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TTULO CONSTITUTIVO DE LA COMUNIDAD

La Comunidad de Vecinos tiene un origen, un inicio, un nacimiento, en lo que se


denomina ''ttulo constitutivo''. Es una especie de ''escrituras'' de la Comunidad,
donde se especifica todo lo necesario e imprescindible para el funcionamiento de la
misma.
Es tan importante y vital este ''ttulo'', que marcar el futuro de la Comunidad, ya
que en dicho documento debe figurar, entre otras cosas:

El inmueble, en su conjunto, que conforma la Comunidad: este


aspecto es importante, ya que delimita hasta donde llegan los ''dominios'' y
quin pertenece o no la la Comunidad.

Las viviendas y locales de que consta el inmueble: con lo cual, se


sabr todos los propietarios que forman parte de la Comunidad, y por tanto,
tienen derecho a participar en ella.

La cuota de participacin que tiene cada vivienda o local: que sirve de


base fundamental para saber qu cuota mensual tiene que pagar cada uno,
y tambin, cul es el peso de su ''voto'' en las Juntas de propietarios.

Las instalaciones comunes que se pueden destinar a arrendamiento:


por ejemplo, un local en el que es propiedad la comunidad.

Servidumbres de paso y uso: por ejemplo, un patio de luces que


pertenece a la Comunidad, pero cuyo uso y disfrute lo hace un solo vecino,
ya que solo se puede acceder a dicho patio a travs de la vivienda de este.

Otras disposiciones, siempre que no sean contrarias a la Ley.

QUIN HACE EL TTULO CONSTITUTIVO?


El ttulo constitutivo se debe realizar al comienzo de funcionamiento de la
Comunidad, por lo tanto, la mayora de las veces, es realizado por el promotor /
constructor del bloque de viviendas, o en menor medida, por los propietarios
iniciales de los bienes que pertenecen a la Comunidad.
A veces, si no hay acuerdo, o bien lo expuesto en el ttulo va en contra de la ley,
tambin puede, en todo, o en parte, ser redactado a travs de laudo o resolucin
judicial.
Ejemplo: suponga que el promotor / constructor del inmueble se queda una
propiedad para si mismo, y en el ttulo constitutivo que el mismo hace, dice que
dicha vivienda / local no pagar ninguna cuota.
Como es obvio, es una medida que los futuros propietarios pueden llevar a juicio, y
seguramente lo ganen.

CMO SE MODIFICA EL TTULO CONSTITUTIVO?


Debido a la importancia de este documento, el Ttulo Constitutivo solo se puede
modificar cuando exista acuerdo por UNANIMIDAD, es decir, cuando TODOS los
propietarios estn a favor.

En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 17 es clara, y dice lo


siguiente:
Artculo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes normas:
1.
La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera,
conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general, incluso
cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos,
requerir el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas
de participacin. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan
asignado un uso especfico en el inmueble requerir igualmente el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin, as
como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que
dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando
impliquen la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir
el voto favorable de la mayora de los propietarios que, a su vez,
representen la mayora de las cuotas de participacin.
A los efectos establecidos en los prrafos anteriores de esta norma, se
computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de
la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artculo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicacin a quien ejerza
las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta das
naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepcin.
Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.

LA LEY
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 5, establece, respecto al ttulo
constitutivo, lo siguiente:
Artculo 5.
El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignar nmero
correlativo. La descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias
exigidas en la legislacin hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente
el mismo. La de cada piso o local expresar su extensin, linderos, planta en la que
se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano.

En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que corresponde a cada piso o


local, determinada por el propietario nico del edificio al iniciar su venta por pisos,
por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolucin judicial.
Para su fijacin se tomar como base la superficie til de cada piso o local en
relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del derecho y
disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus
diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin y
gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un estatuto privativo
que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de
acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para la constitucin.

CMO HACER QUE PAGUE UN VECINO MOROSO


La Comunidad de Vecinos est compuesta por el conjunto de bienes y servicios
COMUNES de todos los propietarios de un inmueble. Por lo tanto, hay una serie de
gastos que cubrir, como por ejemplo, la luz de las escaleras, el ascensor, el seguro,
etc, etc.
Por ello, TODOS y cada uno de los propietarios deben pagar una cuota mensual
para el sostenimiento de los gastos COMUNES.
Uno de los mayores problemas que se suscitan en las Comunidades de Vecinos es
cuando uno de los propietarios NO PAGA, y por tanto, se convierte en moroso.
El problema a veces se torna grave, mas all del propio dinero en s, porque
probablemente, a dicho vecino lo conocemos, y a veces, se produce un
enfriamiento o distanciamiento de relacin, llegando incluso a las disputas o
rencillas.
Y en todo caso, es un acto MUY INSOLIDARIO por parte de esa persona, ya que la
Comunidad es de TODOS, de la cual se aprovechan todos, incluso el MOROSO,
utilizando los servicios que luego no paga.
Y ms an, con dicha actitud, est contribuyendo a que las cuentas de la
Comunidad se resientan, que a la fin y a la postre, los dems tienen que pagar.
Por ello, la Ley ha provisto de frmulas de fcil aplicacin para que el moroso pague
de forma rpida y eficaz. Ya no pasa como hace aos, que un moroso poda tener
en jaque a la Comunidad, y acumular deudas sin que le pasara nada durante
aos y aos.

OBLIGACIN POR LEY

Segn el artculo 9, apartado e), de la Ley de Propiedad Horizontal, TODO


propietario de un bien debe contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada
en el ttulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que
no sean susceptibles de individualizacin.
Por lo tanto, es un DEBER, fijado por la propia Ley, de cumplimiento por TODOS los
propietarios, para contribuir al sostenimiento de la Comunidad.
Es decir, no hay excusas, no hay peros, si un propietario no paga las cuotas de la
Comunidad, por decirlo de alguna manera, falta a sus vecinos, a sus propios
bienes, porque no olvidemos que la Comunidad tambin es del que no paga.

ACTUACIN CONTRA UN MOROSO


FASE INICIAL: andar el camino necesario
En el supuesto de que un propietario NO PAGE todos y cada uno de los recibos
pendientes de la Comunidad, se puede actuar contra dicha persona, y de la
siguiente forma (la establecida en el artculo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal)
1.

La Junta de Propietarios deber:

Acordar por mayora reclamar judicialmente las cuotas debidas a


travs de un proceso judicial.

Dar facultades al Presidente, o al Administrador para presentar tal


reclamacin al Juzgado.

Aprobar la deuda que se debe, y por tanto, que se va a reclamar.


Tambin se puede acordar reclamar las cantidades que se han gastado con
anterioridad para requerir al propietario moroso que pagase la deuda (es
decir, cartas con acuse de recibo, fotocopias, etc, etc).
En tal sentido, es IMPORTANTE acordar la reclamacin CONTRA el propietario que
resulte de un bien en concreto, es decir, detallar con exactitud la vivienda / local /
garaje / anexo CONCRETO, puesto que la vivienda puede haber sido vendida, y
entonces, la reclamacin se hara no solo contra una persona, sino contra varias, en
funcin de si la deuda es del presente ao, o el anterior, o si se remonta incluso a
aos precedentes a los indicados.
As mismo, es importante que en la Junta de Propietarios se d facultades al
Presidente, o al Administrador, para que contraten los servicios de un abogado,
para que le tramite la reclamacin. No obstante, cabe decir que NO ES
OBLIGATORIO, es decir, que la reclamacin la puede hacer la propia Comunidad en
s, sin recurrir a un abogado.
2.

3.

Notificar a TODOS los propietarios el Acuerdo de la Junta, es decir, tal y como


se hace en una reunin cualquiera.
El presidente o el administrador, presentarn en el Juzgado tal reclamacin,
con las siguientes caractersticas:

Aportando el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde


se faculte para tal reclamacin (dicho certificado lo debe firmar el Secretario,
o si no existe ese cargo, el Presidente).


Reclamando (si se ha acordado en la Junta y hay justificantes) los
gastos que se han tenido para reclamar al propietario la deuda, se deber
aportar facturas o justificantes de dichos gastos.

Reclamando los intereses que se puedan producir, y las costas del


Juicio.

Si se utilizan los servicios jurdicos de un letrado y Procurador,


Reclamando los gastos que estos originen.

Solicitando el embargo preventivo de los vienes para hacer frente a


las deudas contradas con la Comunidad.
En este sentido, cabe decir que la DEUDA se puede exigir:
o
Al actual titular del bien, para deudas que tengan su
origen en el ao en curso, o bien, en el inmediatamente
anterior.
o
Al titular anterior, en el supuesto de que las deudas
sean originadas con anterioridad al ao anterior al que se
presente la reclamacin.
Es decir, que la peticin inicial podr formularse contra cualquiera de los obligados o
contra todos ellos conjuntamente. Luego ser el Juez quin decida a quin le
corresponde la deuda.
As mismo, en la presentacin de reclamacin, se puede solicitar al Juez el embargo
preventivo de bienes suficientes del propietario deudor, para hacer frente a la
cantidad reclamada, los intereses y las costas del juicio.
FASE FINAL: en manos del Juez
Una vez presentada la reclamacin tal y como se ha indicado anteriormente, el Juez
ser el encargado de dictar la sentencia correspondiente.
Y en dicha sentencia dictaminar si el MOROSO debe o no pagar, cunto debe
pagar, si se tiene que hacer cargo de las costas del juicio y de los gastos de los
honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.

GUARDANDO ''LAS ESPALDAS'' DE LA COMUNIDAD


La Ley de Propiedad Horizontal, en su afn de salvaguardar los intereses de la
Comunidad, dispone de varios preceptos con el objetivo de evitar, en lo posible, que
se produzcan deudas, y en todo caso, que no se acumulen.
Por ejemplo, el artculo 9, apartado e) de la citada Ley dice que:
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso
con ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga
lugar la adquisicin y al ao natural inmediatamente anterior. El piso o local estar
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
Es decir, que un nuevo propietario, sea por desconocimiento, o a sabiendas, se le
puede reclamar las cantidades que el bien que compra deba a la Comunidad, y lo
que es mas importante, que el bien que compra sirve de aval para ello, o lo que es
lo mismo, se le puede embargar.

Por ello, la propia Ley dice que:


En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la
vivienda o local el transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de
los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deber aportar en este momento certificacin sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaracin, sin la cual no podr
autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligacin por el adquirente. La certificacin ser emitida en el
plazo mximo de siete das naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes respondern, en
caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y
de los perjuicios causados por el retraso en su emisin.

OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO


La Comunidad de Vecinos est compuesta por una serie de viviendas, locales,
garajes, trasteros...
Las partes comunes del complejo urbanstico deben ser mantenidas, y cuidadas por
la accin comn de todos los propietarios, los cuales tienen una serie de
obligaciones que deben hacer frente.

OBLIGACIONES
El artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Est dedicado, en exclusiva, a
definir cuales son las obligaciones de cada propietario para con la Comunidad, y
que pasamos a describir a continuacin:

USO adecuado de la Comunidad: es obligacin de cada propietario tratar las


instalaciones de la Comunidad como si fueran suyas (porque en realidad lo son).
a.
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios,
estn o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daos o desperfectos.

USO adecuado de la vivienda: no solo es preciso conservar en buen estado la


Comunidad, sino tambin el propio inmueble del propietario, ya que al formar parte
de un conjunto, actos, conductas o acciones en la propiedad repercute en los
dems.
b.
Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e
instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder.

SERVIDUMBRE: es obligacin de cada propietario permitir el acceso a su


propiedad si hay que hacer una reparacin de instalaciones de la Comunidad.
c.
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creacin de servicios comunes de inters general acordados conforme a lo
establecido en el artculo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los
daos y perjuicios ocasionados.
d.

Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres


apartados anteriores.

PAGAR las cuotas de la Comunidad: la Comunidad se sustenta de la aportacin


de TODOS y cada uno de los propietarios. Sin ello, NO es posible su mantenimiento.
La obligacin MS IMPORTANTE es aportar, en tiempo y forma, las cuotas que se
deban.
e.
Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualizacin.
Los crditos a favor de la comunidad derivados de la obligacin de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a
la parte vencida de la anualidad en curso, y al ao natural inmediatamente anterior
tienen la condicin de preferentes a efectos del artculo 1923 del Cdigo Civil y
preceden, para su satisfaccin, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los crditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso
con ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de
los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga
lugar la adquisicin y al ao natural inmediatamente anterior. El piso o local estar
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la
vivienda o local el transmitente, deber declarar hallarse al corriente en el pago de
los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deber aportar en este momento certificacin sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaracin, sin la cual no podr
autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligacin por el adquirente. La certificacin ser emitida en el
plazo mximo de siete das naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes respondern, en
caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y
de los perjuicios causados por el retraso en su emisin.
f.
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin
del fondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender las
obras de conservacin y reparacin de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la


comunidad, estar dotado con una cantidad que en ningn caso podr ser inferior
al 5 por 100 de su ltimo presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de seguro
que cubra los daos causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

VIGILAR EL USO CORRECTO: no solo hay que cumplir, sino velar porque otros
tambin cumplan con el buen uso. La Comunidad es de todos, y si alguien no lo
respeta, hay que advertirlo, o en su caso, tomar medidas.
g.
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los dems titulares y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los
daos causados.

IDENTIFICARSE: la Comunidad la forman propietarios, y estos deben estar


identificados, y adems, saber donde hay que dirigirse para poder comunicarle
cualquier asunto que concierna a la Comunidad.
h.
Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en
Espaa a efectos de citaciones y notificaciones de toda ndole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicacin se tendr por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo
plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible practicarla en
el lugar prevenido en el prrafo anterior, se entender realizada mediante la
colocacin de la comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la
comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificacin,
firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto
bueno del presidente. La notificacin practicada de esta forma producir plenos
efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.

MARCHARSE CON ''HONOR'': una vez que un vecino vende su propiedad, hay
que despedirse. La mejor manera es presentando al nuevo dueo, para que la
Comunidad tenga constancia de ello, y sepa a quin dirigirse a partir de ese
momento.
i.

Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por


cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas con la


comunidad devengadas con posterioridad a la transmisin de forma solidaria con el
nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqul, a repetir sobre ste.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando, cualquiera de los
rganos de gobierno establecidos en el artculo 13 haya tenido conocimiento del
cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos

concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisin resulte


notoria.
Adems de las obligaciones antes citadas, la Ley de Propiedad Horizontal, a lo largo
de su exposicin, marca otra serie de obligaciones. Veamos cuales son:

FUNCIONES COMO PRESIDENTE: la Comunidad la forman los propietarios, y por


tanto, uno de ellos, debe ser el que la represente, a travs de la figura del
Presidente. En algunos casos, tambin pueden establecerse otros cargos, como
Secretario, Administrador, Vicepresidentes. Es una obligacin INELUDIBLE.
Artculo 13.
2. El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser
obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo al juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo 17.3, resolver de
plano lo procedente, designando en la misma resolucin al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva
designacin en el plazo que se determine en la resolucin judicial.
Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad.
5. Las funciones del secretario y del administrador sern ejercidas por el presidente
de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la previsin de dichos cargos separadamente de la
presidencia.

CONVOCATORIA DE JUNTA DE PROPIETARIOS


Convocar la Junta de Propietarios de forma CORRECTA es de vital importancia, por
diversos factores, entre ellos, citamos algunos:

No lesionar los derechos de los propietarios: suponga que no le


notifican que hay Junta, y se va a tratar un tema de importancia, que
supone un gran gasto para la Comunidad

Evitar impugnaciones: si un propietario no est conforme con una


Junta, buscar la forma de ''echarla abajo'', y uno de los caminos ms
fciles es precisamente este, impugnarla por defecto de convocatoria.
Suponga que en una Junta se acuerda emprender acciones legales contra un
vecino que NO paga la Comunidad, y por defecto de forma al convocar la
Junta, no puede llevarse a cabo.

Convocar la Junta en Primera y Segunda convocatoria, porque si no


se especifica tal aspecto, es necesaria la participacin de la mayora de los
propietarios que, adems, tengan la mayora de cuotas (ver votos y cuotas).

Por lo tanto, aunque se trata de un ''formalismo'', hay que ser escrupuloso a la hora
de la convocatoria, para que la Junta se rena de forma CORRECTA.

QUIN PUEDE CONVOCAR LA JUNTA?


La convocatoria de una Junta se puede hacer de dos maneras:

Mediante convocatoria del Presidente, que es en el 99% de las


ocasiones. Normalmente, las convoca por acuerdo de todos los propietarios
(por ejemplo, todos los meses de Junio y Diciembre de cada ao), o bien,
puede ser cuando lo estime oportuno (suponga que ha ocurrido un hecho de
importancia en la Comunidad, y el Presidente, por iniciativa propia, decide
que sera preciso debatirlo y adoptar un acuerdo en la Junta de Propietarios
para afrontar esa situacin).

Mediante convocatoria de la cuarta parte de los propietarios, o un


nmero de stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de
participacin. Supongan que hay un ''clamor'' entre los propietarios que
estn disconformes con la actuacin del servicio de limpieza, y el Presidente
estima que no procede. En tal caso, los mismos vecinos pueden convocar
una Junta, donde se trate ese y/u otros aspectos.

CMO SE NOTIFICA UNA JUNTA?


Convocar una Junta implica que hay que poner todos los medios necesarios para
que TODOS los propietarios se den por enterados de que se va a celebrar.
En primer lugar, las Juntas Ordinarias se deben notificar, al menos, con seis das de
antelacin, y las Extraordinarias, con el tiempo suficiente para que todos los
propietarios sean conocedores de ella.
En tal sentido, CADA propietario deber comunicar al Secretario (si no existe dicha
figura deber ser al Presidente) el domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo
hace, se entender que este es el propio domicilio ubicado en la Comunidad,
surtiendo plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo, aunque no
sea el propietario (por ejemplo, una vivienda alquilada).
Si en uno u otro caso, se intenta la notificacin, y NO es posible, se entender
realizada mediante la colocacin de la comunicacin correspondiente en el tabln de
anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con
diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificacin, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
con el visto bueno del presidente. La notificacin practicada de esta forma producir
plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.

PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA


En la convocatoria de la Junta es MUY importante resear este aspecto, es decir, es
necesario ''llamar'' en PRIMERA y SEGUNDA convocatoria, por ejemplo, con un
intervalo de tiempo de 30 minutos.

Y esto es as porque en PRIMERA convocatoria, para empezar la reunin, es preciso


que concurran la mayora de los propietarios que, adems, representen la mayora
de las cuotas de participacin. Si no se da este hecho, NO SE PUEDE empezar con
la Junta.
Por lo tanto, en la reunin, se suele ''celebrar'' en una segunda convocatoria, ya
que esta vez, no es preciso que exista ese qurum y los acuerdos adoptados SON
VLIDOS.
Si en la convocatoria NO se especifica este dato, y NO asisten la mayora de los
propietarios que, adems, representen la mayora de las cuotas, NO se puede
celebrar la reunin, debiendo celebrarse en los siguientes OCHO das naturales,
cursando citacin con una antelacin mnima de tres das, tal y como indica el 16,
apartado 2, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por ello, generalmente, las Juntas siempre empiezan en segunda convocatoria, para
''evitar los'' de cuento y recuento de votos y cuotas.

ORDEN DEL DA
Convocar una Junta implica que se van a tratar diversos asuntos de inters para la
Comunidad. Por ello, hay que guardar ciertos formulismos, con el objetivo de
salvaguardar los intereses de los propietarios.
Por lo tanto, la carta donde se convoque la Junta deber exponer, AL MENOS, los
siguientes aspectos:
a.
La fecha de la reunin
b.
Lugar y sitio de celebracin.
c.
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
d.
Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su
celebracin en primera o segunda convocatoria.
e.
Relacin de los propietarios que no estn al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertencia de la privacin del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en la Ley de Propiedad
Horizontal, en su artculo 15, apartado 2. Si bien cabe decir que este punto
puede ser un dato desconocido si la convocatoria se realiza por los
propietarios, y no el Presidente.
f.
El orden del da de la reunin.
Y deben ser TODOS ellos, porque, por ejemplo:
Si no se indica la fecha, hora y lugar, los propietarios no pueden saber cundo y
dnde se va a celebrar.
Si no se indica el orden del da, los propietarios no saben qu se va a tratar, y
quizs necesiten documentarse y/o prepararse en los aspectos a tratar.
Ejemplo: Este ltimo aspecto indicado es MUY IMPORTANTE, de tal manera que, si
en el Orden del da no se ha indicado un tema, NO SE PODR VOTAR. Suponga que

un vecino desea pedir permiso para instalar una antena parablica. Si no se indica
en el orden del da, dicho asunto NO se podr aprobar.

JUNTA DE PROPIETARIOSLa Junta de Propietarios es el rgano de la

Comunidad de Vecinos MAS IMPORTANTE, porque es donde se toman TODOS los


acuerdos que afecten a esta, el punto de unin, reunin y discusin de TODOS los
asuntos que conciernen a la Comunidad.
Por lo tanto, estamos ante el rgano supremo. Por hacer un paralelismo con la
realidad democrtica, la Junta de Propietarios viene a ser como el Congreso de los
Diputados, en lugar donde se encuentran representados TODOS los vecinos, con su
voz y voto, donde se discute y se aprueba el futuro de la Comunidad.
Y esto no puede ser de otra manera, ya que si la Comunidad la conforman TODOS
los propietarios, estos, y solo estos, y adems de forma mancomunada, pueden y
deben reunirse para tratar de aquellos temas que le afectan directamente, por
compartir un bien comn, que no es otro que la Comunidad.
Es la ''institucin'' que intenta velar por los intereses de las partes comunes del
edificio, y que afecta a TODOS y cada uno de los propietarios del mismo, porque en
l participan.
Para contratar un seguro, instalar unas jardineras, cambiar la puerta del garaje,
etc, etc, necesita que ''alguien'' de su aprobacin, y ese ''alguien'' no es otro que la
Junta de Propietarios.

FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS


Las funciones de la Junta de Propietarios estn definidas a travs de la propia Ley
de Propiedad Horizontal, en su artculo 14, que a continuacin detallamos:
Artculo 14.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a.
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artculo anterior y resolver las reclamaciones que
los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuacin de
aqullos.
b.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c.
Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de
reparacin de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artculo 20.c).
d.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
rgimen Interior.
e.
Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general
para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes
para el mejor servicio comn.
Como se puede observar, la Junta de Propietarios es quin CONTROLA Y DIRIGE la
Comunidad, porque en ella se aprueba TODO lo que concierne a ella.

TIPOS DE JUNTAS
Hay dos tipos de Juntas de Propietarios, llamadas ORDINARIAS y
EXTRAORDINARIAS.
Tienen el carcter de ordinarias aquellas que se realizan normalmente, es decir, si
por ejemplo la Comunidad acuerda que la Junta ser reunir dos veces al ao,
cuando lleguen las fechas indicadas, se proceder a su convocatoria, en la forma
prevista en la Ley.
Ejemplo: suele ser comn que al finalizar el ao, se convoque una Junta con el
objetivo de ''cerrar'' las cuentas del ejercicio, y presentar los presupuestos previstos
para el ao siguiente, as como comentar las incidencias que se puedan estimar
oportunas.
Tienen el carcter de extraordinario aquellas Juntas que por un motivo de
necesidad y urgencia, necesitan el voto de los propietarios para adoptar una
decisin.
Ejemplo: se ha producido una avera de importancia en el sistema elctrico que
requiere una fuerte inversin para su subsanacin. Se han tomado medidas previas,
pero es necesario adoptar un acuerdo urgente para atajar el problema en su
totalidad.
En cualquier caso, los acuerdos en un tipo, u otro, se realizan de la misma manera,
es decir, que el sistema de votos y cotas, as como el de mayoras, sigue siendo el
mismo.

QUIN FORMA PARTE DE LA JUNTA?


Solo y exclusivamente LOS PROPIETARIOS de un bien dentro de la Comunidad. Es
decir, que NINGUNA persona ajena a esta, puede tener voz y voto en el seno de la
Junta.

ORDEN DEL DA
La Junta de Propietarios se rene para adoptar acuerdos, y por tanto, al comenzar
la reunin, con carcter previo, se deben saber cuales son dichos aspectos. Eso
debe estar contemplado en la convocatoria.
Si un asunto que un propietario quiere tratar no se ha incluido en el orden del da,
NO SE PODR votar, y por tanto, no se podr acordar.
Ejemplo: suponga que un vecino quiere instalar una antena parablica. Si no est
incluido en el orden del da, no se puede proceder a su discusin y votacin.

Ejemplo: suponga que usted est disconforme con el trabajo realizado por el
Administrador de Fincas. Si no est incluido en el orden del da, no se podr votar
su aprobacin o rechazo a su gestin.
Por lo tanto, debe tener en cuenta que si hay un asunto que usted quiere que se
trate en la prxima Junta de propietarios, deber hacerlo saber, POR ESCRITO, al
Presidente de la Comunidad, y este tiene obligacin de incluirlo en el orden del da,
para su deliberacin y votacin, en la prxima Junta de Propietarios, tal y como
establece el artculo 16, apartado 2, de la Ley de Propiedad Horizontal

ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS


Debido a su extensin, se ha tratado en el tema siguiente: acuerdos y mayoras

QUIN TIENE DERECHO A VOZ Y VOTO EN UNA JUNTA?


Debido a su extensin, se ha tratado en el tema siguiente: votos y cuotas

QUIN Y CMO SE CONVOCA UNA JUNTA?


Debido a su extensin, se ha tratado en el tema siguiente: convocatoria de Junta

QUIN TIENE DERECHO A VOTO?


En principio, TODO propietario de un bien dentro de una Comunidad, tiene derecho
a asistir a la Junta de Propietarios, y ejercer dos funciones bsicas:

Derecho a VOZ: es decir, derecho a expresar su opinin acerca de


cualquier cuestin que afecte a la Comunidad.

Derecho al VOTO, de tal manera que su opinin y postura cuente para


alcanzar, o rechazar un acuerdo.
Y dicho derecho SOLO lo tienen los propietarios, es decir, que NINGUNA persona
ajena puede tener derecho a voto, y solo puede expresar su opinin si la Junta se lo
pide. Por ejemplo, en el caso del Administrador de Fincas contratado y ajeno a la
Comunidad, sus funciones, en ningn caso, son la de mostrar una opinin, y
menos, ejercer el derecho a voto. Su misin es ejercer el mandato de la
Comunidad, no formar parte de ella.
Expuesta la norma general, entremos en la ''letra pequea''

PUEDEN VOTAR LOS QUE NO PAGUEN?

NO, no, NO, no.


Los propietarios que tengan DEUDAS PENDIENTES con la Comunidad de Vecinos NO
PUEDEN VOTAR.
La Ley contempla unas excepciones a este caso, y es que si el propietario ha
impugnado ante los tribunales las deudas pendientes, o bien las ha consignado
judicialmente, SI PUEDE VOTAR.
Ejemplo: suponga que a un vecino se le imputa una deuda con la Comunidad, y
dicho vecino, NO est conforme. Para poder seguir ejerciendo sus derechos, tiene
que acudir a los tribunales a dirimir si verdaderamente tiene o no esa deuda, y que
sea el Juez quin decida. En este caso, para no lesionar los derechos de ese vecino,
SI tiene derecho al voto.
En cualquier caso, este caso representa el 0.1% de los casos, y normalmente,
quin NO paga, NO reclama judicialmente, y por tanto NO TIENE DERECHO A
VOTO.
OJO!, que no tenga derecho a VOTO no implica que no tenga otra serie de
derechos. Por ejemplo, SI puede asistir a la Junta de Propietarios, y as mismo, SI
tiene derecho a VOZ, es decir, a expresar sus opiniones en la Junta.

REPRESENTACIN
A veces, un propietario no puede asistir a la Junta de Propietarios, bien por el
horario, porque no quiera, etc, etc.
Eso no quita para que otra persona le pueda reperesentar, es decir, le pueda
defender sus derechos.
En tal sentido, el propietario que NO asista puede delegar su voz y voto en otra
persona, y para ello, deber firmar un documento donde exprese tal delegacin. Y
la persona que le represente, lo deber mostar en la Junta, y entregar al
Presidente.
Ejemplo: El documento de representacin puede ser tan sencillo como el siguiente:
D. Jos Luis Prez Lpez, con DNI 12345678-Z, como propietario de la
vivienda sita en el piso 3-Izq de esta Comunidad de Vecinos, delego en D.
Mara Rivas Garca, con DNI 87654321-A para que, en virtud de lo
establecido en el artculo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, me
represente en la Junta de Propietarios a celebrar eL prximo da
00/00/200X.
Y para que as conste, a los efectos oportunos, se firma la presente a
00/00/2000X
Y acto seguido firman las dos personas.

LA LEY
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 15, establece todo lo comentado en
este apartado, y dice lo siguiente:
Artculo 15.
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal
o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario.
Si algn piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios stos
nombrarn un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, asistencia y el voto corresponder al
nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se entender
representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se
trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artculo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o
notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no
tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser
completada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley.

ACTAS Y LIBRO DE ACTAS


Los acuerdos de la Junta de Propietarios vinculan a la Comunidad, y por ello, de
alguna forma, deben quedar registrados y guardados, por si en un futuro, es
preciso volver a re-leerlos, interpretarlos
Todo esto est tratado en el artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal
Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente
se disponga.

CONTENIDO DE LAS ACTAS


Lo que el Acta de la Junta debe poner es JUSTO lo que en la reunin ocurri, ni
ms, ni menos. As mismo, en el Acta se deber poner otro tipo de datos, como es
la fecha y lugar, orden del da, participantes, etc, etc.
Segn la Ley, el acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar,
al menos, las siguientes circunstancias:

La fecha y el lugar de celebracin.


El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.

Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su


celebracin en primera o segunda convocatoria.

Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de


los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas
de participacin.

El orden del da de la reunin.

Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera


relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que
hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como de las cuotas
de participacin que respectivamente representen.
Para mas informacin, ver el tema convocatoria de una Junta
El acta deber cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la
reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos
sern ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo en el
procedimiento establecido en el artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

SUBSANACIN DE ERRORES
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a
favor y en contra, as como las cuotas de participacin que respectivamente
suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algn
aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no est reflejado en el Acta,
pero en ningn caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurri.
Ejemplo: se puede subsanar una opinin que un propietario dijo en la Junta, en el
sentido de que en el Acta no est expresado tal cual la dijo, pero no se puede
subsanar el Acta variando el nmero de asistentes, o el resultado de la votacin.
Dicha substancian deber efectuarse antes de la siguiente reunin de la Junta de
propietarios; que deber ratificar la substancian.

CUSTODIA DEL LIBRO DE ACTAS Y PLAZO


El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. A este
respecto cabe indicar que si no existe la figura del Secretario, pueden custodiar el
libro de actas tanto el Presidente, como el Administrador.
Asimismo deber conservar, durante el plazo de cinco aos, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamiento y dems documentos relevantes de las reuniones.

Los acuerdos de la Junta de Propietarios vinculan a la Comunidad, y por ello, de


alguna forma, deben quedar registrados y guardados, por si en un futuro, es
preciso volver a re-leerlos, interpretarlos
Todo esto est tratado en el artculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal
Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente
se disponga.

CONTENIDO DE LAS ACTAS


Lo que el Acta de la Junta debe poner es JUSTO lo que en la reunin ocurri, ni
ms, ni menos. As mismo, en el Acta se deber poner otro tipo de datos, como es
la fecha y lugar, orden del da, participantes, etc, etc.
Segn la Ley, el acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar,
al menos, las siguientes circunstancias:

La fecha y el lugar de celebracin.

El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la


hubiesen promovido.

Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su


celebracin en primera o segunda convocatoria.

Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de


los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas
de participacin.

El orden del da de la reunin.

Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera


relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que
hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como de las cuotas
de participacin que respectivamente representen.
Para mas informacin, ver el tema convocatoria de una Junta
El acta deber cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la
reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos
sern ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo en el
procedimiento establecido en el artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

SUBSANACIN DE ERRORES
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a
favor y en contra, as como las cuotas de participacin que respectivamente
suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algn
aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no est reflejado en el Acta,
pero en ningn caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurri.

Ejemplo: se puede subsanar una opinin que un propietario dijo en la Junta, en el


sentido de que en el Acta no est expresado tal cual la dijo, pero no se puede
subsanar el Acta variando el nmero de asistentes, o el resultado de la votacin.
Dicha substancian deber efectuarse antes de la siguiente reunin de la Junta de
propietarios; que deber ratificar la substancian.

CUSTODIA DEL LIBRO DE ACTAS Y PLAZO


El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. A este
respecto cabe indicar que si no existe la figura del Secretario, pueden custodiar el
libro de actas tanto el Presidente, como el Administrador.
Asimismo deber conservar, durante el plazo de cinco aos, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamiento y dems documentos relevantes de las reuniones.

EL PRESIDENTE
La figura del Presidente es de vital importancia, ya que de cara a terceras personas,
es el representante de la Comunidad.

FUNCIONES
El artculo 13, apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal es escueto, pero muy
conciso, y dice lo siguiente:
El presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio
y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
Es decir, que l se debe encargar de mltiples facetas, como puede ser, avisar al
fontanero si hay un escape de gas, firmar un contrato de seguro que le ha
ordenado la Comunidad, representar a esta durante un juicio por falta de pago de
un vecino, etc, etc. As mismo, debe presidir las Juntas de Propietarios,
convocarlas, firmar las actas de las reuniones
Ejemplo: el artculo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que: La
convocatoria de las Juntas la har el presidente
Ejemplo: El artculo 19.3 dice que: El acta de la Junta de Propietarios- deber
cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunin o
dentro de los diez das naturales siguientes
El Presidente no tiene facultad decisoria, puesto que esto corresponde a la Junta de
Propietarios, y los acuerdos que afecten a la Comunidad se deben tomar en el seno
de dicha Junta.

Ahora bien, en casi todos los acuerdos, se le faculta al Presidente para que EJECUTE
esos acuerdos. Por ejemplo, cuando se le encarga que pida varios presupuestos
para arreglar la puerta de entrada, para que contrate el seguro de la comunidad,
para que firme el contrato con la empresa de limpieza, etc, etc.
Por as decirlo, y buscando un paralelismo con el sistema democrtico, el Presidente
es el PODER EJECUTIVO, mientras que la Junta de Propietarios es el PODER
JUDICIAL. Uno ejecuta los acuerdos que dicta la Junta.
Por ltimo, cabe decir que a veces, el Presidente si tiene capacidad decisoria,
cuando se trata de asuntos de necesidad y urgencia. Por ejemplo, si hay un escape
en la instalacin de gas, es su obligacin llamar a personal cualificado para que
arregle dicha avera, aunque la Junta no se reuniera con anterioridad para facultarle
contratar ese servicio, y es que en casos de urgencia, el Presidente debe tomar las
decisiones oportunas en beneficio de la Comunidad.

NOMBRAMIENTO
El artculo 13, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal expone lo siguiente:
El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser
obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo al juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo 17.3, resolver de
plano lo procedente, designando en la misma resolucin al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva
designacin en el plazo que se determine en la resolucin judicial.
Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad.
Es decir, que el Presidente SOLO PODR SER UNO DE LOS PROPIETARIOS, y no
ninguna persona ajena a la Comunidad. A este respecto decir que si bien la figura
del Administrador si puede ser una persona ajena, la del Presidente no.
Y as mismo, el nombramiento como Presidente es irrenunciable, es decir, que
ningn propietario puede desatender dicha obligacin, salvo que judicialmente lo
decida.
Si no hay acuerdo de quin debe o no ser el Presidente, este cargo ir rotando
peridicamente, a travs del sistema que elija la Junta de propietarios, y en la
mayora de los casos, es rotando a travs de cada uno de los propietarios del
inmueble de forma correlativa a la propiedad que poseen. Por ejemplo piso 1-A,
1-B, 1-C, 2-A, 2-B, 2-C y as sucesivamente.

DURACIN DEL MANDATO


El artculo 13, apartado 7 de la Ley de Propiedad Horizontal precisa que la duracin
del mandato del Presidente (que es un rgano de gobierno de la Comunidad) estar
contemplado en los Estatutos.
Si esto no fuera as, como norma general, su duracin es de UN AO, que es lo que
suele ocurrir en la mayora de las ocasiones.

Si por el motivo que fuera, un Presidente no pudiera cumplir tal precepto, se


convocara una Junta Extraordinaria, y se nombrara a un nuevo Presidente.
Ejemplo: el Presidente actual vende su vivienda y se traslada, por lo tanto, ya no
puede ejercer sus funciones, y otro deber tomar el relevo. Aunque la idea original
sera que el nuevo inquilino fuera el Presidente, ser una decisin que deba tomar
la Junta de Propietarios.

EL ADMINISTRADOR
La evolucin de las Comunidades, la ampliacin de servicios, y la necesidad de
ocuparse de su administracin de forma constante, ha hecho que en muchas
ocasiones, la figura del Presidente y su dedicacin a tiempo parcial, no sea
suficiente, y sea preciso recurrir a profesionales.
No es lo mismo llevar los asuntos de una Comunidad compuesta por un bloque con
8 viviendas, que un complejo en el que puede haber mas de 50 viviendas, con sus
correspondientes garajes y trasteros, locales, servicios de portera, piscina, etc, etc.
Por ello, en las grandes ciudades, donde los bloques de edificios los componen
muchas viviendas, y el tiempo de sus inquilinos es muy limitado por la frentica
vida que impone en s la propia actividad personal, se recurre, con mucha
frecuencia, a los servicios de un profesional, AJENO a la Comunidad para que
ayude en las tareas propias que debe desempear el Presidente.
Por ello, la figura del Administrador de Fincas de la Comunidad adquiere vital
importancia, porque en realidad, es quin lleva todos, o casi todos los asuntos de
esta. Por as decirlo, se paga a una persona para que vele por los intereses de la
Comunidad.
Generalmente, cuando no se contrata a una persona ajena, dicha figura
desaparece, siendo el Presidente quin ejerce todas las funciones. Estamos
hablando de los casos de Comunidades pequeas.

LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL


La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artculo 13, apartado 6, que las
funciones de Administrador puede ser ejercidas por:
Un propietario del inmueble
Un profesional con cualificacin suficiente
Debido a la profundidad, ambigedad y problemtica que suscita este tema, lo
hemos desarrollado por separado aqu: quin puede ser Administrador de Fincas?

FUNCIONES

Las funciones del Administrador estn tcitamente expresadas en la Ley de


Propiedad Horizontal establece, en su artculo 20, el cual dice lo siguiente:

Artculo 20.
Corresponde al administrador:
a.
Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b.
Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan
de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c.
Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y
efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e.
Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposicin de los titulares la documentacin de la comunidad.
f.
Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.
En definitiva, cuando las funciones del Administrador se encargan a una persona
ajena que cobra sus emolumentos por ello, en realidad, se encarga de todo, o casi
todo lo concerniente a la Comunidad. Como hemos dicho, su contratacin tiene un
sentido y significado, y no es otro que descargar de trabajo al Presidente.
Ahora bien, hay cosas que NO puede hacer en ningn caso, como por ejemplo:
Derecho de voto: eso solo es atribuido a los propietarios.
Derecho de voz: un buen Administrador no da opiniones, solo acata el
mandato que le confiere la Junta de Propietarios, y solo da su opinin si
alguien se la pide, nunca por iniciativa propia, ya que no tiene tal facultad.

NOMBRAMIENTO Y DESTITUCIN
El nombramiento del Administrador lo debe hacer la Junta de Propietarios,
necesitando, para ello, la MAYORA de los votos que, a la vez, representen la
mayora de las cuotas, de los asistentes a la Junta si se hace en segunda
convocatoria (hay que sealar que es como se hace en el 99.9% de las ocasiones,
es decir, convocar en 2 convocatoria). Es decir, es un acuerdo dentro de los que
figuran en el artculo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
De la misma manera, la destitucin del Administrador se hace de idntica manera,
es decir, a travs de acuerdo de la Junta de Propietarios, por la MAYORA antes
indicada.
En muchas ocasiones, las preguntas ms frecuentes son cmo es el proceso de
destitucin?.
La respuesta es sencilla:

VA ORDINARIA


El propietario/s que deseen someter a votacin la destitucin
del Administrador debern comunicarlo, POR ESCRITO, al Presidente.

El Presidente, en la prxima Junta de Propietarios, deber


poner en el orden del da que se vote tal hecho.

En la siguiente Junta, aprobar, o denegar ese acuerdo.


A este respecto cabe indicar que el nombramiento del Administrador se suele hacer
por un ao, por lo que se podr votar su destitucin cuando pase dicho ao.
Ahora bien, si lo que se desea es destituirlo de forma inmediata, hay que convocar
una Junta Extraordinaria, tal y como exige la Ley de Propiedad Horizontal en su
artculo 13, apartado 3.

QUIN PUEDE SER ADMINISTRADOR?


Nota preliminar: esta web quiere remarcar que ni ejerce las funciones de
Administrador, ni est a favor, ni en contra, y tampoco a favor ni en contra de
Colegios de Administradores (los que se hacen llamar ''los buenos''), ni
Asociaciones de Tcnicos de Gestin (los que se hacen llamar ''los salvadores''), ni
nada parecido, solo mostrar la REALIDAD, tal y como es.

AMBIGEDAD EN LA LEY
Cualquier propietario puede ser ADMINISTRADOR de su Comunidad de Vecinos, sin
mas requisitos que ser eso, propietario. Puede que no sepa ''hacer la -o- con un
canuto'', pero puede ser Administrador.
Y por otro lado, la Ley dice que si es una persona ajena a la Comunidad, en este
caso tiene que ser una persona con cualificacin suficiente.
en qu quedamos?, porque es incongruente que por un lado se exija cualificacin,
y por otro lado se exija ser propietario. Porque se supone que no todos los
propietarios sern aptos para ser Administradores.
Entendemos que se requiera de un profesional para Administrar una Comunidad,
pero desde el mismo momento que cualquier propietario puede serlo, tira por tierra
dicha cualificacin, ya que un propietario no tiene porqu tenerla, y si es vlido,
desde ese mismo momento no puede ser exigible.
Pero esto no se lo inventa esta web, lo dice la propia Ley de Propiedad Horizontal,
en su artculo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuacin:
''El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podr ser
ejercido por cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los trminos
establecidos en el ordenamiento jurdico.''
Para rematar la faena, expone que tiene que ser una cualificacin profesional
LEGALMENTE RECONOCIDA.

En Espaa, a da de hoy, NO HAY tal titulacin, es decir, NO HAY NINGUNA


CUALIFICACIN LEGALMENTE RECONOCIDA.
Los Colegios de Administradores pueden exponer lo que deseen, pero para que una
cualificacin sea legalmente reconocida tiene que ser una titulacin OFICIAL, y eso,
a da de HOY, solo lo puede hacer un Centro Oficial de Educacin, y bajo un rgimen
Oficial de estudios, que ha da de hoy, no existe en nuestro sistema educativo.

''COTO PRIVADO DE CAZA''


Los Administradores de Fincas dicen que para ser un Administrador de Fincas, como
requisito imprescindible hay que estar colegiado en el Colegio de Administradores
de su ciudad o regin.
cmo?... no, no, eso ES INCREBLE.
Una persona puede ser Abogado, o Ingeniero, o..., y lo es porque hay un ttulo
Oficial que el ampara, y hay un documento OFICIAL emitido por la Universidad
correspondiente que acredita que es Abogado o Ingeniero, y bajo un plan de
estudios aprobado y publicado en el B.O.E.. A partir de ah puede ir al Colegio
Oficial y colegiarse, pero que lo haga, o no lo haga, es indiferente, NADIE le va a
quitar que sea un Abogado o Ingeniero.
Pues no, en temas de Administradores de Fincas no es as. Para ser Administrador
''de los buenos de verdad'' hay que Colegiarse. O al menos, eso es lo que dicen,
pero esta web no sabe qu ley dice eso. Es mas, uno es Administrador de Fincas si
se colegia, porque si no lo hace, NO LO ES -esto ya no se lo cree nadie-.
Pues bien, alguien ha probado a Colegiarse?
Se supone que si la Ley de Propiedad Horizontal dice que cualquier propietario de
un bien puede ser Administrador de una Comunidad, y si adems NO HAY UN
TTULO OFICIAL de Administrador de Fincas, cualquier persona podra colegiarse.
Pues NO.
En su da, hace muchos aos, los Colegios Oficiales admitieron a toda persona que
tuviera, cuando menos, Bachiller, y adems hiciera un ''cursillo''.
Pero ese ''grifo'' se cerr, y hoy por hoy solo aceptan a Abogados, Ingenieros y
similares, y adems, a quin tenga la titulacin NO OFICIAL que ellos digan.
Si, un ttulo que hacen llamar Administrador de Fincas, que lo hacen a travs de la
Universidad, pero que NO ES OFICIA (una Universidad puede impartir cursos de
forma ''privada'', pero que no estn reconocidos como oficiales, porque no tienen
un plan de estudios aprobados y publicados en el BOE).
Ahora bien... saben cuanto dinero vale dicho titulo NO OFICIAL?. No se crean que
cualquier persona puede pagarlo, y OJO, no hay becas, ni similar, porque como
decimos, NO ES OFICIAL. Y mas an, quin estudia un par de aos o tres para
obtener un ttulo NO RECONOCIDO?.

Y otra cosa mas, saben cunto vale colegiarse?. No se crean que son 100 200
euros, sino que multipliquen dicha cantidad varias veces.
Con todo esto, solo cabe decir que ''es un coto privado de caza'', porque la mayora
de los Administradores de Fincas NO tienen una Diplomatura o Licenciatura, y
adems, hacen lo posible e imposible para que nadie entre en el selecto ''grupo'' de
los Colegios de Administradores.

''CURSO DE GUITARRA POR CORRESPONDENCIA''


Ante la ambigedad de la ley, el ''coto privado de caza'' que tienen los Colegios de
Administradores, la no existencia de una titulacin Oficial..., y sobre todo, el
NEGOCIO que puede suponer ser Administrador de Fincas, surgieron iniciativas
privadas que decan que haciendo un cursillo ''de guitarra'' por correspondencia de
tres al cuarto, se capacitaba para ser Administrador de Fincas. Eso s, a partir del
momento de hacer dicho ''cursillo de guitarra'', se entraba a formar parte de una
Asociacin de Tcnicos de Gestin, y se les capacitaba para ser Administrador de
Fincas, para poner una Inmobiliaria de compra / venta de pisos, y si haca falta,
''astronautas para la Nasa''.
Volvemos a decir lo mismo, NI es un ttulo, NI es OFICIAL, ni da derecho a nada
hacer dicho ''curso de guitarra por correspondencia''.

''A RO REVUELTO...''
Como se suele decir: ''a ro revuelto, ganancia de pescadores''.
Y es que hay personas que dicen llamarse Administradores que, ni estn
colegiados, ni han realizado el ''curso de guitarra'', ni nada parecido. Un buen da
encontraron que podan ganarse unas ''pesetillas'' ejerciendo la actividad de
Administrador, y compatibilizarlo con su trabajo diario en otra faceta distinta.
Ni que decir tiene que dichas personas son una solucin ''mala'', porque han llegado
al mundo de la Administracin de Fincas ''de rebote'', y si no son profesionales que
se dedican a ello, pueden en cualquier momento dejar la actividad y ''dejar
colgado'' a una Comunidad.

CONCLUSIN
Un buen Administrador no se le puede mirar por estar Colegiado, o por si es Tcnico
de ''no se qu''.
Bien es cierto que en principio, debera presentar mas garanta un Administrador
colegiado, pero tambin es cierto que a veces, muchas veces, eso no significa nada.
La recomendacin de esta web es que busquen profesionales de reconocido
prestigio, que por su experiencia han demostrado que son buenos Administradores,

que pregunten en otras Comunidades qu tal es su Administrador, que exijan una


titulacin Oficial (Abogado, Ingeniero)...
Por lo tanto, a la hora de contratar los servicios de un Administrador... QUE TENGAN
SUERTE