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Magistrado
EN EL DISTRITO FEDERAL.
PRESENTE
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AVALUO
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AVALÚO
INMOBILIARIO
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Fecha del Avalúo: AVALUO
February 12, 2002
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I. ANTECEDENTES
Solicitante del Avalúo: Nombre: Magistrado
Domicilio: No proporcionado
Propósito o destino del Avalúo: Conocer el valor comercial para el juicio ejecutivo mercantil, expediente 751/95
Ubicación del Inmueble: Calle y N°: Manuel J. Othon No. 30-A (Lt. 86, Mz. 31)
Col./Fraccionamiento: Obrera, Fracc. El Cuartelito
Delegación/Municipio: Cuauhtemoc, C.P. 06800
Ciudad y Edo.: México, D.F.
Densidad de población zona: (Hab/Ha) 228 Hab/Ha (según gaceta oficial del D.F. 21-Julio-1997)
Nivel socio-económico: (predominante) Medio-bajo
Contaminación ambiental: (tipo / grado) Media, provocada principalmente por las emisiones de gas de los vehículos automotores
que transitan por avenidas y calles que rodean al predio.
Nivel de seguridad pública de Zona: Seguridad policiaca frecuente. Indice delictivo alto.
Vías de acceso e importancia: Primaria: Eje central Lázaro Cárdenas, a 50m al poniente del predio. Intenso flujo
vehicular, circulación Sur-Norte. Ancho aprox. De 60m.
Primaria: Calz. De Tlalpan (San Antonio Abad), a 600m al Oriente del predio. Intenso
flujo vehicular. Circulación Norte-Sur, en doble sentido de circulación con Metro al
Centro. Ancho aproximado de 90m.
Secundaria: Av. Bolivar, a 50m al oriente del predio. Flujo vehicular medio. Orientación
Norte-sur, sin camellón al centro. Ancho aproximado de 35m.
Infraestructura Urbana: (calle y zona) Servicios completos. redes de tipo mixto (subterránea y aérea). Agua potable, energía
eléctrica, iluminación exterior de mediana calidad, drenaje sanitario, pavimento asfáltico
en buen estado, banquetas y guarniciones de concreto hidráulico, red oculta de gas
natural, tomas de bomberos, cablevisión y teléfono.
Equipamiento y Mobiliario Urbano: Escuelas privadas de niveles preescolar y escolar primario y secundario de buena
calidad, centros comerciales, tiendas y comercios de diferentes giros, párques, plazas,
hospitales, templos, STC-Metro (estacion Obrera línea 8 a 150m) en un radio de 1km.
USO DE SUELO permitido en Zona: HC 4/25 (Habitacional con comercio, 4 niveles y 25% de área libre), en la zona.
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HC 6/35/90 (Habitacional con comercio de 6 niveles, 35% de área libre y 90m2 de
vivienda mínima), sobre vialidad.
12.02. C.O.S.: 65% v.a.t.
12.03. C.U.S.: 3.90 v.a.t.
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III. DATOS DEL TERRENO
Tramo de Calle, transversales limítrofes y orientación: Orientación Sur hacia la Av. Manuel J. Othon, entre el Eje Central Lázaro
Cárdenas al Poniente y Av. Bolivar al Oriente, Cierra la manzana la calle
Francisco Rivas al Norte.
Medidas y colindancias: según: Datos obtenidos del folio real, del registro público de la propiedad número
195325, de fecha 24 de Junio de 1981.
orientaciones medidas colindantes
Al norte: 5.00 m con lote 65, de la manzana 31, del fraccionamiento Cuartelito, hoy casa 31,
de la Calle Francisco Rivas.
Al sur: 5.00 m con calle Manuel J. Othon.
Al oriente: 14.05 m con el lote 85, de dicha manzana, hoy casa 32, de la calle Manuel J. Othon.
Al poniente: 14.05 m con resto del lote 26 de la propia manzana del mencionado fraccionamiento,
ahora casa 30, de la calle Manuel J. Othón.
Francisco Rivas
Bolivar
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IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Uso actual del Inmueble: Habitacional Unifamiliar
Tipos de construcción: Tipo 1: Casa Habitación
NO SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE POR LO QUE NO SE PUDO APRECIAR
Clasificación y calidad : Moderna de mediana calidad.
Número de niveles: Dos.
Edad aproximada (en años): 45 Años
Vida Útil Total (años): 70 Años
Vida Útil Remanente (V.U.R.): 25 Años
Estado de Conservación: Regular
Calidad del Proyecto: Adecuado a su uso.
Unidades Rentables: Una, la casa habitación
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
a) OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentación: Probable, a base de zapatas corridas de concreto armado.
Estructura: A base de muros de carga cerramientos, dalas y castillos de concreto armado.
Muros: Se suponen de tabicón de concreto de 12 cm. de espesor a 2.30 mts. de altura.
Entrepisos: De losa maciza de concreto armado, en claros medianos.
Techos: De losa maciza de concreto armado, en claros medianos.
Azoteas: Lechadeadas y enladrilladas.
Bardas: Las propias de la construcción.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS.
Aplanados en muros interiores: Aplanados de Yeso.
Aplanados en plafones y falsos: De yeso con tirol.
Lambrines: Se suponen de azulejo en zonas húmedas de baño y cocina.
Pisos Mosaico de pasta.
Zoclos: De acuerdo al piso
Aplanados en muros exteriores: Aplanado fino de mortero con pintura vinilica en general.
Escaleras: Rampa y escalones de concreto armado.
Pintura y pastas: Vinílica en muros y esmalte en herrería.
Recubrimientos especiales: No se mencionan.
c) CARPINTERÍA Y HERRAJES.
Calidad: Mediana
Puertas/Ventanas: De intercomunicación de tambor.
Guardarropas y libreros fijos: No se mencionan
Lambrines o plafones: No se mencionan
Pisos: No se mencionan
Otros: No se mencionan
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
Red de alimentación: Ocultas, probable a base de tubería de cobre y fierro fundido
Red de Desagües: Ocultas, probable a base de tubería de Fierro Fundido
Muebles de baño: Calidad regular
Muebles de cocina y lavandería: No se menciona
Calentador: No se menciona
Tinacos: No se menciona
Accesorios Se suponen de cerámico, tipo empotrar.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Redes de alimentación: Ocultas y completa con salidas normales, interruptores y contactos de tipo comercial.
Accesorios y lámparas fijas: No se menciona
f) HERRERÍA.
Puertas, ventanas y canceles: De fierro estructural
Marcos, protecciones y rejas: De acero.
g) VIDRIERÍA.
Material: Cristal sencillo color transparente.
Espejos: No se menciona
Domos: No se menciona
Otros: No se menciona
h) CERRAJERÍA. Tipo estándar del país.
i) FACHADAS. Aplanada de mezcla cemento-arena con pintura vinilica.
Número de fachadas: Una
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
INSTALACIONES ESPECIALES: No se mencionan
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ELEMENTOS ACCESORIOS: No se mencionan AVALUO
OBRAS COMPLEMENTARIAS: No se mencionan
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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
Será necesario indicar el Propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo documento, por ej.: Otorgamiento o liquidación
de crédito, Escrituración, Pago de impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable, entre otros fines.
B. METODOLOGIA DE VALUACIÓN
Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de
reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de
Conservación y en su caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien.
Método Tradicional de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor
presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo
durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de
capitalización (real) aplicable al caso en estudio.
La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país y sector) de una inversión a largo plazo (>30 años) en
México y la Tasa prima correspondiente al género del inmueble que se valúa, donde se combinan los factores de "grado de
iliquidez" y relación de area de terreno a construcción (C.U.S.), como puede verse en el procedimiento aplicado en el Capítulo IX
posterior.
Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el
bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales (homologación).
Renta Bruta Mensual (R.B.M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa
durante un mes natural, a la fecha del Avalúo.
Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son:
depreciación de la construcción, vacíos intercontractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I.S.R., Predial, Drenaje,
etc.), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de areas públicas o comunes, así como por administración.
Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado
género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de
Liquidez.
AVALUO: El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la
apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos
generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.
VALOR COMERCIAL: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se
valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su
enajenación, al término de 90 días contados a partir de la fecha del Avalúo con una promoción suficiente y adecuada a su mercado.
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D. CONDICIONANTES Y SALVEDADES AL AVALÚO
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial
proporcionada por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a
la escritura de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien
que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán causa de responsabilidad alguna
para el Perito Valuador por información omitida en la solicitud del Avalúo.
Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o
nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.
En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la
propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación o por informe expreso del
solicitante o propietario del mismo bien.
Toda vez que el objetivo del presente Avalúo NO es constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el Valor Comercial estimado al que se concluye en el presente sólo considera las expresadas en el
propio Avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien o porque fueron incluidas en la documentación
proporcionada al efecto.
Los croquis de localización o de distribución dibujados en el presente son aproximados, por lo que no deben considerarse como
"planos a escala", esto es, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.
El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en la Hoja 1, Cap. I, por lo que
no podrá ser utilizado para fines distintos.
La VIGENCIA del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporalidad
que establezca en su caso la Institución emisora del Avalúo, la Autoridad competente ó los factores externos que influyen en el
Valor Comercial.
La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la "aparente" o "estimada" por el Perito Valuador en razón de la
observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del
inmueble.
El Factor de Demérito aplicado para las construcciones en el Enfoque de Costos, incluye tanto la depreciación por Edad como por el
Estado de Conservación
NO SE TUVO ACCESO AL INMUEBLE POR LO QUE LA INFORMACIÓN PLASMADA EN EL PRESENTE DICTAMEN FUERON:
Datos obtenidos del folio real, del registro público de la propiedad número 195325, de fecha 24 de Junio de 1981.
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VII. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Ubic. Form. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 Manuel Caballero SN, Obrera INT R Nov-2001 5687-2650 Guillermo J. Pérez
2 Camelia SN, Col. Guerrero (Fracción) INT R Oct-2001 5250-5080 INCORP 2000 BR
3 Marte No. 62, entre Zarco y Héroes, Col. Guerrero INT R Ago-2001 En sitio Sr. Gómez
4
5
Oferta Precio de VENTA Area m² Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Terrenos $/m² Uso Ubic. Sup. Form. Zona Topog F.d. * F.r. tante ($/m²)
1 $ 650,000.00 218 $ 2,981.65 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.80 0.88 $ 2,635.74
2 $ 790,000.00 200 $ 3,950.00 1.00 1.00 1.09 1.00 0.80 1.00 0.80 0.70 $ 2,761.05
3 $ 800,000.00 250 $ 3,200.00 1.00 1.00 1.13 1.00 0.80 1.00 0.80 0.72 $ 2,309.60
4 $ - $ - $ -
5 $ - $ - $ -
Area del sujeto: 70.33 m² Valor Unitario Promedio: $/m² $ 2,568.80
Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 2,570.00
b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)
N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Edad E.c. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 Antonio León No. 51A, Col. Obrera 35 R 12-Feb-02 5588-4436 Sr. Peña
2 Manuel J. Othón, Col. Obrera (Rentada) 45 R 12-Feb-02 5593-1295 Segunda Mano
3 Efrén Rebolledo, Col. Obrera 45 R Oct-2001 5626-5060 Lomelin
4
5
Oferta Precio de RENTA Area (m²) Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Inmuebles TERR CONST $/m² Ubic. C/T Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. tante ($/m²)
1 $ 7,500.00 220 185 $ 40.54 1.00 1.00 0.89 1.00 1.00 1.18 0.95 0.99 $ 40.28
2 $ 5,500.00 100 150 $ 36.67 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.03 1.00 1.03 $ 37.86
3 $ 8,000.00 216 250 $ 32.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.09 0.95 1.04 $ 33.22
4 $ - 0 0 $ - $ -
5 $ - 0 0 $ - $ -
Area del sujeto: 70 113 m² Valor Unitario Promedio: $/m² $ 37.12
Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 37.00
c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que se valúa (Terreno + Construcciones)
N° Ubicación de la Oferta (COMPARABLES) Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Informante
1 Valle No. 165, Col. Doctores 50 R 12-Feb-02 815-04800 ext.14181, Sr. Dávila
2 Efrén Rebolledo, Col. Obrera 42 R Oct-2001 5626-5060 Lomelin
3 Casa ubicada en la Col. Obrera 46 R Ene-2002 5363-4801 Segunda mano
4
5
Oferta Precio de VENTA Area (m²) Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-
Inmuebles TERR CONST $/m² Ubic. C/T Edad E.c.* Acab. Area F.d. * F.r. tante ($/m²)
1 $ 454,000.00 76 125 $ 3,632.00 1.00 1.00 1.07 1.00 1.00 1.04 0.95 1.05 $ 3,819.03
2 $ 950,000.00 216 250 $ 3,800.00 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 1.09 0.95 1.00 $ 3,798.34
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3 $ 750,000.00 189 200 $ 3,750.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 1.07 0.95 1.03 $ 3,847.07
4 $ -
5 $ -
Area del sujeto: 70 113 m² Valor Unitario Promedio: $/m² $ 3,821.48
Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m² $ 3,821.00
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VII. MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)
Tipo Uso o destino del área (tipo) Area Precio Unit. Factor Precio Unit. Valor Unit. resul-
m² $/m² de Ajuste Modif $/m² tante ($/m²)
1 Casa habitación 112.52 $ 3,821.00 1.00 3,821.00 $ 429,938.92
2
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
8 -
Area Total : 112.52 m² $ 429,938.92
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :
VALOR COMPARATIVO (MERCADO) $ 430,000.00
Notas: 1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es
mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se está valuando.
2. El Factor de nivel de Demanda efectiva [F.d. *] se obtiene del siguiente CUADRO:
Muy Alta 1.10 Equilibrada 0.80
Alta 1.05 Baja 0.70
3. Factores aplicables al Estado de Conservación [F.c.*] que guardan las construcciones, conforme a la siguiente TABLA:
Normal N 1.00 Malo M 0.70
Regular R 0.90 Pésimo P 0.60
Regular-Malo RM 0.80 Ruinoso Ru 0.50
OBSERVACIONES:
Casa habitación
100%
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VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS)
a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: 70.33 Valor de Calle o Zona: $ 2,570.00 /m²
CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:
VALOR UNIT. Factor VALOR UNIT.
FRACC. LOCALIZACIÓN AREA (m²) MOTIVO IMPORTE
($/M²) result result. ($/M²)
1 Casa habitación 112.52 $ 3,000.00 0.60 1.00 1.00 0.60 $ 1,800.00 $ 202,536.00
Por carecer de información sobre las obras complementarias éstas se consideran como un 5% del valor de las
construcciones.
$ 10,126.80
SUB-TOTAL c): $ 10,126.80
OBSERVACIONES:
% PARTICIPACION
Se considera un valor de reposición nuevo tomando en cuenta
los valores de PRISMA Ene-2002, descontandole los
48%
conceptos de obras complementarias e indirectos.
Se considera un factor de afectación al terreno de 1.10 debido
2% a que se encuentra sobre avenida.
49%
2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO
Terreno
Construcción
Inst. Espec.
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2%
49%
Terreno
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Construcción
Inst. Espec.
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IX. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)
a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacíos contractuales 5.00% 5. Administración 2.00%
2. Impuesto Predial 15.00% 6. Energía (a. comunes) 0.00%
3. Agua y drenaje 1.00% 7. Seguros (daños) 0.00%
4. Conserv./mantenimiento 3.00% 8. Otros: 4.00%
SUMAN DEDUCCIONES: 30.00%
Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México TASA 1: 4.00%
Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país (México), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de
acuerdo al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, como sigue:
CONCEPTO TASAS
5% 8% 9% 10% 11% 12%
TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto/Casa Ofic./L. Com. Local Especializa-
(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do
Elija la opción con una X => X
REL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr = Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.
(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1:1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3
Elija la opción con una X => X
SUMA CALIFICACIÓN 0 1.33 0 0 2 0
CAPITALIZACIÓN 0.71429 1.14286 1.28571 1.42857 1.57143 1.71429
TASAS PARCIALES 0.00000 1.52000 0.00000 0.00000 3.14286 0.00000
TASA 2: 4.66%
Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 4.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez _ 4.66% Tasa result.= 8.70%
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RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]: $ 35,280.00
Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al 8.70% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de: $ 405,517.24
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X. RESUMEN DE RESULTADOS
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan
RESULTADOS necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que
una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a
concluir en la estimación de dicho valor.
$430,000
$420,000
$410,000 RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS
$400,000
Resultado por el Método Físico o de COSTOS: $ 411,485.71
$390,000
Resultado por Capitalización de RENTAS: $ 405,517.24
Column H
2.- Véase por favor el apartado "D". Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS
AL AVALÜO", Hoja 5.
NOTAS: 1. EL PRESENTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ SI NO CUENTA CON LA FIRMA DEL ING. ARQ. GILBERTO AYALA
BRITO, ASÍ COMO EL NÚMERO DE AVALÚO CORRESPONDIENTE.
2. ESTE DOCUMENTO NO PODRÁ SER UTILIZADO PARA FINES DISTINTOS AL INDICADO EN SU Hoja 2, Inciso 07.
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ANEXO 1. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA
AVALUO
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ANEXO 2. REPORTE FOTOGRÁFICO DE COMPARABLES
Página 22
Num>Letra
00 0 00
00
TREINTA
TREINTA MIL
Página 23
Casa habitación
Casa en condominio
Departamento en condominio
Departamento en copropiedad
Nave Industrial
Oficina en condominio
en condominio
en copropiedad