Titulo Vi

TULO VI
LA INEXACTITUD REGISTRAL Y
SU RECTIFICACIÓN
ARTÍCULO 75º.- DEFINICIÓN DE INEXACTITUD REGISTRAL

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre
lo registrado y la realidad extrarregistral.
Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido
en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida
en el presente Título.
La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo
anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita
concordar lo registrado con la realidad.
ANTECEDENTES
Artículo 175º del ARGRP
Artículo 74º del Anteproyecto
Artículos 39º y 40º de la LH
CONCORDANCIAS
Artículos 86º y 87º del NRGRP
 Comentario
1.- Para el correcto entendimiento del contenido del presente Título es necesario formular
algunas consideraciones previas, respecto al concepto de “Inexactitud Registral”. Dentro de los
Sistemas Registrales como el peruano, en los cuales la inscripción no es constitutiva, suele
presentarse la denominada “inexactitud registral”, entendida ésta por Díez-Picazo como “la
discordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral” (186). Y es que, como apunta el
citado autor, por obvias razones, la discordancia no puede existir en los sistemas en que, dado
el carácter constitutivo de la inscripción, no existe una realidad jurídica distinta a la publicada en
el Registro. Empero, es conveniente indicar lo expresado por Carzolio (187), en el sentido que “la
inexactitud se da en todos los sistemas registrales. Decir que la inscripción de carácter
constitutivo hace desaparecer toda posibilidad de inexactitud, es precisamente y cuando
menos, otra inexactitud. Lo que sucede en estos sistemas es que, por imperio de la ley, lo
registrado se impone a la realidad, el fiel se inclina hacia el asiento registral restando valor a la
verdad exterior. Esto no es otra cosa que la supresión de los efectos de la ausencia de
exactitud con el simple recurso de declarar –ministerio legis– rectificada la realidad y así lograr
el paralelismo deseado. Hay exactitud –e integridad– porque no existe otra realidad más de lo
que figura en el asiento”.
2.- Obviamente, la inexactitud registral es una situación nociva para la seguridad jurídica
que debe proporcionar todo sistema registral, pues si se tiene en cuenta que los asientos
registrales aspiran a una presunción de exactitud e integridad, la discordancia existente con la
realidad extrarregistral podrá llevar a consecuencias negativas para el tráfico jurídico, que
tratan de evitarse a través de los principios registrales de fe pública registral (artículo 2014º del
Código Civil) y de oponibilidad de lo inscrito (artículo 2022º del Código Civil), que brindan a los
terceros una protección contra aquellos hechos que pudieran afectar su adquisición y que no
aparezcan publicados en el Registro respectivo.
3.- Sin embargo, precisamente por la existencia de los citados mecanismos de protección a
los terceros adquirentes, es que la inexactitud registral puede ocasionar que, al amparo de la fe
pública registral y la presunción de exactitud de lo registrado, adquieran firmeza y se tornen
inatacables diversos actos inscritos basándose en presupuestos discordantes con la realidad
extrarregistral. En este mismo sentido se expresa Roca Sastre (188), cuando comentando la
inexactitud registral en el Derecho Hipotecario español indica que “la inexactitud registral
constituye una situación tabular anómala que interesa altamente al Derecho Inmobiliario
Registral, en cuanto la misma ha de ser rectificada para lograr la concordancia entre el
contenido del Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral, a fin de que sea un
reflejo exacto de ésta, y muy especialmente para que tal inexactitud no sirva de soporte para
que sea mantenido en su adquisición un tercero amparado en la fe pública registral del artículo
34 de la Ley Hipotecaria y concordantes con la misma”.
4.- Entendida entonces, la gran trascendencia que tiene para el Registro lograr que la
presunción de exactitud de los asientos registrales sea concordante con la realidad, resulta
explicable que este tema haya sido objeto de especial estudio en el V Congreso Internacional
de Derecho Registral celebrado en Roma durante los días 8 al 12 de noviembre de 1982, entre
cuyas conclusiones resulta relevante citar las siguientes:
a) Constituye principio universalmente aceptado del Derecho Registral, que el Registro se
presume exacto e íntegro cuando publica la existencia o la extinción de un derecho o
situación jurídica, mientras por sentencia firme no se declare lo contrario.
b) En caso de inexactitud, es necesario que los medios para subsanarla se inspiren en
principios de agilidad, eficacia y seguridad. La consecución de estos medios y la integración
de la realidad registral y la extrarregistral, a través de su más completa adecuación, deben
ser fines primordiales de toda legislación registral.
c) El procedimiento de rectificación del Registro podrá ser incoado por quienes tengan interés
legítimo en virtud de su derecho o de su función, o por aquellos a quienes el ordenamiento
de cada país imponga este deber.
d) Los efectos sean sustantivos o procesales, de la inexactitud y de su rectificación deberán
definirse, respecto de terceros, de acuerdo con el contenido y la extensión que en el
Derecho privado y el sistema registral de cada país atribuyan a los principios de prioridad y
publicidad en sus consecuencias de legitimación y fe pública.
5.- Ahora bien, esta inexactitud registral es un concepto amplio que abarca distintas
situaciones que pueden dar origen a la discordancia antes mencionada. Así tenemos que la
misma puede deberse a supuestos de falta de inscripción de actos registrables; falta de
cancelación de un derecho inscrito ya extinguido en forma sustantiva; nulidad o error de algún
asiento; y la inexactitud procedente de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera
motivado el asiento. Por tal razón, el artículo 39º de la Ley Hipotecaria española expresa que
“por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos
inscribibles, existe entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral”, desarrollando el
artículo 40º de la misma Ley, los diversos modos de rectificación correspondiente a cada una
de las causas de las cuales puede provenir la inexactitud de la publicidad registral.
Entre ellos, precisamente, el literal c) del artículo 40º de la Ley Hipotecaria española, se
refiere a la rectificación de inexactitudes provenientes de error en algún asiento, remitiendo la
regulación de dichas rectificaciones al Título VII del citado cuerpo legal.
6.- Consecuente con ello, resulta importante para los fines del estudio de lo establecido en
el presente artículo, la diferencia advertida por LACRUZ BERDEJO entre “inexactitud registral”
e “irregularidad del asiento”. Así, para este autor la “irregularidad es una cualidad del asiento
independiente de su concordancia con las titularidades materiales: significa simplemente que
en el proceso de inscripción o en el asiento practicado, existe algún defecto. De estos defectos
algunos facultan para anular definitivamente el asiento, y otros, los más, para pedir o practicar
su regularización. La Ley Hipotecaria española, para designarlos, no habla genéricamente de
irregularidades o defectos, sino más específicamente, pero con escasa precisión, de nulidad o
error”. (189)
De modo tal que, el término “irregularidad” sería una especie de la “inexactitud” dirigida a
abarcar todos los defectos y fallos del asiento registral, bien provengan del título irregular que
sirvió para practicarlo, como los que se produjeron en el acto de su práctica. En este orden de
ideas, el mencionado autor clasifica las irregularidades en tres categorías: aquellas que no
afectan a la validez del asiento ni del título; las derivadas de invalidez o deficiencia del título
inscrito (título falso, nulo o anulable) y los casos de nulidad del asiento. A las irregularidades
que se producen por invalidez o deficiencia del título inscrito las denomina “nulidad material” y a
las originadas por la nulidad del asiento las llama “nulidad formal”.
7.- De lo expuesto, puede apreciarse que el presente Título se refiere a supuestos más
amplios que los establecidos en el Capítulo V del Título II del ARGRP, que regulaba
exclusivamente los supuestos de rectificación de errores cometidos en los asientos registrales.
Así, la definición prevista en el presente artículo se refiere, en primer lugar, a la inexactitud
registral, a la cual define de manera similar el artículo 39º de la Ley Hipotecaria: “como todo
desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral”. Nótese, que la definición
finalmente aprobada suprime la referencia a “desacuerdo, que en orden a los actos o derechos
inscribibles”, que contenía el Proyecto. Desconocemos el motivo de dicha supresión en el texto
finalmente aprobado, la cual si bien entendemos no afecta su aplicación, resta precisión al
concepto, pues resulta evidente que la inexactitud debe referirse a actos o derechos
susceptibles de inscripción, en cuanto las características no inscribibles o actos o derechos no
susceptibles de inscripción, aunque no consten en la partida, no dan lugar a inexactitud alguna.
En este mismo sentido se pronuncia Lacruz Berdejo, al precisar, refiriéndose a la definición
contenida en la Ley Hipotecaria, que “esta definición de inexactitud tiene la trascendencia de
marcar los límites de la acción de rectificación, la cual, según se ve, está destinada a reparar
las discordancias en orden a los derechos reales inscribibles. Se excluye, pues, del campo de
la inexactitud a los derechos personales y a las simples circunstancias de hecho. Mas, por otra
parte, tampoco afectarán la exactitud de los asientos –dice la Exposición de Motivos– los
derechos protegidos por la fe pública, ni aquellos otros cuya registración no se considera
necesaria por razones sociales o por su intrínseca exteriorización” (190).
8.- Sin perjuicio de lo expresado, el concepto de inexactitud registral vigente, comprende
dos supuestos básicos:
a) Que la inexactitud provenga de errores u omisiones cometidos en algún asiento o partida
registral (errores en los asientos registrales), cuya rectificación está prevista en el Título VI
del NRGRP.
b) Que la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en los asientos
registrales, en cuyo caso se requerirá, como supuesto general aplicable, la presentación de
título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral.
9.- A los supuestos de errores en los asientos registrales nos referiremos ampliamente en
el comentario de los artículos siguientes, siendo más bien conveniente abordar algunos temas
vinculados a las inexactitudes registrales distintas a ellos.
Así, a este supuesto resulta aplicable lo expresado precedentemente, en el sentido que
estas inexactitudes pueden deberse, fundamentalmente, a la falta de registración de un título.
Es el caso, p.ej., que en la partida registral de un predio siga apareciendo como titular registral
el señor Pérez, cuando dicho “titular registral”, ya ha vendido el inmueble a favor del señor
Gómez, a través de Escritura Pública cuya inscripción aún no se ha solicitado. De este modo,
en aplicación de nuestro Sistema de Transferencia de Propiedad Inmobliaria consagrado en el
artículo 949º del Código Civil, en la realidad extrarregistral el verdadero propietario será el
señor Gómez, siendo inexacta la publicidad registral que legitima la propiedad, ya no existente,
del señor Pérez. Otro supuesto, es el caso en el que se publicita registralmente un derecho
nulo, que si bien es aparentemente eficaz, no surte efectos según las normas civiles
respectivas.
En este sentido, puede fácilmente advertirse que las mencionadas “inexactitudes
registrales” no se originan por defectos en la calificación o en la forma de extender un asiento
registral, sino por hechos que escapan a la institución registral y que, por consiguiente, deben
encontrar su corrección, en la presentación del título modificatorio, que permita concordar la
publicidad registral con lo realmente existente. Verbigracia, en el primer ejemplo planteado, la
presentación e inscripción de la Escritura de Compraventa a favor del señor Gómez; o, en el
segundo ejemplo, la sentencia que declare la nulidad del derecho inscrito, produciendo la
cancelación del asiento registral.
El NRGRP, opta por señalar como medio idóneo para rectificar las inexactitudes antes
señaladas, al “título modificatorio”, en la medida que plasmar una enumeración de los títulos
que pueden dar lugar a rectificación, como sí lo hace la Ley Hipotecaria en los incisos a), b) y
d) de su artículo 40º, hubiera resultado siempre incompleta o imprecisa. Más aún cuando en el
caso del NRGRP se pretende regular disposiciones aplicables a todos los registros
conformantes del sistema, lo que presenta numerosos supuestos, que, en todo caso, deberán
ser materia de calificación específica por el Registrador, respecto a su validez y eficacia para la
inscripción. Adicionalmente, se ha tenido en cuenta lo establecido en el inciso b) del artículo 3º
de la Ley Nº 26366, que consagra como una de las garantías del Sistema Nacional de los
Registros Públicos: la intangibilidad de los asientos registrales, salvo título modificatorio
posterior o sentencia judicial firme. Nótese, sin embargo, que intencionalmente, no se ha
utilizado el término “posterior”, en cuanto el mismo podría inducir a error en el sentido que el
título modificatorio debe ser posterior al asiento, lo que no es correcto cuando el título
modificatorio ya preexistía a la fecha de extensión de la inscripción que se pretende rectificar.
Adicionalmente, el término “título modificatorio” comprende también a uno consistente en una
sentencia judicial, que resultaría ser sólo una especie del título modificatorio.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 103-99-ORLC/TR de fecha 12-04-99, Tomo VIII, fojas 154 “...Que, en este orden de
ideas, no obstante el error producido al extenderse el indicado asiento 17 en el que no se expresó
que la adjudicación sólo recaía respecto a parte del terreno y no se efectuó la correspondiente
independización, se aprecia que no existiría impedimento para su rectificación, en cuanto puede
advertirse que es una inexactitud que aparece claramente del mismo asiento...”
Res. Nº 174-99-ORLC/TR de fecha 20-07-99 Tomo IX, fojas 250 “...Que, el cierre de la partida
de una persona jurídica extinguida a consecuencia de la fusión es un efecto de la misma, puesto
que la extinción implica la pérdida de la personalidad jurídica; siendo que el hecho que la partida
registral de la sociedad Casinos Internacionales S.A.. se encuentra cerrada por haber sido
absorbida, no impide que se efectúen rectificaciones de errores materiales en que se haya incurrido
en el asiento de inscripción de la fusión y cierre de la partida, dado que esta rectificación no modifica
la situación jurídica de la sociedad, la que se encuentra extinguida...”
ARTÍCULO 76º.- PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte.
Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de
errores materiales.
En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio
solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de
inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si
previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.
No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo
impidan en la partida registral.
ANTECEDENTES
Artículo 75º del Proyecto
Artículo 211º de la LH
Artículos 314º y 315º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 74º del RIRPU
Artículos 81º, 82º y 84º del NRGRP
 Comentario
1.- En este artículo, se regula con carácter general, la necesidad de una solicitud de parte o
la posibilidad de actuación de oficio del Registrador, en los diferentes supuestos de inexactitud.
Al respecto, la nueva redacción de este artículo tiene correlación directa con los conceptos de
error material y de concepto, que desarrollaremos específicamente al comentar los artículos
pertinentes a errores en los asientos registrales. Resulta conveniente, entonces, efectuar una
breve enumeración de los distintos supuestos comprendidos dentro de la norma bajo
comentario:
a) Las inexactitudes provenientes de supuestos distintos a error (falta de inscripción, falta de
extensión de asiento cancelatorio o nulidad del título registrado) SIEMPRE REQUERIRÁN
SOLICITUD DE PARTE, que contenga el título modificatorio posterior. En tal sentido, estas
inexactitudes no pueden rectificarse de oficio.
b) Las inexactitudes consistentes en errores materiales, pueden EN TODOS LOS CASOS,
rectificarse DE OFICIO, sin perjuicio que cualquier interesado pueda pedir expresamente su
rectificación (SOLICITUD DE PARTE).
c) Las inexactitudes consistentes en errores de concepto, puede rectificarse DE OFICIO sólo
en los casos que con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el
Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error,
en mérito al título ya inscrito. Obviamente, en supuestos diferentes, se requerirá,
necesariamente, SOLICITUD DE PARTE.
2.- Con esta nueva regulación, se supera la ya caduca situación existente por aplicación de
las normas contenidas en los artículos 175º, 178º y 180º del ARGRP abrogado, que solamente
permitía las rectificaciones de oficio en los casos de los denominados errores materiales, pero
no establecía supuesto alguno de rectificación de oficio de los errores de concepto. De modo
tal, aunque el Registrador pudiera constatar fehacientemente la existencia de un error de
concepto, verificable del mismo título archivado, teóricamente, se encontraba obligado a
esperar que la rectificación del error fuera expresamente solicitada. Esto era incorrecto, en la
medida que esta clase de errores puede distorsionar seriamente el sentido de la partida
registral, por lo que el nuevo Reglamento, si bien mantiene el precepto general, en el sentido
que su rectificación se efectúe a solicitud de parte, también contiene una excepción regulada
en el segundo párrafo, una posibilidad de rectificación sin que medie pedido expreso de parte.
3.- Esta excepción, que permite la rectificación de oficio de un error de concepto, tiene
como base los siguientes presupuestos:
a) La existencia de un error de concepto verificable de la revisión del título que le dio mérito,
por ejemplo, que se hubiera inscrito en partida registral de un predio, un asiento de
compraventa a favor de “A”, consignando la existencia de un pacto de reserva de
propiedad, cuando, de la revisión del título puede apreciarse que el precio sí se encontraba
cancelado totalmente, no existiendo razón para mantener la reserva de propiedad.
b) La presentación de un título referido a la misma partida, cuya inscripción deviene en
imposible sin que, previamente se rectifique el error de concepto existente. Siguiendo el
mismo ejemplo planteado, sería el caso que “A” pretenda inscribir una nueva compraventa
del mismo predio, lo cual no sería factible en caso que se mantenga vigente el asiento que
publicita, erróneamente, la existencia de una reserva de propiedad.
En caso de darse ambos supuestos, el Registrador, sin necesidad de pedido de parte y en
mérito, solamente, de la verificación del error de concepto, deberá, previamente a la inscripción
de la nueva compraventa, a proceder a rectificar el asiento previo, consignando la no existencia
del pacto de reserva de propiedad. Nótese, que se ha querido vincular las rectificaciones de
estos errores a la nueva calificación de un título, en razón que es el momento más oportuno
para que el Registrador, en ejercicio de su función calificadora, proceda a la rectificación de los
errores que impidan la inscripción del nuevo acto rogado.
4.- Sin embargo, este artículo plantea la existencia de un límite para cualquier tipo de
rectificación de errores: la existencia de obstáculos que lo impidan, provenientes de la misma
partida registral. Esto, obviamente, en respeto a los derechos de terceros adquiridos
basándose en la legitimación de los asientos registrales. Al concepto de obstáculos ya nos
hemos referido en el Título dedicado a calificación registral, bastando señalar que éstos
consisten no en defectos del título presentado, sino de circunstancias existentes en la partida
registral, que impiden la extensión de un asiento no compatible con ellas.
Un ejemplo de fácil entendimiento sería el siguiente:
a) “A”, “B” y “C” son hermanos y copropietarios registrales de 4 inmuebles (1, 2, 3 y 4), en
acciones y derechos iguales ( 33.33 % cada uno) respecto a todos los predios.
b) Dichos copropietarios celebran un contrato de división y partición parcial, asignándose cada
uno un inmueble, y manteniendo la situación de copropiedad en uno de dichos inmuebles.
Formalizado el contrato, por un error de concepto del Registrador, se registra en el
inmueble en que se mantenía la situación de copropiedad, que el titular registral es
exclusivamente “B”.
c) “B”, sin revisar detenidamente el sentido de las inscripciones, vende el inmueble que, si
bien en la división y partición continuaba en copropiedad de los 3 hermanos, registralmente
aparece como de su propiedad exclusiva. La venta es inscrita, consignándose como nuevo
titular de la totalidad del predio a “D”.
En esta situación, si bien se trata de un error de concepto que puede verificarse

directamente del título archivado que dio lugar a la inscripción de la división y partición, no
podrá rectificarse, en la medida que siendo el titular inscrito “D”, existe un obstáculo que emana
de la misma partida (la titularidad registral de “D”), que no podría ignorarse para extender una
rectificación que atribuya propiedad, también, a “A” y “C”.
5.- El artículo 213º de la Ley Hipotecaria española contiene una regulación muy similar a la
plasmada en el artículo 175º del ARGRP, con la diferencia que en ella se indica que los
Registradores podrán rectificar los errores materiales “por sí, bajo su responsabilidad” sin hacer
la alusión efectuada por el ARGRP en el sentido que las rectificaciones deben realizarse “con
conocimiento escrito de los interesados”. Como puede apreciarse, nuestra reglamentación
vigente no contiene previsión alguna de “conocimiento escrito de los interesados”, ni en el caso
de los errores materiales ni en el caso de los errores de concepto, en la medida que, además
de no haberse cumplido realmente durante la vigencia de la anterior reglamentación, resultaba
innecesario dicho conocimiento escrito (notificación), toda vez que la presunción “jure et de
jure” de conocimiento del contenido de las inscripciones regulada por el artículo 2012º del
Código Civil, hace innecesaria la comunicación a los interesados de la extensión del asiento
rectificatorio.
6.- Una de las características que más discusión ha producido respecto a las
rectificaciones, sin que medie solicitud de parte, es el hecho de no requerir de rogación
expresa. En la legislación española el artículo 321º de su Reglamento Hipotecario, referido a
rectificación de errores materiales, es aún más claro al indicar que la rectificación debe hacerse
por el Registrador “en cualquier tiempo”, “por su cuenta y responsabilidad” y “aunque el asiento
a rectificarse esté ya cancelado”. En Argentina, el artículo 35º de la Ley Nº 17801 tampoco
exige una rogación expresa para este tipo de rectificaciones al señalar que “si se tratare de
error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se
procederá a su rectificación teniendo a la vista el documento que la originó.”
Esto hace que normalmente se le conozca como rectificación “de oficio” y se le señale
como una de las excepciones al principio de rogación. Algunos autores, como García Coni
rechazan esta denominación expresando que “con respecto a la (mal) llamada rectificación de
oficio, se reconoce que la actividad registral se encuentra condicionada por el principio de
rogación o instancia, pero que excepcionalmente puede admitirse la modificación espontánea
cuando concurren determinadas circunstancias. Para la mayoría consiste en: a) en que el
documento que motivó el asiento no cuente con salida en el libro diario; b) que se realice
teniendo a la vista, en todos los casos, el documento que originó el asiento; c) que la
inexactitud se deba a un error u omisión ocurridos en sede Registral”. (191) Personalmente,
consideramos que la acotación de García Coni es fundada, toda vez que entendemos que la
rogación para que la inscripción se efectuara (obviamente en los términos del título archivado)
ya se produjo al presentarse el correspondiente título. Si la rogación no fue cumplida en forma
adecuada por el Registro, al extenderse un asiento que adolece de error material, lo que ha
ocurrido es que la rogación se encuentra aún latente en la sede registral, y como quiera que se
cuenta con el instrumento inscrito, la rectificación puede hacerse en cualquier momento y sin la
intervención o solicitud de los interesados. Empero, en el NRGRP se ha preferido mantener la
denominación “de oficio”, en el sentido que es efectuada espontáneamente por el Registrador,
sin solicitud alguna respecto a la rectificación.
ARTÍCULO 77º.- SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN

Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas señaladas en
el Artículo 12º de este Reglamento. Las solicitudes se presentarán a través
del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación.
Asimismo, se señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito
a la rectificación de la inexactitud o se adjuntará el nuevo título
modificatorio, según corresponda.
ANTECEDENTES
Artículo 328º del RH
CONCORDANCIAS
Artículos III del TP y 12º del NRGRP
 Comentario
1.- Este artículo tiene por finalidad establecer la manera en que se formularán los pedidos
relacionados con la rectificación de los errores en los asientos registrales, obviamente, en el
supuesto, que por no encontrarse en los casos de rectificación “de oficio”, o por ser de interés
de las partes presentar una solicitud expresa, se requiere que se efectúe la rectificación del
asiento o asientos.
Téngase en cuenta que este artículo no es aplicable a los supuestos de inexactitud distintos
a los “errores en los asientos registrales”, en la medida que cuando se trate de reestablecer la
inexactitud debida a la falta de inscripción de un acto o por nulidad del acto inscrito, lo que
deberá solicitarse más bien que una rectificación, será la inscripción del acto ya celebrado pero
no perfeccionado o de la sentencia firme que declare la nulidad del acto inscrito. En ese
sentido, la rogación, conteniendo el nuevo título modificatorio requerirá la inscripción, p. ej., de
la compraventa del inmueble o de la nulidad de la hipoteca, de la misma manera que se efectúa
para todos los demás actos, conforme a las normas que respecto a presentación de títulos
contiene el Título III del NRGRP.
2.- Específicamente, respecto a los errores en los asientos registrales, el artículo bajo
comentario contiene las siguientes previsiones:
a) Se aplicarán las normas generales que sobre solicitud de inscripción contiene el artículo 12º
del NRGRP concordante con el artículo III del Título Preliminar del mismo Reglamento.
Esto respecto, a las personas legitimadas para solicitar la rectificación, remitiéndonos a los
comentarios ya vertidos de los artículos pertinentes, que resultan igualmente aplicables al
presente caso.
b) Las solicitudes de rectificación deben presentarse necesariamente a través del Diario, de la
misma manera que se presenta la totalidad de títulos. De esta forma se pone fin a la
práctica, no legalmente establecida, que las solicitudes de rectificación de errores
materiales fueran presentadas por la Oficina de Trámite Documentario de las Oficinas
Registrales, careciendo por consiguiente de número de asiento de presentación. Esta
modificación es muy importante, como precisaremos más adelante.
c) En cuanto a los datos a ser indicados en la solicitud de rectificación se requiere que se
precise el error materia de rectificación, número y fecha del título archivado que dé lugar a
la modificación respectiva. Dichos datos serán suficientes cuando se trate de errores
materiales o errores de concepto que resulten claramente del título archivado inscrito
[artículo 84º inciso a) del NRGRP], pero, en el supuesto previsto en el inciso b) del mismo
artículo 84º, necesariamente se tendrá que presentar el título modificatorio que
corresponda.
3.- El hecho que se destierre la costumbre de solicitud de rectificación de errores materiales

a través de documentos no ingresados por el Diario, presenta obvias ventajas, que son las
siguientes:
a) Se genera un asiento de presentación, que en caso de ser inscrita la rectificación, marcará
de manera precisa el momento de su vigencia, conforme al artículo 86º del NRGRP, lo que
es de suma importancia para los fines de su prioridad respecto a títulos posteriormente
presentados.
b) Se elimina la posibilidad de que sea necesario iniciar un nuevo trámite respecto a la misma
rectificación, de determinarse que el error no podía calificarse como “material”, sino de
“concepto”, de acuerdo con la calificación efectuada por el Registrador correspondiente.
Esto ocurría debido a que el ARGRP, al no establecer la manera de solicitar la rectificación
de errores materiales, permitía que los pedidos fueran presentados a través del Trámite
Documentario ordinario de la Oficina Registral respectiva, pero no ocurría lo mismo con las
rectificaciones de errores de concepto, que en armonía con el ARGRP, debían
necesariamente presentarse por el Diario respectivo (nuevo título). Ocurría, entonces, que
si bien la Hoja de Trámite Documentario que solicitaba la rectificación del error material era
procedente, el Registrador, de estimar que se trataba de un error de concepto, debía
denegar el pedido que ya había analizado, comunicando al usuario que debía presentar
nuevamente su pedido, pero a través del Diario. Esto, ya no ocurrirá, dado que de acuerdo
con la nueva reglamentación, todas las solicitudes de rectificación se presentarán por el
Diario, siendo la única diferencia el tema del pago de los derechos registrales
correspondientes a la rectificación, a lo que nos referiremos al comentar el artículo
correspondiente a derechos registrales en rectificaciones (artículo 87º del NRGRP).
4.- Finalmente, concluiremos precisando que este artículo se desdobló del artículo 76º del
Anteproyecto que regulaba tanto la necesidad de solicitud y oportunidad de la rectificación,
como la forma de presentación de las solicitudes correspondientes. La Comisión Revisora
estimó por conveniente, regular en el artículo precedente no sólo los supuestos de procedencia
sino de improcedencia de las rectificaciones, regulando más bien en otro artículo los requisitos
formales para la rectificación, como aparece en el Proyecto y en el texto aprobado del NRGRP.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 203-97-ORLC/TR de fecha 05-06-97, Tomo IV, fojas 21 “...Que, no obstante ello, para
la extensión de los asientos de rectificación se requiere que la solicitud genere un nuevo asiento de
presentación, por lo que debe presentarse a través de la Oficina del Diario, conforme a lo expresado
en el citado artículo 180º del Reglamento General de los Registros Públicos; y,
ARTÍCULO 78º.- FORMA DE LA RECTIFICACIÓN

Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y
enmiende claramente el error cometido.
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se
precise el dato omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su
oportunidad.
ANTECEDENTES
CONCORDANCIA
 Comentario
1.- Este artículo señala la forma de rectificación de los asientos respectivos, siendo
aplicable tanto a errores materiales como de concepto. El artículo 180º del NRGRP sólo se
refería a ello en el caso de los errores de concepto: “Los errores de concepto se rectifican por
un nuevo asiento”; circunstancia que, por obvias razones de técnica registral y aplicación
concordada con el artículo 165º in fine del Reglamento abrogado, también era de aplicación al
caso de la rectificación de errores materiales, siendo los dos preceptos recogidos en el artículo
bajo comento.
2.- El nuevo asiento que se extienda practicando la rectificación deberá contener de
manera clara y precisa, tanto la indicación como la corrección del error omitido. Obviamente,
este asiento también deberá contener los requisitos generales de los asientos de inscripción, a
que se contrae el artículo 50º y ss. del NRGRP, con excepción, en caso de rectificaciones de
oficio, de los datos referentes a la presentación de una solicitud de inscripción (datos del
asiento de presentación, derechos pagados, etc.), siendo más bien indispensable la mención
del título archivado que da mérito a la rectificación de oficio.
3.- Respecto a los casos en que los errores se originan en “omisiones”, este artículo prevé
dos clases de omisiones:
a) La omisión total del asiento, que implicaría que el Registrador, p. ej., en lugar de extender
dos asientos (compraventa e hipoteca), por error sólo extendió el referente a la
compraventa, no dejando constancia registral de la inscripción de la hipoteca contenida en
el mismo título. Para dicho caso, este artículo prevé que se precise, en un nuevo asiento, la
circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.
b) La omisión de algún dato en el asiento registral, p.ej., la duración de un derecho de
usufructo, en cuyo supuesto, en el nuevo asiento sólo se precisará, rectificando el ya
extendido, el dato omitido originalmente.
De esta manera, se trató de completar la redacción del artículo 77º del Anteproyecto, que
se refería con carácter general a “las omisiones”, cuando en verdad sólo regulaba los
supuestos de omisión de extender todo un asiento.
4.- En la legislación española se regula de manera específica el contenido del nuevo
asiento rectificatorio, como puede apreciase de la revisión del artículo 313º del Reglamento
Hipotecario. Sobre la necesidad de la extensión de un nuevo asiento, resulta evidente que los
artículos 165º y 180º de NRGRP abrogado tuvieron como antecedente directo lo establecido en
los artículos 215º y 219º de la Ley Hipotecaria española.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 203-97-ORLC/TR de fecha 05-06-97, Tomo IV, fojas 21 “..Que no obstante ello, para
la extensión de los asientos de rectificación se requiere que la solicitud genere un asiento de
presentación, por lo que debe presentarse a través de la oficina del Diario, conforme a lo expresado
en el citado artículo 180º del Reglamento General de los Registros Públicos...”
ARTÍCULO 79º.- RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS CONEXOS

Rectificado un asiento, se rectificarán también los demás asientos que
hubieran emanado del mismo título, aunque se hallen en otras partidas, si
éstas contuvieran el mismo error.
ANTECEDENTES
CONCORDANCIAS
 Comentario
1.- El presente artículo es uno destinado a simplificar los trámites de rectificación,
permitiendo que la rectificación de un asiento, pueda ser también extendida a asientos, que
inscritos en virtud del mismo título, obran en partidas distintas, pero que adolecen del mismo
error. Lo que se busca es que, en el caso de las demás partidas, en las cuales existen asientos
conexos, no sea necesaria una nueva solicitud (rectificación extendida a pedido de parte); o,
que, en las rectificaciones extendidas de oficio, el Registrador tome el cuidado de extenderlas
no sólo en una partida, sino en todas las conexas.
2.- Esta previsión reglamentaria, constituye una excepción a lo establecido por el segundo
párrafo del artículo 76º del NRGRP, toda vez que, sin importar que se trate de errores de
concepto y no medie solicitud de rectificación o la calificación de un nuevo título que requiera la
rectificación respectiva para poder ser inscrito, el Registrador no sólo se encontrará facultado,
sino que deberá extender las rectificaciones en todas las partidas en donde existan asientos
conexos, provenientes del mismo título y que presenten el mismo error.
Un ejemplo práctico sería el siguiente: en la compraventa de 5 inmuebles, en los que existe
la obligación de extender una hipoteca legal, por no encontrarse cancelado el precio de venta,
no se inscriban los asientos de hipoteca legal correspondientes, sino sólo la transferencia de
propiedad en las 5 partidas registrales. En este caso, cuando se solicite y obtenga la
rectificación de dicha omisión en uno sólo de los inmuebles, el Registrador no sólo se
encontrará facultado, sino obligado, a extender la rectificación en las cuatro partidas registrales
restantes.
En el caso planteado, resulta importante notar que el error no podría ser considerado uno
“material” (conforme a la enumeración contenida en el artículo 81º del NRGRP), sino que sería
de “concepto”, lo que en circunstancias normales, obligaría a que exista un pedido expreso
para cada partida registral que contenga el mismo error, o la presentación de un título que
reúna las características establecidas en el segundo párrafo del artículo 76º del NRGRP, para
que procediera la rectificación.
3.- Obviamente, el Registrador no podrá extender el asiento rectificatorio, si en las partidas
registrales que contienen los asientos conexos al rectificado, se presentan obstáculos que
impidan su extensión. Volviendo al mismo ejemplo planteado, si en uno de los 4 inmuebles que
no fueron objeto de rectificación se hubieran registrado nuevas transferencias de propiedad
inscritas, el Registrador no podría hacer extensiva la rectificación a la partida registral de éste,
por cuando la incompatibilidad de titularidad constituiría un obstáculo para ella.
4.- Estimamos, de otro lado, que existiría responsabilidad del Registrador, que habiendo
efectuado la rectificación de un asiento, y que teniendo conocimiento de la existencia de los
asientos conexos, no procede a extender las rectificaciones correspondientes en las partidas
registrales en que la misma rectificación resultara procedente. Al respecto, cabe acotar que el
mecanismo contenido en este artículo, busca, precisamente, lograr que se elimine la
inexactitud registral de manera oportuna, a los efectos de evitar perjuicios a los interesados que
contratan bajo la fe que produce la publicidad registral.
5.- La obvia razón que fundamenta la previsión bajo comento puede advertirse, con mayor
claridad, en el hecho que si bien no existía una regulación similar, era práctica registral
extender las rectificaciones solicitadas respecto a una sola partida registral, a otras partidas
que contenían el mismo error, derivado del mismo título inscrito.
El antecedente legislativo directo de este artículo se encuentra en el artículo 317º del
Reglamento Hipotecario español.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98,Tomo VII, fojas 94 “...Que, sin perjuicio de todo
lo expuesto, y aun cuando no resulta factible la rectificación en la forma planteada por el
impugnante, a los efectos que la publicidad registral refleje adecuadamente los términos del
convenio de asociación en participación, y pueda ser oponible tanto a las partes como a los terceros
contratantes, de acuerdo con lo señalado en el décimo primer considerando, resulta pertinente que
en aplicación del artículo 177º del Reglamento General de los Registros Públicos, se amplíe la
inscripción extendida en el asiento 1-c) de la ficha 1677209, en la que se omitió extender como
carga los acuerdos sobre la distribución de los bienes resultantes contenidos en la cláusula octava
del mencionado convenio, rectificación que debe también extenderse a las unidades
independizadas en las que no exista impedimento por haberse producido transferencias posteriores.
Res. Nº 234-99-ORLC/TR de fecha 17-09-99, Tomo IX, fojas 94 “...Que, siendo que el asiento
de inscripción de la ampliación de fábrica, la aclaración respecto al dominio de ésta así como la
numeración municipal respectiva se encuentran surtiendo plenamente sus efectos conforme al
principio de legitimación consagrado en el artículo 2013º del Código Civil, resulta pertinente, en
salvaguarda del sistema de folio real regulado en el artículo 13º del Reglamento de la Inscripciones
concordante con el artículo 1º de la ampliación del citado reglamento, disponer el traslado de los
asientos 5,6,7 del rubro b) de la ficha Nº 124547 a la ficha matriz Nº 123973 del Registro de
Propiedad Inmueble, en la que consta el dominio de la edificación original a favor del recurrente.”
Res. Nº 128-2000-ORLC/TR de fecha 03-05-2000, Tomo X, fojas 24 “...Que, en
consecuencia, no es posible efectuar la inscripción solicitada por cuanto el asiento registral donde
constaba inscrito el derecho de la apelante ha sido declarado nulo en virtud de mandato judicial;
asimismo, con la declaración de nulidad de la independizacion debió dejarse sin efecto la anotación
de independización en la partida matriz (fojas 434 del tomo 1441), lo que deberá efectuarse en vía
de regularización, en la que se dejará también constancia que dicha independización estuvo
extendida en la Ficha Nº 351992 y no en la Ficha Nº 359292, como erróneamente aparece...”
ARTÍCULO 80º.- CLASES DE ERROR

Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o
de concepto.
3
ANTECEDENTES
Artículos 178º y 179º del ARGRP
CONCORDANCIAS
 Comentario
1.- Según Lacruz Berdejo(192), el error en los asientos registrales, en términos generales, es
“toda representación falsa del objeto que se pretende publicar, por deficiencia del precepto
representativo”. Para Roca Sastre(193), constituye un supuesto en que “la inexactitud del
Registro proviene de la defectuosidad (por error o intención) al redactarse el asiento, por
expresarse en éste algo diferente de lo que el título registrado decía. Puede haberse inscrito
una transmisión con nombre equivocado en el adquirente, sin que esta equivocación proceda
del título. Cabe que se haya registrado una adquisición hereditaria con una cuota libre o
gravada distinta de la real. Puede haberse inscrito una hipoteca por débito de cuantía diferente
a la que consta del título inscrito, etc.”
Por su parte, Carzolio(194), al referirse a las inexactitudes registrales, señala aludiendo al
error, que “existen aquellas cuyo origen es registral, es decir, las que tienen una circunstancia
generadora producida en el registro, sea al confeccionar el asiento, sea al emitir una
certificación. Puede ser que el instrumento a inscribir refleje correctamente la realidad, pero que
un error u omisión del registrador al realizar la toma de razón, dé como resultado un asiento
inexacto, erróneo u omitido, tornando disconforme lo registrado con la realidad”.
2.- Como puede apreciarse, al referirnos a errores en los asientos registrales, no
comprendemos en ellos a los casos en que el error se origina en defectos existentes en los
títulos que dieron mérito a las correspondientes inscripciones. Esto, puesto que si bien el
defecto en el título registrado puede dar lugar a una inexactitud registral, la misma no se habrá
originado en sede Registral y deberá, en todo caso, ser rectificada a través de otro instrumento
que dé mérito a la modificación del ya inscrito (título modificatorio posterior).
3.- Dentro de las distintas clases de errores que pueden cometerse en la elaboración de los
asientos registrales, se diferencia, por su contenido, entre errores materiales y errores de
concepto. Por errores materiales se entiende la equivocación u omisión al consignar nombres,
cantidades, números y otros datos plasmados en los asientos registrales, que no cambian el
sentido o la sustancia del mismo. En cambio, los errores de concepto implican una alteración o
variación en el sentido de un término, expresión o de una idea, que alteran la sustancia interna
del acto y dan lugar a una inexactitud ideológica. En el Derecho comparado, es frecuente
encontrar esta distinción, atribuyéndose mayores exigencias, como veremos a continuación, a
la rectificación de los errores de concepto.+
6………………..000
4.- Nuestro ARGRP si bien no contenía un artículo expreso que estableciera la clasificación
de errores, a través de los artículos 175º y ss. recogía dicha clasificación, atribuyéndole los
efectos que enunciaremos al comentar los artículos siguientes. La fuente directa de la cual se
tomó la redacción del NRGRP es el artículo 211º de la Ley Hipotecaria española, cuyo texto es
el siguiente: “Los errores cometidos en los asientos del Registro a que se refiere el apartado c)
del artículo 40º, podrán ser materiales o de concepto”.
5.- Finalmente, debemos dejar constancia, que a través de distintas sesiones de la
Comisión Revisora se discutió la posibilidad de sustituir la clasificación de errores materiales y
de concepto, por otra que lograra una mayor claridad en su aplicación específica, pues se
apreció una marcada tendencia de las instancias registrales, a entender restrictivamente la
definición de errores materiales, planteando frecuentemente la existencia de errores de
concepto, a los efectos de no proceder a su rectificación de oficio. En tal sentido,
personalmente fuimos de la opinión que, abandonando la tradición proveniente de la legislación
española, sólo se clasificara los errores en: a) Rectificables de Oficio, por resultar evidentes de
los títulos inscritos, y; b) Rectificables a solicitud de parte por no resultar evidentes. Sin
embargo, primó la tendencia en el sentido de mantener la clasificación vigente, aunque
estableciendo supuestos excepcionales en los que procede la rectificación de oficio de los
errores de concepto.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 278-98-ORLC/TR de fecha 04-08-98, Tomo VII, fojas 327 “Que, en la redacción del
asiento cuya rectificación se solicita, si bien se advierte la inexactitud registral, la misma no se
constituye en un supuesto de “error material”, previsto por los artículos 175º y 177º del Reglamento
General de los Registros Públicos (...)”
Que, si bien en el caso sub exámine se ha configurado más bien un error de concepto que
proviene del título mismo, no procede su rectificación en virtud al título archivado, sino a través de
un nuevo título presentado por la Oficina del Diario...”
Res. Nº 160-2000-ORLC/TR de fecha 26-05-2000, Tomo X, fojas 32 “...Resulta improcedente
efectuar la rectificación solicitada en mérito a dicha aclaración al haberse establecido que en la
extensión del asiento 1-b de la ficha Nº 317158 no se incurrió en error material o de concepto
susceptible de rectificación requiriéndose la inscripción del acto previo, cual es el presente caso, el
replanteo de la lotizacion previo a la desmembración del área de 148.00 m2. Para su posterior
incorporación como área útil, al lote sub materia...”
ARTÍCULO 81º.- ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO
El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas
a los que constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe
constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como
de concepto.
ANTECEDENTES
Artículos 177º, 178º y 179º del ARGRP
Artículos 80º y 81º del Proyecto
Artículos 314º al 316º del RH
CONCORDANCIAS
Numeral 4 inciso e) de la Primera Disposición Complementaria del D.S. Nº 04-95-JUS
Artículos 75º, 76º, 81º, 82º y 84º del NRGRP
 Comentario
1.- Este artículo contiene la definición específica de los supuestos en que se incurre en un
“error material” en los asientos registrales, estableciendo de forma expresa que los supuestos
diferentes, constituyen “error de concepto”. Nótese que en ninguno de los dos tipos de errores
se establece una definición específica, situación que es intencional, debido a que la Comisión
Revisora no encontró ninguna definición que no pudiera generar dificultades en la calificación
de los errores, por lo que se optó más bien en eliminar el último párrafo del artículo 80º del
Anteproyecto, que además de los supuestos de errores materiales, establecía como supuesto
de su rectificación, el hecho que “no cambie el sentido general del asiento o de la partida
registral ni el de ninguno de sus conceptos”; exigencia que no se compadecía con alguno de
los supuestos que se tipificaba como “error material”. Para el cabal entendimiento de este
artículo, resulta necesario efectuar algunas precisiones referidas a ambos conceptos, en la
doctrina y en el ARGRP.
2.- El artículo 177º del ARGRP, establecía como definición de “error material” a “cuando sin
intención de causar daño, se han escrito unas palabras por otras, omitido la expresión de
alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al
copiarlos del título, sin cambiar por ello el sentido general del asiento o partida, ni el de ninguno
de sus conceptos”. Esta definición legislativa, como casi la totalidad del capítulo relativo a
rectificaciones, fue casi textualmente tomada del artículo 212º de la Ley Hipotecaria española.
De otro lado, dicho Reglamento, no contenía una definición de los errores de concepto, a
diferencia del artículo 216º de la Ley Hipotecaria española, que entiende como “error de
concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o
varíe su verdadero sentido”.
3.- Con la finalidad de entender las notas distintivas entre ambas clases de errores, resulta
sumamente ilustrativa la opinión del hipotecarista español Tirso Carretero (195), que a los efectos
de diferenciar el error material del error de concepto, expresa que: “si concebimos el asiento
como defecto de un acto jurídico del Registrador, debemos comenzar a separar dos clases de
errores: el error obstativo o error en la declaración (el asiento dice lo que el Registrador no
quiso decir), y el error vicio o en la voluntad (el asiento dice lo que el Registrador quiso decir,
pero lo quiso por haber entendido, interpretado o calificado erróneamente el título). Acaso esta
distinción sea el sustrato más profundo de la legal, entre errores materiales y de concepto,
aunque por razones prácticas (inseguridades que originaría el criterio distinto subyacente,
especialmente si es otro el Registrador que deba apreciar el error), se le dio una formulación
más objetiva y simple (...). Así, la diferencia no resulta de referirse el error a palabras o a
conceptos o a juicios, sino acaso de la conformidad o la disconformidad del asiento con la
voluntad interna del Registrador. De ahí que el verdadero error de concepto, el que no puede
rectificar el Registrador por sí solo, será el cometido en un asiento que fue conforme con su
voluntad y pensamiento interno, ya que el error no estaba en la redacción, sino en la
inteligencia, comprensión o calificación del título. Por lo mismo el verdadero error de concepto
hace tránsito fácilmente al error producido por una redacción vaga, ambigua o inexacta del
título”.
4.- En ese sentido, en anterior publicación (196), en la que comentábamos la normatividad
contenida en el ARGRP, consideramos aplicable la línea interpretativa planteada por Tirso
Carretero a la legislación peruana, toda vez que aunque la redacción del artículo 177º del
ARGRP, se refería a supuestos objetivos para calificar el “error material”, afirmamos que la
verdadera esencia de la definición normativa se orientaba a determinar si el asiento expresaba
el modo y forma cómo el Registrador entendió y calificó el título, siendo la equivocación u
omisión un hecho no intencional, que por ende no modificaba la naturaleza misma de la
inscripción, que podía colegirse claramente de la comparación del asiento con el instrumento
que le dio mérito. Por tal razón, formulamos nuestra opinión personal en el sentido que los
Registradores enfrentados al caso concreto de determinar si se encontraban realmente frente a
un error material, no debían recurrir a la simple verificación de un error de grafía o redacción,
sino más bien, deberían tratar de reconstruir el proceso interpretativo de la calificación registral
y establecer la verdadera intención que se tuvo al extender el asiento. Y es que, como señala
Roca Sastre, “no siempre es fácil precisar esta distinción, pues hay ocasiones que un signo de
puntuación que se omita o se ponga puede hacer variar todo el significado de una frase” (197).
5.- No obstante que nuestra opinión personal sigue coincidiendo con la línea interpretiva
planteada por Tirso Carretero, no podemos dejar de reconocer que una distinción basada en el
descubrimiento de la voluntad del Registrador al momento de extender la inscripción del
asiento que se pretende rectificar, si bien hubiera resultado (a nuestro criterio) la más exacta
doctrinalmente, hubiera implicado que la determinación de la clase de error se tornara un
proceso de alto contenido subjetivo, más aún teniendo en cuenta la innumerable variedad de
criterios que podrían formularse en la reconstrucción del sentido deseado (o no deseado) que
se tuvo al extender el asiento materia de rectificación.
Por ello, concordamos con la alternativa planteada en el Anteproyecto de enumerar los
supuestos de error material y, por conceptualización negativa, atribuir la calidad de errores de
concepto a los no comprendidos en la enumeración reglamentaria. De esta forma, para
cualquier interesado y para el mismo Registrador, resultará fácil determinar la clase de error
que se pretende rectificar. Consecuente con dicho criterio, resultaba innecesaria la
caracterización que efectuaba el Reglamento abrogado, en el sentido que en el caso de la
rectificación de los errores materiales no cambia “el sentido general del asiento o de la partida
registral ni el de ninguno de sus conceptos”.
Ello, en razón que un típico error material, como no consignar el nombre de uno de los dos
compradores en un asiento registral, si bien normalmente se origina en una omisión de
transcripción del título archivado, SÍ CAMBIA EL SENTIDO GENERAL DE LA PARTIDA
(TITULARIDAD PUBLICITADA), al extenderse el asiento rectificatorio. Igual circunstancia
podría ocurrir en el caso del traslado de un asiento registral por haberse extendido en partida
diferente a aquella en que debió haberse practicado, en cuyo caso lo normal es que el traslado
del asiento (más aún aquellos referidos a titularidad dominal o cargas o gravámenes) sí
modifica el sentido general de la partida. En este orden de ideas, se optó por suprimir dicho
elemento como tipificador de los errores materiales en los asientos registrales.
6.- El primer y segundo supuesto establecidos como errores materiales, constituyen los
más frecuentes en la práctica registral. Se trata, normalmente, de casos de errores en
digitación, consignándose un dato distinto que consta en el título archivado que da mérito al
asiento, u omitiéndose algún dato que debería constar. Ejemplos sencillos pueden ser que se
extienda un asiento de compraventa a favor de Jorge Luis GONZALEZ Loli, sin percatarse que
en la escritura pública que le da mérito el nombre correcto es Jorge Luis GONZALES Loli. O,
respecto a omisiones, que no se haya indicado en el asiento el precio de la compraventa y la
circunstancia de encontrarse cancelado, siempre que tales datos consten en el archivo
respectivo. Lo que no podrá considerarse como una omisión tipificable como “error material”
será la omisión de extender un asiento, en la medida que el inciso b) del artículo 81º del
NRGRP, sólo se refiere a que se hayan omitidos “datos” o “circunstancias” en el asiento
materia de rectificación, pero no contempla el caso en que es el “asiento” (entendido como una
totalidad) el omitido.
7.- El tercer supuesto de error material [inciso c) del artículo 81º del NRGRP], se refiere
más bien al caso en que el asiento se encuentra correctamente redactado y refleja,
exactamente, los datos plasmados en el título inscribible. Sin embargo, por error del
Registrador se ha extendido en partida registral diferente (tomo, ficha o partida electrónica
según corresponda). Sobre este caso, bajo la Reglamentación abrogada existió una diversidad
de opiniones respecto a si ello constituía un error material, un error de concepto o un caso de
nulidad de la inscripción. En la práctica registral peruana, se vino solucionando estas
situaciones mediante el traslado del asiento a la partida correcta, pero sin consignar el
fundamento legal de esta “rectificación”, que por cierto no se encontraba expresamente
regulado en las normas reglamentarias.
En este particular, el NRGRP tiene como fuente inmediata el artículo 320º del Reglamento
Hipotecario español que contempla este supuesto como un caso de error material al señalar
que “la extensión de un asiento en un folio perteneciente a finca distinta de aquella en que
debió haberse practicado, se considera comprendido dentro del artículo 213º de la Ley” (N. de
A. Ley Hipotecaria española referido a rectificación de errores materiales sin consentimiento de
los interesados), y si procediera la rectificación, se trasladará el asiento, lugar y folio que le
corresponda, extendiendo al margen del asiento rectificatorio, una nota expresiva del número,
folio o finca y tomo en que se ha practicado el nuevo asiento”. Por consiguiente, la posición
reglamentariamente adoptada prescinde de cualquier consideración subjetiva (p. ej., si fue la
voluntad del Registrador extender el asiento en la partida incorrecta), tipificando esta
circunstancia como “error material”. Ello concuerda, como se ha explicado, con la eliminación
de la exigencia que la rectificación no cambie el sentido general de la partida ni de ninguno de
sus conceptos, lo que frecuentemente ocurre en el traslado de asientos. La forma operativa de
su rectificación se encuentra regulada en el artículo 83º del NRGRP.
8.- En el mismo supuesto previsto en el inciso c) del artículo 81º del NRGRP, se agregó al
Anteproyecto una variedad de error material, en la que el asiento fue extendido en la partida
registral correcta, pero indicando un rubro incorrecto. Esto puede ocurrir, p.ej., si un Registrador
inscribe un parte judicial que transfiere la propiedad de un predio (por remate) no en el rubro c)
referido a títulos de dominio, sino en el rubro d), en el que se anotan o inscriben las cargas o
gravámenes. Naturalmente, el traslado correspondiente es de menor importancia que el
traslado de un asiento a partida diferente, siéndole aplicable la misma calificación de “error
material”.
9.- Finalmente, en cuanto al supuesto contenido en el inciso d) del artículo 81º del NRGRP,
debemos precisar que comprende dos situaciones específicas:
a) Defectos de numeración de los asientos, referido a inexactitud en el número correlativo que
se asigna a estos en la partida registral respectiva.
b) Defectos en numeración de las partidas, que ocurría al asignarle un número dentro de los
habilitados para tal efecto en el orden previsto por la Oficina Registral respectiva. Dichos
defectos provocaban la existencia de partidas registrales, que no obstante referirse a
inmuebles o personas distintas, tenía la misma numeración asignada, por lo que en la
práctica registral se les asignaba un elemento adicional para diferenciarlas, p. ej., “Bis”.
Actualmente, en la ORLC, resultaría difícil que se produzca un error de esta clase, habida
cuenta que el Sistema Informático que permite la generación de los asientos electrónicos,
asigna (en forma automática) un número diferente para cada partida, no obstante lo que,
existiendo muchos errores no rectificados producidos a través del sistema de numeración
manual, resulta de utilidad considerar como “error material”, susceptible de rectificación de
oficio, esta clase de defectos.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 168-96-ORLC/TR de fecha 26-04-96, Tomo II, fojas 34 “Que, los Registradores
pueden rectificar con conocimiento por escrito de los interesados los errores materiales cometidos
en los asientos de inscripción entendiéndose que hay error material, cuando sin intención de causar
daño se ha escrito una palabra por otra omitiendo la expresión de alguna circunstancia, cuya falta
no causa nulidad o equivocado nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por ello el
sentido general del asiento o partida, ni de ninguno de sus conceptos en virtud de lo dispuesto por
los artículos 175º, 176º y 177º del Reglamento General de los Registros Públicos”.
Res. Nº 398-96-ORLC/TR de fecha 18-11-96, Tomo III, fojas 31 “...Que, el título materia de
apelación corresponde al parte notarial de la escritura pública de rectificación otorgada por la
apelante con fecha 29 de febrero de 1996 ante Notario de Lima Dr. Enrique Costa Saenz, en la que
doña María Liria Martínez Velásquez declara que en la escritura pública de compraventa de fecha
20 de mayo de 1959 de la que adjunta un testimonio expedido por el Archivo General de la Nación,
extendida ante el Notario Dr. Luis Galindo Pardo, que quedó inscrita en el asiento 2 de fs. 491 del
Tomo 1044 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, por el que adquirió el inmueble del Jirón
Prolongación Cangallo 181, La Victoria, se incurrió en un error material al consignarse su apellido
materno como “Velazco”, siendo en realidad “Velázquez” y consecuentemente los nombres y
apellidos correctos y verdaderos de la adquiriente serían María Liria Martínez Velásquez y no María
Liria Martínez Velasco...”
Que, asimismo en el supuesto de tratarse de un error, este sería un error de concepto que de
acuerdo a lo señalado en los artículos 178º y 180º del Reglamento General de los Registros
Públicos, originado a causa de la redacción inexacta del título primitivo y cuya rectificación
procederá sólo en virtud del nuevo título si las partes convienen en ello, o se declara así por
resolución judicial...”
Res. Nº 255-98-ORLC/TR de fecha 30-07-98, Tomo VII, fojas 86 “...Puede verificarse que no
se presentan los supuestos de error material en los asientos de inscripción previstos en el artículo
177º del Reglamento General de los Registros Públicos, susceptibles de rectificación de oficio por el
Registrador conforme al artículo 175º del mismo Reglamento puesto que el nombre publicitado en el
asiento registral coincide con el consignado en el parte judicial que dio mérito al asiento...”
Res. Nº 326-98-ORLC/TR de fecha 21-09-98, Tomo VII, fojas 76, “..Que, consecuentemente,
el error que el impugnante alega existiría en los asientos 3-c) y 5-d) de la mencionada partida
registral, no se encuentra referido a supuestos de error material regulados por el artículo 177º del
Reglamento General de los Registros Públicos, al no tratarse de equivocaciones u omisiones en la
transcripción de los datos contenidos en el título material, sino que más bien se vincula a la
comprensión o interpretación de la registradora que tuvo a cargo su calificación cuya modificación sí
alteraría el sentido general del asiento...”
Res. Nº 290-99-ORLC/TR de fecha 5-11-99, Tomo IX, fojas 171 “..Que, en relación a las
inexactitudes que aparecen de los asientos registrales , los artículos 178º y 180º del Reglamento
General de los Registros Públicos disponen que cuando aquellas aparecen claramente de los
asientos mismos, procede su rectificación por un nuevo asiento que se extenderá mediante la
presentación del mismo título ya inscrito si el error ha sido cometido a causa de la redacción vaga,
ambigua o inexacta del título primitivo y las partes convienen en ello.”
Res. Nº 082-98-ORLC/TR de fecha 20-02-98, Tomo VI, fojas 44 “...Que, si bien la Ampliación
del Reglamento de las Inscripciones, aprobado por la Corte Suprema en acuerdo del 18 de junio de
1970, establece en la parte final del artículo 5º que la numeración de las fichas no podrá repetirse,
no es menos cierto que dicha norma ni la Directiva Nº 02-95-ORLC/JEF, prevén el procedimiento de
rectificación en caso de error en la numeración, pudiendo ser asimilado a un caso de inexactitud
registral derivado de un error material previsto en el artículo 175º inc. b) del Reglamento General de
los Registros Públicos, que regula la rectificación de los errores materiales cometidos en los
asientos de presentación, anotaciones marginales y referencias, como aquél en el que incurrió el
Registrador, por lo que deberá procederse a su rectificación asignándoles nueva numeración a las
fichas...”
ARTÍCULO 82º.- RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del
respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en
cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este
Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado
correspondiente.
ANTECEDENTES
Artículos 175º, 176º y 216º del ARGRP
Artículo 213º LH
CONCORDANCIAS
Artículo 2011º de la LPAG
 Comentario
1.- La forma operativa en que deberá practicarse la rectificación de los errores materiales,
se encontraba plasmada en los artículos 175º y 176º del ARGRP. El artículo 175º, autorizaba la
denominada “rectificación de oficio” efectuada “con conocimiento por escrito de los
interesados”, respecto a los errores materiales en los asientos de inscripción, anotación
preventiva o cancelación cuyos títulos se conservan en la oficina respectiva. Cabe indicar a
este respecto, que si bien dicho artículo exigía como condición básica para su aplicación la
existencia del título inscrito en la correspondiente Oficina Registral, resultaba evidente que la
conservación del instrumento que dio mérito a la inscripción debería ser el supuesto normal de
todo asiento registral, puesto que así lo exigía el artículo 202º del mismo Reglamento
abrogado, que consideraba dentro del “Archivo Registral” a los duplicados de los títulos que
habían servido para las inscripciones. Por tal razón, lo extraordinario era que el Registrador no
contara con dicha documentación en el Archivo Registral, lo cual obedecería sólo a razones de
destrucción o extravío de los correspondientes títulos. La redacción del ARGRP obedecía, a la
recepción de las previsiones contenidas al respecto por el artículo 213º de la Ley Hipotecaria
española.
2.- Por el contrario, la redacción vigente, habiendo eliminado ya el innecesario
“conocimiento escrito de los interesados”, parte correctamente de la regla general que los
títulos archivados se conservan en la Oficina Registral respectiva, tal como exigen los artículos
108º inciso b) y 113º del NRGRP vigente. Por tal razón, la rectificación habrá de practicarse,
bien de oficio o a solicitud de parte, “en mérito al título archivado”.
3.- Contrariamente, en el supuesto excepcional que el título que dio mérito al respectivo
asiento registral, no se encontrase en el archivo de la Oficina Registral correspondiente, se ha
previsto que, previamente a la rectificación, deberá procederse a la reconstrucción del título
archivado respectivo, como presupuesto esencial para que el Registrador pueda extender la
rectificación rogada. Para tal efecto, serán de aplicación las normas que respecto a
reconstrucción contiene el Capítulo II del Título VIII del NRGRP, debiendo anotarse que no sólo
será aplicable la reconstrucción del título archivado (artículo 123º del NRGRP), sino que,
también, de existir los supuestos contenidos en el artículo 122º del NRGRP, la eventual
reproducción del título archivado.
4.- Consecuentemente, si no existe título archivado, no será factible la rectificación de
errores materiales, por lo que se ha dejado de lado la previsión que contenía el inciso a) del
artículo 176º del ARGRP, que establecía la posibilidad de rectificación de errores materiales,
sin contar con el título archivado respectivo, previo consentimiento del interesado “que posee el
título inscrito” o con “autorización del Director General”. Como puede apreciarse, lo que en
verdad se requiere no es el consentimiento de quien posee el título inscrito, sino más bien que
éste aporte dicho título, bajo los supuestos de reproducción o reconstrucción plasmados en los
artículos 122º y 123º del NRGRP. El otro supuesto, previsto en la legislación derogada, había
caído en desuso, puesto que no resultaba factible que el Director General (que sería el
equivalente actual de un Jefe de Oficina Registral) pudiera autorizar una rectificación sin contar
con el título archivado que diera mérito a la misma. En tal sentido, nuestra nueva
reglamentación omite estos supuestos (no aplicados tampoco en la práctica registral actual),
centrándose en la necesidad de contar con el título que diera mérito a la rectificación de oficio.
5.- Finalmente, este artículo si bien se refiere expresamente sólo a la rectificación de los
errores materiales, resultará igualmente aplicable a los errores de concepto que deban
extenderse en mérito a un título archivado, por resultar evidente de su simple revisión. [artículo
84º inciso b) del RGRP].
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 337-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 156 “...Cuando el hecho básico
que desvirtúa el asiento erróneo es susceptible de ser probado de un modo absoluto con
documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes documentos
que ponen de manifiesto la falta de armonía entre el Registro y la realidad jurídica, bastarán los
mismos para la extensión del asiento, a petición del interesado presentante del título y sin que sea
necesario acudir a otro procedimiento, máxime si el documento fehaciente es el título que dio mérito
a la errónea inscripción.
ARTÍCULO 83º.- TRASLADO DE ASIENTO
Cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de
aquél en el cual debió haberse practicado, se procederá a su traslado a la
partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extenderá una anotación
en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número de
asiento y partida en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del
traslado. Sin embargo, no procederá dicha rectificación, cuando existan
obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido el asiento, que
determinen la incompatibilidad del traslado.
ANTECEDENTES
Artículos 3º, 320º, 379º y 406º al 409º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 3º inciso b) de la Ley Nº 26366
Artículos 81º inciso c), 49 º y 76º del NRGRP
Numeral 4 inciso e) de la Primera Disposición Complementaria del D.S. Nº 04-95-JUS
 Comentario
1.- Como se ha indicado en el comentario del inciso c) del artículo 81º del NRGRP, que
tipifica estos supuestos como errores materiales, la fuente de la cual se extrajo la previsión del
traslado de asientos, es el artículo 320º del Reglamento Hipotecario que señala que “la
extensión de un asiento en un folio perteneciente a finca distinta de aquella en que debió
haberse practicado, se considera comprendido dentro del artículo 213º de la Ley, y si
procediera la rectificación, se trasladará el asiento, lugar y folio que le corresponda,
extendiendo al margen del asiento rectificatorio, una nota expresiva del número, folio o finca y
tomo en que se ha practicado el nuevo asiento”.
2.- La adaptación de lo establecido en la legislación española, a nuestro sistema basado ya
en el concepto de partida registral (que comprende tanto tomos, fichas y partidas electrónicas),
guarda la misma finalidad: que el traslado se efectúe dejando constancia en la partida donde se
extendió (indebidamente) el asiento erróneo, precisando con exactitud el número y asiento de
la partida donde ha sido trasladado dicho asiento. No se hace mención a “anotaciones
marginales” que son propias del sistema de inscripciones en Libros, y no aplicables a nuestro
sistema vigente de asientos electrónicos, en los que no cabe utilizar el término margen, por lo
que las anotaciones que dejen constancia del traslado deberán constar como nuevos asientos
de la partida registral.
3.- El párrafo final del artículo bajo comento, no hace otra cosa que reiterar la previsión
general, en el sentido que la existencia de obstáculos en la partida registral donde debe
practicarse el traslado del asiento erróneo, impedirá que la rectificación se produzca. Si bien,
personalmente consideramos que resultaba obvia la aplicación de la regla general contenida en
el párrafo final del artículo 76º del NRGRP, como quiera que el traslado de un asiento tiene una
previsión específica en este artículo, se estimó pertinente reiterarla a los efectos que no se
entendiera como una excepción de la regla general.
4.- Un ejemplo que nos permitirá ilustrar este caso de imposibilidad de traslado, podría ser
el siguiente:
a) Se efectúa la independización de dos departamentos (101 y 102) conformantes de una
misma edificación, constituyéndose reglamento interno de unidades inmobiliarias de
dominio exclusivo y de dominio común. A dichas unidades inmobiliarias se les asigna los
números de partidas registrales Nºs. 12345 y 12346, respectivamente.
b) El Señor A, que es titular registral de ambos departamentos, en una misma escritura, vende
el Departamento 101 a favor del señor B y el Departamento 102 a favor del señor C. Sin
embargo, por error del Registrador, se extiende la venta a favor de B en la partida
correspondiente al Departamento 102 ( Partida 12346) y la venta a favor de C en la partida
correspondiente al Departamento 101 (Partida 12345).
c) Sin darse cuenta del error al extender los asientos registrales (posiblemente debido a que
las características de los departamentos son muy similares), el señor C vende el inmueble
respecto al cual figura como titular registral a favor del señor D, registrándose la venta en la
Partida Nº 12345, que corresponde al Departamento 101, que en verdad era el que se
había vendido originalmente al señor B.
d) En dicho estado de los asientos registrales, si el Señor “B” solicitara el traslado del asiento
indebidamente extendido en la Partida correspondiente al Departamento 102 (Partida
12346), el Registrador encontraría un obstáculo que impediría el traslado, constituido por la
actual titularidad registral de “D” respecto al Departamento 101 (Partida 12345), más aún
cuando “D” adquirió bajo la fe del Registro, que publicitaba la titularidad registral de “C”,
teniendo, posiblemente la calidad de tercero registral, conforme al artículo 2014º del Código
Civil, concordante con el artículo VIII del T.P. del NRGRP.
5.- Finalmente, resulta importante señalar que la extensión de asientos registrales que
contienen errores materiales, bien por equivocación u omisión de datos, o por extenderse en
partidas o rubros incorrectos, constituyen causales de responsabilidad funcional de los
Registradores, conforme a las previsiones contenidas en el numeral 4 inciso e) de la Primera
Disposición Complementaria del Estatuto de la SUNARP aprobado por Decreto Supremo Nº
04-95-JUS. Sobre este temas nos referiremos con mayor extensión al tratar el supuesto de
Queja en materia registral (Título XI del NRGRP).
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 203-97-ORLC/TR de fecha 05-06-97, Tomo IV, fojas 21 “...Asimismo, debe tener en
cuenta que el error cometido vulnera el Principio de Especialidad o folio real, en virtud del cual al
inmatricular un inmueble se genera una partida registral, con la descripción que sirve para
identificarlo en lo sucesivo, con la determinación de los propietarios y los titulares de otros derechos
sobre el principio registral consagrado en nuestra legislación en los artículos 13º del Reglamento de
las Inscripciones y 1º de la Ampliación del citado Reglamento, toda vez que como consecuencia de
dicho error, ambas partidas consignan como numeración el 191 de la Av. Aramburú.
Que, en consecuencia, resulta procedente vía rectificación trasladar los asientos 19, 20, 21, 22 y
23 de la partida registral de fojas 253 del tomo 87-B del Registro de la Propiedad a la partida de
fojas 243 del citado tomo, debiendo extenderse en esta última partida la anotación de
independización del inmueble signado con el Nº 93 en la ficha Nº 234172 y en esta ficha corregirse
el dato del antecedente dominial, a fin de que en las partidas aparezcan los asientos que les
correspondan y con los datos correctos, medida que además, puede efectuarse porque la situación
actual de las partidas lo permite.
Res. Nº 052-99-ORLC/TR de fecha 03-03-99, Tomo VIII, fojas 34 “..Que, la procedencia del
referido traslado también viene determinada por su adecuación a las normas que regulan el Sistema
de Folio Real en base al cual se encuentra organizado el Registro Inmobiliario, es decir, que tal
como lo prescribe el artículo 1º de la Ampliación del Reglamento de las Inscripciones para cada
inmueble se abre una partida especial, siendo que en esta partida deben ser objeto de inscripción
conforme a lo establecido en el artículo 44º del Reglamento de las Inscripciones todas aquellas
circunstancias constitutivas de actos inscribibles que sean pertinentes de publicitación registral,
siendo en consecuencia contradictorio con tales disposiciones el que se mantenga, como ocurre en
el presente caso, una medida cautelar en una partida (matriz) cuando el inmueble específico sobre
el que debe recaer la afectación está ya independizado, pues se estaría indebidamente afectando
un bien y obviando, por omisión del traslado, la afectación debida respecto del bien específicamente
afectado por la medida judicial..”.
Res. Nº 234-99-ORLC/TR de fecha 17-09-99, Tomo IX, fojas 94 “...En salvaguarda del sistema
de folio real regulado en el artículo 13º del Reglamento de las Inscripciones concordante con el
artículo 1º de la Ampliación del citado Reglamento, disponer el traslado de los asientos 5,6 y 7 del
rubro b) de la ficha Nº 124547 a la ficha matriz Nº 23973 del Registro de la Propiedad Inmueble, en
la que consta el dominio de la edificación original a favor del recurrente...”
ARTÍCULO 84º.- RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo
título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de
parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del
Artículo 76º del presente Reglamento;
b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo
título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de
resolución judicial, si el error fue producido por la redacción vaga,
ambigua o inexacta del título primitivo
ANTECEDENTES
Artículos 178º y 180º del ARGRP
Artículos 84º y 85º del Anteproyecto
Artículos 217º al 220º de la LH
Artículos 326º, 327º y 329º del RH
CONCORDANCIAS
 Comentario
1.- La rectificación de errores de concepto se encontraba regulada en los artículos 178º y
180º del ARGRP. Como se ha indicado anteriormente, la reglamentación anterior no contenía
una definición de errores de concepto, por lo que, en nuestro criterio, por aplicación en sentido
contrario de la definición de errores materiales, podían tipificarse los errores de concepto como
aquellos que obedecían a una inexacta interpretación del título y no a un defecto en su
transcripción o redacción del asiento, y que, además, el error altere substancialmente la
voluntad plasmada en el acto causal.
Es así, que como ejemplo de errores de concepto, durante la vigencia del ARGRP,
podríamos considerar, la inscripción de un testamento, en el cual, por una errónea
interpretación de sus estipulaciones, se publicita que determinada persona ha sido instituida
como legatario, cuando la verdadera intención, efectuada la revisión e interpretación de todo el
acto de última voluntad fue instituirla como heredero voluntario. O, que, en la venta de acciones
y derechos efectuada por un copropietario del 50% de un predio, la inexacta redacción de las
cláusulas, determine que la inscripción consigne que se está transfiriendo el 20% de la totalidad
del inmueble, cuando la verdadera voluntad era sólo enajenar el 20% de las acciones y
derechos que le correspondían, vale decir sólo el 10% de la totalidad del predio.
2.- Ahora bien, la reglamentación vigente contiene previsiones que permiten determinar
claramente la clase de error del cual se trata, en la medida que al haberse establecido
supuestos taxativos de errores materiales, tal como se precisó en los comentarios del artículo
81º, bastará la simple comprobación en el sentido que el caso planteado no se encuentra
dentro de ellos, para establecer que el mismo constituye un error de concepto, sin que resulte
necesaria otra comprobación respecto a la existencia de un requisito adicional.
3.- En cuanto atañe a los supuestos que permitían la rectificación de errores de concepto
durante la reglamentación abrogada, la Comisión Revisora consideró necesaria una completa
modificación del tenor del artículo 84º del Anteproyecto, que repetía, fundamentalmente, el
texto del artículo 180º del ARGRP. Ello, tuvo como fundamento, la constatación que dicho texto
dio lugar a inexactas interpretaciones, que sostenían que el error de concepto no podía ser
rectificado sino a través del acuerdo unánime de todos los interesados o por mandato judicial.
Sin embargo, nuestro criterio y el de reiterada jurisprudencia registral, se inclinaba por la
interpretación que una adecuada lectura del artículo 178º del ARGRP que demostraba
claramente que un error de concepto evidente, no requería del acuerdo unánime de los
interesados ni de sentencia judicial alguna. Analizando, podíamos constatar que la redacción
del citado artículo no dejaba lugar a duda: “Los errores de concepto cometidos en
inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones o en cualesquiera asientos referentes a
ellas, cuando no resultan claramente de los asientos mismos, no pueden rectificarse si no por
acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador y en defecto de tal acuerdo,
mediante resolución judicial que ordene la rectificación”. Concordaba con ello el artículo 180º
del aludido Reglamento abrogado, que expresaba que “los errores de concepto se rectifican por
un nuevo asiento, que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el
Registrador reconoce su error o el Juez lo declara; y en virtud del nuevo título si el error ha sido
cometido a causa de la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo y las partes
convienen en ello o se declara por Resolución Judicial”.
Como puede verse, la aplicación conjunta de ambos artículos nos planteaba dos hipótesis
básicas de rectificación, que pasamos a analizar a continuación.
a) El primer supuesto se presentaba cuando (contrario sensu) el error de concepto “resulta
claramente de los asientos mismos”. En este caso, la rectificación podía efectuarse, con la
presentación del mismo título, si el “Registrador reconoce su error”, debiéndose entender la
formulación normativa no dirigida sólo al error cometido por el mismo Registrador, sino (en
un sentido amplio) a que cualquiera fuese la instancia registral que calificara la procedencia
de la rectificación, el error sea directamente conocible por la sola revisión de los
antecedentes registrales. Puede apreciarse, entonces, que en esta hipótesis, si bien la
rectificación no era de “oficio” al requerirse la presentación del mismo título (exigencia que
podía cumplirse, también, solicitando la nueva calificación en mérito al título archivado
obrante en el Registro), correspondía ser efectuada directamente por el Registrador, sin
requerirse nuevo acuerdo de las partes de la relación sustantiva o de mandato judicial.
b) El segundo supuesto se presentaba cuando el error “no resulta claramente de los asientos
mismos”, posiblemente debido a una “redacción vaga, ambigua e inexacta del título
primitivo”. En este supuesto, de acuerdo con el artículo 180º de la reglamentación abrogada
sí resultaba necesario el acuerdo unánime de los interesados o un mandato judicial.
4.- En la consideración antes mencionada, que la formulación normativa de los artículos
178º y 180º del ARGRP, si bien no tenían el sentido restrictivo que muchas veces originaba
observaciones innecesarias; la Comisión Revisora estimó que era necesario que la redacción
de los requisitos y la oportunidad de la rectificación fueran claramente establecidos en el
NRGRP, eliminando cualquier elemento que pudiera producir interpretaciones inexactas.
En tal sentido, si bien no se acogió nuestra propuesta de modificación de la clasificación de
errores, como se ha indicado en los comentarios del artículo 81º del NRGRP, el presente
artículo contiene los mismos dos supuestos que establecimos existían (aunque no claramente
regulados) en la reglamentación abrogada. Pasemos, entonces, a revisar el contenido de
ambos supuestos en nuestra reglamentación vigente.
5.- El primer supuesto de rectificación de errores de concepto se encuentra constituido por
aquellos casos comprendidos en el inciso a) del artículo 84º bajo comentario, referido a
aquellos en el que el error resulte “claramente” del título archivado, es decir, que no se origina
en una redacción vaga o inexacta del título respectivo, sino de un error evidente del Registrador
que extendió el asiento. Un supuesto de este tipo podría verificarse cuando de la revisión del
título archivado se pueda constatar que el Registrador inscribió una compraventa sin consignar
la existencia de un asiento de hipoteca legal, que necesariamente debió haber extendido, por
no encontrarse cancelado el precio de venta y no mediar renuncia alguna a la hipoteca legal.
En estos casos, es evidente que no se requiere la presentación de título modificatorio
alguno ni de mandato judicial, puesto que sólo se requiere que se publicite correctamente lo
que ya consta del mismo título inscrito. En razón a ello, se prevé que la rectificación se realice
en mérito al “mismo título ya inscrito”, no siendo necesario que se vuelva presentar dicho título
(como sugería la redacción del artículo 180º del ARGRP), sino que se solicite al Registrador la
revisión del que ya consta en el archivo registral. Obviamente, si el título no consta en el
archivo de la Oficina Registral correspondiente, será de aplicación la misma exigencia de su
previa de reproducción o reconstrucción, tal como hemos precisado al comentar el artículo 82º
del NRGRP.
En cuanto atañe a la necesidad de solicitud de parte para su rectificación, si bien se
mantiene la regla general que exige un pedido expreso (presentado a través del Diario), la
rectificación puede proceder de oficio cuando se produce el supuesto previsto en el segundo
párrafo del artículo 76º del NRGRP, es decir, cuando “con ocasión de la calificación de una
solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente
no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito”. Aplicando ello, al mismo ejemplo de falta
de extensión de asiento de hipoteca legal, bastaría la presentación de un título en que se
solicite la inscripción de su cancelación, para que el Registrador de oficio, sin necesidad de
observación alguna (como p.ej., “Para la inscripción de la cancelación solicitada, sírvase
previamente inscribir la hipoteca legal, pues esta no consta en la partida registral”) o ampliación
de la rogatoria, el Registrador rectifique el error procediendo a extender, primero el asiento de
rectificación que publicite la existencia de la hipoteca legal y, luego, el asiento de cancelación
de la misma.
Casi innecesario es indicar que la rectificación no procederá si existen obstáculos en la
partida registral que impiden la extensión de la misma, como taxativamente establece el párrafo
final del mismo artículo 76º del RGRP.
6.- El segundo supuesto es el previsto en el inciso b) del presente artículo, que ocurre
cuando el error de concepto “no resulta claramente del título archivado”, caso en el cual será
necesaria la presentación de título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito
de resolución judicial. El hecho que el error no resulte claramente del título archivado se
origina, obviamente, de una “redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo”.
Nótese, que como en estos supuestos el defecto no se ha originado propiamente en el
Registro sino en la imprecisión de la declaración de la voluntad de las partes materiales, la
rectificación no podrá efectuarse directamente por el Registrador, sino que tendrá dos formas
de obtenerse. La primera, es la que se refiere al acuerdo unánime de todos los interesados,
que reconociendo las imprecisiones convienen en aclararlas a través de un nuevo título que
presentan al Registro. Pero, como esta voluntad unánime no podrá conseguirse siempre, en
caso de desacuerdo será el Juez, a través de la correspondiente Resolución Judicial, quien
deba dirimir la controversia y disponer la rectificación del Registro. Consecuentemente, la
rectificación de este tipo de errores de concepto, siempre requerirá de solicitud expresa, en la
que debe acompañarse el título modificatorio o la sentencia judicial (firme) que dé lugar a la
rectificación.
De otro lado, la redacción aprobada sustituye el texto “acuerdo unánime de todos los
interesados y del Registrador” y “las partes convienen en ello” contenidas en los artículos 178º
y 180º del ARGRP, que parecían dar a entender que el consentimiento podía formularse
directamente ante el Registrador, y no necesariamente a través de título modificatorio. La
redacción de los mencionados artículos podría ser explicable en los artículos 217º y 219º de la
Ley Hipotecaria española (de los que eran casi transcripción literal), puesto que el artículo 326º
del Reglamento Hipotecario faculta al Registrador a “convocar a todos los interesados en la
inscripción equivocada, a fin de manifestar el error cometido y consultar su voluntad sobre la
rectificación que procede”. En nuestro ordenamiento registral nunca se ha previsto la facultad
del Registrador para efectuar dicha convocatoria ni, consecuentemente, el consentimiento de
los interesados en la rectificación podría plasmarse en un Acta de la reunión o audiencia con el
Registrador como prevé el artículo 329º del Reglamento Hipotecario español.
De todo ello se desprende, en la medida que tampoco el NRGRP concede facultades al
Registrador para efectuar convocatoria alguna a los interesados, que lo que dará mérito a la
rectificación será un título modificatorio, otorgado por todos los interesados. La formalidad que
deberá revestir dicho título será la de instrumento público, conforme al Principio de Titulación
auténtica contenido en el artículo 2010º del Código Civil, concordante con el artículo III del
Título Preliminar del NRGRP, lo que normalmente nos conducirá a que el mismo esté
constituido por una Escritura Pública. Excepcionalmente, cuando el título inscrito, por
autorización expresa de disposición normativa, haya sido registrado en virtud de un instrumento
privado (p.ej., contrato privado con firmas legalizadas), consideramos que el título modificatorio
podría guardar la misma formalidad, siempre que los únicos interesados sean los otorgantes
del título originalmente inscrito.
En cuanto a la sentencia judicial, la misma deberá guardar las formalidades pertinentes,
conforme al artículo 9º del NRGRP, y encontrarse consentida y ejecutoriada (firme), debiendo
haber sido parte en el proceso, todos los interesados en la rectificación respectiva.
7.- Finalmente, en cuanto a la responsabilidad del Registrador que extendió el asiento
erróneo, sólo si el mismo resulta evidente del contenido del título archivado correspondiente,
resultaría de aplicación la causal de responsabilidad funcional establecida en el inciso e) del
Numeral 4 de la Primera Disposición Complementaria del Estatuto de la SUNARP. Sin
embargo, el Registrador no se encontrará sujeto a sanción, si se efectúa la rectificación antes
que la inexactitud provoque “daño”, conforme prevé el inciso a) del numeral 5 de la misma
Disposición Complementaria.
Al respecto, nuestra opinión personal se inclina a que no obstante que la redacción de la
causal eximente de sanción permite interpretar, de manera literal, que sólo será de aplicación
cuando la rectificación hubiera sido practicada por el mismo Registrador que incurrió en el error
(“hubiera sido rectificada por el registrador público responsable antes de producir daño”),
personalmente consideramos que una interpretación teológica sería más pertinente, en el
sentido que, sin importar que la rectificación sea extendida por el mismo Registrador que
incurrió en el error o cualquier otro, lo que se pretende es evitar una sanción por una actuación
funcional, que si bien incorrecta, no ha producido daño a los interesados.
En el caso que el error de concepto emane más bien de la redacción vaga, inexacta o
ambigua del título archivado, no existirá responsabilidad funcional del Registrador, en la medida
que sería un defecto que “emana del documento que sirvió para extenderlo”, por lo que se
encontraría comprendido dentro del supuesto eximente de sanción, contenido en el inciso b)
del numeral 5 de la Primera Disposición Complementaria del Estatuto de la SUNARP.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 085-95-ORLC/TR de fecha 20-11-95, Tomo II, fojas 32 “Que, en el título venido en
grado, el error de cálculo no ha sido cometido por el Registro, sino que éste viene determinado por
el título que dio mérito a la inscripción no siendo este un error material propiamente dicho, como
alude el apelante, sino un error conceptual que no puede ser corregido por el Registrador de la
manera solicitada.
Que, en tal sentido el Título que contenga un error conceptual o formal, como el venido en
grado, sólo puede ser rectificado si las partes convienen en ello, en virtud de un nuevo título
aclaratorio de igual categoría al que dio mérito a la inscripción, considerando que el error haya sido
cometido a causa de redacción vaga, ambigua o inexacta del Título primitivo, y en defecto de tal
acuerdo, mediante resolución judicial que ordene la rectificación, en virud de los dispuesto por el
artículo 180º del Reglamento General de los Registros Públicos...”
Res. Nº 113-96-ORLC/TR de fecha 18-03-96, Tomo II, fojas 148 “...Que, en consecuencia
procede ordenar la inscripción de la cancelación de la hipoteca legal no efectuada en su oportunidad
en mérito al Título Archivado Nº 71227 del 18 de mayo de 1995, en aplicación del artículo 175º del
Reglamento General de los Registros Públicos...”
Res. Nº 334-97-ORLC/TR de fecha 25-09-97, Tomo III, fojas 36 “..Que el error de cálculo no
ha sido cometido por el Registro, sino que viene determinado por el título que dio mérito a la
inscripción, por lo que procede concluir que en el presente caso estamos ante un error conceptual,
que sólo puede ser rectificado en virtud de un título aclaratorio, ya que se ha producido a causa de
la redacción inexacta del Título Primitivo, conforme al artículo 180º del Reglamento General de los
Registros Públicos...”
Res. Nº 049-98-ORLC/TR de fecha 30-01-98, Tomo VI, fojas 53 “...Que, en tal sentido, el título
que contenga un error conceptual o formal, como el venido en grado, sólo puede ser rectificado si
las partes convienen en ello, en virtud de un nuevo título aclaratorio de igual categoría al que dio
mérito a la inscripción, considerando que el error haya sido cometido a causa de la redacción vaga,
ambigua o inexacta del título primitivo, y en defecto de tal acuerdo, mediante resolución judicial que
ordene la rectificación, en virtud de lo dispuesto por el artículo 180º del Reglamento General de los
Registros Públicos.
Res. Nº 201-98-ORLC/TR de fecha 07-05-98, Tomo VI, fojas 56 “... Los errores de concepto
se rectifican por un nuevo asiento, que se extenderá mediante la presentación del mismo título ya
inscrito si el Registrador reconoce su error o el Juez lo declara; y en virtud del nuevo título si el error
ha sido cometido a causa de la redacción, vaga, ambigua o inexacta del título primitivo y las partes
convienen en ello, o se declara así por resolución judicial...”
Res. Nº 326-98-ORLC/TR de fecha 21-09-98, Tomo VII, fojas 76 “..Que, en este orden de
ideas, resultaría más bien aplicable el artículo 178º del Reglamento General de los Registros
Públicos, que dispone que los errores de concepto cometidos en inscripciones, cuando no resulten
claramente de los asientos mismos, no pueden rectificarse sino por acuerdo unánime de todos los
interesados y del registrador, y en defecto de tal acuerdo mediante resolución judicial que ordene la
rectificación...
Res. Nº 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98, Tomo VII, fojas 94 “Por lo que no se trataría de
un error material derivado de defectos en la transcripción de los datos al extenderse el asiento
registral, sino que más bien se originaría en un criterio interpretativo de naturaleza conceptual, que
al no desprenderse de los mismos asientos registrales sino más bien, sustentarse en los supuestos
de aplicación de la acotada norma legal, requeriría el consentimiento unánime de todos los
interesados o mandato judicial rectificatorio, conforme exigen los artículos 178º y 189º del
Reglamento General de los Registros Públicos...”
Res. Nº 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98,Tomo VII, fojas 94 “...Por lo que no se trataría de
un error material derivado de defectos en la transcripción de los datos al extenderse el asiento
registral, sino que más bien se originaría en un criterio interpretativo de naturaleza conceptual, que
al no desprenderse de los mismos asientos registrales no sería susceptible de rectificarse en sede
registral, sino que por el contrario requeriría el consentimiento unánime de todos los interesados o
mandato judicial rectificatorio, conforme exigen los artículos 178º y 180º del Reglamento General de
los Registros Públicos...”
Res. Nº 284-99-ORLC/TR de fecha 29-10-99, Tomo IX, fojas 32 “...Que, de acuerdo a lo
dispuesto por el artículo 180º del Reglamento General de los Registros Públicos, los errores de
concepto se rectifican por un nuevo asiento, que se extenderá mediante la presentación del mismo
título ya inscrito, si el Registrador reconoce su error o el juez lo declara; y en virtud de nuevo título si
el error ha sido cometido a causa de redacción ambigua o inexacta del título primitivo y las partes
convienen en ello, o se declara así por resolución judicial...”
ARTÍCULO 85º.- RECTIFICACIÓN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES

Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados
de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de
la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error
producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier
otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
ANTECEDENTES
Artículo 40º inciso d) de la LH
Artículos 328º y 329º de la RH
CONCORDANCIA
Artículo 75º del NRGRP
 Comentario
1.- Este artículo no tenía un antecedente similar en nuestra reglamentación abrogada, si no
que venía aplicándose como fruto de la interpretación jurisprudencial del Tribunal Registral de
la ORLC, tomando a su vez la interpretación que efectuó la Dirección General de los Registros
Públicos y del Notariado Español de las normas contenidas en el Reglamento Hipotecario
español. Ello es reconocido, en forma expresa en la Resolución Nº 252-96-ORLC/TR de 30-07-
96, al señalar que “siendo que las normas del Capítulo V del Título Primero sobre rectificación
de asientos del Registro del Reglamento General de los Registros Públicos tienen como fuente
las del Reglamento Hipotecario español, que establecen cuándo el hecho básico que desvirtúa
el asiento erróneo es susceptible de ser probado de modo absoluto con documentos
fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes, documentos que
ponen de manifiesto la falta de armonía entre el Registro y la realidad jurídica, bastarán los
mismos para la extensión del asiento, a petición del interesado presentante del título y sin que
sea necesario acudir a otro procedimiento, máxime si el documento fehaciente es el título que
dio mérito a la errónea inscripción.”
2.- Nótese, sin embargo, que la redacción aprobada del NRGRP, establece como supuesto
de la rectificación “hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos
fehacientes”, eliminando la característica en el sentido que dichos documentos sean
“independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes”, que se encontraba considerada
en el texto propuesto por la Comisión Revisora.
En nuetro criterio, si bien dicha omisión no impide una adecuada interpretación del artículo
bajo comento, le resta una de las características esenciales de su tipificación, que es
precisamente el hecho que esos documentos fehacientes, no sean documentos negociales o
que contengan voluntad declarativa de las partes involucradas en el acto o derecho inscrito,
sino que provengan de fuentes distintas, como los Registros de Identidad o Registros Civiles,
cuya información fehaciente (que hace fe por sí misma) no depende de un acto negocial, sino
de la certificación que le otorga la entidad pública competente. En tal sentido, los documentos
fehacientes, no son documentos negociales sino documentos en los que no intervienen las
partes de la relación jurídica sustantiva, puesto que, caso contrario, la voluntad de rectificación
debería ser expresada por ellas en un instrumento público como, p.ej., una escritura pública
aclaratoria.
3.- Debe tenerse presente, que en este caso no nos encontramos frente a un error material
o de concepto al extender los asientos registrales sino más bien a una inexactitud registral
producida por el defecto existente en el título inscrito. Por ello, si bien el uso del término “que
aclaren el error producido” podría llevarnos a confusión, debe ser más bien entendido como
inexactitud originaria del título inscrito y no como error al extender los asientos respectivos.
El ejemplo básico, ya recogido por la jurisprudencia registral, sería el siguiente:
a) Pedro Pérez es de estado civil casado con Ana Rodríguez, por lo que toda adquisición de
bienes que efectúe (salvo supuestos excepcionales como los de separación de patrimonios
o sustitución de un bien propio por otro bien propio), debería efectuarse a favor de la
sociedad de bienes gananciales.
b) Sin embargo, puesto que la modificación del estado civil no se efectúa de manera
automática en el Registro de Estado Civil, Pedro Pérez conserva su Libreta Electoral en la
que figuraba su estado civil de soltero. Con dicho documento de identidad, formaliza ante
Notario Público (que no tiene modo eficaz de conocer la modificación de su estado civil),
una Escritura Pública en la que compra un inmueble, declarando ser soltero. La
compraventa se inscribe, publicitando como único titular registral a Pedro Pérez, de estado
civil soltero.
c) Ana Rodríguez, verificando la existencia de dicha inexactitud registral, solicita al
Registrador, acompañando para tal efecto la Partida de Matrimonio expedida por el
Registro Civil de la Municipalidad respectiva, la rectificación del asiento, a los efectos que
se consigne el verdadero estado civil del titular registral y la calidad de bien común del
predio.
d) El Registrador Público, en base a la Partida de Matrimonio, que constituye un documento
fehaciente, no basado en declaración de las partes, podrá extender el asiento rectificatorio,
sin necesidad que se extienda una escritura pública en la que Pedro Pérez consienta en tal
rectificación.
En el ejemplo planteado, puede apreciarse que tanto en la Escritura Pública como en el
asiento de inscripción no se consignaron datos inexactos, sino que se tomaron todas las
previsiones legales pertinentes. Sin embargo, dado que el hecho básico (estado civil)
generador de la inexactitud, podía acreditarse indubitablemente a través del documento
fehaciente antes mencionado (Partida de Matrimonio), no fue necesaria la presentación de
título modificatorio con intervención de todos los interesados (vendedor y comprador), sino
solamente la presentación de dicho documento. Nótese, entonces, que no se trata de un error
de concepto previsto en el inciso b) del artículo 84º del NRGRP.
Sin embargo, consideramos, a diferencia de lo resuelto por la Jurisprudencia Registral, que
en este caso, atendiendo a la necesidad que la adquisición sea consentida también por la
cónyuge que no había intervenido en la Escritura Pública original, a la Partida de Matrimonio
debería acompañarse, cuando menos, una escritura pública de intervención de la cónyuge que
solicita la rectificación, a los efectos de guardar armonía con el artículo 315º del Código Civil,
cuyos alcances para efectos registrales, han sido precisados por la Resolución Nº 033-96-
SUNARP de 02 de febrero de 1996.
4.- En cuanto a los documentos fehacientes en los que puede ampararse este supuesto de
rectificación, su nota especial es que deberán ser instrumentos públicos, que contengan
información a la que legalmente se le atribuya fe en su exactitud. En la redacción final, se han
enunciado dos casos frecuentes como la copia legalizada de documentos de identidad (para
los casos de rectificación de nombres incorrectamente consignados en el instrumento inscrito y
en el asiento registral) y partidas del Registro de Estado Civil (Partidas de Nacimiento,
Matrimonio o Defunción), dejando una formulación abierta para otros documentos que pudieran
tener tales efectos probatorios indubitables (“cualquier otro que demuestre indubitablemente la
inexactitud registral”).
En cuanto atañe a los documentos de identidad, se ha exigido la presentación de copias
legalizadas, en el entendimiento que no podría exigirse la presentación de los originales,
puesto que los mismos no podrían ser devueltos a los interesados, al quedar formando parte
del archivo registral. Nada obsta, sin embargo, que lo presentado sea no una copia legalizada
del documento de identidad (p.ej. DNI), sino una certificación del Registro Nacional de
Identidad y Estado Civil, respecto a los datos que se pretende rectificar. La evaluación de la
posibilidad de la rectificación, de p. ej., la omisión de un segundo nombre, estará sujeta a la
calificación del Registrador, que pueda establecer que el documento fehaciente presentado,
corresponda necesariamente a la persona cuyo nombre pretende rectificarse, para lo cual será
importante la comparación de los números de documentos de identidad consignados en el
instrumento inscrito. Establecido que la persona es la misma, y que se trata sólo de una
omisión en la Escritura original, no será necesaria una escritura aclaratoria con la intervención
de todos los interesados, sino que será suficiente el documento fehaciente para dar mérito a la
rectificación. Sobre este tema, existe numerosa jurisprudencia registral que se pronuncia en el
mismo sentido.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 252-96-ORLC/TR de fecha 30-07-96, Tomo III, fojas 33 “... Que, el problema que
plantea la inexactitud registral esta íntimamente enlazado con los principios de legitimación y fe
pública registral, ya que la presunción de conocimiento de las inscripciones se extiende más allá del
contenido del asiento, y también con el hecho de que no ha sido formulado en el Reglamento
General de los Registros Públicos con un carácter unitario, tanto en su concepto como en sus
efectos, debido a la variedad de situaciones que la realidad presenta, por lo que estamos de
acuerdo con la doctrina y jurisprudencia creada por la ley y reglamento hipotecarios españoles,
siendo que las normas del Capítulo V del título primero sobre rectificación de los asientos del
Registo del Reglamento General de los Registros Públicos tiene como fuente las del Registro
español, que establecen que cuando el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo es
susceptible de ser probado de un modo absoluto con documentos fehacientes independientes por
su naturaleza de la voluntad de las partes, documentos que ponen de manifiesto la falta de armonía
entre el Registro y la realidad jurídica, bastarán los mismos para la extensión del asiento, a petición
del interesado presentante del título y sin que sea necesario acudir a otro procedimiento, máxime si
el documento fehaciente es el título que dio mérito a la errónea inscripción...
Res. Nº 124-97-ORLC/TR de fecha 15-04-97, Tomo IV, fojas 24 “.. Que¸si bien, como señala
el Registrador, la norma citada establece para el presente caso que sean las partes quienes
acuerden y subsanen el error o por medio de la vía judicial; también lo es que este Tribunal se ha
pronunciado en reiteradas oportunidades, como en la Resolución Nº 252-96-ORLC/TR del 30 de
julio de 1996, en el sentido que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser
probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la
voluntad de los interesados, basta para efectuarla, la petición de la parte interesada acompañada de
los documentos que aclaren el error producido (...)
Que, además, teniendo en cuenta que los datos registrales sobre capacidad y estado civil son
extraños a la legitimación registral y que en relación a ciertos datos no exactos sobre esa materia se
practicó el asiento erróneo, éste quedaría perpetuado si no se procede a la rectificación en
detrimento de una materia que está amparada por la fe del Registro Civil.
Que, de todo lo expuesto que acredita en forma concluyente el tipo de error cometido, se
deduce que no sea preciso exigir el consentimiento de todos los interesados o la resolución Judicial
a que se refiere el artículo 78º del Reglamento General de los Registros Públicos..”
Res. Nº 337-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 156 “...Cuando el hecho básico
que desvirtúa el asiento erróneo es susceptible de ser probado de un modo absoluto con
documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de las partes,
documentos que ponen de manifiesto la falta de armonía entre el Registro y la realidad jurídica,
bastarán los mismos para la extensión del asiento, a petición del interesado presentante del título y
sin que sea necesario acudir a otro procedimiento, máxime si el documento fehaciente es el título
que dio mérito a la errónea inscripción.
Res. Nº 205-99-ORLC/TR de fecha 23-08-99, Tomo IX, fojas 104 “Que, no obstante, si la
recurrente manifiesta la comisión en el asiento de inscripción, la rectificación de calidad del bien que
se adquiere, en la medida que altera el sentido general del asiento, constituiría un error de
concepto, siendo de aplicación lo precisado por esta instancia en reiterada jurisprudencia, en el
sentido que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto como documentos fehacientes independientes por su naturaleza de la voluntad de los
interesados, basta para efectuarla, la petición de la parte interesada acompañada de los
documentos fehacientes que aclaren el error producido...”
ARTÍCULO 86º.- VIGENCIA DE LA RECTIFICACIÓN

La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título
que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio,
surtirá efecto desde la fecha en que se realice.
ANTECEDENTES
CONCORDANCIAS
Artículo 201.1 de la LPAG
Artículo IX del TP del NRGRP
 Comentario
1.- Este artículo tiene como fuente directa lo establecido en el artículo 183º del ARGRP,
que expresaba que “la rectificación no produce efectos sino desde el momento en que se
extiende el correspondiente asiento”; que, a su vez, recogía lo establecido en el artículo 220º
de la Ley Hipotecaria, que tiene la siguiente formulación. “El concepto rectificado no surtirá
efecto en ningún caso sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que
puedan tener los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere
el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento”.
2.- La redacción, sin embargo, no es la misma, habida cuenta que se ha tenido que tomar
en consideración que, cuando la rectificación se efectúa a pedido de parte, mediante la
presentación de un título, a cuya fecha, de acuerdo con los efectos de retroprioridad general
contenidos en el artículo IX del Título Preliminar del NRGRP, debe retrotraerse los efectos de
los asientos registrales. En tal sentido, si bien es a partir de la fecha de inscripción que podrá
establecerse, fehacientemente, la procedencia de la rectificación rogada, sus efectos serán
eficaces, entre otros fines para determinar la existencia de prioridad excluyente, desde la fecha
y hora del asiento de presentación respectivo.
Distinto es el caso en que la rectificación de los errores se efectúa de oficio (en los
supuestos que para tal efecto se encuentra autorizado el Registrador) en cuya situación,
obviamente, la rectificación surtirá efectos a partir de la fecha en que se realice, esto es,
cuando se extienda el asiento rectificatorio.
3.- La Comisión Revisora consideró conveniente eliminar el segundo párrafo del artículo 87º
del Anteproyecto, también referido a la vigencia de la rectificación, que transcribía el segundo
párrafo del artículo 220º de la Ley Hipotecaria, en el entendido que resultaba ocioso dejar a
salvo la posibilidad de demandar la nulidad o falsedad del título archivado o del asiento que
contenía el error, puesto que los supuestos de error regulados en este capítulo, no incluyen los
supuestos de nulidad o falsedad, que constituyen más bien supuestos distintos de inexactitud
registral.
4.- La claridad en la vigencia de la rectificación tiene suma importancia para determinar su
eficacia frente a terceros y la aplicación de los Principios Registrales de Fe Pública y Prioridad,
a cuyos análisis nos remitiremos en el comentario del siguiente artículo. Sin embargo, el hecho
que se reafirme que su vigencia, sin importar que se trate de errores materiales o de concepto,
no puede ser anterior al asiento de presentación de la solicitud de rectificación o a la fecha de
extensión del asiento, según corresponda, constituye la base para garantizar a los terceros
(que contraten bajo la fe de los asientos registrales), la seguridad de su adquisición, puesto que
cualquier rectificación posterior, no debería afectarlos.
ARTÍCULO 87º.- DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos
adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto.
ANTECEDENTES
Artículos VII y VIII del TP del ARGRP
CONCORDANCIAS
Artículos VIII del TP y 86º del NRGRP
 Comentario
1.- Una vez efectuada la rectificación del error (material o de concepto) del asiento registral,
surge la cuestión de determinar las consecuencias de la extensión del asiento rectificatorio, en
especial respecto a los actos posteriormente inscritos en la partida registral, que fueron
incorporados a la publicidad registral teniendo como presupuesto de su calificación, la exactitud
del asiento registral ahora rectificado.
La situación antes mencionada tiene particular importancia para determinar si el tercero que
adquiere derechos bajo dicha presunción de exactitud puede verse perjudicado con la
rectificación practicada. Esto guarda estrecha relación (sobre todo en el caso de los errores),
tanto materiales como de concepto, que se pueden rectificar en base al mismo título archivado,
con los Principios de Legitimación y Fe Pública Registral, previstos en los artículos 2013º y
2014º del Código Civil, concordantes con los artículos VII y VIII del Título Preliminar del
NRGRP.
2.- Como ya se ha indicado en los comentarios referentes al Principio de Fe Pública
Registral, nuestra reglamentación vigente, poniendo fin a una antigua polémica, precisa que
sólo las causas de inexactitud que “consten en los asientos registrales” pueden desvirtuar la
posibilidad de la protección que brinda el mencionado Principio Registral. De esta manera se
descarta la interpretación en el sentido que la expresión contenida en el artículo 2014º del
Código Civil: “causas que no consten en los Registros Públicos”, podría también comprender a
los títulos archivados que dieron mérito a los correspondientes asientos registrales. De modo
tal, que queda totalmente descartado el hecho que pueda exigirse y oponerse al tercero, la
posibilidad de conocimiento del contenido del título archivado que dio lugar a un asiento
inexacto.
Al tercero, sólo deberá interesarle el contenido de los asientos registrales, pues no existiría
lógica alguna en el hecho que, existiendo presunción de exactitud y validez de los asientos
registrales (Principio de Legitimación regulado por el artículo 2013º del Código Civil y artículo
VII del T.P. del NRGRP) pueda obligarse a los interesados a verificar si los “asientos son
exactos y válidos”, mediante la previa comprobación de los títulos que dieron lugar a las
inscripciones respectivas.
Consecuente con ello, existiendo también la presunción que el tercero no conoce la
inexactitud del Registro, una rectificación efectuada en mérito al título archivado, aun de oficio,
no será oponible en modo alguno al tercero que inscribió su derecho sobre la base de un
asiento inexacto, pues, sus efectos sólo serán oponibles a terceros desde que la rectificación
se extiende, esto es, desde que se torna en un asiento registral rectificatorio como reconoce
expresamente el artículo 86º del NRGRP. Más claro aun, es el caso en que la rectificación se
produce en mérito a un título modificatorio otorgado por los interesados o por sentencia judicial,
en cuyo supuesto debe presumirse que el interesado no conocía de la existencia del título
rectificatorio, hasta la presentación del mismo por el Diario, fecha a la cual se retrotraerían los
efectos del asiento que en virtud de ellos pueda practicarse. Esto, concuerda también con el
Principio de Publicidad Material, plasmado en el artículo 2012º del Código Civil concordante
con el artículo I del T.P. del NRGRP, que se refieren tanto a “el contenido de las inscripciones
como “al contenido de las partidas registrales”, como objeto de presunción de conocimiento
general, que no admite prueba en contrario, no alcanzando, a los títulos archivados.
Todo lo expuesto nos lleva a concluir afirmando que los efectos de la rectificación en
nuestro sistema registral no podrán afectar a los que adquirieron anteriormente en base al
asiento inexacto, no enervando su buena fe y la aplicación del artículo 2014º del Código Civil
(de ser el caso) los datos contrarios al contenido del asiento de inscripción existentes en el
título archivado, obviamente hasta que den lugar a la rectificación en la forma y modos
previstos en las disposiciones reglamentarias vigentes.
3.- El antecedente inmediato de este artículo debe encontrarse en el párrafo final del
artículo 40º de la Ley Hipotecaria que precisa que: “En ningún caso la rectificación del Registro
perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia
del asiento que se declare inexacto”.
Lacruz Berdejo comenta el sentido de dicha formulación legislativa, precisando que: “Este
es, a nuestro entender la fórmula más general de la LH.; una suerte de precepto-escoba en el
sistema de la apariencia. Se trata aquí de cualquier accipiens que recibe de un titular registral,
es decir, de persona que tiene a su favor un asiento vigente, con arreglo al cual puede
transmitir. Pues bien, si alguien impugna esa titularidad del autor o transmitente, sea por la
causa que fuere, y demuestra que la inscripción se extendió mediante un título falso, o que
antes había vendido o gravado la finca, o que la titularidad inscrita estaba sujeta a condición
resolutoria que ha vencido, o que el contrato mediante el que adquirió el transferente era
simulado, o anulable, etc., en cualquier caso la acción no alcanza al tercero, quien conservará
la finca aunque se rectifique el asiento antecedente al suyo, pues la rectificación no puede
afectarle a él. La apariencia se impone a la realidad; es más; se transforma en realidad” (198).
4.- En nuestro particular entender, si bien el artículo omite el requisito de que la
adquisición se efectúe de “buena fe” y a “título oneroso”, así como que la misma se
encuentre inscrita (a similitud de lo que ocurre en la redacción del artículo VIII del T.P.
del RGRP), el mismo se encuentra destinado a proteger al tercero registral que pueda
ampararse en los requisitos que para la aplicación del Principio de Fe Pública Registral
contiene el artículo 2014º del Código Civil. Es decir, que sólo existirá esa protección total
en el caso de un adquirente que reúna todas las características establecidas para
constituir un “tercero registral”.
Sin embargo, consideramos que la protección que brinda el Registro no se limita
exclusivamente a la inatacabilidad absoluta que caracteriza la aplicación del Principio de Fe
Pública Registral, sino que también se encuentra en la garantía de imposibilidad de privación
de efectos del asiento registral sino por declaración judicial expresa, vale decir, por lo
establecido en el artículo 2013º del Código Civil concordante con el artículo VII del T.P. del
NRGRP (Principio de Legitimación). Esta protección, aunque el adquirente no lo sea a título
oneroso ni propiamente tercero, consideramos que se encuentra prevista en el artículo bajo
comento.
Bajo este contexto, veamos un caso que puede servir para el mejor entendimiento de lo
expuesto:
a) “Primus” vende un inmueble a favor de “Secundus” y “Tertius”, quienes lo adquieren en
copropiedad, en virtud de la misma escritura pública, en la que se consigna que cada uno
adquiere la propiedad del 50% de acciones y derechos sobre el predio.
b) Presentada la escritura al Registro, al momento de extenderse la inscripción, por un
gravísimo error del Registrador, se consigna en el asiento que solamente “Tertius” a
adquirido la totalidad del predio, omitiendo cualquier referencia al derecho que como
copropietario corresponde a “Secundus”.
c) “Tertius”, aprovechando el error registral, constituye derecho de superficie sobre la totalidad
del predio a favor del señor “A”, a título oneroso, por 99 años, derecho que se inscribe en la
partida registral respectiva. El señor “A” cede, también a título oneroso, dicho derecho de
superficie a favor de “X”, inscribiéndose el acto.
d) De igual modo, “Tertius” constituye, a título gratuito, una servidumbre a favor del predio
colindante que es de propiedad del señor “B”, acto jurídico que también se inscribe en la
partida registral del inmueble.
e) “Secundus”, habiendo tomado conocimiento del grave error registral en que se ha incurrido,
solicita posteriormente a la inscripción del derecho de superficie, su cesión y la
servidumbre, la rectificación del asiento registral de compraventa, a los efectos que en
mérito al título archivado respectivo, se consigne su cotitularidad registral. Presentada la
solicitud rectificatoria, el Registrador verifica la situación y procede a la rectificación del
asiento publicitando el estado de copropiedad realmente existente, permitiendo que se
reestablezca la exactitud de la publicidad registral.
f) Efectuada la rectificación, respecto al señor “X”, que ha adquirido a título oneroso y de
buena fe (sin conocer de la inexactitud de los asientos registrales), no debería afectarse el
derecho de superficie adquirido sobre la totalidad del predio, aunque, como es evidente
“Tertius”, civilmente no tenía calidad de propietario exclusivo y no podía haber constituido
derecho de superficie sobre la totalidad del predio. Sin embargo, su derecho continuará
vigente en la partida registral, en la medida que la rectificación posterior no afectará su
derecho adquirido durante la vigencia del asiento rectificado. De igual modo, como (salvo
prueba en contrario en el sentido que “X” conocía la inexactitud registral) este adquirente
podrá acogerse a lo establecido por el Principio de Fe Pública Registral, su derecho
también debería ser inatacable en proceso judicial alguno.
g) En cuanto atañe al derecho de servidumbre adquirido por “B”, a título gratuito, puede
apreciarse claramente que al no ser su adquisición onerosa, no podría en modo alguno
constituirse en tercero registral para los efectos del artículo 2014º del Código Civil. Sin
embargo, la rectificación no surtirá el efecto de producir la cancelación del asiento registral
extendido a su favor, que en aplicación del principio de legitimación, permanecerá vigente
hasta que (judicialmente) se declare su nulidad. Inclusive, creemos que judicialmente el
Señor “B” podría defender la validez de su adquisición, no basándose en el artículo 2014º
del C.C., sino sobre la base de la regulación de Oponibilidad de lo inscrito prevista en el
artículo 2022º del C.C., en la medida que si bien el derecho de “Secundus” es anterior
civilmente, no le resultaba oponible por no encontrarse inscrito.
h) Finalmente, respecto a este ejemplo, no enervará la presunción de buena fe ni de “A” ni de
“X”, la circunstancia que la causal de rectificación constara en el título archivado que dio
lugar a la errónea inscripción de la compraventa, puesto que los efectos y presunción de
exactitud y por ende oponibilidad, sólo se extiende a los asientos registrales y no a los
títulos archivados.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 193-97-ORLC/TR de fecha 29-05-97, Tomo IV, fojas 229 “Que, rectificar el asiento 29
de fojas 386 del tomo 618 del Registro de la Propiedad Inmueble, en los términos solicitados,
conllevaría a modificar tácitamente el asiento 1-c de la ficha Nº 1645421, asiento que pese a
contener un error de concepto se encuentra legitimado en virtud del principio contenido en el artículo
2013 del Código Civil, en cuanto dispone que el contenido de la inscripción se presume cierto y
produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez...”
ARTÍCULO 88º.- DERECHOS REGISTRALES EN RECTIFICACIONES

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos
registrales, excepto cuando los errores sean imputables al Registro, en
cuyo caso, no devengarán el pago del derecho registral respectivo.
ANTECEDENTES
Artículos 330º y 331º del RH
CONCORDANCIAS
Artículo 3º inciso b) de la Ley Nº 26366
Artículo 44,3 de la LPAG
 Comentario
1.- El tema del pago de los derechos registrales en el caso de rectificaciones de errores es
uno de los que dio lugar a la costumbre que las rectificaciones de los errores materiales se
presentasen a través de la Oficina de Trámite Documentario y no a través del Diario, en el
entendido (erróneo) que su sola presentación por el Diario, conllevaba, necesariamente el
reconocimiento del interesado de la necesidad de abonar derechos registrales por la
rectificación. Como puede apreciarse, actualmente todos los pedidos de rectificación, bien sea
de errores materiales bien sea de errores de concepto, deberán ser ingresados por el Diario de
la Oficina Registral respectiva, lo que no, necesariamente, implicará que la solicitud deba estar
afectada al pago de derechos registrales.
2.- El antecedente de esta norma se encuentra en el artículo 181º del ARGRP, con la
siguiente formulación legal: “Siempre que se rectifique un error en virtud del mismo título antes
presentado, son de cuenta del Registrador todos los gastos y perjuicios que del error se
originen. En caso contrario, pagarán los interesados los gastos de la nueva inscripción y los
demás que la rectificación ocasione”.
A su vez, el mencionado artículo tiene su fuente en el artículo 331º del Reglamento
Hipotecario que tiene el siguiente texto: “Cuando la rectificación se hiciera sin previa contienda
judicial y el Registrador fuese responsable del error material o de concepto, se practicarán
gratuitamente la nueva inscripción y las notas consiguientes. Cuando el registrador que
verifique la rectificación no sea el mismo que extendió el asiento equivocado, practicará
también gratuitamente los nuevos asientos, pudiendo reclamar sus honorarios del antiguo
titular o de su causahabientes. En el caso de necesitarse nuevo título, pagarán los interesados
los gastos de la nueva inscripción o asiento y los demás que la rectificación ocasione”.
3.- En el mismo sentido, si bien con formulación diferente, se orienta el artículo bajo
comento, regulando dos supuestos básicos:
a) Que el error sea imputable al Registro, vale decir, que la rectificación del error material o de
concepto, se efectuó sobre la base del título archivado. En estos supuestos, las solicitudes
de rectificación, aunque presentadas por el Diario, no deberán estar sujetas al abono de
derecho registral alguno. Para atender dicha previsión, las Oficinas Registrales deben
autorizar que la presentación de títulos que contengan solicitudes de rectificación “en mérito
al título archivado”, puedan ingresar sin pago de derecho registral alguno, o, en todo caso
que establecida por el Registrador la procedencia de la rectificación de esta naturaleza, se
devuelva al interesado el monto abonado.
b) Que, el error sea originado por la redacción vaga, ambigua o imprecisa del título inscrito, en
cuyo supuesto, la solicitud también será presentado por el Diario, pero en la cual sí deberán
cobrarse los derechos registrales respectivos. Téngase presente, que la rectificación es
normalmente un acto invalorado, por lo que estará sujeta a los derechos mínimos que para
calificación e inscripción prevé la tabla de derechos registrales respectivos, teniéndose en
cuenta para su cobro el número de rectificaciones que se pretenda inscribir. Sobre el tema
de derechos registrales nos referiremos más extensamente en el Título respectivo.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 284-99-ORLC/TR de fecha 29-10-99, Tomo IX, fojas 32 “.. La parte interesada,
previamente, deberá proceder a la presentación de la solicitud a través del Diario, sin perjuicio del
pago del derecho registral correspondiente, máxime si de la revisión del citado título archivado se
desprende que en la liquidación practicada en su oportunidad, no se ha considerado el acto materia
de la rogatoria, ello de conformidad a lo dispuesto por el artículo 133º del Reglamento General de
los Registros Públicos que establece como único requisito para la presentación de un título, la
exigencia del pago de los correspondientes derechos...”
ARTÍCULO 89º. - CONSTANCIA DE FALTA DE CONCLUSIÓN DEL ASIENTO

En aquellos Registros en los que los asientos registrales, de acuerdo con
los supuestos de excepción previstos en este Reglamento, no se extiendan
en partidas electrónicas, los errores que se cometan antes de concluirse
con su extensión no pueden salvarse con enmiendas, raspaduras o
interpolaciones. En dichos casos, se dejará constancia de su invalidez con
la frase “El presente texto no ha sido concluido ni constituye asiento
registral por lo que carece de valor”.
ANTECEDENTES
CONCORDANCIAS
 Comentario
1.- El artículo 165º del ARGRP, establecía que los errores materiales no podían ser
salvados mediante enmendaduras o interpolaciones en su texto, dando necesariamente lugar a
la extensión de un nuevo asiento. Empero, se autorizaba que cuando el asiento aún no había
sido concluido (entendemos con la firma del Registrador), podría “suspenderse” el mismo, lo
que en la práctica registral se efectuaba colocando la palabra “suspendido” al final del asiento,
caso en el cual nos encontrábamos con una redacción que si bien constaba en la partida
registral no surtía los efectos ni constituía propiamente un asiento registral. Cabe indicar, que si
bien esta forma de “suspensión” de los asientos registrales era sumamente cómoda y ágil para
la institución registral, dada su carencia de una formalidad específica, podía ocasionar
confusiones (sobre todo a terceros) en la revisión de la partida registral, puesto que el término
suspendido no era suficientemente explicativo para dar a entender que lo consignado en el
proyecto de asiento, no surtía validez alguna, como pudimos constatar, p.ej., al tocarnos
calificar partes judiciales que ordenaban la cancelación de asientos “suspendidos”, lo que
demostraba de modo fehaciente la desorientación existente, aun en autoridades
jurisdiccionales.
2.- En este mismo sentido, la Comisión Revisora optó por una redacción clara y precisa,
desechando en gran parte la propuesta en el artículo 56º del Anteproyecto (que era muy similar
a la Reglamentación abrogada) el mismo que fue trasladado del Título V, referido a
inscripciones. Las modificaciones importantes que contiene la nueva reglamentación son las
siguientes:
a) Sólo se aplica esta previsión a los casos en que los asientos registrales no se extiendan en
partidas electrónicas, supuesto que es excepcional y debe ser autorizado expresamente
por la SUNARP, conforme al artículo 48º del NRGRP. La Comisión Revisora consideró que
no resultaba aplicable este artículo al caso de inscripciones que se extienden en partida
electrónica, en la medida que el texto de ellas sólo se incorpora a los discos magnéticos
que almacenan los asientos registrales, CUANDO EL ASIENTO REGISTRAL SE
ENCUENTRA CONCLUIDO. Esto es, en el caso de la Oficina Registral, de Lima y Callao,
cuando se produce la captura de la huella digital del Registrador, que es equivalente a la
antigua suscripción del asiento. Entonces, en el sistema de asientos electrónicos, la
aplicación de este artículo no sería viable.
b) Referido entonces, sólo a los casos excepcionales de inscripciones en fichas o tomos, se
prohíbe toda clase de enmendaduras, enmiendas o raspados, que puedan alterar la
intangibilidad de las partidas registrales, debiendo de cometerse errores, antes de concluir
el mismo con la firma del Registrador, no terminarse su extensión y proceder a redactar y
suscribir uno correcto.
c) En los asientos que no se concluyan por presentar errores, a los efectos de garantizar que
los terceros conozcan que no es un asiento y que el texto en él consignado no surte efecto
alguno se ha establecido la obligación de colocar la frase: “El presente texto no ha sido
concluido ni constituye asiento registral, por lo que carece de valor”. Consideramos que la
frase indicada publicita correctamente la inexistencia de efectos del texto (al no estar
concluido no podía denominarse asiento) y su carencia de efecto alguno, evitando errores o
confusiones por cualquier usuario de los servicios registrales.
d) Resultaba obvio, y por ello no se consideró en el presente artículo, que una vez concluido
el asiento, la rectificación de sus errores (materiales o de concepto), sólo podía efectuarse
a través de nuevo asiento extendido con tal finalidad, lo que constituye sólo una derivación
del Principio de Legitimación regulado por el artículo 2013º del C.C. y VII del T.P. del
RGRP.
3.- Cabe indicar que en el artículo 321º del Reglamento Hipotecario español, se ha optado
por una alternativa distinta pero que también busca dar claridad a los asientos registrales. En él
se dispone que “cuando antes de firmar el asiento se notaren errores de cualquier clase no
rectificados, podrán subsanarse de esta forma. Confrontado este asiento se observa que en la
línea..., en vez de la palabra o palabras... Debe leerse ... O bien Se ha omitido la palabra o
palabras... se pondrá además la oportuna nota marginal”. Obviamente, el RH no se refiere al
caso de partidas electrónicas, que no existen en su legislación especial.
ARTÍCULO 90º.- COMPETENCIA DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Conforme al Artículo 2013º del Código Civil, corresponde exclusivamente
al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos
registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que mediante
rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaración en tal
sentido.
ANTECEDENTES
Artículos VII y VIII del TP y 172º del ARGRP
Artículos 1º, 38º, 97º y 300º de la LH
CONCORDANCIAS
Artículo 3º de la Ley Nº 26366
Artículos 124º y 126º de la Ley del Notariado
Artículo 12º de la Ley Nº 26662
Artículo 9º de la LPAG
Artículo 475º inciso 1) del CPC
Artículos VII del TP y 107º del NRGRP
 Comentario
1.- No todo error en un asiento puede dar lugar a un asiento rectificatorio, como reconocía
el artículo 182º del ARGRP al establecer que “cuando los errores materiales o de concepto
anulen a una inscripción, no hay lugar a rectificación. Entonces, se pedirá la nulidad ante el
Poder Judicial a quien corresponda declararla”. Resulta claro, entonces, que la rectificación no
podrá conllevar la nulidad de la inscripción, pues sería una Declaración de Invalidez en Sede
Registral, contraviniendo expresamente el principio de legitimación, por el cual (utilizando una
frase del Derecho Hipotecario español) las inscripciones se encuentran “bajo la salvaguarda de
los Tribunales”.
2.- El límite de la rectificación estará constituido por el hecho que la misma no puede
sustituir la actuación jurisdiccional, para declarar la nulidad del acto publicitado, el derecho que
contiene o del asiento mismo. Por ejemplo, en caso de comprobarse que una escritura inscrita
es falsificada, no cabría la rectificación del asiento que exprese: “el asiento 5-c) no surte
efectos por tratarse de una escritura falsificada”. O, en el caso de la compraventa de un
inmueble registrada, en la que se verifica que el vendedor no era el titular registral sino un
homónimo, tampoco sería posible una rectificación en el sentido: “ la compraventa inscrita en el
asiento 2-c) no es válida por no ser efectuada por el titular registral”.
3.- Entonces, a través de una rectificación, en estricta concordancia con el artículo 2013º
del C.C, no puede lograrse la nulidad de un asiento registral, ni tampoco declaraciones que
tengan la misma finalidad, es decir la privación general y absoluta de los efectos registrales del
acto publicitado. Esto es potestad exclusiva del órgano jurisdiccional respectivo. Sobre este
tema se ha tratado ampliamente al comentar el principio registral mencionado, remitiéndonos a
lo vertido respecto al artículo VII del T.P. del NRGRP.
 JURISPRUDENCIA
Res. Nº 147-95-ORLC/TR de fecha 29-12-95 Tomo II, fojas 20 “Que, por otro lado, está
establecido que el Poder Judicial es el único órgano del Estado capacitado para declarar la nulidad
de una inscripción tal como lo dispone el artículo 172º del Reglamento General de los Registros
Públicos, lo cual es aplicable al presente caso, por tratarse de una nulidad del acto jurídico, y de su
inscripción registral...”
Res. Nº 115-95-ORLC/TR de fecha 11-12-95 Tomo II, fojas 57 “...Que, sin embargo no
obstante constituir la Resolución de Alcaldía Nº 310 un documento público expedido por funcionario
competente en ejercicio de sus funciones, esta no puede dar mérito a una inscripción que declare la
Nulidad del aludido asiento toda vez que de acuerdo al artículo 2013º del C.C. concordado con el
artículo 172º del Reglamento General de las Inscripciones el Poder Judicial es el único órgano del
Estado capacitado para declarar la Nulidad de una inscripción...”
Res. Nº 341-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97 Tomo V, fojas 180 “... Por el cual los jueces
constituyen la única autoridad facultada para declarar la invalidez de un asiento registral,
presuponiendo ello que la causa judicial que la origine verse sobre la invalidez pretendida y que la
autoridad judicial se pronuncie sobre la rectificación de modo expreso, no cabiendo admitir que un
asiento pueda ser anulado en forma tácita o indirecta.”
Res. Nº 340-98-ORLC/TR de fecha 25-09-98,Tomo VII, fojas 94 “...Que, en este sentido
resulta aplicable el artículo 2013º del Código Civil, que recoge el principio Registral de legitimación,
al establecer que el contenido de los asientos registrales se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, lo que concuerda con el
artículo 172º del Reglamento General de los Registros Públicos, que preceptúa que el Poder
Judicial es el único órgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de un asiento de
inscripción.
Res. Nº 330-98-ORLC/TR de fecha 22-09-98, Tomo VII, fojas 196 “... Que¸ finalmente, en relación
a lo alegado por el impugnante, respecto a que debe declararse la nulidad del asiento 3-e) antes
mencionado, por cuanto se encuentra suspendido el plazo de caducidad en aplicación de los
artículos 1994º inciso 8) y 2005º del C.C., es pertinente precisar que, adicionalmente a que el
contenido de los asientos registrales se encuenta protegido por el principio de legitimación regulado
en el artículo 2013º del Código Civil, concordante con el artículo 172º del Reglamento General de
los Registros Públicos y el artículo 3º inciso b) de la Ley Nº 26366, en virtud de los cuales la nulidad
de un asiento registral sólo puede ser dictada por el Órgano Jurisdiccional, careciendo de facultades
cualquier otra autoridad para declararla; tampoco puede determinarse que en el caso venido en
grado se haya producido la causal de suspensión que invoca el recurrente, puesto que la
imposibilidad de reclamar el derecho ante un Tribunal peruano, se refiere a supuestos
extraordinarios en los que existe imposibilidad material de ejercitar actos procesales ante los
órganos jurisdiccionales nacionales...”.
(186) DÍEZ-PICAZO, Luis, Op. cit. p. 523.

(187) CARZOLIO, Mario, “Las Inexactitudes Registrales. Rectificación de Asientos. Modos” en Derecho Notarial y Registral
(Materiales de Enseñanza), Lima, Instituto Peruano de Estudios Forenses, 1997. Tomo I, p. 309.
(188) ROCA SASTRE, Ramón, y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, Op. cit, Tomo III, p. 201.
(189) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op. cit., p. 251.
(190) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 251
(191) GARCÍA CONI, Raúl, “El principio de rogatoria ante el VII Congreso Nacional de Derecho Registral” en Derecho Notarial
y Registral (Materiales de Enseñanza), Lima, Instituto Peruano de Estudios Forenses, 1997, Tomo I, pp. 112 y 113.
(192) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op.cit., p. 260.
(193) ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, Op. cit, p. 205.
(194) CARZOLIO, Mario, Op. cit., p. 317.
(195) Citado por LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op. cit., p.261.
(196) GONZALES LOLI, Jorge Luis, “Errores materiales y de concepto en los asientos registrales”, en Folio Real – Revista
Peruana de Derecho Registral y Notarial, Año 1 – Nº 1 – Lima, Abril del 2000, Palestra Editores, pp. 39-66.
(197) ROCA SASTRE, Ramón, Op. cit., p. 224.
(198) LACRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, Op. cit., p. 16.

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TULO VI

ARTÍCULO 75º.- DEFINICIÓN DE INEXACTITUD REGISTRAL

ARTÍCULO 76º.- PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN

En esta situación, si bien se trata de un error de concepto que puede verificarse

ARTÍCULO 77º.- SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN

3.- El hecho que se destierre la costumbre de solicitud de rectificación de errores materiales

ARTÍCULO 78º.- FORMA DE LA RECTIFICACIÓN

ARTÍCULO 79º.- RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS CONEXOS

ARTÍCULO 80º.- CLASES DE ERROR

ARTÍCULO 82º.- RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL

ARTÍCULO 84º.- RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

ARTÍCULO 85º.- RECTIFICACIÓN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES

ARTÍCULO 86º.- VIGENCIA DE LA RECTIFICACIÓN

ARTÍCULO 87º.- DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS

ARTÍCULO 88º.- DERECHOS REGISTRALES EN RECTIFICACIONES

ARTÍCULO 89º. - CONSTANCIA DE FALTA DE CONCLUSIÓN DEL ASIENTO

ARTÍCULO 90º.- COMPETENCIA DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

(186) DÍEZ-PICAZO, Luis, Op. cit. p. 523.

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