LEVANTAMIENTO DE ESQUELA DE OBSERVACIÓN

REFERENCIA: Nº de Titulo: 2020-02174991

FECHA DE PRESENTACIÓN: 20/11/2020
MAXIMA FECHA DE INGRESO: 11/02/2021
FECHA DE VENCIMIENTO: 18/02/2021
SEÑOR:
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP
Su representada señala que en relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observaciones, acorde con la(s) normas
que se citan:
1.- ACTO SOLICITADO: Traslado de Imagen del Tomo 303, foja 21, asiento 4, tomo 303, foja
78. PE N° 07061291.
SEÑALO ALGO IMPORTANTE QUE SU REPRESNTADA SE CONTRADICE Y
BUSCA LA SIN RAZON A MI PRETENSION, DIGO ELLO PORQUE Y LO
DEMUESTRO CON SU PROPIA VERSION DE SU REPRESENTADA.
En primer lugar, sobre este acto de traslado de imagen del tomo 303, foja 21, asiento 4, tomo
303, foja 78 PE N° 07061291, ya ustedes se han pronunciado y manifestaron claramente y
taxativamente que se omitió en su oportunidad hacer el traslado del asiento
4 de la PE N° 07061291 sobre compraventa otorgado a favor de Félix
Auqui Raymundo y Bertha Maravi Rojas, respecto de una extensión de
1325,78 m2 en la PE N° 16011708, así como en la PE N° 140162226.
 Adjunto copia de la Esquela de Observación Nº de Titulo: 2020-00594077. Donde consta que mi predio se
encuentra registrado en la SUNARP, y solamente su representada tiene que realizar el Traslado de imagen
del Tomo 303, fojas 21, asiento 4, Tomo 303, fojas 78. PE N° 07061291.

ANALISIS CONCRETO AL RESPECTO:

Señores de SUNARP, si ustedes no se siegan menos buscan la sin razón a mi pedido, no existe
excusa alguna para poder realizar el traslado de imagen al tomo 303, digo ello porque ya ustedes
reconocieron que, si es posible realizar dicho acto administrativo de traslado de imagen, lo que
afirmo está contenido en la Esquela de Observación Nº de Titulo: 2020-00594077, que su representada
emitió, siendo ello así reitero mi solicitud de traslado de imagen del tomo 303, foja 21, asiento
4, tomo 303, foja 78 PE N° 07061291, sin mas trámite. De lo contrario su representada estaría
incurso en el delito de abuso de autoridad, y retardo injustificado de trámite administrativo-
defecto de tramitación administrativo, por lo que aplicando el principio de razonabilidad y
probidad estoy seguro que alcanzaré justicia de parte su representada. POR OTRO LADO
SOLICITO QUE SU REPRESENTADA ME DE UNA RESPUESTA CONCRETA A ESTE
PUNTO.

Según esquela de observaciones del presente título son las siguientes:

2.- RAZONES DENEGATORIAS:
Estando al reingreso de fecha 03.12.2020, adjunta escrito de levantamiento de observación,
respecto del cual y conforme al artículo 2011° del Código Civil, manifestarle lo siguiente:
La Calificación Registral constituye el examen que efectúa el registrador y, en su caso, el
Tribunal Registral como Órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de
establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo
del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, Ia legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, Ia capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos
presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. En el mismo
sentido, el segundo párrafo del artículo V del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros PUblicos, establece que Ia calificacion comprende Ia verification de los otorgantes,
asi como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata
de Ia inscriaiOn. Seguidamente, precisa que Ia calificacion tambien comprende la verificaciOn
de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la candid& de inscribible del
acto o derecho y que dicha calificacion se realiza sobre Ia base del titulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
En esa linea, el articulo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros PUblicos
establece que la calificaciOn registral comprende, entre otros, los siguientes aspectos: a)
Confrontar la adecuacicin de los titulos con los asientos de inscription de la partida reaistral
en la que se Habra de practicar la inscription, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimaciOn de aquellos. (...).
Por su parte, el articulo 3 de Ia Ley N° 26366 establece que "Son garantias del Sistema
Nacional de los Registros PUblicos: (...) b) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo titulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
(...)" Conforme a lo previsto por el articulo 2013 del COdigo Civill y numeral VII2 del
Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos (en adelante RGRP),
normas que consagran el principio de legitimaciOn, los asientos registrales se presumen
exactos y validos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los terminos

establecidos en el RGRP, se declare judicial o arbitralmente su invalidez, o se cancelen en

sede administrativa por haberse acreditado la suplantacion de identidad o faisedad
documentaria, en los supuestos asi establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
De otro lado, el articulo 75 75 del RGRP define la inexactitud registral como todo
desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral, estableciendo que dichas
inexactitudes se rectificaran en la forma establecida en el Titulo VI del
Reglamento General cuando sean consecuencia de un error u omision cometido en algtin asiento
o partida registral, en caso contrario, la rectificaciOn debera efectuarse en merito a titulo
modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con la realidad. A su vez, el
articulo 76 del mismo cuerpo normative seriala que: Los Registradores rectificaran las
inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la
existencia de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificacion procedera de
oficio solamente cuando con ocasion de la calificacion de una solicitud de inscripciOn, el
Registrador determine que esta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en
merit° al titulo ya inscrito. No procederan las rectificaciones cuando existan obstaculos que lo
impidan en la particle registral.
En ese misma linea el Tribunal Registral tiene dicho que: Para efectos de proceder con la
correlacjon de partidas por falta de anotacion de independizacion, debera evaluarse la
compatibilidad de los asientos de las respectivas partidas, dado que tratandose de la
rectificacion de una inexactitud registral no debera perjudicarse el derecho de terceros, segim
criterio recaido en la Res. N° 2073-2020-SUNARP-TR-L de 11/13/2020.
De lo anotado, se puede colegir que uno de los aspectos de mayor relevancia que tiene que
tutelarse en caso de las rectificaciones, es la posible afectacion que podria generarse con motivo
de la inscripciOn de la rectificacion, en atencion a ello, es que el TUO del Reglamento General
de los Registros PCiblicos, prevee que no procedera la rectification cuando existan obstaculos
en la partida registral en la que habra de practicarse la inscripcion. Por elle, es que nuestro
Reglamento en su articulo 86 ha establecido que: La rectificacion surtira efecto desde la fecha
de la presentation del titulo que contiene la solicitud respectiva. En los cases de rectificacion
de oficio, surtira efecto desde la fecha en que se realice. A su vez, el articulo 87 del mismo
cuerpo normative sefiala que: "En ningun case la rectificacion del Registro pedudicara
los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento clue se declare
inexacto".
Que, en lo que respecta al presente caso, tenemos que verificada la solicitud de rectificacion
de error material, se aprecia que la misma implica realizar una independizacion, para lo
cual debera adjuntar los documentos necesarios a fin de poder determinar que el area que se
pretende independizar corresponde o no a las

Partidas P16102226 (area de 1,239.70 m2) o P16102227 (area de 42.73 m2.), asi
como descartar posibles afectaciones, ya que como se informa en su oportunidad al usuario con
Ia esquela anterior, de los antecedentes registrales, se aprecia que
existe un evidente conflicto entre el principio de especialidad y legitimation. Entonces se
reitera que al solicitar Ia independizacion debera cumplir con los requisitos vigentes a la
fecha de su solicitud (art. 60 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, o en su defecto la habilitaciOn urbana presentada
en etapa de reception de obras (articulo 40), y estando al cuarto parrafo del numeral 2, de su
escrito se comunica que no cumplia a cabalidad con presentar
los requisitos de independizacion, tai como lo establece el acuerdo aprobado en el CCXIV
Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesian ordinaria modalidad presencial los dies
19 y 20 de agosto de 2019: INFRACCION DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Cuando
en una partida registral coexisten dos o mas predios fisicamente individualizados a favor de
distintos titulares, constituye una vulneracion al principio de especialidad, sin embargo en virtud
de ello no puede desconocerse gue el derecho registrado se encuentra leaitimado y como tal
produce todos sus efectos, correspondiendo mientras no se independice cada uno de dichos
predios, para lo cual debera cumplirse con los requisitos correspondientes -, extender en la
misma partida los actos de transferencia, gravamen y demos actos registrables de
cada uno de los predios coexistentes. INDEPENDIZACION DE PREDIOS
COEXISTENTES EN UNA MISMA PARTIDA REGISTRAL Cuando en una partida
registral coexisten dos o mas predios fisicamente individualizados a favor de distintos titulares,
si se solicita la independizacion de uno de dichos predios, debera cumplirse con los requisitos
viaentes a la fecha en que se solicita la independizacion. Lo sefialado en el parrafo anterior
no rige cuando resulta aplicable la Septima Disposition.
Se deja constancia que el criterio y/o la linea interpretativa seguida por esta instancia en
el presente caso no obedece a un capricho o at parecer del suscrito sino a una regla juridica y a
reitera jurisprudencia emitida par el Tribunal Registral, seg6n la cual constituye un criterio
jurisprudential a seguir por esta Instancia. Asi consta de la Res. N° 1567-2017-SUNARP-TR-L
de 18/07/2017 que sefiala: "Los
criterios establecidos en las resoluciones emitidas por esta instancia constituyen criterios
jurisprudenciales a tomar en cuenta en la calificacion registral, en el supuesto oue nos
encontremos frente a los precedentes de observancia obligatoria, frente al mismo titulo o uno
con las mismas caracteristicas". En el mismo sentido, dicho criteria aparece regulado en el
literal b.2) del articulo 33 del Reglamento General de los Registros Ptiblicos, at serialar que:
cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en via de apelacion un titulo con las mismas
caracteristicas de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral
aquella debera suletarse al criterio ya establecido;motivo por el cual se ha el requerimiento de

dichos requisitos.
Ahora bien el usuario seciala que en su oportunidad el referido titulo cuya traslaciOn se
solicita, no fue observado. Sin embargo, debe tenerse que en aplicacion al principio de
especialidad y con el objeto de verificar de que no exista alguna afectacion al derecho de
terceros resula necesario adjuntar documentos tecnicos y de no haber ninguna afectacion,
realizar la independizacion correspondiente, tar y conforme al criterio antes citado y a la Res.
N° Res. N° 359-2016-SUNARP-TR-T, según el cual: Procederá la Independización, si en el
titulo archivado (Planos) consta el área, linderos y medidas perimétricas, caso contrario, deberá
pedir certificado catastral, de encontrase el predio en zona catastrada.
Par lo expuesto, es que no es posible darle acceso registral al acto rogado, debiendo la parte
interesada adjuntar los documentos técnicos, conforme al acuerdo aprobado en el CCXIV Pleno
del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria modalidad presencial los días 19 y 20 de
agosto de 2019, citado líneas arriba.
3.- CITA LEGAL: Art. 2011 del Código Civil. Numeral V del Título Preliminar y Arts.
31 y 32 inc. a) y d) del TUO del RGRP, aprobado por Resolución No 126-2012-
SUNARP-SN. Resolución 097-2013-SUNARP-SN y demás normas invocadas.