TASANDO UN DEPARTAMENTO: debemos tasar un dpto. que es propiedad de un cliente.

Recopilamos los antecedentes, de operaciones realizadas o a realizar y los  resultados fueron los siguientes:

Antecedente 1 - Departamento 72 m² ubicado en 2do piso con ascensor, su característica de construcción es buena con servicios centrales, y su estado
de conservación bueno. Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 585.000

Antecedente 2 - Departamento 67 m² ubicado en 3er piso con ascensor, con vista a patios interiores o mínimo contra frente, su característica de
construcción es buena sin servicios centrales, y su estado de conservación muy bueno. Su antigüedad es de 10 años. El valor del mismo es de $ 590.000

Antecedente 3 - Departamento 90 m² ubicado en 4to piso, con vista a amplio espacio libre de contra frente, su característica de construcción es
económica, y su estado de conservación es muy bueno. Su antigüedad es de 7 años. El valor del mismo es de $ 570.000

Departamento a tasar para el cliente: Está ubicado en la Avenida más importante de su ciudad, zona netamente comercial, el mismo se encuentra
situado en el 1er piso con ascensor con vista a la plaza, su superficie es de 60 m² y tiene una baulera de 28 m², su característica de construcción es muy
buena con servicio centrales, y su estado de conservación es muy bueno. Dicho edificio tiene una antigüedad de 3 años y recuerde que la vida probable
es de 60 años, para todos los casos de este ejercicio.

1) Columna 1, Precio: ingreso el precio indicado en el antecedente

2) Columna 2, Superficie: ingreso la superficie indicada en el antecedente.

3) Columna 3, Valor m2: dividir el precio (col 1) con la superficie (col2), es decir: 585.000 / 72 = 8.125
4) Coef. Ubicación según piso, columna 4: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficiente de ubicación del
departamento según el piso – Edificios con Ascensor”, y ojo…, hay 2 tablas: con y sin ascensor, “aplico con ascensor porque en este caso el
antecedente posee ascensor”, el coeficiente de 2° piso c/ascensor es: 0.98

5) Coef. Dpto. en Planta, columna 5: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficiente de ubicación del
departamento en planta”. Ojo…, en caso como el antecedente 1 que no nos indica “ubicación según planta”, no debemos poner nada. Si en caso
lo indica, como los antecedentes 2 y 3, ahí sí según planta lo indicamos. En el caso del antecedente 2 dice “vista a patios interiores o mínimo
contra frente” y según tabla pág. 68 el coeficiente es de 0.90, y para el antecedente 3, con vista a amplio espacio libre de contra frente, según
tabla pág. 68 el coeficiente es 0.95

6) Coef. Ubicación, esquina, plaza o parque, columna 6: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficientes de
ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque”. Ojo…, en caso como el antecedente 1, 2 y 3 que no nos indica “ubicación
según esq., plaza, parque,” no debemos poner nada, pero si en caso lo indica, la misma tabla nos da el coeficiente, si es esquina corresponde 1.00
y si es con vista a plaza o parque corresponde 1.05 o 1.10 – Es a criterio del tasador tomar desde 1.05 hasta 1.10
 7) Coeficiente Características Constructivas, columna 7: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficientes de
características constructivas del edificio”. Para el antecedente 1 dice que la construcción es buena con servicios centrales, según la tabla dice un
coeficiente de 1.15 a 1.25, se toma a gusto del tasador. El antecedente 2 dice que la construcción es buena sin servicios centrales, según la tabla
dice un coeficiente de 1.05 a 1.14, se toma a gusto del tasador, y así aplico lo mismo con el resto de los antecedentes.

8) Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento, columna 8 : Atención acá, comenzamos por el estado de
conservación que nos indique el antecedente, el caso del antecedente 1 dice que es “Bueno”. Vamos a la tabla de Ross – Heidecke, las columnas
están numeradas, columna 1 significa un estado “excelente”, col. 1,5 “muy buena”, col. 2 “buena”, col. 2,5 “normal”, col. 3 “regular”, col. 3,5
“malo” col. 4 “muy malo”, col. 4,5 “demolición” y col. 5 “irrecuperable”.

Ahora debo realizar la siguiente fórmula: la antigüedad del dpto., 7 años, y multiplicar por 100 y dividir por la vida probable indicada que es 60
años. Antiguedadx100/vida probable
Sería: 7 x 100 = 700, y 700 / 60 = 11.66

Ahora tomo el 11.66 y lo llevo a la tabla de Ross H., hay una columna, la 1ª de la izquierda que tiene indicadores que van del 0 al 47, de estos tomo el más
cercano a 11,.66 que sería el 12, y lo llevo a unir en la intersección (cruce) con el estado de conservación, es decir la columna 2 “bueno” para el caso del
antecedente 1, y nos arroja un valor de 9.07 – Luego siempre este resultado se divide por 2, sería: 9.07 / 2 = 4.535. Ahora tomo siempre el valor de 1 y lo
resto con 4.535 y apretar en la calculadora la tecla % (porcentaje) y NO apretar la tecla igual (=), entonces sería: 1 - 4.535 % y nos da un coeficiente de
0.95465 – aplico 0.95 – si hubiese sido 0.95680 puedo aplicar 0.96 – es a gusto como el tasador lo considere.

Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada, columna 9: busco en la tabla de pág. 69 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficiente de superficie
propia homogeneizada del departamento”. Según los m2 del departamento busco el más cercano en la tabla, para el antecedente n°1 son 72 m2, el más
cercano es 70 y su coeficiente es: 1,15 – aplico la misma fórmula para los demás antecedentes.

9) Coeficiente Único, columna 10: se deben multiplicar todos los coeficientes entre sí, es decir, para el antecedente 1: 0.98 x 1.25 x 0.95 x 1.15 =
1.3383 – puedo aplicar 1.34 – el mismo proceder con el resto de los antecedentes.

10) Valor m2 homogeneizado, columna 11: es el valor del m2 de la columna 3 dividido el coeficiente único de columna 10, sería para el antecedente
uno: 8.125 / 1.34 = 6.063,43 - el mismo proceder con el resto de los antecedentes.

11) PUZ, columna 12: sumar todos los valores de m2 homogeneizado, columna 11, y dividir por el total de los valores/antecedentes de col. 11, es
decir sería: 6.063,43 + 8.549,48 + 7.539,67 = 22.152,58 / 3 = 7.384, 19

Departamento a tasar: Está ubicado en la Avenida más importante de su ciudad, zona netamente comercial, el mismo se encuentra situado en el 1er
piso con ascensor con vista a la plaza, su superficie es de 60 m² y tiene una baulera de 28 m², su característica de construcción es muy buena con
servicios centrales, y su estado de conservación es muy bueno. Dicho edificio tiene una antigüedad de 3 años y recuerde que la vida probable es de 60
años para todos los casos de este ejercicio.

Cf Ubic
Cf Ub Dpto en Cf. Ub, esq cf. car. Cf. Depr Cf. Sup Valor m2
Sup. Propia Valor x m2 Dpto según Cf. Único Valor Dpto
Planta plaza pque Const. Edad y Est hom Hom
Homog. (1) (2) piso (9) (11)
(4) (5) (6) (7) (8) (10)
(3)
67 m2 $ 7.384,19 0,96 …. ….. …. 1,05 1,35 0,98 1,15 1,53 $ 11.297,91 $ 756.953,27

1) Superficie Propia Homogeneizada, columna 1: la superficie del dpto. es de 60 m2 pero tiene una baulera de 28 m2, voy a la tabla de “Normas de
Homogeneización de las Superficies”, pág. 67 del pdf, ahí me indica que porcentaje tomar de acuerdo a los m2 que el dpto. disponga fuera de la
superficie propia del mismo. Entonces la tabla indica que para baulera y/o depósito debo tomar el 25%, sería entonces el 25% de 28 m2, que es =
a 7 m2, estos 7 m2 se suman a la propia superficie del dpto., 60 + 7 = 67 (total entonces 67 m2 la superficie propia homog.)

2) Valor x m2, columna 2: Tomamos el valor obtenido en el PUZ (col. 12), equivalente a 7.384,19

3) Coeficiente Dpto según piso, columna 3: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficiente de ubicación del
departamento según el piso – Edificios con Ascensor”, y ojo…, hay 2 tablas: con y sin ascensor, “aplico con ascensor porque en este caso el
antecedente posee ascensor”, el coeficiente de 1° piso c/ascensor es: 0.96

4) Coef. Dpto. en Planta, columna 5: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficiente de ubicación del
departamento en planta”. Ojo…, en este caso como no indica “vista al frente, vista a amplio espacio libre de contra frente, a patios interiores o
mínimo contra frente”, no aplico ningún coeficiente, en caso de indicar la ubicación ahí si tomo el coeficiente correspondiente.

5) Coef. Ubicación, esquina, plaza o parque, columna 5: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficientes de
ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque”. En este caso indica que tiene vista a la plaza, la tabla indica coeficiente de
1.05 a 1.10, es a criterio del tasador tomar desde 1.05 hasta 1.10, yo apliqué 1.05

6) Coeficiente Características Constructivas, columna 6: busco en la tabla de pág. 68 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficientes de
características constructivas del edificio”. Para este dpto. 1 dice que la construcción es muy buena con servicios centrales, según la tabla dice un
coeficiente de 1.26 a 1.50, se toma a gusto del tasador, yo apliqué 1.35

7) Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento, columna 6 : Atención acá, comenzamos por el estado de
conservación que nos indique el antecedente, el caso del antecedente 1 dice que es “Bueno”. Vamos a la tabla de Ross – Heidecke, las columnas
 están numeradas, columna 1 significa un estado “excelente”, col. 1,5 “muy buena”, col. 2 “buena”, col. 2,5 “normal”, col. 3 “regular”, col. 3,5
“malo” col. 4 “muy malo”, col. 4,5 “demolición” y col. 5 “irrecuperable”.

Ahora debo realizar la siguiente fórmula: la antigüedad del dpto., 3 años y multiplicar por 100 y dividir por la vida probable indicada que es 60 años.
Sería: 3 x 100 = 300, y 300 / 60 = 5

Ahora tomo el 5 y lo llevo a la tabla de Ross H., hay una columna, la 1ª de la izquierda que tiene indicadores que van del 0 al 47, de estos tomo el más
cercano a 5 que sería el mismo 5, y lo llevo a unir en la intersección (cruce) con el estado de conservación, es decir la columna 1.5 “muy bueno” ya que
así indica este dpto., y nos arroja un valor de 2.656 – Luego siempre este resultado se divide por 2, sería: 2.656 / 2 = 1.328 Ahora tomo siempre el
valor de 1 y lo resto con 1.328 y apretar en la calculadora la tecla % (porcentaje) y NO apretar la tecla igual (=), entonces sería: 1 – 1.328 % y nos da un
coeficiente de 0.98672 – yo aplico 0.98 es a gusto como el tasador lo considere aplicar.

8) Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada, columna 8: busco en la tabla de pág. 69 del pdf, la tabla se identifica según el título “Coeficiente de
superficie propia homogeneizada del departamento”. Según los m2 del departamento busco el más cercano en la tabla, para este dpto. son
67m2, el más cercano es 70 y su coeficiente es: 1,15

9) Coeficiente Único, columna 9: se deben multiplicar todos los coeficientes entre sí, es decir, para el antecedente 1: 0.96 x 1.05 x 1.35 x 0.98 x 1.15
= 1.5336 – aplico 1.53

10) Valor m2 homogeneizado, columna 10: es el PUZ (col. 12) por el coeficiente único (col. 9), sería: 7.384,19 x 1.53 = 11.297,81

11) Valor del departamento, columna 11: Es el valor del m2 homogeneizado (col. 10), por la superficie (col. 1),
es decir: 11.297,81 x 67 = 756.953,27
Valor del departamento: $ 756.953,27

Su cliente ya ha elegido; la propiedad tiene una superficie cubierta de 180 m², con una antigüedad de 8 años y su estado de conservación es muy bueno.
También hubieron mejoras, a saber: en el año 2010 en 40 m2 de buen estado, y en el año 2012 en 30 m2 de muy buen estado. El valor a nuevo del m2 es
de $ 3780. La vida probable es de 65 años. La propiedad se encuentra sobre un terreno esquina de 13 metros de frente x 30 metros, y está situado en zona
comercial y residencial intermedio.

Los antecedentes que Ud. logró recopilar son los siguientes:

1) Lote de 12 x 20m, valor $ 270.000
2) Lote de 14 x 23m, valor $ 285.000
3) Lote de 10 x 29m, valor $ 265.000
4) Lote de 12 x 26m, valor $ 283.000
5) Lote de 13 x 28m, valor $ 280.000
En el antecedente 3: Frente de mayor valor, 10 metros, es en una zona céntrica comercial, ver (Tabla I - Valvano).
 Cuadro de antecedentes

Antec Medidas Superf Valor Valor Coeficiente Coef. Aj. Valor VUC o VUZ
. Unit. del Esquina Homoge
(3) (6)
m² neizado
(1) (4)
(2) (5)

1 12 m x 20 m 240 $ 270.000 1.125,00 117.7 955,81 808,22

2 14 m x 23 m 322 $ 285.000 885,09 110.0 804,62

3 10 m x 29 m 290 $265.000 913,79 100.4 1.36 669,22

4 12 m x 26 m 312 $283.000 907,05 105.8 857,32

5 13 m x 28 m 364 $280.000 769,23 102.0 754,14

DESARROLLO DEL CASO:

1) Multiplicar las Medidas, frente x fondo y obtenemos la Superficie, (columna 1).

2) Dividir el Valor x el total de la Superficie (columna 1) y obtenemos el Valor unit. del m2, (columna 2).

3) Como obtener Coeficiente, (columna 3): buscar en tabla Fitte y Cervini (FyC) uniendo en la tabla el frente del lote con el fondo, por ej. el
antecedente de lote 1 es 12 de frente x 20, en la tabla en la intersección de 12 y 20 el valor que indica la tabla es 117.7 – esto se aplica también al
resto de los antecedentes. Si fuese por Tabla del Tribunal de la Nación, procedemos igual, unimos frente y fondo, en el caso del lote 1, 12x20, es
un coeficiente de 1.221. El resto sigue igual su procedimiento, y para lote antecedente 3, frente y fondo, 10 y 29, el coeficiente es 1.010

4) Como obtener Coef. Aj. Esquina (columna 4): es solamente cuando tenemos lote esquina, sino no se aplica, puede que nos pidan tasar propiedad
que no está en lote esquina entonces esta columna quedará en blanco o ni siquiera la columna esté presente. Sería entonces (lote esq.): sumar el
frente (10) + fondo (29) = 39 y dividir x frente = 3.90. Ahora buscar este valor (3.90) en la tabla de Valvano, el mas aprox, en este caso es 4.00 (buscar
el más cercano se lo llama extrapolar), y se asigna en la tabla 1 de Valvano, esto porque el antecedente 3 dice que es en “zona céntrica
comercial”, tabla 1, equivale entonces a 0.36, a esto siempre sumar 1, que equivale a la plusvalía, entonces el total es = 1.36 (10+29/10 = 3.90 (ver
en Valvano tabla 1 donde + cercano es 4.00, que equivale a 0.36, a este 0.36 sumamos plusvalía que es 1, el coeficiente Aj. Esq. es = 1.36)

5) Como obtener Valor Homogeneizado (columna 5): es el valor unitario del m2 (columna 2) dividido el Coef. (columna 3) y multiplicado x 100. lote
1: 1.125/117.7*100 = 955,81 Para lote esquina, antecedente 3, atención: Valor m2/Coef x 100/Coef esq. Sería: 913,79 / 100.4 = 9.101494
x 100 = 910,14 / 1.36 = 669,22
 6) Como obtener el VUZ/VUC (columna 6): es la suma de todos los Valores Homogeneizados (de columna 5) divididos el total de la cantidad de
antecedentes. Sería: (955,81 + 804,62 + 669,22 + 857,32 + 754,14 / 5= 808,22)

DESARROLLO TASACIÓN LOTE ESQUINA para el cliente 13 x 30:

MEDIDA
SUPERFICIE VUC O VUZ COEFICIENTE COEF. ESQ. Valor Hom x Valor Norm VALOR
S
(2) (3) (4) (5) m2 (6) (7) LOTE
(1)
13 X 30 390 808.22 99,0 1,19 917,44 800,13 $ 371.340,33
1) Superficie (columna 2): la obtenemos multiplicando las medidas, 13 x 30 = 390 m2 de superficie.

2) VUC o VUZ (columna 3): es el obtenido en el cuadro de antecedentes, columna 6: 808,22

3) Coeficiente (columna 4): Ir a la tabla de F y C y en la intersección (unión) del frente con fondo obtenemos el coeficiente: 99.0 - Si fuera en Tabla de Tribunal
de la Nación sería igual, unimos frente con fondo, 13 y 30, y el coeficiente es 1.060

4) Coeficiente Aj. Esq. (Columna 5): Sumar el frente x el fondo, con el resultado ir a Tabla Valvano, buscar el más cercano y usar ZONA n°2 porque el lote elegido
por el cliente es esquina y en zona comercial y residencial intermedio, a este coeficiente sumar siempre 1, que es la plusvalía. Es decir: (13+30/13=3.30 – ver
Valvano tabla 2, (tomo 3.25=0.19) + plusvalía 1= 1.19)

5) VALOR HOMOGENIZADO (COLUMNA 6): es el valor de m2 de lote tipo (ideal), el de los antecedentes (10x29) por el coeficiente del lote tipo/ideal de los
antecedentes, dividido 100. Es decir: (913.79 x 100.4 = 91744,51 / 100 = 917.44) En Tabla Tribunal sería: Valor m2 lote ideal,
dividido el coeficiente, es decir: 913,79 / 1.010 = 904,74 - Ojo, no se multiplica, solo se divide.

6) Valor Normalizado (columna 7): es el VUC o VUZ obtenido en el cuadro de antecedentes, por el “coeficiente del lote a tasar para el cliente”, dividido 100. Es
decir: VUZ o VUC x Coef (FyC) / 100. - Sería: 808.22 x 99.0 = 80013,78 / 100 = 800.13 - En Tabla Tribunal sería: VUC o VUZ x el coeficiente, es decir:
808.22 x 1.060 = 856,71 - Ojo, no se divide por 100, solo se multiplica.

7) Valor del lote: Es la Superficie (columna 2) multiplicada x el Coeficiente esq. del lote para el cliente (columna5) y multiplicado x el Valor Normalizado
(columna 7). Es decir: 390 x 1.19 = 464.1 x 800.13 = 371.340,33 Valor del Lote para el
cliente: $ 371.340,33 Valor del lote p/cliente

Tasación de Mejoras del Lote: Una vivienda de 180 m2.

Los datos son los suministrados en la 1ª página, a saber:

1) Superficie Cubierta: 180 m2

2) Antigüedad: 8 años
3) Estado: Muy bueno
 4) Valor m2 Nuevo: $ 3.780,00
5) Vida Probable: 65 años

1er Paso: Depreciación de la vivienda: Es Antigüedad x 100 dividido la vida probable, sería: 8 x 100 = 800 / 65 = 12.30 (Este 12.30 lo llevamos a la
tabla de Ross/Heidecke y buscamos el mas aprox., sería 12, que equivale a 6.750)

2do Paso: Depreciación M2: valor m2 nuevo (3780) por el porcentaje (%) obtenido en tabla de Ross/Heidecke, (1er Paso) 6.750 y presionar la tecla de
porcentaje, OJO…, no apretar tecla igual. Es decir: en la calculadora 3.780 x 6,750 y no apretar tecla igual sino tecla del porcentaje. Sería el siguiente
cálculo: (3.780 x 6.750 % = 255,15)

3er Paso: Valor m2 depreciado: Es el Valor m2 nuevo (3780) menos (–) la depreciación del m2 obtenido en el 2do Paso. Es decir: (3.780 – 255,15 =
3.524,85)

4to Paso: Valor mejoras: Es el Valor m2 depreciado (3er Paso) por la superficie de la vivienda. Sería: (3.524,85 x 180 = 634.473,00)
Valor de las mejoras, VIVIENDA

Mejoras en distintos años:

Tenemos 2 mejoras, año 2010 en 40 m2 de buen estado y año 2012 en 30 m2 de muy buen estado. (En el examen nos darán la vida probable de cada
mejora) Tomaremos para el 2010 una vida probable de 65 años y para 2012 una vida probable de 70 años. También se nos indicará el valor del m2 para
estas mejoras, en este caso asignaremos $ 1.565 por m2.

Desarrollo 1er Mejora:

1) El valor a nuevo del m2 es de 1.565

2) Superficie: 40 m2
3) Año: 2010
4) Estado conservación: bueno.
5) Vida probable: 65 años.

1) Vida en años: tomar el año actual y restar el año de construido, 2014 – 2010 = 4 años de antigüedad.

2) % depreciación: tomar los 4 años de antigüedad, multiplicar por 100 y dividir por la vida probable. Es decir: (4 x 100) / 65 años = 6.15 Ahora este
6.15 lo llevamos a la tabla de Ross H. y según el estado de conservación, en este caso es “bueno” y tomamos la columna 2, buscamos lo más cerca a
6.15, tomamos 6, y en la unión de 6 con columna 2 el coeficiente es 5.62.
 3) Entonces: Valor a nuevo = 1565 x 40 m2 = $ 62.600
Valor depreciación = 62.600 x 5.62% = 3518,12
Valor actual de las mejoras = 62.600 – 3518,12 = 59.081,88 Valor de la mejora
Atención: en el “Valor depreciación” primero multiplico el valor a nuevo por el coeficiente de depreciación obtenido en el punto 2, y luego OJO,
apretar la tecla porcentaje %, luego de esto no apretar la tecla igual (=).

Desarrollo 2ª Mejora:

1) El valor a nuevo del m2 es de 1.565

2) Superficie: 30 m2
3) Año: 2012
4) Estado conservación: muy bueno.
5) Vida probable: 70 años.

1) Vida en años: tomar el año actual y restar el año de construido, 2014 – 2012 = 2 años de antigüedad.

2) % depreciación: tomar los 2 años de antigüedad, multiplicar por 100 y dividir por la vida probable. Es decir: (2 x 100) / 70 años = 2.85 Ahora este 2.85 lo
llevamos a la tabla de Ross H. y según el estado de conservación, en este caso es “muy bueno” y tomamos la columna 1.5, buscamos lo más cerca a 2.85,
tomamos 3, y en la unión de 3 con columna 1.5 el coeficiente es 1.577.

3) Entonces: Valor a nuevo = 1565 x 30 m2 = $ 46.950

Valor depreciación = 46.950 x 1.577% = 740.40
Valor actual de las mejoras = 46.950 – 740.40 = 46.209,60 Valor de la mejora
Atención: en el “Valor depreciación” primero multiplico el valor a nuevo por el coeficiente de depreciación obtenido en el punto 2, y luego OJO, apretar
solo la tecla porcentaje %, no apretar la tecla igual (=)

VALOR TOTAL DE LAS MEJORAS: se suman todas entre sí.

= $ 59.081,88 + $ 46.209,60 = $ 105.291,48

Resumen Final de Tasación:

1) Valor del Lote para el cliente: $ 371.340,33

2) Mejoras, una vivienda de 180 m2: $ 634.473,00

3) Mejoras en distintos años: $ 105.291,48

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:

valor lote + valor mejoras vivienda +
mejoras en distintos años
371.340,33 + 634.473,00 + 105.291,48 =
$ 1.111.104,70

Como obtener la renta del inmueble

tasado.
Normalmente en el examen final piden
obtener la renta mensual de alquiler
por el inmueble tasado, en la siguiente
página está el desarrollo.

Suerte para todos!!! Un abrazo, Pablo Daniele

Mendoza, Agosto 2014.
Universidad Blas Pascal
 Oficina a Tasar

Esta oficina tiene una superficie de 120 m² y una dependencia de 30 m² y se encuentra situada en el 3er piso con ascensor, con vista a amplio espacio de
contrafrente, con vista a la plaza, la característica de construcción del edificio es muy buena, posee baño privado y garaje, su estado de conservación es
también muy bueno, con una antigüedad de 5 años. La vida probable es de 65 años, para utilizar en este ejercicio.

Los antecedentes encontrados en la zona son los siguientes:

  Antecedente 1: Oficina con una superficie de 65 m², con un archivo en subsuelo de 40 m² y se encuentra situada en PB con ascensor, con vista a la
plaza, su característica de construcción del edificio es buena sin servicios centrales, posee baño privado, su estado de conservación es bueno, con
una antigüedad de 4 años. Valor $ 290.000

 Antecedente 2: Oficina con una superficie de 120 m², se encuentra situada en el 3er piso, sin ascensor, con vista a amplio espacio de
Contrafrente, su característica de construcción del edificio es buena con servicios centrales, su estado de conservación es bueno, con una
antigüedad de 8 años. Valor $ 330.000

 Antecedente 3: Oficina con una superficie de 90 m² y se encuentra situada en el 2do piso, con ascensor, con vista al frente, su característica de
construcción del edificio es muy buena, tiene baño privado, su estado de conservación es muy bueno, con una antigüedad de 6 años. Valor $

270.000

Cuadro para tasar antecedentes de oficina (c1, c2, c3, etc. etc. significa columna 1, columna 2, etc. etc.)

c3 c5 c7
c4 c6 c10
c1 c2 Coef Coef Coef c8 c9 c11 c12 c13
Ant Coef ubic Coef Coef
Precio Sup. P. Valor Ubic Ubic Esq Depr Coef Sup Coef Baño Coef Valor m2 VUC
. en Caract Garaje
Hom m2 Según Fte plaza Edad Homog Priv Único Hom PUZ
planta Const. Cochera
Piso Pque Estado
1 $ 290.000 73 m2 3.972,60 0,90 … 1,05 1,15 0,98 1,10 1,05 ….. 1,23 3.229,75
2.732,03
2 $ 330.000 120 m2 2.750,00 0,80 0,95 … 1,30 0,96 1,00 ….. …… 0,94 2.925,53
3 $ 270.000 90 m 3.000,00 0,95 1,00 … 1,45 0,97 1,05 1,05 …… 1,47 2.040,81

DESARROLLO:

1) Como obtener Superficie Propia Homogeneizada (c1): Sumar a la superficie propia de la oficina, antecedente 1: (65 m2) con la
superficie porcentual del subsuelo (40 m2). Vamos a página 75 del pdf y en la tabla “Normas de homogenización de las superficies
propias de oficinas” ubicamos según corresponda, la tabla indica si es Oficina propiamente dicha, Dependencias, Archivos en subsuelo,
Balcones, Jardines, Patios…, en el caso de este antecedente dice que es “archivos en subsuelo”, y la tabla nos indica el 20%, de acá
tomamos el 20% sobre los 40 m2, que es igual a 8 m2, esto lo sumo a los 65 m2 de la oficina, sería 65 + 8 = 73 m2  Ésta es entonces la
superficie propia homogeneizada. La fórmula es 65 + (40 x 20% = 8), 8 + 65 = 73 – Para los antecedente n°2 y 3 al no poseer otra parte
integrante de la oficina, tal como dependencias, subsuelos, balcones, jardines, etc. etc., solo tomo la superficie de la oficina.

2) Como obtener el valor del m2 (c2): Dividimos el precio del lote por la superficie Prop. Homog. (1), por ejemplo al antecedente Uno es:
290.000 / 73 m2 = 3.972,60, procedemos igual forma para el resto.

3) Como obtener Coeficiente Ubicación Según Piso (c3): Vamos a página 75 del pdf y en la tabla “Coeficiente de ubicación de la Oficina
Según el Piso” tomamos según corresponda, la tabla indica si es oficina”Con Ascensor” en Planta Baja, 1er y 2do Piso, 3er y 4to, etc.
etc., “Sin Ascensor” Planta Baja, 1er, 2do, 3er Piso. En el caso del antecedente 1 dice que es “Planta Baja con ascensor” y la tabla nos
indica un coeficiente de 0,90. Procedo igual con el resto.

4) Como obtener Coeficiente de Ubicación en Planta (c4): Vamos a página 75 y 76 del pdf y en la tabla “Coeficiente de ubicación de la
Oficina en Planta” tomamos según corresponda, la tabla indica si es oficina”Con Vista al frente, con vista a amplio espacio de
contrafrente, con vista a patios interiores y /o mínimo de contrafrente” En el caso del antecedente 1 no dice nada respecto a la “vista”
de la oficina, lo dejamos en blanco entonces. El caso del antecedente 2 dice que es con vista a amplio espacio de Contrafrente,
corresponde coeficiente de 0,95. El antecedente 3 es con vista al frente, el coeficiente es 1,00.

5) Como obtener Coeficiente de Ubicación en Esquina, Frente Plaza o Parque (c5): Vamos a página 76 del pdf y en la tabla “Coeficiente de
ubicación de la Oficina en Esquina o Frente a Plaza o Parque” y tomamos según corresponda, la tabla indica si es “oficina en esquina, u
oficina con vista a plaza (o parque es lo mismo que plaza). En el caso del antecedente 1 dice que es con vista a plaza, el coeficiente es
1,05, no dice nada respecto a la ubicación de los antecedentes 2 y 3, lo dejamos en blanco entonces.

6) Como obtener Coeficiente de Características Constructivas (c6): Vamos a página 76 del pdf y en la tabla “Coeficiente de Características
Constructivas el edificio” y tomamos según corresponda, la tabla indica si es construcción “económica, estándar, Buena sin servicios
centrales, buena con servicios centrales, Buena con aire acondicionado central, muy buena. En el caso del antecedente 1 dice que es
“buena con servicios centrales”, el coeficiente es de 1,05 a 1,15 y tomamos a criterio y parecer, tomaremos 1,15 y procedemos con el
resto de los antecedentes de igual forma.
7) Como obtener Coeficiente de Depreciación Edad Estado (c7): Vamos a página 76 del pdf, en el título “Coeficiente de depreciación por
edad y estado de conservación de la oficina” indica la fórmula a aplicar: C: 1-K/3. (C es el coeficiente y K el coeficiente de depreciación
obtenido en la tabla de Ross – Heidecke en función del % de la vida transcurrida y estado de conservación). El desarrollo es el
siguiente: Antigüedad x 100, dividido vida probable, (Ax100/VP), el resultado lo llevo a tabla de Ross H. y según el estado de
conservación (Bueno, Muy bueno, Excelente, etc. etc.), busco el más cercano al resultado obtenido de Ax100/VP, en la tabla, en la
intersección del resultado de Ax100/VP y el estado de conservación que corresponda a la oficina obtengo el coeficiente. Para el
antecedente 1 sería: antigüedad de 4 años, estado de conservación es Bueno, y para las oficinas en este caso nos indica que la Vida
Probable es de 65 años, entonces la fórmula es: 4 x 100 = 400 / 65 = 6.15 Ahora voy a la tabla de Ross H. y busco en la tabla vertical
lateral izquierda (la que va de 0 a 100) lo más cercano a 6.15, en este caso es 6, y voy a la columna 2 (Estado Conservación Bueno) y
en la intersección de 6 con columna 2 el coeficiente que indica es de 5.62 y ahora aplico la fórmula C: 1 – K / 3. Sería: 5.62 / 100 / 3 –
1 = 0.98 Procedemos igual con el resto de antecedentes.

Pasos sobre tabla de Ross Heidecke para el antecedente 1.

Como obtener Coeficiente de Superficie Propia Homogeneizada (c8): Vamos a página 76 y 77 del pdf, el título de la tabla a utilizar dice
“Coeficiente según la superficie cubierta propia homogeneizada de la oficina”, según los m2 de la Superficie Propia Homogeneizada (c1)
de cada lote referencial, buscamos en la tabla los m2 más cercanos al de la superficie que tiene cada lote de los antecedentes. Para el
antecedente uno la Superficie Propia Homog. es de 73 m2, lo más cercano en la tabla es 60, entonces el coeficiente es 1,10. Procedemos
de igual forma con el resto de los lotes.
 8) Como obtener Coeficiente de Baño Privado (c9): Vamos a página 77 del pdf y la tabla se encuentra bajo el título “Coeficiente por tener
baño privado”, siempre que la oficina tenga baño privado el coeficiente es el mismo ya que la tabla solo considera uno solo para todos
los casos, el coeficiente es de 1,05. El antecedente 1 y 3 tienen baño privado, pero el antecedente 2 no lo indica, en este caso no
ponemos ningún coeficiente, queda en blanco.

9) Como obtener Coeficiente de Garaje Cochera (c10): Vamos a página 77 del pdf y la tabla se encuentra bajo el título “Coeficiente por
tener garaje en el edificio.”, siempre que la oficina tenga garaje el coeficiente es el mismo ya que la tabla solo considera uno solo para
todos los casos, el coeficiente es de 1,10. En los antecedentes 1, 2 y 3 no indican tener garaje, en este caso no ponemos ningún
coeficiente, queda en blanco.

10) Como obtener Coeficiente Único (c11): Se multiplican todos los coeficientes entre sí, para el antecedente uno es: 0,90 x 1,05 x 1,15 x
0,98 x 1,10 x 1,05 = 1,23. Procedemos de igual forma para el resto de los antecedentes.

11) Como obtener Coeficiente Valor M2 Homogeneizado (c12): Es el Valor del m2 (c2), dividido el Coeficiente Único (c11). Para
antecedente 1 es: 3.972,60 / 1,23 = 3.229,75. Procedemos de igual forma para el resto de los antecedentes.

12) Como obtener el VUC/PUZ (c13): Se suman todos los Valores de M2 Homog. (c12) y se dividen por la cantidad de valores sumados,
sería: 3.229,75 + 2.925,53 + 2.040,81 = 8.196,09 / 3 = 2.732,03

OFICINA A TASAR:
Esta oficina tiene una superficie de 120 m² y una dependencia de 30 m² y se encuentra situada en el 3er piso con ascensor, con vista a amplio espacio
de contrafrente, con vista a la plaza, la característica de construcción del edificio es muy buena, posee baño privado y garaje, su estado de
conservación es también muy bueno, con una antigüedad de 5 años. La vida probable es de 65 años, para utilizar en este ejercicio.

c5
c3 c4 c6 c9 c10 c12
c1 Coef Ubic C7 c8 c11
c2 Coef Coef. Coef Coef Coef Valor c13
Sup. Propia Esq Fte Coef Depr Coef Sup Coef
VUZ Ubic en Ubic Caract Baño Garaje m2 Valor Total
Homog Plaza Edad Est Homog Único
Piso Planta Const Priv Cochera Homog
Parque

141 m2 $ 2.732,03 1,00 0,95 1,05 1,45 0,98 1,00 1,05 1,10 1,63 4.453,20 627.902,45

DESARROLLO:

1) Como obtener Superficie Propia Homogeneizada (c1): Sumar la superficie propia de la oficina, 120 m2, con la superficie porcentual de
la dependencia de 30 m2. Vamos a página 75 del pdf y en la tabla “Normas de homogenización de las superficies propias de oficinas”
ubicamos según corresponda, la tabla indica si es Oficina propiamente dicha, Dependencias, Archivos en subsuelo, Balcones, Jardines,
 Patios…, en el caso de esta oficina a tasar dice que es “con dependencia”, y la tabla nos indica un % del 50% al 80%, de acá tomamos a
criterio, tomaremos el 70% sobre los 30 m2, que es igual a 21 m2, esto lo sumo a los 120 m2 de la oficina, sería 120 + 21 = 141 m2 
Ésta es entonces la superficie propia homogeneizada. La fórmula es 120 + (30 x 70% = 21), 21 + 120 = 141

2) Como obtener el VUZ (c2): Es el valor del VUZ / PUZ que obtuvimos de los antecedentes en la columna 13 (c13), 2.732,03

3) Como obtener Coeficiente Ubicación Según Piso (c3): Vamos a página 75 del pdf y en la tabla “Coeficiente de ubicación de la Oficina
Según el Piso” tomamos según corresponda, la tabla indica si es oficina “Con Ascensor” en Planta Baja, 1er y 2do Piso, 3er y 4to, etc.
etc., “Sin Ascensor” Planta Baja, 1er, 2do, 3er Piso. En el caso de la oficina a tasar dice que es “Tercer Piso con Ascensor” y la tabla nos
indica un coeficiente de 1,00

4) Como obtener Coeficiente de Ubicación en Planta (c4): Vamos a página 75 y 76 del pdf y en la tabla “Coeficiente de ubicación de la
Oficina en Planta” tomamos según corresponda, la tabla indica si es oficina “Con Vista al frente, con vista a amplio espacio de
contrafrente, con vista a patios interiores y /o mínimo de contrafrente” En el caso de la oficina a tasar dice que es con vista a amplio
espacio de Contrafrente, corresponde coeficiente de 0,95.

5) Como obtener Coeficiente de Ubicación en Esquina, Frente Plaza o Parque (c5): Vamos a página 76 del pdf y en la tabla “Coeficiente de
ubicación de la Oficina en Esquina o Frente a Plaza o Parque” y tomamos según corresponda, la tabla indica si es “oficina en esquina, u
oficina con vista a plaza (o parque es lo mismo que plaza). En el caso de la oficina a tasar dice que es con vista a plaza, el coeficiente es
1,05

6) Como obtener Coeficiente de Características Constructivas (c6): Vamos a página 76 del pdf y en la tabla “Coeficiente de Características
Constructivas el edificio” y tomamos según corresponda, la tabla indica si es construcción “económica, estándar, Buena sin servicios
centrales, buena con servicios centrales, Buena con aire acondicionado central, muy buena. En el caso de la oficina a tasar dice que es
“muy buena”, el coeficiente es de 1,36 a 1,45 y tomamos a criterio y parecer, tomaremos 1,45

7) Como obtener Coeficiente de Depreciación Edad Estado (c7): Vamos a página 76 del pdf, en el título “Coeficiente de depreciación por
edad y estado de conservación de la oficina” indica la fórmula a aplicar: C: 1-K/3. (C es el coeficiente y K el coeficiente de depreciación
obtenido en la tabla de Ross – Heidecke en función del % de la vida transcurrida y estado de conservación). El desarrollo es el
siguiente: Antigüedad x 100, dividido vida probable, (Ax100/VP), el resultado lo llevo a tabla de Ross H. y según el estado de
conservación (Bueno, Muy bueno, Excelente, etc. etc.), busco el más cercano al resultado obtenido de Ax100/VP, en la tabla, en la
intersección del resultado de Ax100/VP y el estado de conservación que corresponda a la oficina obtengo el coeficiente. Para esta
oficina a tasar sería: antigüedad de 5 años, estado de conservación es “Muy Bueno”, su Vida Probable es de 65 años, entonces la
fórmula es: 5 x 100 = 500 / 65 = 7.69 Ahora voy a la tabla de Ross H. y busco en la tabla vertical lateral izquierda (la que va de 0 a 100)
lo más cercano a 7.69, en este caso es 8, y voy a la columna 1.5 (Estado Conservación Muy Bueno) y en la intersección de 8 con
columna 1.5 el coeficiente que indica es de 4.351 y ahora aplico la fórmula C: 1 – K / 3. Sería: 4.351 / 100 / 3 – 1 = 0.98

8) Como obtener Coeficiente de Superficie Propia Homogeneizada (c8): Vamos a página 76 y 77 del pdf, el título de la tabla a utilizar dice
“Coeficiente según la superficie cubierta propia homogeneizada de la oficina”, según los m2 de la Superficie Propia Homogeneizada de
 la oficina a tasar (c1), en este caso 141 m2, buscamos en la tabla los m2 más cercanos a esta superficie, (141 m2), en este caso es 120
m2, entonces el coeficiente es 1,00.

9) Como obtener Coeficiente de Baño Privado (c9): Vamos a página 77 del pdf y la tabla se encuentra bajo el título “Coeficiente por tener
baño privado”, siempre que la oficina tenga baño privado el coeficiente es el mismo ya que la tabla solo considera uno solo para todos
los casos, el coeficiente es de 1,05.

10) Como obtener Coeficiente de Garaje Cochera (c10): Vamos a página 77 del pdf y la tabla se encuentra bajo el título “Coeficiente por
tener garaje en el edificio.”, siempre que la oficina tenga garaje el coeficiente es el mismo ya que la tabla solo considera uno solo para
todos los casos, el coeficiente es de 1,10.

11) Como obtener Coeficiente Único (c11): Se multiplican todos los coeficientes entre sí: 1,00 x 0,95 x 1,05 x 1,45 x 0,98 x 1,00 x 1,05 x 1,10
= 1,63

12) Como obtener Coeficiente Valor M2 Homogeneizado (c12): Es el Valor del m2 (c2), multiplicado por el Coeficiente Único (c11). Sería
entonces: 2.732,03 x 1,63 = 4.453,20

13) Como obtener el VALOR TOTAL DE LA OFICINA A TASAR: Se toma el Valor Único de la Zona, VUZ (c2) y se multiplica por el Coeficiente
Único (c11), y este resultado lo multiplico por la superficie de la oficina (c1), 141 m2. Sería: 2732,03 x 1,63 = 4.453,20 x 141 =
627.902,45 a su vez es la misma fórmula que multiplicar el Valor m2 Homog (c12) por la superficie de la oficina, sería: 4.453,20 x 141
= $ 627.902,45 - VALOR DE LA OFICINA A TASAR: $ 627.902,45
LOCAL COMERCIAL A TASAR
Empresario inmobiliario decide invertir en la compra de locales comerciales, le pide a Ud. la tasación de un local.

El local comercial se encuentra situado en una galería muy transitada en el centro de su ciudad, el cual mide 12 m de frente x 12 m de fondo,
con una superficie de 144 m², y posee una dependencia de distinto nivel de  60 m², su característica de construcción es muy buena, y su
estado de conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de 9 años. Su vida probable es de 70 años, para todo el ejercicio.

Los antecedentes encontrados con los  que Ud. tendrá que trabajar para tasar este local comercial son los siguientes:
Antecedente 1: El local comercial mide 9 m de frente x 10 m de fondo, con una superficie de 90 m², y posee una dependencia al mismo nivel
del local de 55 m², sus características de construcción es buena, y su estado de conservación es buena. Tiene una antigüedad de 12 años.
El valor del mismo es de $ 455.000

Antecedente 2: El local comercial mide 8 m de frente x 13 de fondo, con una superficie de 104 m²,con un depósito de 40 m², su característica
de construcción es muy buena  y su estado de conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de 6 años.
El valor del mismo es de $ 460.000

Antecedente 3: El local comercial  mide 10 m de frente x 13 m de fondo, con una superficie de 130 m². Sus características de construcción
buena sin servicios centrales,  y su estado de conservación es buena, tiene una antigüedad de 3 años.
El valor del mismo es de $ 470.000.
Cuadro de Desarrollo (es provisto en el examen). (Todos los (c1), (c2), (c3……), significa Columna 1, Columna 2, etc. etc.)
Coef.
Superficie Prop. Coef. Coef. Depre. Coef. Sup. Coeficiente Valor m2
Valor m2 Frente P.U.Z
Ant Precio Homog. Caract. edad y estado Homog. Único Homogeneizado
(c2) fondo (c9)
(c1) Constr. (c3) (c5) (c6) (c7) (c8)
(c4)
90+(55 * 50%) =
1 $ 455.000 3872,34 1.05 1.10 0.96 1.00 1.10 3.520,30
117,50 m2

104 + (40 x 25%) =

2 $ 460.000 4035,08 1.20 1.00 0.98 1.00 1.17 3.448,78
114 m2

3 $ 470.000. 130 m2 3615,38 1.05 1.10 0.98 0.92 1.04 3.476,32

3.481,80

13) Como obtener la Superficie Propia Homog. (c1): Sumar a la superficie propia del local (90 m2) con la superficie porcentual de la
dependencia (55 m2). Vamos a página 82 del pdf y en la tabla “Normas de homogenización de las superficies propias locales” ubicamos
según corresponda, la tabla indica si es dependencia al mismo nivel de local, dependencias en distinto nivel que el local, depósitos
(según……) y Galerías. En el caso de este antecedente dice que es “dependencia al mismo nivel….”, de acá tomamos a nuestro criterio,
entre 50% y 80%. Tomaré el 50%, entonces el 50% de los 55m2 de la dependencia es 27,50 m2, esto lo sumo a los 90 m2 del local, sería
90 + 27,50 = 117,50  Ésta es entonces la superficie propia homogeneizada. La fórmula es 90 + (55 x 50%) = 117,50 – Para el
antecedente n°3 al no poseer otra parte integrante del local comercial, tal como dependencias, depósitos o galerías, solo tomo la
superficie del local comercial, 130 m2.

14) Como obtener Valor m2 (c2): Dividimos el precio del lote por la superficie Prop. Homog. de c1: 455.000 / 117,50 = 3.872,34 |||
 460.000 / 114 = 4.035,08 ||| 470.000 / 130 = 3.615,38

15) Como Obtener el Coeficiente de Características Constructivas (c3): Primero verifico en los antecedentes dados cual es la condición que
me indica en la característica de construcción, para el antecedente 1 dice es “buena”, el antecedente 2 dice es “muy buena”, y
antecedente 3 dice es “buena sin servicios centrales”. Vamos a página 82/83 del pdf y el punto 5.2 dice: “Coeficientes de
características constructivas”, de allí tomo según el tipo de construcción el coeficiente que la tabla me indica. En este caso el
antecedente 1 es “buena”, pero no dice con o sin servicios centrales, lo tomamos cuando dice así como sin servicios centrales, el
coeficiente es 1.05 y para el resto aplicamos el mismo método.

16) Como Obtener Coeficiente de Frente y Fondo (c4): Primero tomamos el frente y lo llevamos al cuadrado, luego tomamos la superficie
total, la homogeneizada (c1), y la dividimos por el resultado del frente al cuadrado, es decir: Superf. / Fte 2 ||| Para antecedente uno
es: 92 = 81 ||| Ahora 117.50 / 81 = 1.450 ||| Ahora voy a página 83 del pdf y en el punto 5.4 está la tabla llamada “Coeficiente de
relación entre frente y fondo”, ahí buscamos lo más cercano a 1.450, que sería 1 y el coeficiente es 1.10, con los otros dos
antecedentes hacemos igual.

17) Como Obtener Coeficiente Depreciación Edad y Estado (c5): Primero tomamos la antigüedad y la multiplicamos por 100, este
resultado lo dividimos por la vida probable del local. Este resultado lo llevamos a la tabla de Ross Heidecke a la 1ª columna (la que va
numerada de 0 a 47 y de 48 a 100, la 1ª columna vertical izquierda) y según el estado de conservación (Excelente, Muy bueno, Bueno,
etc. Etc.), buscamos el más aproximado al resultado que obtuvimos en la fórmula que hicimos primero. Ahora en la intersección, unión
del resultado y el estado nos da el coeficiente, luego este coeficiente lo dividimos por 100, el resultado dividimos por 4 y le restamos
uno, sería para el 1er antecedente: Ant. 12 años, estado de conservación: Bueno. Vida probable 70 años. Fórmula: 12 x 100 = 1200 /
70 = 17.14 -----> 17.14 en Ross H. (columna 17 intersección con columna Buena) es 12.22 y ahora 12.22/100/4-1 = 0.96 Procedemos
de igual forma con los dos antecedentes restantes.

18) Como Obtener Coeficiente de Superficie Homogeneizada (c6): Vamos a página 84 del pdf, al punto 5.5 donde dice “Coeficiente según
la superficie cubierta del local propia homogeneizada”. Tomamos el coeficiente según la Superficie Propia Homog. del local (c1) que
sea más cercana, por ejemplo para el antecedente 1, tomo 117,50 m2 y la superficie mas cercana de la tabla es 110 m2, el coeficiente
es 1.00 y con los dos antecedentes restantes procedemos igual.

19) Como Obtener Coeficiente Único (c7): Se multiplican todos los coeficientes entre sí, es decir: Coef. Caract. Constructivas x Coef. Frente
y Fondo x Coef. Deprec. Edad y Estado x Coef. Sup. Homog. Para el caso del antecedente 1 sería: 1.05 x 1.10 x 0.96 x 1.00 = 1.10
Para el resto procedemos de igual forma.

20) Como Obtener Valor m2 Homogeneizado (c8): Dividimos el valor del m2 (c2) con el Coeficiente Único (c7), es decir: para antecedente
uno es 3.872,34 / 1.10 = 3.520,30 || Con el resto procedemos de igual forma.
 21) Como Obtener P.U.Z. (c9): Se deben sumar cada Valor de m2 Homog. (c8) y el total dividir por la cantidad de antecedentes, es decir:
3.520,30 + 3.448,78 + 3476,32 = 10.445,40 / 3 = 3.481,80

Local a Tasar: El local comercial se encuentra situado en una galería muy transitada en el centro de su ciudad, el cual mide
12 m de frente x 12 m de fondo, con una superficie de 144 m², y posee una dependencia de distinto nivel de 60 m², su
característica de construcción es muy buena, y su estado de conservación es muy bueno, tiene una antigüedad de 9 años.
Su vida probable es de 70 años.
Superficie Prop. Coef.
Coef. Coef. Depre. Coef. Sup. Coeficiente Valor m2
Homog. Valor m2 Frente VALOR TOTAL
Caract. edad y Homog. Único Homogeneizado
(c1) (c2) fondo (c9)
Constr. (c3) estado (c5) (c6) (c7) (c8)
(c4)

144+(60 x 50%)
3481,80 1.20 1.10 0.98 0.86 1.11 3.864,79 672.473,46
= 174 m2

Desarrollo del local comercial a tasar:

1) Como obtener la Superficie Propia Homog. (c1): Sumar a la superficie propia del local (144 m2) con la superficie porcentual de la
dependencia (60 m2). Vamos a página 82 del pdf y en la tabla “Normas de homogenización de las superficies propias locales”
ubicamos según corresponda, la tabla indica si es dependencia al mismo nivel de local, dependencias en distinto nivel que el local,
depósitos (según……) y Galerías. En el caso de este antecedente dice que es “dependencia en distinto nivel….”, de acá tomamos a
nuestro criterio, entre 40% y 60%. Tomaré el 50%, entonces el 50% de los 60 m2 de la dependencia es 30 m2, esto lo sumo a los 144
m2 del local, sería 144 + 30 = 174  Ésta es entonces la superficie propia homogeneizada. La fórmula es 144 + (60 x 50%) = 174 m2.

2) Como obtener Valor m2 (c2) del local a tasar: El valor del m2 es el PUZ de (c9) que debemos trasladar a esta columna (3.481,80).

3) Como Obtener el Coeficiente de Características Constructivas (c3): En el lote que debemos tasar verifico cual es la condición que
me indica en la característica de construcción, en este caso es “muy buena”, vamos a página 82/83 del pdf y el punto 5.2 dice:
“Coeficientes de características constructivas”, de allí tomo según el tipo de construcción el coeficiente que la tabla me indica. En
este caso para “muy buena” el coeficiente es 1.20-
4) Como Obtener Coeficiente de Frente y Fondo (c4): Primero tomamos el frente y lo llevamos al cuadrado, luego tomamos la
superficie total, la homogeneizada (c1), y la dividimos por el resultado del frente al cuadrado, es decir: Superf. / Fte 2 ||| En este
caso sería: 122 = 144 ||| Ahora 174 / 144 = 1.208 ||| Ahora voy a página 83 del pdf y en el punto 5.4 está la tabla llamada
“Coeficiente de relación entre frente y fondo”, ahí buscamos lo más cercano a 1.208, que sería 1 y el coeficiente es 1.10.

5) Como Obtener Coeficiente Depreciación Edad y Estado (c5): Primero tomamos la antigüedad y la multiplicamos por 100, este
resultado lo dividimos por la vida probable del local. Este resultado lo llevamos a la tabla de Ross Heidecke a la 1ª columna (la que
va numerada de 0 a 47 y de 48 a 100, la 1ª columna vertical izquierda) y según el estado de conservación (Excelente, Muy bueno,
Bueno, etc. etc.), buscamos el más aproximado al resultado que obtuvimos en la fórmula que hicimos primero. Ahora en la
intersección, unión del resultado y el estado nos da el coeficiente, luego este coeficiente lo dividimos por 100, el resultado dividimos
por 4 y le restamos uno, sería así: Antig. 9 años, estado de conservación: Muy Bueno. Vida probable 70 años. La fórmula sería la
siguiente: 9 x 100 = 900 / 70 = 12.85 -----> 12.85 en Ross H. (el + cerca de 12.85 es columna 13 y en intersección con columna Muy
Buena) es 7.375 y ahora 7.375 / 100 / 4 - 1 = 0.98

6) Como Obtener Coeficiente de Superficie Homogeneizada (c6): Vamos a página 84 del pdf, al punto 5.5 donde dice “Coeficiente
según la superficie cubierta del local propia homogeneizada”. Tomamos el coeficiente según la Superficie Propia Homog. del local a
tasar(c1) que sea más cercana, por ejemplo del lote a tasar es 174 m2, tomo 174 y la superficie más cercana de la tabla de página 84
es 200 m2, el coeficiente entonces es 0.86

7) Como Obtener Coeficiente Único (c7): Se multiplican todos los coeficientes entre sí, es decir: Coef. Caract. Constructivas x Coef.
Frente y Fondo x Coef. Deprec. Edad y Estado x Coef. Sup. Homogeneizada. Para el caso de este local a tasar sería: 1.20 x 1.10 x
0.98 x 0.86 = 1.11

8) Como Obtener Valor m2 Homogeneizado (c8): Debemos multiplicar el coeficiente único (c7) con el valor m2 de columna 2 (c2), es
decir: 1.11 x 3.481,80 = 3.864,79

9) Como obtener el valor total del lote a tasar: Debemos multiplicar el valor de m2 homogeneizado (c8) con la superficie (c1), es
decir: 3.864,79 x 174 = 672.473,46
Resultado final, valor total del lote a tasar: $ 672.473,46
Tasando un vehículo

Su prima decide renovar su vehículo (marca Ford Focus, Exe Plus

TDCI modelo 2011, que se encuentra en excelentes condiciones),
por un O km. de la misma marca. Tiene previsto ir a una
concesionaria para ver cuál es la oferta de la agencia por el vehículo
que ella entregaría como parte de pago.

Si bien está en sus planes ir a la concesionaria, prefiere asesorarse con Ud., para tener el justo valor, teniendo en cuenta que el valor a nuevo es de $
117.000.

En esta actividad, usted deberá calcular, mediante el método aprendido, a cuánto asciende el valor del automóvil.

Procedimiento:

Valor Nuevo (VN): 117.000

Antigüedad (A): 2013 - 2011= 2 años de antigüedad

Vida Probable = 5 años

Fórmula: (A * 100 / VP) …es decir: 2 * 100 = 200 / 5 = 40%

La depreciación (D) es del 40% del valor total del auto, es decir: 117.000 x 40% = 46.800

Valor actual: 70.200 (es decir, VN (valor nuevo) menos D (depreciación) (117.000 – 46.800)

Corregido por la profesora OK