Conferencia 7.

El mercado de fincas. La
concurrencia en el mercado de
fincas. Formacin y fijacin de
precios. El precio en el mercado
de fincas. Valor de mercado y
objetivo.
 OBJETIVOS:

CONOCER QUE ES EL MERCADO DE FINCAS. LA

CONCURRENCIA A ESTE, LA FORMACIN Y
FIJACIN DE PRECIOS EN EL MERCADO DE
FINCAS Y EL VALOR DE MERCADO Y SU
IMPORTANCIA PARA EJECUTAR EL AVALO DE
LAS FINCAS.
EL MERCADO DE FINCAS AGRARIAS.

Las propiedades generales que tienen los mercados:

a) Libertad: un mercado es libre cuando no existen trabas a

la entrada o salida de oferentes en l, y adems los precios
no se encuentran intervenidos. El contra ejemplo ms
caracterstico sera el de las Farmacias o los Estancos.
b) Homogeneidad: un mercado es homogneo cuando las
caractersticas del bien son similares en todas partes.
Ejemplo: el grano de trigo.
c) Frecuencia de transacciones: se cumple esta propiedad
cuando las operaciones de compra/venta son habituales.
d) Transparencia: para que exista transparencia tiene
que existir informacin sobre el valor de las
transacciones.

e) Concurrencia: existe concurrencia en un mercado

cuando el nmero de oferentes y demandantes es
elevado.

Respecto al mercado de fincas agrarias, se puede decir

que es un mercado libre, poco homogneo, opaco, con
escasez de transacciones y de escasa concurrencia,
menor cuanto mayor sea el tamao de la finca.
Clasificacin de los mercados

Existen diversas formas de clasificacin de los mercados, pero la ms

completa es la clasificacin de los mercados segn el nmero de
agentes que participan en ellos:

OFERTA/DEMANDA MUCHOS POCOS UNO MUCHOS Competencia

perfecta Oligopolio de demanda Monopolio de demanda POCOS
Oligopolio de oferta Oligopolio bilateral Monopolio parcial de demanda
UNO Monopolio de oferta Monopolio parcial de oferta Monopolio
bilateral.

En el caso del mercado de fincas, aunque la casustica es grande, las

situaciones ms normales son las de Oligopolios Bilaterales o
Monopolios Bilaterales.
Factores que
afectan al precio de
una finca agraria.
Los factores que intervienen en la formacin del
precio de las fincas son los siguientes:

1. Calidad: factor principal.

2. Situacin: las comunicaciones son otro
elemento de gran importancia.
3. Tamao: las fincas de mayor tamao son, en
trminos relativos (USD/unidad de superficie),
ms baratas.
4. Expectativas de futuro: muy
importante en la actualidad dada
la poltica de subvenciones.
5. Situacin jurdica.
6. Situacin sociolgica de la
comarca.
7. Valor de afeccin.
8. Situacin de los terrenos
colindantes: posibilidad de
recalificacin de suelos
(valoracin agro-urbana).
9. Gestin practicada en la finca
.
DEBER: DESCRIBIR LOS
FACTORES QUE
INTERVIENEN EN LA
FORMACIN DEL
PRECIO DE LAS FINCAS.
CONSIDERACIONES DE RIESGO:
1. ACTIVIDADES REALIZADAS EN LA PROPIEDAD:
Se realizan actividades industriales en la propiedad?
En el pasado?
Cercanas en la actualidad o en el pasado?
Hay otras actividades cercanas que pueden causar
contaminacin? (Estaciones de servicio, mecnicas,
lavanderas, limpieza en seco, imprentas, estudios
fotogrficos, depsitos de chatarra, relleno sanitario,
etc.
2. GENERACION, ALMACENAMIENTO Y DEPOSITO
DE SUSTANCIAS POTENCIALMENTE
CONTAMINANTES:
Hay flujos residuales generados por la propiedad
(excepcin flujos sanitarios de las viviendas)?
Los flujos residuales son vertidos directamente al
suelo?
Son vertidos en aguas pluviales o en otras aguas
de superficie?
Hay o ha habido tanques de almacenamiento
subterrneo de productos petrolferos?
3. OTROS POSIBLES PROBLEMAS AMBIENTALES:
Hay signos de contaminacin potencial en la propiedad, tales
como manchas en paredes, pisos o suelos exteriores?
Hay alguna indicacin o seal de asbesto o pintura con plomo
en el edificio?
El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo?
Existe algn indicio de que el agua puede estar contaminada?
La propiedad es construida segn los cdigos y reglamentos
para prevenir daos en zonas susceptibles de huracanes,
terremotos, inundaciones, deslizamientos de tierra u otro
desastre natural que pueda poner a la propiedad y a sus
ocupantes en situacin de riesgo?
4. ACCIONES Y OTRAS CUESTIONES RELATIVAS A LA
PROPIEDAD:
En la propiedad hay alguna accin judicial, legal pendiente,
relacionada con cuestiones ambientales?
Se ha realizado estudios que indiquen la presencia de
contaminacin en la propiedad o cerca de ella?
Est la propiedad situada o adyacente a reas medio
ambientalmente protegidas, zonas reservadas para es uso de
los pueblos indgenas, reas protegidas de patrimonio
histrico o cultural, o de otra condicin de proteccin?
La propiedad en s o una propiedad adyacente aparece en
algn registro de tierras contaminadas del Gobierno?
Firma de responsabilidad
Podramos sacar algunas conclusiones que nos ayuden
a comprender mejor el funcionamiento de este mercado y
sus diferencias con el mercado de inversiones
inmobiliarias en suelos en desarrollo o solares finalistas.

- Explotacin Vs Inversin: la inversin en fincas

rsticas para su explotacin tiene un enfoque ms a
largo plazo, con lo que los precios se ven desprovistos
del efecto expectativas que hace fluctuar tanto el
precio de los solares en el mercado inmobiliario.
- Rentabilidad recurrente Vs Especulacin: este
enfoque en la rentabilidad recurrente de la explotacin, as
como la ausencia de expectativas de recalificacin hace
que el mercado, pese a que sufre los ciclos econmicos, no
tiende a la especulacin con subidas y bajadas bruscas de
precio.

- El valor del agua: analizaremos ms en detalle las

diferentes subtipologas, pero el factor agua es que
determina en gran medida el valor de una explotacin
rstica. A mayor agua, mayor valor aadido del cultivo,
mayor rendimiento, mayores rentas se pueden pagar por la
tierra mayor es el valor de la misma.
Qu es el valor de mercado?
El valor de mercado es el valor de un producto,
bien o servicio determinado por la oferta y
demanda del mercado, ya que es el importe neto
que un vendedor podra obtener de la venta de
dicho producto, bien o servicio en condiciones
estndares de comercio en el mercado, por ello, a
veces tambin se le conoce como valor de
mercado abierto, aunque este trmino tiene una
definicin diferente en estndares diferentes.
Segn las Normas Internacionales de
Valoracin (http://www.ivsc.org), el valor de
mercado es definido como la cantidad
estimada por la cul una propiedad podra
ser intercambiada, en la fecha de valoracin,
entre un comprador y un vendedor en una
transaccin en condiciones de plena
competencia dnde las partes actan con
conocimiento y sin coaccin.
El valor de mercado es un concepto diferente al
de precio de mercado, que es el precio al cul
se pueden realizar transacciones, mientras que
el valor de mercado es el valor subyacente real,
los cules no siempre son iguales. El concepto
de valor de mercado es ms utilizado en
mercados ineficientes o en situaciones de
desequilibrio dnde los precios de mercado no
reflejan el valor de mercado real.
El valor de mercado tambin es diferente de valor
razonable, pues el valor razonable depende de las
dos partes involucradas en una transaccin
mientras que el valor de mercado no. El valor
razonable requiere de una valoracin del precio
que es razonable entre dos partes especficas
teniendo en cuenta las respectas ventajas y
desventajas que cada parte ganar con la
transaccin. Aunque el valor de mercado puede
ajustarse a estos criterios, no tiene por qu
hacerlo necesariamente siempre.
Se puede considerar el precio de
mercado como aquel que la gente est
dispuesta a pagar por algo en un
momento y lugar dado, es importante
sealar la importancia del rango de
tiempo y lugar donde se encuentran los
vendedores y compradores. Se
considerar un mercado local, regional,
nacional o internacional?.
En este sentido, el Valor de Mercado Local y el Valor
de Mercado Instantneo es exactamente el mismo que
el Precio de Mercado Local. Si mucha gente quiere el
mismo producto pero no hay suficiente para todo el
que lo quiere, el valor de mercado y el precio de
mercado son idnticos. No es correcto pensar que
algo tiene un valor pos s slo ya que el valor, en
trminos econmicos, depende de las transacciones
de modo que si no hay transacciones no hay valor o
hay valor cero, aunque puede haber una estimacin
del valor o precio de venta esperado.
Un mercado objetivo es el segmento del
mercado al que un producto en particular
es dirigido. Generalmente, se define en
trminos de edad, gnero o variables
socioeconmicas. La estrategia de
definir un mercado objetivo consiste en
la seleccin de un grupo de clientes a los
que se quiere dar servicio.
Hoy esta concepcin est dando paso a nuevas
tendencias en cuanto a la definicin, hoy los
mercados son considerados conjuntos o grupos
de perfiles de compradores o potenciales
compradores, es decir ms cercano al
comportamiento humano. Esto surge de que las
personas pueden contener varios perfiles de
compradores, por ejemplo condicionados por el
medio que empleen para efectuar una compra o
la toma de decisin de la misma, pueden verse
afectadas por el entorno.
MUCHAS GRACIAS.