FITTE Y CERVINI- TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES

Métodos homologados​: se refiere a un camino consensuado por la mayoría de los

profesionales; no obstante, en las siguientes propuestas técnicas, cabe decir que las mismas,
son el punto de partida para la gestión considerada desde la órbita oficial (Tribunal de
Tasaciones)

● Tablas de “doble entrada”: para obtener el coeficiente se ingresa con los metros de
frente y de fondo de un lote de ​forma regular (Tanto para los antecedentes como para
el lote a tasar).
● Si el lote a tasar o el antecedente para homogeneizar es irregular, como primera
medida se debe “idealizar” (regularizar) la figura, para contar con medidas de frente y
de fondo definidas. (“Idealizar” no implica cambiar la realidad fáctica de una parcela
con forma irregular, implica emplear los medios posibles y demostrables para “esbozar
o dibujar” un superficie “regular” de uso posible. Lo más importante es definir los
metros de frente y de fondo para usar la tabla, posiblemente en la regularización de la
figura se “pierdan” metros de superficie).
● Si la información de los metros de frente y de fondo, ya sea de un antecedente o del
lote a tasar, no coinciden con los metros de frente o de fondo que se expresan en las
tablas, el tasador puede determinar el ingreso a la misma por el número más próximo,
o bien redondear la cifra, según su criterio.
● El proceso tiene dos etapas y la característica de la fórmula para ​homogeneizar
antecedentes es que “divide” el coeficiente (1ª etapa).- La característica de la fórmula
para ​determinar el precio normalizado y poder tasar el lote en cuestión, es que
“multiplica” el coeficiente (2ª etapa)
● La tabla de los autores Fitte y Cervini se emplea para lotes en sectores barriales, y la
tabla del Tribunal de Tasaciones, para uso exclusivo de Capital Federal o zona de
construcciones en propiedad horizontal; asimismo el empleo de ésta última se
generaliza también para sectores “céntricos” de mayor importancia ciudadana (centro
comercial, financiero, de concentración de edificios públicos, etc.)
● Tabla ​primaria​ de Fitte y Cervini. Tabla ​actualizada​ del Tribunal de Tasaciones.
● Fitte y Cervini emplean coeficientes que deben adaptarse como porcentajes y es por
ello que en sus fórmulas se multiplica o divide por 100. La tabla del Tribunal otorga el
coeficiente que aplicado en fórmula operan directamente como porcentaje.
● En ambas tablas el coeficiente aumenta o disminuye los valores unitarios de la tierra
conforme se acerquen o alejen de las medidas del “lote tipo” establecido en cada una,
ya sea homogeneizando o tasando.
● Lote “tipo” (medidas ideales) de Fitte y Cervini: 11 de fte. x 30 de fdo., y Tribunal de
Tasaciones: 10 de fte. x 30 de fdo.

TABLA FITTE Y CERVINI

1ª etapa: La misma opera para la búsqueda del precio unitario de la cuadra o zona (PUC o
PUZ) la designación dependerá de donde se obtuvieron los antecedentes económicos. El
valuador buscará en la zona la oferta de venta o, bien referencias de compras de parcelas en el
sector del lote a tasar. Los antecedentes económicos deben tener “similares” características
extrínsecas e intrínsecas.
Localizados los antecedentes económicos con sus precios, confirmaremos las medidas de
frente y fondo, para ingresarlos a la tabla y lograr su coeficiente. Además debemos calcular el
precio unitario del antecedente​, ya que dicho elemento será homogeneizado.
Ver en cuadro​: valor de cada metro cuadrado del antecedente y su coeficiente según tabla.
Fórmula para homogenizar antecedentes​: Vc/m2 ​ x100 =
Coef.FyC
PUC (precio unitario de la cuadra o PUZ, de la zona) es igual al promedio de los antecedentes
homogenizados.

1ª etapa de aplicación

a) Homogeneizar ​antecedentes económicos ​ (Ej: 2 lotes de forma regular)

1) 12 mts.(Fte.) x 33mts.(Fdo.) = 396 mts.2 ($ 50.000) ​Vc/m2 = $126,26 Coef.FyC= 95,9

$126,26 % 95,9 x 100= $ 131,65
2) 10,50mts.(Fte.) x 28mts.(Fdo.)=294mts.2 ($ 46.000) ​Vc/m2= $156,46 Coef.FyC= 102,8
$156,46 % 102,8 x 100= $ 152,19

b) PUC o PUZ (promedio de antecedentes)

$131,65 + $ 152,19 = $ 283,84 % 2 = $ 141,92

2ª etapa: Logrado el valor cuadra o zona, se procede a homogenizar el valor para el lote a tasar
y obtener un precio normalizado (PN) para aplicar a la superficie de la parcela a tasar.
Recordemos que en la instancia de tasar, el coeficiente de tabal se multiplica.

2ª etapa de aplicación

c) LOTE A TASAR (forma regular) de 11mts.(Fte.) x 31mts. (Fdo.) = 341 mts.2

PN.= PUC x Coef.FyC % 100
$ 141,92 x 98,6 % 100= $ 139,93

d) PRECIO DEL LOTE: PN X SUPERFICIE

$ 139,93 x 341mts.2 = $ 47.716,13

TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN ARGENTINA

Verificaremos que es el mismo procedimiento de aplicación que en Tabla FyC, con la única
diferencia que esta tabla tiene otra medida de lote ideal (10 x30) y se emplea en zonas
céntricas o de conglomerado de construcciones en altura (Propiedad Horizontal). También
tengamos presente que esta tabla ya nos otorga el coeficiente que actúa como porcentaje (en
virtud de ello en la fórmula no se divide o multiplica por 100). Veamos:

Ejemplo de aplicación:
a) Homogenizar antecedentes. El tasador seleccionará de la oferta del mercado
antecedentes económicos de similares características al lote que debe tasar. Del
antecedente deberá obtener los metros de frente y de fondo para ingresar a la tabla y
tomar el coeficiente correspondiente, asimismo deberá determinar el valor de cada
metro cuadrado del antecedente a los fines de aplicar la fórmula de la Tabla T.T (​Por
cada antecedente que disponga el tasador para homogenizar deberá seguir el mismo
proceso –repetir la fórmula- para cada antecedente homogeneizado AH )​ :
● AH =​ Vc/m2
Coef.T.T
 b) Establecer el PUC o PUZ: Resulta de la suma de todos los antecedentes
homogenizados (A.H) divido el resultado por la cantidad (promedio de los valores
unitarios homogeneizados)
c) Precio normalizado (PN): El tasador procede a multiplicar el PUC/PUZ por el
coeficiente del lote a tasar:

● PN= PUC x Coef.T.T

d) Precio del lote: logrado el Precio Normalizado, que es el valor unitario homogeneizado
del lote a tasar, se procede a calcular el precio total del terreno, multiplicando PN a la
superficie total.

1ª etapa de aplicación

a) Homogeneizar antecedentes de ventas (Ej: 2 lotes de forma regular)

1) 12 mts.(Fte.) x 33mts.(Fdo.) = 396 mts.2 ($ 50.000) Vc/m2 = ​$126,26 Coef.T.T.= 0,995

$126,26 % 0,995 = $ 126,89
2) 10,50mts.(Fte.) x 28mts.(Fdo.)=294mts.2 ($ 46.000) Vc/m2= ​$156,46 Coef.T.T= 1,030
$156,46 % 1,030= $ 151,90

b) PUC o PUZ (promedio de antecedentes)

$126,89 + $ 151,90 = $ 278,79 % 2 = $ 139,39

2ª etapa de aplicación

c) LOTE A TASAR (forma regular) de 11mts.(Fte.) x 31mts. (Fdo.) = 341 mts.2

PN.= PUC x Coef.T.T
$ 139,39 x 1,001= $ 139,52

d) PRECIO DEL LOTE: PN X SUPERFICIE

$ 139,52 x 341mts.2 = $ 47.576,32

Es oportuno considerar que en el ámbito de los negocios inmobiliarios, muchos profesionales

obtienen de la comparación directa del mercado los valores unitarios, a los que de manera
​ ichos procesos metodológicos
justificada les aplican porcentajes de “​plusvalías o minusvalía”. D
también son oportunos, mientras que logre evidenciar (justificar) concretamente su punto de
vista el valuador y no quede en la subjetividad imprecisa.

(Del contexto de Valuación inmobiliaria urbana, para el corretaje de bienes raíces. Edit Alveroni
Cba.ARG)