugar o cerca de él y observe la actividad en el lugar y sus alrededores. Preste
especial atención a los motivos por los que la gente pasa por el sitio: de dónde vienen
y a dónde van. Tenga en cuenta los usos del suelo cercanos o los flujos peatonales
que podrían afectar al lugar. A continuación, explora los alrededores de la zona
durante aproximadamente una manzana en cada dirección y registra en un mapa
sencillo los principales patrones de flujo de tráfico y las grandes variaciones en los
usos del suelo. Por último, tras al menos una sesión de observación de 30 minutos,
anote sus principales impresiones y cualquier idea que tenga sobre el uso potencial
del lugar. (Sugerencia: una buena forma de seleccionar un terreno puede ser acudir a
un agente comercial o tasador y preguntarle por un terreno que le interese. Te
proporciona un contacto interesante en el sector y otra perspectiva del problema).

Solución: Es específica de cada ciudad.

7-
2
4. Seleccione un inmueble de su interés, o de un contacto del sector, para el que sería
interesante realizar un estudio de mercado. Examine el inmueble, recopile la
información disponible sobre él y, a continuación, escriba una historia que defina el
mercado del inmueble utilizando como guía las preguntas del capítulo.

Solución: Es específica para cada caso.

5. Ciudad Universitaria es una ciudad de más de 200.000 habitantes, con más de 50.000
estudiantes universitarios y de colegios comunitarios. Cuenta con más de 30.000
unidades de apartamentos que, salvo una o dos excepciones, son apartamentos-jardín
de tres plantas como máximo. A excepción de los edificios situados dentro del centro
médico universitario o inmediatamente adyacentes, el estadio de fútbol y las dos
residencias de estudiantes de posgrado, sólo otros dos edificios de la Ciudad
Universitaria superan las cinco plantas. Un promotor propone implantar dos edificios
de apartamentos de 24 plantas a medio camino entre el centro y la universidad, que
distan unos 3 km. Una de las torres estaría destinada a estudiantes universitarios y la
otra a estudiantes de posgrado. El centro de la ciudad consiste en poco más que
oficinas gubernamentales, en su mayoría locales y del condado. ¿Qué preguntas debe
hacerse el promotor para crear una "historia que defina el mercado" de las torres
gemelas?

Solución: Esta historia debe responder a las siguientes preguntas:

1. ¿Cuál es el producto inmobiliario considerado?

2. ¿Quiénes son los clientes (mercado objetivo)?

3. ¿Dónde están los clientes? (¿Cuál es la zona de mercado?)

4. ¿Qué les importa a los clientes? (¿Qué aspectos del producto?)

5. ¿Quiénes son los competidores?

7-
3
 CAPÍTULO 8
Valoración mediante el método de comparación de ventas y el método de costes

Problemas de las pruebas

1. El precio final de cada bien comparable, una vez realizados todos los ajustes, se
denomina "precio de referencia":
b. Precio de venta final ajustado.

2. El precio final de cada enfoque de valoración se denomina: d. Valor indicado.

3. El precio final tras la conciliación de las respuestas obtenidas a partir de dos o más
enfoques se denomina
a. Estimación final del valor.

4. ¿Qué tipo de depreciación acumulada sufriría una casa nueva en buen estado pero con
un plano deficiente?
d. Obsolescencia funcional incurable

5. ¿Qué tipo de ajuste se realiza para reflejar un cambio en las condiciones del mercado
entre la fecha de venta de un bien comparable y la fecha de tasación del bien objeto de
litigio?
b. Condiciones del mercado.

6. Al tasar una vivienda unifamiliar, se busca un inmueble comparable muy similar al

objeto de la tasación. Una diferencia importante, sin embargo, se refiere a la
financiación. La propiedad comparable se vendió hace un mes por 120.000 dólares y
se financió con una hipoteca del 80% a 30 años con un interés del 5%. Las
condiciones de financiación actuales del mercado son del 80%, hipoteca a 30 años al
7% de interés. Los pagos mensuales de la financiación de mercado serían de 638,69 $,
mientras que los pagos mensuales de la financiación especial del 5,0% son de 515,35
$. Supongamos que la tasa de coste de oportunidad del prestatario es del 7%. El valor
actual aproximado del ahorro actual en la financiación no de mercado es de y
esta cantidad debe ser
________al precio de transacción del comparable.

El valor actual del ahorro en pagos es de 18.538,94 $.

N= 360 I/YR = 7/12 PV = 0 PMT = 123,34 FV = 0

Estos 18.538,94 $ deben restarse del precio de venta del inmueble comparable.
d. 18.539 dólares, restados.

7. Encuentras dos propiedades que se han vendido dos veces en los últimos dos años. El
inmueble A se vendió hace 22 meses por 98.500 $; la semana pasada se vendió por
108.000 $. El inmueble B se vendió hace 20 meses por 105.000 dólares y hace dos
semanas por 113.500 dólares. ¿Cuál es la tasa media de variación compuesta mensual
de los precios de venta?

8-
1
 a. 0.42%

8. Una propiedad comparable se vendió hace 10 meses por 100.000 dólares. Este precio
de venta se ajusta a un precio de venta normal de 98.500 dólares. Si el ajuste
adecuado a las condiciones del mercado es del 0,30% mensual, ¿cuál sería el precio
de venta normal ajustado al mercado del inmueble comparable?
b. $101,495

9. Una propiedad comparable se vendió hace seis meses por 150.000 dólares. Los
ajustes de los distintos elementos de comparación se han calculado del siguiente
modo:

Localización: -5 por ciento

Condiciones del mercado: +8 por ciento
Características físicas: +$12,500
Condiciones de financiación: -$2,600
Condiciones de venta: 0
Características legales: 0
Uso: 0
Artículos no inmobiliarios: -$3,000

¿Cuál es el precio de venta final ajustado del comparable?

a. $160,732

Precio de transacción $150,000

Condiciones de financiación Menos $2,600
Precio de venta normal $147,400
Condiciones del mercado Más 8% $11,792
Mkt-adj precio de venta normal $159,192
Ubicación Menos 5%. $7,960 $151,232
Características físicas Más $12,500 $163,732
No inmobiliario menos $3,000 $160,732

Preguntas de estudio
1. ¿Cuál es la base teórica del enfoque de comparación directa de ventas para la valoración
de mercado?

Solución: El enfoque de comparación directa de ventas para la valoración de mercado se basa

en juicios de valor realizados por compradores y vendedores dispuestos. Por lo tanto, este
método utiliza información impulsada por el mercado. El método de comparación de ventas
consiste en comparar un bien inmueble con otros comparables vendidos recientemente.

2. ¿Qué dificultad principal prevería al intentar estimar el valor de un inmueble de 30 años

de antigüedad mediante el método del coste?

8-
2
Solución: El enfoque de costes supone que el valor de mercado de un edificio nuevo es
similar al de la construcción del edificio en la actualidad. De los dos métodos disponibles
para estimar el coste, los tasadores utilizan normalmente el coste de reproducción de un
edificio a efectos de tasación. Es probable que un edificio de 30 años posea muchas
características que lo hacen obsoleto. Por lo tanto, calcular el coste exacto de la reproducción
de un edificio antiguo es difícil, ya que los elementos anticuados, como la disposición de las
habitaciones, los elementos decorativos y los materiales, se incluyen en los costes de
reproducción. La estimación de estos costes puede resultar problemática, ya que reproducir el
coste de un edificio de 30 años de antigüedad requiere un esfuerzo considerable e hipótesis de
amortización acumulada.

3. El enfoque del coste para valorar el mercado no funciona bien en los mercados que están
sobredimensionados. Explícate.

Solución: En un mercado con exceso de construcción, el valor de mercado de una propiedad

existente suele ser inferior al coste de construcción de la misma. Es probable que el valor
estimado calculado utilizando el coste de reproducción de la propiedad difiera
significativamente del valor obtenido a partir del enfoque de comparación de ventas y del
enfoque de ingresos.

4. ¿Qué se entiende por obsolescencia funcional? ¿Podría un edificio nuevo sufrir

obsolescencia funcional?

Solución: La obsolescencia funcional se refiere a la pérdida de valor de un edificio como

consecuencia de cambios en los gustos, innovaciones técnicas o normas de mercado.
Normalmente, la obsolescencia funcional se asocia a la disminución de la utilidad de un
edificio por el paso del tiempo, pero es posible que un edificio más nuevo sufra obsolescencia
funcional. Por ejemplo, las preferencias y demandas de los clientes pueden cambiar poco
después de terminar un edificio relativamente nuevo.

5. ¿Por qué se incluye una estimación del beneficio justo de mercado del promotor en la
estimación de costes?

Solución: En la práctica, los promotores y contratistas suelen incluir sus beneficios en el

importe del coste calculado porque un importe de beneficios justo y razonable se considera
un coste del proyecto.

6. El coste de reproducción se ha estimado en 350.000 dólares para una propiedad con una
vida económica de 70 años. La edad efectiva actual de la propiedad es de 15 años. El valor
del terreno se estima en 55.000 dólares. ¿Cuál es el valor de mercado estimado del bien
utilizando el método del coste, suponiendo que no hay obsolescencia externa ni funcional?

8-
3
Solución:
Coste de reproducción 350,000
Menos: Amortización (75,000) [$350,000 x 15/70]
Coste amortizable de las mejoras del edificio 275,000

Añadir Valor estimado del solar 55,000

Valor indicado por el método de costes 330,000

7. ¿Qué es un informe de tasación?
Solución: Un informe de tasación es el documento elaborado por el tasador. Este informe
contiene la estimación final del valor realizada por el tasador, los datos que constituyen la
base de dicha estimación y los cálculos que la sustentan.

8-
4
 CAPÍTULO 9
Valoración según el método de los ingresos

Problemas de las pruebas

1. ¿Cuál de los siguientes gastos no es un gasto de explotación?
d. Pago de la hipoteca.

2. ¿En qué tipo de ingresos o flujos de caja se divide una tasa de capitalización global ( Ro) para
obtener un valor indicado?
a. Ingresos netos de explotación (NOI).

3. ¿Cuál de los siguientes tipos de propiedades probablemente no sería apropiado para la

capitalización de ingresos?
e. Escuela pública.

4. Las reservas para gastos de reposición y otros gastos no recurrentes son provisiones que
reflejan: d. La depreciación anual de los componentes efímeros del edificio y los gastos que
sólo se producen ocasionalmente.

5. Un tasador estima que una propiedad producirá un NOI de 25.000 $, elYo es del 11% y la tasa
de crecimiento es del 2,0%. ¿Cuál es el valor total de la propiedad (sin redondear)?
1. $277,778.

6. Si una propiedad comparable se vende por 1.200.000 $ y la renta bruta efectiva de la

propiedad es de 12.000 $ al mes, el multiplicador de la renta bruta es b. 8,33

7. La estimación del valor final producida por un enfoque se denomina a. Valor indicado.

8. La metodología de la tasación difiere de la del análisis de inversiones principalmente en lo

que respecta a
e. Punto de vista y tipos de datos utilizados.

Preguntas de estudio
1. A continuación se muestran los datos de cinco inmuebles de renta comparable vendidos
recientemente:

Propiedad NOI Precio de Tasa global

A $ 57,800 $venta
566,600 0.1020
B 49,200 496,900 0.0990
C 63,000 630,000 0.1000
D 56,000 538,500 0.1040
E 58,500 600,000 0.0975
¿Cuál es la tasa global(TG) indicada?

Solución: La tasa de capitalización global indicada del 10,05% es la media simple de las tasas

9-
1
 globales de las cinco propiedades comparables.

2. ¿Por qué el valor de mercado de los bienes inmuebles viene determinado en parte por las
exigencias del prestamista y en parte por las de los inversores de capital?

Solución: Las inversiones inmobiliarias suelen financiarse mediante una combinación de

fondos propios y deuda hipotecaria. Una inversión inmobiliaria puede considerarse una
inversión conjunta realizada tanto por el prestamista como por el inversor de capital, por lo
que las tasas de rendimiento exigidas por ambas partes son relevantes. Por consiguiente, la
tasa de rendimiento mínima exigida por el inversor depende en gran medida de la
disponibilidad y las condiciones de financiación ofrecidas por los prestamistas, así como de la
evaluación de los rendimientos exigidos en inversiones alternativas de riesgo similar. En
general, una inversión apalancada tiene mayor riesgo que una inversión no apalancada, lo que
aumenta la tasa de rendimiento exigida al inversor.

3. La tasa de capitalización de la financiación hipotecaria es del 7,5% para inmuebles similares

al objeto de estudio. La proporción típica entre préstamo y valor es del 75% del valor. ¿Cuál
sería elRO indicadomediante un simple análisis de renta variable, si las tasas de dividendos de la
renta variable (RESse sitúan en torno al 11%?

Solución: La tasa de capitalización de entrada, oRO, es simplemente una media ponderada de

la tasa de dividendos del capital y la tasa de capitalización de la hipoteca. Por tanto, la RO es
0,75(,075) + 0,25(,11), es decir, 8,38%.

4. Se le pide que valore una parcela vacía. Su análisis muestra que si se construyeran
apartamentos, la parte del NOI atribuible al terreno sería de 30.000 $ anuales. Si se
construyeran oficinas, la parte atribuible al terreno sería de 25.000 dólares, y la parte aportada
por un pequeño centro comercial de barrio sería de 27.500 dólares. Todos estos usos serían
legales. Si el LR adecuadoes 0,105 (10,5%), ¿cuál es el valor del solar?

Solución: Utilizando la renta del suelo que proporciona el mayor y mejor uso, Valor del suelo
= Renta del suelo / Tasa de capitalización del suelo (RL) = 30.000 $ / 0,105.
== 285.714,29 $, o 285.700 $ redondeados

5. Dadas las siguientes estimaciones de ingresos y gastos del propietario de un inmueble de

apartamentos, formule un estado de explotación reconstruido. El edificio consta de 10
unidades que podrían alquilar por $ 550 por mes cada uno.

9-
2
 Declaración de ingresos del propietario
Ingresos por alquileres $60,600
(último
Menos:año)
Gastos
Potencia $2,200
Calor 1,700
Conserje 4,600
Agua 3,700
Mantenimiento 4,800
Reservas 2,800
Gestión 3,000
Amortización 5,000
Pago de la hipoteca 6,300 34,100
Ingresos netos $26,500

Estimando las pérdidas por desocupación y cobro en un 5 por ciento de los ingresos brutos
potenciales, reconstruya la cuenta de explotación para obtener una estimación del NOI.
Recuerde que puede haber partidas en la declaración del propietario que no deban incluirse en
la declaración de explotación reconstruida. Utilizando el NOI y unRo del 11,0%, calcule el
valor de mercado indicado de la propiedad. Redondea tu respuesta a los 500 $ más próximos.

Solución:

Estado de explotación reconstruido

IGP: (10 unidades x 550 $ x 12) $66,000
Menos: Pérdida de vacantes (al (3,300)
5%)
EGI: 62,700
Menos: Gastos de explotación
Potencia $2,200
Calor 1,700
Conserje 4,600
Agua 3,700
Mantenimiento 4,800
Reservas 2,800
Gestión 3,000 22,800
Ingresos netos de explotación $39,900

Nota: Los pagos hipotecarios y la depreciación no se incluyen en el cálculo del NOI de la

propiedad.

El valor indicado de la propiedad es de 362.727 $ (39.900 $ / 0,11), lo que redondea a

363.000 $.

6. Le han pedido que estime el valor de mercado de un complejo de apartamentos que produce
unos ingresos netos anuales de explotación de 44.500 $. En los últimos tres meses se han
vendido cuatro viviendas muy similares y competitivas a menos de dos manzanas del
inmueble en cuestión. Los cuatro ofrecen esencialmente las mismas comodidades y servicios

9-
3
 que el sujeto. Todas fueron transacciones de mercado abierto con condiciones de venta
similares. Todos se financiaron con hipotecas a tipo fijo a 30 años, utilizando un 70% de
deuda y un 30% de capital propio. Los precios de venta y los ingresos netos de explotación
estimados para el primer año fueron los siguientes:

Comparable 1: Precio de venta 500.000 $; NOI 55.000 $.

Comparable 2: Precio de venta $420.000; NOI $50.400
Comparable 3: Precio de venta $475.000; NOI $53.400
Comparable 4: Precio de venta 600.000 $; NOI 69.000 $.

¿Cuál es el valor indicado de la propiedad utilizando la capitalización directa?

Solución:

A continuación se indican las tasas de capitalización inicial de los cuatro inmuebles:

Comparable 1: 0,110
Comparable 2: 0,120
Comparable 3: 0,112
Comparable 4: 0,115
Ave. simple 0.114

La media simple de los cuatro tipos de capitalización comparables es de 0,114. Por lo tanto,
el valor indicado de la propiedad en cuestión es de 390.351 $, (44.500 $ / 0,114), que se
redondea a 390.000 $.

7. Está estimando el valor de un pequeño edificio de oficinas. Supongamos que el NOI estimado
para el primer año de operaciones es de 100.000 dólares.

a. Si se espera que el NOI se mantenga constante en 100.000 $ durante los próximos 50 años
y que el edificio de oficinas no tenga valor al cabo de 50 años, ¿cuál es el valor actual del
edificio suponiendo una tasa de descuento del 12,2%? Si paga esta cantidad, ¿cuál es la tasa
de capitalización inicial indicada?

Solución: El valor actual, utilizando una calculadora financiera, es de 817.078 $.

N = 50 I = 12.2 PV = ? PMT = 100.000 FV = 0

La tasa de capitalización inicial (de entrada) es de 100.000 $ / 817.078 $ = 12,24%.

b. Si espera que el NOI se mantenga constante en 100.000 $ para siempre, ¿cuál es el valor
del edificio suponiendo una tasa de descuento del 12,2%? Si paga esta cantidad, ¿cuál es la
tasa de capitalización inicial indicada?

Solución: El valor del edificio con un NOI constante de 100.000 $ se calcula utilizando la
fórmula de la perpetuidad, que es 100.000 $/0,122 $, es decir, 819.672 $. Si paga 819.672 $
por la propiedad, la tasa de capitalización inicial (de entrada) es del 12,2% (100.000 $ /
819.672 $).

9-
4
 c. Si se espera que los 100.000 $ NOI iniciales crezcan para siempre a una tasa anual del 3%,
¿cuál es el valor del edificio suponiendo una tasa de descuento del 12,2%? Si paga esta
cantidad, ¿cuál es la tasa de capitalización inicial indicada?

Solución: La tasa de capitalización consiste en una TIR requerida sobre los fondos propios y
una tasa de crecimiento. Aplicando la fórmula general de crecimiento constante y suponiendo
que la tasa de crecimiento es del 3%, la tasa de capitalización indicada es igual al 9,2%
(12,2% - 3,0%.).
Por lo tanto, utilizando una tasa de capitalización del 9,2%, el valor indicado del edificio es
de 100.000 $/0,092, es decir, 1.086.957 $.

8. Describa las condiciones en las que resulta adecuado utilizar multiplicadores de la renta bruta
para valorar el inmueble en cuestión.

Solución: El uso de multiplicadores de la renta bruta se basa en dos supuestos principales. En

primer lugar, se supone que el porcentaje de gastos de explotación del inmueble objeto de
estudio y de los inmuebles comparables es igual. En segundo lugar, este planteamiento parte
de la base de que el inmueble en cuestión y los comparables perciben alquileres de mercado.
En la práctica, los multiplicadores de ingresos brutos son los más apropiados para valorar
edificios de apartamentos.

9. ¿En qué situaciones o para qué tipos de inmuebles podría ser preferible el análisis del flujo de
caja descontado a la capitalización directa?

Solución: La capitalización directa depende de la información obtenida de las ventas de

propiedades que se consideran comparables a la propiedad en cuestión. Identificar
propiedades comparables es especialmente difícil en el caso de las inversiones inmobiliarias
comerciales. El análisis de los flujos de caja descontados es útil para valorar las propiedades
productoras de rentas, ya que los flujos de caja esperados exclusivos de una propiedad
concreta se evalúan utilizando la tasa interna de rentabilidad requerida adecuada. El método
DCF es especialmente útil para valorar edificios de oficinas y centros comerciales con varios
arrendatarios, ya que las condiciones de arrendamiento pueden variar mucho incluso en
inmuebles similares.

10. Distinguir entre flujos de caja apalancados y no apalancados. ¿En qué sentido tiene el
inversor de capital un derecho residual sobre el flujo de caja de la propiedad si se emplea
financiación hipotecaria?

Solución: El uso de deuda hipotecaria para financiar la adquisición de una propiedad de

inversión inmobiliaria se denomina apalancamiento. Los flujos de caja apalancados miden el
flujo de ingresos de una propiedad tras deducir los pagos del servicio de la deuda. La cantidad
de flujo de caja disponible para distribuir a un inversor de capital se reduce por la cantidad
pagada al prestamista. Por lo tanto, el inversor de capital tiene un derecho residual, conocido
como flujo de caja antes de impuestos, que es simplemente el NOI menos el servicio de la
deuda.

11. ¿Cuál es la diferencia entre un bien inmueble a título oneroso y un bien inmueble a título
oneroso arrendado?

9-
5
 Solución: La propiedad a título oneroso es la forma más elevada de propiedad. Se trata de la
propiedad completa de un inmueble sin tener en cuenta los arrendamientos. Un bien inmueble
arrendado es la propiedad de un bien inmueble sujeta a arrendamientos sobre el mismo.
Cuando adquieren bienes inmuebles comerciales ya existentes, los inversores adquieren la
mayoría de las veces un bien inmueble arrendado porque adquieren la propiedad sujeta a los
arrendamientos existentes.

12. ¿Cuál es la diferencia entre alquiler por contrato y alquiler de mercado? ¿Por qué esta
distinción es más importante para los inversores que compran edificios de oficinas ya
existentes que para los que compran complejos de apartamentos ya existentes?

Solución: El alquiler contractual se refiere a la renta real pagada en virtud de los contratos de
arrendamiento vigentes celebrados entre propietarios e inquilinos. La renta de mercado se
refiere a los ingresos potenciales por alquiler que una propiedad podría recibir en el mercado
abierto en la fecha efectiva de una tasación. Esta distinción es especialmente importante para
los inversores en edificios de oficinas, ya que los arrendamientos comerciales suelen ser
plurianuales, a diferencia de los arrendamientos de apartamentos. Los arrendamientos
existentes a precios inferiores a los del mercado se incluirán en el cálculo de la renta bruta
potencial, lo que deprimirá el valor de tasación de la propiedad en relación con el valor de
tasación suponiendo unos precios de alquiler de mercado.

13. Estime el valor de mercado del siguiente pequeño edificio de oficinas. La propiedad tiene
10.500 pies cuadrados de espacio alquilable que se arrendó a un único inquilino el 1 de enero
de hace cuatro años. El contrato prevé un alquiler de 9.525 dólares al mes durante los cinco
primeros años y de 11.325 dólares al mes durante los cinco siguientes. El inquilino debe
pagar todos los gastos de funcionamiento.

Durante el plazo restante del arrendamiento, no habrá pérdidas por desocupación y cobro; sin
embargo, a la terminación del arrendamiento se espera que la propiedad esté desocupada
durante tres meses. Cuando el inmueble se cede en régimen de arrendamiento a corto plazo,
en el que los inquilinos pagan todos los gastos de explotación, se prevé una provisión por
desocupación y pérdida de recaudación del 8% anual.

El alquiler actual en el mercado de propiedades de este tipo en régimen de arrendamiento

triple neto es de 11 dólares por pie cuadrado, y esta tasa ha ido aumentando a un ritmo del 3%
anual. La tasa de descuento de mercado para propiedades similares es de aproximadamente el
11%, la tasa de capitalización "inicial" es de aproximadamente el 9% y las tasas de
capitalización finales suelen ser un punto porcentual superiores a las tasas de capitalización
iniciales.

Prepare una hoja de cálculo que muestre los ingresos por alquiler, los reembolsos de gastos,
los ingresos netos por alquilery los ingresos netos por la venta de la propiedad al final de un
período de tenencia de 8 años. A continuación, utilice la información facilitada para estimar
el valor de mercado de la propiedad.

Solución: El quinto año del arrendamiento de 10 años es el primer año de análisis. El

problema exige un análisis de 8 años: uno para el último año del primer periodo de 5 años,
cinco para el segundo periodo de 5 años, uno para permitir que la desocupación y la pérdida

9-
6
 de recaudación alcancen un nivel normal y otro al nivel normal para calcular el valor del
inmueble (precio de venta) en ese momento. Supongamos que las pérdidas por desocupación
y recaudación en el año 7 son del 25%, lo que refleja una desocupación del 100% durante tres
meses y una desocupación nula durante 9 meses. Supongamos que la tasa de vacantes
"normal" del 8% se aplicará en el año 8 del análisis y siguientes.

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9

Alquiler por contrato 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900
Alquiler de mercado 115,500 118,965 122,534 126,210 129,996 133,896 137,913142,050 146,311
Menos: VC 0 0 0 0 0 0 34,478 11,364 11,705
Efectivo Gross Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
Menos Gastos de 0 0 0 0 0 0 0 0 0
explotación
Net Operating Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606

Precio de venta al final del año 8 8: = [NOI (yr9) / Terminal cap rate] = $134,606 / 0.10 =
$1,346,060

Flujos de tesorería: CF1= 114.300

CF2= 135.900
CF3= 135.900
CF4= 135.900
CF5= 135.900
CF6= 135.900
CF7= 103.435
CF8= 1.476.746 (130.686+1.346.060)

PV de los flujos de caja al 11% = 1.246.090 $.

9-
7
 Capítulo 10
Financiación inmobiliaria: Leyes y contratos

Problemas de las pruebas

1. El elemento de un tipo de interés variable que es la "parte móvil" es el:

b. Índice

2. ¿Cuál de estos aspectos de un préstamo hipotecario se abordará en el pagaré y no en la

hipoteca?
a. Penalización por pago anticipado

3. Un prestamista puede reservarse el derecho a exigir el pago anticipado de un préstamo en

cualquier momento que considere oportuno a través de una(n):
c. Cláusula de demanda

4. Cuando un comprador de una propiedad con un préstamo hipotecario existente adquiere la

propiedad sin firmar el pagaré de un préstamo existente, el comprador está adquiriendo la
propiedad: e. Sujeto a la hipoteca

5. ¿Cuáles de estos puntos de un préstamo hipotecario se abordarían en la hipoteca

(posiblemente también en el pagaré)?
d. Fianzas

6. Para financiar propiedades en las que el prestatario, la propiedad o ambos no reúnen los
requisitos para la financiación hipotecaria estándar, una solución no hipotecaria habitual es a
través de la:
d. Contrato de escritura.

7. Entre las formas en que un prestamista puede responder a un préstamo impagado sin recurrir
a la ejecución hipotecaria se incluyen todas las siguientes excepto:
d. Acelerar la deuda.

8. Si el prestamista de una primera hipoteca estándar desea ejecutar la hipoteca de forma

rentable, es crucial disponer de qué cláusula en la hipoteca:
a. Cláusula de aceleración

9. Un riesgo común que a menudo interfiere con los esfuerzos de un prestamista para resolver
un préstamo en mora, ya sea a través de medios de no ejecución o de ejecución hipotecaria,
es:
d. Quiebra.

10. Las características de un prestatario que puede tener en cuenta un prestamista en la

apreciación de un préstamo hipotecario están limitadas por la:
c. Ley de igualdad de oportunidades de crédito.

11. La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Inmuebles (Real Estate Settlement

10-
1
Procedures Act):
e. Todas las anteriores.

12. La ejecución hipotecaria tiende a ser más rápida en los estados que:
d. Tener poder de venta.

13. Desde la perspectiva de un prestamista hipotecario, ¿qué afirmación es cierta sobre el efecto
de la quiebra en la ejecución hipotecaria?
a. La quiebra del capítulo 7 es la forma más "favorable para el prestamista".

14. El tipo índice más orientado internacionalmente para las hipotecas de tipo variable es:
c. Un tipo LIBOR.

15. Un tipo de préstamo cuyo volumen ha crecido en los últimos años y que ha suscitado
preocupación por las prácticas de préstamos abusivos es el:
d. Hipoteca de alto riesgo

16. Un préstamo parcialmente amortizable siempre tendrá

c. Un pago global.

17. ¿Cuál de estas afirmaciones es cierta sobre los préstamos hipotecarios para bienes inmuebles
que producen ingresos?
e. Todas las anteriores.

18. ¿Con qué tipo de acuerdo de garantía de préstamo es la escritura retenida por una parte
neutral y devuelta tras el pago de la hipoteca en su totalidad?
c. Escritura de fideicomiso.

19. La Truth in Lending Act (Ley de Veracidad en los Préstamos) concede a un prestatario
hipotecario ¿cuánto tiempo tiene para rescindir un préstamo hipotecario?
c. Tres días.

20. ¿Qué afirmación es correcta sobre el derecho de amortización anticipada de un préstamo

hipotecario?
b. La mayoría de los préstamos hipotecarios tienen derecho de pago anticipado sin gastos,
pero no todos, por lo que el prestatario debe comprobar el préstamo detenidamente.

Preguntas de estudio

1. La legislación hipotecaria es tan clara, coherente y aplicable en Estados Unidos como en

cualquier otro lugar del mundo, y mucho más que en muchos países. ¿Por qué es un elemento
vital de un sistema eficaz de financiación inmobiliaria?

Solución: Una legislación hipotecaria clara, coherente y aplicable es fundamental para el

sistema de financiación inmobiliaria por muchas razones. Dado que en la mayoría de las
transacciones inmobiliarias se recurre a la financiación mediante deuda, eliminar la
incertidumbre es crucial para ambas partes en el proceso.

10-
1
 transacción. La certidumbre reduce el coste de los préstamos. El prestamista puede estar más
seguro de los derechos y riesgos implicados, lo que reduce la prima de riesgo necesaria
requerida en el tipo de interés. El prestatario se beneficia de la misma certidumbre, tanto por
el tipo de interés más bajo como por la mayor previsibilidad del resultado. Por ejemplo, el
prestatario puede comprender, en caso de morosidad, el nivel de riesgo real. Para la mayoría
de los particulares, la compra de una vivienda financiada mediante deuda será la mayor
operación financiera que realicen. El prestamista está más informado que el prestatario en las
transacciones hipotecarias. Por lo tanto, es necesario establecer leyes claras que protejan a los
consumidores y los sitúen en pie de igualdad. La financiación hipotecaria también es un
proceso complicado y requiere una legislación hipotecaria inequívoca para prever todas las
posibles cuestiones que puedan surgir.
La estandarización de la legislación hipotecaria también es importante para los mercados
financieros, ya que los mercados hipotecarios se han nacionalizado porque esto mejora la
liquidez de las operaciones y ha servido para reducir el coste de los préstamos a los posibles
propietarios de viviendas.

2. El Congreso ha aprobado cambios en la ley de quiebras que dificultarían la quiebra en virtud

del Capítulo 7 para los hogares, exigiendo un mayor uso del Capítulo 13, lo que
proporcionaría una mayor protección a las empresas de tarjetas de crédito sin garantía. Como
prestamista hipotecario, ¿le importa esto? En caso afirmativo, ¿cuál sería su postura?

Solución: El prestamista hipotecario tiene derecho al valor de la deuda hipotecaria tanto en

virtud del Capítulo 7 como del Capítulo 13 porque su reclamación tiene prioridad. Sin
embargo, el Capítulo 13 es esencialmente un plan de reestructuración de la deuda que muy
probablemente retrasará los esfuerzos de un prestamista para ejecutar la hipoteca de la
propiedad. Los retrasos pueden costar al prestamista costes de oportunidad por intereses no
cobrados y gastos legales. Además, el valor de la propiedad puede deteriorarse debido al
abandono durante este proceso.

3. Las condiciones de las hipotecas residenciales (pagarés hipotecarios) se han vuelto cada vez
más uniformes a medida que el mercado hipotecario se ha hecho más nacional y eficiente.
¿Hay algún inconveniente para el propietario?

Solución: La mayor uniformidad de las condiciones hipotecarias reduce la posibilidad de

personalizar las condiciones en función de la situación y las características únicas del
propietario de una vivienda. Sin embargo, la estandarización del proceso hipotecario ha
permitido al prestatario cosechar los beneficios de la reducción de los costes asociados al
proceso de préstamo. Además, la normalización del proceso hipotecario ha ido acompañada
de la introducción de más leyes para proteger los derechos de los consumidores.

4. La mayoría de los prestamistas que conceden préstamos hipotecarios a tipo variable ofrecen
un "tipo inicial". ¿Se trata de una buena política o de una tergiversación?

Solución: La principal preocupación en relación con los "tipos teaser" es que las condiciones
de la hipoteca sean transparentes y que aborden claramente la interacción de los topes
periódicos con el "tipo teaser". La reducción de un tipo "teaser" puede ser de uno o dos
puntos porcentuales por debajo de la suma del índice más el margen, pero esto suele aplicarse

10-
1
para un

10-
1
 poco tiempo, quizás un año. El consumidor debe conocer la mecánica de la característica
ajustable del préstamo.

5. Los préstamos hipotecarios están muy regulados por leyes federales. ¿Es esto el resultado de
la complacencia del Congreso con los grupos de consumidores, o hay buenas razones para
que los préstamos hipotecarios estén más regulados que, por ejemplo, la financiación de
automóviles?

Solución: La compra de una vivienda suele ser la mayor operación financiera que realiza la
mayoría de los particulares. A diferencia de un coche, la compra de una vivienda no puede
deshacerse fácilmente vendiéndola a otra persona. La financiación hipotecaria suele ser más
compleja que la del automóvil.
La financiación hipotecaria requiere unos conocimientos básicos de Derecho y, sin leyes de
protección del consumidor, el prestamista tiene una ventaja desproporcionada sobre el
prestatario en esta transacción. Desde una perspectiva de política pública, la normativa
federal prohíbe la discriminación y las prácticas financieramente abusivas.

6. Para su propio estado, determine si:

a. Es un estado de ejecución hipotecaria judicial o no judicial.

b. El préstamo hipotecario estándar se basa en una escritura de fideicomiso o una
hipoteca.
c. Existe un derecho legal de rescate y, en caso afirmativo, durante cuánto tiempo.
d. Se permiten las sentencias por deficiencia contra los propietarios morosos.

Basándose en esta información, ¿puede juzgar que su estado es relativamente favorable a los
deudores o a los prestatarios?

Solución: Que decida el alumno, ya que las respuestas a las preguntas anteriores varían según
el Estado.

7. Descargue una hipoteca y una escritura de fideicomiso del sitio web de Freddie Mac.
Compáralos para ver qué diferencias puedes encontrar en sus cláusulas

Solución: Las diferencias entre una hipoteca y una escritura de fideicomiso son las siguientes:

• Una escritura de fideicomiso no es un contrato hipotecario; es un tipo especial de

escritura que se inscribe en los registros públicos.
• El fideicomisario mantiene su título de propiedad en fideicomiso hasta que se pague la
deuda, pero no puede apropiarse de sus bienes por ningún motivo.
• La escritura de fideicomiso se cancela cuando se paga la deuda.

Las principales diferencias entre una hipoteca y una escritura de fideicomiso se producen
si se ejecuta la hipoteca de la vivienda. El fideicomisario tiene poder de venta. Por lo
tanto, si su préstamo entra en mora, el prestamista entregará al administrador la prueba del
impago y le pedirá que inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria.

10-
1
 CAPÍTULO 11
Tipos de hipotecas residenciales y decisiones del prestatario

Problemas de las pruebas

1. El seguro hipotecario privado (PMI) suele exigirse en ________ préstamos con préstamo-
ratios de valor superior a _______ por ciento.
d. En casa, el 80 por ciento.

2. El tipo de préstamo dominante originado y mantenido por la mayoría de las instituciones de

depósito es el: a. Hipoteca de amortización total y cuota fija. (Tenga en cuenta que, aunque
esta respuesta ha sido tradicionalmente correcta, el fuerte aumento de los préstamos a tipo
variable desde 2004 aproximadamente podría hacer que la respuesta correcta pasara a ser b).
Hipoteca a tipo variable).

3. ¿Cuál de los siguientes tipos de hipoteca tiene más riesgo de impago, suponiendo que la
relación préstamo-valor inicial, el tipo de interés contractual y el resto de condiciones del
préstamo sean idénticos?
a. Préstamos sólo con intereses.

4. Una hipoteca destinada a permitir a los hogares de más edad "liquidar" el capital de su
vivienda es la:
d. Hipoteca vitalicia inversa.

5. Un préstamo jumbo es:

b. Un préstamo convencional que es demasiado grande para ser comprado por Fannie Mae o
Freddie Mac.

6. La relación préstamo-valor máxima para un préstamo FHA de más de 50.000 $ es de

aproximadamente:
b. 98%.

7. La relación préstamo-valor máxima de un préstamo garantizado por la VA es:

d. 100%.

8. Los préstamos convencionales conformes son préstamos que:

c. Pueden ser adquiridos por Fannie Mae y Freddie Mac.

9. Los préstamos con garantía hipotecaria suelen:

d. Tienen intereses deducibles de impuestos.

10. El mejor método para determinar si conviene refinanciar es utilizar:

a. Análisis del beneficio neto.

11. Probablemente, la mayor contribución de la FHA a los préstamos hipotecarios de viviendas

fue:
a. Establecer el uso de la hipoteca de vivienda de pago nivelado.

11-
1
Preguntas de estudio

1. En una hipoteca variable, ¿prefieren siempre los prestatarios topes de tipo más pequeños (es
decir, más estrictos) que limiten la cantidad que puede aumentar el tipo de interés contractual
en un año determinado o a lo largo de la vida del préstamo? Explique por qué sí o por qué no.

Solución: Las preferencias de los prestatarios están influidas por sus expectativas sobre los
tipos de interés futuros. Por ejemplo, los prestatarios pueden preferir topes mayores si creen
que los tipos de interés no van a subir sustancialmente. En este caso, el tipo de interés del
préstamo será más bajo porque el prestatario, y no el prestamista, corre el riesgo de que suban
los tipos de interés.

2. Explique las posibles ventajas fiscales asociadas a los préstamos con garantía hipotecaria:

Solución: A diferencia de los intereses de las deudas de consumo, los intereses pagados por
los primeros 100.000 dólares de un préstamo con garantía hipotecaria son totalmente
deducibles a efectos del impuesto sobre la renta federal y, en algunos casos, estatal. Al incluir
los intereses pagados por un préstamo con garantía hipotecaria como deducción detallada, los
contribuyentes pueden reducir efectivamente el coste de este préstamo después de impuestos.

3. Distinguir entre préstamos hipotecarios residenciales conformes y no conformes y explicar la

importancia de la diferencia.

Solución: Los préstamos residenciales conformes cumplen las normas exigidas para su
compra en el mercado secundario por Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos conformes
tienen una liquidez significativamente mayor en el mercado secundario y, en consecuencia,
requieren un tipo de interés más bajo.

4. Analice el papel y la importancia del seguro hipotecario privado en el mercado hipotecario

residencial.

Solución: El seguro hipotecario privado protege al prestamista frente a las pérdidas por
impago. Las compañías privadas de seguros hipotecarios ofrecen este tipo de seguro, que
suele cubrir el 20% de los préstamos más elevados. En otras palabras, si un prestatario
incumple y la propiedad es ejecutada y vendida por menos del importe del préstamo, el PMI
reembolsará al prestamista una pérdida de hasta el 20% del importe del préstamo. El efecto
neto del seguro hipotecario privado es reducir el riesgo de impago para los prestamistas, lo
que les permite conceder préstamos a un mayor número de prestatarios que no pueden aportar
un 20% de entrada para la compra de una vivienda.

5. Explique el problema de desequilibrio de vencimientos al que se enfrentan las asociaciones de

ahorro y préstamo que mantienen hipotecas de pago fijo como activos.

Solución: Históricamente, las asociaciones de ahorro y préstamo han utilizado los depósitos
de ahorro a corto plazo para financiar préstamos hipotecarios a largo plazo y a tipo fijo. Este
desajuste en el vencimiento de activos y pasivos les expone a un grave riesgo de tipo de
interés. En consecuencia, el coste de los fondos procedentes de los intereses pagados por los
depósitos de ahorro a corto plazo puede aumentar más rápidamente que el rendimiento de sus

11-
2
 inversiones, o de los préstamos emitidos. Una de las ventajas de las hipotecas de tipo variable
es que se ajustan al coste de los fondos de una entidad.

6. Supongamos que el propietario de una vivienda tiene un préstamo hipotecario con estas
condiciones: Saldo restante de 50.000 $, tipo de interés del 8% y plazo restante de 10 años
(pagos mensuales). Este préstamo puede sustituirse por otro a un tipo de interés del 6%, con
un coste del 8% del importe pendiente del préstamo. ¿Debe el propietario refinanciar? ¿Qué
diferencia habría si el propietario espera vivir en la casa sólo cinco años más?

Solución a, utilizando el análisis del beneficio neto: El pago del préstamo existente es de
606,54 $, mientras que el pago de un nuevo préstamo sería de 555,10 $. Así, el nuevo
préstamo supone un ahorro mensual de 51,54 $. Durante el periodo de tenencia previsto de
cinco años, el ahorro mensual asciende a 3.092,12 $ (60 x 51,54 $). El coste de refinanciación
es el 8% del importe refinanciado, es decir, 4.000 $ (,08 x 50.000). Por tanto, el beneficio
neto de la refinanciación es negativo 907,87 $ (3.092,12 - 4.000).

Solución b, utilizando el valor actual neto (véase el apéndice en línea del capítulo): El valor
actual del préstamo existente, con pagos mensuales de 606,64 $ descontados al 6%, es de
54.641,98 $. El coste de refinanciación es de 4.000 dólares, lo que resulta en un VAN de
641,98 dólares suponiendo que el préstamo se mantenga hasta su vencimiento. Si el préstamo
debe pagarse de todos modos en cinco años, el beneficio de la refinanciación es de sólo
3.559,38 $ (n=60, I=.50, Pmt = 606,64, FV=29.918,43). Por tanto, el VAN es negativo
(3.559,38 $ - 4.000 $ = -440,62) si el propietario espera vivir en la casa sólo cinco años más.

7. Supongamos que una pareja de ancianos posee una vivienda de 140.000 dólares libre de
deudas hipotecarias. Un prestamista de hipotecas de anualidad inversa (RAM) ha acordado
una RAM de 100.000 $. El plazo del préstamo es de 12 años, el contrato es del 9,25% y los
pagos se efectuarán al final de cada mes.
a. ¿Cuál es la cuota mensual de esta RAM?
b. Rellena la siguiente tabla de amortización parcial del préstamo:

Mes Saldo inicial Pago mensual Interés Saldo final

1
2
3
4
5

c. ¿Cuál será el saldo del préstamo al final del plazo de 12 años?

d. ¿Qué parte del saldo del préstamo al final del año 12 representa el principal? ¿Qué
parte representa intereses?

Solución:

a. El pago mensual de la RAM es de 381,32 $ (n=144, I=9,25, PV=0, FV=100.000

$).
b. La amortización es la siguiente:

11-
3
Mes Saldo inicial Pago mensual Interés Saldo final
1 0 381.32 0 381.32
2 381.32 381.32 2.94 765.58
3 765.58 381.32 5.90 1,152.80
4 1,152.80 381.32 8.89 1,543.01
5 1,543.01 381.32 11.89 1,936.22

c. El saldo al cabo de 12 años es de 100.000 dólares.

d. El principal es 144 x 381,32, es decir, 54.910 $. El interés es de 45.090 $, es decir,
100.000 $ -54.910 $.

8. Hace cinco años pediste prestados 100.000 dólares para financiar la compra de una casa de
120.000 dólares. El tipo de interés de la antigua hipoteca es del 10%. Los plazos de pago son
mensuales para amortizar el préstamo en 30 años. Ha encontrado otro prestamista que
refinanciará el saldo pendiente actual del préstamo al 8% con pagos mensuales durante 30
años. El nuevo prestamista cobrará dos puntos de descuento sobre el préstamo. Los demás
costes de refinanciación ascenderán a 3.000 dólares. No hay penalizaciones por pago
anticipado asociadas a ninguno de los dos préstamos. Considera que el coste de oportunidad
adecuado para aplicar a esta decisión de refinanciación es del 8%.

a. ¿Cuál es la cuota del antiguo préstamo?

b. ¿Cuál es el saldo actual del antiguo préstamo (cinco años después de su concesión)?
c. ¿Cuál debería ser la cuota mensual del nuevo préstamo?
d. ¿Debería refinanciar hoy si se prevé que el nuevo préstamo estará vigente durante
cinco años?

Solución:
a. El pago del antiguo préstamo es de 877,57 dólares.
b. El saldo actual es de 96.574,32 dólares.
c. El pago del nuevo préstamo es de 708,63 $.
d. Si el nuevo préstamo debe amortizarse en cinco años, el saldo del préstamo original
después del décimo año es de 90.938,02 $, calculado con los siguientes datos: (N =
240, I = 0,8333, PMT = 877,57 y FV = 0.).

Respuesta basada en el análisis del beneficio neto:

El ahorro en la cuota mensual al pasar al nuevo préstamo es de 168,94 $ (877,57 -
708,63). El resultado es un ahorro acumulado de 10.136,40 $ (60 x 168,94) a lo largo
del periodo de mantenimiento previsto de cinco años. El coste de la refinanciación es
de 3.000 $ más el dos por ciento del saldo, es decir, 1.931,49 $ (,02 x 96.574,32), lo
que supone un importe de 4.931,49 $. Por lo tanto, el beneficio neto es de 5.204,91 $
(10.136,40 - 4.931,49), y la refinanciación es financieramente beneficiosa.

Respuesta basada en el valor actual neto:

El valor actual del préstamo antiguo, pagado dentro de 5 años, es
104.318,93 (N = 60, I=0,6667, PMT=877,57 $, FV= 90.938,02).

El PV de las reducciones de pago es de 7.744,61 $ (104.318,93 - 96.574,32).

11-
4
El coste de refinanciación es de 3.000 $ más 1.931,49 (0,02 x 96.574,32), es decir,
4.931,49.

El VAN de la refinanciación del préstamo es de 2.813,12 $ (7.744,61 - 4.931,49). Por

lo tanto, debería refinanciar hoy si se prevé que el nuevo préstamo estará vigente
durante cinco años.

11-
5
 CAPÍTULO 12

Fuentes de fondos para hipotecas residenciales

Problemas de las pruebas

1. Empresas de banca hipotecaria:

a. Cobrar los pagos mensuales y remitirlos al inversor hipotecario.

2. En los últimos años, el sector de la banca hipotecaria ha experimentado:

d. Consolidación rápida.

3. En la actualidad, ¿qué tipo de entidad financiera del mercado hipotecario primario

proporciona más fondos al mercado de la vivienda residencial (ocupada por el propietario)? d.
Bancos comerciales

4. Para todos los préstamos hipotecarios convencionales, excepto los de muy alto valor, los
ratios de pago estándar para la suscripción son:
a. 28 por ciento y 36 por ciento

5. El numerador del ratio estándar de gastos de vivienda (front-end) en la suscripción de

préstamos hipotecarios incluye:
c. Cuotas mensuales de capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro contra
riesgos.

6. La actividad más rentable de los banqueros hipotecarios residenciales suele ser

b. Servicio de préstamos.

7. Entre los posibles prestatarios de alto riesgo se encuentran las personas que:
d. Todos estos.

8. Las cajas de ahorros son ahora prácticamente indistinguibles de:

b. Asociaciones de ahorro y préstamo.

9. La reducción de la importancia de ciertas instituciones en el mercado hipotecario primario se

ha visto compensada en gran medida por la ampliación del papel de otras. ¿Cuál ha
disminuido y cuál ha aumentado?
d. Asociaciones de ahorro y préstamo; bancos hipotecarios.

10. Por almacenamiento se entiende

b. Préstamos a corto plazo concedidos por bancos comerciales a banqueros hipotecarios.

Preguntas de estudio

1. ¿Cuál es el objetivo principal de los requisitos de capital basados en el riesgo que el Congreso
promulgó como parte de la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de las Instituciones
Financieras (FIRREA)?

12-
1
 Solución: El objetivo de la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de las Instituciones
Financieras es cobrar a los bancos y entidades de ahorro por las prácticas de préstamo
arriesgadas y recompensar las prácticas más seguras. Sustituyó al planteamiento regulador
convencional de limitarse a intentar prohibir las conductas de riesgo aunque los bancos y las
entidades de ahorro considerasen rentable la asunción de riesgos.

2. Explique qué se entiende por compromisos a plazo y compromisos a plazo contingentes.

¿Qué parte de la cartera del banquero hipotecario suele cubrirse con compromisos a plazo?
¿Con compromisos a plazo en espera? ¿Por qué?

Solución: Un compromiso a plazo es un compromiso de vender/comprar algo en el futuro a

un precio fijado ahora. El compromiso es obligatorio, es decir, las partes deben completar la
transacción. Un compromiso a plazo contingente es el mismo acuerdo, salvo que una de las
partes, normalmente el vendedor, tiene la opción de completar la transacción (entrega) o
abandonar el contrato.

Los banqueros hipotecarios utilizan los compromisos a plazo para protegerse de las
variaciones de precios de los préstamos. Este compromiso obliga al inversor del mercado
secundario a comprar, y al banquero hipotecario a vender, una cantidad predeterminada de un
determinado tipo de préstamo. Se utiliza para préstamos que se van a originar con seguridad.

Los compromisos a plazo contingentes cubren las variaciones de precios de préstamos que
pueden originarse o no. Los compromisos standby a plazo de los inversores del mercado
secundario otorgan a los prestamistas el derecho, pero no la obligación, de vender un
determinado importe en dólares de un determinado tipo de préstamo al emisor del
compromiso standby.

3. Describa las actividades básicas de Fannie Mae en el mercado secundario de hipotecas.

¿Cómo se financian estas actividades?

Solución: Fannie Mae adquiere hipotecas residenciales convencionales y suscritas por el

Estado a compañías hipotecarias, bancos comerciales, asociaciones de ahorro y préstamo y
otros prestamistas autorizados. Parte de estas hipotecas adquiridas se combinan en paquetes o
conjuntos de hipotecas, se suscriben valores respaldados por hipotecas contra los conjuntos, y
los MBS se venden después a los inversores. Otra parte de las hipotecas adquiridas se
"mantienen en cartera".

La agencia sólo necesita financiar los préstamos titulizados hasta que se venden como
valores. Para los préstamos en cartera, obtiene fondos para la adquisición de hipotecas
mediante la venta de acciones en el mercado público de capitales (sus acciones cotizan en la
Bolsa de Nueva York).

Stock Exchange), obteniendo comisiones de compromiso (a plazo) de los prestamistas

originarios por la compra de préstamos, ganando intereses por su cartera hipotecaria y otras
inversiones, y vendiendo pagarés y bonos a inversores de renta fija.

4. Explique la importancia de Fannie Mae y Freddie Mac para el sistema de financiación de la

vivienda en Estados Unidos.

12-
1
 Solución: Fannie Mae y Freddie Mac han tenido una amplia gama de efectos en el sistema de
financiación de la vivienda de EE.UU. Su primer impacto fue aportar una liquidez muy
necesaria a la financiación de la vivienda. Probablemente, su segundo efecto fue estandarizar
los documentos y procedimientos de los préstamos hipotecarios sobre viviendas. Un tercer
efecto ha sido fomentar una mayor eficiencia y flexibilidad en el proceso de concesión de
préstamos hipotecarios para viviendas. Otro efecto ha sido la ampliación del abanico de
hogares capaces de obtener financiación hipotecaria gracias a una suscripción de préstamos
más sofisticada y eficaz. Por último, han tenido un gran efecto en los tipos de préstamos
actualmente disponibles para los propietarios de viviendas. Con todo ello, las GSE han
reducido los tipos de interés y los costes de los préstamos para los propietarios de viviendas.

5. Describa las actividades a las que suelen dedicarse los banqueros hipotecarios para generar
ingresos.

Solución: Los banqueros hipotecarios originan préstamos y los consiguientes derechos de

servicio. Los ingresos procedentes de los derechos de servicio son su principal fuente de
ingresos. Además, también ofrecen servicios auxiliares como seguros de hogar, venta de
viviendas o incluso seguros de vida.

6. Describa la mecánica de la financiación en depósito en la banca hipotecaria..

Solución: Un préstamo de depósito es una línea de crédito que proporcionan los grandes
bancos a los banqueros hipotecarios para financiar préstamos. La hipoteca originada sirve de
garantía al prestamista y éste es reembolsado cuando el préstamo se cierra y se vende en el
mercado hipotecario secundario. En este acuerdo, el banquero hipotecario deposita las fianzas
del préstamo (depósitos para los pagos previstos del impuesto sobre bienes inmuebles y el
seguro contra riesgos) en el almacén de depósitos del prestamista, sin coste alguno en
concepto de intereses. A cambio, el banquero hipotecario recibe un tipo de interés favorable
sobre la línea de crédito de depósito.

7. Explique en qué se diferencian los préstamos para vivienda asequible de los préstamos
hipotecarios normales.

Solución: Los préstamos para viviendas asequibles incluyen un requisito de pago inicial bajo
y permiten una amplia flexibilidad en una de las "tres C" de la suscripción, manteniendo las
otras dos en niveles más normales. Por lo tanto, se pueden relajar tres factores que intervienen
en la concesión de un préstamo: la relación préstamo-valor, las calificaciones crediticias y la
capacidad de pago.

8. Enumere tres "clientelas" para los préstamos hipotecarios de alto riesgo.

Solución: Las tres clientelas de los préstamos de alto riesgo son los prestatarios con una
documentación de ingresos inadecuada, los que quieren una financiación del 100% o superior
y los que tienen un mal historial crediticio.

9. Acaba de firmar el contrato de compra de la casa de sus sueños. El precio es de 120.000 $ y

has solicitado un préstamo de 100.000 $ a 30 años y al 5,5%. Se prevé que los impuestos
anuales sobre la propiedad asciendan a 2.000 dólares. El seguro de riesgo costará 400 dólares

12-
1
 al año. El pago de tu coche es de 400 $ y te quedan 36 meses. Sus ingresos brutos mensuales
son de 5.000 $. Calcula:
a. El pago mensual del principal y los intereses (PI).
b. Una doceava parte de los pagos anuales del impuesto sobre bienes inmuebles y del
seguro contra riesgos.
c. PITI mensual (principal, intereses, impuestos y seguro).
d. El ratio de gastos de vivienda (front-end).
e. El ratio de obligaciones totales (back-end).

Solución:

a. $567.79
b. 200
c. 767.79
d. 15.36% (767.79/5,000)
e. 23.36% ((767.79 + 200 + 400)/5,000)

10. Contrastar la suscripción automatizada con el enfoque tradicional de las "Tres C".

Solución: En la suscripción automatizada, las tres C se utilizan como factores con otros
criterios en una evaluación estadística que está diseñada para distinguir al prestatario
arriesgado del seguro. Una diferencia fundamental con respecto al enfoque tradicional es que
la evaluación del crédito se realiza mediante una puntuación crediticia. Dos ventajas de la
suscripción automatizada son que es más rápida que la tradicional y que permite a los
prestamistas conceder con más seguridad préstamos para "viviendas asequibles".

12-
1
 CAPÍTULO 13

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Y CONTRATOS DE VENTA

Problemas de las pruebas

1. El vendedor que cobra un anticipo a un comprador potencial debe ingresar los fondos:
e. Las manos de su agente.

2. Una de las formas más eficaces que tienen los vendedores o corredores de distinguirse como
agentes preferentes en una determinada especialización de la intermediación inmobiliaria es:
b. Obtener una designación sectorial relacionada.

3. Un corredor, que es el agente de un vendedor, ¿debe tratar de forma honesta y justa con
quién? e. Todos los implicados en la transacción.

4. Los vendedores inmobiliarios pueden perder su licencia por:

c. Mezclar dinero en custodia (fideicomiso) con fondos personales.

5. La comisión inmobiliaria estatal es responsable de:

c. Establecer requisitos de formación para los titulares de licencias.

6. Los agentes inmobiliarios cobran comisiones principalmente por

7. Prestación de un servicio.

7. ¿Qué tipo de agente es un agente inmobiliario para su mandante?

b. Agente especial.

8. La relación de subagencia que tradicionalmente ha caracterizado a los servicios de listado

múltiple (MLS) ha tendido a dar lugar al peligro generalizado de:
c. Doble agencia involuntaria.

9. ¿Cómo se determinan las comisiones que cobran los agentes inmobiliarios?

d. Por acuerdo entre el corredor y el mandante.

13-
1
 10. Según la mayoría de los contratos de venta de inmuebles, un corredor ha ganado una
comisión cuando c. El agente encuentra un comprador que está preparado, dispuesto y es
capaz de comprar en las condiciones especificadas en el contrato de venta.

Preguntas de estudio

1. Ted Richardson es propietario de un gran edificio industrial en su ciudad que desea vender.
Como agente inmobiliario, estaría encantado de obtener el listado de esta propiedad. Usted ha
trabajado con Richardson en otras dos transacciones en las que él era el comprador; por lo
tanto, se dirige a Richardson para pedirle que considere la posibilidad de poner su propiedad a
la venta con usted. Richardson accede a hacerlo, pero indica que no le dará un listado de
derecho exclusivo de venta, porque quiere conservar el derecho a vender él mismo la
propiedad sin tener que pagar una comisión inmobiliaria. Sin embargo, le dará un listado
exclusivo de agencias.

a. ¿Qué debe hacer? ¿Deberías aceptar una oferta así de Richardson?

b. ¿Propone incluir alguna cláusula en el contrato de venta para protegerse?

Solución:
a. La lista de agencia exclusiva se utiliza con poca frecuencia y ofrece menos protección
al corredor que una lista de derecho exclusivo de venta. Este acuerdo debe utilizarse
sólo si el Sr. Richardson entiende que yo, como agente, estaré menos dispuesto a
dedicar tiempo y esfuerzo significativos a comercializar propiedades listadas bajo este
acuerdo.
b. Como corredor, siempre preferiría un listado con derecho exclusivo de venta, de modo
que recibiera una comisión independientemente de quién vendiera la propiedad. De lo
contrario, podría estipular que recibiría una compensación por los gastos y el tiempo
invertido si la propiedad es vendida por otra persona.

2. Usted es un vendedor inmobiliario que trabaja para Good Earth, Realtors, Inc. Usted recibe el
50 por ciento de todas las comisiones percibidas por la empresa (netas de los honorarios de la
MLS) en la que usted fue el agente con contrato de venta o el agente con contrato de venta.
La empresa recibe el 40% de las comisiones por las ventas de propiedades que lista y el 45%
de las comisiones por las ventas de propiedades que vende en cooperación con otras
empresas. El quince por ciento de todas las comisiones por propiedades vendidas a través del
servicio de listado múltiple deben pagarse al MLS. Si usted es a la vez agente vendedor y
agente vendedor en una operación, recibirá el 60 por ciento de los ingresos de la empresa. Si
usted es el agente de ventas o el agente de ventas para una transacción en la que otro miembro
de Good Earth es el agente de ventas o el agente de ventas, su división sigue siendo la misma
que cuando otra empresa coopera en la transacción. Recientemente, usted fue el agente
vendedor de una propiedad que se vendió por 127.250 $. Otro vendedor asociado a Good
Earth había listado la propiedad dos meses antes por 135.000 dólares. La propiedad estaba en
la MLS y la comisión era del 6,0%.
a. ¿A cuánto ascenderá la comisión total que recibirá su empresa, una vez deducida la
tasa MLS?

b. ¿Cuál será su reparto de la comisión?

13-
1
 Solución

a. La empresa recibirá 6.489,75 $ ( 127.250*,06*,85)

b. El importe imputable al agente vendedor es de 1.717,88 $ (7.635*,45*,5).

3. Si fuera propietario de su propia empresa de intermediación inmobiliaria, ¿cómo podría

establecer un nicho de mercado para su empresa? En otras palabras, ¿cómo podría diferenciar
a su empresa de otras empresas de corretaje y cómo podría crear una imagen única para su
empresa?

Solución: Desarrollar una especialización es crucial. Una opción es especializarse por tipo de
propiedad, atendiendo a vendedores y compradores de propiedades comerciales, industriales,
residenciales, agrícolas, de oficinas o recreativas. Otra opción es limitar mis actividades a una
sección concreta de una ciudad, como las zonas sureste o noroeste. Los corredores
especializados en grandes propiedades comerciales o industriales pueden operar en una
amplia zona geográfica, a veces incluso a escala nacional o internacional. Desarrollar una
imagen única para una empresa de corretaje se basa en desarrollar un área, o nicho, de
especialización.

4. ¿Cómo cree que cambiará la función de marketing inmobiliario en el futuro? ¿Cree que los
agentes inmobiliarios desempeñarán un papel más o menos importante en el proceso de
compraventa? ¿Por qué?

Solución: El marketing inmobiliario cambiará en el futuro debido al mayor uso de Internet

para comercializar propiedades. La llegada de Internet ha aumentado las posibilidades de
innovación, como la desagregación de servicios, en la comercialización inmobiliaria. Dado
que la compra de bienes inmuebles es una empresa compleja, es probable que no se elimine el
papel del agente inmobiliario en alguna de sus funciones. Sin embargo, es demasiado pronto
para determinar cuál será el efecto final de Internet y otras tecnologías en el sector.

5. Una amiga tuya, Cindy Malvern, se muda a tu ciudad. Se licenció hace unos años y desde
entonces trabaja en otra ciudad. Recientemente, sin embargo, le han ofrecido un trabajo con
un salario más alto en la oficina regional de una compañía nacional de seguros situada en la
ciudad donde usted estudia. Cindy ha decidido comprar un condominio y, como usted está
haciendo un curso inmobiliario, le pregunta cómo proceder.

Primero mira los anuncios clasificados del periódico local y observa que hay varios
condominios en venta. La mayoría los anuncian los intermediarios, pero algunos los anuncian
los propietarios. También ve anuncios de nuevas viviendas de constructores locales. Le
preguntas a Cindy si prefiere comprar una vivienda de segunda mano o una nueva. Dice que
no lo sabe; depende del condominio, la ubicación, el precio, etc.

13-
1
 A continuación, busca en las páginas amarillas de la guía telefónica y encuentra varias
páginas de anuncios de agentes inmobiliarios. Ha oído hablar de tres o cuatro de las empresas,
pero no ha tenido contacto ni trato directo con ninguna de ellas.

a. ¿Cómo aconsejarías a Cindy que procediera? ¿Debería llamar a una agencia

inmobiliaria? ¿Por qué sí o por qué no?
b. Si Cindy decide llamar a un agente inmobiliario, ¿cómo debe seleccionarlo? ¿Qué
criterios debe utilizar?
c. Si Cindy decide trabajar a través de un agente inmobiliario, ¿puede mirar las nuevas
viviendas en venta de los constructores? Si compra un nuevo condominio mientras
trabaja con un corredor, ¿tendría ella o el constructor que pagar una comisión al
corredor?

Solución:

a. En primer lugar, cindy debería leer algo sobre la naturaleza y la experiencia de vivir
en un condominio en comparación con la propiedad tradicional de una vivienda.
Podría leer, por ejemplo, How to Buy a Condominium or Townhouse, Denise L.
Evans, Sphinx Publishing, 2006. Cindy debería ponerse en contacto con una empresa
de corretaje. Una empresa de intermediación puede proporcionarle información sobre
opciones alternativas de propiedades en el mercado, sus precios e información sobre
cómo estas propiedades pueden satisfacer las necesidades del comprador. El agente o
vendedor puede obtener información sobre cuestiones como los gastos de suministros,
impuestos, mantenimiento y asuntos legales relacionados con propiedades
alternativas. El agente o vendedor también puede sugerir formas de modificar o
utilizar la propiedad de la manera que necesite el comprador. Por último, el agente o
vendedor puede ayudarla a encontrar y comparar alternativas de financiación.
Además, dado que la compra de un condominio es más compleja que la de una
vivienda unifamiliar debido a la declaración de condominio, los estatutos y la
presencia de una comunidad de propietarios, Cindy puede considerar la posibilidad de
contratar a un agente del comprador, que está obligado a trabajar en su mejor interés.
b. Los clientes potenciales suelen elegir una empresa de corretaje basándose en su
reputación en la comunidad, en su conocimiento personal del corredor o de un
vendedor, o en la recomendación de un cliente satisfecho. Algunos clientes también
pueden confiar en la reputación o la imagen general de una franquicia de
intermediación.
c. Cindy puede consultar las viviendas nuevas en venta de los constructores. Cualquier
acuerdo de comisión de venta será dictado por el vendedor y el agente. Sin embargo,
es posible que Cindy tenga que pagar una comisión al agente si ha suscrito un acuerdo
de intermediación con el comprador.

6. Decides abrir una oficina inmobiliaria en tu comunidad, pero sabes que la competencia con
empresas ya establecidas sería difícil. Usted cree que un método para llamar la atención sobre
su empresa y conseguir clientes que de otro modo irían a otros agentes es anunciar que
venderá cualquier casa de la ciudad

13-
1
y cobrar una comisión de sólo 1.000 dólares. ¿Cree que una táctica de marketing de este tipo
tendría éxito? ¿Por qué sí o por qué no?

Solución: Esa comisión mínima es demasiado baja en relación con el servicio prestado y con
los costes soportados por la empresa de corretaje. El corredor proporciona formación, espacio
de oficina, teléfonos y apoyo de secretaría para que el vendedor pueda producir listados y
ventas. Aunque las comisiones de corretaje deben establecerse mediante negociaciones entre
el corredor y los clientes, una comisión baja podría tener un efecto adverso en la percepción
de la empresa. Los clientes potenciales suelen elegir una empresa de corretaje basándose en
su reputación en la comunidad, en su conocimiento personal del corredor o de un vendedor, o
en la recomendación de un cliente satisfecho. Algunos clientes también pueden confiar en la
reputación o la imagen general de una franquicia de intermediación.

13-
1
 Capítulo 14
Contratos de venta y cierre

Problemas de las pruebas

1. Si un comprador incumple un contrato de compraventa de un bien inmueble, ¿cuál de los

siguientes no es un recurso que puede ejercitar el vendedor?
c. Demanda de asignación.

2. Cuando los contratos de compraventa de bienes inmuebles se entregan a un tercero

desinteresado para su ejecución y cierre, se dice que se han entregado:
d. Fideicomiso.

3. ¿Cuál de las siguientes condiciones constituiría un vicio del consentimiento mutuo en un

contrato de compraventa de un bien inmueble?
a. Una parte intenta estafar a la otra.

4. La prueba oral en los litigios contractuales está prohibida por:

e. La regla de la prueba oral.

5. ¿Cuál de las siguientes es una de las cláusulas de un contrato inmobiliario?

c. Precio a pagar.

6. Las transacciones inmobiliarias no se cierran cuando ambas partes firman el contrato de

compraventa porque:
e. Todas las anteriores.

7. Un depósito en garantía es:

c. Pago de dinero por parte de un comprador como prueba de buena fe.

8. En la mayoría de las transacciones sencillas de casas u otras propiedades relativamente

pequeñas, el contrato es:
d. Un formulario, con espacios en blanco rellenados por el corredor.

9. La titularidad equitativa de los bienes inmuebles es:

e. El derecho a obtener la titularidad jurídica transmitida por el contrato de compraventa.

10. El propósito de una declaración final es:

e. Todos menos uno de arriba .
Preguntas de estudio

1. Si el cierre se produce el 1 de septiembre de un año de 365 días, ¿cómo se prorrateará el

impuesto anual sobre bienes inmuebles de 900 $?(Nota: Los impuestos vencerán el 2 de
enero del año siguiente y el día del cierre "pertenece" al comprador).

Solución: Los impuestos sobre la propiedad se calculan para el año natural y se pagan a
mes vencido.
Por tanto, el vendedor debe desde el 1 de enero hasta el día anterior al cierre, un total de 243
días. El comprador debe el resto del año, un total de 122 días. La distribución de la factura
fiscal en proporción a los días de propiedad da como resultado la siguiente asignación:

Parte del vendedor:(243/365) x $900 = .666 x $900 = $599.40

Parte del comprador: (122/365) x 900 $ = 0,334 x 900 $ = 300,60 $.

Dado que el comprador pagará la parte de los impuestos que corresponde al vendedor, en la
declaración de cierre se abonan al comprador 599,40 $, mientras que al vendedor se le cobra
esa cantidad.

Utiliza la siguiente información para responder a las preguntas 2-5. Rosie Malone vendió su casa
a D.M. Band. El contrato se firmó el 1 de junio de 2004 y el cierre se fijó para el 25 de junio de
2004. El 1 de abril de 2003, Rosie había pagado por adelantado su póliza trienal de seguro contra
riesgos por valor de 425,00 dólares, y D.M. accedió a asumirla en el momento del cierre. El agua
y el alcantarillado se pagan el primer día de cada mes por el mes anterior. Se calcula que
ascenderán a 100 dólares en junio. D.M. también acepta asumir la hipoteca de Rosie, que tendrá
un saldo de 85.385 $ en la fecha de cierre. Los pagos mensuales son de 817,83 $, pagaderos el
día 1 del mes anterior. El vendedor es responsable del día de cierre.

2. ¿Cómo se prorratearía la prima del seguro de riesgo?

3. ¿Cómo se prorratearían las tasas de agua y alcantarillado?
4. ¿Cómo se introducirá la asunción de la hipoteca?
5. ¿Cómo se prorrateará la cuota mensual de la hipoteca?

2. Solución: La prima del seguro de riesgo se prorrateará en función del número total de días
que abarque la póliza. Dado que la póliza abarca un año bisiesto (2004), el número total de
días de la póliza es 365 + 366 + 365 = 1.096. Con el día del cierre asignado al vendedor, éste
"posee" la póliza de seguro durante un total de 452 días. El comprador es "propietario" de la
póliza durante el resto de los tres años, es decir, 644 días. Asignando la prima en
consecuencia se obtiene el siguiente resultado:

Parte del vendedor: (452/1096) x 425 $ = 0,412 x 425 $ = 175,10

Parte del comprador: (644/1096) x 425 $ = 0,588 x 425 $ = 249,90

Dado que el vendedor ha pagado por adelantado la parte de la prima que corresponde al
comprador, en la declaración de cierre se abonan al vendedor 249,90 $, mientras que al
comprador se le cobra esa cantidad.
3. Solución: Las tasas de agua y alcantarillado deben prorratearse para el mes de junio. Las tasas
se pagan a mes vencido. El vendedor "posee" 25 días del mes, mientras que el comprador
"posee" los 5 días restantes. Así pues, las tasas se repartirán del siguiente modo:

Parte del vendedor: (25/30) x 100 $ = 0,833 x 100 $ = 83,30 $.

Parte del comprador: (5/30) x 100 $ = 0,167 x 100 $ = 16,70 $.

Dado que el comprador paga la parte de los gastos que corresponde al vendedor, en la
declaración de cierre se abonan 83,30 $ al comprador, mientras que al vendedor se le
cobra esa cantidad.

4. Solución: Según la Declaración de Liquidación HUD-1, la asunción de una hipoteca es un

beneficio para el vendedor en lugar de dinero en efectivo, y se trata como una reducción de la
cantidad adeudada al vendedor. Para el comprador, la asunción se trata como un importe
pagado en su nombre.

5. Solución: La cuota mensual de la hipoteca se paga a mes vencido, es decir, después de que se
hayan acumulado realmente los intereses. Se prorrateará diariamente. Así, al igual que en el
caso de las tasas mensuales de agua y alcantarillado, las tasas se repartirán del siguiente
modo:

Parte del vendedor: (25/30) x 817,83 $ = 0,833 x 817,83 $ = 681,25 $.

Parte del comprador: (5/30) x 817,83 $ = 0,167 x 817,83 $ = 156,58 $.

Dado que el comprador pagará la parte de los intereses correspondiente al vendedor, en la

declaración de cierre se abonan 681,25 $ al comprador, mientras que al vendedor se le
cobra esa cantidad.

6. El propietario de una parcela de aproximadamente 25 acres contrajo una enfermedad

debilitante y decidió vender sus bienes inmuebles lo antes posible. En una semana recibió una
oferta de 12.250 dólares. El propietario aceptó esta oferta firmando un contrato tipo que había
obtenido y preparado el comprador. Poco después, cuando la familia del propietario
descubrió la situación, le convenció de que había vendido el terreno a un precio demasiado
bajo y no debía completar la transacción.

El propietario encargó una tasación que demostró que el terreno valía 16.000 dólares, una
diferencia de 150 dólares por acre entre el precio del contrato y el valor de la propiedad. A
continuación, se negó a asistir al cierre y a entregar el título al comprador. El comprador
demandó al propietario por daños y perjuicios por un importe equivalente a la diferencia entre
el valor de la propiedad y el precio del contrato (3.750 dólares). El comprador alegó que tenía
un contrato válido y que se vio perjudicado por la falta de voluntad del propietario de
completar la transacción. El vendedor alegó que no estaba en su sano juicio cuando firmó el
contrato y que el precio era tan ridículamente bajo que el contrato no debía ejecutarse.

Identifique las cuestiones que el tribunal probablemente tendría en cuenta para decidir si
ejecuta o no el contrato.
 Solución: El tribunal tendría que considerar las siguientes cuestiones: (a) ¿Se ejecutó
correctamente el contrato? ¿Contenía los siete requisitos de un contrato inmobiliario válido?
(b) La cuestión gira en torno al primer requisito, las partes competentes. El vendedor alega
que no estaba en su sano juicio cuando aceptó vender la propiedad. Así pues, el tribunal
tendrá que decidir sobre esta cuestión. Es probable que ambas partes llamen a peritos para
que testifiquen sobre el estado mental del vendedor.

7. Una pareja decidió vender su casa de Washington D.C. sin la ayuda de un agente
inmobiliario. El precio que pedían era de 225.000 dólares, unos 15.000 menos de lo que
necesitarían para poner la propiedad en venta a través de un intermediario. Se dieron cuenta
de que probablemente tendrían que aceptar una oferta tan baja como 220.000 dólares. Otra
pareja vio la casa, le gustó y ofreció comprarla por 223.500 dólares. Los vendedores se
mostraron encantados y sugirieron que rellenaran los espacios en blanco de un formulario de
contrato de compraventa utilizado por muchas de las empresas locales de intermediación
inmobiliaria, y que ambas partes lo firmaran. Los compradores, sin embargo, se opusieron,
alegando que preferían redactar su propio contrato. La esposa era abogada y trabajaba para el
Departamento de Estado de Estados Unidos, especializada en derecho internacional.

¿Qué consejo habría dado a los vendedores?

Solución: Los vendedores deben ser cautelosos a la hora de permitir que el comprador redacte
el contrato de compraventa. En primer lugar, es poco probable que una persona con
experiencia en Derecho internacional conozca todas las cuestiones jurídicas particulares que
deben abordarse en un contrato inmobiliario local. En segundo lugar, cabe esperar que el
comprador redacte un contrato que responda a sus preocupaciones e intereses, pero no
necesariamente a los del vendedor. Es probable que el modelo de contrato utilizado
habitualmente en el sector inmobiliario local sea la mejor opción, tanto por su exhaustividad
como por su equilibrio entre los intereses del comprador y del vendedor.

8. Dada la siguiente situación y los siguientes hechos, complete una declaración de liquidación
de cierre similar a la que se muestra en la ilustración 20-4.

El 15 de mayo de 2004, Eric Martin firmó un contrato de compra de una casa de alquiler por
95.000 dólares. El cierre tendrá lugar el 8 de junio de 2004, y el día del cierre se contará
como día de propiedad del comprador. Eric puede asumir la primera hipoteca del vendedor,
que tendrá un saldo de 49.000 $ el 8 de junio. El vendedor, Reuben Smith, ha accedido a
asumir una segunda hipoteca de 30.000 dólares como parte del pago al cierre. Eric pagó un
depósito en garantía de 5.000 dólares cuando firmó el contrato de compraventa. Otros hechos
pertinentes son:

a. Los intereses mensuales de la primera hipoteca ascienden a 347,08 $, que deben

abonarse antes del día 20 de cada mes.
b. Reuben pagó una póliza de seguro contra riesgos para el año civil 2004. La prima era de
550 dólares y Eric ha aceptado comprar la participación de Reuben en la póliza.
c. El alquiler mensual de 850 $ ha sido cobrado por Reuben para el mes de junio.
d. El importe total del impuesto sobre bienes inmuebles para 2004 se estima en 1.200
dólares. El impuesto lo pagará Eric a final de año.
e. El corredor pagará los siguientes gastos para Reuben y se los reembolsará en el
 momento del cierre:
Resumen continuación $ 85.00
Honorarios del abogado 200.00
Sellos de escritura (impuesto) 522.50
Comisión de intermediación (6%) 5.700,00

f.El corredor también pagará los siguientes gastos para Eric y serán reembolsados en el
cierre:
Honorarios del abogado $150.00
CAPÍTULO 1 1
LA NATURALEZA DE LOS BIENES INMUEBLES Y DE LOS MERCADOS
INMOBILIARIOS 1
CAPÍTULO 2 1
VALOR Y DECISIONES INMOBILIARIAS 1
CAPÍTULO 3 1
CAPÍTULO 4 1
Chapter 5 1
Controles gubernamentales y mercados inmobiliarios 1
Problemas de las pruebas 1
Preguntas de estudio 1
Chapter 6 19
Factores de mercado determinantes del valor 19
CAPÍTULO 7 1
CAPÍTULO 8 1
CAPÍTULO 9 1
Capítulo 10 36
Financiación inmobiliaria: Leyes y contratos 36
CAPÍTULO 11 1
CAPÍTULO 12 45
Fuentes de fondos para hipotecas residenciales 45
Problemas de las pruebas 45
CAPÍTULO 13 49
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA Y CONTRATOS DE VENTA 49
Problemas de las pruebas 49
Preguntas de estudio 50
Capítulo 14 54
Contratos de venta y cierre 54
CAPÍTULO 15 1
 LOS EFECTOS DEL TIEMPO Y EL RIESGO EN EL VALOR 1
Capítulo 16 1
Cálculos y decisiones hipotecarias 1
CAPÍTULO 17 1
Tipos de hipotecas comerciales y decisiones 1
Problemas de las pruebas 1
CHAPTER 18 80
FUENTES DE DEUDA COMERCIAL Y CAPITAL PROPIO 80
CHAPTER 19 85
CHAPTER 20 1
CHAPTER 21 1
IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y VALOR 1
CAPÍTULO 22 1
Aumentar el valor mediante la gestión continua 1
CAPÍTULO 23 1
ARRENDAMIENTOS Y TIPOS DE PROPIEDAD 1
CAPÍTULO 24 1
DESARROLLO: LA DINÁMICA DE LA CREACIÓN DE VALOR 1

Solución:

Cuatro artículos deben prorratearse entre el vendedor y el comprador:

1. Intereses del mes de junio de la hipoteca existente.
2. Póliza de seguro contra riesgos para el año civil 2004.
3. Alquiler para el mes de junio.
4. Impuestos sobre la propiedad para el año natural 2004.

Los prorrateos son los siguientes ( Obsérvese que 2004 es un año bisiesto):

El comprador paga los intereses de demora. Por tanto, el vendedor debe al comprador la
parte de la factura correspondiente al vendedor:

Parte de intereses del vendedor: (30/7) x 347,08 = 80,99 $.

El seguro contra riesgos fue pagado por adelantado por el vendedor para el año natural.
Por tanto, el comprador debe al vendedor la parte de la prima que le corresponde:

Parte de la prima del seguro de riesgo que corresponde al comprador: (207/366) x

550 = 311,07 $.

El alquiler mensual se pagaba por adelantado al vendedor. Así, el vendedor debe al

 comprador su parte del alquiler:

Parte del alquiler mensual que corresponde al comprador: (25/30) x 850 = 708,33
$.

Los impuestos sobre la propiedad los paga el comprador a mes vencido. Por tanto, el
vendedor debe al comprador la parte del pago correspondiente al vendedor:

Parte correspondiente al vendedor de los impuestos sobre bienes inmuebles de

2004: (159/366) x 1.200 = 521,31 $.

Estos prorrateos, junto con el resto de la información anterior, dan como resultado el estado
de cierre que se muestra.
 Departamento de Vivienda y Aprobación OMB nº 2502-0265
A.Declaración de Desarrollo Urbano de EE.UU.
liquidación
6. Número Fil©: 7. Número de préstamo: 8. Seguro Hipotecario Número de Caso:
1. - FHA 2. FmHA 3. -Conv. Unins.
4. - VA 5. Conv. Ins.

Eric Martin Reuben Smith

D. Nombre y dirección del E. Nombre y dirección del

prestatario: vendedor:
C. Nota: Este formulario se facilita para que pueda obtener una declaración de los costes reales de liquidación. Se indican los importes pagados al
agente liquidador y por éste. Los artículos marcados con "(p.o.c.)" se pagaron fuera del cierre; se muestran aquí a título informativo y no
se incluyen en los totales.
F. Nombre y dirección del
G. Ubicación de la propiedad: H. Agente liquidador:
prestamista:

Lugar de asentamiento: I. Fecha de liquidación:

8 de junio de 2004

J, Resumen de la transacción del prestatario____________ K. Resumen de la transacción del vendedor 400. Importe
100. Importe bruto adeudado por el prestatario bruto adeudado al vendedor
101. Precio de venta contractual 95,000.00 401. Precio de venta contractual 95,000.00
102. Bienes personales 402. Bienes muebles
103. Gastos de liquidación al prestatario (línea 1400) 271.00 403.
104. 404.
105. 405.
Ajustes por artículos pagados por el vendedor por Ajustes por artículos pagados por el vendedor por
adelantado adelantado
106. Impuestos municipales a 406. Impuestos municipales a
107. Impuestos provinciales a 407. Impuestos provinciales a
108. Evaluaciones a 408. Evaluaciones a
109. Seguro de riesgos prepagado para 6/08 -12/31 311.07 409. Seguro de riesgos prepagado para 6/08 -12/31 311.07
110. 410,
111. 411.
112. 412.

120. Importe bruto adeudado por el prestatario 95,582.07 420. Importe bruto adeudado al vendedor 95,311.07
200. Importes pagados por el prestatario o en su nombre 500. Reducciones del importe adeudado al vendedor
201. Depósito o arras 5,000.00 501. Depósito en exceso (véanse las instrucciones)
202. Importe principal del (de los) nuevo(s) préstamo(s) 502. Gastos de liquidación al vendedor (línea 1400) 6.507.50
203. Préstamo(s) existente(s) sujeto(s) a 49,000.00 503. Préstamo(s) existente(s) tomado(s) sujeto(s) a 49.000.00
204. Hipoteca de compra del vendedor 30,000.00 504. Liquidación del primer préstamo hipotecario
205. 505. Liquidación del segundo préstamo hipotecario
206. 506. Hipoteca de compra al comprador 30,000.00
207. 507.
208. 508.
209. 509.
Ajustes por impagos del vendedor Ajustes por impagos del vendedor
210. Impuestos municipales a 510. Impuestos municipales a
211. Impuestos provinciales a 511. Impuestos provinciales a
212. Evaluaciones a 512. Evaluaciones a
213. Total de impuestos sobre la propiedad para 1/01 - 521.31 513. Total de impuestos sobre la propiedad para 1/01 - 521.31
6/07 6/07
214. Mortaaae interés para 6/01 - 6/07 80.99 514. Intereses hipotecarios de 6/01 a 6/07 80.99
215. Alquiler para 6/08-6/30 651.67 515. Alquiler para 6/08 - 6/30 651.67
216. 516.
217. 517.
218. 518.
219. 519.

220. Total pagado por/para el prestatario 85,253.97 520. Importe total de la reducción debida Vendedor 86,761.47
300. Efectivo en la liquidación de/para el prestatario 600. Efectivo en la liquidación a/del vendedor
301. Importe bruto adeudado por el prestatario (línea 120) 95,582.07 601. Importe bruto adeudado al vendedor (línea 420) 95,311.07
302. Menos los importes pagados por/para el prestatario ( 85,253.97) 602. Menos reducciones de importe debidas al vendedor ( 86,761.47)
(línea 220) (línea 520)
303. Efectivo -] Desde - Al prestatario 10,328.10 603. Efectivo vA □ Del vendedor 8,549.60

El artículo 5 de la Real Estate Settlement
Procedures Act (RESPA) exige lo siguiente: -
El HUD debe elaborar un Folleto de
información especial para ayudar a las
personas que soliciten préstamos para
financiar la compra de bienes inmuebles
residenciales a comprender mejor la
naturaleza y los costes de los servicios de
liquidación inmobiliaria; - Cada prestamista
debe facilitar el folleto a todos los solicitantes
de los que reciba o para los que prepare una
solicitud escrita de préstamo para financiar la
compra de bienes inmuebles residenciales; -
Los prestamistas deben preparar y distribuir
junto con el Folleto una Estimación de buena
fe de los costes
Paae 1 de 2 de liquidación en
los que
probablemente
incurrirá el
prestatario en
relación con la liquidación. Estas declaraciones
son obligatorias.
El artículo 4(a) de la RESPA exige que el HUD
elabore y prescriba este formulario estándar
que se utilizará en el momento de la
liquidación del préstamo para proporcionar
información completa de todos los gastos
impuestos al prestatario y al vendedor. Se trata
de divulgaciones de terceros diseñadas para
proporcionar al prestatario información
pertinente durante el proceso de liquidación
con el fin de que sea un mejor comprador.
Se calcula que la carga que supone la
presentación de informes públicos para esta
recopilación de información es de una hora de
media por respuesta, incluido el tiempo de
revisión de las instruccionestions, la búsqueda
en las fuentes de datos existentes, la
recopilación y el mantenimiento de los datos
necesarios, y la finalización y revisión de la
recopilación de información.
Esta agencia no puede recopilar esta
información, y usted no está obligado a
completar este formulario, a menos que
muestre un número de control OMB
actualmente válido. La información solicitada
no se presta a la confidencialidad.

formulario HUD-1 (3/86)

L. Gastos de liquidación
700. Comisión total de venta/correduría basada en el precio S @ %=
Pagado de los
División de la Comisión (línea 700) como sigue: prestatarios Pagado del vendedor
701. $ a Fondos en Fondos en el momento
de la liquidación
702. $ a
703. Comisión pagada en la liquidación 5.700.00
704.
800. Importes a pagar en relación con el préstamo
801. Comisión de apertura del préstamo %
802. Descuento de préstamos %
803. Tasa de Tasación a
804. Informe de crédito a
805. Tasa de inspección del prestamista
806. Tasa de solicitud de seguro hipotecario a
807. Tasa de asunción
808.
809.
810.
811.
900. Elementos que el prestamista exigepagar por adelantado
901. Intereses de a ©$ /día
902. Prima de seguro hipotecario para meses a
903. Prima de seguro de riesgo para años a
904. años a
905.
1000. Reservas depositadas en el prestamista
1001. Seguro de riesgo meses@$ al mes
1002. Seguro hipotecario meses@$ al mes
1003. Impuestos municipales meses @$ al mes
1004. Impuestos sobre la propiedad meses@s al mes
del condado
1005. Cuotas anuales meses@s al mes
1006. meses©®. al mes
1007. meses@s al mes
1008. meses© $ al mes
1100. Título Cargos
1101. Comisión de liquidación o cierre a
1102. Resumen o búsqueda de títulos a 85.00
1103. Examen de título a
1104. Carpeta de seguro de título a
1105. Preparación de documentos a
1106. Aranceles notariales a
1107. Honorarios de abogados al abogado del comprador/ abogado del vendedor 150.00 200.00
(Incluye los números de los artículos anteriores: )
1108. Seguro de título a
(incluye los números de los )
artículos anteriores:
1109. Cobertura del prestamista s
1110. Cobertura del propietario $
1111.
1112.
1113.
1200. Tasas gubernamentales de registro y transferencia
1201. Tasas de registro: Escritura $ 6.00 ; Hipoteca $ 10,00; Releases 16.00
1202. Impuestos/sellos de la ciudad/condado: Escritura $ Hipoteca $
1203. Impuesto estatal/sellos: Escritura $ 522,50 ; Hipoteca $ 45.00 45.00 522.50
1204. Impuesto intangible sobre las hipotecas: 60.00 60.00
1205.
1300. Gastos de liquidación adicionales
1301. Encuesta a
1302. Inspección de plagas
1303.
1304.
1305.

1400. Total de gastos de liquidación (consignar en las líneas 103, sección J y 502, sección K) 271.00 6.507.50
 CAPÍTULO 15
LOS EFECTOS DEL TIEMPO Y EL RIESGO EN EL VALOR

Problemas de las pruebas

1. ¿Cuánto valdrá dentro de 20 años un depósito de 50 $ hecho hoy si el tipo de interés

compuesto es del 10%?
d. $336.37
2. ¿Cuánto pagarías por el derecho a recibir 80 $ al cabo de 10 años si puedes ganar un
15 por ciento de interés?
b. $19.77
3. ¿Cuánto pagarías por recibir 50 $ en un año y 60 $ en el segundo si puedes ganar un
15% de interés?
a. $88.85
4. ¿Qué cantidad invertida al final de cada año al 10% anual ascenderá a 10.000 $ al cabo
de cinco años?
b. $1,637.97
5. ¿Cuánto pagarías por el derecho a no recibir nada al año durante los próximos 10 años
y 300 $ al año durante los 10 años siguientes si puedes ganar un 15 por ciento de
interés?
1. $372.17
6. ¿Cuál es el valor actual de 500 $ recibidos al final de cada uno de los tres años
siguientes y de 1.000 $ recibidos al final del cuarto año, suponiendo una tasa de
rendimiento exigida del 15%?
c. $1,713.37
7. Si un propietario compró un terreno baldío hace seis años por 25.000 $, suponiendo
que no hubo ingresos ni gastos de mantenimiento durante el período intermedio, ¿qué
precio tendría que recibir hoy para obtener un rendimiento anual del 10%?
c. $44,289.03
8. ¿Cuál es el valor actual de la siguiente serie de flujos de caja descontados al 12%:
40.000 $ ahora; 50.000 $ al final del primer año; 0 $ al final del segundo año; 60.000 $
al final del tercer año; y 70.000 $ al final del cuarto año?
d. $171,835.94
9. Supongamos que una propiedad que produce ingresos tiene un precio de 5.000 $ y el
siguiente flujo de ingresos (año 1, 1.000 $; año 2, -2.000 $; año 3, 3.000 $; y año 4,
3.000 $). ¿Un inversor con una tasa de rentabilidad exigida del 15% haría bien en
invertir al precio actual?
b. No, porque el proyecto tiene un valor actual neto de -1.954,91 dólares.

15-
1
Preguntas de estudio

1. El Dr. Bob Jackson posee una parcela de tierra que un agricultor local le ha ofrecido
alquilar durante los próximos 10 años. El agricultor ha ofrecido pagar 20.000 $ hoy o una
anualidad de 3.200 $ al final de cada uno de los próximos 10 años. ¿Qué forma de pago debería
aceptar el Dr. Jackson si su tasa de rentabilidad exigida es del 10 por ciento?

Solución: El Dr. Jackson debe elegir el método de pago que maximice su valor actual neto. Si
elige el pago a tanto alzado, el valor actual neto es simplemente los 20.000 $ que recibirá hoy.
Si elige el plan de anualidades, el valor actual neto será de sólo 19.662,61 $.

N = 10 I = 10 % PV =? PMT = 3.200 FV = 0

Por lo tanto, el Dr. Jackson debería optar por el pago a tanto alzado de 20.000 dólares.

2. Puedes comprar una inversión por 1.000 $ que te da derecho a recibir 438 $ en cada uno de
los tres años siguientes. ¿Cuál es la tasa interna de rentabilidad de esta inversión?

Solución: Se trata simplemente de un problema de cálculo del rendimiento. Como en cualquier

problema de tiempo-valor-dinero, se nos dan cuatro datos y se nos pide que resolvamos el
quinto. En este caso, debemos resolver el tipo de interés de la siguiente manera:

N=3 I =? PV = -1.000 PMT = 438 FV = 0

Si resolvemos esta ecuación, el préstamo anterior arroja un rendimiento del 15%.

3. Calcule el valor actual del flujo de ingresos que se indica a continuación suponiendo unos
tipos de descuento del 8% y del 20%.

Año Ingresos
1 $3,000
2 $4,000
3 $6,000
4 $1,000

Solución: Este problema se resuelve introduciendo el flujo de ingresos anuales y el tipo de

descuento en los registros de flujo de caja de cualquier calculadora financiera estándar y
resolviendo el valor actual neto. Suponiendo una tasa de descuento del 8%, el flujo de ingresos
se valora en 11.705,16 $. Alternativamente, si la tasa de descuento es del 20%, el valor del
flujo de ingresos será de 9.232,25 $.

15-
2
4. Calcule la TIR y el VAN de las siguientes oportunidades de inversión. Suponga una tasa de
descuento del 16% para los cálculos del VAN:

Año Flujo de caja del Flujo de caja del

0 Proyecto
-$10,000 1 Proyecto
-$10,000 2
1 1,000 1,000
2 2,000 12,000
3 12,000 1,800

Solución: Para resolver este problema, simplemente introduce cada conjunto de flujos de caja
en los registros de flujos de caja de tu calculadora financiera y pídele que encuentre la TIR.
Para el Proyecto 1, la tasa interna de rentabilidad es del 16,16%, mientras que para el Proyecto
2, la tasa interna de rentabilidad es del 21,23%. El VAN del Proyecto 1 es de 36,29 $ y el VAN
del Proyecto 2 es de 933,21 $. Si estos proyectos fueran independientes, habría que comparar
individualmente cada TIR con la tasa de rentabilidad exigida para determinar si conviene
realizar la inversión. Sin embargo, si los proyectos son mutuamente excluyentes y tienen un
riesgo equivalente, el Proyecto 2 es preferible al Proyecto 1. Además, el mayor VAN del
Proyecto 2 hace que esta alternativa sea claramente la opción de inversión más atractiva, ya
que el patrimonio neto del inversor aumentará en 933,21 $.

5. ¿Cuánto pagarías por una inversión que te proporciona 1.000 $ al final del primer año si tu
tasa de rentabilidad exigida es del 10%? Ahora calcule cuánto pagaría con tasas de rentabilidad
del 8% y del 12%.

Solución: Al 10%, un inversor estaría dispuesto a pagar 909,09 dólares.

N=1 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

Al 8%, un inversor estaría dispuesto a pagar 925,93 dólares.

N=1 I=8 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

Al 12%, un inversor estaría dispuesto a pagar 892,86 dólares.

N=1 I = 12 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

6. Tu abuela te da 10.000 $ para que los inviertas en una de estas tres oportunidades: bienes
inmuebles, bonos o bonos de cupón cero. Si inviertes la totalidad de los 10.000 $ en una de
estas oportunidades con los flujos de caja que se muestran a continuación, ¿qué inversión
ofrece el VAN más alto? Supongamos que un tipo de descuento del 11 por ciento es adecuado
para las tres inversiones

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Inmobiliario $1,300 $1,300 $1,300 $1,300 $9,000
Bono $1,000 $1,000 $1,000 $1,000 $11,000
Cupón cero $0 $0 $0 $0 $18,000

15-
3
Solución: Introduciendo el flujo de ingresos anuales y el tipo de descuento en los registros de
flujos de caja de nuestra calculadora financiera, obtenemos los siguientes cálculos de valor
actual neto: bienes inmuebles, (625,76); bono, (369,5); y cupón cero, 682,12.

7. Si compra hoy una parcela de tierra por 25.000 dólares y espera que su valor se revalorice
un 10% al año, ¿cuánto valdrá dentro de 10 años?

Solución: A un tipo de descuento del 10%, la inversión valdrá 64.843,56 $ dentro de diez
años.
N = 10 I = 10 PV = -25.000 PMT = 0 FV = ?
8. Si depositas 1 $ al final de cada uno de los próximos diez años y estos depósitos
devengan un interés del 10 por ciento, ¿cuál será el valor de la serie de depósitos al final
del año?
décimo

Solución: A un tipo de descuento del 10%, esta serie de pagos, o anualidad, tendrá un valor
de 15,94 $ dentro de diez años.

N = 10 I = 10 PV = 0 PMT = 1 FV = ?

9. Si depositas 50 $ al mes en una asociación de ahorro y préstamo al 10 por ciento de

interés, ¿cuánto tendrás en tu cuenta al final del año?
duodécimo

Solución: A un tipo de descuento del 10%, esta serie de pagos, o anualidad, tendrá un valor
de 13.821,89 $ dentro de 12 años.

N = 144 I = 10/12 PV = 0 PMT = 50 FV = ?

10. Si tus padres te compraron una póliza de seguro dotal de 10.000 $ y la póliza vence
dentro de 12 años, ¿cuánto vale hoy, descontada al 15 por ciento?

Solución: A un tipo de descuento del 15%, el valor actual de este pago futuro es de
1.869,07 $.
N = 12 I = 15 PV = ? PMT = 0 FV = 10.000

11. Un fideicomiso familiar te transmitirá la propiedad en 15 años. Si se espera que la

propiedad valga 50.000 $ cuando usted la reciba, ¿cuál es el valor actual de su interés,
descontado al 10%?

Solución: A un tipo de descuento del 10%, el valor actual de este pago futuro es de
11.969,60 $.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 50.000

12. Quieres comprar una casa por la que el propietario pide 625.000 dólares. El único
problema es que la casa está alquilada a otra persona y le quedan cinco años de contrato.
Sin embargo, le gusta la casa y cree que será una buena inversión. ¿Cuánto debería pagar hoy
por la casa si pudiera llegar a un acuerdo con la propietaria según el cual ella

15-
4
seguiría recibiendo todos los pagos del alquiler hasta el final del arrendamiento, momento en el
que usted obtendría la titularidad y posesión de la propiedad? Usted cree que la propiedad
valdrá dentro de cinco años lo mismo que vale hoy y que este valor futuro debe descontarse a
una tasa anual del 10%.
Solución: Este problema requiere que determines el valor actual de la casa hoy si estás
dispuesto a comprarla por $625,000 dentro de cinco años. Utilizando una tasa de descuento del
10%, la casa vale hoy 388.075,83 dólares.

N=5 I = 10 PV = ? PMT = 0 VF = 625.000

13. Si alguien te paga 1 $ al año durante 20 años, ¿cuál es el valor de la serie de pagos
futuros descontados al 10 por ciento anual?

Solución: A un tipo de descuento del 10%, el valor actual de esta serie de pagos futuros, o
anualidad, es de 8,51 $.

N = 20 I = 10 PV = ? PMT = 1 FV = 0
14. Se encuentra en edad de jubilación y una de las opciones de prestación es aceptar una
renta anual de 7.500 $ durante 15 años. ¿Qué cantidad a tanto alzado, si se pagara hoy,
tendría el mismo valor actual que la anualidad de 7.500 $? Supongamos un tipo de
descuento del 10%.

Solución: A un tipo de descuento del 10%, el valor actual de esta serie de pagos futuros es
de 57.045,60 $. Esto equivale a recibir 7.500 $ durante 15 años.

N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 7.500 FV = 0

15. ¿Qué depósito mensual se necesita para acumular 10.000 $ en ocho años si los
depósitos se componen a un tipo anual del 8 por ciento?

Solución: Suponiendo una tasa de descuento del 8% y un valor futuro de 10.000 $, la

cantidad mensual a depositar es de 74,70 $.

N = 96 I = 8/12 PV = 0 PMT = ? VF = 10.000

DÓLARES
16. Está pensando en comprar un terreno baldío. Espera poder vender el terreno dentro de diez
años por 500.000 dólares. ¿Qué es lo máximo que puedes pagar hoy por el terreno si tu tasa de
rentabilidad exigida es del 15%? ¿Cuál es el rendimiento esperado (anualizado) de esta
inversión a lo largo del período de tenencia de 10 años si compra el terreno por 170.000 $?

Solución: La cantidad máxima que puede gastar para comprar esta propiedad es el valor actual
del precio futuro, descontado al 15 por ciento durante diez años. Utilizando una calculadora
financiera, esta cantidad es de 123.592,35 dólares.

N = 10 I = 15 PV = ? PMT = 0 VF = 500.000
DÓLARES
El rendimiento anualizado esperado de esta inversión puede resolverse utilizando una

15-
5
financiera para obtener el tipo de interés que iguale un valor actual de 170.000 $ a 500.000 $
en diez años. La rentabilidad anualizada de esta inversión es del 11,39%.

N = 10 I=? PV = -170.000 PMT = 0 VF = 500.000

DÓLARES
Alternativamente, se puede utilizar la función de flujo de caja para calcular la TIR de esta
inversión, en la que la salida de caja inicial en el momento cero es de 170.000 $, los flujos de
caja para el periodo de tiempo 1-9 es cero, y el flujo de caja recibido en el año 10 es de
500.000 $. Utilizando este enfoque, la TIR es del 11,39%.

17. Usted está considerando la compra de una pequeña propiedad productora de ingresos por
$150,000 que se espera produzca los siguientes flujos netos de efectivo:

Fin de año Flujo de caja

1 $50,000
2 $50,000
3 $50,000
4 $50,000

Suponga que su tasa interna de rentabilidad requerida para inversiones similares es del 11%.
¿Cuál es el valor actual neto de esta oportunidad de inversión? ¿Cuál es la tasa interna de
rentabilidad de esta inversión?

Solución: Utilizando la función de flujo de caja de una calculadora financiera e introduciendo

la información proporcionada anteriormente, el VAN de esta inversión es de 5.122,28 $.
Alternativamente, el VAN puede resolverse de la siguiente manera:

N=4 I = 11 % PV = ? PMT = 50.000 FV = 0

DÓLARES
El valor actual de esta serie de pagos es de 155.122,28 dólares. Restando el importe de la salida
de caja en el periodo cero (150.000 $), el valor actual es también de 5.122,28 $.

La TIR inicial de esta inversión es del 12,59%.

15-
6
 Capítulo 16
Cálculos y decisiones hipotecarias

Problemas de las pruebas

1. El intervalo de ajuste más típico en una hipoteca de tipo variable (ARM) una vez
que el interés comienza a cambiar es:
b. Un año.

2. Una característica de un préstamo parcialmente amortizado es:

b. Se requiere un pago global al final del plazo del préstamo.

3. Se denomina así a la hipoteca que vence (es decir, que se hace exigible) en un
determinado momento futuro sin reducción del capital:
d. Hipoteca sin intereses.

4. El tipo de préstamo dominante originado por la mayoría de las instituciones

financieras es el:
a. Hipoteca totalmente amortizada con cuota fija

5. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es cierta sobre las hipotecas con cuota fija a
15 y 30 años?
d. Suponiendo que puedan hacer frente a los pagos de ambas hipotecas, los
prestatarios deberían elegir una hipoteca a 30 años frente a un préstamo idéntico a
15 años si su tipo de descuento (coste de oportunidad) supera el tipo hipotecario.

6. Las hipotecas de tipo variable (ARM) suelen tener todas las características
siguientes excepto:
e. Índice de inflación.

7. La tasa anual equivalente (TAE) se creó en:

a. Ley de Veracidad en los Préstamos de 1968

8. En un préstamo de pago nivelado con 12 años (144 pagos) restantes, a un tipo de

interés del 9% por ciento, y con un pago de 1.000 $, el saldo es:
c. 87,871.

9. En el siguiente préstamo, ¿cuál es la mejor estimación del coste efectivo de

financiación si el préstamo se amortiza anticipadamente en seis años?

Préstamo: $100,000
Tipo de 7 por ciento
interés: 180 meses
Plazo: 7% del importe del préstamo
Costes
d. 8,7%.

10. El rendimiento del prestamista difiere de los costes efectivos de financiación

16-
1
(CEF) porque:
c. El CBE tiene en cuenta gastos iniciales adicionales que el rendimiento del
prestamista no tiene en cuenta.

Preguntas de estudio

1. Calcule el tamaño original del préstamo de una hipoteca de pago fijo si la cuota
mensual es de 1.146,78 $, el interés anual es del 8,0% y el plazo original del
préstamo es de 15 años.

Solución: Redondeando al dólar entero más próximo, el importe original del

préstamo es de 120.000 dólares. Este problema se resuelve pulsando las siguientes
teclas en una calculadora financiera:

N = 180 I = 8/12 PV = ? PMT = 1.146,78 FV = 0

DÓLARES
2. Para un préstamo de 100.000 $, al 7 por ciento de interés durante 30 años, halla el
saldo al final de 4 años y de 15 años.

Solución: El saldo de los préstamos al final de 4 años y 15 años es de $95,474.55,

y $74,018.87, respectivamente, como se resuelve a continuación

En primer lugar, hay que calcular la cuota del préstamo. El pago del préstamo es
de 665,30 $, como se resuelve a continuación:

N = 360 I = .5833 PV = -100.000 ¿PMT =? FV = 0

DÓLARES
El saldo al cabo de cuatro años es de 95.474,55 $, que se calcula introduciendo los
siguientes datos en una calculadora financiera.

N = 312 I = .5833 PV = ? PMT = 665,30 FV =0

DÓLARES
El saldo al cabo de 15 años es de 74.018,87 $, que se calcula introduciendo los
siguientes datos en una calculadora financiera.

N = 180 I = .5833 PV = ? PMT = 665,30 FV = 0

DÓLARES
3. En una hipoteca de tipo variable, ¿prefieren siempre los prestatarios topes de tipo
más pequeños (más estrictos) que limiten la cantidad que puede aumentar el tipo de
interés contractual en un año determinado o a lo largo de la vida del préstamo?

Solución: La preferencia del prestatario depende, al menos en parte, de sus

expectativas sobre los tipos de interés futuros. A los prestatarios que eligen ARM
con precios máximos se les aplica un tipo de interés inicial más alto, un margen
más elevado, más costes iniciales o una combinación de los tres. El prestatario
debe tener en cuenta estos factores. Por ejemplo, los prestatarios pueden preferir
topes mayores si creen que los tipos de interés no van a subir sustancialmente.

16-
2
 En este caso, el tipo de interés del préstamo será más bajo porque el prestatario, y
no el prestamista, corre el riesgo de que suban los tipos de interés.

4. Consideremos un préstamo hipotecario de 75.000 $ con un tipo de interés anual

del 8%. El plazo del préstamo es de 7 años, pero los pagos mensuales se basarán
en un plan de amortización a 30 años. ¿Cuál es la cuota mensual? ¿Cuál será el
pago global al final del plazo del préstamo?

Solución: El pago mensual es de 550,32 $ y el pago global es de 69.358,07 $.

El pago se calcula pulsando las siguientes teclas de la calculadora:

N = 360 I = .667 PV = -75.000 ¿PMT =? FV = 0

DÓLARES
El pago global al final del séptimo año es de 69.358,07 $, calculado con las
siguientes pulsaciones de la calculadora:

N = 276 I = .667 PV = ? PMT =550,32 FV = 0

5. Un banco hipotecario concede una hipoteca de pago único con las siguientes
condiciones:

Tipo de interés anual: 9 por ciento

Plazo del préstamo: 15 años
Frecuencia de pago: mensualmente
Importe del préstamo: $160,000
Coste total de la financiación inicial (incluidos los puntos de descuento): 4.000 $.
Puntos de descuento al prestamista: $2,000

a. Calcule la tasa anual equivalente (TAE) a efectos de Veracidad en los

Préstamos.
b. Calcule el rendimiento del prestamista sin pago anticipado.
c. Calcular el rendimiento del prestamista con prepago es de cinco años.
d. Calcule los costes efectivos de endeudamiento con pago anticipado en cinco
años.

Solución:

El primer paso es resolver el pago, que es de 1.622,83 $, con las siguientes

pulsaciones de la calculadora:

N = 180 I = .75 PV = -160.000 ¿PMT =? FV = 0

DÓLARES
a. La TAE es de aproximadamente el 9,43 por ciento, como se resuelve a
continuación:
N = 180 I = ? PV = -156.000 PMT = 1.622,83 FV = 0
DÓLARES DÓLARES

16-
3
b. El rendimiento a vencimiento del prestamista es del 9,22%.
N = 180 I = ? PV = -158.000 PMT = 1.622,83 FV = 0
DÓLARES DÓLARES
c. Para calcular el rendimiento del prestamista, primero hay que calcular el saldo
restante del préstamo al final del quinto año"

N = 120 I = .75 PV = ? PMT = 1.622,83 FV = 0

DÓLARES
El saldo restante es de 128.108,67 dólares. Con esta información, el rendimiento del
prestamista es del 9,34%, tal como se calcula a continuación:

N = 60 I=? PV = -158.000 PMT = 1.622,83 FV =$128.108,67

DÓLARES DÓLARES
d. El coste efectivo del empréstito con amortización anticipada en cinco años es del
9,69%.
N = 60 I = ? PV = -156.000 PMT = 1.622,83 FV =$128.108,67
DÓLARES DÓLARES
6. Dé algunos ejemplos de costes de financiación iniciales asociados a las hipotecas
residenciales. ¿Qué regla puede aplicarse para determinar si un coste de liquidación
(cierre) debe incluirse en el cálculo de los costes efectivos de financiación?

Solución: Algunos ejemplos de costes iniciales son los puntos de descuento, la

comisión de apertura del préstamo, los honorarios de preparación de la documentación
y solicitud del préstamo, los honorarios de tasación, los honorarios de comprobación
del crédito, el seguro del título, el seguro hipotecario, los gastos de transferencia de la
escritura y registro de la hipoteca, la inspección de plagas, los gastos de estudio y los
honorarios del abogado.

El cálculo del coste efectivo del préstamo no debe incluir los gastos en que se
incurriría si no se obtuviera financiación hipotecaria. Por lo tanto, sólo deben incluirse
los costes iniciales asociados a la obtención de los fondos hipotecarios.

7. Un propietario intenta decidir entre un préstamo hipotecario a 15 años al 5,5 por

ciento y otro a 30 años al 5,90 por ciento. ¿Qué me aconseja? ¿Qué le aconsejaría si el
prestatario también tiene una gran deuda pendiente con una tarjeta de crédito a un tipo
del 15 por ciento?

Solución: Si el prestatario no tiene una cantidad significativa de deuda a un tipo muy

superior a los tipos del préstamo, entonces la diferencia en los tipos hipotecarios debe
considerarse como una diferencia de prima de vencimiento, y el prestatario puede
considerar los préstamos como equivalentes sobre una base puramente financiera. Si el
prestatario debe cantidades significativas de deudas de consumo con intereses
elevados, entonces es preferible el préstamo a más largo plazo. Tendrá un valor actual
más bajo (coste actual) descontado al coste de oportunidad del prestatario. En otras
palabras, si los costes de oportunidad del hogar son sustancialmente superiores al tipo
de interés hipotecario, el hogar estará mejor con la hipoteca a más largo plazo.

8. Supongamos que un préstamo ARM tiene un margen de 2,75, un índice inicial del

16-
4
 3,00 por ciento, un tipo de interés inicial para el primer período de ajuste del 4,00 por
ciento y unos límites máximos del 1,00 y el 5,00 por ciento. Si el índice permanece
invariable durante el segundo período de ajuste, ¿cuál será el tipo de interés del
préstamo? Si hay más de una respuesta posible, ¿de qué depende el resultado?

Solución: Si se aplica el límite periódico al tipo de interés inicial, el tipo de interés del
segundo año se limitará al 5,00%. Si el tope se aplica sólo al índice más el margen, el
tipo en el segundo año sería del 5,75%.

9. Supongamos lo siguiente para un préstamo hipotecario de tipo variable a un año que

está vinculado al tipo del Tesoro a un año:

Importe del préstamo: $150,000

Tasa máxima anual: 2%
Límite máximo de por vida: 5%
Margen: 2.75%
Tasa de contrato de primer año: 5.50%
Tipo del Tesoro a un año al final del año 5.25%
1:
Tipo del Tesoro a un año al final del año 5.50%
2:
Plazo del préstamo en años: 30

Dadas estas suposiciones, calcula lo siguiente:

a. Pago mensual inicial

b. Saldo del préstamo al final del año 1
c. Tasa de contrato del segundo año
d. Pago mensual del segundo año
e. Saldo del préstamo al final del año 2
f. Tasa de contrato del tercer año
g. Pago del tercer año

Solución:
a. El pago del primer año, basado en un tipo de interés del 5,5%, es de 851,68 $,
como se calcula a continuación:

N = 360 I = .4583 PV = -150.000 ¿PMT =? FV =0

DÓLARES
b. El saldo del préstamo al final del primer año es de 147.979 $, como se muestra
a continuación:

N = 348 I = .4583 PV = ? PMT = 851,68 FV =0

DÓLARES
c. Suponiendo que se aplique el límite anual al tipo de interés inicial, el tipo de
interés en el segundo año será de 5,50 más 2,00, es decir, el 7,50%.

d. Con un plazo restante de 29 años, un tipo de interés del 7,5% y un saldo de

147.979,41 $, el nuevo pago en el año 2 es de 1.044,32 $, calculado en una
calculadora financiera con las siguientes pulsaciones.

16-
5
 N = 12 I = .6250 PV = -147.979 ¿PMT =? FV =0
DÓLARES
e. El saldo del préstamo al final del segundo año es de 146.496 $:
N = 336 I = .6250 PV = ? PMT = 1.044,32 $. FV =0

f. El tipo de interés del contrato a tres años es el índice más el margen, es

decir, el 8,25%.

g. El pago del tercer año, basado en un saldo de 146.496 $, un plazo restante

de 28 años y un tipo de interés del 8,25%, es de 1.119 $.

10. Supongamos lo siguiente:

Importe del préstamo:$100,000

Tipo de interés: 10% anual
Plazo: 15 años, pagos mensuales

a. ¿Cuál es la cuota mensual?

b. ¿Cuál será el saldo del préstamo al cabo de nueve años?
c. ¿Cuál es el coste efectivo del préstamo si el prestamista cobra 3 puntos en
la apertura y el préstamo llega a su vencimiento?
d. ¿Cuál es el coste efectivo del préstamo si el prestamista cobra 3 puntos en
la apertura y el préstamo se amortiza anticipadamente al final del noveno
año?

Solución:
a. El pago mensual es de 1.074,61 dólares.

N = 180 I = .8333 PV = -100.000 ¿PMT =? FV =0

DÓLARES
b. El saldo del préstamo al cabo de 9 años es de 58.006 $.
N = 252 I = .8333 PV = ? PMT = 1.074,61 $. FV =0

c. El coste efectivo de financiación del préstamo, con costes de financiación

de 3 puntos de descuento, que se mantiene hasta el vencimiento y es del
10,54 por ciento:

N = 180 I = ? PV = -97.000 PMT = 1.074,61 $. FV =0

DÓLARES
d. El coste efectivo del préstamo, con unos costes de financiación de 3 puntos,
que se amortiza anticipadamente al final del noveno año, es del 10,61%:
N = 108 I = ? PV = -97.000 PMT = 1.074,61 $. VF =58.004,90
DÓLARES

16-
6
 CAPÍTULO 17
Tipos de hipotecas comerciales y decisiones

Problemas de las pruebas

1. Las cláusulas de vencimiento por venta se incluyen en las hipotecas comerciales

principalmente para proteger a los prestamistas:
b. Riesgo de impago.

2. Considere una hipoteca a 30 años, al 7%, a tipo fijo, totalmente amortizable y con
una cláusula de mantenimiento del rendimiento. En relación con esta hipoteca, una
hipoteca globo a 10 años con el mismo tipo de interés y disposiciones de
mantenimiento del rendimiento reducirá principalmente la del prestamista:
a. Riesgo de tipo de interés.

3. Las cláusulas de bloqueo tienen por objeto principal reducir la :

c. Riesgo de reinversión

4. Las ventajas fiscales asociadas a las ventas a plazos son:

b. Capturado exclusivamente por el vendedor.

5. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es más acertada?

b. Las empresas conjuntas reducen la cantidad de capital propio que el
promotor/prestatario debe invertir en el proyecto.

6. ¿Cuál de las siguientes estructuras de financiación prevé una financiación del 100
%?
d. Venta con arrendamiento posterior completo (terreno y edificio)

7. El uso del apalancamiento financiero en una inversión inmobiliaria puede tener

como finalidad todas las siguientes, excepto:
d. Reducción del riesgo financiero de la inversión apalancada.

8. ¿Cuál de estos ratios es un indicador del riesgo financiero de un inmueble de

renta? d. Tanto a como b, pero no c

9. Si se espera que el NOI de la propiedad sea de 22.560 $, los gastos de explotación

de 12.250 $ y el servicio de la deuda de 19.987 $, el ratio de cobertura de la deuda
(DCR) es aproximadamente igual a:
b. 1.13.

10. Con un préstamo mezzanine

c. la promesa de pago del prestatario está garantizada por la participación en el
capital social de la sociedad comanditaria o de responsabilidad limitada del
prestatario.

Preguntas de estudio

17-
1
 1. Analice varias diferencias entre las hipotecas comerciales a largo plazo y sus
homólogas residenciales.

Solución: Las hipotecas comerciales tienen plazos más cortos que las hipotecas
residenciales; los plazos de cinco a diez años son habituales en las hipotecas
comerciales y las hipotecas residenciales pueden ser pagaderas hasta 30 años. Los
préstamos comerciales suelen ser sin recurso, mientras que los prestatarios
residenciales son personalmente responsables de la cantidad prestada. Las
restricciones al pago anticipado suelen incluirse en las hipotecas comerciales, pero
no en las residenciales. Las hipotecas residenciales suelen estar normalizadas; en
cambio, la mayoría de las hipotecas comerciales no se ajustan a ninguna norma o
reglamento específico, aunque esto está cambiando rápidamente a medida que se
titulizan cada vez más préstamos inmobiliarios comerciales.

2. Responda a las siguientes preguntas sobre apalancamiento financiero, valor y

rentabilidad:
a. Definir el riesgo financiero
b. ¿Debe el inversor seleccionar la LTV de originación que maximice la TIR
sobre fondos propios? Explique por qué sí o por qué no.

Solución:

a. El riesgo financiero se refiere al riesgo de que el NOI sea inferior al

servicio de la deuda. Existe una correlación positiva entre el importe del
servicio de la deuda y el riesgo financiero.
b. Se obtienen mayores rendimientos esperados con un apalancamiento
adicional, pero el rendimiento medio por unidad de riesgo disminuye a
medida que aumenta el apalancamiento. El apalancamiento maximiza el
rendimiento cuando una propiedad funciona bien, pero amplifica los
inconvenientes cuando funciona mal. Por lo tanto, el uso del
apalancamiento puede aumentar la TIR de entrada del inversor sobre el
capital, pero el apalancamiento financiero también aumenta el riesgo del
capital debido al mayor riesgo de impago y a la mayor sensibilidad del
rendimiento realizado sobre el capital a los cambios en las tasas de alquiler
y los valores de reventa. Por lo tanto, el aumento de la rentabilidad
esperada por el uso de la deuda puede no ser lo suficientemente grande
como para compensar el correspondiente aumento del riesgo.

3. Distinguir entre financiación con recurso y sin recurso.

Solución: Cuando se utiliza un pagaré y el prestatario tiene responsabilidad

personal, el acuerdo se conoce como financiación con recurso. El prestatario es
personalmente responsable de la deuda con recurso y, en caso de impago y
ejecución hipotecaria, el prestatario es responsable de la diferencia entre los
ingresos generados por la venta de la ejecución hipotecaria y la cantidad adeudada
al prestamista. Cuando no se utiliza un pagaré y el prestatario no tiene
responsabilidad personal por la deuda, el acuerdo se conoce como financiación sin
recurso. En estos casos, las cláusulas de la deuda figuran en la hipoteca o en un

17-
2
 contrato independiente. El prestatario no es personalmente responsable de la deuda
sin recurso y el prestamista recibe la propiedad pignorada como garantía en
satisfacción de la deficiencia del préstamo.

4. Explicar las cláusulas de cierre patronal y los acuerdos de mantenimiento del

rendimiento. ¿Afecta la inclusión de una o ambas disposiciones al coste de
financiación de la deuda del prestatario? Explícate.

Solución: Una cláusula de bloqueo prohíbe el pago anticipado de una hipoteca

comercial durante un período determinado tras la constitución de la hipoteca. Esta
disposición reduce el riesgo de reinversión del prestamista derivado de los pagos
anticipados en entornos de tipos de interés a la baja.

Un acuerdo de mantenimiento del rendimiento es otro mecanismo para crear una

penalización por pago anticipado. Si los tipos de interés bajan y los prestatarios
pueden pagar por adelantado a la par, los prestamistas tendrían que reinvertir el
saldo restante del préstamo a los tipos actuales (más bajos). La penalización por
pago anticipado pagada por los prestatarios con un acuerdo de mantenimiento del
rendimiento se fija igual al valor actual de la pérdida del prestamista resultante de
reinvertir el saldo restante del préstamo a los tipos de mercado más bajos. La
cláusula de mantenimiento del rendimiento restablece la posición del prestamista
como si los tipos nunca hubieran variado y no se hubiera producido ningún pago
anticipado.

El coste de la financiación de la deuda del prestatario aumenta efectivamente

debido a estas disposiciones. A diferencia de los prestatarios residenciales, que
suelen tener la posibilidad de amortizar anticipadamente o refinanciar la deuda
existente sin gastos, los prestatarios comerciales no pueden reducir el coste de la
financiación de su deuda si bajan los tipos de interés del mercado.

5. Supongamos que el tipo de interés anual de una hipoteca global de 500.000 $ a 7

años es del 6%. Los pagos se efectuarán mensualmente sobre la base de un plan de
amortización a 30 años.
a. ¿Cuál será la cuota mensual?
b. ¿Cuál será el saldo del préstamo al final del año 7?
c. ¿Cuál será el saldo del préstamo al final del tercer año?
d. Supongamos que los tipos de interés han bajado al 4,5% al final del tercer
año. Si el saldo restante de la hipoteca al final del año 3 se refinancia al
tipo anual del 4,5%, ¿cuál sería la nueva cuota mensual suponiendo un plan
de amortización de 27 años?
e. ¿Cuál es la diferencia entre la antigua mensualidad del 6% y la nueva del
4,5%?
f. ¿Cuál será el saldo hipotecario restante del nuevo préstamo al 4,5 por
ciento al final del año 7 (cuatro años después de la refinanciación)?
g. ¿Cuál será la diferencia en los saldos restantes de la hipoteca al final del
año 7 (cuatro años después de la refinanciación)?
h. Al final del año 3 (principio del año 4), ¿cuál será el valor actual de la

17-
3
 diferencia en las mensualidades de los años 4-7, descontando a un tipo
anual del 4,5%?

i. Al final del año 3 (principio del año 4), ¿cuál será el valor actual de la
diferencia de los saldos de los préstamos al final del año 7, descontando a
un tipo anual del 4,5 por ciento?
j. Al final del año 3 (principio del 4), ¿cuál será el valor actual total de los
pagos perdidos en los años 4-7 desde la perspectiva del prestamista?
k. Si la hipoteca contiene un acuerdo de mantenimiento del rendimiento que
obliga al prestatario a pagar una penalización por pago anticipado a tanto
alzado al final del año 3 igual al valor actual de los pagos perdidos por el
prestatario en los años 4-7, ¿cuál debe ser esa penalización a tanto alzado?

Solución:
a. Sobre la base de un plan de amortización a 30 años, el pago mensual es de
2.997,75 $ (n=360, I =6/12, VP=-500.000 y VF = 0).
b. El saldo del préstamo al final del año 7 es de 448.197 $ (resolviendo el
valor actual de los pagos restantes: N=276, I =6/12, PV= ?, PMT =
2.997,75, y FV=0).
c. El saldo del préstamo al final del año 3 es de 480.420 $ (resolviendo el
valor actual de los pagos restantes: N=324, I =6/12, VP= ?, PMT =
2.997,75, y VF=0).
d. La nueva cuota mensual, suponiendo un plan de amortización a 27 años, es
de 2.564,10 $ (n=324, I =4,5/12, VP = 480.420,35 y VF = 0).
e. La cuota del nuevo préstamo al 4,5% es 433,65 $ inferior a la cuota del
antiguo préstamo al 6%.
f. El saldo restante de la hipoteca sobre el nuevo préstamo al 4,5 por ciento al
final del año 7 (cuatro años después de la refinanciación) es de 440.400 $
(resolviendo para el valor futuro: n=48, I = 4,5/12, PV = 480.420 y PMT =
2.564,10).
g. La diferencia en los saldos restantes de la hipoteca al final del año 7 (cuatro
años después de la refinanciación) es la siguiente: El saldo al séptimo año
del préstamo original al 7% es de 448.197 $. El saldo del nuevo préstamo
cuatro años después de la refinanciación es de 440.400 $. La diferencia
entre ambos es de 7.797 dólares.
h. Al final del año 3 (principio del año 4), el valor actual de las diferencias en
las mensualidades de los años 4-7, descontadas a un tipo anual del 4,5%, es
de 19.017 $ (n = 48, I = 4,5/12, PMT= 433,65 y FV = 0).
i. Al final del año 3 (principio del año 4), el valor actual de las diferencias en
los saldos de los préstamos al final del año 7, descontando a un tipo anual
del 4,5%, es de 6.515 $ (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 0 y VF = 7.797).
j. Al final del año 3 (principio del año 4), el valor actual total de los pagos
perdidos en los años 4-7 desde la perspectiva del prestamista es de 19.017
$ (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 433,65, y FV = 0)
k. El pago a tanto alzado debe ser de 25.532 (19.017 + 6.515).
6. Pensemos en las ubicaciones independientes que Walgreens prefiere para ubicar
sus farmacias. En la mayoría de los casos, Walgreens no es propietaria de estas

17-
4
 propiedades. En su lugar, alquilan las propiedades a largo plazo a propietarios
institucionales. ¿Qué gana Walgreens alquilando en lugar de poseyendo? ¿Qué
pierden?

Solución: Walgreens obtiene el uso de una estructura que se adapta bien a sus
necesidades. Obtienen el beneficio de invertir sus fondos en sus operaciones
empresariales principales en lugar de comprometer su dinero en bienes inmuebles.
También se benefician de las ventajas fiscales asociadas a la venta con posterior
arrendamiento financiero. Por el contrario, Walgreens no se beneficiará de la
revalorización de la propiedad ni de las ventajas de depreciación fiscal que
conlleva la propiedad.

7. Considere la siguiente tabla de tipos hipotecarios anuales y rendimientos de los

valores del Tesoro a 10 años.
a. ¿Cuál es el diferencial medio anual de los tipos hipotecarios con respecto a
los valores del Tesoro a 10 años?
b. ¿Cuál es la correlación entre los tipos hipotecarios anuales y los
rendimientos del Tesoro durante el periodo 1990-2005?

Solución:
a. El diferencial medio anual de los tipos hipotecarios con respecto a los
valores del Tesoro a 10 años es del 1,71%.
b. La correlación entre los tipos hipotecarios anuales y los rendimientos
durante el periodo 19902005 es del 96,9%.

8. Enumere y describa brevemente los elementos típicos incluidos en un paquete de

solicitud de préstamo hipotecario comercial.

Solución: Los paquetes de solicitud de préstamo suelen incluir lo siguiente:

• Solicitud de préstamo: el documento específico que sirve para
solicitar fondos.
• Descripción de la propiedad: descripción detallada, incluidos
mapas, fotos, estudios, etc., de la propiedad que garantiza el
préstamo.
• Aspectos jurídicos: descripción precisa de la propiedad e
identificación de cualquier servidumbre o usurpación.
• Estimaciones del flujo de caja: una copia de los estados financieros de la propiedad
y una lista de alquileres de la futura capacidad de producción de ingresos de la propiedad.
• Informe de tasación: tasación por terceros del valor justo de
mercado de la propiedad.

9. Enumere al menos seis características de una solicitud de préstamo comercial que

el prestamista deba evaluar detenidamente.

Solución: Las características de una solicitud de préstamo comercial que el

prestamista debe evaluar cuidadosamente incluyen el tipo de propiedad, la
ubicación, la calidad del inquilino, las condiciones de arrendamiento, la gestión de
la propiedad, la calidad del edificio, las preocupaciones ambientales y la calidad

17-
5
 del prestatario.

10. ¿Cuál es la diferencia en el valor actual de estas dos alternativas de préstamo?

Supongamos que la tasa de descuento adecuada es del 6%.

Solución: La diferencia de VAN es de 50.000 dólares: la opción "A" es más cara.

El valor actual de la opción A es de 1.050.000 $: capital inicial (300.000 $) +

gastos de financiación iniciales (50.000 $) + valor actual de los pagos de intereses
(578.123 $) + valor actual del principal del préstamo en el momento del reembolso
(121.877 $).

El valor actual de la opción B es de 1.000.000 $: capital inicial (250.000 $) + valor

actual de los pagos de intereses (619.417 $) + valor actual del principal del
préstamo en el momento del reembolso (130.583 $).

11. Está pensando en comprar una nave industrial.

a. Calcular la tasa de rendimiento global (o "cap rate")
b. Calcular el ratio de cobertura de la deuda.
c. ¿Cuál es el mayor préstamo que puedes obtener (manteniendo constantes
las demás condiciones) si el prestamista exige un coeficiente de cobertura
del servicio de la deuda de al menos 1,2?

Solución:

a. La tasa de rendimiento global es del 10,8% (108.000 NOI/precio de compra

de 1.000.000).
b. A continuación se calcula el coeficiente de cobertura de la deuda:

DCR = NOI/DS = 108.000/42.000 = 2,57

c. El importe máximo de intereses que puede pagar en función de los

requisitos del prestamista es de 90.000 $ (108.000/1,2). Por lo tanto, el
mayor préstamo que puede obtener es de 90.000 $/,06, es decir, 1.500.000
$.

12. Distinga entre préstamos para la adquisición de terrenos, préstamos para la

urbanización de terrenos y préstamos para la construcción. ¿Cómo clasificaría a
estos tres con respecto al riesgo del prestamista?

Solución: Los préstamos para la adquisición de terrenos financian la compra de

terrenos en bruto. Los préstamos para la promoción inmobiliaria financian la
instalación de las mejoras in situ y ex situ del terreno que son necesarias para
preparar el terreno para la construcción. Los préstamos para la construcción se
utilizan para financiar los costes asociados al levantamiento del edificio o
edificios.

13. Analice las posibles ventajas de un minipréstamo desde la perspectiva del

17-
6
 promotor/inversor, en relación con la financiación por separado de cada fase de la
promoción.

Solución: La existencia de un único prestamista y un único proceso de solicitud

simplifica el proceso de financiación. Los minipréstamos permiten a los
promotores proceder a la construcción sin financiación a largo plazo. Un
minipréstamo es una opción de financiación atractiva si el promotor prevé vender
el proyecto o refinanciarlo con un préstamo permanente antes de que expire el
plazo del minipréstamo.

14. Está pensando en comprar un edificio de oficinas por 2.500.000 dólares.

a. ¿Cuál es la tasa de capitalización global implícita del primer año?
b. ¿Cuál es el coeficiente de cobertura de la deuda previsto en el primer año
de actividad?
c. Si el prestamista exige que el DCR sea igual o superior a 1,25, ¿cuál es el
importe máximo del préstamo?
d. ¿Qué es el umbral de rentabilidad?

Solución:
a. IGP $450,000
Vacantes y cobros (40,500)
EGI 409,500
Gastos operativos y CAPX (171,990)
NOI 237,510
DS (138,170)
BTCF $ 99,340

la tasa de capitalización global implícita en el primer año es de 237.510 $ /

2.500.000 $ o 0,095
b. El ratio de cobertura de la deuda previsto en el primer año de
funcionamiento es de 1,72 (237.510 $/138.170 $).
c. Si el prestamista exige que el DCR sea igual o superior a 1,25, el importe
máximo del préstamo se determina calculando en primer lugar el importe
máximo del servicio de la deuda: $190,008 ($237,510/1.25). El importe
máximo del préstamo que implica este servicio de la deuda es de 2.578.460
$ (N = 300, I = 5,5/12, PMT = 190.008/12 y FV = 0).
d. El umbral de rentabilidad es del 68,9% (171.990 + 138.170)/ (450.000).

17-
7
 CHAPTER 18
FUENTES DE DEUDA COMERCIAL Y CAPITAL PROPIO

Problemas de las pruebas

1. La doble imposición es más probable si las propiedades comerciales se poseen en

forma de a(n):
c. Corporación C

2. En lo que respecta a la doble imposición, las distribuciones y el tratamiento de las

pérdidas, las sociedades regulares colectivas son las más parecidas:
c. Sociedades en comandita simple

3. Existen imputaciones especiales de rentas o pérdidas si la forma de titularidad es

a(n):
c. Sociedades en comandita simple

4. Tradicionalmente, los Sindicatos Inmobiliarios se han organizado jurídicamente

con mayor frecuencia como:
c. Sociedades en comandita simple

5. Un fondo de inversión inmobiliaria en general:

d. Ninguna de las anteriores

6. ¿Cuál de las siguientes formas de propiedad implica tanto responsabilidad limitada

como ilimitada?
a. sociedades comanditarias

7. ¿Qué afirmación es falsa en relación con la sociedad comanditaria por acciones?

c. Los socios comanditarios no pueden disfrutar de ventajas fiscales, pero los
socios colectivos sí.

8. ¿Cuál de estos prestamistas tiene más probabilidades de conceder un préstamo para

la construcción?
c. Banco comercial

9. ¿En cuál de estos préstamos es más probable que invierta un seguro de vida?
c. Préstamo para grandes edificios de oficinas (sin construcción)

10. ¿Cuál de las empresas financieras tiene más probabilidades de invertir en un gran
préstamo hipotecario a largo plazo sobre un centro comercial?
c. Compañía de seguros de vida

Preguntas de estudio

1. ¿De qué deuda en una sociedad colectiva es responsable cada uno de los socios
colectivos?

18-
1
Solución: Los socios colectivos tienen responsabilidad ilimitada y responden de todas las
deudas de la sociedad. Esto incluye las deudas contractuales y las derivadas de acciones
extracontractuales contra la sociedad. Los socios colectivos también son responsables
solidarios de los actos ilícitos cometidos por otros socios en el curso de la actividad de la
sociedad. Por tanto, el patrimonio personal de los socios colectivos está sujeto a las
reclamaciones de los acreedores de la sociedad.

2. ¿Por qué muchos fondos de pensiones son reacios a invertir en inmuebles comerciales?

Solución: Históricamente, los fondos de pensiones han considerado el sector inmobiliario

demasiado arriesgado, difícil de gestionar e ilíquido. Además, la falta de información
disponible para realizar análisis cuantitativos de las inversiones también ha contribuido a
la reticencia de los fondos de pensiones a invertir en el sector inmobiliario.

3. Analice el papel que desempeñan las compañías de seguros de vida en la financiación

de bienes inmuebles comerciales.

Solución: Dado el carácter a largo plazo de sus obligaciones, las compañías de seguros de
vida prefieren invertir en activos a largo plazo. Son una importante fuente de capital
inmobiliario comercial y participan intensamente en el mercado hipotecario comercial a
largo plazo.

4. Aproximadamente el 86% de los bienes inmuebles comerciales invertibles (sobre una

base de valor ponderado) es propiedad de inversores "no institucionales". ¿Quiénes son
estos inversores?

Solución: Estos inversores "no institucionales" incluyen tanto a inversores individuales

como a grupos de inversores privados que reúnen su capital a través de varios tipos de
estructuras de propiedad, incluidas las sociedades anónimas, las sociedades de
responsabilidad limitada, las sociedades colectivas y las sociedades de responsabilidad
limitada, para adquirir activos inmobiliarios. Las inversiones mancomunadas constituyen
la mayor parte del valor de mercado de los bienes inmuebles en manos de inversores "no
institucionales". Los inversores individuales, o los que poseen propiedades conjuntamente
con otros miembros de la familia, constituyen una pequeña fracción de estos inversores
"no institucionales".

5. Explique brevemente un fondo mixto. ¿Quiénes son los inversores de estos fondos y
por qué utilizan fondos mixtos para sus compras?

Solución: Un fondo mixto es un medio para que los fondos de pensiones que no poseen
suficiente experiencia inmobiliaria interna inviertan en bienes inmuebles. Los fondos de
pensiones aportan fondos a un gestor de fondos inmobiliarios que los combina con fondos
de otros fondos de pensiones para adquirir activos inmobiliarios.

6. Hay tres consideraciones principales que afectan a la forma en que los inversores
deciden mantener los bienes inmuebles comerciales. Enumere cada una de ellas y explique
cómo afectan a la elección de la forma de propiedad.

18-
1
Solución: Las cuestiones relacionadas con el control de la gestión, las normas del
impuesto federal sobre la renta y la evitación de la responsabilidad personal por deudas y
obligaciones afectan a la forma en que los inversores eligen poseer bienes inmuebles
comerciales.

El grado en que los inversores deseen participar activamente en las decisiones de gestión
puede determinar la forma de propiedad elegida. Por ejemplo, en una sociedad
comanditaria, el socio colectivo es responsable de las decisiones de gestión y los socios
comanditarios no participan activamente en las decisiones de gestión. Las sociedades C, S
y de responsabilidad limitada también permiten a los inversores eludir la responsabilidad
de la gestión.

Los inversores prefieren estructuras de propiedad que ofrezcan una responsabilidad

limitada. Las corporaciones C, las corporaciones S, las sociedades limitadas y las
sociedades de responsabilidad limitada protegen a los inversores de cualquier
responsabilidad personal; la responsabilidad se limita a la cantidad de capital invertido.
Las sociedades colectivas requieren al menos un socio colectivo con responsabilidad
ilimitada por las deudas de la sociedad.

El impuesto federal sobre la renta es un factor crítico a la hora de determinar qué forma de
propiedad utilizar en la inversión inmobiliaria. Los ingresos generados por los inmuebles
propiedad de sociedades de tipo C están potencialmente sujetos a doble imposición, ya
que el impuesto se calcula tanto a nivel de la sociedad como del inversor. Las sociedades
anónimas, las sociedades de responsabilidad limitada, las sociedades colectivas y las
sociedades comanditarias son entidades de transferencia y evitan la doble imposición. Una
sociedad comanditaria tiene la ventaja añadida de permitir asignaciones especiales de
distribuciones de efectivo y de ingresos imponibles.

7. Explique qué se entiende por doble imposición de la renta.

Solución: La doble imposición se refiere a la imposición de la renta tanto a nivel de la

entidad como del inversor. Por ejemplo, una corporación C paga impuestos sobre sus
ingresos, lo que reduce la cantidad disponible para distribuir a los accionistas por el
importe del impuesto a nivel de entidad. Los accionistas tributan entonces por los ingresos
que se les distribuyen en forma de dividendos, lo que da lugar a una doble imposición de
los ingresos generados por la sociedad.

8. ¿Cuáles son las principales restricciones que debe cumplir un REIT de forma
permanente para evitar la tributación a nivel de entidad?

Solución: Un REIT debe tener al menos 100 accionistas y el 50% o más de las acciones
del REIT no pueden ser propiedad de cinco o menos inversores. Un REIT está obligado a
distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de
dividendos. Un REIT debe tener al menos el 75% de sus activos invertidos en activos
inmobiliarios, efectivo y valores del Estado. Además, el 75% de los ingresos brutos de un
REIT deben proceder de activos inmobiliarios.

9. Compare las ventajas e inconvenientes fiscales de poseer una propiedad productora de

18-
1
rentas en forma de REIT con las ventajas e inconvenientes fiscales de poseer una
propiedad en forma de sociedad limitada inmobiliaria. ¿Predomina alguna de las dos
formas desde el punto de vista fiscal?

Solución:

Un REIT es una sociedad anónima de tipo C pero, a diferencia de la sociedad anónima de

tipo C estándar, no paga el impuesto sobre la renta a nivel de entidad si se adhiere a una
serie de condiciones descritas en el Código de Rentas Internas. Una desventaja de la forma
de propiedad REIT es que las pérdidas fiscales no se trasladan a los accionistas.

Las sociedades limitadas inmobiliarias no están sujetas a doble imposición porque el

impuesto sobre la renta no se calcula a nivel de la entidad. Las sociedades limitadas
pueden asignar pérdidas fiscales a los socios, pero la capacidad de los socios limitados
para utilizar las pérdidas fiscales está potencialmente limitada por las restricciones a las
pérdidas de las actividades pasivas.

En la práctica y desde el punto de vista fiscal, las sociedades de responsabilidad limitada

son la forma dominante de estructuras de propiedad utilizadas para invertir en activos
inmobiliarios. Sin embargo, los REIT también pueden evitar la doble imposición y
algunos inversores los prefieren como forma de propiedad.

10. De los más de 3 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial en circulación,

¿qué porcentaje se negocia en los mercados públicos? ¿Qué porcentaje se negocia en
mercados privados? ¿Qué instituciones o entidades son los tenedores a largo plazo de
deuda inmobiliaria comercial privada? ¿Cuál es la fuente de fondos hipotecarios a largo
plazo que más crece?

Solución: Aproximadamente el 27% de la deuda inmobiliaria comercial se negocia en los

mercados públicos y el 73% restante está en manos privadas de inversores institucionales
y particulares. Los bancos comerciales, las instituciones de ahorro y las compañías de
seguros de vida son los titulares a largo plazo de la deuda inmobiliaria comercial privada.
Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son la fuente de fondos
hipotecarios a largo plazo que crece con mayor rapidez.

11. Distinga entre REIT de renta variable, REIT hipotecarios y REIT híbridos.

Solución: Los REIT de renta variable invierten en propiedades comerciales y las explotan.
Los REIT hipotecarios compran obligaciones hipotecarias (normalmente comerciales) y se
convierten así, de hecho, en prestamistas inmobiliarios. Los REIT híbridos invierten un
porcentaje significativo de sus activos tanto en propiedades como en hipotecas.

12. Defina los fondos procedentes de las operaciones (FFO) y explique por qué esta
medida se utiliza a menudo en lugar de los ingresos netos GAAP para cuantificar la
capacidad de producción de ingresos de un fondo de inversión inmobiliaria.

Solución: La contabilidad GAAP incluye deducciones no monetarias, como la

depreciación y amortización de determinados activos financieros e inmovilizados. Por lo

18-
1
tanto, si un REIT tiene activos depreciables significativos, que dan lugar a deducciones de
gastos no monetarios por depreciación, los ingresos netos GAAP pueden no reflejar el
flujo de caja neto disponible para distribuir a los inversores. Los fondos procedentes de las
operaciones (FFO) son una medida alternativa de los beneficios que añade los gastos de
depreciación y amortización a los ingresos del BPA. Además, el FFO ajusta los ingresos
GAAP por ganancias y pérdidas derivadas de acontecimientos infrecuentes e inusuales.
Formalmente, FFO se define como:

FFO = Beneficio neto (GAAP)

+ Amortización (bienes inmuebles)
+ Amortización de los gastos de arrendamiento financiero
+ Amortización de las mejoras del inquilino
- Ganancias/pérdidas por acontecimientos infrecuentes e inusuales

13. ¿Cómo se han comportado los REIT de renta variable, medidos en términos de
rentabilidad total, en los últimos años en relación con las inversiones alternativas en
acciones?

Solución: En los últimos 5-10 años, los REITS como grupo han superado
significativamente tanto a las acciones de gran capitalización como a las de pequeña
capitalización. Durante el periodo de 15 años que finalizó en 2005, los REIT de renta
variable produjeron una rentabilidad anualizada del 15,4%; las rentabilidades
correspondientes del S&P 500 y el Russell 2000 fueron del 11,5% y el 13,0%,
respectivamente. Durante el periodo de 20 años que finalizó en 2005, los REIT de renta
variable proporcionaron una rentabilidad anualizada del 12,4%, ligeramente superior a la
rentabilidad del 11,9% producida por el S&P 500 y superior a la rentabilidad del 10,3%
proporcionada por el Russell 2000. Estos rendimientos no están ajustados al riesgo.

18-
1
 CHAPTER 19
Decisiones de inversión: Ratios

Preguntas de test
1. Multiplicadores de ingresos:
a. son útiles como herramienta de análisis preliminar para descartar oportunidades
de inversión obviamente inaceptables.

2. La tasa de capitalización global:

a. es el recíproco del multiplicador de la renta neta.

3. El ratio de gastos de explotación:

c. expresa los gastos de explotación como porcentaje de los ingresos brutos
efectivos.

4. La tasa de dividendos de la renta variable:

b. expresa el flujo de caja antes de impuestos como porcentaje del desembolso de
fondos propios requerido.

5. Análisis de ratios:
d. sirve como evaluación inicial de la adecuación del flujo de caja de una
inversión.

6. Supongamos que se puede comprar un centro comercial por 5,5 millones de

dólares. Se espera que el NOI del centro sea de 489.500 dólares. Se ha solicitado
un préstamo de 4.000.000 de dólares. El préstamo tiene un tipo contractual fijo
del 9,25%, amortizado mensualmente en 25 años con un plazo de 7 años. ¿Cuál
será el ratio (anual) de cobertura de la deuda del inmueble?
b. 1.19

7. ¿Cuál de los siguientes no es un gasto de explotación asociado a una propiedad

(comercial) que produce ingresos?
a. servicio de la deuda

Utiliza la siguiente información para responder a las preguntas 8-9.

Está pensando en comprar un edificio de oficinas por 2.500.000 dólares. Usted espera
que el Ingreso Bruto Potencial (IBP) en el primer año sea de 450.000 dólares; las
pérdidas por desocupación y cobranza, del 9% del IBP; y los gastos operativos, del 42%
del Ingreso Bruto Efectivo (IBE).

8. ¿Cuál es la tasa de capitalización global implícita del primer año?

a. 9,5 por ciento

9. ¿Cuál es el multiplicador de la renta bruta efectiva? b. 6,11

10. Dada la siguiente información, ¿cuál es el pago inicial de capital requerido?

• Precio de adquisición: 800.000 dólares

19-
1
 • Relación préstamo-valor: 75%.
• Coste de financiación inicial: 3%.
c. $218,000

Preguntas de estudio
Utiliza la siguiente información para responder a las preguntas 1 - 3:
Hoy está considerando la compra de un edificio de oficinas por 1,5 millones de dólares.
Sus expectativas son las siguientes: ingresos brutos potenciales en el primer año de
340.000 dólares; pérdidas por desocupación y cobro equivalentes al 15% de los ingresos
brutos potenciales; gastos de explotación equivalentes al 40% de los ingresos brutos
efectivos. Los gastos de capital equivalen al 5% del IGA. Espera vender la propiedad
cinco años después de comprarla. Usted estima que el valor de mercado de la propiedad
aumentará un cuatro por ciento al año de su adquisición y espera incurrir en gastos de
venta equivalentes al 6 por ciento del precio de venta futuro estimado.

1. ¿Cuál es la renta bruta efectiva (RBE) estimada para el primer año de actividad?

Solución:
Artículo Importe
Ingresos brutos potenciales (IGP) $340,000
menos: Indemnización por vyc (al 15% de la IGP) 51.000
Renta bruta efectiva (RBE) $289,000

2. ¿Cuál es la estimación de ingresos netos de explotación (NOI) para el primer año

de operaciones?

Solución:
Artículo Importe
Renta bruta efectiva (RBE) $289,000
menos: Gastos de explotación (GF) (115,600)
menos: Gastos de capital (CAPX) (14,450)
Ingresos de explotación netos (NOI) $158,950

3. ¿Cuál es la tasa de capitalización (Ro) global estimada utilizando el NOI para el

primer año de operaciones?

Solución: La tasa de capitalización global es del 10,6% (158.950 $ / 1.500.000 $).

4. Existe una oportunidad de inversión con un precio de mercado de 100.000

dólares. Podrías obtener un préstamo hipotecario de 75.000 $ a 25 años que
requiera pagos mensuales iguales con un interés del 9,5%. Durante el primer año
se esperan los siguientes resultados operativos.

Renta bruta efectiva $25,000

Menos gastos de explotación $13,000

19-
1
 Ingresos netos de explotación $12,000

Sólo para el primer año, determine el:

a. Multiplicador de la renta bruta

Solución: Precio de mercado / Renta bruta efectiva = 100.000 $ / 25.000 $ = 4

b. Ratio de gastos de explotación

Solución: Gastos de explotación / Ingresos brutos efectivos = 13.000 $ / 25.000 $

= 52 por ciento

c. Ratio de cobertura de la deuda

Solución: NOI / Servicio anual de la deuda = 12.000 $ / 7.863 $ = 1,5

d. Tasa de capitalización global

Solución: NOI / Precio de mercado = 12.000 $ / 100.000 $ = 12 por ciento

e. Tasa de dividendos

Solución: Flujo de caja antes de impuestos / Fondos propios = 4.137 $ / 25.000 $

= 16,55 por ciento

5. Está considerando la compra de un apartamento cuádruplex. Se espera que los

ingresos brutos efectivos (EGI) durante el primer año de operaciones sean de
33.600 $ (700 $ al mes por unidad). Se prevé que los gastos de funcionamiento
del primer año asciendan a 13.440 dólares (al 40% del IGA). Ignora los gastos de
capital. El precio de compra del cuádruplex es de 200.000 dólares. La adquisición
se financiará con 60.000 dólares de fondos propios y una hipoteca estándar a tipo
fijo de 140.000 dólares. El tipo de interés de la deuda es del 8% y el plazo del
préstamo es de 30 años. Supongamos, para simplificar, que los pagos se
realizarán anualmente y que no hay costes de financiación iniciales.

a. ¿Cuál es la tasa de capitalización global?

Solución: NOI = EGI - gastos de explotación

= $33,600 – $13,440
= $20,160

NOI / Precio de mercado = 20.160 $ / 200.000 $ = 10,08 por ciento

b. ¿Qué es el multiplicador de la renta bruta efectiva?

19-
1
 Solución: Precio de mercado / Renta bruta efectiva = 200.000 $ / 33.600 $ = 5,95

c. ¿Cuál es la tasa de dividendos de los fondos propios (el rendimiento de los

fondos propios antes de impuestos)?

Solución:

Servicio de la deuda = 12.436 $, como se calcula a continuación

N = 30 I/YR = 8 PV = 140.000 PMT = ? FV = 0
DÓLARES
Flujo de caja antes de impuestos = NOI - Servicio de la deuda = 20.160 $ -
12.436 $ = 7.724 $.

Tasa de dividendos del capital propio = flujo de caja antes de impuestos / capital propio
invertido
= 7.724 $ / 60.000 $
= 12,87 por ciento

d. ¿Qué es el ratio de cobertura del servicio de la deuda?

Solución: DCR= NOI / servicio de la deuda

= $20,160 / $12,436
= 1.62

e. Supongamos que el prestamista exige un coeficiente mínimo de cobertura de

la deuda de 1,2. ¿Cuál es el mayor préstamo que podrías obtener si decides pedir
más de 140.000?

Solución: El servicio de la deuda debe ser tal que se cumpla la siguiente relación:
NOI
Servicio de ≥ 1.
la deuda 2
Pero el servicio de la deuda es igual al importe del préstamo multiplicado por la
constante hipotecaria (tipo de interés contractual más amortización del capital).
Así, podemos reescribir la expresión anterior como

NOI
importe del préstamo x constante hipotecaria
≥1.
2
Reorganizando,
NOI = importe del préstamo x constante hipotecaria
1.2
o,
NOI
= importe del préstamo
1,2 x constante hipotecaria

19-
1
 Para nuestro problema,
$20,160
= importe del préstamo
1.2 x 0.0888

La constante hipotecaria es el tipo de interés establecido más el pago del principal

del primer año dividido por el importe del préstamo (1.236/140.000 = 0,0088), es
decir, 0,0888.

$20,160
= importe del préstamo 0,1066

189.130 $ = importe del préstamo

6. ¿Por qué los inmuebles de clase B se venden con una tasa de capitalización más
alta que los de clase A?

Solución: En comparación con las propiedades de clase A, las propiedades de

clase B son más arriesgadas y/o se espera que produzcan menores incrementos de
los alquileres a lo largo del tiempo. Ambos efectos reducen la cantidad que un
inversor racional está dispuesto a pagar hoy por dólar de renta actual. Cuando los
valores/precios caen en relación con los ingresos netos por alquiler actuales,
aumentan las tasas de capitalización.

7. ¿Por qué podría un inversor inmobiliario comercial pedir un préstamo para ayudar
a financiar una inversión aunque pudiera pagar el 100% en efectivo?

Solución: El endeudamiento, es decir, el uso de "dinero ajeno", también se

denomina apalancamiento financiero. Si el rendimiento global de la propiedad
supera el coste de la deuda, el uso del apalancamiento puede aumentar
significativamente la tasa de rendimiento que los inversores obtienen de su capital
invertido. Este aumento previsto de la rentabilidad induce a menudo a los
inversores a financiarse parcialmente con deuda, incluso si disponen de la riqueza
acumulada para pagar todo al contado por la propiedad.

8. Está pensando en comprar un edificio de oficinas por 2.500.000 dólares. Usted

espera que el ingreso bruto potencial (IGP) en el primer año sea de 450.000
dólares; las pérdidas por desocupación y cobro, del 9% del IGP; y los gastos de
explotación, del 42% del ingreso bruto efectivo (IBE). ¿Cuál es el beneficio neto
de explotación estimado? Utilizando el precio de venta, ¿cuál es la tasa de
capitalización global implícita del primer año? ¿Cuál es el multiplicador
(efectivo) de la renta bruta?

19-
1
 Artículo Importe
Ingresos brutos potenciales (IGP) $450,000
- Vacantes y pérdida de recaudación (VC)40,500
= Renta bruta efectiva (RBE) 409,500
- Gastos de explotación (GF) 171,990
= Ingresos netos de explotación (NOI)237,510

¿Cuál es la tasa de capitalización

$237,510
global? R0= NOI = = 0,095 o 9,5%.
$2,500,000
Adquisición Pr ice

¿Qué es el multiplicador de la renta bruta efectiva?

Adquisición Pr ice $2.500.000

GIM = = = 6.10
Renta bruta efectiva 409.500

9. ¿Qué es lo que distingue principalmente un gasto de funcionamiento de un gasto

de capital?

Solución: Un gasto de explotación no altera fundamentalmente el valor de

mercado o la vida económica restante del activo, sino que los gastos de
explotación simplemente mantienen la propiedad operativa y competitiva en su
mercado local. Por el contrario, un gasto de capital se define como un gasto que
sí aumenta el valor de mercado y/o la vida económica restante del activo.

10. Explique por qué el flujo de caja de la propiedad no es lo mismo que la renta
imponible.

Solución: Por varias razones, el flujo de caja neto real generado por una inversión
en una propiedad de alquiler es diferente de la cantidad de ingresos que el
propietario debe declarar a efectos del impuesto federal sobre la renta. En primer
lugar, se permite una deducción por depreciación en el cálculo de la renta
imponible de las operaciones anuales; sin embargo, el propietario no "extiende un
cheque" por la depreciación anualmente. Esto reduce la renta imponible en
relación con el flujo de caja real. Lo mismo ocurre con los gastos de financiación
amortizados. Por el contrario, el propietario suele realizar pagos hipotecarios que
incluyen tanto los intereses como la amortización del principal. Sin embargo, sólo
la parte de los intereses del pago de la hipoteca es deducible fiscalmente. La parte
del principal es, por tanto, una salida de efectivo que no es deducible fiscalmente.

11. ¿Cuál es el defecto básico de la mayoría de ratios y reglas empíricas utilizadas en

la toma de decisiones de inversión inmobiliaria comercial?

Solución: La mayor debilidad de la mayoría de los ratios y reglas empíricas es que

ignoran las entradas y salidas de efectivo que probablemente se produzcan más
allá del primer año de operaciones. Además, no hay reglas de decisión claras

19-
1
asociadas a las reglas empíricas. Por ejemplo, ¿cuánto más alta es la tasa de
capitalización inicial de un posible préstamo?

19-
1
¿tiene que estar en relación con la tasa de capitalización de propiedades similares
para que el inversor pueda concluir que la adquisición de la propiedad aumentará
su riqueza?

19-
1
 CHAPTER 20
Decisiones de inversión: VAN y TIR

Preguntas de test
1. Se dispone de una inversión inmobiliaria con un desembolso inicial de 10.000 $, y
se espera que produzca unos flujos de caja de 3.343,81 $ anuales durante cinco
años. La tasa interna de rentabilidad (TIR) es aproximadamente: b. 20%.

2. El valor actual neto de una adquisición es igual a:

b. el valor actual de los flujos de caja futuros esperados, menos el desembolso
inicial de efectivo.

3. Valor actual:
b. es el valor actual de todos los beneficios netos que se espera recibir en el futuro.

4. La ecuación de la tasa interna de rentabilidad incorpora:

d. salidas y entradas de efectivo iniciales, y salidas y entradas de efectivo futuras.

5. El precio de compra que proporcionará al inversor la menor tasa de rentabilidad

aceptable:
a. es el valor de inversión de la propiedad para ese inversor.

6. ¿Qué término describe mejor el precio máximo que un comprador está dispuesto a
pagar por una propiedad?
a. valor de la inversión

7. Una propiedad que produce ingresos tiene un precio de 600.000 dólares y se

espera que genere los siguientes flujos de caja después de impuestos: Año 1:
42.000 $; Año 2: 44.000 $; Año 3: 45.000 $; Año 4: 50.000 $; y Año 5: 650.000 $.
Un inversor con una tasa de rentabilidad después de impuestos del 15%, ¿sería
prudente invertir al precio actual?
b. No, el VAN es de -148.867 dólares.

8. Como norma general, utilizar el apalancamiento financiero:

b. aumenta el riesgo para el inversor de capital.

9. ¿Cuál es la TIR, suponiendo que se puede comprar un edificio industrial por

250.000 $ y se espera que produzca flujos de caja de 18.000 $ durante cada uno de
los cinco años siguientes y que se venda al final del quinto año por 280.000 $?
c. 9,20 por ciento

10. Teniendo en cuenta la siguiente información, ¿cuál es la inversión de capital

necesaria que debe realizarse al cierre?
• Precio de adquisición: 800.000 dólares
• Relación préstamo-valor: 75%.
• Coste de financiación: 3%.
c. $218,000

20-
1
Preguntas de estudio
1. Enumere tres aspectos importantes en los que los modelos de valoración DCF
difieren de los modelos de capitalización directa.

Solución: Los modelos de capitalización directa requieren una estimación de los

ingresos estabilizados para un año. Los modelos DCF requieren estimaciones de
los flujos de caja netos a lo largo de todo el periodo de tenencia previsto. Además,
la previsión del flujo de caja debe incluir el flujo de caja neto que se espera que
produzca la venta de la propiedad al final del periodo de tenencia previsto. Por
último, el tasador debe seleccionar el rendimiento adecuado (TIR requerida) al
que descontar todos los flujos de caja futuros o utilizar como tasa crítica de
rentabilidad en un análisis de TIR.

2. ¿Por qué podría un inversor inmobiliario comercial pedir un préstamo para ayudar
a financiar una inversión aunque pudiera pagar el 100% en efectivo?

Solución: El endeudamiento, es decir, el uso de "dinero ajeno", también se

denomina apalancamiento financiero. Si el rendimiento global de la propiedad
supera el coste de la deuda, el uso del apalancamiento puede aumentar
significativamente la tasa de rendimiento que los inversores obtienen de su capital
invertido. Este aumento previsto de la rentabilidad induce a menudo a los
inversores a financiarse parcialmente con deuda, incluso si disponen de la riqueza
acumulada para pagar todo al contado por la propiedad. Otros beneficios
potenciales del apalancamiento son: la capacidad de superar la limitación de
capital propio para adquirir más proyectos + VAN; la capacidad de aplicar la
ventaja comparativa del propietario/operador en la adquisición y gestión a más
proyectos; y una mayor diversificación de la cartera.

3. Utilizando la tecla "CF" de su calculadora financiera, determine la TIR de la

siguiente serie de flujos de caja anuales: CF0= -$31.400; CF1 = $3.292; CF2 =
$3.567; CF3 = $3.850; CF4 = $4.141; y CF5 = $50.659.

Solución: TIR = 18,51%

4. Se compra un centro comercial por 2,1 millones de dólares. Durante los cuatro
años siguientes, la propiedad se revaloriza un 4% al año. En el momento de la
compra, la propiedad se financia con una relación préstamo-valor del 75 por
ciento durante 30 años al 8 por ciento (anual) con amortización mensual. Al final
del año 4, la propiedad se vende con unos gastos de venta del 8%. ¿Cuál es la
reversión patrimonial antes de impuestos?

Solución:
Importe del préstamo = 0,75 x $1,575,000
(2.100.000) 11,556.79
Pagos mensuales 1,515,450
Artí Importe
culo

20-
2
 Precio de venta [2.100.000 x 2,456,703
(1,04 ] Gastos de venta (al 8% del PE) 196.536
menos:
)4

Precio de venta neto menos: Saldo 2,260,167

hipotecario impagado Reversión 1,515,450
patrimonial antes de impuestos $ 744,717

5. Indique, en no más de una frase, la condición para un apalancamiento financiero

favorable en el cálculo del VAN.

Solución: Aumentar el uso del apalancamiento incrementará el VAN calculado si

el tipo de descuento supera el coste efectivo de la deuda hipotecaria.

6. Indique, en no más de una frase, la condición para un apalancamiento financiero

favorable en el cálculo de la TIR.

Solución: Aumentar el uso del apalancamiento incrementará la TIR calculada si la

TIR no apalancada supera el coste efectivo de la deuda hipotecaria.

7. Se adquiere un edificio de oficinas con los siguientes flujos de caja previstos:

• Se espera que el NOI sea de 130.000 dólares en el primer año, con un 5%
anual. aumenta.
• El precio de compra de la propiedad es de 720.000 dólares.
• Se utiliza el 100% de la financiación para comprar la propiedad
• La propiedad se vende al final del año 4 por 860.000 dólares con gastos de
venta de
4%.
• La tasa de rendimiento no apalancada requerida es del 14%.

a. Calcule la tasa interna de rentabilidad no apalancada (TIR).

b. Calcular el valor actual neto no apalancado (VAN).

Solución:
Ingresos Producto Presente
Precio de netos de neto de la Flujo de caja Valor al 14
Año compra explotación venta total
0 ($720,000) ($720,000) ($720,000)
1 130,000 130,000 114,035
2 136,500 136,500 105,032
3 143,325 143,325 96,740
4 150,491 825,600 $976,091 $577,924
a. TIR = 21,88% b. VAN = 173.732

8. Con un precio de compra de 350.000 dólares, un almacén proporciona un flujo de

caja inicial antes de impuestos de 30.000 dólares, que crece un 6% al año. Si la
reversión del capital antes de impuestos después de cuatro años es igual a 90.000
$, y se requiere una inversión inicial de capital de 175.000 $, ¿cuál es la TIR del
proyecto? Si la tasa de rentabilidad apalancada del proyecto es del 10%, ¿debería

20-
3
 llevarse a cabo el proyecto?

Solución:
Precio de Antes de Reversión de Flujo de caja Presente
Año compra Flujo de caja capital antes de total Valor al 10
fiscal impuestos
0 ($175,000) ($175,000) ($175,000)
1 30,000 30,000 27,272
2 31,800 31,800 26,281
3 33,708 33,708 25,325
4 35,730 90,000 $125,730 $85,875

La TIR es del 7,84%. Sobre la base de una tasa de rentabilidad apalancada del
proyecto del 10%, el VAN es igual a (10.246 $) y el proyecto no debe llevarse a
cabo.

9. Está considerando la adquisición de un edificio de oficinas. El precio de compra es

de 775.000 dólares. El 75% del precio de compra puede prestarse con una
hipoteca a 30 años al 7,5%. Los pagos se efectuarán anualmente. Los costes
iniciales de financiación ascenderán al 3% del importe del préstamo. Los flujos de
tesorería antes de impuestos previstos de las operaciones -suponiendo un periodo
de tenencia de 5 años- son los siguientes:

Año BTCF
1 $48,492
2 53,768
3 59,282
4 65,043
5 $71,058

Se espera que el flujo de caja antes de impuestos de la venta de la propiedad sea de

295.050 dólares. ¿Cuál es el valor actual neto de esta inversión, suponiendo una
tasa de rendimiento requerida del 12% sobre los flujos de caja apalancados? ¿Cuál
es la tasa interna de rentabilidad apalancada?

Solución: Como se resuelve a continuación, el VAN es (11.166 $) y la TIR es del

10,75 por ciento

Inversión en Servicio Flujo de caja Valor actual al

Año capital NOI de la BTER total 12
0 ($211,188) ($211,188) ($211,188)
1 $48,492 $49,215 (723) (646)
2 53,768 49,215 4,553 3,630
3 59,282 49,215 10,067 7,165
4 65,043 49,215 15,828 10,059

20-
4
 5 $71,058 $49,215 $295,050 $316,893 $179,814

10. Está considerando la compra de un complejo de apartamentos. Se parte de los

siguientes supuestos:
a. El precio de compra es de 1.000.000 de dólares.
b. Se prevé que los ingresos brutos potenciales (IGP) para el primer año de
operaciones asciendan a 171.000 dólares.
c. Se prevé que el IGP aumente un 4% anual.
d. No se prevén vacantes.
e. Los gastos de explotación se estiman en un 35% de los ingresos brutos
efectivos. Ignora los gastos de capital.
f. Se espera que el valor de mercado de la inversión aumente un 4% anual.
g. Los gastos de venta serán del 4%.
h. El periodo de tenencia es de 4 años.
i. La tasa de rentabilidad no apalancada adecuada para descontar los NOI
previstos y el PNS previsto es del 12%.
j. La tasa de rentabilidad apalancada requerida es del 14%.
k. El 70% del precio de adquisición puede prestarse con un préstamo a 30
años,
mensualidad de la hipoteca.
l. El tipo de interés anual de la hipoteca será del 8,0%.
m. Los costes de financiación equivaldrán al 2% del importe del préstamo.
n. No hay penalizaciones por pago anticipado.

a. Calcule los ingresos netos de explotación (NOI) de cada uno de los cuatro años.

Solución:
Artículo 1 2 3 4
IGP $171,000 $177,840 $184,954$192,352
Menos: 0 0 0 0
EGI 171,000 177,840 184,954 192,352
Menos: OE 59,850 62,244 64,734 67,323
NOI $111,150 $115,596 $120,220$125,029
b. Calcule el producto neto de la venta del inmueble.

Solución:
Artículo Importe
Precio de venta [1.000.000 x (1,04 ].
)4
$1,169,859
menos: Gastos de venta (al 4%)de SP) 46,794
Precio de venta neto $1,123,065

c. Calcule el valor actual neto de esta inversión, suponiendo que no hay

deuda hipotecaria. ¿Debe comprar? ¿Por qué?

Solución:

20-
5
 Artículo Flujo de caja Valor actual al 12
Salida inicial Yr. 0 -$1,000,000 -$1,000,000
NOI Año 1 111,150 99,241
NOI Año 2 115,596 92,152
NOI Año 3 120,220 85,570
NOI Año 4 125,029 79,458
Año de reversión 4 1,123,065 713,727
Valor actual neto $70,150

Sí, compre la propiedad porque es un proyecto con un VAN positivo.

d. Calcule la tasa interna de rentabilidad de esta inversión, suponiendo que no

haya deuda. ¿Debe comprar? ¿Por qué?

Solución: TIR = 14,22%. Compra porque la tasa de rendimiento requerida

no apalancada es del 12%.

e. Calcula la cuota mensual de la hipoteca. ¿Cuál es el total anual?

Solución: Cuota mensual = 5.136,35 $, como se calcula a continuación:

Pago anual = pago mensual x 12 = 61.636 $.

f. Calcula el saldo del préstamo al final de los años 1, 2, 3 y 4. (Nota: el saldo

impagado de la hipoteca en cualquier momento es igual al valor actual de
los pagos restantes, descontados al tipo de interés del contrato).

Solución:
Saldo impagado de la hipoteca en el año 1 = 694.152 $.
Saldo impagado de la hipoteca en el año 2 = 687.820 $.
Saldo impagado de la hipoteca en el año 3 = 680.961 $.
Saldo impagado de la hipoteca en el año 4 = 673.533 $.

g. Calcule el importe de la reducción del principal conseguida durante cada

uno de los cuatro años.

Solución:
Reducción del principal en el año 1 = 700.000 $ - 694.152 $ = 5.848 $.
Reducción del principal en el año 2 = 694.152 $ - 687.820 $ = 6.332 $.
Reducción del principal en el año 3 = 687.820 $ - 680.961 $ = 6.859 $.
Reducción del principal en el año 4 = 680.961 $ - 673.533 $ = 7.428 $.

h. Calcula el total de intereses pagados durante cada uno de los cuatro años.
(Nota: recuerda que el servicio de la deuda es igual al principal más los
intereses).

Solución:
Intereses pagados en el año 1 = 61.636 $ - 5.848 $ = 55.788 $.

20-
6
 Intereses pagados en el año 2 = 61.636 $ - 6.332 $ = 55.304 $.
Intereses pagados en el año 3 = 61.636 $ - 6.859 $ = 54.777 $.
Intereses pagados en el año 4 = 61.636 $ - 7.428 $ = 54.208 $.

i. Calcule la inversión de capital inicial necesaria apalancada.

Solución:
Importe del préstamo (0,70 x 1.000.000 $) = 700.000 $.
Costes de financiación inicial (0,02 x 700.000 $) = 14.000 $.
Inversión en capital = 1.000.000 $ - 700.000 $ + 14.000 $ = 314.000 $.

j. Calcule el flujo de caja antes de impuestos (BTCF) para cada uno de los
cuatro años.

Solución:
Artículo 1 2 3 4
NOI $111,150 $115,596 $120,220 $125,029
menos: Servicio de 61,636 61,636 61,636 61,636
BTCF $49,514 $53,960 $58,584 $63,393

k. Calcular la reversión patrimonial antes de impuestos (BTER) de la venta

del inmueble.

Solución:
Artículo Importe
Precio de venta neto $1,123,065
menos: Saldo restante de la hipoteca en el año 4 673,533
Reversión de capital antes de impuestos $449,532

l. Calcule el valor actual neto apalancado de esta inversión. ¿Debe comprar?

¿Por qué?

Solución:
Presente
Valor en
Artículo Flujo de caja 14%
BTCF Año 1 $49,514 $43,433
BTCF Año 2 53,960 41,520
BTCF Año 3 58,584 39,543
BTCF Año 4 63,392 37,534
Año de reversión 449,532 266,159
4
Total $428,189

VAN = Valor actual de los flujos de caja menos la inversión en capital:

428.189 $ - 314.000 $ = 114.189 $.

Decisión: Comprar la propiedad porque el VAN > 0; la riqueza aumentará

en 114.189 $.

20-
7
 m. Calcule la tasa interna de rentabilidad apalancada de esta inversión
(suponiendo que no hay deuda ni impuestos). ¿Debe comprar? ¿Por qué?

Solución: TIR apalancada = 25,02 por ciento; Decisión: Comprar la

propiedad porque la TIR > 14%, la rentabilidad requerida.

n. Calcule, para el primer año de operaciones, la: (1) la tasa de rentabilidad

global (cap), (2) la tasa de dividendos de los fondos propios, (3) el
multiplicador del margen bruto, (4) el coeficiente de cobertura de la deuda.

Solución:
(1) Tasa de capitalización global = NOI / Precio de mercado =
111.150 $ / 1.000.000 $ = 11,12%.
(2) Tasa de dividendos sobre el patrimonio neto = BTCF /
patrimonio neto = 49.514 $ / 314.000 $ = 15,8%.
(3) Multiplicador de la renta bruta = Precio de mercado / EGI =
1.000.000 $ / 171.000 $ = 5,85
(4) Ratio de cobertura de la deuda = NOI / Servicio de la deuda =
111.150 $ / 61.636 $ = 1,8

11. La TIR esperada antes de impuestos de una posible inversión inmobiliaria es del
14%. La TIR esperada después de impuestos es del 10,5%. ¿Cuál es el tipo
impositivo efectivo de esta inversión?

Solución: El tipo impositivo efectivo es (1-(10,5/14)) = 0,25 o 25 por ciento.

20-
8
 CHAPTER 21
IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y VALOR

Problemas de las pruebas

1. Los ingresos imponibles procedentes del alquiler de bienes inmuebles depreciables

gestionados activamente se clasifican como:
b. Ingresos pasivos.

2. Con arreglo a la legislación federal vigente en materia de impuesto sobre la renta,

¿cuál es el periodo más breve de recuperación de costes del que disponen los
inversores que adquieren inmuebles residenciales de alquiler?
e. Ninguna de las anteriores.

3. Si un inversor es un "distribuidor" con respecto a determinados bienes inmuebles,

entonces esos bienes inmuebles
está clasificada (por Hacienda) como retenida:
b. En venta a terceros

4. Cuando un bien se vende por menos de su valor contable restante, su depreciación

(desgaste) fue:
b. Subestimado.

5. A efectos fiscales, una mejora sustancial de la propiedad inmobiliaria realizada

después de la compra inicial es:
a. Tratada como un edificio independiente.

b. ¿Qué porcentaje de los ingresos por alquiler de inmuebles residenciales debe

proceder del arrendamiento de unidades ocupadas por inquilinos como vivienda?
c. 80 por ciento

7. En 2007, adquiere un pequeño edificio de oficinas por 450.000 $, que financia con
una hipoteca de 337.500 $ a 25 años y tipo fijo. Los costes de financiación inicial
ascienden a 6.750 dólares. ¿Qué parte de este gasto podría deducirse de los
ingresos ordinarios en 2007?
c. $270

8. Si el inversor se encuentra en el tramo impositivo del 33%, ¿cuánto le ahorrará en

impuestos un crédito fiscal de 2.000 $?
a. $2,000.00

9. ¿Cuál de las siguientes opciones describe mejor la tributación de las ganancias y

pérdidas derivadas de la venta de activos de la Sección 1231?
d. Las ganancias netas tributan como ganancias de capital; las pérdidas netas,
como ingresos ordinarios.

10. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones es falsa?

d. Las pérdidas pasivas netas pueden utilizarse para compensar los ingresos por

21-
1
dividendos procedentes de las acciones de un REIT.

Preguntas de estudio

1. ¿Por qué suele preocupar a los inversores que Hacienda clasifique los gastos de
tesorería como gastos de explotación y no como gastos de capital?

Solución: Los gastos de explotación son generalmente deducibles a efectos del

impuesto sobre la renta en el año en que se pagan. Los gastos de capital se añaden
a la base imponible de una propiedad, se tratan como un edificio independiente y
se imputan mediante deducciones anuales por depreciación. Los beneficios
fiscales, como otros beneficios de flujo de caja, tienen valores actuales más altos
cuando se reciben antes que después.

2. ¿Cómo se gestionan fiscalmente los puntos de descuento asociados a la

financiación de un inmueble de renta?

Solución: Todos los costes de financiación iniciales se amortizan a lo largo de la

vida del préstamo utilizado para financiar la compra. Si el préstamo se amortiza
antes de que finalice el plazo del préstamo, los costes de financiación iniciales
restantes son totalmente deducibles en el año en que se extingue la obligación del
préstamo.

3. ¿Cuáles serán los impuestos adeudados por la venta? Supongamos unos costes de
venta del 6%, un tipo impositivo ordinario sobre la renta del 33%, un tipo
impositivo sobre las plusvalías del 15% y un tipo de recaptura del 25%.

Solución:
Deducción anual por depreciación = 750.000 $ x (1/27,5) = 27.272,73 $.
Amortización total en 5 años = 5 x 27.272,73 $ = 136.364

Precio de venta $1,270,000

Menos: Gastos de venta al 6%. (76,200)
Producto neto de la venta 1,193,800
Menos: Base ajustada (1.000.000 - 136.364, o cinco 863,636
años de 27.272,73 en depreciación anual)
Ganancia imponible 330,164
Menos: Amortización recuperada (136,364)
Plusvalía 193,800
Impuesto sobre plusvalías al 15%. 29,070
Añadir Amortización Impuesto de recuperación (25% x 34,091
Impuestos adeudados por la venta $63,161
4. ¿Cuál será la reversión patrimonial (flujo de caja) después de impuestos de la
venta?

Solución:
Producto neto de la venta $1,193,800

21-
2
 Menos: Saldo restante del préstamo* (666,648)
Reversión de capital antes de impuestos 527,152
Menos: Impuestos por venta (63,161)
Reversión de capital después de impuestos $463,991

*(N=25, I=12, PV=-700.000 y FV=0) da como resultado un pago anual de

89.249,98 $. El saldo restante del préstamo al final del año 5 es de 666.648 $
(N=20, I=12, PV=? y PMT = 89.249,98).

5. A lo largo de todo el periodo de tenencia de cinco años, ¿en cuánto se redujeron

sus impuestos por operaciones de alquiler gracias a las deducciones anuales por
amortización?

Solución: La cantidad de impuestos ahorrados por la depreciación fiscal anual es

la depreciación total reclamada de 136.364 veces el 33% (el tipo impositivo
ordinario), o 45.000 $.

6. ¿Cuáles son las cuatro categorías de bienes inmuebles a efectos fiscales? ¿Qué
clases de bienes pueden amortizarse a efectos fiscales?

Solución: Las cuatro clases de tenencias de bienes inmuebles a efectos fiscales

son (1) bienes inmuebles mantenidos como residencia personal; (2) bienes
inmuebles mantenidos para su venta a terceros, o propiedad de concesionario; (3)
bienes inmuebles mantenidos para su uso en una actividad comercial o
empresarial, o propiedad comercial o empresarial; y (4) bienes inmuebles
mantenidos para inversión, o propiedad de inversión. En general, sólo pueden
amortizarse los bienes utilizados en una actividad comercial o empresarial o para
la producción de ingresos, como los bienes inmuebles de alquiler.

7. ¿Cuál es su deducción anual por amortización?

Solución: La deducción anual por depreciación es de $3,571.43 (Base ajustada de

$100,000/28 años)

8. Si nunca vendieras la propiedad, ¿cuál sería el valor actual del ahorro fiscal anual
derivado de la depreciación?

Solución: El valor actual del ahorro fiscal anual por amortización es de 9.306,57 $
(N=28, I=10, PMT=3.571,43 x 0,28, y FV=0)

9. Si vendiera el inmueble al cabo de cinco años, ¿cuál sería el valor actual de las
deducciones por amortización, una vez deducidos todos los impuestos devengados
por la venta?

Solución:
Valor después de impuestos de la deducción anual por depreciación = $3.571,43 x
0,28 = $1.000 Valor actual de la deducción anual = $3.791 (N=5, I/YR=10, PV=?,
PMT=1.000, y FV=0)

21-
3
 Amortización total en 5 años = 5 x 3.571,43 $ = 17.857 $.
Impuesto de recaptura de la depreciación al final del año 5 = 17.857 $ x 0,25 =
4.464 $ Valor actual del impuesto de recaptura de la depreciación = 2.772 $ (N=5,
I/YR=10, PV=?, PMT=0, y FV=4.464)

El VAN de las deducciones por amortización durante el periodo de tenencia de 5

años es de 1.019 $ (3.791 $ - 2.772 $).

10. Black Acres Apartment, Inc necesita calcular la renta imponible (IT) del año
anterior y desea su ayuda. El ingreso bruto efectivo (EGI) fue de 52.000 $; los
gastos de explotación fueron de 19.000 $; 2.000 $ se destinaron a un fondo para la
futura sustitución de estufas y frigoríficos; el servicio de la deuda fue de 26.662 $,
de los cuales 25.126 $ eran intereses; y la deducción por amortización fue de
17.000 $. Calcular la base imponible de las operaciones:

Solución:
Renta bruta efectiva $52,000
Menos: Gastos de explotación (19,000)
Menos: Gastos de capital (2,000)
Ingresos netos de explotación 31,000
Añadir CAPX 2,000
Menos: Intereses del servicio de la deuda (25,126)
Menos: Amortización fiscal (17,000)
Beneficios (pérdidas) imponibles $(9,126)

11. Está considerando la compra de un pequeño complejo de apartamentos.

a. Calcule el pago de la hipoteca, la deducción por intereses, la deducción por
depreciación y los costes de financiación amortizados para el primer año de
operaciones.
b. ¿Cuál será tu inversión neta de capital en el "momento cero"?
c. Estime los flujos de caja después de impuestos del primer año de
operaciones.

Solución:
a. Pago anual de hipoteca: $65,575 (N=25, I=8, PV=-700,000, y FV=0)
Deducción de intereses en el año 1 = 0.08 x $700,000 = $56,000
Depreciación: $27,272.73 (Base depreciable de $750,000/27.5)
Amortización de costos de financiamiento: $1,000 ($25,000/25)
b. La inversión neta de capital en el momento cero es de 325.000 $ (pago
inicial de 300.000 $ más financiación inicial de 25.000 $).
c. A continuación se calcula el flujo de caja después de impuestos:

Cálculo de impuestos
Ingresos brutos potenciales $175,000
Menos: Pérdidas por desocupación y cobro (21,000)
Renta bruta efectiva 154,000
Menos: Gastos de explotación (36,000)

21-
4
 Menos: Gastos de capital (2,000)
Ingresos netos de explotación 116,000
Añadir Gastos de capital 2,000
Menos: Intereses (56,000)
Menos: Amortización (27,273)
Menos: Amortización de los costes de (1,000)
Renta imponible 33,727
x 35%
Responsabilidad fiscal 11,805

Cálculos de tesorería
Ingresos netos de explotación Menos: 116,000
Servicio de la deuda (65,575)
Flujo de caja antes de impuestos 50,425
Menos: Pasivo por impuestos (11,805)
Flujo de caja después de impuestos 38,620

12. Calcule el flujo de caja después de impuestos de la venta de la siguiente propiedad

no residencial.
a. Calcule el gasto anual de depreciación.
b. Calcule la base ajustada en el momento de la venta (al cabo de dos años).
c. Calcule la cuota tributaria de la venta.
d. Calcule el flujo de caja después de impuestos (reversión de capital) de la
venta.

Solución:
a. Gasto anual por depreciación: $9,807.69 (Base depreciable = 0.85 x
$450,000 = $382,500; Gasto anual por depreciación = $382,500 x (1/39)

b. Depreciación total durante el periodo de tenencia de 2 años = 2 x 9.807,69

$ = 19.615 $ Base ajustada en el momento de la venta: 460.385 $ (450.000
$ de precio de adquisición, más 30.000 $ de gastos de capital posteriores,
menos 19.615 $ de depreciación).

c. Cálculo de la deuda tributaria:

El libro dice que el valor de mercado de la propiedad aumentó a 472.500 $

durante el periodo de tenencia de dos años y que los costes de venta en ese
momento serán del 6% del precio de venta/valor de mercado. Supongamos,
en cambio, que el valor de mercado ha aumentado a 510.000 dólares y que
los gastos de venta serán del 3%.

21-
5
 Precio de venta $510,000
Menos: Gastos de venta (15,300)
Producto neto de la venta 494,700
Menos: Base ajustada 460,385
Ganancia imponible 34,315
Menos: Amortización recuperada (19,615)
Plusvalía 14,700

Impuesto sobre plusvalías al 15%. 2,205

Añadir: Amortización Impuesto de recuperación 4,904
@ 25% $7,109
Impuestos totales

d. Flujo de caja después de impuestos:

Producto neto de la venta $494,700

Menos: Saldo restante de la hipoteca (354,276)
Reversión patrimonial antes de impuestos 140,424
Menos: Impuestos por venta (7,109)
Reversión de capital después de impuestos $133,315

13. Un inversor inmobiliario está considerando la compra de un edificio de oficinas. Se

parte de los siguientes supuestos:

Responde a las siguientes preguntas para el primer año de operaciones:

e. ¿Cuál es el pago inicial (en efectivo) requerido en el "momento cero"?
f. ¿Cuál es la deducción fiscal anual por amortización?
g. ¿Cuál es el importe del servicio de la deuda?
h. ¿Cuáles son los ingresos netos de explotación estimados?

Solución:
a. El pago inicial en efectivo requerido en el momento cero es de 193.750 $
(0,25 x el precio de compra de 775.000 $).
b. La deducción fiscal anual por amortización es de 14.904 $ (base
amortizable de 581.250 $ con amortización lineal durante 39 años).
c. El importe del servicio de la deuda es de 4.682,51 al mes, es decir, 56.190
al año. Los intereses pagados en el primer año ascienden a 43.152 $.
d. Los ingresos de explotación netos estimados ascienden a 148.950 dólares.

Ingresos brutos potenciales (10 x 34.000) $340,000

Menos: Pérdidas por desocupación y cobro (51,000)
Renta bruta efectiva 289,000
Menos: Gastos de explotación (130,050)
Menos: Gastos de capital (10,000)
Ingresos netos de explotación $148,950

21-
6
 14. Calcule los flujos de caja después de impuestos y la reversión patrimonial después
de impuestos para el periodo de tenencia.

Solución:

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

IGP $50,000 $52,500 $55,125 $57,881 $60,775
Menos: Vacantes 0 0 0 0 0
EGI 50,000 52,500 55,125 57,881 60,775
Menos: Gastos de explotación (10,000) (10,500) (11,025) (11,576) (12,155)
Menos: Gastos de capital 0 0 0 0 0
Ingresos netos de 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620
explotación
Añadir Gastos de capital 0 0 0 0 0
Menos: Intereses (24,929) (24,310) (23,646) (22,934) (22,171)
Menos: Amortización (9,808) (9,808) (9,808) (9,808) (9,808)
Menos AFC (540) (540) (540) (540) (8,640)*
Renta imponible 4,723 7,342 10,106 13,023 8,002
Obligación tributaria al 30 1,417 2,202 3,032 3,907 2,401

Ingresos netos de explotación 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620

Menos: Servicio de la deuda (33,493) (33,493) (33,493) (33,493) (33,493)
Flujo de caja antes de 6,507 8,507 10,607 12,812 15,127
impuestos
Menos: Pasivo por impuestos (1,417) (2,202) (3,032) (3,907) (2,401)
Flujo de caja después de $5,090 $6,305 $7,575 $8,905 $12,727
impuestos
* incluye la amortización de los costes de financiación iniciales restantes

15. Suponiendo un período de tenencia de dos años, ¿debería el inversor realizar esta
inversión si la tasa de rentabilidad apalancada, después de impuestos, es del 14%?

Solución: A continuación se calculan los flujos de caja después de impuestos:

Año 1 Año 2 Año 3

IGP $105,100 $113,508 $122,589
VC (7,04% año, 7,0% después)
1er
(7,400) (7,946) (8,581)
EGI 97,700 105,562 114,007
Menos: Gastos de explotación (51,530) (53,591) (55,735)
Ingresos netos de explotación 46,170 51,971 58,273
Menos: Intereses (30,000) (29,735)
Menos: Amortización (10,897) (10,897)
Renta imponible 5,272 11,339
Menos: Obligación tributaria al 28 1,476 3,175

21-
7
 Ingresos netos de explotación 46,170 51,971
Menos: Servicio de la deuda (33,310) (33,310)
Flujo de caja antes de impuestos 12,903 18,661
Menos: Pasivo por impuestos (1,476) (3,175)
Flujo de caja después de impuestos $11,383 $15,486

Precio de venta ( 58.273/0,10 Cap Rate) $582,730

Menos: Gastos de venta al 7%. (40,791)
Ingresos netos de la venta Menos: Base 541,939
ajustada 478,205
Ganancia imponible 63,734
Menos: Amortización recuperada (21,795)
Plusvalía 41,939

Impuesto sobre plusvalías al 15%. 6,291

Añadir Amortización Recaptación @ 25% 5,449
Impuestos adeudados por la venta $11,740

Producto neto de la venta $541,939

Menos: Saldo restante de la hipoteca (368,115)
Reversión patrimonial antes de impuestos 173,824
Menos: Impuestos por venta (11,740)
Reversión de capital después de $162,085
impuestos

El flujo de tesorería es el siguiente:

Después de Reversión de capital Flujo de caja
Año impuestos después de total
0 (125,000) (125,000)
1 11,383 11,383
2 15,486 162,085 177,571

Estos flujos de caja se descuentan a la tasa de rendimiento apalancada,

después de impuestos, del 14%, lo que da como resultado un VAN de
21.620 dólares. La TIR inicial de estos flujos de caja después de impuestos
es del 23,8%. Hay que invertir.

21-
8
 CAPÍTULO 22
Aumentar el valor mediante la gestión continua

Problemas de las pruebas

1. ¿Cuál de las siguientes designaciones otorga el Instituto de Gestión Inmobiliaria

(IRM)?
b. CPM.

2. Se denomina relación contractual a aquella en la que una persona debe actuar en

interés de un mandante cuando trata con un tercero:
a. Una relación de agencia.

3. Se denomina así a la obligación de un gestor inmobiliario de actuar en interés del

propietario cuando trata con un inquilino:
c. Una responsabilidad fiduciaria

4. ¿Cuál de estas responsabilidades no suele recaer en un administrador de fincas?

d. Análisis del impuesto sobre la renta.

5. Remodelación y rehabilitación:
c. Se espera que añadan valor a la propiedad.

6. Tanto el propietario como el gestor saldrían ganando si la remuneración de la

gestión se basara en un porcentaje de la propiedad:
7. Ingresos netos de explotación.

7. Para que un contrato de arrendamiento sea válido son necesarios los siguientes
requisitos, excepto:
c. Número de teléfono o dirección de contacto del inquilino en caso de
emergencia.

8. El gestor de activos NO es responsable de:

c. Tomar decisiones de mantenimiento.

9. Es probable que se produzca la demolición de una propiedad existente en un solar

urbano:
c. Cuando el valor del solar, suponiendo un nuevo uso, supera el valor del solar en
su uso actual, más el coste de demolición.

10. Para las sociedades no inmobiliarias, ¿cuál de las siguientes no es una ventaja
potencial de la venta y posterior arrendamiento de bienes inmuebles?
c. La empresa se beneficia de la revalorización de la propiedad que se produce tras
la ventaleaseback.

Preguntas de estudio

22-
1
1. Un inversor compró una propiedad con una inversión de capital de 100.000 dólares
y una hipoteca de 800.000 dólares. Ha tenido la propiedad durante cinco años y la
hipoteca tiene ahora un saldo de 750.000 dólares. El valor de mercado de su
propiedad se estima en 950.000 dólares. ¿Cuál es su inversión patrimonial actual?

Solución: Su inversión de capital actual en la propiedad es de 200.000 $, que es

igual al valor de mercado actual de la propiedad (950.000 $) menos el saldo actual
del préstamo (750.000 $).

2. ¿Qué debe incluirse como coste que debe compensarse con el valor añadido tras la
rehabilitación?

Solución: Una mejora, como la rehabilitación, sólo debe llevarse a cabo si el valor
añadido a la propiedad supera el coste de las mejoras, que incluyen el material, la
mano de obra, el beneficio del contratista, los honorarios del arquitecto y una
provisión para imprevistos. Si las obras de rehabilitación impidieron al propietario
alquilar la totalidad o parte de la estructura durante algún tiempo, el valor actual
de la pérdida de ingresos netos por alquiler debe incluirse como coste.

3. ¿En qué se parecen la decisión de mantenimiento y reparación y la de

rehabilitación? ¿En qué se diferencian?

Solución: Los costes de mantenimiento y reparación incluyen los gastos de

custodia, correctivos y preventivos. A veces, los costes relacionados con la
realización del mantenimiento ordinario no se acometen; se aplazan. El
aplazamiento de dichos costes puede aumentar el NOI a corto plazo del inmueble,
pero puede provocar un deterioro acelerado del edificio y una reducción de los
flujos de caja en el futuro.

Los costes de rehabilitación incluyen la pintura, la sustitución del tejado o la

sustitución de otras partes deterioradas del edificio. La necesidad de realizar
gastos de rehabilitación puede ser el resultado de un mantenimiento aplazado. Por
lo tanto, a diferencia de los costes de mantenimiento y reparación, los costes de
rehabilitación no son costes recurrentes relacionados con el mantenimiento de la
propiedad para su uso ordinario; los costes de rehabilitación añaden valor a una
propiedad.

Las decisiones de asumir costes de mantenimiento y reparación o costes de

rehabilitación son decisiones de inversión. La decisión de realizar o renunciar a
los costes de mantenimiento debe evaluarse desde una perspectiva económica, al
igual que los costes de rehabilitación. Ninguna de las dos categorías de costes da
lugar a modificaciones de la estructura de la propiedad.

4. ¿Qué factores pueden cambiar tras la rehabilitación de un inmueble para que el

valor "después" sea superior al valor "antes"?

Solución: La rehabilitación de un inmueble puede dar lugar a mayores ingresos

netos de explotación, a una prolongación de la vida económica restante del

22-
2
 edificio o a una reducción del tipo de descuento utilizado para calcular el valor
actual de los ingresos futuros.

5. ¿Qué se consigue con el acuerdo de gestión inmobiliaria?

Solución: El contrato de gestión es la base de la relación entre el propietario y el

administrador de fincas. Este acuerdo de gestión establece los deberes, la
autoridad y la remuneración del gestor. El acuerdo de gestión crea una relación de
agencia y establece la responsabilidad fiduciaria del gestor de actuar en el mejor
interés del propietario.

6. ¿Cómo afectan el mantenimiento y las reparaciones rutinarias al rendimiento de un

inmueble?

Solución: Los gastos rutinarios de mantenimiento y reparación mantienen el

estado y el rendimiento económico de una propiedad. Estos costes no aumentan el
valor ni el rendimiento económico de un bien inmueble, sino que se limitan a
mantener el nivel de rendimiento del mismo. Lo ideal es que el valor actual del
dinero gastado en mantenimiento y reparaciones sea igual o inferior al valor actual
de la pérdida de ingresos netos de explotación y de ingresos por ventas que se
evita al acometer los gastos. El aplazamiento de los gastos rutinarios de
mantenimiento y reparación puede aumentar el NOI a corto plazode la propiedad,
pero esto puede provocar un deterioro acelerado del edificio, lo que, a su vez,
reducirá los ingresos netos por alquiler y el valor de mercado de la propiedad.

7. Defina el mantenimiento diferido y enumere algunos ejemplos.

Solución: El mantenimiento diferido describe los costes relacionados con el

mantenimiento ordinario que no se realiza en el momento en que se detecta un
problema. Algunos ejemplos de mantenimiento diferido son las reparaciones
necesarias del tejado, los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado
que no funcionan eficazmente, las reparaciones del suelo, la pintura vieja y las
ventanas rotas.

8. ¿Cómo suele determinarse la compensación económica de los administradores de

fincas? ¿Qué problema de "agencia" parece crear esto?

Solución: Los honorarios típicos de gestión inmobiliaria se basan en un porcentaje

de los ingresos brutos por alquiler. Este acuerdo crea un problema de agencia
porque el administrador de la propiedad puede estar motivado para realizar un
mantenimiento excesivo de la propiedad o seguir otras estrategias para promover y
maximizar los ingresos brutos de la propiedad. Esto puede ocurrir porque el
contrato premia la maximización de los ingresos brutos sin incentivos explícitos
para minimizar los costes de explotación. Por lo tanto, el administrador de fincas
puede estar más preocupado por la cuenta de resultados y no por la cuenta de
resultados.

9. ¿Por qué la combinación de inquilinos es tan importante para el rendimiento de las

inversiones en centros comerciales?

22-
3
 Solución: La combinación correcta de inquilinos en un centro de envíos puede
maximizar las ventas de cada inquilino y el potencial de alquiler total de la
propiedad. Las sinergias se crean a partir de la relación complementaria de los
inquilinos del inmueble. Por ejemplo, los clientes que compran en una gran tienda
ancla pueden comprar en un negocio más pequeño situado junto a una tienda ancla
más grande.

10. En el negocio de la gestión de activos inmobiliarios/asesoramiento en inversiones,

¿por qué la gestión basada en resultados ha sustituido, o al menos complementado,
el esquema "tradicional" de remuneración de algunos gestores de activos?

Solución: La práctica de compensar a los gestores de activos en función del valor

de los activos netos gestionados crea un problema de agencia porque los gestores
tienen el incentivo de adquirir y mantener activos, en lugar de maximizar la tasa
de rendimiento del inversor. Establecer una remuneración de los directivos basada
en la maximización de la tasa de rendimiento del inversor alinea mejor los
intereses del gestor y del inversor/principal.

11. En el contexto de los acuerdos de gestión de activos en el sector inmobiliario

comercial privado, ¿qué es un índice de referencia? ¿Cuál es el índice de
referencia más típico?

Solución: Un índice de referencia es un punto de referencia que puede utilizarse

como patrón para medir el rendimiento relativo de un gestor de activos. El índice
de referencia típico para evaluar el rendimiento de un gestor/asesor contratado
para adquirir y gestionar una cartera de REITS cotizados en bolsa es el elaborado
por NAREIT y Wilshire Associates. El NCREIF elabora el índice más utilizado
para evaluar el rendimiento de los inmuebles comerciales privados y
comercializados.

12. En cuanto al cumplimiento de la legislación aplicable a propietarios e inquilinos,

¿preferiría gestionar un complejo de apartamentos o un edificio de oficinas?
Explícate.

Solución: En general, gestionar una propiedad comercial, como un edificio de

oficinas, es menos problemático que gestionar un complejo de apartamentos por
varias razones.
La legislación estatal rige las relaciones entre propietarios e inquilinos en el
ámbito comercial, y los tribunales estatales interpretan estrictamente el lenguaje de
los contratos de arrendamiento comercial. Se supone que las partes que celebran
un contrato de arrendamiento comercial son empresarios competentes. Aunque las
propiedades residenciales de alquiler también se rigen por la legislación estatal,
los legisladores estatales han aprobado una legislación detallada para proteger los
derechos e intereses de los hogares con el fin de igualar las condiciones entre
propietarios e inquilinos. Las leyes estatales también otorgan ciertos derechos a
los inquilinos residenciales y restringen las acciones de los propietarios.

22-
4
 CAPÍTULO 23
ARRENDAMIENTOS Y TIPOS DE PROPIEDAD

Problemas de las pruebas

1. Un contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga un alquiler basado en

parte en las ventas del negocio del inquilino se conoce como:
a. Porcentaje de arrendamiento.

2. Cuando el inquilino paga un alquiler base más algunos o todos los gastos de
explotación de un inmueble, el resultado es un:
b. Arrendamiento neto.

3. Arrendamientos existentes:
b. Debe tenerse más en cuenta al valorar un edificio de oficinas de varios
inquilinos que al valorar un complejo de apartamentos.

4. Con una cláusula de tope de gastos:

b. El propietario es responsable de los gastos de explotación hasta un nivel
determinado, por encima del cual los aumentos de los gastos de explotación pasan
a ser obligaciones del inquilino.

5. Como inquilino, desea traspasar todos los derechos y responsabilidades del plazo
de arrendamiento que le queda por cumplir a un nuevo inquilino. Al hacerlo, estás:
c. Cesión del derecho de arrendamiento.

6. Las cláusulas del contrato de arrendamiento que conceden al arrendatario el

derecho, pero no la obligación, de hacer algo suelen dar lugar a:
b. Un alquiler base más alto.

7. El inquilino es responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro

en a:
c. Arrendamiento neto.

8. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones sobre las mejoras del inquilino (TI) es menos
cierta en el contexto de los contratos de arrendamiento de inmuebles comerciales?

En realidad, tanto b. como d. son igualmente falsas.

9. En los contratos de arrendamiento de centros comerciales, los alquileres se cotizan

normalmente en función de ¿qué tipo de superficie ocupa el arrendatario?
a. Superficie bruta alquilable.

10. El típico inquilino ancla en un centro comercial de barrio es un:

d. Tienda de comestibles.

Preguntas de estudio

23-
1
1. Supongamos que los propietarios de un edificio de oficinas de tamaño medio
recuperan todos los gastos de explotación de sus inquilinos, excepto los gastos de
gestión y administración. La superficie total alquilable del edificio de oficinas es
de 100.000 pies cuadrados. El importe total de los gastos de explotación
recuperables de los inquilinos en el año en curso asciende a 700.000 dólares. El
arrendatario B ocupa 10.000 pies cuadrados del edificio y tiene un tope de gastos
de 5,50 dólares por pie cuadrado. ¿Qué parte de los gastos reembolsables del
edificio recuperarán los propietarios del arrendatario B?

Solución: Con el tope de gastos, el arrendatario B es responsable de 7 $ (700.000 $

/100.000 pies cuadrados x 10.000 pies cuadrados) por pie cuadrado menos el tope
de gastos de 5,50 $ por cada pie cuadrado. Por lo tanto, los propietarios
recuperarán 15.000 $ (1,50 $ x 10.000 pies cuadrados) del arrendatario B.

2. ¿Por qué un inquilino puede preferir un contrato de alquiler con una renta efectiva
más alta que un contrato alternativo con una renta efectiva más baja?

Solución: Un inquilino puede preferir un contrato de arrendamiento con una renta

efectiva más alta que un contrato alternativo con una renta efectiva más baja por
varias razones. Por ejemplo, un inquilino puede preferir un contrato de
arrendamiento a más largo plazo con una renta anual efectiva más elevada para
asegurarse un espacio adecuado durante más tiempo y protegerse de futuros
aumentos de las tarifas de alquiler. En general, el alquiler efectivo no tiene en
cuenta consideraciones más amplias como los costes de liberación, el deseo de
flexibilidad y el deseo de inquilinos y propietarios de evitar los riesgos asociados a
tener que sustituir un contrato por otro.

3. Describa los métodos más comunes utilizados para especificar los cambios de
alquiler a lo largo del tiempo para un contrato de arrendamiento comercial.

Solución: Los métodos más habituales para especificar los cambios en el alquiler
son el alquiler fijo con una cláusula de gastos, las cláusulas de alquiler escalonado,
los contratos indexados y el alquiler porcentual. Cuando se respetan unos
alquileres fijos, es probable que el contrato incluya una cláusula que obligue al
inquilino a pagar una parte o la totalidad de los gastos de explotación del
inmueble. Una cláusula de alquiler escalonado prevé aumentos predeterminados
del precio del alquiler contractual. Un contrato indexado permite ajustar el alquiler
en función de las variaciones de un índice predeterminado, como el índice de
precios al consumo (IPC). Un contrato de alquiler porcentual consta de un
componente fijo (alquiler base) y una cláusula de alquiler porcentual que da
derecho al propietario a recibir un porcentaje predeterminado de las ventas del
inquilino, o un porcentaje de las ventas del inquilino que superen un umbral
mínimo.

4. ¿Qué factores tienden a hacer que tanto propietarios como inquilinos prefieran
contratos de arrendamiento a más largo plazo, en igualdad de condiciones?

Solución: Tanto inquilinos como propietarios se enfrentan a importantes costes de

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2
 realquiler cuando un inquilino desocupa una vivienda. Además, ambos prefieren
evitar la incertidumbre asociada a la sustitución de un contrato de arrendamiento
por otro. Es lo que se conoce como riesgo interarrendamiento. Por lo tanto, en
igualdad de condiciones, tanto los inquilinos como los propietarios prefieren
contratos de alquiler a más largo plazo.

5. Supongamos que un pequeño edificio de oficinas tiene una superficie útil total de
40.000 pies cuadrados y 5.000 pies cuadrados de zona común. El inquilino Z
ocupa 6.000 pies cuadrados de superficie útil. ¿Cuál es la superficie alquilable del
arrendatario Z?

Solución: La superficie alquilable de un espacio arrendado por un inquilino es

igual a la superficie útil, más una parte prorrateada de cualquier zona común.
Sobre la base de un factor de carga de 1,125 (45.000 de superficie
alquilable/40.000 de superficie útil), el arrendatario Z dispone de 6.750 pies
cuadrados de superficie alquilable (6.000 x 1,125).

6. Supongamos que un inquilino minorista paga un alquiler base de 120.000 $ al año

(o 10.000 $ al mes). Además, el inquilino debe pagar el 7% de las ventas brutas de
la tienda que superen los 143.000 dólares mensuales en concepto de alquiler
porcentual. Si la tienda produce 170.000 $ de ventas brutas en un mes, ¿cuál es el
porcentaje de alquiler en ese mes? ¿Cuál es el importe total del alquiler mensual?

Solución: El porcentaje mensual del mes es de 1.890 $ (170.000 - 143.000 =

27.000 x 0,07). El alquiler total adeudado por el mes es de 11.890 $ (1.890 +
10.000 $).

7. Un posible inquilino ha presentado dos propuestas de arrendamiento al propietario

de un edificio de oficinas. La primera alternativa tiene un plazo de cinco años y
una tasa de contrato de 16,00 dólares por pie cuadrado en el primer año de
arrendamiento. A partir de ese momento, el alquiler se incrementa un 3% anual
durante el resto del contrato. Así, por ejemplo, la tarifa de alquiler en el año 2
(meses 13 a 24) sería de 16,48 $. La segunda alternativa de arrendamiento también
es de cinco años con una tarifa contractual inicial de 16,00 dólares por pie
cuadrado. Sin embargo, la tasa de alquiler de este contrato está indexada a la
inflación y se ajusta al principio de cada año en función de la tasa de inflación real
del año anterior. El propietario del edificio de oficinas prevé que la inflación será
del 3% anual durante los cinco años de arrendamiento.
a. ¿Cuáles son los pagos previstos del propietario a lo largo del plazo de
cinco años para las dos alternativas?
b. ¿Qué opción preferirá el propietario y por qué?

Solución:
a. Los pagos previstos para cada alternativa son los siguientes: año 1, 16,00
$; año 2, 16,48 $; año 3, 16,97 $; año 4, 17,48 $; y año 5, 18,01 $.
b. En el arrendamiento con la cláusula de incremento del 3%, el propietario
asume todo el riesgo asociado a los cambios inesperados en los gastos de
explotación. Por lo tanto, el propietario prefiere que el precio del alquiler

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esté vinculado a la tasa de inflación, ya que así el riesgo de que se
produzcan aumentos inesperados de la inflación pasa del propietario al
inquilino.

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 CAPÍTULO 24

DESARROLLO: LA DINÁMICA DE LA CREACIÓN DE VALOR

Problemas de las pruebas

1. El primer paso en el proceso de desarrollo es:

a. Establecimiento del control del emplazamiento.

2. Para obtener el control de un sitio, un desarrollador puede utilizar:

e. Todos los anteriores

3. ¿Cuál de estas etapas del proceso de desarrollo es la primera?

a. Análisis de viabilidad, perfeccionamiento y pruebas

4. Todas las opciones siguientes son útiles para facilitar el proceso de concesión de
permisos de urbanización , excepto:
d. Establecer la solidez de su posición jurídica en una fase temprana del proceso.

5. Un método de construcción en el que la construcción real comienza antes de que

el diseño esté terminado se conoce como:
d. Por la vía rápida.

6. En una urbanización, el principal profesional del diseño es un :

7. Planificador territorial.

7. Los costes blandos incluyen todos excepto:

e. Costes de mejora del terreno.

8. ¿Qué afirmación es incorrecta en relación con el préstamo típico para la

construcción?
d. El préstamo se prolonga unos años tras la expedición de la cédula de
habitabilidad.

9. El profesional responsable de determinar las especificaciones adecuadas para las

zapatas y los cimientos del edificio es a:
d. Ingeniero de suelos.

10. Cuando los costes de construcción superan el importe del préstamo para la
construcción, el promotor suele tratar de cubrir la "diferencia" con:
c. Financiación intermedia.

Preguntas de estudio

1. ¿Por qué la fase de concesión de permisos suele ser la más arriesgada del proceso?

Solución: El proceso de obtención de permisos conlleva un compromiso de tiempo y

costes significativos. Sin embargo, el resultado final es incierto en cuanto a si el
proyecto seguirá adelante. Las audiencias públicas, por ejemplo, son especialmente

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 traicioneras para los promotores, porque las autoridades locales de ordenación del
territorio pueden dar al traste con un proyecto. Además, la oposición de la comunidad
a los planes del promotor puede provocar retrasos costosos u obligar al promotor a
poner fin al proyecto.

2. Enumere al menos cinco formas en que un promotor puede intentar reducir los riesgos
del proceso de concesión de permisos.

Solución: Un promotor puede intentar reducir los riesgos asociados al proceso de

concesión de permisos de muchas maneras. El promotor puede ofrecer disposiciones
para amortiguar el terreno circundante del proyecto propuesto. El promotor puede
aportar una mejora, como un parque, que beneficie al vecindario local. El promotor
debe estar preparado para negociar con las autoridades de uso del suelo y los grupos
de propietarios del barrio. El promotor debe establecer una relación positiva con las
autoridades reguladoras locales y mantenerlas informadas durante todo el proceso de
desarrollo.

3. Explique qué es un director de obra y por qué puede ser importante en el desarrollo.

Solución: Un director de obra actúa como enlace y representante del promotor en la

obra. Se trata de una función especialmente importante porque el promotor es
responsable de supervisar y resolver cualquier problema que surja durante el proceso
de construcción. El director de obra también puede sustituir al promotor en las
reuniones entre el contratista general y el arquitecto.

4. A la hora de elegir un arquitecto, ¿qué debe tener en cuenta el promotor, además de

sus credenciales de diseño y su experiencia?

Solución: La selección de un arquitecto es una decisión crítica para el promotor. Es

importante que el arquitecto tenga valores y objetivos comparables a los del promotor.
Otro factor de selección es la capacidad de comunicación del arquitecto y su relación
con el promotor. Además, las dotes de presentación del arquitecto son importantes
porque los arquitectos desempeñan un papel vital a la hora de representar al promotor
en las reuniones públicas con las autoridades del suelo, sobre todo durante la fase de
obtención de permisos.

5. ¿Por qué, en algunos casos, el promotor tiene que empezar a arrendar incluso antes de
terminar el diseño?

Solución: Dependiendo del tipo de propiedad, los esfuerzos de arrendamiento deben

comenzar antes de la finalización de la fase de diseño. Por ejemplo, las gestiones de
arrendamiento de edificios de oficinas y otras instalaciones con inquilinos a largo
plazo suelen comenzar mucho antes de que el inquilino necesite realmente el espacio.
Las preventas también suelen ser necesarias para obtener financiación para proyectos
de propiedad horizontal. Los proyectos comerciales y de oficinas pueden no ser
viables si no cuentan con inquilinos principales. Los compromisos de absorción para
la financiación de préstamos a la construcción suelen requerir que el
prearrendamiento esté en curso.

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2
6. Compare las ventajas de la licitación competitiva para un contratista general con la
tarifa negociada de coste incrementado. ¿Cuál es el argumento para utilizar un coste
máximo con reparto de sobrecostes o ahorros entre promotor y contratista general?

Solución: La ventaja de la licitación competitiva para un contratista general es que el

criterio de selección se basa exclusivamente en el precio contractual más bajo. Prima
la entrega del proyecto propuesto al precio más bajo posible. Un supuesto
fundamental de la licitación competitiva es que los licitadores presentarán ofertas
basadas en normas de calidad aceptables y ejecutarán la construcción de acuerdo con
esas normas. Por desgracia, a veces esto es difícil de asegurar. Suponiendo que un
propietario confíe en la profesionalidad de todos los licitadores, una situación de
licitación competitiva puede ser una buena solución para una situación en la que la
necesidad principal es maximizar el valor de cada dólar comprometido en el proyecto.
Además, la mayoría de los proyectos gubernamentales se basan en licitaciones
competitivas para un contratista general.

Por otro lado, un contrato negociado de costes y honorarios reduce el incentivo para
"recortar costes", al tiempo que incluye una cláusula de coste máximo. Por lo tanto, si
el coste supera el importe máximo del contrato, el promotor y el contratista general se
reparten el sobrecoste. Por el contrario, si el coste es inferior al importe máximo, el
ahorro se reparte entre ambas partes.

7. Explique las posibles ventajas de la financiación miniperm frente a la financiación

tradicional de la construcción seguida de una financiación "permanente".

Solución: Un minipréstamo sirve como préstamo para la construcción durante unos

años una vez terminada la propiedad. El plazo típico de un préstamo minperm es de
cinco años.
A medida que una propiedad de alquiler se ocupa por completo y establece un
historial de rendimiento, tiende a reducir el riesgo de la propiedad y a aumentar su
valor. Por lo tanto, uno o dos años después de la ocupación inicial, puede disponerse
de financiación a menor coste. Un minipréstamo a largo plazo puede permitir al
propietario llegar a ese punto antes de tener que amortizar la financiación de la
construcción.

8. ¿Por qué la promoción inmobiliaria es más vulnerable al riesgo del ciclo económico
que la inversión en inmuebles existentes de tipo similar?

Solución: Los nuevos proyectos de desarrollo suelen tener la estructura de costes más
elevada del mercado inmobiliario y, en consecuencia, los puntos de equilibrio de
costes más altos. Por lo tanto, un empeoramiento del ciclo económico afectará más
negativamente a un nuevo proyecto.

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