ANÁLISIS DEL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO

GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Como se ha venido expresando en los párrafos anteriores, el resultado de la

calificación de un título puede derivar en una inscripción, observación, tacha o rechazo

de plano por no cumplir con todos los requisitos de admisibilidad y estos no son

subsanables.

Cuando hablamos de la observación del título partiendo de la comprensión del

artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos se entenderá por

observación aquel título que una vez iniciado el trámite de inscripción o esté en la fase

de solicitud se detecta algún defecto por la existencia de una falencia o falta de algún

documento, ante ello, Butron (2021) concibe a las observaciones como un acto

administrativo exteriorizado en una resolución con el cual el registrador deniega la

inscripción de un título por contener un defecto ya sea subsanable o por concurrir un

obstáculo en la partida de inscripción.

Es así que, para la observación de un título se puede originar tres supuestos

especificados en la norma, el primero de ellos, es cuando el título adolece de algún

defecto subsanable, Miranda (2019) manifiesta que cuando el registrador pone de

manifiesto algún defecto de índole subsanable, los cuales pueden ser en torno a la

forma, al contenido o del registro y que no produzca la nulidad del acto, estos podrán

subsanarse dentro del plazo de ley.

Por otro lado, el mismo articulado en su segundo párrafo señala que puede darse

la observación del título cuando existe una falta de inscripción del acto previo, para

lo cual se ampliará la rogatoria del título presentado con la finalidad de subsanar y/o

adjuntar los documentales que contengan el acto previo, pudiendo ser dicha deficiencia
la falta de algún documento adicional, la discrepancia en los documentos con el

antecedente registral del título o porque algún documento que no tenga las formalidades

prescritas por ley; para comprender mejor lo antes citando plasmemos un ejemplo

práctico: Tenemos que por medio de la Resolución N° 457-2017-SUNARP-TR-A el

tribunal registral convino declarar procedente la ampliación de rogatoria solicitada, en

razón que para poder admitir la solicitud de titularidad de un predio en disyuntiva se

hacía necesario que obrara con anterioridad el traslado de dominio por sucesión intestada

del causante, en razón a que el acto implicado constituye un acto previo a cuyo efecto se

deberá abonar los derechos registrales correspondiente.

El último supuesto de observación del título especificado en el tercer párrafo del

artículo en mención, puede darse cuando exista un título incompatible presentado

antes de la ampliación de la rogatoria, en concordancia a ello, la Resolución N° 1706-

2021-SUNARP-TR arguye que la incompatibilidad de títulos son excluyentes entre sí

de tal forma que la inscripción del primeo impide que el segundo título acceda al

registro, en consecuencia, el registrador puede disponer la suspensión del plazo de

vigencia del asiento hasta que se culmine el procedimiento registral.

Otro punto importante a enfatizar es respecto a la tacha, en palabras sencillas

para Butron (2021) será el resultado de la decisión del registrador de denegar la

inscripción del título, en cuanto, Novoa (2019) refiere que, en torno a la tacha, el

registrador hallará algún defecto insubsanable de fondo provocando la denegatoria de la

inscripción, pudiéndose dar la tacha de títulos de forma sustantiva, por caducidad del

plazo de videncia del asiento presentado o la tacha especial.

En cuanto a la tacha sustantiva, dentro del artículo 42 del Reglamento General

de los Registros Públicos se encuentra regulado cuales son las causales para que se

configure una tacha, los cuales pueden ser: a) Cuando adolece de defecto insubsanable;
b) Existan obstáculos insalvables que deriven de la partida registral; c) El acto o derecho

inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo; d) Se produzca el

supuesto de falsedad documentaria.

Respecto a la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de

presentación o tacha procesal, esta se encuentra regulada en el artículo 43° de la

mencionada norma, para lograr explicarlo traeremos a colación en el fundamento

segundo de la Resolución N° 261-2021-SUNARP-TR donde se explica que la tacha

procesal o tacha por caducidad de plazo procederá cuando se produzca la caducidad de

la vigencia del asiento de prestación sin haberse subsanado las observaciones advertidas

o caso contrario no se ha cumplido con pagar el mayor derecho liquidado.

Por último, en torno a la tacha especial regulado en el artículo 43-A precisa

diferentes causales que concurren en este tipo de tacha: a) Cuando contenga acto no

inscribible; b) Cuando se ha generado el asiento de presentación en el diario de una

oficina registral distinta a la competente; c) Se presente el supuesto de tacha previsto en

el último párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios; d) El título se presente en soporte físico; e) El documento en que se

fundamenta el derecho inscribible no haya sido presentado o, lo haya sido en copia

simple no autorizada; f) Se solicite la rectificación de un asiento sin abono de derechos

registrales y el error invocado no resulte imputable.

En relación con ello, el 247° Pleno Registral aborda una de las causales de la

tacha especial en torno a la tacha especial por acto no inscribible enfatizando que el

carácter no inscribible del título no se encuentra arraigado a su validez o configuración,

sino que por su naturaleza no es posible acceder a su registro, empero, debemos precisar

que el acto inscribible al cual venimos refiriéndonos no surge de la constatación del

título con la partida sino de la constatación de que si el mismo acto es inscribible por

encontrarse señalado en la normativa registral (LP - Pasión por el derecho, 2021).

En torno al Título V, Capítulo I del presente Reglamento General de Registros

Públicos, de las inscripciones según el portal de SUNARP este es un procedimiento el

cual permite que un acto o contrato plasmado en algún documento sea examinado con la

finalidad de corroborar si este cumple con las normas vigentes y pueda ser debidamente

inscrito en los registros públicos, tal y como lo refiere el artículo 46° el cual precisa que

el asiento registral contendrá el acto jurídico de donde emerge el derecho inscrito

debiendo de constar en el correspondiente título, precisando que no se puede convalidad

la inscripción de actos nulos o anulables.

Efectuada la inscripción se originará lo que es una partida registral, la cual

viene a ser aquel documento expedido por los registros público que detalla el historial

completo de un determinado bien, permitiendo a cualquier usuario poder visualizar los

propietarios, área del inmueble, existencia de gravámenes, etc. (Superintendencia

Nacional de los Registros Públicos, 2022). A raíz de la partida registral nace lo que

denominamos anotaciones en la partida registral estipulado por medio del artículo

49° del reglamento de los registros públicos, la cual puede entenderse como la carátula

de partida registral en la que debe de constar todas las inscripciones, cierre de partida y

demás que señale la ley, a diferencia del los asientos registrales o asientos de

inscripción (artículo 50°) los cuales contienen un extracto del documento que se va a

inscribir debiendo de consignarse todos los datos relevantes que permita la

identificación del mismo.

En resumidas cuentas, debemos de precisar que la anotación de inscripción viene

a ser el procedimiento que permite la inscripción de un acto o contrato en los registros

públicos, mientras que las anotaciones registrales son la constancia de cada una de las
partidas registrales, y los asientos de inscripción son el resumen del contenido del

documento.

Dentro del capítulo II del Título V, abocado a la duplicidad de partidas surgirá

cuando para un solo bien se apertura más de una partida registral o cuando exista una

superposición de áreas inscritas en partidas registrales de predios diferentes

(Talaverano, 2020), en la misma línea, Mejorada (2014) precisa a la duplicidad como

una patología al existir dos o más partidas sobre un mismo bien o persona

distorsionando la titularidad al abrirse en paralelo sus partir o que por error se generan

el registro de partidas idénticas.

Analizando lo antes mencionado, podemos enfatizar que la duplicidad de partida

es un tema complejo que puede derivar en innumerables conflictos en el sistema

registral, por ser un fenómeno en el que concurren dos o más partidas registrales para un

mismo bien, generando un perjuicio a los titulares propietarios y los terceros de buena

fe que celebran actos de disposición sobre el bien afectando el derecho de propiedad y

la seguridad jurídica (Reyes, 2018).

Según el Reglamento General de Registros Públicos del artículo 58° al 61° se

regulan diferentes modalidades de duplicidad de partidas: Duplicidad de partidas

idénticas, Duplicidad de partidas con inscripción compatibles; Duplicidad de partidas

con inscripción incompatibles y Duplicidad por aparición de partidas perdidas; en donde

los tres primeros tipos de duplicidad el procedimiento para solucionar será el cierre de

las partidas más recientes dejando las más antiguas en el registro; mientras el último

tipo de duplicidad la norma establece concretamente el cierre de la partida de reemplazo

en caso no haya existido nuevos asientos.

 Cuando nos referimos al cierre de las partidas como mecanismo de solución

para la duplicidad, debemos de entender que el cierre de partidas es un procedimiento

especial regulado en el Reglamento de los Registros Públicos estableciendo con ello una

serie de reglas para su ejecución, por tanto, el procedimiento surge para eliminar las

anomalías del sistema registral ocasionada por la existencia de dos o más partidas para

un mismo bien, por tanto, la solución en el registro debe ser tal que garantice que los

afectados puedan de gozar de todas las posibilidades de defender sus derechos (Enfoque

Derecho, 2020). Así pues, Esquivel (2020) nos dice que el tal mencionado

procedimiento consiste en verificar o corroborar si las partidas involucradas se tratan o

se refieren al mismo bien, he de ahí que cuando nos referimos a los tipos de duplicidad

la solución inmediata será la cancelación de una de las partidas sobreponiéndose la más

antigua con el propósito de sobre guardar el mejor derecho de propiedad del titular del

bien.

Como punto a resaltar tenemos lo dispuesto en el artículo 60° del Reglamento

General de Registros Públicos, el cual en síntesis dispone dos modalidades de

notificación para proceder con el cierre de partidas ante una duplicidad; la primera es en

torno a la notificación personal, en la cual la normativa sugiere que la notificación se

agota con la notificación en el domicilio que consta en la partida registral, mientras que

la notificación edictal se realiza para cualquier interesado que desee formular oposición

al cierre. Empero, si tenemos encuentra el principio de publicidad, la finalidad de la

notificación es que cualquier interesado tome conocimiento para poder presentar la

correspondiente oposición y si se toma en consideración que muy pocas personas están

pendientes de los anuncios edictales, consideramos que la interpretación más adecuada

y garantizar ara con los administrados es permitir la integración ente la LPADG y el

Reglamento General de los Registros Públicos permitiendo no solo la notificación en el

domicilio que consta en la partida registral sino también en el domicilio que conste en el

expediente o en el en el domicilio consignado por el administro en otro procedimiento

análogo ante la misma entidad.

Habiendo esbozado un poco de lo que implica la duplicidad de partida, es

importante también traer a colación que esta figura registral por ser una anomalía que

surge al momento de la inscripción es que acarrea diferentes problemáticas, Talaverano

(2020) precisa que la duplicidad de partidas es un defecto que atenta contra el principio

de seguridad jurídica y el principio de especialidad, ya que, estos principios si bien no

se encuentran legiblemente plasmados son intrínsecamente establecidos y sirven como

pilares para el derecho al actuar como garantes para los usuarios generando certeza en el

ámbito de su aplicación permitiendo conocer lo que es prohibido y pudiendo ser

oponible para terceros.

Igualmente, Rimascca (2015) piensa que lo alarmante de esta figura se da al

poner en peligro la seguridad del tráfico jurídico generando incertidumbre entro los

titulares de un bien por la falta de garantía admitidos por nuestro derecho y por la

factibilidad que se tiene de poder alterar las medidas y linderos de las superficies. Es por

ello, que dentro de nuestro ordenamiento jurídico con la legislación del Reglamento

General de Registro Público se intenta innovar con nuevas figuras con la finalidad de

superar la noción adoptada y se establecieron a su vez distintas clases de duplicidad

además de incorporar la notificación electrónica al afectado, quien pudo ser un tercero

de buena fe, se implementa el recurso de oposición.

REVISAR DE AQUÍ EN ADELANTE,

MEJORAR EL RPAFRASE Y CULMINAR

 CON LAS CITAS, HA SIDO COPIA Y

PEGA

En el capítulo III, respecto a las anotaciones preventivas, esta es una figura que

no solo se vislumbra en el derecho registral, sino que también abarcar el derecho civil

como se estipula en el artículo 2020 del código civil señalando la existencia de

determinados actos que deben de encauzarse a través de las anotaciones preventivas,

mientras que, en el derecho registrar el artículo 64° del RGRP menciona que las

anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios tiene por finalidad la

reservar y advertir de la existencia de un acto o derecho inscrito a efecto de modificarse.

Con relación a lo estipulado por el RGRP el autor Gonzales (2020) arguye que el

termino de anotación preventiva puede interpretarse en diferentes concepciones

encontrándose la deficiencia en no lograr diferencial el aspecto sustantivo del formal –

registral, siendo el primero un conjunto de situaciones jurídicas de derecho privado el

cual abarca el embardo, bloqueo de hipoteca, entre otras figuras procesales; en cambio,

dentro del derecho registral deberá de entenderse como aquella situación jurídica que

accede al registro permitiendo exponer la realidad jurídica, por ejemplo, la demanda

judicial ingresa a la publicidad por medio de la anotación, el cual constituye un

mecanismo para que el registro refleje una controversia sobre el bien.

Coca (2020) señala que en nuestro ordenamiento jurídico la anotación

preventiva se ha regulado con propósito de ser provisional y transitoria teniendo por

objetivo la reserva de propiedad y para los terceros advertir de la posible modificación

de los derechos; asimismo, la Resolución N° 227-2001-ORLC/TC precisa es la

anotación preventiva es el asiento extendido en los libros de inscripción cuyo carácter

principal es la publicidad de situaciones inmobiliarias de contenido judicial , secuestro o

de prohibición de disponer y de título que por defecto no pueden ser objeto del asiento

de inscripción. Pero, bajo ninguna circunstancia debe entenderse como figuras similares

las anotaciones preventivas con las medidas cautelares, tal cual lo señala la Resolución

N° 409-2006-SUNARP-TR-L el tribunal registral precisa que las medidas cautelares se

encuentran arraigadas a un procedo cuya finalidad es garantizar y proteger el derecho

del titular de la acción en una situación jurídica de desventaja pudiendo ser inscribibles

o no, mientras que la anotación preventivas solo se manifiestan en el ámbito registral

teniendo como fuente no solo los actos procesales sino que también los productos de la

autonomía privada (Coca, 2020).

La inexactitud registral puede provenir de cualquier error y omisión cometido

en algún asiento registral o en la partida pudiendo este rectificarse en la forma

establecida por el RGRP ya sea de oficio o también a solicitud del administrado.

Para explicar como gestionar la rectificación debemos traer a colación dos tipos

de errores, por un lado, tenemos al error material que se presenta cuando se tiene una

equivocación en torno a una o más palabras, nombre o cifras distintas a las que constan

en el título que se presentó al momento de la inscripción, el administrado deberán de

solicitar la rectificación mediante el instrumento notarial rectificatorio o la resolución

judicial que la modifique; caso contrario el error de concepto se origina por la

interpretación errónea que realiza el registrador en los actos inscribibles provocando una

inexactitud la rectificación puede realizarse a solicitud de parte o de oficio por el mismo

registrador público cuando al calificar una solicitud determine que esta no puede

realizarse si previamente no se rectifica el error en mérito al título ya inscrito

(Resolución N° 756-2022-SUNARP-TR).
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