SENTENCIAS SOBRE ARRENDAMIENTO.

1. TÁCITA RECONDUCCIÓN.
El artículo 1566 del Código civil dispone:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa
arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el
tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
En el artículo 1567 se dice que:
En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ellas las obligaciones otorgadas por un
tercero para la seguridad del contrato principal.
Ejemplo:
a) En un contrato de arrendamiento de vivienda la última de las prórrogas termina el 1 de
febrero de 2021.
b) Si el arrendador no le comunica al inquilino que el contrato termina en esa fecha y que le
debe entregar la posesión del inmueble, el contrato entra en “tácita reconducción“.
c) Según el artículo 1566 del Código Civil, el arrendador tiene que comunicarle la terminación
del contrato al inquilino, como máximo, antes de los 15 días siguientes a la fecha de finalización
de la última prórroga.
d) En el ejemplo que estamos viendo, como máximo tiene que comunicárselo el dia 15 de
febrero de 2021.
Jurisprudencia:
STS 26/09/2018.
El presente caso versa sobre los preceptos legales del artículo 1566, ya mencionado, y el
articulo 15881, al tenor del cual: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende
hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento sin necesidad de requerimiento especial
cumplido el término.
HECHOS:
La entidad Inmobiliaria El Royuelo S.L. formuló demanda de juicio verbal de reclamación de
cantidad frente al Instituto Catalá de la Salut, alegando que éste último era arrendatario de un
local desde el año 1979, cuya propiedad corresponde actualmente a la entidad demandante;
relación arrendaticia que debió quedar extinguida, en principio, el 31 de diciembre de 2009 por
aplicación de lo dispuesto en las disposiciones transitorias de la LAU 1994, continuando no
obstante la ocupación por la parte arrendataria en virtud de tácita reconducción hasta que
desistió unilateralmente del contrato, sin respetar -según la parte demandante y arrendadora- el
plazo de preaviso de seis meses, por lo que reclama ahora de la arrendataria el pago de las rentas
correspondientes a dicho período, por un importe de 47.286, 85 euros.
El Instituto Catalá de la Salut se opuso a la demanda alegando que el contrato se extinguió en 31
de diciembre de 2009, por lo que la tácita reconducción se produjo mes a mes por aplicación del
artículo 1581 CC, ya que la renta, pese a estar fijada anualmente, se pagaba mensualmente.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, acogiendo los argumentos de la
demandada. Recurrió en apelación la parte demandante y la Audiencia Provincial dictó
sentencia, de fecha 17 de septiembre de 2015, por la cual estimó el recurso al entender que el
hecho de que el alquiler estuviera fijado por años comporta que el plazo de tácita reconducción
es de un año aunque la renta se pagara por mensualidades anticipadas, por lo que condena a la
entidad demandada al pago de la cantidad reclamada de 47.286,85 euros
OPINIÓN DEL TS:
La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil da lugar en realidad a
un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los
contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en
el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia
temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo
desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la
posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato
primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en
el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de
duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente
previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de
carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566,
se desprende la duración a que ha de referirse la «reconducción», pues este artículo, para el caso
en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta
(«se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es
mensual, por días cuando es diario»)
En el presente caso, claramente se había establecido en el contrato la renta correspondiente a un
año; y tal establecimiento de una cantidad global - que comprende la totalidad de lo que ha de
satisfacer el arrendatario durante un año- comporta claramente la voluntad de que sea esa la
duración del contrato y, por tanto, expresa la cantidad total que ha de recibir el arrendador
durante su vigencia, ya que no tendría sentido tal especificación si el plazo contractual querido
era el mensual, bastando en tal caso fijar la renta correspondiente a cada mes.
Esta es la interpretación que ha de imponerse como más acorde con lo previsto en la propia letra
del artículo 1581 y en la finalidad de dicha norma, la cual está prevista para los supuestos en
que se omite en el contrato la fijación de su duración, no siendo lógico entender que un mero
fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato
es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta
correspondiente a un año en el propio contrato, pues para ello -si quería ser conocida- bastaría
una mera operación aritmética, como se ha dicho, y sin necesidad de incluirla expresamente en
el contrato.
CONCLUSIÓN
Si en el contrato de arrendamiento se expone una cuantía anual de renta a abonar, entonces cabe
entenderse, por el artículo 1581, que la prorroga tácita es de un año. Así, si transcurren 15 días y
el arrendatario continua en el bien inmueble con aquiescencia del arrendador, se producirá una
prorroga que será de duración equivalente al modo del computo de la cuantía establecida en el
contrato, con independencia de que el pago sea mensual.
En cuanto a asesoramiento, esto quiere decir que, en protección de los intereses de las partes y
respecto del juego de dichos artículos, omitiremos la cuantía total en caso de ser arrendador, y la
pediremos expresamente en caso de ser arrendatarios.
No obstante, hay que advertir que en el caso de que sea una finca rustica, la tácita reconducción
no se calcula en base a esta regla, sino que será, según el artículo 1577, por el tiempo necesario
para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en el plazo de un año o pueda
dar por una sola vez, aunque pasen dos o más años para recogerlos.

STS 31/03/21
Versa sobre los preceptos legales del art. 1566, en relación con los arts. 1.581 (párrafo
segundo), 1.543 y 1.569.1º, del C.Civ, así como 9 y 10 de la LAU 1994.
HECHOS.
1) El 1 de agosto de 1998, D. Gabino, demandado y ahora recurrido, suscribió, como
arrendatario, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, de
Madrid y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio; el contrato se concertó con la
mercantil "Veraum Trama,S.L.", entonces propietaria de dichos inmuebles.
2) El 12 de agosto de 2016, los Sres. Rosario Sabina, demandantes y ahora recurrentes,
adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por
la Agencia Tributaria.
3) El 4 de enero de 2017, los demandantes formalizaron un acta de requerimiento, previo al
desahucio, dirigido a los demandados "para que en el plazo de quince días a contar desde la
notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la
Notaría". La sentencia de apelación añade que "el mismo tenor literal se contiene en el acta de
requerimiento formalizada el 31 de enero de 2017 (...). Pese a lo manifestado en la audiencia
previa, la comunicación remitida el 28 de junio de 2018 se refiere también únicamente a la
vivienda (...) y la dirige el letrado de los actores al demandado como propietarios de la vivienda
NUM000 de la CALLE000 de Madrid, aunque se hace referencia al vencimiento del contrato de
arrendamiento de 1 de agosto de 1998, se envía el requerimiento "a efectos de que no se
produzca la tácita reconducción establecida en el art. 1.566 del Código Civil ni prórroga alguna"
[...]" En dichas comunicaciones no se hace referencia a los garajes objeto del arrendamiento.
4) Después de las citadas actuaciones, los Sres. Rosario Sabina interpusieron demanda en la que
ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual, en la que solicitaron
sentencia en la que se declarase "extinguido por expiración del plazo de duración del contrato de
arrendamiento de fecha 1 de agosto de 1998 de la vivienda situada en la CALLE000 nº
NUM000", y se condene a D. Gabino a que desaloje y deje libre el referido inmueble,
acordando igualmente la ejecución directa de la sentencia para proceder al lanzamiento de la
parte demandada. El demandado se opuso a la demanda con base en que el contrato de
arrendamiento cuya resolución se pretende no tiene por objeto únicamente la vivienda
propiedad de los actores, sino también unas plazas de garaje propiedad de terceros, lo que, al ser
indivisible el contrato de arrendamiento, impide que se resuelva parcialmente, y es preceptivo el
requerimiento previo por ambos propietarios.
FUNDAMENTOS DE DERECHO EN PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA.
El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el
contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998 respecto de la vivienda y de los anejos por
expiración del plazo y, en consecuencia, declaró haber lugar al desahucio de la demandada de la
citada vivienda. En su fundamentación razonó que:
(i) el demandado únicamente opone la imposibilidad de resolver el contrato por ser los
demandantes propietarios de la vivienda arrendada en el contrato, pero no de las plazas de
garaje y trastero anejos, que también son objetos del contrato;
(ii) la división de la propiedad del objeto arrendado, derivada de la venta en subasta de la
vivienda, configura una situación contractual en la que la posición de la parte arrendadora es
ocupada por los dos titulares que, por tanto, constituyen una situación de comunidad sobre los
derechos derivados de la relación arrendaticia;
(iii) esta situación no hace inaplicable el criterio general (STS 20/12/89) de que un comunero
pueda solicitar la extinción de un arrendamiento, siempre que beneficie a la comunidad;
(iv) en el caso se trata de un arrendamiento del año 1998, del que no consta el abono de las
rentas ni la cuantía actual de las mismas (lo que fácilmente podía haber acreditado el
demandado) en el que "se hace patente lo provechoso para la comunidad arrendadora de la
extinción de un alquiler antieconómico";
(iv) la situación de indivisibilidad implica que sólo sería precisa la actuación conjunta de los
arrendadores para la realización de actos que pudieran perjudicar su derecho (art. 1139 CC), y
en este caso la desaparición del vínculo arrendaticio, por sus características, no puede reputarse
perjudicial para la propiedad;
(v) el demandante cuenta con legitimación activa para pedir por sí solo la extinción del
arrendamiento en su completa extensión objetiva, sin perjuicio de que el desalojo se
circunscriba a la vivienda de su propiedad;
(vi) a lo anterior no es óbice la STS 26 de noviembre de 2014, referida a la resolución parcial de
un contrato de arrendamiento de varios locales en el que el arrendador era único, supuesto
distinto al de la litis, en el que se resuelve el contrato totalmente, y no una parte del mismo, sin
perjuicio de que quien ejercita la acción sea uno de los comuneros de la comunidad arrendadora;
(vii) la parte actora ha acreditado la expiración del plazo arrendaticio, lo que provoca la
finalización del contrato de arrendamiento dada su voluntad de no prorrogarlo en los plazos
establecidos en los arts. 9 y 10 LAU.
Recurrida la sentencia de primera instancia por el demandado, la Audiencia estimó la apelación
y desestimó la demanda. En su apelación los demandados habían alegado incongruencia extra
petita, pues tanto en el requerimiento previo como en la demanda los actores habían solicitado
el desahucio exclusivamente respecto de la vivienda, sin mencionar los garajes. La Audiencia
basó su decisión en el siguiente razonamiento:
"Cuando en un documento las partes contratan por un mismo precio o renta una pluralidad de
cosas, como en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, su naturaleza es de un
solo contrato con los mismos sujetos, objeto y causa, que debe resolverse como un todo, sin que
pueda resolverse sólo uno de los objetos ante un desahucio, según establece la sentencia del
Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2014, mencionada en la sentencia apelada y que, no
obstante, no aplica. En el supuesto objeto del recurso, los actores solo pueden ejercitar la acción
de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya
resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los
garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento, según la referida sentencia del Tribunal
Supremo, no puede solicitarse la resolución parcial del contrato y los actores no pueden pedir el
desahucio y consiguiente desalojo de los inmuebles de los que no son propietarios"
La parte demandante recurrió en casación.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN.
1. Infracción del art. 1566, en relación con los arts. 1.581 (párrafo segundo) y 1.569.1º, del
C.Civ., y de la Jurisprudencia que los interpreta, de acuerdo con los cuales "la tácita
reconducción da lugar a un nuevo contrato que precisa de la aquiescencia del arrendador", por
lo que, en un arrendamiento en el que son varios los arrendadores que se pretende que continúen
cediendo de la posesión, la oposición de cualquiera de ellos ha de impedir la tácita
reconducción; jurisprudencia que se infringe por la sentencia impugnada al someter a tal
requerimiento de oposición a la tácita reconducción al mismo régimen jurídico que la resolución
de un contrato que continúa en vigor, lo que le conduce a exigir la voluntad de todos los nuevos
propietarios para finalizar el arrendamiento. Los recurrentes precisan que nos encontramos en el
contexto normativo del Código civil porque el contrato del caso se celebró en 1998, conforme a
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, redacción original (en adelante LAU), de modo
que, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 9 y 10 de dicho texto legal, se había cumplido
el máximo de duración del contrato de ocho años, por lo que la situación arrendaticia vigente a
la fecha de la adquisición de la vivienda era la de la tácita reconducción del Código Civil, a la
cual se opusieron.
2. Infracción de los arts. 1.543 y 1.581 del C.Civ. (párrafo primero), en relación con los arts. 9 y
10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto que determinan que el contrato de
arrendamiento debe tener una duración determinada, en conexión con la Jurisprudencia de la
Sala Primera del Tribunal Supremo que señala que la duración determinada es una
"característica esencial" del contrato de arrendamiento; Jurisprudencia que se infringe por la
Sentencia recurrida al dejar sometida la duración del contrato a una doble condición resolutoria
(voluntad del arrendatario o del propietario de las plazas de garaje), sin posibilidad de
predeterminar el momento de su finalización. Es decir, los recurrentes alegan que la
imposibilidad de resolver el contrato de arrendamiento asumiendo la tesis del demandado
devendría en una suerte de prorroga indeterminada, sometida únicamente a la voluntad del
arrendatario o del propietario del garaje.
En cuanto a la oposición al recurso, la demandada se opone alegando la indivisibilidad del
contrato que se concertó unitariamente sobre una vivienda y unas plazas de garaje, por lo que
entiende que no cabe su "resolución" parcial mediante una oposición a la tácita reconducción. El
objeto de la controversia que ahora se plantea en casación consiste en determinar si en un
arrendamiento de inmuebles con pluralidad de objetos (vivienda y plazas de garaje), en el que
durante su vigencia se ha enajenado de forma separada la propiedad de la vivienda, puede el
adquirente de ésta, que se ha subrogado en la posición del arrendador, de forma independiente
del propietario de las plazas de garaje, enervar la tácita reconducción del art. 1566 CC,
manifestado su oposición a la renovación del contrato mediante el correspondiente
requerimiento fehaciente dirigido a la arrendataria, respecto de la vivienda de su propiedad,
según defiende la recurrente, o bien si para provocar aquel efecto enervante es precisa la
concurrencia también de la manifestación de la oposición a la tácita reconducción por parte de
los propietarios de las plazas de garaje, según resulta de la sentencia impugnada.
DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO
En el caso objeto de la litis ha quedado establecido en la instancia que el plazo de duración del
contrato, con sus prórrogas, ha finalizado. La cuestión controvertida se centra en si la
comunicación remitida por los actuales propietarios de la vivienda al arrendatario en el que le
comunicaban su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y le requerían para
desalojar la vivienda produce o no el efecto enervante de la tácita reconducción conforme al art.
1.566 CC.
En el caso de la litis, la sentencia de primera instancia ha entendido que el plazo de duración del
contrato expiró y los nuevos propietarios, que se subrogaron en la posición del arrendador
inicial, manifestaron su voluntad de poner término a la relación arrendaticia por medio del
requerimiento previsto en el art. 1566 CC. Sobre esa base, razona que al desvincularse la
propiedad de la vivienda y de los garajes arrendados como consecuencia de la enajenación de la
primera surgió una comunidad en la posición jurídica de la arrendadora, que, en aplicación de
las reglas generales de la comunidad de bienes y derechos y de las reglas sobre las obligaciones
indivisibles ( art. 1139 CC), supone que los demandantes estaban legitimados para pedir la
resolución total del contrato, sin perjuicio de limitar la solicitud del desalojo a la vivienda.
La Audiencia, por su parte, consideró que lo solicitado en la demanda fue la resolución parcial
del contrato en base al artículo 1124 CCiv, pero advierte que carecen los demandantes de título
para pedir la resolución del contrato también respecto de las plazas de garaje, de las que
aquellos no son dueños. Y al apreciar que no es admisible la resolución parcial de un contrato
de arrendamiento que recae sobre varios bienes pero que tiene carácter unitario (es un solo
contrato), aplica el criterio de la sentencia de esta sala 687/2014, de 26 de noviembre.
No obstante todo ello, la Audiencia en segunda instancia ha errado en la calificación jurídica del
supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato,
y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una
eventual tácita reconducción. En el presente caso no estamos ante la hipótesis de un
incumplimiento por el arrendatario de las obligaciones resultantes del contrato, que faculte al
arrendador que cumple la suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del
contrato, de acuerdo con los dispuesto en los arts. 27 LAU y 1.124 CC, sino ante la
concurrencia de una causa de extinción del contrato por expiración del plazo de su vigencia
(arts. 9, 10 y 28 LAU)
La diferencia entre uno y otro supuesto en este caso es esencial pues cambia el marco de la
discusión. No se trata de dilucidar si cabe o no una resolución parcial de un contrato de
arrendamiento único con varios objetos (que es lo que negó la sentencia 687/2014, de 26 de
noviembre, y que aquí es inaplicable por no encontrarnos ante un caso de resolución), de forma
que para provocar dicho efecto resolutorio la facultad de promover la resolución deba ser
ejercitada por los propietarios de todos los bienes arrendados, sino de decidir si para que, una
vez extinguido el contrato de arrendamiento inicial ( ex arts. 9, 10 y 24 LAU y 1.581-II CC),
surja un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción, la voluntad presunta favorable a la
existencia de ese nuevo contrato debe proceder de todos los que tengan la libre disposición de
las cosas cuyo disfrute en régimen de arrendamiento se pretenda. Formulado en otros términos:
si para desvirtuar el consentimiento presunto a esa nueva relación arrendaticia, conforme al art.
1566 CC, es necesario que el requerimiento del art. 1566 CC sea realizado por todos aquellos.
La respuesta es negativa. Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal
de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas
de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el
carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la
existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios
de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.
FALLO
La solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato
único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa
resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los
propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de
un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta
favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario
implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo
contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los
motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los
contratos ( arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y
cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes ( art.
1256 CC). Por tanto, debemos fallar y fallamos casando la sentencia de la Audiencia
Provincial y validamos la interpretación dada en primera instancia.
CONCLUSIÓN.
El requerimiento de uno solo de los propietarios enerva la tácita reconducción del articulo 1566
CC. O dicho de otro modo, para que una tácita reconducción opere es necesario la aquiescencia
o el consentimiento tácito de todos los sujetos que figuran como arrendadores.
 Duda: ¿Se necesita la aquiescencia de todos los arrendadores (esto es, los que figuran en
el contrato) o de todos los propietarios con independencia de que figuren o no en el
contrato?

2. ELEMENTOS COMUNES.
STS 29/02/2012
ARTÍCULOS:
Los artículos que se manejan son el articulo 1560 CC, art 1902 CC de responsabilidad
extracontractual
Art 1560 CC:
El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero
causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el
perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular,
ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.
Articulo 1902 CC:
El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está
obligado a reparar el daño causado.
Requisitos según la jurisprudencia:
La existencia de una acción u omisión culpable. »1.- Que dicha acción u omisión produzca a un
tercero daño físico o moral. »2.- Que exista relación de causalidad entre la acción u omisión y
el daño producido. »3.- Que no exista una actuación culposa por parte de la víctima.
Articulo 21 LAU 1994:
El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones necesarias para conservar
la habitabilidad de la vivienda y el arrendatario está obligado a soportar dicha reparación.
HECHOS:
1) La parte demandante formuló demanda en la cual interesó la condena del demandado a
reparar las paredes del local de negocio objeto de arrendamiento con el fin de eliminar las
humedades de que adolecen estas así como a reparar el desconchamiento en la parte interior del
local, asimismo que se le indemnizase en la cantidad de 6 616,64 euros por los perjuicios
causados por el agua en los tocadores de la peluquería, y subsidiariamente en la cantidad de 3
308,32 euros en el supuesto de sustitución de los dañados, y en último lugar se le indemnizase
en la cantidad de 10 782 euros en conceptos de molestias y gastos, todo ello consecuencia de las
humedades sufridas en una pared del local arrendado, producidas por filtraciones de agua del
exterior.
2) La parte demandada alegó en primer lugar la excepción de falta de litisconsorcio pasivo
necesario por entender que también debía dirigirse la demanda frente a la Comunidad de
Propietarios y a la empresa constructora del edificio ya que la reparación de las filtraciones
pretendida por la actora afectaba a un elemento común, concretamente a la fachada del edificio
en el cual radica el local arrendado. Dicha excepción resultó desestimada por Auto de fecha 6 de
febrero de 2007. En cuanto al fondo del asunto, la demandada se opuso a la demanda
interpuesta por considerar que no resultaba obligada a dicha reparación atendiendo al contenido
de la cláusula 9ª del contrato de arrendamiento que unía a las partes, la cual establece que:
«serán de cuenta y cargo de la parte arrendataria las reparaciones del local comercial, a fin de
conservar el mismo en estado de servir para el uso convenido.» Asimismo, que averiguado que
los daños radican en un cerramiento del edificio, y tienen su origen en una defectuosa
construcción, así como que su reparación ha de realizarse sobre un elemento común del edificio,
la principal responsable es la empresa constructora Edival, S.A.
FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA EN PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA.
Primera instancia:
Se ejercita por la parte demandante acción de carácter personal cuyo fundamento basa en la
culpa del arrendador, reclamando los daños y perjuicios sufridos al no estar el objeto de
arriendo en correctas condiciones para la explotación a la que se destinaba y, que reclama al
demandado en su condición del propietario por incumplir este, su obligación de mantener a la
arrendataria en el uso pacífico de la cosa y ello por cuanto que en una de las paredes aparecieron
una serie de manchas de humedad que no fueron corregidas por el dueño del local.
Frente a dicha reclamación se alega por el demandado, que siendo cierto la existencia de las
humedades, estas no podían ser por él corregidas, por encontrarse el defecto que las provocaba
en elementos comunes cuya propiedad ostenta la comunidad de propietarios y,
responsabilizando a la constructora de los daños existentes en su propiedad, la empresa Edival a
la cual intentó por diversos cauces procesales traer al procedimiento.
Planteado en estos términos el debate debe en primer lugar referirse la diferencia entre
pretensión (lo que se reclama del juzgador) y acción (cauce legal por el que se articula la
reclamación que se ejercita), así, una misma pretensión puede ser exigida mediante el ejercicio
de una u otra acción y estas pueden ser, además, ejercitadas de forma individual o
acumuladamente. Es en atención a estas consideraciones jurídicas el motivo por el cual por este
Juzgado ha rechazado de forma sistemática la llamada al proceso de la constructora Edival pues,
a la luz de la demanda y de lo manifestado por la parte demandante para oponerse frontalmente
en la audiencia previa a traer al proceso a terceros, resultó palmario que las acciones ejercitadas
por la demandante, de forma, yuxtapuesta, están basadas en la culpa (contractual o
extracontractual) del demandado y, en consecuencia dado el carácter bilateral del contrato y de
la naturaleza solidaria de la responsabilidad extracontractual no resultaba factible imponer la
intervención de terceras personas con la oposición de la parte actora. La responsabilidad de la
empresa Edival, de existir, como alega el demandado y de haber sido declarada judicialmente
(dicho esto en términos puramente dialécticos), podría haber dado satisfacción a la demandante,
pero nunca en base a la acción por la misma ejercitada, según resulta de lo actuado, de forma
que la resolución judicial estaría perjudicada por incongruencia, pues lo reclamado no tiene
como presupuesto la responsabilidad que para los diferentes intervinientes en la construcción de
un obra establece la LOE.
En definitiva, el incumplimiento, como arrendador, del demandado, que se reclama por doña
Serafina, constituye la cuestión debatida y, debe de ser analizado desde la perspectiva que
ofrece lo actuado por don Mario, haciéndose preciso que la parte actora acredite cuál es la
acción u omisión en que incurrió el demandado; cuál es su culpa a la luz del contrato de
arrendamiento, que es ley entre los contendientes y la regulación legal en el capítulo IV de la
LAU y, subsidiariamente, de lo establecido en el Código Civil en los artículos 1554 y
siguientes, en concreto, en lo dispuesto por el artículo 1554-3.º que impone el deber básico del
arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo
del contrato y, finalmente, de lo dispuesto en el artículo 1902 del mismo texto legal, debiéndose
dejar ya sentado que nadie responde por actos de un tercero salvo que la ley lo determine
expresamente como ocurre en el caso del artículo 1903 del Código Civil”
En cuanto a la responsabilidad derivada del contrato de arrendamiento y, por aplicación del
artículo 1560 CC, acreditado que las humedades tenían su origen en elementos comunes,
concluyó que el arrendador estaba exento de responsabilidad respecto de los daños denunciados.
En relación a la responsabilidad extracontractual, igualmente resolvió que ninguna
responsabilidad podía imputársele al arrendador porque pese a acreditarse los daños objeto de
reparación no se había probado la relación de causalidad entre una acción u omisión del Sr.
Mario y los daños sufridos por la parte demandante.
Segunda instancia:
La sentencia de segunda instancia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por
la parte demandante y estimó en parte la demanda, condenando a la parte demandada a abonar a
la actora en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 10 000 euros más los intereses
legales. En resumen, consideró que, pese a las contradicciones de la jurisprudencia del Tribunal
Supremo en torno a la obligación o no del arrendador prevista en el artículo 21 LAU de 1994,
en el presente supuesto y, constatado que el origen de los daños debatidos no se situaba en el
inmueble arrendado sino en un elemento común, por aplicación de las normas generales que
obligaban al arrendador a mantener al arrendatario en el goce pacífico, le era exigible a este la
responsabilidad de reparar los daños sufridos por la parte demandante.
Asimismo, y en cuanto a la acción directa que el artículo 1560 CC concede al arrendatario
frente al tercer perturbador de hecho, y al haberse optado por la obligación del arrendador,
entendió que resultaba correcto dirigir la acción contra este y no demandar a la comunidad de
propietarios. En último lugar, y por lo que respecta a la renuncia contenida en el contrato, a
favor del arrendador, respecto de las obligaciones impuestas por el artículo 21 LAU de 1994, la
Audiencia Provincial concluyó que en el presente supuesto no se entiende que concurra dicha
renuncia por un lado por el momento inicial en el cual se produjeron las filtraciones y por otro
lado por los actos propios del demandado, el cual en todo momento ha realizado, si bien
ineficazmente, reclamaciones tanto a la constructora como a la comunidad de propietarios,
asumiendo la obligación de mantener el local objeto de litis en buen estado para su utilización
por la parte arrendataria.
DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO
1) Si incontrovertido que las humedades que sufre el local arrendado por la actora al
demandado, provienen, como refieren los tres informes periciales de autos, de un defecto
constructivo en un elemento común del edificio en que se ubica aquel, muro exterior a
intervenir desde ese exterior mediante su impermeabilización, la reparación de este y los daños
de ello derivados, entran dentro del deber que el art. 21 de la vigente LAU, art. 107 de la de
1964, impone al arrendador de hacer las reparaciones necesarias para servir el inmueble al uso
al que se destina, lo que, con carácter general, refleja de modo similar el art. 1554.3 del CC en
el sentido de la obligación del mismo de mantener al arrendatario en su goce pacífico;
2) Si, dando al arrendatario el art. 1560 del mismo CC acción directa contra la perturbación de
hecho de tercero de cuya responsabilidad exime a la propiedad, los daños enjuiciados
imputables a tal elemento común pueden ser entendidos como ese tipo de perturbación y si es
obligada esa acción directa del primero a quien la ejecuta;
3) Si también cabe exigir al demandado por mor del art. 1902 del CC;
4) Si, esa obligación del citado art. 21 de la LAU, es renunciable y en el caso de autos en el
contrato de arrendamiento, al establecerse la obligación del arrendatario del buen uso del local y
de dejarlo en buen estado de conservación a su fin, implica esa renuncia. »
Examinando tal doctrina y pruebas, cabe llegar a las siguientes consideraciones:
No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los
elementos comunes. Doctrina jurisprudencial. A) El artículo 1554 CC, en sus números 2 y 3,
con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al
arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las
reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a
mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2
exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de
todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556
que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos
anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o
sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º
2417/2003 ]). No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en
aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964, en relación con la
naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe
confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que
correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los
elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las
posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el
régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos
comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local
arrendado». ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ). B) Por lo expuesto, se
reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños
causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los
defectos existentes en elementos comunes.
Constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento,
propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el
presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en
concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento
común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las
constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye,
en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios
sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento
común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU
de 1994 imponen al arrendador. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea
jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los
daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los
elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos. Por lo anterior, el motivo ha de
estimarse.
FALLO
Debemos casar y casamos la sentencia de segunda instancia dando la razón al arrendatario y
declaramos que el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las
instalaciones y componentes privativos del local arrendado, pero no a los elementos comunes
del edificio como ocurre en el caso de autos. Esta interpretación se deriva del articulo 1560 CC
en el juego con el articulo 21 de la LAU y demás artículos, en tanto que el arrendador viene
obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa bajo los límites de las
acciones que le ofrece su propiedad y en cuanto a su bien privativo, de forma que si la
perturbación es procedente de los elementos comunes el arrendatario tendrá acción contra ellos
pero no podrá obligar al arrendador a responder de las mismas.
3. RETRASO EN EL PAGO.
STS 19/12/08
HECHOS.
La cuestión planteada en el recurso de casación queda centrada en la determinación de si el
impago parcial de la renta relativa a una mensualidad, que provocó la interposición de la
demanda de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta, y formulada ésta y con
anterioridad a la fecha del juicio, se abonó la parte restante, es causa de resolución del contrato
arrendaticio o si, por el contrario, puede considerarse como un mero retraso y no una causa de
incumplimiento del contrato que lleve consigo su resolución.
1) El Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de doña Camila,
promovió demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, turnada al Juzgado de
Primera Instancia nº 42 de Madrid, contra doña Marí Jose, en la que, tras alegar los hechos y
fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia, por
la que, estimando íntegramente la demanda, declare haber lugar al desahucio de la vivienda
arrendada, y condene a aquélla a su desalojo, dejándola libre y a disposición de la actora,
apercibiéndole de lanzamiento, con imposición de costas".
2) Por auto de 24 de mayo de 2002 se admitió a trámite la demanda y se señaló para la
celebración de la vista el día 25 de junio de 2002, en que tuvo lugar con asistencia de ambas
partes, la actora se ratificó en su demanda, oponiéndose la demandada.
3) El Juzgado de Primera Instancia, nº 42 de Madrid dictó sentencia, en fecha 27 de junio de
2002, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que debo desestimar y desestimo el suplico de
la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador don José Luis Ferrer
Recuero en nombre y representación de doña Camila contra doña Marí Jose y en su
consecuencia debo declarar y declaro no haber lugar al desahucio solicitado por la actora, a la
que condeno al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".
4) Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Duodécima de
la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, dejando sin efectos la condena en costas
pero manteniendo la improcedencia del desahucio, entendiendo ambas salas que el
incumplimiento no es por sí mismo de tal entidad para proceder al desahucio.
5) La representación procesal de doña Camila mediante escrito de fecha 3 de marzo de 2004
interpuso recurso de casación, contra la sentencia dictada, con fecha 16 de diciembre de 2003,
por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid.
6) Mediante providencia de 4 de marzo de 2004 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose
la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada
dicha resolución a los Procuradores de las partes.
FUNDAMENTOS DEL TS Y DECISION
El Juzgado rechazó la demanda por entender que, aunque hubiera habido un pequeño retraso en
el pago de una parte de la renta de un mes, en modo alguno se podía considerar como un
incumplimiento relevante como para justificar la resolución del contrato de arrendamiento sin
posibilidad de enervación; y su sentencia fue revocada parcialmente en grado de apelación por
la de la Audiencia sólo en el extremo relativo a las costas, cuyo pronunciamiento se deja sin
efecto, sin hacer especial imposición de las causadas en primera instancia y tampoco de las
originadas en la alzada.
Doña Camila ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de
segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que
fue admitido mediante auto de esta Sala de 6 de noviembre de 2007, al haberse justificado el
presupuesto de recurribilidad previsto en el precepto citado y concurrir los requisitos legalmente
exigidos.
El único motivo del recurso alega la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina
jurisprudencial, y, como contradictorias a la sentencia recurrida, cita las de esta Sala de fechas
de 15 de octubre de 2002, 31 de mayo 1985, 7 de marzo 1983, 11 de octubre 1982, 29 de
octubre de 1981 y 28 de marzo de 1957, donde se establece que el incumplimiento contractual
no requiere de una persistente y tenaz resistencia a la observancia de lo convenido, sino que es
suficiente que tal incumplimiento se produzca y frustre las legítimas expectativas de la otra
parte.
Constituyen hechos declarados probados en la instancia que, siendo la renta actualizada de la
vivienda alquilada la cantidad de 118,71 euros, el día 3 de abril de 2002, la demandada ingresó
en la cuenta de la actora la suma de 94,97 euros, y el 19 de abril de 2002 realizó un nuevo
ingreso de 23,74 euros; posteriormente, el 3 de mayo de 2002 volvió a ingresar 94,97 euros, y
pagó el resto el día 22 de este mes, cuando, el 9 de mayo de 2002, ya se había presentado la
demanda de desahucio. En el caso, si bien no existe contrato escrito, de los ingresos realizados
por la demandada en la cuenta de la actora, se infiere que los pagos se realizaban en los
primeros días de cada mes.
Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón
de haberse producido ya otra enervación anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación
tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta
verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia
prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el
impago de una única mensualidad de renta y esta haya sido satisfecha extemporáneamente. La
primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se
asimilan.
Es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte,
salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este
contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la
resolución contractual.
Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el artículo
487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución respecto a la cuestión de
interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin hacer
especial pronunciamiento sobre las costas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
Procede manifestar que el arrendador no viene obligado a soportar que el inquilino se retrase de
ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe
prosperar su demanda de desahucio al estar demostrada tal reiteración, amén de que
anteriormente, por no haber abonado los recibos de la renta con un total de veintidós
mensualidades, fue seguido juicio de desahucio entre las partes, que concluyó al haberse
enervado la acción ejercitada.
Imponemos la declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del
arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de
desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se
funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a
que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Y fallamos
casando la sentencia en segunda instancia e imponer el desahucio.
4. PRORROGA FORZOSA.
STS 393/2011
HECHOS
Doña María Angeles ejercitó acción de desahucio de inmueble destinado a uso distinto al de
vivienda contra don DIRECCION000 , C.B., por expiración del plazo contractual. Expuso que
mediante burofax remitido el 19 de septiembre de 2005 había puesto en conocimiento de la
parte demandada su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, pese a lo cual la parte
arrendataria se había negado a dejar el inmueble libre y a su disposición. La actora consideraba
extinguido el contrato celebrado en el año 1987, en aplicación de la Disposición Transitoria
Primera, 2) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ( RCL 1994, 3272) , en relación con
el artículo 9 del RDL 2/1985 ( RCL 1985, 1064) y los artículos 1566 y 1581 del Código Civil
( LEG 1889, 27) .
El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda. Analizó el contrato de
arrendamiento suscrito por los litigantes y concluyó que de su lectura resultaba evidente que la
voluntad de las partes fue someterse, respecto a su duración, al régimen de prórroga forzosa,
previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) . Por ello, dado que el arrendatario no había manifestado su
voluntad de que no se produjera una nueva prórroga del contrato, la demanda debía ser
desestimada por no haber finalizado el plazo del arriendo. La Audiencia Provincial estimó el
recurso de apelación formalizado por la parte actora. Declaró que los contratos de
arrendamiento celebrados a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 , podían
quedar sometidos al régimen de prórroga forzosa por voluntad de las partes, únicamente cuando
así lo hubieran estipulado de modo expreso. Tras interpretar el contrato que ligaba a las partes
consideró que no constaba expresamente esta voluntad, sino que se pactó una duración del
contrato anual, de modo que la acción ejercitada por la actora debía estimarse, declarando el fin
del contrato y acordando el desahucio del inmueble.
La Audiencia Provincial, considera que la estipulación segunda del contrato que, respecto a su
duración señala literalmente que ésta será «...de un año prorrogable en la forma prevista en la
Ley de Arrendamientos Urbanos», supone, sin lugar a dudas, que las partes no quisieron
someter el contrato al régimen de prórroga forzosa regulado en el artículo 57 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
 FUNDAMENTOS Y DECISIÓN DEL TS.
Tal y como indica el recurrente, esta Sala ya ha declarado en diversas ocasiones que, aunque
tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de
prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo,
nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o
pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.
En tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, de otro modo,
hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El
referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la
existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los
propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula
específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y
terminante. ( SSTS 9 de septiembre de 2009 ( RJ 2009, 4585) , y de 7 de julio de 2010 ( RJ
2010, 5709).
Respecto a la cláusula 2 del presente contrato de arrendamiento y objeto de litigio, el contrato
suscrito entre los litigantes se celebró en el año 1987, bajo la vigencia del Real Decreto Ley
2/1985 , pero, aún subsistiendo el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 De este modo, cuando las partes establecen «Se pacta este contrato para el plazo de un año
prorrogable en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos...», no pueden existir
dudas respecto a que la prórroga a la que los contratantes se referían era la regulada en la Ley de
1964 , única Ley arrendaticia existente en el momento de celebración del contrato. Pero es que,
además, en la estipulación tercera, se vuelve a incidir en la futura existencia de prórrogas
forzosas, cuando se indica «Al término del plazo pactado, y durante todas y cada una de las
anualidades sucesivas en que se produzca automáticamente la prórroga del arrendamiento se
revisará la renta...», cláusula que viene a reforzar aún más la decisión de las partes del
sometimiento al régimen de prórroga forzosa.
CONCLUSIÓN.
Para los contratos de arrendamientos celebrados en un espacio temporal en el que regía el
decreto boyer era mejor para el arrendador no incluir clausula alguna sobre la prorroga forzosa
ni hacer expresión en ninguna clausula sobre la prórroga, ya que la prorroga forzosa en estos
casos solo rige si ambas partes la han incluido en el contrato. En este caso, por ejemplo, el
arrendador pierde el litigio por incluir en el contrato una clausula que expresa que «Se pacta
este contrato para el plazo de un año prorrogable en la forma prevista en la Ley de
Arrendamientos Urbanos...», por lo que no cabe duda de que existe dicha forma expresa de
prórroga.