22MMAN, MARCO DE REFERENCIA, ACTIVIDAD INDIVIDUAL

Esquema de Integración para Futuro Plan de Dirección

Diseño y Construcción de 55 Viviendas en Tarifa, Cádiz

Titulación: Alumno: Convocatoria:

Máster en Gestión de Proyectos José Miguel Manrique Gañán Primera
Curso académico: Profesor: Fecha:
2023– 2024 Dr. D. Sabin Linaza Madariaga 04-Junio-2023
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ÍNDICE
Contextualización ................................................................................................................ 2
1. Introducción de los objetivos del proyecto ....................................................................... 2
1.1. Para qué se realiza el proyecto .......................................................................................... 2
1.2. Entregables parciales y finales ........................................................................................... 2
1.3. Encaje de los entregables con la estrategia del espónsor ................................................. 3
1.4. Definiciones de éxito genéricas.......................................................................................... 3
1.5. Adelanto del equipo de gestión y herramienta básica ...................................................... 4
1.6. Matriz de responsabilidades RACI...................................................................................... 5
2. Borrador del Acta de Constitución del proyecto ................................................................ 6
2.1. Entregable .......................................................................................................................... 6
2.2. Supuestos iniciales y requisitos de alto nivel ..................................................................... 6
2.3. Análisis preliminar de riesgos............................................................................................. 7
2.4. Objetivos ............................................................................................................................ 8
2.5. Hitos primarios ................................................................................................................... 8
3. Registro de los interesados detectados ............................................................................. 9
3.1. Tabla resumen .................................................................................................................... 9
3.2. Criterios de selección de interesados .............................................................................. 10
3.3. Matriz de interesados ...................................................................................................... 10
4. Borrador de Plan para la Dirección del Proyecto ............................................................. 11
4.1. Estructuración de Planes .................................................................................................. 11
4.2. KPI..................................................................................................................................... 12
4.3. Planes críticos según proyecto elegido ............................................................................ 13
5. Ciclo de vida del Proyecto y del Producto........................................................................ 14
5.1. Ciclo de Vida del Proyecto ................................................................................................ 14
5.2. Ciclo de vida del producto ................................................................................................ 15
5.3. Comparación entre ambos ciclos ..................................................................................... 15
Anexo: Borrador del Acta de Constitución .......................................................................... 16
Bibliografía ........................................................................................................................ 19

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Contextualización
A modo de introducción mencionaremos los datos iniciales para realizar nuestra actividad:
- Empresa: “Empresa Provincial de Vivienda y Suelo de Cádiz S.A.” (en adelante EPVS), con
web www.vivecadiz.es. Se trata de una empresa promotora principalmente de viviendas, que
actúa en municipios de la provincia de Cádiz (el redactor de esta actividad es actualmente
trabajador de dicha empresa).
- Proyecto: “Diseño y Construcción de 55 Viviendas Protegidas en Tarifa, Cádiz”. El diseño
será realizado fundamentalmente por técnicos de la propia empresa (con asistencias técnicas
externas puntuales) y la construcción se realizará externamente, mediante licitación
(selección de una adecuada empresa constructora).
La actividad consiste en realizar distintas tareas en relación con un esquema de integración para
generar un futuro Plan para la Dirección del Proyecto. Los elementos que debe contener
constituirán los siguientes apartados de este trabajo.

1. Introducción de los objetivos del proyecto

1.1. Para qué se realiza el proyecto
El proyecto se realiza para dar cobertura a la necesidad de vivienda protegida para los sectores
más desfavorecidos del municipio de Tarifa (Cádiz).

1.2. Entregables parciales y finales

Antes de nada, podríamos definir el concepto de entregable como “cualquier producto,
resultado o capacidad de prestar un servicio, único y verificable, que se genera para cumplir con
los objetivos del proyecto y que pueden incluir elementos del plan para la dirección del
proyecto” (Navarro y Abad, Manual de la Asignatura, VIU, 2023). Además, cada fase del proyecto
termina con un entregable específico, pudiendo haber entregables intermedios. Presentamos a
continuación un esquema aplicado a nuestro caso concreto:
ENTREGABLES ENTREGABLES
PRINCIPALES PARCIALES
Diseño - Estudio de viabilidad: incluirá un estudio económico, uno jurídico y uno
técnico, junto con un estudio de la demanda.
- Primeros bocetos y anteproyecto.
- Proyecto Básico: servirá para solicitar la pertinente Licencia Municipal de
Obras.
- Maqueta virtual.
- Planos de venta y plan de comercialización.
- Proyecto de Ejecución (entregable final de diseño)
Construcción - Licitación y adjudicación (selección de constructora).
- Informes de avance de la obra.
- Certificaciones parciales mensuales del trabajo ejecutado.
- Trabajos finalizados (movimiento de tierras, cimentación y estructura,
tabiquería, instalaciones…).
- Certificación Final de Obra.
- Acta de Recepción (Promotora-Constructora).
- Edificio terminado (entregable final de construcción y del conjunto).
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1.3. Encaje de los entregables con la estrategia del espónsor

Antes de nada, definiremos la estrategia del promotor o espónsor (la EPVS junto con la
Diputación de Cádiz), que se puede resumir en los siguientes puntos fundamentales:
1. Viviendas a precio asequible, pero de calidad y con diseño atractivo.
2. Potenciación de la imagen de la empresa: dar servicio a los ciudadanos (futuros
compradores de vivienda), lo que repercutirá en una buena imagen del municipio (Tarifa). Se
conseguirá también con la implicación de las entidades locales.
3. Viabilidad económica de la promoción (asegurar beneficios): se conseguirá con un
cronograma ajustado (tanto de diseño como de construcción, con plazo máximo total de 42
meses), un precio de construcción adecuado y una venta rápida y sobre plano de las
viviendas.
4. Sostenibilidad medioambiental, tanto del proceso constructivo como del producto final
(las viviendas).
Y el encaje de los entregables con la estrategia se presenta a continuación:
Estrategia 1. Viviendas a precio asequible, pero de calidad y diseño atractivo
Estarán implicados tanto entregables de diseño como de construcción; respecto del precio,
influirá el estudio de viabilidad inicial y el proyecto de ejecución. Será importante, sobre todo,
este último, pues definirá tanto el proceso de construcción como los materiales empleados. Se
buscarán procesos sencillos, económicos, y materiales de la zona. Además, será fundamental
una buena selección de la empresa constructora (la que ejecuta la obra).
Y respecto de la calidad y diseño atractivos, la implicación será mayor en el Proyecto Básico y en
las Maquetas virtuales.
Estrategia 2. Potenciación de la imagen de la empresa
Se buscará una implicación de las entidades locales, a través de una campaña publicitaria en los
medios locales (radio, prensa y televisión) y con carteles en el solar, donde aparezca una imagen
virtual atractiva.
Estrategia 3. Viabilidad económica (obtención de beneficios)
Se asegurará un ajustado estudio de viabilidad, un buen proyecto de ejecución (para un precio
de construcción adecuado), una venta rápida y sobre plano (con atractivos planos de venta y
maqueta virtual) y un cronograma general ajustado (selección de una constructora solvente e
informes periódicos de seguimiento de obra).
Estrategia 4. Sostenibilidad
Respecto de la sostenibilidad del proceso constructivo, se exigirán sellos medioambientales en
la correspondiente licitación de obra. Y para la sostenibilidad de las viviendas, se buscará un
proyecto de ejecución muy exigente al respecto.

1.4. Definiciones de éxito genéricas

Para lograr el éxito de un proyecto deberíamos conseguir un equilibrio entre sus restricciones
(alcance, tiempo, coste, calidad, recursos, riesgos), utilizar procesos adecuados, cumplir con
requisitos y objetivos y, finalmente, buscar el compromiso y la comunicación con los
interesados.

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A continuación presentamos una tabla con las definiciones de éxito y los criterios de aceptación
de los entregables:

ENTREGABLE ENTREGABLE ÉXITO Y

PRINCIPAL PARCIAL
Diseño - Estudio de viabilidad.
- Primeros bocetos y
anteproyecto.
- Proyecto Básico
- Maqueta virtual.
- Planos de venta y plan de
comercialización.
- Proyecto de Ejecución
Construcción - Licitación y adjudicación
(selección de constructora).
- Informes de avance de la
obra.
- Certificaciones parciales
mensuales del trabajo
ejecutado.
- Trabajos finalizados
- Certificación Final de Obra.
- Acta de Recepción
(Promotora-Constructora).
- Edificio terminado
ACEPTACIÓN
- Asegurar unos beneficios sobre ventas
del 10% como mínimo.
- Diseño atractivo aprobado por el Gerente
de la EPVS.
- Visado por Colegio Profesional y
obtención de la LMO.
- Diseño atractivo aprobado por el Consejo
de Administración.
- Firma de un mínimo del 50% de contratos
de compraventa en un plazo no superior a
5 meses.
- Visado por Colegio Profesional en un
plazo máximo de 12 meses desde la firma
del Acta de Constitución.
- Selección de la contrata en un plazo no
superior a 1 mes desde el inicio del
procedimiento.
- Cumplimiento con cronograma y alcance.
- Cumplimiento con cronograma y alcance,
y permitir abonos periódicos de la entidad
bancaria que financia la promoción.
- Cumplimiento con cronograma y alcance.
- Visado en un plazo no superior a 10 días
desde la última certificación.
- Firma de todos los componentes en un
plazo no superior a 10 días desde el CFO.
- Plazo no superior a 42 meses desde el
inicio del proyecto.

1.5. Adelanto del equipo de gestión y herramienta básica

Equipo de gestión:
1. Project Manager: arquitecto de la empresa y director del departamento técnico. Dirigirá
el proyecto en todas sus fases (diseño y construcción).
2. Aparejador de la empresa: apoyará en la fase de diseño, aunque su función será
primordial en la fase de construcción (realizando informes de seguimiento,
certificaciones parciales…).
3. Delineante de la empresa: trabajará principalmente en la fase de diseño, con apoyo
puntual al aparejador en la fase de construcción para realizar tareas administrativas.
4. Asistencias técnicas externas: se necesitará el apoyo de asistencias técnicas externas,
tanto en el entregable de diseño (estudio topográfico, estudio geotécnico, cálculo
estructural, cálculo de instalaciones) como en el de construcción (coordinador de
seguridad y salud).

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Herramientas de gestión:
1. Se utilizará software específico de gestión de proyectos (principalmente MS Project y
Monday), para gráficos Kanban, Gantt…
2. Reuniones internas del equipo de trabajo: periódicas, todos los lunes a primera hora.
3. Reuniones externas al equipo: del Project Manager con la Gerencia, mensualmente.
4. Expertos a integrar: se han definido en el apartado anterior (equipo de gestión).
5. Cambios e incidencias: se recogerán en actas redactadas al efecto, y se comunicarán a
todos los miembros del equipo y a la Gerencia.

1.6. Matriz de responsabilidades RACI

Con la matriz de responsabilidades RACI podemos gestionar y mejorar el rendimiento de nuestro
equipo de trabajo. Surge como acrónimo de Responsables, Autoridad, Consultores e
Informadores. Aunque lo ideal es que cada componente del equipo asuma un solo rol, en
nuestra empresa no ocurre así, debido a su reducido tamaño y su elevada carga de trabajo.
Incluiremos, además, a los Directores de Área de la EPVS (Director Técnico, Director Jurídico y
Director Económico) y al Gerente.
Presentamos a continuación la matriz RACI para nuestro proyecto (recordemos, diseño y
construcción de 55 viviendas protegidas en Tarifa). En color naranja, las tareas a realizar; en
morado, los distintos miembros de al EPVS; y en verde el rol desempeñado (R, Responsable; A,
Autoridad; C, Consultor; I, Informador).

Delineante / Administrativo

Colaboradores Externos
Director Económico

Project Manager
Director Jurídico
Director Técnico

Aparejador
Arquitecto
Gerente

Estudio de Viabilidad A/I R R R C

Anteproyecto I I I I A R C R
Proyecto Básico I I A R C R
Diseño

Maqueta Virtual I I A R
Planos de Venta A I C C R
Plan de Comercialización I C A C R
Proyecto de Ejecución I A R R R C
Selección Constructora A I I I I R R
Construcción

Informes avance obra I C A R R

Certificaciones parciales I C A R R
Certificado Final de Obra I C A R R
Acta de Recepción I C A R R

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2. Borrador del Acta de Constitución del proyecto

Este punto se iniciará con una descripción de los diferentes apartados del Acta de Constitución.
Y se adjuntará como anexo al final del documento un primer borrador de dicha Acta de
Constitución (que iremos personalizando con el desarrollo del Máster).

2.1. Entregable
El entregable o producto final consiste en un “Edificio Plurifamiliar de 55 Viviendas Protegidas”
en el municipio de Tarifa (Cádiz), desarrollado en planta semisótano y 4 plantas sobre rasante.
Incluye también 43 garajes y 5 trasteros. Del total de viviendas, 14 son de 2 dormitorios, 37 de
3 dormitorios y 4 de 4 dormitorios. Posee además un patio interior de gran dimensión. La
superficie construida total es de 6.012 m2.

2.2. Supuestos iniciales y requisitos de alto nivel

Empezaremos desarrollando los supuestos iniciales de alto nivel, que se identifican antes del
inicio del proyecto y vienen recogidos en el caso de negocio. En nuestro caso, se trata de un
proyecto en marcha, del que se posee como caso de negocio de un estudio de viabilidad que
asegura inicialmente el éxito de la promoción. Ahí, se destacan los siguientes supuestos iniciales:
- Contexto PESTEL estable y favorable (condiciones políticas, económicas, socioculturales,
tecnológicas y legales). En nuestro caso, planteamos la promoción de viviendas, desde su
inicio hasta la entrega, dentro de un ciclo electoral, para evitar cambios políticos que puedan
afectarle.
- Conexión suficiente de infraestructuras necesarias (electricidad, saneamiento, fontanería,
telecomunicaciones…), al tratarse de un suelo urbano consolidado, rodeado de conjuntos
edificatorios en funcionamiento.
- Suficiencia económica por parte del espónsor (la EPVS), que cuenta además con el apoyo
financiero de su ente matriz (la Diputación de Cádiz) y con solvencia demostrada a lo largo
de los años para afrontar préstamos bancarios.
- Facilidad para vender las viviendas: Tarifa es un municipio con gran falta de vivienda para
el residente en el municipio, ya que la mayoría de viviendas está destinada a foráneos con
grandes recursos económicos (esto ha hecho que se encarezca enormemente el precio de la
vivienda, accediendo los autóctonos sólo mediante alquiler).
- Precio final de venta de las viviendas fijado por la normativa de vivienda protegida de la
Junta de Andalucía.
- Condiciones de acceso a la obra muy favorables durante el proceso de construcción, por las
características del emplazamiento.
- Precio de construcción estabilizado tras las últimas crisis vividas (COVID-19, Guerra de
Ucrania).
Respecto de los requisitos de alto nivel, indicaremos los más importantes a continuación:
- Por parte del espónsor, por iniciativa propia:
- Máximo número de viviendas (en nuestro caso, tras estudio de viabilidad urbanística,
serían 55 unidades), siendo la mayoría de 3 dormitorios (37 unidades), y repartiéndose
el resto entre 2 dormitorios (14 unidades) y 4 dormitorios (4 unidades).

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- Máximo número posible de aparcamientos (en nuestro caso, 43 unidades).

- Precio de las viviendas según el máximo estipulado en la normativa de vivienda
protegida de la Junta de Andalucía.
- Asegurar unos beneficios mínimos del 10% sobre precio de venta.
- Iniciar y finalizar la promoción en un ciclo electoral, para evitar contratiempos por
cambios de composición en el Consejo de Administración de la EPVS.
- Construcción del edificio mediante licitación pública, priorizando el precio como
criterio de adjudicación.
- Por parte del espónsor, por indicación del PM:
- Realización del proyecto de diseño mediante metodología BIM, asegurando la máxima
coherencia entre proyecto y obra.
- Equipo de trabajo interno para la fase de diseño (arquitecto, aparejador, delineante),
con apoyo puntual de asistencias técnicas externas (estudio topográfico, estudio
geotécnico, cálculo de instalaciones, cálculo de estructuras).
- Por parte del Ayuntamiento de Tarifa, que cede el suelo a la EPVS:
- Del total de viviendas, 9 serán en régimen de alquiler y el resto en venta (las viviendas
en alquiler deberán agruparse en un bloque independiente, para evitar problemas de
convivencia).

2.3. Análisis preliminar de riesgos

Definimos a continuación los principales riesgos:
- Acometida eléctrica: plazo y coste.
- Petición del Ayuntamiento de 9 viviendas como contrapartida por la cesión del suelo, lo que
perjudicará la viabilidad económica.
- Plazo largo y cambio de Consejo de Administración
- Presupuesto ajustado: desviaciones por cambios en materiales.
- Dificultad en la firma de contratos de compraventa.
- Dificultades en la obtención de financiación bancaria.
- Conflictos entre partes interesadas: Ayuntamiento-EPVS y aparición repentina de requisitos
adicionales.
- Problemas legales del solar: dobles inmatriculaciones, anotaciones preventivas…
- Terrenos de baja calidad y con fuerte pendiente.
- Plazo excesivo en obtención de Licencia Municipal de Obras.
- Riesgos climáticos que aumenten el plazo de obra (lluvia).

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2.4. Objetivos
Definiremos los objetivos del proyecto según alcance / tiempo / coste / calidad:

RESTRICCIÓN OBJETIVOS
Alcance Máximo número de viviendas y garajes (finalmente, 55 viviendas y 43 garajes)
Cumplimiento estricto de la normativa legal: Código Técnico de Edificación,
Plan General de Ordenación Urbana de Tarifa, Normativa de Vivienda
Protegida de Andalucía.
Uso de materiales nobles acordes con el entorno, sobre todo en fachadas:
enfoscado pintado en blanco y piedra de tarifa.
Tiempo Obtención de Licencia Municipal de Obras en máximo de 5 meses desde inicio
Visado del Proyecto de Ejecución en máximo de 12 meses desde inicio
Adjudicación de la contrata principal en 2 meses desde visado del Proyecto
de Ejecución
Inicio de Obras en máximo de 18 meses desde inicio del proyecto
Finalización de obras (con CFO) en máximo de 40 meses desde el inicio
Escrituras de compraventa en máximo 42 meses desde el inicio
Coste Asegurar unos beneficios finales del 10% sobre precio de venta
Coste del entregable de diseño: 50.000 €
Coste del entregable de construcción: 4.950.000 €
Ingresos por venta: 5.500.000 €
Calidad Cumplir con estándares legales mínimos de calidad
Asegurar una calificación energética máxima de las viviendas (letra A).

2.5. Hitos primarios

Definiremos los hitos de nuestro proyecto en la siguiente tabla:

ENTREGABLE HITOS
PRINCIPAL PRIMARIOS
Diseño Aprobación del Proyecto por el Consejo de Administración de la EPVS
Firma del Acta de Constitución
Visto bueno del anteproyecto y de la maqueta virtual por la Gerencia
Obtención de Licencia Municipal de Obras tras la entrega del Proyecto Básico
Visado del Proyecto de Ejecución por Colegio Profesional Competente
Construcción Visto bueno de la Entidad Bancaria que financia el proyecto
Adjudicación de la obra: selección formal de la empresa constructora
Acta de Inicio de Obra
Certificado Final de Obra
Acta de Recepción del Edificio Terminado
Firma de escrituras de compraventa

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3. Registro de los interesados detectados

El trabajo se abordará inicialmente resumiendo los principales datos de los interesados en una
tabla (nombre y rol, clasificación, requisitos de grado 1, poder, interés). Posteriormente se
justificarán otros apartados (criterios de selección de interesados, ponderación según matriz).

3.1. Tabla resumen

Registro de Interesados
Nombre/Rol Clasificación Requisitos Poder Interés
Diputación de Público, ente - Beneficios económicos mínimos Alto Alto
Cádiz (espónsor) matriz del 10%
- Viviendas sostenibles: máxima
calificación energética (A)
EPVS (espónsor) Privado, espónsor - Máximo número de viviendas y Alto Alto
garajes
- Ciclo de vida del proyecto en
periodo electoral
Project Manager Interno - Redacción del entregable de Bajo Alto
(PM) diseño con metodología BIM (empresa
funcional)
Departamento Interno - Cumplimiento estricto de Alto Bajo
Jurídico (DJ) normativa legal
Departamento Interno - Entregable de diseño realizado Bajo Alto
Técnico (DT) por personal interno
Departamento Interno - Pago de todas las facturas Alto Bajo
Económico (DE) mediante visto bueno de todos los
departamentos
Ayto. de Tarifa Externo, ente - 9 de las viviendas en alquiler, Alto Alto
local que cede para familias vulnerables
suelo
Compradores de Externos, - Condiciones equitativas para el Bajo Alto
vivienda usuarios finales acceso a las viviendas (sorteo
público)
Expertos en Externos - Bajo Alto
entregable de
diseño
(asistencias
técnicas)
Contratista de Externo - Bajo Alto
obra
Subcontratistas Externos - Bajo Alto
Aseguradora Externos - Auditoría tanto del entregable de Bajo Bajo
diseño como de construcción,
realizada por empresas del grupo
Entidad financiera Externos - Firma del 80% de los contratos de Bajo Alto
compraventa antes de iniciar la
promoción
- Aval por la Diputación de Cádiz
Competencia Externa, tanto - Bajo Bajo
privada como
pública
Vecinos edificios Externos - Bajo Alto
colindantes

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3.2. Criterios de selección de interesados

Para seleccionar los interesados se ha seguido el criterio del PM, con una experiencia de 15 años
en la empresa, realizando gran cantidad de proyectos de este tipo en la mayoría de municipios
de la provincia de Cádiz.

3.3. Matriz de interesados

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 22MMAN, Marco de Referencia, Actividad Individual

4. Borrador de Plan para la Dirección del Proyecto

4.1. Estructuración de Planes
Mediante el Plan para la Dirección del Proyecto describiremos la forma en la que el proyecto
será ejecutado, monitoreado y controlado. Contiene planes secundarios y líneas base
subsidiarias de los procesos de planificación.
Para nuestro caso, justificaremos la estructura de los siguientes Planes Secundarios: Plan de
Integración, Plan de Gestión del Cronograma y Plan de Gestión de Costes.
Comenzaremos con el Plan de Integración, que será fundamental pues permitirá coordinar e
interrelacionar todas las áreas de conocimiento de la gestión del proyecto. En una primera
aproximación, partiremos de la siguiente estructura:
- Objetivos generales del proyecto.
- Entregables: enumeración y fechas límite.
- Obtención de beneficios: alineación con el ciclo de vida del proyecto.
- Conocimiento: enumeración de lecciones aprendidas anteriores y las generadas.
- Cambios clave: forma de afrontarlos según tipología, previendo acciones preventivas y
acciones correctivas.
- Actividades: enumeración de actividades necesarias para ejecutar el proyecto, con datos de
desempeño.
- Avance del Proyecto: forma de medirlo y monitorizarlo, de recopilar y analizar datos sobre
resultados, y de asegurar la información y comunicación.
- Cómo completar el trabajo y cerrar fases, contrato y proyecto en su conjunto.
- Asegurar la transición entre fases.
Por otro lado, el mejor plan integral será el Plan para la Dirección, por lo que creemos que puede
hacer las veces de Plan de Integración; la estructura propuesta para el Plan para la Dirección
sería:
- Ciclo de vida del proyecto, Fase, Entregable clave.
- Procesos de gestión del proyecto según Área de Conocimiento y decisiones de adaptación.
- Herramientas y Técnicas de procesos según Área de Conocimiento.
- Alcance, cronograma, coste: varianzas y gestión de línea base.
- Revisiones de Proyecto.
Respecto del Plan de Gestión del Cronograma, la estructura propuesta sería la siguiente:
- Metodología del cronograma.
- Herramientas de cronograma.
- Nivel de precisión, Unidades de medida, Umbrales de varianza.
- Reporting y formato del cronograma.
- Gestión de procesos.
- Identificación de la actividad.
- Secuenciado de la actividad.
- Estimación de recursos.
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- Estimación del esfuerzo y duración.
- Actualización, monitoreo y control.
Por último, el Plan de Gestión de Costes tendría una estructura como la que sigue:
- Nivel de precisión, Unidades de medición, Umbrales de control.
- Reglas para la medición del desempeño.
- Descargo de costes y formato.
- Gestión de los procesos.
- Estimación de costes.
- Desarrollo del presupuesto.
- Actualización, monitoreo y control.
4.2. KPI
KPI SEGÚN PLANES
PLAN
Plan de Dirección y de Integración
Plan de Gestión del Cronograma
Plan de Gestión de Costes
KPI
- Número de solicitudes de cambio.
- Porcentaje de entregables que cumplen
fechas límite.
- Número de lecciones aprendidas utilizadas.
- Número de contratos de compraventa
firmados (pues asegurarán el éxito final del
proyecto).
- Número de modificaciones del resto de
planes subsidiarios.
- Número de quejas de miembros del equipo.
- Número de quejas de la Gerencia de la EPVS.
- Desviación porcentual de fechas límite de
entregables.
- Número de días de desviación sobre fecha
prevista de hitos.
- Número de ajustes de cronograma.
- Variación porcentual de costes mes a mes
según lo previsto.
- Variación porcentual del coste final de todos
los entregables.
- Coste de adjudicación de la obra según baja
licitada por contratista principal.
- Valor de los adicionales presentados por la
contrata a final de obra y repercusión en el
porcentaje de beneficios obtenidos.
- Coste final de asistencias técnicas externas
y comparación respecto de lo previsto.
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 22MMAN, Marco de Referencia, Actividad Individual

4.3. Planes críticos según proyecto elegido

El proyecto que hemos elegido para esta actividad (y, por extensión, para el TFM) consiste en el
“Diseño y Construcción de un Edificio de 55 Viviendas en Tarifa, Cádiz”. Por sus características
peculiares, entendemos que serían críticos los siguientes planes:
- Plan para la Dirección (como Plan Integrador): permitirá coordinar el resto de los planes y
tener una visión de conjunto. Se trata de un proyecto de cierta complejidad, dilatado en el
tiempo, que requiere, por tanto, una visión integradora de todas las Áreas de Conocimiento.
- Plan de Gestión del Cronograma: como hemos explicado en apartados anteriores, el
cumplimiento de plazos es fundamental en este proyecto, por dos razones: en primer lugar,
debe completarse en un ciclo electoral (cualquier desviación en este sentido podría provocar
su cancelación, con la consiguiente pérdida económica para la empresa); en segundo lugar,
se trata de actuaciones muy ajustadas económicamente, ya que el precio de la vivienda
protegida está tasado por ley, con lo que cualquier retraso provocaría el incremento de
gastos indirectos y estructurales (inviabilidad económica final de la promoción).
- Plan de Gestión de Costes: al igual que en el caso anterior, se trata de un plan fundamental
para el éxito del proyecto, al tratarse de actuaciones con escasos y ajustados beneficios
económicos. Cualquier desviación sobre el presupuesto inicial podría llevar a pérdidas
económicas de la empresa.
- Plan de Gestión de la Calidad: una buena gestión de la calidad tanto del diseño como de la
construcción llevará a un alto grado de satisfacción del cliente o usuario final (el comprador
de vivienda), lo que redundará en la buena imagen de la empresa y, finalmente, en el éxito
para nuevas promociones en el municipio.

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 22MMAN, Marco de Referencia, Actividad Individual

5. Ciclo de vida del Proyecto y del Producto

5.1. Ciclo de Vida del Proyecto
Para el desarrollo de este apartado seguiremos la siguiente publicación:
PMI (2016), Construction Extension to the Pmbok® Guide, PMI.
Así, la mayoría de los proyectos de construcción pueden desarrollarse en cinco fases, según la
imagen siguiente (fuente PMI):

Como es habitual en estos proyectos, algunas de las fases (o incluso parte de ellas) se realizan
fuera de la promotora (EPVS). En nuestro caso, tal y como hemos destacado en apartados
anteriores, parte de la fase de diseño detallado se encarga a equipos externos, y la fase de
construcción se encarga completamente a una contrata.
Por otro lado, para esta actividad inicial y quizás para el TFM optaremos por agrupar las fases
de diseño y construcción, considerando como entregable final el edifico construido y como uno
de los entregables parciales el diseño (ver imagen siguiente, de elaboración propia):

A continuación haremos un breve análisis de cada una de las fases:

- Fase de concepto: se refiere principalmente al estudio de viabilidad, documento que constituye
el caso de negocio, asegurando que es económica y técnicamente factible. Finaliza con la
aprobación para realizar el proyecto (Acta de Constitución).
- Fase de Planificación y Desarrollo: se parte del concepto inicial y se detalla, estableciéndose
criterios de proyecto, planos básicos, cronograma, presupuesto, plan de trabajo y un breve
resumen de la forma de realizar las fases posteriores. En nuestro caso, esta fase se realizará
internamente, con personal de la empresa.
- Fase de Diseño Detallado: se realizan los planos de diseño detallado (en términos técnicos
específicos del sector, se trataría del “Proyecto de Ejecución”), que permitiría licitar la
correspondiente obra y ejecutarla (planos y especificaciones de construcción). Como hemos
indicado anteriormente, es probable que unifiquemos esta fase con la de construcción, por
cuestiones didácticas y de operatividad.
- Fase de Construcción: se ejecutan las obras necesarias para completar lo especificado en la
fase anterior. Finalizaría con el “Certificado Final de las Obras” (entregable: edificio terminado).
- Puesta en marcha: al finalizar la fase constructiva, el edificio está listo para las pruebas finales
(instalaciones, principalmente: ventilación, contraincendios…). Y se realizan las operaciones de
puesta en marcha (edificio operativo, terminado y en funcionamiento), principalmente las
conexiones a las infraestructuras exteriores. Finalizaría con el “Acta Final de Obra”.
Por otro lado, tal y como se describe en nuestro manual de la asignatura, cada fase puede ser
tratada como un proyecto en sí mismo, con sus grupos de procesos (recordemos: inicio,
planificación, ejecución, monitoreo y control, cierre). Por tanto, no son lo mismo “Fases del ciclo
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 22MMAN, Marco de Referencia, Actividad Individual

de vida del proyecto” y “Grupos de Procesos”. Como hemos recalcado arriba, en nuestro caso
agruparemos las fases de diseño y construcción, y constituirán el objeto de nuestro proyecto.

5.2. Ciclo de vida del producto

Nuestro producto es una promoción inmobiliaria consistente en un “Edificio de 55 Viviendas en
Tarifa, Cádiz”.
Podemos definir el “Ciclo de Vida del Producto” como el conjunto de fases por las que pasa un
producto desde su introducción en el mercado hasta su retirada o declive. Estas fases suelen ser
las de: introducción, crecimiento, madurez y declive.
Algunos autores incluyen también la fase de concepto, que en nuestro caso se iniciaría a la vez
que el proyecto (primeros bocetos, imágenes virtuales…).
Resumiendo, y aplicando los conceptos anteriores a nuestro edificio, podemos indicar las
siguientes fases del ciclo de vida del producto:
- Concepto: coincidiría prácticamente con el inicio del proyecto (primeros bocetos, imágenes
virtuales…).
- Introducción, Crecimiento, Madurez: agrupamos estas fases al tratarse de un bien inmueble
(creemos que la división no tendría sentido).
- Declive: se produciría al final de su ciclo de vida, cuando el edificio se encuentra en ruina y
necesita ser demolido (según el tipo de edificación, este declive suelo producirse entre los 50-
100 años tras su construcción).

5.3. Comparación entre ambos ciclos

De los dos apartados anteriores, podemos concluir lo siguiente respecto de la comparación
entre ambos ciclos de nuestro caso (proyecto y producto):
- El ciclo de vida del proyecto es más corto que el del producto; el primero se estima en 42
meses máximo, mientras que el segundo puede abarcar hasta casi 100 años.
- El ciclo de vida del producto no está definido con precisión (depende de factores como la
climatología del lugar, el mantenimiento realizado por los usuarios…), frente al del proyecto,
que requiere de un cronograma ajustado.
- Las fases del proyecto pueden solaparse, mientras que las del producto son siempre
secuenciales.
- En el ciclo de vida del producto pueden aparecer diversos proyectos: por ejemplo, un
proyecto de mantenimiento, un proyecto de rehabilitación (al encontrarse desperfectos
sustanciales con el tiempo), un proyecto de instalación de carga para coches eléctricos en la
planta de aparcamientos, un proyecto de instalación de energía solar fotovoltaica…

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Anexo: Borrador del Acta de Constitución

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Bibliografía
Delgado M. (2018). Ciclo de vida de un proyecto de construcción. InterPro.
https://www.interpro.ec/ciclo-de-vida-de-un-proyecto-de-construccion/
Navarro, M. y Abad, S. (2023). Marco de Referencia para la Gestión de Proyectos en la
Organización. Universidad Internacional de Valencia.
PMI (2016). Construction Extension to the Pmbok® Guide. PMI.
PMI (2023). Guía de los Fundamentos para la Dirección de Proyectos, V7. PMI.
Soy PM (2020). Ciclo de Vida de los Proyectos. Youtube.
https://www.youtube.com/watch?v=AIw2qC5USk8&t=134s

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