16/06/2023

PERITAJES CONTENIDO CLASE III

Y AVALUO MODULO I:
DE BIENES 1. Métodos básicos de avalúos
INMUEBLES a. Método de comparación de
mercado (terrenos)
URBANOS
EL VALOR DEL b. Método de coste de Reposición

TERRENO 2. Homogeneización de
antecedentes
a. El lote tipo

b. Factores de corrección

c. Determinación del valor base

VALUACIÓN unitario
INSTRUCTOR: ARQ. FLAVIO
GUTIERREZ ARELLANO DE INMUEBLES
2

METODO DE MERCADO

Conocido también como (NIV):

 Método de ventas comparables

 Métodos de comparación de mercado
 Métodos directos de mercado
 Enfoque de comparación de ventas
Métodos  Métodos comparativos
BASICOS DE
Consiste en comparar bienes de similares características en un
AVALUO determinado espacio y en un determinado tiempo, con el fin de
obtener un valor unitario promedio.

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
3 4
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METODOS DE COMPARACION DE MERCADO METODO DE MERCADO

Condiciones para su aplicación: Es el método más usual entre los avaluadores. Generalmente se
confunde con la comparación directa y simple entre los precios de
▪ Existencia de un mercado de comparables la oferta. Nada más erróneo.

▪ Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que Para que el Método Comparativo tenga aplicación científica se
permitan conocer tanto los precios de los comparables como las requiere utilizar la técnica de la homogeneización mediante la
características que determinan ese precio (variable explicativa) aplicación de varios factores complementarios.

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
5 6

METODO DE MERCADO METODO DE MERCADO

Lo mas importante que se debe tener en cuenta al momento de la La fecha tiene una importancia decisiva, principalmente en los
elección de los comparables es que cumplan las siguientes periodos inflacionarios, pero aún así, en periodos de estabilidad, el
consideraciones: mercado inmobiliario no es estable, tiene fluctuaciones debidas a
diferentes factores, aún políticos, y por lo tanto la fecha define un
▪ Lo mas parecido al bien a tasar valor de mercado.
▪ Ubicación similar o próxima
▪ La venta u oferta sea relativamente reciente

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
7 8
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RESUMEN DE ETAPAS PREVIAS

▪ Identificación del inmueble a tasar

▪ Recopilación de datos y documentos técnicos – legales del
predio
▪ Delimitación de nuestra área de influencia
▪ Toma de muestras (antecedentes comparables)
▪ Inspección y trabajo en campo
▪ Análisis de datos en gabinete
Homogeneización ▪ Elección del método a aplicar
DE
ANTECEDENTES

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
9 10

FACTOR TOPOGRAFIA
GRADO DE
DESCRIPCION COEFICIENTE
HOMOGENEIZACION PLANO
INCLINACIÓN
0º A 5º 1.10
SEMIPLANO 5º A 10º 1.00
PENDIENTE 10º A 20º 0.90
Existen diferentes métodos de realizar la Homogeneización, y todas
MUY PENDIENTE > A 20º 0.70
parten de la “corrección” de sus diferentes características. Coeficientes o factores

▪ Corrección Simple. Se aplica cuando disponemos de un solo

comparable del cual se conoce su precio y sus elementos de
comparación. (En este caso los coeficientes de corrección se
fijan a partir de la propia experiencia del valuador y del
mercado).

▪ Corrección Múltiple.

1) Por coeficientes o factores (tablas)

VALUACIÓN 2) Por porcentajes (“mejor o peor”) VALUACIÓN
DE INMUEBLES 3) Por fórmulas DE INMUEBLES
11 12
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FACTOR TOPOGRAFIA FACTOR TOPOGRAFIA

GRADO DE GRADO DE
DESCRIPCION COEFICIENTE DESCRIPCION COEFICIENTE
INCLINACIÓN INCLINACIÓN
PLANO 0º A 5º 1.10 PLANO 0º A 5º 1.10
SEMIPLANO 5º A 10º 1.00 SEMIPLANO 5º A 10º 1.00
PENDIENTE 10º A 20º 0.90 PENDIENTE 10º A 20º 0.90
MUY PENDIENTE > A 20º 0.70
Coeficientes o factores MUY PENDIENTE > A 20º 0.70
Coeficientes o factores

Porcentajes Porcentajes

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES Fórmulas
13 14

HOMOGENEIZACION HOMOGENEIZACION

Se define como homogeneización de “antecedentes” a la

conversión de los mismos al lote tipo tomado como patrón, por Lotes Regulares
medio de la aplicación de coeficientes asimiladores a operaciones
de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes ubicados en la
zona aledaña al lote a valuar o zonas comparables y todos referidos
a la misma fecha en que se quiere determinar el valor.

Lotes Irregulares

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
15 16
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PASOS PARA HOMOGENEIZAR PASOS PARA HOMOGENEIZAR

Para Homogeneizar los valores encontrados es necesario aplicar el Para Homogeneizar los valores encontrados es necesario aplicar el
siguiente procedimiento: siguiente procedimiento:

1. Determinar los factores a ser utilizados para igualar los
antecedentes comparables (testigos o muestras) a
características similares según lo requerido o necesitado.
2. Una vez definidos los factores a ser aplicados en el avalúo,
hallar los valores para cada predio testigo, según sus
características.
3. Definir el método para la homogenización de antecedentes con
el fin de obtener un valor único de la zona.
NOTA: En función de las características de los antecedentes y la
información que se tiene de ellos se debería elegir los factores a
aplicarse, manteniendo aquellos que son invariables y propios del
terreno. (medidas, superficies, formas, etc.)

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
17 18

LOTE TIPO LOTE TIPO

Los “lotes tipo” o de comparación, constituyen la base de

comparación para realizar la homogeneización entre la totalidad de
los predios a considerar en la tasación.

En el medio urbano, lote tipo es aquél cuyas dimensiones y

configuración son las más frecuentes en la zona en estudio.

Y
En todos los casos se considerarán como lotes tipo aquellos que V U = 100
$/m2
sean:

a) Mediales (no esquineros) y

b) Regulares (rectangulares o casi rectangulares)
X
VALUACIÓN VALUACIÓN EJE DE V ÍA
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
19 20
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FACTORES DE CORRECCION FACTORES DE CORRECCION

Denominados también factores de ajuste, nos permiten comparar
todos y cada uno de los atributos propios de un inmueble, con el
objetivo de eliminar distintas influencias sobre el terreno que nos
lleven a la distorsión de su valor.
Su aplicación establece la relación que existe entre un lote
antecedente con el lote tipo o lote de comparación.
La aplicación de estos factores depende del criterio del valuador y
las características del lote antecedente o comparable.
Los factores de ajuste deben ser aplicados mediante una
estimación. Se considera un intervalo del 30% en mas o menos
respecto a 1 (0,70 – 1,30) pero puede variar.

Nota: Estos factores de ajuste en antecedentes se dividen, y en los

VALUACIÓN lotes a tasar se multiplican VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
21 22

FACTORES DE CORRECCION LOTE TIPO

FACTOR
A FORMA = 1.00
Entre los principales factores correctivos a utilizar se encuentran Lote de comparación
aquellos que forman parte intrínseca del lote a valuar como de los B
FACTOR
PENDIENTE = 1.00
antecedentes y que corresponden con sus características físicas las
que podemos verificar con exactitud mediante mediciones o FACTOR
documentos validos.
C UBICACION = 1.00

Y
Mas adelante veremos los principales factores de corrección D FACTOR DE FRENTE V U = 100
y FONDO = 1.00
$/m2
aplicables a la mayoría de los terrenos urbanos.
FACTOR
E SERVICIOS = 1.00

X
VALUACIÓN VALUACIÓN EJE DE V ÍA
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
23 24
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LOTE TIPO LOTE TIPO

FACTOR FACTOR
A FORMA = 0,85 A FORMA = 1,00
Ejemplo 1: Ejemplo 2:
B FACTOR lote con peores cualidades B FACTOR lote con mejores cualidades
PENDIENTE = 0,90 PENDIENTE = 1,10
respecto al lote tipo respecto al lote tipo
FACTOR FACTOR
C UBICACION = 1.00 C UBICACION = 1,20

FACTOR FRENTE -
D FONDO = 1.14 D FACTOR FRENTE -
FONDO = 1.17

FACTOR
E SERVICIOS = 0.80 E FACTOR
SERVICIOS = 1.00

V U = 69,77 $/m2
VALUACIÓN VALUACIÓN V U = 154,44 $/m2
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
25 26

LOTE TIPO LOTE TIPO

Como pudimos observar en los ejemplos anteriores las
características de cada lote determinan el valor final del mismo.
Con PEORES características respecto al Lote Tipo, éste
decrementará su valor hasta reducir el costo unitario y castigarlo
por sus condiciones inferiores.
Como mencionamos anteriormente, el proceso para
“Homegeneizar” será realizado por medio de la aplicación de
factores correctivos que servirán para igualar los atributos de todos
los predios antecedentes entre sí y encontrar el valor unitario inicial
que se aplicará al avalúo requerido.

Con MEJORES características respecto al Lote Tipo, éste LOTE CON PEORES CARACTERISTICAS

incrementará su valor ajustándose a las condiciones presentadas y

elevando su costo unitario. IGUALAR

LOTE CON MEJORES CARACTERISTICAS

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
27 28
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1 FACTOR DE FRENTE – FONDO FACTOR DE FRENTE – FONDO

La teoría básica indica que el valor unitario del lote va
disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza. Los
metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los metros
menos valiosos son los del extremo profundo.
Para la determinación del coeficiente Frente/Fondo, será necesario
determinar las dimensiones del lote tipo (de forma rectangular y
medianera) a fin de asignarle el valor 1.00.
Se tomará la dimensión real del frente y la dimensión del fondo
(para predios regulares) o su “fondo equivalente” para predios
irregulares.

El fondo “equivalente” es la distancia medida sobre la

perpendicular al frente, entre frente y punto medio del contrafrente.

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
29 30

FACTOR DE FRENTE – FONDO 2 FACTOR DE FORMA

Para obtener el factor de ajuste por relación de frente – fondo que
existe entre los metros de frente y los metros de fondo se
procederá a dividir el frente real entre la longitud del fondo real o
equivalente.
Al cociente obtenido se le aplicará el valor establecido en la
siguiente tabla:
Hasta aquí nos hemos referido a lotes regulares, generalmente
cuadrados o rectangulares. Pero en la realidad las ciudades tienen
especialmente en las zonas centrales lotes de diferentes formas o
LOTES IRREGULARES. Es el resultado de las subdivisiones y
compraventas parciales que durante el tiempo se han realizado.
Podemos partir de la siguiente tabla:

FACTOR FRENTE - FONDO COEFICIENTE MUY IRREG TRIANGULAR TRAPECIO RECTANGULAR

MAYOR O IGUAL A 0,33 1.00 0,60 0,70 0,85 1,00
MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33 0.90
MENOR A 0,20 0.80
VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
31 32
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FACTOR DE FORMA FACTOR DE FORMA

0,60
0,85

0,60

1,00

0,70 1,00

MUY IRREG TRIANGULAR TRAPECIO RECTANGULAR MUY IRREG TRIANGULAR TRAPECIO RECTANGULAR

VALUACIÓN 0,60 0,70 0,85 1,00

VALUACIÓN 0,60 0,70 0,85 1,00

DE INMUEBLES DE INMUEBLES
33 34

3 FACTOR DE UBICACION FACTOR DE UBICACION

Se considera la ubicación del lote respecto del manzano. La

experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda
por los lotes esquineros que los demás lotes de la cuadra. Cuando
un constructor promueve una urbanización generalmente vende
primero los lotes de esquina y luego los demás. 1,00 1,20
1,20

Consideremos la siguiente tabla:

CENTRAL SALIDA A 2 CALLES ESQUINA 1,10

1,00 1,10 1,20
CENTRAL SALIDA A 2 CALLES ESQUINA

VALUACIÓN VALUACIÓN 1,00 1,10 1,20

DE INMUEBLES DE INMUEBLES
35 36
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FACTOR DE UBICACION 4 FACTOR DE TOPOGRAFIA

La topografía de un lote
influye en el precio por
comparación con los terrenos
tipo de la ciudad. Si el
promedio de la ciudad es
plana, es natural que los
terrenos con topografía
inclinada tengan un demérito.
CENTRAL SALIDA A 2 CALLES ESQUINA
Si la ciudad es montañosa lo
extraño es encontrar un
terreno plano y entonces el
lote plano tiene una
valorización con respecto a
los demás.
Se aplica sobre todo cuando
ésta exige realizar trabajos
adecuados de nivelación para
optimizar el aprovechamiento
racional del lote.

VALUACIÓN 1,00 1,10 1,20

VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
37 38

FACTOR DE TOPOGRAFIA FACTOR DE TOPOGRAFIA

Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que

investigamos, cuál es la topografía tipo del sector para así examinar
si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno
plano le estimamos una valorización.

Consideremos la siguiente tabla:

DESCRIPCION GRADO DE INCLINACIÓN COEFICIENTE DESCRIPCION GRADO DE INCLINACIÓN COEFICIENTE

PLANO 0º A 5º 1.10 PLANO 0º A 5º 1.10

SEMIPLANO 5º A 10º 1.00 SEMIPLANO 5º A 10º 1.00
PENDIENTE 10º A 20º 0.90 PENDIENTE 10º A 20º 0.90
MUY PENDIENTE > A 20º 0.70 MUY PENDIENTE > A 20º 0.70
VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
39 40
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5 FACTOR DE SERVICIOS 6 FACTOR DE VIAS

Entendido como la Infraestructura de servicios disponibles (redes Es importante la influencia de este factor sobre el terreno a valorar,
de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono, etc.) puesto que de este depende su mayor o menor aprovechamiento
respecto de las normas de desarrollo urbano de la ciudad.
Consideremos la siguiente tabla:
Consideremos la siguiente tabla:
DESIGNACIÓN DESCRIPCION COEFICIENTE
DESIGNACIÓN COEFICIENTE
AVENIDA PRINCIPAL Igual o mayor a 15,00mts 1.50
ENERGÍA ELÉCTRICA 0.20
AVENIDA SECUNDARIA De 12,00mts a menores de 15,00mts. 1.30
AGUA POTABLE 0.20
CALLE PRINCIPAL De 10,00mts a menores de 12,00mts. 1.20
ALCANTARILLADO 0.20
CALLE SECUNDARIA De 8,00mts a menores de 10,00mts 1.00
TELÉFONO 0.20
CALLE TERCIARIA De 5,00mts a menores de 8,00mts. 0.90
MÍNIMO 0.20

VALUACIÓN VALUACIÓN CALLE PEATONAL

GRADERÍAS
Menores de 5,00mts.
Variable
0.70
0.60
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
41 42

FACTOR DE VIAS FORMULA DE HOMOGENEIZACION

Para “Homogeneizar” realizaremos el proceso contrario al de

avaluar un inmueble, utilizando la siguiente formula:

/
=
( )

DESIGNACIÓN
AVENIDA PRINCIPAL
Los factores correctivos deben ser aplicados de acuerdo a las
AVENIDA SECUNDARIA
características observadas en el proceso de inspección. No
CALLE PRINCIPAL
necesariamente debemos aplicarlos todos.
CALLE SECUNDARIA

VALUACIÓN CALLE TERCIARIA

CALLE PEATONAL
VALUACIÓN
DE INMUEBLES GRADERÍAS DE INMUEBLES
43 44
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FORMULA DE VALOR DE TERRENO COEFICIENTE ASIMILADOR

Se define al coeficiente asimilador como la relación entre el dato

Una vez obtenido los valores homogéneos unitarios de cada antecedente y el bien a tasar. Se obtiene a partir de los factores
comparable procedemos a obtener un promedio final de valor correctivos que consideran las características del predio a tasar.
unitario que será aplicado como valor base unitario (VBU) del
predio a valuar. Esto se hace con ayuda de una planilla de Homogeneización de
antecedentes, que veremos a continuación.

= .

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
45 46

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION PLANILLA DE VALOR DE TERRENO

Dividen en antecedentes comparables Multiplican en lotes a tasar

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

CARACTERISTICAS DEL TERRENO FACTORES DE CORRECCION
Valor Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Valor
Antec Ubicación
$us m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Ponderado $/m2 VALOR FINAL DE TERRENO
CARACTERISTICAS DEL TERRENO A VALUAR FACTORES DE AJUSTE TOTALES
Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Coef. Valor Unit Valor
COD Ubicación
m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Asimilad $/m2 Total

Suma 0,00
Promedio
$us/m2

VALUACIÓN VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
47 48
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Procedimiento de
homogeneización
EJERCICIO DE
APLICACION
EJERCICIO DE APLICACION
“
Lote a Valuar:

FRENTE – FONDO: 12m x 40m

FORMA: regular
UBI CACION: Central
LOTE A SERVI CIOS: Completos
VALUAR

40 m
TOPOGRAFI A: Plano
VI AS: Av . de 15 m.

PRECIO: X u.m.
A continuación observamos el lote a valuar
y 3 antecedentes comparables que tienen VALUACIÓN 12 m Línea Municipal
VALUACIÓN
las siguientes características.
CALLE
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
49 50

EJERCICIO DE APLICACION
“ EJERCICIO DE APLICACION
“
Antecedente X Antecedente Y
FRENTE – FONDO: 12m x 37m
FRENTE – FONDO: 8m x 20m
FORMA: regular
FORMA: regular
UBI CACION: Esquina
UBI CACION: Central
SERVI CIOS: Completos
ANTECEDENTE SERVI CIOS: Completos ANTECEDENTE

37 m
“X” “Y” TOPOGRAFI A: pendiente de 10°
20 m

TOPOGRAFI A: Plano 444 m2

160 m2 VI AS: Calle de 10 m.
VI AS: Calle de 8 m.

CALLE
PRECIO: 60.000 u.m. PRECIO: 150.000 u.m.
8m Línea Municipal Línea Municipal
12 m
CALLE VALUACIÓN CALLE
VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
51 52
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EJERCICIO DE APLICACION
“ FACTORES DE AJUSTE
“
Antecedente Z FACTOR FRENTE - FONDO COEFICIENTE FACTOR TOPOGRAFIA
FRENTE – FONDO: 16m x 58m MAYOR O IGUAL A 0,33 1.00 GRADO DE
DESCRIPCION COEFICIENTE
INCLINACIÓN
FORMA: Muy I rregular MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33 0.90 PLANO 0º A 5º 1.10
UBI CACION: Central MENOR A 0,20 0.80 SEMIPLANO 5º A 10º 1.00
PENDIENTE 10º A 20º 0.90
SERVI CIOS: Completos
FACTOR UBICACION MUY PENDIENTE > A 20º 0.70
ANTECEDENTE TOPOGRAFI A: pendiente de 25° CENTRAL SALIDA A 2 CALLES ESQUINA
58 m

“Z” FACTOR FORMA

1027 VI AS: Calle de 9 m. 1,00 1,10 1,20
MUY IRREG TRIANGULAR TRAPECIO RECTANGULAR
m2 0,60 0,70 0,85 1,00
FACTOR DE VIAS
DESIGNACIÓN DESCRIPCION COEFICIENTE

PRECIO: 220.000 u.m. AVENIDA PRINCIPAL Igual o mayor a 15,00mts 1.50 FACTOR SERVICIOS
AVENIDA SECUNDARIA De 12,00mts a menores de 15,00mts. 1.30 DESIGNACIÓN COEFICIENTE
CALLE PRINCIPAL De 10,00mts a menores de 12,00mts. 1.20 ENERGÍA ELÉCTRICA 0.20
16 m Línea Municipal AGUA POTABLE 0.20
CALLE SECUNDARIA De 8,00mts a menores de 10,00mts 1.00

CALLE VALUACIÓN CALLE TERCIARIA

CALLE PEATONAL
De 5,00mts a menores de 8,00mts.
Menores de 5,00mts.
0.90
0.70
ALCANTARILLADO
TELÉFONO
VALUACIÓN
0.20
0.20
DE INMUEBLES GRADERÍAS Variable 0.60 MÍNIMO DE INMUEBLES
0.20
53 54

EJERCICIO DE APLICACION
“
Antecedente X

PROCEDIMIENTO
FRENTE – FONDO: 8m x 20m
FORMA: regular
UBI CACION: Central

DE CALCULO ANTECEDENTE
“X”
SERVI CIOS: Completos

20 m
TOPOGRAFI A: Plano
160 m2 VI AS: Calle de 8 m.

PRECIO: 60.000 u.m.

8m Línea Municipal

CALLE VALUACIÓN
DE INMUEBLES
56
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“ “
EJERCICIO DE APLICACIÓN
EJERCICIO DE APLICACION
(solución)

Antecedente X Antecedente Y
FRENTE – FONDO: 12m x 37m
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES
FORMA: regular
CARACTERISTICAS DEL TERRENO FACTORES DE CORRECCION
UBI CACION: Esquina
An Valor Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Valor
tec
Ubicación SERVI CIOS: Completos
$us m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Ponderado $/m2 ANTECEDENTE

37 m
1 ANTECEDENTE X 60.000,00 160,00 375,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 340,91 “Y” TOPOGRAFI A: pendiente de 10°
444 m2
2 ANTECEDENTE Y 150.000,00 444,00 337,84 1,20 1,20 1,00 0,90 1,00 1,00 1,30 260,68 VI AS: Calle de 10 m.
3 ANTECEDENTE Z 220.000,00 1.027,00 214,22 1,00 1,00 0,60 0,90 0,70 1,00 0,38 566,71
4

CALLE
5
6
7 PRECIO: 150.000 u.m.
8 Línea Municipal
9 12 m
10 VALUACIÓN CALLE
VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
57 58

“ “
EJERCICIO DE APLICACIÓN
EJERCICIO DE APLICACION
(solución)

Antecedente Y Antecedente Z
FRENTE – FONDO: 16m x 58m
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES FORMA: Muy I rregular
CARACTERISTICAS DEL TERRENO FACTORES DE CORRECCION UBI CACION: Central
An Valor Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Valor SERVI CIOS: Completos
Ubicación
tec $us m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Ponderado $/m2 ANTECEDENTE TOPOGRAFI A: pendiente de 25°

58 m
1 ANTECEDENTE X 60.000,00 160,00 375,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 340,91 “Z”
1027 VI AS: Calle de 9 m.
2 ANTECEDENTE Y 150.000,00 444,00 337,84 1,20 1,20 1,00 0,90 1,00 1,00 1,30 260,68
3
m2
ANTECEDENTE Z 220.000,00 1.027,00 214,22 1,00 1,00 0,60 0,90 0,70 1,00 0,38 566,71
4
5
6
PRECIO: 220.000 u.m.
7
8
16 m Línea Municipal
9
10 VALUACIÓN CALLE VALUACIÓN
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
59 60
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“ “
EJERCICIO DE APLICACIÓN EJERCICIO DE APLICACIÓN
(solución) (solución)

Antecedente Z VALOR BASE UNITARIO

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

CARACTERISTICAS DEL TERRENO FACTORES DE CORRECCION CARACTERISTICAS DEL TERRENO FACTORES DE CORRECCION

An Valor Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Valor An Valor Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Valor
Ubicación Ubicación
tec $us m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Ponderado $/m2 tec $us m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Ponderado $/m2
1 ANTECEDENTE X 60.000,00 160,00 375,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 340,91 1 ANTECEDENTE X 60.000,00 160,00 375,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 340,91
2 ANTECEDENTE Y 150.000,00 444,00 337,84 1,20 1,20 1,00 0,90 1,00 1,00 1,30 260,68 2 ANTECEDENTE Y 150.000,00 444,00 337,84 1,20 1,20 1,00 0,90 1,00 1,00 1,30 260,68
3 ANTECEDENTE Z 220.000,00 1.027,00 214,22 1,00 1,00 0,60 0,90 0,70 1,00 0,38 566,71 3 ANTECEDENTE Z 220.000,00 1.027,00 214,22 1,00 1,00 0,60 0,90 0,70 1,00 0,38 566,71
4 4
5 5
6 6
7 7
8 8
9 9
10 VALUACIÓN 10 VALUACIÓN
SUMA 1.168,30
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
PROMEDIO
389,43
61 62

“ “
EJERCICIO DE APLICACIÓN
EJERCICIO DE APLICACION
(solución)

Lote a Valuar: VALOR BASE UNITARIO

FRENTE – FONDO: 12m x 40m

FORMA: regular
VALOR FINAL DE TERRENO
UBI CACION: Central
CARACTERISTICAS DEL TERRENO A VALUAR COEFICIENTES APLICABLES TOTALES
LOTE A SERVI CIOS: Completos Sup P.U. Factor Factor Factor Factor Factor Factor Coefic Valor Unit Valor
VALUAR COD Ubicación
40 m

TOPOGRAFI A: Plano m2 $us/m2 Fub Fvia Fm Fff Fi Fs Asimilad $/m2 Total

VI AS: Av . de 15 m. 1 LOTE 480,00 390,00 1,00 1,50 1,00 0,90 1,10 1,00 1,49 579,15 277.992,00

PRECIO: X u.m.
12 m Línea Municipal
VALUACIÓN VALUACIÓN
CALLE
DE INMUEBLES DE INMUEBLES
63 64