Cintia Ruiz Santos, 2ºK Derecho Civil III

PRÁCTICA Nº2: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE VIVIENDA Y DE OBRA
A) SUPUESTO DE HECHO PRIMERO
En fecha 1 de enero de 2015 Rafael Ortiz e Ignacio García celebran
contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Madrid, Calle Castilla nº 2,
en virtud del cual, Ignacio podrá hacer uso de la misma durante tres años,
abonando a Rafael un renta mensual de 1.000 euros. Transcurridos 6 meses,
en junio de 2015, se produce una filtración en el techo del cuarto de baño de
la vivienda, y tras comunicárselo Ignacio a Rafael, éste le comenta que debe
arreglarlo el propio Ignacio. Aprovecha igualmente Ignacio para comentarle
a su arrendador que desde hace 15 días se encuentra estropeada la persiana
de una de las habitaciones.
1ª) En este contrato de arrendamiento con un duración pactada de tres
años, ¿podría estar vigente el contrato una vez transcurrido dicho plazo?
¿Hasta qué fecha podría tener vigencia? Si Ignacio estuviese descontento con
la vivienda, ¿en qué condiciones podría poner fin al contrato?
Sí, conforme al art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se
procederá con la prórroga automática del contrato por plazos anuales hasta
que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, a no ser
que Ignacio exprese su voluntad a Rafael, 30 días antes de la finalización del
contrato, de no renovar el arrendamiento.
Si Ignacio quisiese poner fin al contrato deberá hacerlo en las condiciones el
desistimiento del contrato del art. 11 LAU. Este artículo establece que tienen
que haber transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato, también
deberá comunicárselo a Rafael con, al menos, 30 días de antelación.

2ª) ¿Quién deberá reparar la filtración que se ha producido en el cuarto de

baño? ¿Debe reparar Rafael la persiana que se ha estropeado? En el caso de
que Rafael Ortiz se hiciese cargo de la filtración, ¿podría elevar la renta a
Ignacio? Si en lugar de la reparación de la filtración, la obra hubiese
consistido en poner en el cuarto de baño unos azulejos más modernos,
¿podría elevarse la renta que paga Ignacio?
La filtración del baño, al pertenecer al techo, se considerará una obra de
conservación de la vivienda y, por tanto, según el art. 21.1 LAU,
corresponderá a Rafael realizar su reparación.
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Por otro lado, en cuanto a la persiana, se considera que es una obra a causa
del desgaste por el uso ordinario, y, por tanto, una pequeña reparación. Según
el art. 21.4 LAU las pequeñas reparaciones corresponderán al arrendatario,
en este caso, a Ignacio.
Si Rafael se hiciera cargo de la reparación de la filtración, según el
mencionado art. 21.1 de la LAU, no tendrá derecho a elevar por ello la renta.
En el último caso, al ser una obra de mejora realizada por el arrendador,
según el art. 19.4 LAU tendrá derecho a incrementar la renta del contrato,
siempre que existiese un previo acuerdo entre el arrendador y arrendatario.
La elevación de la renta se producirá en las condiciones del art. 19.3 LAU.

3ª) Si en lugar de arrendar la vivienda antes referida, el contrato fuera de

una vivienda sita en Marbella por un periodo de tres años, para que Ignacio
García y su familia puedan disponer de ella cuando consideren, teniendo su
domicilio permanente en Madrid, ¿Qué tipo de arrendamiento se estaría
celebrando? ¿Qué normativa sería de aplicación?
Al ser un arrendamiento por temporada y no estar destinada a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda, nos encontramos ante un arrendamiento
para uso distinto del de vivienda. Estos tipos de arrendamientos están
previstos por el art. 3 LAU y se regularán por el Título III De los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda de la Ley de
Arrendamientos de Vivienda.

B) SUPUESTO DE HECHO SEGUNDO

En fecha 1 de septiembre de 2019, D. Eduardo García y D. Ramón Torres
celebraron un contrato de obra por el que D. Ramón, como contratista, se
obligaba a llevar a cabo unos trabajos de reforma en la cocina y los cuartos
de baño de la vivienda de D. Eduardo. En dicho contrato se pactaba que
dichos trabajos finalizarían el día 3 de octubre, estableciéndose que Eduardo
abonaría a Ramón por su trabajo la cantidad de 6.000 euros en fecha 15 de
septiembre por las obras realizadas hasta ese momento, y en fecha 30 de
septiembre le entregaría el resto del precio que eran otros 8.000 euros. D.
Ramón subcontrató a un fontanero para determinados trabajos, y además
adquirió de una empresa de materiales de construcción todos los elementos
necesarios para la obra.
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Tras realizar las obras iniciales y recibir D. Ramón la cantidad de 6.000

y 8.000 euros en las fechas indicadas, llegado el día 3 de octubre, solo se
había iniciado la reforma de la cocina y de un cuarto de baño. Tras ser
requerido por D. Eduardo, Ramón Torres le aseguró que el trabajo estaría
terminado en fecha 15 de octubre. Llegado este día, las obras no estaban
terminadas y Eduardo García no recibió explicaciones de lo sucedido por
parte de Ramón, quien abandonó definitivamente los trabajos.

1º. ¿Puede D. Eduardo dar por resuelto el contrato de obra celebrado? En

ese caso, ¿debe exigir la finalización de la obra o el resarcimiento de daños
y perjuicios?
En este caso sí, Eduardo podrá resolver el contrato de obra. Los contratos de
obra podrán ser resueltos por las causas generales de la resolución, como es,
en este caso, el incumplimiento de una de las partes. Por otra parte, Eduardo,
al escoger la resolución del contrato, según el art. 1124, deberá concedérsele
un resarcimiento de daños y abono de intereses.

2º. Después de analizar D. Eduardo la obra que le ha sido realizada, llega

a la conclusión de que D. Ramón le adeuda la cantidad de 10.000 euros que
le había adelantado. Con parte de esa cantidad D. Ramón, compró materiales
que no llegó a usar, pero que lógicamente debe entregar a D. Eduardo. Si
esos materiales se perdieran o deterioraran por una inundación o incendio en
el local de Ramón, ¿debe responder de esa pérdida? Si se hubiesen
deteriorado antes del 3 de octubre por la misma causa, ¿sería también
responsable del deterioro?
Atendiendo al art. 1589 CC, en el primer caso Ramón tendrá que hacerse
responsable de la pérdida de los materiales, pues su pérdida se constituyó en
mora, es decir, después de la fecha de plazo para la entrega de la obra.
En el segundo caso la responsabilidad será de Eduardo, pues por el mismo
artículo, la pérdida no se constituyó en mora y, por tanto, la sufrirá el que
contrató la obra y se obligó a poner el material.

3º. D. Eduardo García, tras requerir de pago a D. Ramón en varias

ocasiones, descubre que una empresa de Alicante le dejó de pagar unas
reformas que Ramón hizo hace unos meses en sus instalaciones. ¿Podría
llevar a cabo alguna actuación D. Eduardo para conseguir el pago de su
crédito? Si Eduardo, después de demandar judicialmente a Ramón Torres,
descubriese que no tiene dinero en las cuentas corrientes, pero que acaba de
donar maquinaria de trabajo de importante valor a su cuñado, ¿podría
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ejercitar alguna acción? Si en lugar de donarla se la hubiese vendido, ¿le

cabría aun alguna posibilidad?
Para poder cobrar su crédito, Eduardo, mediante la acción subrogatoria del
art. 1111, y al haber ya requerido que se le pague, podrá ejercer como
acreedor frente al impago que la empresa de Alicante le había hecho a
Ramón.
Sí, podría ejercitar la acción de la rescisión de los contratos, al amparo del
art. 1291.4º. Ya que Ramón no puede pagar de otra forma y ha donado su
única fuente de valor a título gratuito y en fraude de acreedores, el contrato
será rescindible para poder cobrar su crédito.
En el caso de que la vendiese entonces no, no le cabría la posibilidad de la
rescisión, pues el art. 1297 CC nos dice que sólo serán celebrados en fraude
de acreedores aquellos contratos por los que el deudor enajenase bienes a
título gratuito.

4º. Concluimos con una hipótesis contraria, cual sería que después de
efectuar perfectamente las obras D. Ramón, fuese Eduardo García quien no
le abonara al contratista las obras realizadas. Por ello, D. Ramón no pudo
hacer pago al fontanero subcontratado, ni tampoco pudo pagar el precio de
los materiales a la empresa suministradora. ¿Existe alguna posibilidad para
éstos últimos a fin de intentar obtener el cobro de los créditos que tienen con
D. Ramón?
Según el artículo 1597 CC, el subcontratista (el fontanero) y la empresa
suministradora (el proveedor de materiales) tienen una acción directa ante
Eduardo. Éstos podrán reclamar al dueño hasta la cantidad que le adeude al
contratista cuando se haga la reclamación.