IMPUESTO A LAS GANANCIAS

TRATAMIENTO ENAJENACION DE INMUEBLES Y

TRANSFERENCIA DE DERECHOS SOBRE LOS
MISMOS
 La enajenación de inmuebles y transferencia de derechos sobre los
mismos
• La venta de inmuebles previo a la ley 27.430 no estaba alcanzada para las personas humanas y sucesiones
indivisas (no sujetos empresa y no habitualistas)porque no cumplía con los supuestos para que se
configure renta, es decir no cumplía con la teoría de la fuente (permanencia, periodicidad o habilitación de
la fuente productora.) La venta del inmueble quedaba alcanzado por el impuesto a la transferencia de
inmuebles (ITI) siempre que fueran inmuebles situados en el país.
• La venta si estaba alcanzada para los sujetos empresas (por aplicación de teoría del balance la operación
estaba alcanzada por el gravamen y sigue estando alcanzada.)
• La PH y sucesiones indivisas habitualistas en la operación de venta de inmuebles por la teoría de la fuente
también quedaban alcanzados por el tributo.
• Tercera categoría: ARTÍCULO 53. Las derivadas de loteos con fines de urbanización, las provenientes de la
edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal del Código Civil y
Comercial de la Nación y del desarrollo y enajenación de inmuebles bajo el régimen de conjuntos
inmobiliarios previsto en el mencionado código.

• La reforma L. 27430 estableció la eliminación de ITI para la enajenación de inmuebles adquiridos a

partir del 1/1/2018
• Creo un hecho imponible autónomo para las personas humanas en el impuesto a las ganancias que
alcanza a la venta de inmuebles y derechos sobre los mismos , cualquiera sea el sujeto que obtenga la
ganancia, alcanzando a residentes y no residentes de manera cedular art. 99 por sus inmuebles en el
país y a los residentes por sus inmuebles en el exterior de forma semicedular articulo 94 tercer párrafo.
Art. 2° ley - A los efectos de esta ley son Objeto
ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto
especialmente en cada categoría y aun cuando
no se indiquen en ellas:
5) los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos
sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.

Art. 48 ley - En tanto no corresponda incluirlas en el artículo 49 de esta

ley, constituyen ganancias de la segunda categoría:

k) Los resultados provenientes de operaciones de enajenación de acciones,

valores representativos y certificados de depósito de acciones y demás
valores, cuotas y participaciones sociales —incluidas cuota partes de
fondos comunes de inversión y certificados de participación de
fideicomisos y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos
similares—, monedas digitales, Títulos, bonos y demás valores, así como
por la enajenación de inmuebles o transferencias de derechos sobre
inmuebles.
 Derechos

Fuente

Momento de
adquisición.
Escritura
Boleto compraventa + posesión
Boleto compraventa o similar de
adquisición de derechos sobre
inmuebles
Inmuebles recibidos por herencia:
se debe configurar respecto del
causante o donante.
Inmueble ubicado en Argentina y el vendedor se
encuentra en Argentina:

1) Vendedor sujeto empresa:

renta gravada por IG t se debe declarar como renta de
3° categoría. Se aplica la teoría del balance, principio
de lo devengado.

2) Vendedor PH o sucesión indivisa:

• Inmueble destinado a loteo con fines de

urbanización, construcción y venta de inmueble …
Rentas de 3° categoria, principio de lo devengado.
Formula general.
• Inmueble destinado a casa/ habitación:
Adquirido antes del 1/1/2018: no alcanzado por
impuesto a las ganancias.
Adquirido a partir del 1/1/2018: exento.
 Otros inmuebles: IMPUESTO CEDULAR RENTA DE 2° CATEGORIA (CRITERIO
PERCIBIDO)
Art. 99
• ARTÍCULO 99.- Enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles. La ganancia de las
personas humanas y de las sucesiones indivisas derivada de la enajenación de o de la transferencia
de derechos sobre, inmuebles situados en la REPÚBLICA ARGENTINA, tributará a la alícuota del
QUINCE POR CIENTO (15 %).

La ganancia bruta se determinará en base a las siguientes pautas:

a) Deduciendo del precio de enajenación o transferencia el costo de adquisición, actualizado

mediante la aplicación del índice mencionado en el segundo párrafo del artículo 93, desde la fecha
de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia. En caso de que el inmueble hubiera
estado afectado a la obtención de resultados alcanzados por el impuesto, al monto obtenido de
acuerdo a lo establecido precedentemente, se le restará el importe de las amortizaciones admitidas
que oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el trimestre
inmediato anterior a aquél en que proceda su enajenación.

b) En los casos de operaciones a plazo, la ganancia generada con motivo del diferimiento y/o
financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme las disposiciones aplicables de esta ley.

Podrán computarse los gastosLA FINANCIACION

(comisiones, SE TRATA
honorarios, COMO
impuestos, tasas, etcétera) directa o
indirectamente relacionados RENTA DE 2º (PRESUNTOS
con las operaciones O REALES)
a que se refiere NOartículo.
el presente
SE GRAVAN CEDULARMENTE .
 Operación alcanzada:
• Inmuebles adquiridos a partir del 1/01/2018 tributaran a una alícuota del 15%. (art. 99 DR art. 255 DR)
• Inmuebles adquiridos antes del 1/1/2018 tributan ITI (1,5% sobre el precio de venta).
• Las personas humanas y las sucesiones indivisas deberán realizar la presentación de la declaración jurada
del impuesto cedular cuando el mismo arroje impuesto determinado
• Recordemos que la renta derivada de la enajenación de la casa-habitación se encuentra exenta por
aplicación del artículo 20, inciso o), de la LIG y que el artículo 5 del decreto 976/2018 indica que el
inmueble afectado a casa-habitación será aquel con destino a vivienda única, familiar y de ocupación
permanente del contribuyente.
Ganancia bruta : deducir del precio de venta el
costo de adquisición actualizado aplicando el
índice del art. 93 desde la fecha de adquisición
hasta la fecha de venta.
Si el inmueble estuvo afectado a la generación de renta:
deducir amortizaciones hasta el trimestre inmediato
anterior al que se realiza la venta.

Gastos indirectos o directos: comisiones, honorarios,

impuestos y tasas,etc.
1/1/2018
Inmueble adquirido : Inmueble adquirido:
Tributa ITI tributa IG

Si la operación genera quebranto el mismo es ESPECIFICO y solamente se podrá

compensar contra ganancias de la misma fuente y clase.
 COSTO 257 DR
• ARTÍCULO 257.- En caso de no poder determinarse el valor de adquisición del
inmueble, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al
patrimonio del enajenante, cedente, causante o donante, el que deberá surgir
de una constancia emitida y suscripta por:
• (i) un corredor público inmobiliario, matriculado ante el organismo que tenga a
su cargo el otorgamiento y control de las matrículas en cada ámbito geográfico
del país, o
• (ii) por otro profesional matriculado cuyo título habilitante le permita dentro de
sus incumbencias la emisión de tales constancias, o
• (iii) por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional o Provincial o a la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Tratándose de inmuebles ubicados en el exterior, la valuación deberá surgir de
DOS (2) constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad
aseguradora o bancaria, todos del país respectivo. A los fines de la valuación, el
valor a computar será el importe menor que resulte de ambas constancias.
 GASTOS 260 DR
• ARTÍCULO 260.- Para establecer la ganancia neta de las inversiones y
operaciones a las que hace referencia el Capítulo II del Título IV de la
ley se restará de la ganancia bruta, en primer lugar, los gastos directa o
indirectamente relacionados con aquéllas.
• Tratándose de gastos directos o indirectos que estuvieran vinculados
tanto con la obtención de rentas que deban tributar en los términos del
primer párrafo del artículo 94 de la ley como otras que deban hacerlo
de acuerdo con el Capítulo II del Título IV del mismo texto legal,
aquéllos se proporcionarán, de conformidad con la ganancia bruta
atribuible a cada una de ellas.
• Los gastos directos o indirectos correspondientes a más de una
determinada categoría de ganancias en los términos de los artículos 95
y 98, también se proporcionarán enLOS función deINDIRECTOS
GASTOS la renta bruta atribuible
SE COMPUTAN
a cada inciso de tales artículos. DIRECTAMENTE.
LOS INDIRECTOS VINCULADOS A MAS DE UN
INGRESO SE PROPORCIONAN.
Inmueble ubicado en Argentina y el vendedor reside en el exterior:

1. Vendedor sujeto – empresa (no

establecimiento permanente):
Beneficiario del exterior, retención con carácter de
pago único y definitivo del 35% sobre el 50% del
precio de venta o por base real (beneficio bruto –
gastos necesarios para conservar, obtener y
mantener la fuente).
2. Persona humana o sucesión indivisa:
• Inmueble destinado a loteo con fines de
urbanización, construcción y venta de
inmueble
(establecimiento permanente) es considerado
sociedad de capital y debe presentar DDJJ. La
renta es de 3° categoria (principio de lo
devengado) sujetas a alícuota proporcional 30%.
Casa / habitación: esta opción no seria valida ya
que el sujeto es residente en el exterior, por lo
cual el inmueble que esta en el país no podría
tener esa función.
Otros inmuebles

Adquiridos antes del 1/1/2018: ITI

Adquiridos después del 1/1/2018:

Impuesto cedular. Se establece que se debe realizar la
retención con carácter de pago único y definitivo o debe
ser ingresado por el enajenante/ representante. (15%
sobre renta neta solamente se podrán considerar los
gastos realizados en el país).
Inmueble en el exterior:
Vendedor sujeto empresa:
Renta gravada de 3° categoria de fuente
extranjera.

Vendedor persona humana o sucesión indivisa:

Inmueble destinado a loteo con fines de

urbanización, construcción y venta de inmueble
Establecimiento permanente en el exterior, será
renta de 3° categoria de fuente extranjera por el
principio de lo devengado que el contribuyente
deberá incluir en su DDJJ. Transparencia.-

OTROS INMUEBLES:
Adquiridos antes del 1/1/2018: no alcanzados
por el ITI porque el inmueble esta en el exterior y
este impuesto solamente grava inmuebles en el
país. Tampoco esta gravado por ganancias
porque se vende la fuente productora de las
mismas.
 OTROS INMUEBLES:
Adquiridos después del 1/1/2018:
Cuando la determinación de la ganancia neta de
los sujetos a que hace referencia el primer
párrafo de este artículo (ph y SI) incluya
resultados comprendidos en el Título VIII de esta
ley, provenientes de operaciones de
….enajenación de inmuebles o transferencias de
derechos sobre inmuebles, éstos quedarán
alcanzados por el impuesto a la alícuota del
QUINCE POR CIENTO (15 %).
Esta situación ha quedado descripta dentro del capitulo
referente a impuesto progresivo por lo cual queda fuera del
impuesto cedular, se debe incluir dentro de la renta global
pero esta alcanzado a una alícuota del 15% «es
SEMICEDULAR»
(se determina: utilidad medida en moneda en la cual se
realiza la transacción al tipo de cambio del día de la
transacción, si genera quebranto es especifico de fuente
extranjera.)
PLANTEO 1
Con fecha 1/2/2018 el señor Pérez adquiere un local, con destino a inversión, en la suma
de $ 2.000.000. Dado que una empresa constructora adquirió un inmueble lindero, recibió
una oferta de compra por su local, operación que termina perfeccionando mediante
escritura traslativa de dominio de fecha 15/12/2020
en la suma de $ 4.500.000. Los gastos de escrituración por la venta a cargo del señor Pérez
ascendieron a $ 135.000. Desde la fecha de adquisición hasta el momento de la venta el
local se mantuvo desocupado, no computándose amortización alguna en el ejercicio. El
señor Pérez se encuentra inscripto en el impuesto a las ganancias por su actividad como
autónomo.
DATOS RELEVANTES:

FECHA DE ADQUISICION
PRECIO DE ADQUISICION
1/2/2018 QUEDA ALCANZADO POR SER UN INMUEBLE ADQUIRIDO A PARTIR DEL 1/1/2018
RENTA ALCANZADA POR IMPUESTO CEDULAR ART.
$ 2.000.000,00
DETERMINACION DEL
COSTO ACTUALIZADO

FECHA DE VENTA 15/12/2020 $

COSTO HISTORICO 2.000.000,00
PRECIO DE VENTA $ 7.500.000,00
ACTUALIZACION 2,966924649 INDICE DIC 2020/ INDICE FEBRERO 2018
GASTOS DE ESCRITURACION $ 135.000,00 (INDICE ART 89)

COSTO DE ADQUISICION $
ACTUALIZADO 5.933.849,30

DETERMINACION DE LA RENTA

PRECIO DE VENTA $ 7.500.000,00

COSTO DE ADQUISICION ACTUALIZADO $ 5.933.849,30
Subtotal $ 1.566.150,70
amortizaciones computadas 0
gastos $ 135.000,00
BASE IMPONIBLE $ 1.431.150,70
ALICUOTA 15%
IMPÚESTO CEDULAR DETERMINADO $ 214.672,61
 Caso 2
• El contador Pedro Roca desempeña su profesión de manera independiente junto a
su esposa. Tiene su estudio en la capital de la Provincia de Tucumán ya hace varios
años. Las rentas derivadas del trabajo profesional son sus únicos ingresos
gravados, por lo cual tributa sus ganancias por la cuarta categoría (rentas del
trabajo personal, en el caso, independiente). Durante enero de 2019 decidió, con
sus ahorros personales, adquirir una casa de veraneo en Puerto Iguazú, Provincia
de Misiones, en $ 3.500.000 (U$S 40.000), para disfrutar junto a su familia. Pero
durante 2020 por cuestiones personales familiares decidió enajenar la casa de
veraneo durante el mes de diciembre. El inmueble fue vendido en $ 5.500.000
(U$S 47.000), más gastos a su cargo relacionados con la venta por $ 450.000.
Caso 3:

• El abogado Natanael Sinengaño es un profesional que hace años trabaja

de manera independiente en su estudio de abogados “He aquí un
verdadero”, tributando todas sus rentas por cuarta categoría. El estudio se
encuentra ubicado en Santa Rosa, Provincia de La Pampa. Para ello cuenta
con bienes de capital para el desarrollo de su actividad, entre ellos, una
oficina, la cual adquirió en enero de 2018 en $ 2.500.000 en uno de los
edificios de la citada ciudad. Al respecto, el 80% del inmueble corresponde
a la construcción, según el avalúo al momento de la adquisición del
inmueble. En junio de 2020 vendió la oficina debido a la situación de
pandemia y a la imposibilidad de continuar con su actividad en la oficina,
mudando toda su actividad al inmueble que posee en las afueras de la
ciudad de Santa Rosa, la cual constituye su casa-habitación Al respecto, se
le informa que el precio fue fijado en $ 7.000.000, operación realizada al
contado. Los gastos de las ventas fueron de $ 500.000. Se le solicita
determinar si corresponde aplicar el impuesto cedular del artículo 99 (ex
art. 90.5) de la LIG. En caso de que resulte procedente, se le solicita
determinar el mismo considerando la evolución del IPC que se indica en el
anexo.
Caso 4:

• El ingeniero agrónomo Mateo Sígueme es un empleado en relación de

dependencia de la empresa “Se levantó y lo siguió”, dedicada a la actividad
agrícola. A su vez, posee en su patrimonio un inmueble que adquirió en el año
2017 en $ 5.000.000 situado en la Provincia de Buenos Aires, el cual hace varios
años lo da en locación, obteniendo renta de primera categoría. En este sentido, el
valor del edificio al momento de la compra es del 60%, según el avalúo fiscal.
Durante setiembre de 2020, y debido a la situación de la pandemia, lo decidió
enajenar en $ 7.100.000. Los gastos de la venta ascendieron a $ 770.000. Se le
solicita determinar si corresponde aplicar el impuesto cedular del artículo 99 (ex
art. 90.5) de la LIG. En caso de que resulte procedente, se le solicita determinar el
mismo considerando la evolución del IPC que se indica en el anexo.
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