Ley de Condominios

Eran las 18 horas, la hora pico de ingreso al condominio y el piloto del

vehículo se apostó justo en la única entrada y lo apagó, provocando una
gran fila de los otros condominios que esperaban su turno.

Quería mostrar su inconformidad por las medidas no convenientes

para él, y que se estaban tomando en el condominio. Hubo insultos y
agresiones, y al final se retiró amenazando con tomar otras medidas.
Otros conflictos entre desarrolladores, propietarios y administradores
se están dando en Quetzaltenango, Antigua Guatemala, San José
Pinula y otros tantos lugares donde se han y se siguen construyendo
condominios.
Creo, sin temor a equivocarme, que gran parte del problema se origina
porque no tenemos una ley específica para condominios, sino que se
utiliza para este efecto la ley de propiedad horizontal que data desde
1959 y que fuera dedicada solamente a edificios de altura, siendo
necesaria una específica para condominios que ayude a evitar
conflictos de tipo jurídico y social entre los condóminos, resguardando
el derecho real de los interesados.
La ahora licenciada Xiomara Andrea Rivas Peinado abordó este tema
y su imperante necesidad cuando elaboró su tesis en 2013 “Los
conflictos jurídicos y sociales de los condominios en la propiedad
horizontal del departamento de Guatemala”, (Facultad de Ciencias
Jurídicas y Sociales, Usac), donde plantea la necesidad de un
reglamento de administración, copropiedad y convivencia en el
régimen de propiedad horizontal que me parece muy interesante.
"Gran parte del problema se origina porque no tenemos una ley
específica para condominios, sino que se utiliza para este efecto la ley
de propiedad horizontal que data desde 1959".

Sin embargo, considero que la temática debería ir un poco más allá y

plantear una ley específica, tal como lo tienen otros países, en donde
no solamente se establezcan reglamentos y normas, sino también
aspectos legales aplicados a casas, oficinas, estacionamientos o los
departamentos en que se dividen uno o varios edificios, por
construirse o construidos en una misma finca.
A las fincas rurales o desarrollos habitacionales, comerciales, a los
proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o
civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y
donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas
matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su
condición de filial del condominio original.
En fin, toda la gama inmobiliaria que actualmente y en un futuro se
puedan hacer, por supuesto diferentes a un edificio de propiedad
horizontal.
En esta ley se debe contemplar que el propietario de un inmueble o un
derecho de concesión que se proponga construir desarrollar un
condominio habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola,
puede lograr, mediante declaración en escritura pública, que el
condominio proyectado se regule por el régimen establecido en esta
ley y para dicho efecto, la finca matriz y las filiales deberán ser
descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el
Ministerio de Comunicaciones Infraestructura y Vivienda, por el
Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva.
También se deben especificar las obligaciones de los propietarios en
cuanto a sufragar los gastos de administración, conservación y
operación de los servicios y bienes comunes.
Deben establecerse, cómo se realizarán las mejoras de las cosas
comunes y su aprobación por parte de una Asamblea de Condóminos,
mediante una votación como, por ejemplo: a) Las mejoras necesarias,
por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor
del condominio. b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios
que representen las dos terceras partes del valor del condominio.
Así también, definir que los propietarios pueden establecer a su costa
servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni
estorben a los demás. Que pueden usar su propiedad de acuerdo con
su destino conforme a la escritura constitutiva. Que pueden
segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los
requisitos dispuestos en esta ley y no destinarla a usos contrarios a la
ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto
que el convenido expresamente. Sobre todo, que no pueden efectuar
actos ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás
propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o
comodidad del condominio o de lo contrario serán acreedores a multas
y sanciones.
En esta ley se pueden definir puntualmente los derechos y
obligaciones de los propietarios, los perfiles de la Asamblea, de una
junta directiva, del Administrador y de otros cargos que se requieran, y
sobre todo deberá contar con un Reglamento de condominio y
administración tal como lo plantea Xiomara Rivas en su excelente
tesis.