UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE DERECHO Y CC. PP

UNT
SISTEMAS REGISTRALES

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

INTEGRANTES

Alfaro Guevara, Yumira Marycel

Chuquilin Villanueva, Henry Jeanpiere

Linares Ortiz, Edilia Jhasmin

Rojas Salinas, Jorge Andrés

Vera Inocente, Diana Carolina

DOCENTE

Dr. José Luis Luján Tupez

Trujillo, julio 2023

 SISTEMAS REGISTRALES
I. Sistemas Registrales: ........................................................................................................... 1
A. Por sus efectos.................................................................................................................. 1
➢ Declarativos ................................................................................................................. 1
➢ Constitutivos ................................................................................................................ 1
➢ Obligatorios ................................................................................................................. 2
➢ Potestativos .................................................................................................................. 3
B. Por su presunción de exactitud ........................................................................................ 4
➢ Convalidantes .............................................................................................................. 4
➢ No convalidantes .......................................................................................................... 5
C. Por la existencia o no de un archivo ................................................................................. 5
➢ Los sistemas registrales con archivo de títulos .............................................................. 5
➢ Los sistemas registrales sin archivo de títulos ............................................................... 6
D. Por el acceso a la información del registro ....................................................................... 6
➢ Los sistemas registrales de publicidad completa ........................................................... 6
➢ Los sistemas registrales de publicidad incompleta........................................................ 7
E. Por la organización de los registros .................................................................................. 7
➢ Folio real ...................................................................................................................... 7
➢ Folio personal............................................................................................................... 8
F. Por la forma de extensión de los asientos ....................................................................... 10
➢ Inscripción ................................................................................................................. 10
➢ Transcripción ............................................................................................................. 12
➢ Encasillado ................................................................................................................. 13
G. Por la existencia o no de asientos registrales............................................................... 14
➢ Los sistemas registrales con registro de derechos ....................................................... 14
➢ Los sistemas registrales sin registro de documentos ................................................... 14
H. Por la existencia o no de la causa de negocios jurídicos .............................................. 15
➢ Los sistemas registrales causales ................................................................................ 15
➢ Los sistemas registrales abstractos ............................................................................. 15
II. Sistemas registrales del Derecho Comparado ................................................................ 16
A. Sistema Registral Francés .............................................................................................. 16
➢ Legislación que lo regula:........................................................................................... 16
➢ Características ........................................................................................................... 16
B. Sistema Registral Germano ........................................................................................... 17
➢ Legislación que lo regula ............................................................................................ 18
 ➢ Normativa aplicable ................................................................................................... 18
➢ Efectos de la inscripción ............................................................................................. 18
➢ Acceso e información ................................................................................................. 19
C. Sistema Registral Australiano ........................................................................................ 19
➢ Origen ........................................................................................................................ 19
➢ Características ........................................................................................................... 20
D. Sistema Registral Español.............................................................................................. 22
➢ Origen ........................................................................................................................ 22
➢ Características ........................................................................................................... 22
III. El sistema Registral Peruano ......................................................................................... 25
A. Antecedentes .................................................................................................................. 25
B. Naturaleza Jurídica ....................................................................................................... 27
C. Características ............................................................................................................... 28
IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................................. 1
 SISTEMA REGISTRAL

I. Sistemas Registrales:

A. Por sus efectos

➢ Declarativos

En el caso de los sistemas registrales declarativos, el derecho se adquiere

fuera del Registro y este último solo cumple una función de publicidad y

oponibilidad. En este sistema, el acto o el derecho se constituyen fuera del

registro, por lo que la inscripción no es obligatoria. Sin embargo, la inscripción

de un derecho o un acto proporciona publicidad registral, lo que le permite

proteger su derecho adquirido y brindarle seguridad.

Así pues, Díez-Picazo (1977) sostiene que en nuestro sistema, la

inscripción es voluntaria en su mayoría. La constitución, modificación,

transmisión o extinción de un derecho real ocurre fuera del Registro. El Registro

solo registra o publica lo que ya ha sucedido fuera de sus libros. Por lo tanto, en

principio, la inscripción es únicamente declarativa.

Por ejemplo, si Laura adquiere un vehículo, una vez que se ha realizado la

transacción y ha acordado la compra con el vendedor, ella se convierte en

propietaria del automóvil. En este caso, el Registro actuará como una

herramienta para proteger y hacer público su derecho, permitiendo que sea

oponible a terceros.

➢ Constitutivos
 El sistema registral se considera constitutivo cuando la existencia de un acto

o derecho está condicionada a su inscripción en registros públicos. En otras

palabras, el acto o derecho real solo adquiere validez y efectos jurídicos con la

inscripción en el registro correspondiente. Un ejemplo típico de esto es la

hipoteca, donde el derecho real de garantía se constituye legalmente una vez

que se realiza la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble.

Según Díez Picazo (1977), en estos casos nos encontramos frente a una

inscripción registral que no se limita simplemente a la publicación de un cambio

jurídico-real que ya ha tenido lugar, sino que contribuye activamente a su

creación. Sin la inscripción, dicho cambio no se materializa ni tiene efectos

legales.

El carácter constitutivo de la inscripción es excepcional en nuestro sistema

jurídico civil. Se aplica de manera específica en situaciones como la

constitución de una hipoteca, donde el derecho real surge únicamente con la

inscripción correspondiente. Para ilustrar esto, tomemos el mismo ejemplo de

Laura. Supongamos que Laura decide comprar una casa y busca financiamiento

a través de un préstamo hipotecario, en este sistema la hipoteca adquiere la

categoría de derecho real únicamente al ser inscrita en el Registro de la

Propiedad Inmueble. Una vez que se complete la inscripción de la hipoteca, esta

se consolidará como un derecho real de garantía sobre la propiedad de Laura.

La inscripción en el registro proporcionará seguridad jurídica tanto al

prestamista como a Laura, estableciendo un vínculo legal entre la hipoteca y la

propiedad inmueble.

➢ Obligatorios
 El sistema registral obligatorio se refiere a aquel sistema en el cual es

necesario cumplir con la obligación de inscribir los derechos, bajo la amenaza

de sanciones en caso de incumplimiento. En este tipo de sistema, los derechos

se adquieren fuera del Registro, pero se establece la obligación legal de realizar

la inscripción correspondiente.

Así pues, los derechos se adquieren fuera del Registro, pero se establece una

obligación de inscripción que, de no cumplirse, puede resultar en sanciones

legales. Este tipo de sistema se aplica en diversos ámbitos, como el registro

vehicular, con el objetivo de garantizar el control y la regulación adecuada de

los derechos y su documentación.

Por ejemplo, imaginemos que Laura decide comprar un vehículo. Aunque

la adquisición del vehículo le confiere el reconocimiento de la propiedad, en el

sistema registral obligatorio será necesario que Laura cumpla con la obligación

de inscribirlo en el registro vehicular correspondiente.

La normativa establece que la inscripción del vehículo en el registro es

obligatoria para obtener la autorización de circulación. Si Laura no cumple con

esta obligación de inscripción, podría enfrentar sanciones legales y dificultades

para utilizar el vehículo de manera legal y segura.

➢ Potestativos

Este sistema establece que, los actos y contratos que tienen acogida en el

Registro, pueden inscribirse o no, es decir, no hay esa obligatoriedad. Claro

ejemplo de ello vendría a ser si en este caso Laura decide comprar un inmueble,
 puesto que dicha compra puede inscribirse en el Registro como también no

puede inscribirse, dependerá del nuevo titular.

En Perú, el sistema registral se basa principalmente en el principio

declarativo, donde los derechos se adquieren fuera del Registro. Sin embargo,

existen excepciones importantes, por ejemplo, la hipoteca requiere inscripción

en el Registro para ser válida, lo que es propio de un sistema registral

constitutivo. Además, la inmatriculación de vehículos es obligatoria para

obtener la autorización de circulación, formando parte de un sistema registral

obligatorio. También se aplica un sistema registral constitutivo para el

reconocimiento legal de las sociedades. Estas excepciones han sido respaldadas

por la jurisprudencia del Tribunal Registral, asegurando la coherencia del

sistema registral en el país.

B. Por su presunción de exactitud

➢ Convalidantes

Son aquellos, cuyas inscripciones realizadas en el Registro tienen el poder

de convalidar las nulidades que puedan afectar a los títulos que se inscriben.

Esto significa que, si se inscribe un derecho que en realidad adolece de alguna

nulidad, el Registro lo convalidará, y, en consecuencia, el asiento registral no

podrá ser cancelado debido a dicha nulidad.

En otras palabras, en los sistemas convalidantes, el Registro actúa como un

mecanismo de validación y protección, ya que, al realizar la inscripción, el

derecho se considera válido y se le otorga una protección especial frente a

posibles nulidades. Aunque exista algún vicio o nulidad en el título que se

 presenta para inscribir, una vez que se registra, el asiento registral adquiere

fuerza y seguridad jurídica.

➢ No convalidantes

En los sistemas registrales no convalidantes, las inscripciones realizadas en

el Registro no tienen el poder de convalidar las nulidades que puedan afectar a

los títulos inscritos. En otras palabras, si se inscribe un derecho que

posteriormente es declarado nulo en un proceso judicial o administrativo, esto

puede acarrear la cancelación del asiento registral correspondiente.

En este tipo de sistemas, la inscripción en el Registro no otorga una

protección absoluta y definitiva al derecho inscrito. A diferencia de los sistemas

convalidantes, en los sistemas no convalidantes, la nulidad declarada por una

autoridad competente puede tener consecuencias directas en la cancelación del

asiento registral y, por ende, en la pérdida de los efectos jurídicos asociados al

derecho inscrito.

En nuestro país, se aplica el sistema registral no convalidante, lo cual

implica que los asientos registrales pueden ser cancelados, lo que a su vez

invalida la inscripción realizada en ellos. Bajo este sistema, se permite revisar y

cuestionar los asientos registrales en caso de detectar vicios o nulidades en los

títulos inscritos, ya sea a través de un proceso judicial o administrativo. La

cancelación de un asiento registral busca corregir situaciones irregulares y

mantener la integridad y la seguridad jurídica del Registro.

C. Por la existencia o no de un archivo

➢ Los sistemas registrales con archivo de títulos

 Una vez extendido el asiento, el Registrador se encarga de remitir el título

materia de calificación, al archivo, con la finalidad de la custodia y

administración del mismo. Ahora bien, hay un problema respecto a este

sistema, y es que puede generar una duda respecto del alcance de los actos o

derechos que sí han sido acogidos para ser públicos y oponibles, es decir, de la

presunción de conocimiento de dichos actos, toda vez que lo que ha remitido el

Registrador es el título, el cual contiene distintos actos o derechos.

➢ Los sistemas registrales sin archivo de títulos

De manera contraria al anterior sistema, estos, una vez extendido el asiento,

el Registrador remite el título materia de calificación no al archivo, sino al

funcionario encargado del Registro para que posteriormente efectúe la

devolución de tal. En este sistema, no cabe duda de la publicidad de los actos o

derechos, pues solo serán los que justamente están reflejados en los asientos

registrales.

En nuestro país, rige el primero de estos sistemas, con archivo de títulos,

aun con el inconveniente acotado.

D. Por el acceso a la información del registro

➢ Los sistemas registrales de publicidad completa

Referidos a los sistemas en donde no existen restricciones en la publicidad

ofrecida en el Registro. Es importante acotar que, para dicha publicidad no es

necesaria la expresión de causa, acreditación de derecho o interés sobre los

títulos o asientos respecto a los que solicitan la publicidad.

 ➢ Los sistemas registrales de publicidad incompleta

Todo lo contrario, sucede en este tipo de sistema, pues la publicidad que

ofrece el Registro aquí sí se da con restricciones, pues solo podrán acceder a la

publicidad los títulos o asientos si y solo si se acredita derecho o legítimo

interés.

En Perú rige el sistema de publicidad completa, menos la excepción dada

en el artículo 128 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

para la información que afecte el derecho a la intimidad.

Artículo 128.- Acceso a la información que afecta el derecho a la intimidad

(…) Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta

sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las

disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros

Públicos.

E. Por la organización de los registros

➢ Folio real

El sistema de folio real se refiere a la forma en que se organizan las partidas

registrales, donde cada bien inmueble tiene una partida registral independiente

en la cual se registran la primera inscripción y los actos o derechos posteriores

relacionados con dicho bien. Esta partida concentra todo el historial jurídico

correspondiente a cada predio.

El Tribunal Registral ha establecido que, en el Registro de Predios, cuando

se inscribe un bien, los actos posteriores relacionados con ese inmueble se

registran en la misma partida registral. El folio real se refiere al sistema registral

en el cual las inscripciones y modificaciones de bienes inmuebles se realizan

mediante asientos sucesivos, que conforman un único historial jurídico del

inmueble. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone que

se abrirá una partida registral por cada predio, donde se extenderán todas las

inscripciones ordenadas por rubros. Cada acto o derecho se registra en un

asiento independiente, y los asientos se van enumerando correlativamente,

siguiendo la prioridad de ingreso al Registro, a menos que se trate de títulos

compatibles.

Por ejemplo, Imaginemos que Juan adquiere un terreno, conforme al sistema

de folio real, se abrirá una partida registral específica para ese terreno en el

Registro de Predios. En esta partida, se realizará la primera inscripción de la

adquisición de Juan como propietario del terreno.

Posteriormente, Juan decide arrendar el terreno a un agricultor local. Juan y

el agricultor establecen un contrato de arrendamiento que regula los términos y

condiciones del arriendo. Este contrato de arrendamiento se inscribe en la

misma partida registral, documentando el acuerdo entre Juan y el agricultor. De

esta manera, la partida registral del terreno de Juan irá reflejando el historial

jurídico completo de ese bien, incluyendo las sucesivas inscripciones de

transferencias, hipotecas u otros actos jurídicos relacionados.

➢ Folio personal

El sistema de folio personal se refiere a la forma en que se organizan las

partidas registrales, tomando como unidad de registro a la persona natural o

jurídica, en lugar de centrarse en el bien en sí. Bajo este sistema, se abrirá una
partida registral a nombre de la persona, y en ella se inscribirán los inmuebles

de los cuales dicha persona es titular.

Según Atilio Cornejo (1995), el folio personal se centra principalmente en

el sujeto (personas físicas o jurídicas) y no en el objeto de la registración. Las

inscripciones personales pueden abarcar aspectos generales de la persona, no

limitándose únicamente a bienes específicos.

El Tribunal Registral ha expresado su opinión sobre el folio personal,

estableciendo que se debe abrir una partida registral para cada inmueble, cada

persona jurídica y cada persona natural en los Registros que conforman el

Registro de Personas Naturales. Los asientos registrales relacionados con el

mismo inmueble, persona jurídica o persona natural deben ser realizados

exclusivamente en esa partida registral correspondiente.

Así pues, los sistemas registrales de folio personal se basan en la

organización de los registros en torno a las personas, que son los titulares de los

derechos sujetos a registro. Se abre una partida registral por cada persona natural

o jurídica, y en ella se registra la historia completa de esa persona con todas las

inscripciones correspondientes.

Por ejemplo, imaginemos una empresa llamada "MADRUGADORES

S.A.C.", que se dedica a la fabricación de productos electrónicos. Bajo el

sistema de folio personal, se abrirá una partida registral a nombre de

"MADRUGADORES S.A.C." en el Registro de Personas Jurídicas. En esta

partida, se registrarán todos los actos y derechos relacionados con la empresa.

 Por ejemplo, "MADRUGADORES S.A.C." realiza la modificación de su

estatuto social para ampliar su objeto de negocio. Este acto de modificación se

inscribirá en la partida registral correspondiente a la empresa, reflejando el

cambio realizado en su estructura legal.

Además de las modificaciones estatutarias, la partida registral de

"MADRUGADORES S.A.C." también puede incluir otras inscripciones

relevantes, como el nombramiento de sus representantes legales, cambios en su

denominación social, disoluciones o fusiones con otras empresas, entre otros.

En el Perú, se aplican tanto el sistema de folio real como el sistema de folio

personal en los registros. El sistema de folio real se utiliza para los registros de

bienes, donde se abre una partida registral específica para cada bien inmueble o

mueble, permitiendo un seguimiento detallado de su historial jurídico. Por otro

lado, el sistema de folio personal se utiliza en los registros de personas, donde

se abre una partida registral para cada persona natural o jurídica, centralizando

todas las inscripciones relacionadas con su situación jurídica. Estos dos

sistemas, el de folio real y el de folio personal, coexisten en el sistema registral

peruano, permitiendo una gestión eficiente y precisa tanto de los bienes como

de las personas en el ámbito registral.

F. Por la forma de extensión de los asientos

➢ Inscripción

El sistema de inscripción se refiere a la práctica realizada por el registrador

en la cual se resume la información relevante contenida en el documento que

respalda el acto o derecho a ser inscrito. Este resumen se refleja en los asientos
registrales de una partida, organizados por rubros A, B, C y D, y comprende los

datos esenciales que son de interés para la publicidad jurídica y la consulta de

terceros en relación al acto solicitado.

Atilio Cornejo (1995), destaca que en el registro de inscripción se lleva a

cabo un extracto de las constancias que deben ser publicadas, especialmente en

el caso de los derechos reales, conocidas como constancias de trascendencia

real.

En relación a esto, el Tribunal Registral ha abordado los sistemas registrales

basados en la técnica de inscripción, según explican, en el sistema registral

peruano prevalece la redacción de los asientos de inscripción, en los cuales se

consigna un resumen o extracto de los datos relevantes del título que respalda

la inscripción solicitada.

Así pues, los sistemas registrales de inscripción se caracterizan por incluir

asientos registrales que contienen un resumen conciso y relevante del acto o

derecho a ser inscrito. Estos resúmenes, determinados por el registrador como

parte de su función calificadora, permiten una adecuada publicidad y acceso a

la información registral de manera clara y precisa.

Por ejemplo, imaginemos el caso de Juan, quien desea inscribir la

compraventa de un terreno en el Registro de Propiedad Inmueble. Bajo el

sistema de inscripción, el registrador realizará un resumen de los datos

esenciales contenidos en el documento de compraventa, los cuales serán

reflejados en los asientos registrales de la partida correspondiente.

 En ese sentido, el documento de compraventa contiene información

relevante como el nombre del vendedor, el nombre del comprador, la

descripción del terreno, el precio de venta y las condiciones de la transacción.

El registrador realizará un resumen de estos datos fundamentales y los incluirá

en los asientos registrales, asegurando así la publicidad jurídica de la

compraventa.

De esta manera, el sistema de inscripción permite que cualquier persona

interesada pueda consultar la partida registral y obtener información clara y

concisa sobre la compraventa del terreno realizada por Juan. Esta inscripción

brinda seguridad jurídica a las partes involucradas y a terceros que puedan tener

interés legítimo en el terreno.

➢ Transcripción

El sistema de transcripción se refiere a la práctica de copiar literalmente el

contenido del título que respalda el acto o derecho a ser inscrito, sin realizar

modificaciones en ningún elemento. En este sistema, la inscripción es una

reproducción fiel de los documentos que contienen el acto solicitado.

Atilio Cornejo explica que en el sistema de transcripción se registra el acto

mediante una copia literal e íntegra del documento original, o a través de su

incorporación o la de una copia. Este sistema es comúnmente utilizado en

registros de documentos, como el Registro de Mandatos.

Los sistemas registrales de transcripción se caracterizan por incluir asientos

registrales que contienen una transcripción completa del contenido del título que

respalda el acto o derecho a ser inscrito. En este caso, la función del registrador
se limita a determinar el acceso del título al Registro, asegurando que la

inscripción sea una reproducción exacta de los documentos presentados.

Por lo tanto, los sistemas registrales de transcripción se basan en la copia

literal del contenido del título en los asientos registrales. La función del

registrador se centra en permitir el acceso del título al Registro, garantizando

que la inscripción refleje de manera precisa y fiel los documentos presentados.

Por ejemplo, imaginemos el caso de Juan, quien desea inscribir un mandato

en el Registro de Mandatos. Bajo el sistema de transcripción, Juan presenta el

documento original que contiene el mandato al registrador, quien procede a

copiar literalmente su contenido en los asientos registrales.

De esta manera, el mandato detalla los poderes y responsabilidades conferidos

por el mandante a Juan, las instrucciones específicas a seguir y el período de

vigencia del mandato. El registrador realiza una transcripción exacta de todos

estos elementos en los asientos registrales del Registro de Mandatos,

asegurando que la inscripción sea una reproducción fiel del documento original

presentado por Juan.

➢ Encasillado

En este caso, los asientos se extienden en folios llenando un encasillado, en

otras palabras, la forma de inscripción en este sistema está dividido en casilleros

que se llenan o marcan con los datos que se solicitan.

En el Perú, el sistema de inscripción es el que rige en los Registros Públicos

y se encuentra debidamente reglamentado por el Texto Único Ordenado del

Reglamento General de los Registros Públicos, este reglamento establece los

 datos mínimos que deben contener un asiento registral. La normativa tiene como

objetivo garantizar la integridad y la calidad de la información registrada,

brindando confiabilidad y seguridad jurídica a los usuarios del Registro.

G. Por la existencia o no de asientos registrales

➢ Los sistemas registrales de registro de derechos

Estos sistemas contienen una rigurosa calificación de los documentos que

se van a presentar para su posterior inscripción, por ello el Registrador tiene una

difícil labor en cuanto a su función calificadora, pues solo podrán acceder al

Registro los títulos que hayan superado tal calificación. Indudablemente, lo que

se logra a través de estos sistemas es la garantía de los actos o derechos

publicitados. Así tenemos que, por ejemplo, la titularidad de un inmueble, la fe

que otorga el Registro es de alto nivel para su contratación.

➢ Los sistemas registrales de registro de documentos

Son aquellos en los cuales no se evidenciará una rigurosa calificación de los

títulos para acceder al Registro. Lo único que se busca con este sistema es

incentivar el archivo de todos los títulos que contengan derechos que puedan ser

materia de publicidad. Siguiendo el ejemplo anterior, el Registro nos brindará

información de los posibles titulares, lo cual no nos garantizará una certeza del

titular.

En nuestro país, rige el sistema de registro de derechos o también llamado

registros jurídicos de valla alta, y dicho sistema es concordante con los

principios registrales acogidos por nuestro Código Civil en los artículos del

2010 al 2017 y 2022.

H. Por la existencia o no de la causa de negocios jurídicos

➢ Los sistemas registrales causales

En estos sistemas, la causa del acto jurídico materia de inscripción estará

ligada a la inscripción. Por lo tanto, la calificación registral dependerá también

de la validez de ese acto jurídico. Es así como el asiento registral reflejará la

causa.

➢ Los sistemas registrales abstractos

Son aquellos sistemas que se desligan de la inscripción, por lo que la

calificación del registrador se centrará en el negocio real, y ya no en el negocio

obligacional (Recalde, s.f).

En Perú rige el sistema registral causal y se verá reflejado en los artículos

46 y 99 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, donde se

evidencia el nexo existente entre la causa y la incripción:

Artículo 46.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no

convalidante

El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde

emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá

constar en el correspondiente título.

Artículo 99.- Cancelación por nulidad del título

La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación

preventiva extendidas en su mérito, siendo la resolución judicial que

 declare dicha nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento

respectivo.

II. Sistemas registrales del Derecho Comparado

A. Sistema Registral Francés

➢ Legislación que lo regula:

El Sistema Francés, también conocido como Sistema de la transcripción,

viene regulado fundamentalmente con el Código Civil Francés de 1804 y la Ley

de Transcripciones del 23 de marzo de 1855, esta ha tenido diferentes reformas

siendo la reforma más importante la introducida por el Decreto ley de 4 de enero

de 1955.

Tras la Primera Guerra Mundial Alsacia y Lorena se incorporaron a Francia,

con un derecho registral particular, conciliador del sistema francés tradicional

con principios de raigambre germánica, siendo esto la principal influencia de la

preparación de la reforma de 1955.

Es así como se admite el principio de legalidad, con un mayor ámbito de

calificación registral y la presunción de la exactitud del Registro, al modo de la

Ordenanza Alemana.

➢ Características

o La organización administrativa de los registros franceses: los

Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del Centro

encargado de la gestión del impuesto, por lo que existe el predominio

del aspecto fiscal. por razones históricas siguen siendo denominados

como Conservateurs des hipoteques.

 o Publicidad informativa: esto debido a que los conservadores de

hipotecas expiden a los solicitantes copias o extractos de los

documentos y notas de inscripción, depósitos o archivos en la oficina,

con referencia a cincuenta años anteriores a la fecha de la solicitud.

o Técnica de registración: es de folio o fichero persona, sin prejuicio de

llevar un registro inmobiliario, con la finalidad de poder buscar las

fincas.

B. Sistema Registral Germano

Rige en los países de Alemania, Austria y Suiza, está caracterizado por los

rasgos de un registro de la propiedad llevado según el sistema de folio real, en

el que la inscripción tiene un carácter constitutivo y la única realidad es la

registral. La base física de este registro se conforma por la inscripción de la finca

en el castro por lo que, aunque los datos que se encuentran en los libros castrales

carecen de un valor jurídico, al momento de considerarse en el mapa castral

aparecen como parte del registro teniendo plena eficacia probatoria ante los

tribunales.

La finca es la que responde en el registro y la realidad física es la que

responde en el castro.

La organización de la estructura administrativa hay que diferenciar que el

sistema descentralizado de Alemania y Suiza el Registro depende del Ministerio

de Justicia y el Castro del Ministerio correspondiente en cada estado o cantón.

Sin embargo, en el sistema centralizado de Austria, si bien, el registro depende

del ministerio de justicia y el castro del ministerio de economía existe la base

de datos de las fincas centralizadas donde se encuentra la información de

manera accesible por internet.

➢ Legislación que lo regula

El registro de la propiedad en Alemania se introdujo a través del código

civil, desarrollado por el Reglamento del Registro de 1872 y por la Ley de

adquisición de la propiedad de 1897.

El Reglamento del registro entro en vigor en 1900 junto con el código civil,

el cual fue modificado en agosto de 1935 y completado mediante el reglamento

para la organización y la llevanza del registro, el cual contiene una regla única

para la forma de la reunificación alemana, donde vuelven a regir estas normas

para los estados alemanes del Este.

➢ Normativa aplicable

o Derecho de bienes inmuebles:

▪ Derecho material. - Es el que contiene las prescripciones

generales sobre los cambios de la situación jurídica de los bienes

inmuebles, órdenes de rango, adquisición y pérdida de la

propiedad. Así mismo, se regulan las relaciones entre los

particulares y la coordinación de las cosas y los hombres. Se

encuentra recogido en el Código Civil Alemán.

▪ Derecho formal. - Engloba a las prescripciones sobre el registro,

las autoridades registrales, el procedimiento sobre el registro, las

autoridades registrales, etc. Se encuentra recogido en el

Reglamento del Registro.

➢ Efectos de la inscripción
 El registro de la propiedad tiene como regla de que las inscripciones solo

se realizan a instancia de parte, esto con la intención de que la adquisición

y pérdida de los derechos reales se deben a la libre voluntad del interesado.

Para la transmisión de la propiedad de una finca es necesario el acuerdo

entre ambas partes y la inscripción del cambio jurídico en el Registro de la

Propiedad. Los derechos reales gozan de fe pública registral por lo que el

contenido del registro sirve como prueba.

➢ Acceso e información

Es condición imprescindible para el acceso al registro que exista interés

legítimo. Este no tiene que encontrarse relacionado con un derecho previo

o con relación jurídica, sino con un interés fáctico.

C. Sistema Registral Australiano

➢ Origen

En primer lugar, tal como señala Morales (1998), a este sistema también

se le conoce como Acta Torrens o Sistema Torrens, ya que fue ideado por

Sir Robert R. Torrens cuando era registrador de Australia del Sur a

mediados del siglo XIX.

Este sistema nació con la finalidad de dar seguridad a los títulos de las

propiedades de Australia, puesto que, un siglo atrás se distinguía dos tipos

de propiedad:

- La propiedad de quien tenía un derecho que provenía de la

Corona, y que suponía por ello una situación inatacable.

- La propiedad de quienes habían adquirido de otra persona por

testamento, sucesión intestada, compraventa, donación y otros

 supuestos. Este tipo de propiedad era más insegura, pues podían

darse casos en los que el bien transmitido no pertenecía a quien

la transmitía.

Con base en esta segunda propiedad, es que Torrens propuso que los

adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente del Estado, de

manera que su titularidad estuviera en idénticas condiciones de

inatacabilidad que a los titulares ex novo; convirtiéndose de esa forma,

según la doctrina, en el sistema más perfecto de publicidad inmobiliaria

registral.

➢ Características

Felipe Salgado (2014), señala las características principales de este

sistema, las cuales son:

- La enajenación de un inmueble se hace mediante un proceso

simple. Los contratantes llenan un impreso de modelo oficial y

lo envían junto con el título a la oficina del Registro; la cual,

previa calificación expide un nuevo título.

- La inscripción es facultativa, pero una vez que accede al

Registro, las inscripciones devienen en obligatorias. Una vez

inscrito deben cumplir con las formalidades especiales para tener

validez y así también se cree la relación jurídica inmobiliaria.

- Por sus efectos, la inscripción es constitutiva con fuerza

legitimadora. No existen más derechos reales que los surgidos a

través del registro, de manera tal que, estando dotados su

 pronunciamiento de semejante eficacia máxima, quien logre el

acceso al mismo adquiere una situación jurídica inatacable.

- Existe separación total entre el contrato causal y sus efectos

reales en el proceso traslativo de dominio de los inmuebles.

- El registro se lleva a cabo mediante el folio real. Es decir, se

organizan sobre la base de la finca.

- El título inscrito está liberado de todo vicio que pudiera tener la

adquisición, el instrumento y los contratantes; por eso es que,

tiene valor absoluto. La inscripción al ser constitutiva y

obligatoria, hace nacer el derecho de propiedad, saneando los

defectos del título.

- No se aplican los principios de la legitimación y fe pública

registral (Ramírez, 2012); ya que, las constancias del registro

prevalecen siempre sin hacer distinciones de ninguna especie.

- Es inatacable. Contra el título inscrito no procede acción alguna

tendiente a invalidarlo. La inatacabilidad del título inscrito lleva

consigo la presunción de validez del negocio inscrito y de todos

los anteriores.

- No se habla de propiedad sino de tenencias. Se basa en la ficción

jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad

retorna el Estado, que la toma de manos del vendedor luego,

anulado el título de éste, se entrega un nuevo título al comprador,

 transmisible por endoso, debiendo en la transferencia inscribirse

en el Registro para que tenga validez.

- No se habla de títulos sino de certificados de títulos.

- Rige el principio general de que todas las personas que hayan

sufrido daños por efecto del organismo encargado del registro

deben cobrar una indemnización. Esto se presenta en caso de

errores imputables al Registro que ocasionen posibles daños, por

lo que, se adopta un régimen de seguro que cubre las

indemnizaciones que deben pagarse.

D. Sistema Registral Español

➢ Origen

El sistema registral español tiene como fuente la Ley Hipotecaria de 1861,

la que inspiró también a la mayoría de las legislaciones hispanoamericanas,

entre ellas, al régimen registral del Perú.

Ley que ha sido modificada para adaptarse a los cambios socio-económicos,

hasta que en 1946 se promulgó una nueva Ley Hipotecaria, viendo la luz su

Reglamento en 1947. Estas normas han sufrido varias modificaciones en todo

este tiempo, siendo la última la promulgada en el año 2007 (De Reyna, 2012).

➢ Características

La Cruz Berdejo (2011), señala las características principales de este

sistema, las cuales son:

- El registro se lleva por fincas; es decir, que se emplea el sistema

del folio real. El acto de ingresar una finca en los libros; es decir,

la inmatriculación, no es una inscripción corriente, como

ocurriría en un Registro que fuera un puro depósito de contratos,

sino que supone, a la vez, la apertura del folio, consignándose las

características del inmueble que servirá no sólo para su

identificación en el futuro, sino también para la determinación

de su propietario y los titulares de los derechos reales que

recaigan sobre el bien. Asimismo, la apertura del folio de la

partida supone la inscripción de la primera de dominio, tal como

señala el artículo 7 de la Ley Hipotecaria.

- La inscripción es voluntaria o facultativa, salvo limitadas

excepciones. Ninguna norma obliga o castiga al que no inscribe,

pero la no inscripción de la hipoteca impide el nacimiento del

derecho por lo que se dice que, más que una obligación, es una

carga.

- Es declarativo y no constitutivo. Esto es, que las modificaciones

de los derechos ocurren con independencia del registro, con

excepción de la hipoteca y el derecho de superficie, que

requieren inscribirse para su constitución.

- Se aplica el principio de prioridad. La protección registral se

otorga a quienes inscriben en el registro sus títulos, y por su

orden de ingreso, según la naturaleza propia de cada derecho.

- Se aplica el principio de rogación. Los cambios registrales solo

se producen a petición de parte.

- Se aplica el principio de tracto sucesivo. Cada asiento, salvo el

primero, se sustenta en otro anterior vigente. Tratándose de la

trasmisión de propiedad, inclusive el adquirente puede inscribir

su derecho, solo si lo ha recibido de su último titular inscrito,

conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

- Se adopta la teoría del título y modo. La trasmisión de un bien

requiere justa causa o título y la entrega o tradición de la cosa.

Según el artículo 609 del Código Civil Español, la propiedad se

adquiere “por consecuencia de ciertos contratos mediante la

tradición”. Es decir, se requiere el contrato (título) acompañado

de la tradición (modo).

- Se aplica el principio de fe pública registral. Es decir, el

adquirente a título oneroso y de buena fe confiado en la

titularidad registral de su transmitente, goza de la protección

legal, aunque dicha titularidad devenga en ineficaz o inválida.

- La calificación de la legalidad de los títulos que ingresan al

registro es obligatoria. Así como también la capacidad de los

otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las

escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y de los asientos

del Registro, tal como establece el artículo 18 de la Ley

Hipotecaria.
 - Se aplica el principio de especialidad. La Ley Hipotecaria así

como el Reglamento Hipotecario determinan lo que deben

contener y precisar los asientos de inscripción.

- El efecto principal del Registro es el de la inoponibilidad de lo

no inscrito. Por lo que, los títulos de dominio y otros derechos

reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente

inscritos o anotados en el Registro de Propiedad, no perjudican

a terceros.

III. El sistema Registral Peruano

A. Antecedentes

➢ El Código Civil de 1936, tenía como Sección Quinta “De los registros

públicos”, establecía en su artículo 1036 los registros de la propiedad

inmueble, de testamentos, de mandatos, personal, mercantil, de buques, de

prenda agrícola y de las personas jurídicas, esta última, en el artículo 1053

establecía que dicho registro constaba de 3 libros de: Sociedades Civiles,

Fundaciones y Asociaciones. Asimismo, en el artículo 1038 establecía que

los registros estaban bajo la dirección de la Junta de Vigilancia, la cual

estaba integrada por el Ministro de Justicia, un fiscal en lo civil de la Corte

Suprema, el decano de la facultad de Derecho de la Universidad Mayor de

San Marcos, el decano del Colegio de Abogados de Lima y el Director del

Registro.

➢ Se dictó el Decreto Legislativo N° 119, el 12 de junio de 1981, el cual

modifica el artículo 1053 del Código Civil de 1936 y agrega dos libros más

al Registro de Personas Jurídicas, siendo las Cooperativas y empresas de

 Propiedad Social. También, se precisó la finalidad, funciones, estructura

orgánica y régimen económico. Sin embargo, fue derogada por la Ley N°

25997, Ley Orgánica del Ministerio de Justicia, quitando autonomía a los

Registros Públicos ya que incorporó a la Dirección Nacional de los

Registros Públicos como órgano de línea de dicho ministerio.

➢ Código Civil de 1984, establece los Registros Públicos en el Libro IX,

mejorando la sistematización y contenido del Código precedente. En el

artículo 2008 establece los registros que trata dicho Libro, tal como el

registro de la propiedad inmueble, de personas jurídicas, de mandatos y

poderes, personal, de testamentos, de sucesiones intestadas, de bienes

muebles; asimismo, en el artículo 2009 establece los Registros de Naves,

Aeronaves, de prenda agrícola y demás regulados por leyes especiales. Es

preciso mencionar que, en este Código, el Registro de Personas Jurídicas

consta de más libros que el Código anterior, tal como De asociaciones,

fundaciones, comités, sociedades civiles, comunidades campesinas y

nativas, cooperativas, empresas de propiedad social y empresas de derecho

público y demás que establezca la ley, tal como se precisa en el artículo

2024.

➢ Ley N° 26497, de 1995 derogó los artículos de 2030 al 2035 referidos al

Registro Personal; sin embargo, luego por Ley N° 26589, de 1996 se

restablecieron.

➢ Reglamento de la Inscripciones, fue formulado por la Junta de Vigilancia

de los Registros Públicos y aprobado por la Corte Suprema el 17 de

diciembre de 1936, el cual trataba de las inscripciones, sus formas y efectos.

Dicho reglamento fue ampliado por la Corte Suprema por Acuerdo el 18 de

 junio de 1970 disponiendo la continuación del Folio Real en libro o fichas

movibles de las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble;

asimismo, prohibió la expedición de copias parciales. Fue derogado por R.

N° 540-2003-SUNARP/SN, de fecha 17 de noviembre del 2003,

actualmente se aprobó el Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios con la Resolución N° 097-2013--SUNARP/SN, de fecha 13 de

mayo de 2013; sin embargo, se realizó una modificación mediante la

Resolución N° 017-2022-SUNARP/SN, el 10 de febrero de 2022.

➢ Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por la Corte

Suprema el 16 de mayo de 1968, regulando toda la organización y el

procedimiento registral; posteriormente con la R. N° 126-2012-

SUNARP/SN de fecha 18 de mayo del 2012, el día siguiente se aprobó el

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; sin embargo,

actualmente conforme a la Resolución N° 198-2021-SUNARP/SN,

modificó dicho Texto Único Ordenado, el cual entró en vigencia el 23 de

diciembre de 2021.

➢ Reglamento del Registro de Testamentos, aprobado por la Corte Suprema

el 2 de enero de 1970, mediante el cual se disponía el registro de

testamentos, revocaciones, sentencias de nulidad, falsedad, caducidad de

testamentos, sentencias sobre contradicción o revocación de desheredación.

B. Naturaleza Jurídica

Para establecer la naturaleza jurídica de la inscripción registral del

sistema peruano, Vivar Morales (1994) afirma que se debe tener en cuenta

ciertos conceptos, tales como “la distinción entre título y el modo de adquirir la

propiedad en determinado sistema, el alcance legitimador de la inscripción, la

 finalidad de la inscripción registral y los efectos jurídicos que ella produce de

acuerdo a la normatividad propia en los diferentes sistemas” (p. 117).

En ese sentido, es importante mencionar el sistema de transmisión de los

derechos reales, ya que de eso depende la función de la inscripción; de modo

que, de acuerdo a la forma de adquirir los derechos reales en nuestro país, es

necesario que se cumpla tanto el título como el modo, siendo el modo el hecho

o acto que produce la adquisición de un derecho, y el título sería el acto como

antecedente; en consecuencia, en cuanto a los bienes muebles el título confiere

el derecho a la cosa y la propiedad se transmite cuando el modo se ha cumplido;

a diferencia de los bienes inmuebles, en la cual nuestra legislación no hace

distinción alguna entre el título y modo; en este último, la inscripción registral

no viene a ser el modo.

Por otro lado, el carácter legitimador de nuestro sistema registral, se

presume cierto y produce todos sus efectos, salvo que estos sean anulados o

rectificados.

De modo que, todas estas descripciones, permiten señalar que en nuestro

país “la inscripción registral no sanea el título y las inscripciones no son

elementos constitutivos de los respectivos actos y contratos; es decir la

inscripción registral conlleva a una presunción juris tantum de que el contenido

de ella es cierto, mas no a una presunción juris et de iure de exactitud de la

misma.” (Vivar Morales, 1994, p. 127).

Por ende, se concluye que, la inscripción registral en nuestro país es

mixta, ya que es fruto de diversos sistemas que existen y de los cuales se ha

adoptado ciertas características a nuestro país.

C. Características
Según Felipe Salgado Padilla (2014), las principales características son:

1. Emplea el folio real en cuanto a los inmuebles y vehículos motorizados.

En los registros de carácter personal, se utiliza la técnica de acuerdo a

su naturaleza.

2. Los asientos se extienden bajo la modalidad de la inscripción, salvo que

se trate de un mandato judicial que se transcribe en el asiento registral.

3. La finalidad de la inscripción registral es la seguridad del tráfico

jurídico.

4. La inscripción de los inmuebles es declarativa y facultativa.

5. La inscripción de la hipoteca es constitutiva, sea esta convencional, es

decir que se inscribe a petición de parte; o legal, que se inscribe de oficio.

6. La inscripción en el Registro de Testamentos y en el Registro de

Sucesión Intestada es obligatoria.

7. El acuerdo del régimen de separación de bienes por los futuros

cónyuges, así como la sustitución voluntaria de un régimen por otro,

dentro del matrimonio deben otorgarse por escritura pública e inscribirse

en el Registro Personal. Igualmente, la sentencia de separación de

patrimonio, declarada en la instancia judicial, a pedido del cónyuge

agraviado debe también inscribirse en dicho registro.

8. La inscripción de la constitución y extinción del patrimonio familiar

constituido en vía judicial o en sede notarial, es obligatoria.

9. Las sociedades mercantiles adquieren personería jurídica y existencia

solo con la inscripción registral, sino son irregulares.

10. El estatuto de una asociación debe constar en escritura pública e

inscribirse en los Registros Públicos; de lo contrario, la asociación será

de hecho mas no de derecho.

11. Se aplican los principios registrales contenidos tanto en el Código Civil

como en el Reglamento General de los Registros Públicos.

12. El Registro es territorial porque los inmuebles se inscriben en el registro

que le corresponde de acuerdo a su ubicación geográfica.

13. La inscripción de las personas jurídicas es constitutiva y obligatoria.

14. La calificación por los Registradores Públicos de la legalidad de los

títulos o documentos, cuya inscripción se solicita, la capacidad de los

otorgantes y la validez del acto, son obligatorio.

15. La inscripción no sanea los títulos nulos o anulables.

16. El acto jurídico que da origen al derecho inscrito deberá expresarse

necesariamente en el asiento registral.

IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Convenio del Colegio de Abogados & Universidad de Costa Rica. (s.f.) Informe de

Investigación CIJUL. Sistemas Registrales Frances, Alemán, Italiano, y Australiano.

Cornejo, A. (1995). Derecho Registral. Astrea. Buenos Aires.

De Reina, R. (2014). El Derecho Registral Inmobiliario y el Registro de la Propiedad. La

Notaria, (2), 49-66.

Díez-Picazo, L. & Gullón, A. (1977). Sistema de Derecho Civil. Vol. III (6ª ed.). Tecnos.

España.

La Cruz, J. (2011). Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Civitas.

Morales, E. (1998). La inscripción registral de la propiedad inmueble en el Perú. PUCP.

Ramírez, E. (2012). El Derecho Registral. IDEMSA.

Recalde, W. (s.f). Derecho registral y notarial. Universidad Inca Garcilaso de la Vega.

Editorial: Nuevos Tiempos, Nuevas Ideas.

Salgado Padilla, F. (2014). Manual de Derecho Registral. Cadillo Editorial Imprenta S.R.L.

Vivar Morales, E. (1994). Naturaleza jurídica de la inscripción en el sistema registral peruano.

Derecho PUCP, (48), 117-130.