DAGOBERTO LEON

TASADOR PUBLICO SOTAVE 152

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO Y BIENECHURIA
AV. 2 EL MILAGRO

Propietarios: JAVIER ANTONIO MORILLO MONTERO

Ubicación: TERRENO UBICADO EN LA AV. 2 EL MILAGRO, HOY SECTOR EL
MILAGRO, AV. 1C, ENTRE CALLES 86B Y 92A, ACTUALMENTE
CON EL No. 86B-475, PARROQUIA BOLIVAR DEL MUNICIPIO
MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA.
26 DE ABRIL 2023
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TASADOR PUBLICO SOTAVE 152

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO Y BIENECHURIA

UBICACIÓN:
TERRENO UBICADO EN LA AV. 2 EL MILAGRO, HOY SECTOR EL MILAGRO, AV. 1C, ENTRE
CALLES 86B Y 92A, ACTUALMENTE CON EL No. 86B-475, PARROQUIA BOLIVAR DEL
MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA.

PROPIETARIOS:
JAVIER ANTONIO MORILLO MONTERO

REALIZADO POR:

DAGOBERTO LEÓN
Tasador Publico
SOTAVE 152

FECHA DE AVALÚO:

Maracaibo 26 de abril de 2023

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TASADOR PUBLICO SOTAVE 152

CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:

El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos,

científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el
mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal que pudiera alterar
en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado
obtenido al aplicar dicha metodología.
Que no tengo ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad
aquí avaluada, ni en cualquier tipo de operación de compraventa u otro tipo de
transacción económica que se pudiera derivar del resultado de éste estudio, ni
me liga, algún nexo familiar o comercial, con los solicitantes y propietarios del
inmueble conformado por un terreno y sus bienhechurías, ubicado en la AV. 2 EL
MILAGRO, HOY SECTOR EL MILAGRO, AV. 1C, ENTRE CALLES 86B Y 92A,
ACTUALMENTE CON EL No. 86B-475, PARROQUIA BOLIVAR DEL MUNICIPIO
MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA.
Que mis servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en mi carácter de
Tasador Publico, agremiado: SOTAVE 152, entre otros; por mis años de
experiencia profesional en el campo y en razón de la práctica racional del
ejercicio de la avaluación.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó
archivos, necesarios para la confección de estadísticas, indispensables en éste
estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador, sin que se
haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que
pueda influir en el resultado final de este informe técnico de avalúo.

Dagoberto Leon G.
Tasador Publico
C.I.N° V- 4.744.750
SOTAVE 152
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RESUMEN EJECUTIVO

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

JAVIER ANTONIO MORILLO MONTERO

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

TERRENO Y SUS BIENECHURIAS UBICADO EN LA AV. 2 EL MILAGRO, HOY SECTOR

EL MILAGRO, AV. 1C, ENTRE CALLES 86B Y 92A, ACTUALMENTE CON EL No. 86B-
475, PARROQUIA BOLIVAR DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA.

OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial
del inmueble, constituido por un TERRENO Y SUS BIENECHURIAS, con la
finalidad de servir de apoyo técnico en la actualización de activos para la
fijación del valor actual del mismo.

MÉTODO UTILIZADO: comparación directa de mercado para la

construcción y para el terreno.

VALORES:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 645.344,01

TOTAL GENERAL AVALUO USD 26.176,78
TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 12.801,90

DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

Documento de Propiedad.

FECHA DE INSPECCIÓN: 21 de abril de 2023.

FECHA DEL AVALÚO: 26 de abril de 2023.

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INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO Y BIENECHURIAS

1. OBJETIVOS Y ALCANCE.

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del
inmueble ubicado en la AV. 2 EL MILAGRO, HOY SECTOR EL MILAGRO, AV. 1C, ENTRE
CALLES 86B Y 92A, ACTUALMENTE CON EL No. 86B-475, PARROQUIA BOLIVAR DEL
MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA.

2. PROCEDIMIENTO

El presente Informe Técnico, se realiza con las premisas establecidas en

Materia Valuatoria entre las cuales se mencionan:

Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.

Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de casas y terrenos.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de
edificaciones nuevas.
Elaboración de informe técnico.

3. INMUEBLE. OBJETO.

TERRENO Y SUS BIENECHURIAS UBICADO EN LA AV. 2 EL MILAGRO, HOY SECTOR EL

MILAGRO, AV. 1C, ENTRE CALLES 86B Y 92A, ACTUALMENTE CON EL No. 86B-475,
PARROQUIA BOLIVAR DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA.

4. FECHA DE INSPECCION.

Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como
válidos a partir del 21 de abril del año 2023, fecha ésta que se inicia con la
inspección técnica e informe fotográfico del inmueble antes descrito.

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.

5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:

La zona en referencia se encuentra ubicada en la zona Central de la ciudad, En
el Municipio Maracaibo, catalogada como buena; de uso mixto, residencial-
comercial, predominantemente residencial, tipificada por la presencia de
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sectores o conglomerados privados tales como: Santa Lucia, Bella Vista, Valle
Frio, El Saladillo, entre otras, también Manifestaciones comerciales cercanas
entre las que destacan: Locales Comerciales independientes, Mini Centros
Comerciales, Estaciones de Servicio, también cercano a centros educativos,
hospitalarios, clínicas, panaderías, farmacias, centros polideportivos.

5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

La zona tiene como principales vías de acceso la Av. 2 (El Milagro), la calle 100
(Libertador), la calle 93 (Padilla) entre otras, todas pavimentadas y en buenas
condiciones de mantenimiento en líneas generales.

5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad,
teléfonos, gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo,
líneas de taxi, telefonía celular, televisión digital y por cable.

6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

Propiedad de JAVIER ANTONIO MORILLO MONTERO según documento presentado.

Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la

titularidad del mismo, por no ser ello su objeto.

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

La parcela de terreno consta de dos mil setecientos cincuenta metros

cuadrados (2.750 m2), en forma de polígono regular rectangular de topografía
plana el cual actualmente presenta como bienhechurías una casa de una sola
planta, la cual cuenta con un área aproximada de construcción de ciento
ochenta y seis metros cuadrados (186 m2), los cuales presentan las siguientes
características:

TERRENO: fachada OESTE, su frente natural con pared de bloque con

vigas y columnas de concreto con una altura aproximada de dos metros
con ochenta centímetros (2,80 m), con portón de acceso para vehículos
pesados tipo batiente en estructura metálica y ciclón, fachada ESTE, su
fondo igualmente con pared de bloque con columnas y vigas de concreto
en toda su extensión con una altura aproximada de dos metros veinte
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centímetros (2,20 m), fachada Norte, sin lindero físico construido, solo en
parte del mismo se evidencia una viga de riostra y por ultimo en su
fachada sur, se evidencia en parte de la misma pared de bloque con
columnas y vigas de concreto, con una altura aproximada de tres metros
ochenta centímetros (3,80 m) con una longitud aproximada de cincuenta
y nueve metros (59 m), el resto del lindero o fachada se encuentra sin
lindero físico hasta llegar a la fachada ESTE.

BIENECHURIA: Se trata de una casa de obreros u oficinas, la cual cuenta

con techo de placa, sus paredes externas están frisadas y pintadas,
puertas en estructura metálica y ventanas corredizas en estructura de
aluminio y vidrio con protecciones metálicas.

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

NORTE: 103 metros, con propiedad que es o fue de la sucesión del

Dr. Guillermo Luzardo.
SUR: 97 metros, con propiedad que es o fue de Benito Segundo
Rubio
ESTE: 33 metros, antiguamente con el lago de Maracaibo,
actualmente terrenos del Puerto de Maracaibo.
OESTE: 22 metros, linda con la actual Av. 2 el milagro, avenida esta
que es intermedia con la otra zona de terreno que
pertenece a Granzonera Montiel C.A. la cual no forma parte
de este terreno.

9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN

Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente

aceptados como métodos de análisis y consideración de los elementos
fundamentales, para determinar el valor de un bien, que son: Método de
comparación directa o de mercado, método del costo y método de los ingresos.

- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de

un proceso de análisis de valores comparables tomados directamente del
mercado. A través de este método se puede obtener el valor de cualquier bien,
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siempre que existan datos que puedan ser considerados como una muestra
representativa.

- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de

reposición del inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro
físico y obsolescencia económica o funcional, cuando estén presentes y exista la
factibilidad de su medición. En general, este enfoque se aplica en los casos de
mejoras al terreno y edificaciones.

- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la

base de la capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que
puede generar el inmueble en condiciones de arrendamiento o, en el caso de
una inversión o empresa en marcha.

En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en

la práctica algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La
relevancia en el uso de cada enfoque viene determinada por la información
disponible.

10. VALOR DEL INMUEBLE:

Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio
consideraremos el método de enfoque de mercado para la construcción, ya que
el método de enfoque de costo actualmente debido a la situación económica
que afecta actualmente al país arrojara un resultado que es estadística y
económicamente improbable para la realidad del mercado y así poder
determinar su justiprecio más probable en el caso de la construcción o
bienhechurías y para el caso del terreno utilizaremos también el método de
enfoque de mercado que es el único parámetro de comparación directa que se
encuentra disponible para determinar el justiprecio del sector terrenos.

10.1 METODO DE MERCADO PARA LA CONSTRUCCION

Para la casa se realizó una investigación de las ofertas que existen actualmente
en el mercado dada la situación económica que actualmente afecta al país,
haciendo un extracto con el fin de caracterizar inmuebles que se encuentren
con un área de construcción de 50-400 m2, cuyas edades de las edificaciones se
asemeje a la de la casa objeto de este estudio, la cual es de 30 años
aproximadamente así como las características constructivas de la misma,
considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y
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aplicándole unos factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por
geometría (fcg) de las comparables de mercado, los mismos son pesos que
inciden en el costo del precio unitario del metro cuadrado de construcción de
cada comparable con respecto al inmueble en estudio, dichos pesos son
asignados a criterio del perito valuador en función de las características
intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta la tabla de
comparables de mercado:

TABLA DE INMUEBLES TIPO CASA EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA

CIUDAD DE MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
PRECIO P. U.
ITEM UBICACION AREA UNITARIO fcg
USD $ USD $
$ fca fcu fg
1 VILLA CENTENARIO 70,00 3.800,00 54,29 0,33 0,92 0,85 0,78 42,45
2 LA CHAMARRETA 240,00 7.500,00 31,25 1,14 1,05 1,14 1,20 37,41
3 BARRIO LOS ANDES 360,00 8.000,00 22,22 1,71 1,09 1,05 1,14 25,43
4 CIRCUNVALACION No. 2 80,00 2.500,00 31,25 0,38 1,03 1,06 1,09 34,12
BRISAS DEL SUR,
5 CIRCUNV. No. 1 150,00 7.000,00 46,67 0,71 0,87 0,96 0,84 38,98
6 BARRIO SAN RAMON 115,00 2.000,00 17,39 0,55 1,16 1,20 1,39 24,21
7 BELLOSO 145,00 8.000,00 55,17 0,69 0,95 0,96 0,91 50,32
8 SAN FRANCISCO 112,00 3.000,00 26,79 0,53 1,06 1,13 1,20 32,08
BARRIO LA CHINITA
9 CIRCUNV. 1 98,00 3.500,00 35,71 0,47 0,92 0,91 0,84 29,90
BARRIO PADRE DE LA
10 PATRIA 127,00 4.500,00 35,43 0,60 0,89 0,95 0,85 29,96
11 LOS CLAVELES 91,00 4.000,00 43,96 0,43 0,96 0,89 0,85 37,56
12 FRANCISCO DE MIRANDA 98,00 3.600,00 36,73 0,47 0,96 0,89 0,85 31,39
13 AMPARO 87,00 3.800,00 43,68 0,41 0,90 0,86 0,77 33,81
14 SAN SEBASTIAN 122,00 5.000,00 40,98 0,58 0,97 0,98 0,95 38,96
15 PRIMERO DE MAYO 69,00 3.200,00 46,38 0,33 1,02 0,91 0,93 43,05

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 24,21 29,43 2 2 13,33
2 29,43 34,65 6 8 40,00
3 34,65 39,87 4 12 26,67
4 39,87 45,10 2 14 13,33
5 45,10 50,32 1 15 6,67
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V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 35,31
MEDIANA 34,12 34,61
MODA 34,42

Ahora bien, históricamente el valor de la construcción se asume que

corresponde al 70% del valor final del bien, ya que los referenciales de
mercado tienen el valor del terreno intrínseco en el resultado de este análisis
estadístico procederemos a calcular el costo de construcción que aplicaremos a
este estudio valorativo:

PUM = VPROBABLE * 70%

PUM = 34,61 $/m2 * 70%

PUM = 24,23 $/m2

VM = AREA * PUM

VM = 186 m2 * 24,23 $/m2

VM = 4.506,78 USD

Donde:
PUM = Precio unitario para la construcción según oferta de mercado.

VM = Valor de las bienhechurías del inmueble según oferta de mercado.

10.2 METODO DE MERCADO PARA EL TERRENO

Para el terreno se realizó una investigación de las ofertas que existen

actualmente en el mercado, haciendo un extracto con el fin de caracterizar
inmuebles que se encuentren con un área de terreno de 100-1000 m2,
considerando las que básicamente se asemejan a la realidad económica y
aplicándole unos factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por
geometría (fcg) de las comparables de mercado, los mismos son pesos que
inciden en el costo del precio unitario del metro cuadrado de cada comparable
con respecto al terreno en estudio, dichos pesos son asignados a criterio del
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perito valuador en función de las características intrínsecas de cada una de

ellas, a continuación se presenta la tabla de comparables de mercado:

TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
PRECIO P. U.
ITEM UBICACION m2 UNITARIO fcg
USD $ USD $
$ fca fcu fg
1 LOS BUCARES 4.600,00 25.000,00 5,43 1,67 1,17 1,24 1,45 7,88
2 ISLA DORADA 3.000,00 25.000,00 8,33 1,09 1,07 0,80 0,86 7,13
3 LOS BUCARES 42.702,00 150.000,00 3,51 15,53 1,17 1,24 1,45 5,10
4 CIRCUNVALACION No 3 80.000,00 200.000,00 2,50 29,09 1,26 1,34 1,69 4,22
5 ISLA DORADA 2.000,00 12.000,00 6,00 0,73 0,85 0,90 0,77 4,59
6 PUNTICA E PIEDRA 2.425,00 35.000,00 14,43 0,88 0,90 0,86 0,77 11,17
7 SAN FRANCISCO 2.500,00 25.000,00 10,00 0,91 0,86 0,84 0,72 7,22
8 ZONA INDUSTRIAL 4.808,00 20.000,00 4,16 1,75 1,10 1,17 1,29 5,35
9 DON BOSCO 2.091,00 20.000,00 9,56 0,76 0,78 0,85 0,66 6,34
10 CALLE 89C 1.029,00 8.000,00 7,77 0,37 1,03 1,00 1,03 8,01
11 CIRCUNVALACION No. 2 1.400,00 18.000,00 12,86 0,51 0,95 0,93 0,88 11,36
12 AV. 22 781,00 7.000,00 8,96 0,28 0,96 0,86 0,83 7,40
PADRE DE LA PATRIA
13 CIRCUNV. 1 5.170,00 100.000,00 19,34 1,88 0,85 0,66 0,56 10,85
14 EL VARILLAL 608,00 6.500,00 10,69 0,22 0,86 0,84 0,72 7,72
15 CANADA HONDA 781,00 10.000,00 12,80 0,28 1,00 0,97 0,97 12,42
16 HATICOS POR ABAJO 21.500,00 50.000,00 2,33 7,82 1,40 1,28 1,79 4,17
17 LA VICTORIA 850,00 11.500,00 13,53 0,31 0,91 0,86 0,78 10,59
18 SANTA CRUZ 4.800,00 19.000,00 3,96 1,75 1,25 1,29 1,61 6,38
19 SAN FRANCISCO 4.003,00 14.000,00 3,50 1,46 1,25 1,18 1,48 5,16
20 SAN FRANCISCO 12.500,00 84.000,00 6,72 4,55 1,25 1,18 1,48 9,91
21 SAN FRANCISCO 1.500,00 12.000,00 8,00 0,55 1,10 1,10 1,21 9,68
22 SAN FRANCISCO 3.000,00 26.500,00 8,83 1,09 1,05 1,01 1,06 9,37
23 POMONA 950,00 13.000,00 13,68 0,35 1,20 1,05 1,26 17,24
24 EL MILAGRO 1.290,00 26.000,00 20,16 0,47 0,83 0,78 0,65 13,05
25 VIA AEROPUERTO 9.800,00 90.000,00 9,18 3,56 1,05 0,97 1,02 9,35

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 4,17 6,78 6 6 40,00
2 6,78 9,40 7 13 46,67
3 9,40 12,01 5 18 33,33
4 12,01 14,63 5 23 33,33
5 14,63 17,24 2 25 13,33
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V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 8,47
MEDIANA 8,01 7,88
MODA 7,17

Como análisis de los resultados para las ofertas reales de terrenos actualmente
en la Ciudad de Maracaibo, se puede determinar que el costo de Mercado para
el terreno objeto de este estudio valorativo es de siete dólares con ochenta y
ocho céntimos (7,88) USD por metro cuadrado por lo que podemos calcular su
valor de la siguiente manera:

VT = AREA * PUT

VT = 2.750 m2 * 7,88 $/m2

VT = 21.670,00 $
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TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION m2 M PU $ COSTO $ COSTO Bs.
CONSTRUCCION 186,00 24,23 4.506,78 111.107,00

TERRENO
2750,00 7,88 21.670,00 534.237,01

TOTAL 26.176,78 645.344,01

TOTAL DEL
AVALUO 26.176,78 645.344,01

De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio, con la tasa de cambio oficial BCV
para el día 26 de abril del año 2023, fundamentado en la confiabilidad de la información
utilizada, el proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial
estimado al inmueble es de SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS
CUARENTA Y CUATRO DÓLARES CON UN CENTIMO (Bs. 645.344,01). Lo que representa en
unidades tributarias a la fecha de este informe la cantidad de 12.801,90 U.T. A la fecha de su
presentación.

Dagoberto Leon G.
Tasador Publico
C.I.N° V- 4.744.750
SOTAVE 152
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Tipo de Cambio de Referencia

El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las

operaciones diarias de las mesas de cambio activas de las instituciones bancarias
participantes.

USD
24,653300000

Fecha Valor: Miércoles, 26 Abril 2023

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ANEXOS
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IMAGEN SATELITAL
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No. 86B-475

IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE

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FOTOGRAFIAS
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FACHADA
PRINCIPAL

CASA DE
OBREROS

VISTA INTERNA
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VISTA
LATERAL

FONDO
LINDERO ESTE

LINDERO
NORTE