Plan de Negocio JM Desarrollador Completo 15-03.22

PLAN DE NEGOCIO JM DESARROLLADOR
I. RESUMEN EJECUTIVO:
1.1. GENERALIDADES
RAZON SOCIAL: JM DESARROLLADOR SAC
RUC: 20554170839
DOMICILIO FISCAL: CALLE COLON Nº 441

CHICLAYO – CHICLAYO - LAMBAYEQUE
FECHA DE CONSTITUCION: 26/06/2018
FECHA DE INICIO DE ACTIVIDADES: 26/06/2018
REPRESENTANTE LEGAL: JOHON ALEXANDER SALAZAR BAIGORRIA
DNI REPRESENTANTE LEGAL: 40986266
SECTOR DE LA EMPRESA: SECTOR INMOBILIARIO
• Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios

(Habilitaciones Urbanas).
• Servicios de Corretaje de unidades
inmobiliarias (Casas, Terrenos agrícolas,
rurales, urbanos)
• Servicios de Diseño de Expedientes
ACTIVIDAD DE LA EMPRESA: técnicos (Arquitectura, Estructuras,
Instalaciones Sanitarias, Instalaciones
Eléctricas, Instalaciones Especiales, otras
afines.
• Trabajos topográficos en general.
(Equipos e instrumental propios)
• Diseño de Proyectos inmobiliarios en 3D,
Videos, animaciones, etc. recorridos con
Dron (Equipos y accesorios propios).
• Asesoramiento técnicos en todo tipo de
Proyectos de edificación de obras civiles.
• Asesoramiento técnico – legal para
adquisición de bienes inmuebles en
general.
Calle Colón 441 – Chiclayo - Área Comercial.
Calle Mariscal Castilla 235 – Chiclayo - Área

Comercial – Sede Central.
Calle Victor Raúl Haya de la Torre 127 –

Chiclayo - Área Comercial - Sede Cercado.
DIRECCION DE LA EMPRESA: Calle Arizola 130 – Urb. Federico Villareal –,

Área de Desarrollo, Arquitectura y
Ingeniería.
Todas nuestras sedes ubicadas en la

Provincia de Chiclayo – Departamento de
Lambayeque.
1.2. VISION
Nuestra visión es convertirnos en una empresa líder en desarrollo de negocios,

siendo considerada por el público en general, como la primera opción de inversión
gracias a la alta calidad de servicio y excelencia de nuestros productos brindados,
con bases de confianza y atención personalizada.
1.3. MISION
Somos una organización comprometida a brindar soluciones acordes a las
necesidades de nuestros clientes buscando siempre su desarrollo y crecimiento,
asesorándoles y ofreciéndoles propuestas innovadoras, trabajando en conjunto para
el cumplimiento de nuestra visión.
1.4. OBJETIVOS DE LA ORGANIZACIÓN

 Alcanzar y mantener los más altos estándares de satisfacción al cliente en el
sector inmobiliario, a través de nuestros inmuebles y servicios innovadores.
 Asegurar una fuerte posición competitiva en el mercado inmobiliario, a través de
una oferta creativa de inmuebles y excelencia operacional.
 Buscamos aliarnos con las mejores inmobiliarias y constructoras del Perú,
entregando valor agregado tanto para la empresa, así como para nuestros
clientes.
 Ser reconocidos como empleadores de primer nivel.
 Demostrar nuestro compromiso con el desarrollo sustentable y jugar un rol
preponderante en la responsabilidad social dentro de nuestro círculo de
influencia.
 Tener un desempeño financiero a largo plazo, y ser la organización más
recomendada en nuestra industria.
1.5. VENTAJA COMPETITIVA
Brindamos una mejor propuesta de valor a nuestros clientes. Por ende, cabe resaltar
que en la región Lambayeque hay variedad de empresas que desarrollan servicios
similares a los nuestros, pero nuestros productos y servicios son diferenciados porque
nuestra marca está posicionada y en constante innovación tecnológica utilizando
software de inteligencia artificial que ayuden a realizar un servicio eficiente y eficaz
para así superar las expectativas de nuestros clientes.
La diferencia con nuestra competencia radica, entre otros factores, en:

• El conocimiento del mercado local.
• El asesoramiento al cliente.
• El seguimiento del proceso de venta o alquiler
• El acompañamiento hasta el final de dicho proceso
II. DESCRIPCION DE LA EMPRESA

JM DESARROLLADOR SAC es una empresa constituida como una sociedad anónima
cerrada de capitales Chiclayanos, que inicia sus actividades a partir del mes de octubre del
año 2018.
Nuestra actividad principal es el desarrollo y ejecución de Proyectos Inmobiliarios,

asimismo prestamos servicios de asesoría, ejecución y supervisión de proyectos
inmobiliarios, intermediación inmobiliaria de proyectos urbanos, comerciales e industriales
y demás servicios conexos al rubro inmobiliario y construcción.
Los socios fundadores de nuestra empresa son Johon Alexander Salazar Baigorria con una
participación del 50% del capital y Mary Nanci Leon Chavez con una participación del 50%
del capital.
III. ORGANIZACIÓN:
3.1. Gerencia General

3.1.1. Gerencia Administrativa
3.1.1.1. Gerencia Proyectos
3.1.1.1.1. Área de Ingeniería
Ingeniero Estructuralista y calculista
Ingeniero Topógrafo
Ingeniero Supervisor
3.1.1.1.2. Área de Arquitectura
Arquitecto – Diseñador
Arquitecto Visualizador 3D
Arquitecto Interiorista
Arquitecto Supervisor Constructor
ESTRUCTURA ORGANICA
3. PLAN FINANCIERO
6.1. DESTINO DEL FINANCIAMIENTO
6.1.1. Ejecución de la habilitación Urbana del Proyecto los Andes:

El financiamiento será utilizado para la ejecución de la habilitación
urbana del Proyecto los Andes el cual esta valorizado en S/.
10’436,502.39 equivalente a UD$ 2’746,448.00
6.2. FACTIBILIDAD Y RENTABILIDAD DE LA INVERSION
TASA 8%
VNA S/ 11,220,389.02
VAN S/ 9,041,145.57
VANR S/ 11,220,389.02
TIR 122.23%
PR(PERIODO DE RETORNO) 2.4
6.3. ANALISIS ECONOMICO
6.3. FLUJO DE CAJA ANUAL PROYECTADO PROYECTO

HABILITACION URBANA LOS ANDES 2022-2025
FLUJO DE CAJA ANUAL PROYECTADO PROYECTO HABILITACION URBANA LOS ANDES
PERIODO: 2022-2025
0 1 2 3 4
2021 2022 2023 2024 2025
MESES TOTAL
INGRESOS
Saldo Inicial 0 S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63
PROYECTO HABILITACION URBANA LOS ANDES
Ingresos por Cuotas por Cobrar S/ 8,648,305.79 S/ 2,097,444.26 S/ 1,786,073.63 S/ 972,163.50 S/ 335,315.30 S/ 13,839,302.48
Ingresos por Ventas Proyectadas -Iniciales S/ 1,407,600.00 S/ 496,800.00 S/ 1,904,400.00

Ingresos por Ventas Proyectadas - cuotas S/ 930,222.22 S/ 2,337,822.22 S/ 2,379,733.33 S/ 1,449,511.11 S/ 7,097,288.89
Ingresos Totales S/ 8,648,305.79 S/ 4,435,266.48 S/ 4,620,695.85 S/ 3,351,896.83 S/ 1,784,826.41 S/ 22,840,991.37
Total Ingresos Acumulados S/ 8,648,305.79 S/ 6,614,509.94 S/ 6,893,475.61 S/ 6,154,607.15 S/ 6,366,873.04 S/ 22,840,991.37
EGRESOS
Costo de Adquisicion (TERRENO) S/ 4,304,229.60 S/ - S/ - S/ - S/ 4,304,229.60
Impuesto de alcabala (3% sobre el exceso de 10UIT) S/ 127,746.89 S/ - S/ 127,746.89
Diseño y Independización S/ 283,117.74 S/ 283,117.74
Legales, Notariales y Registrales S/ 18,953.00 S/ 116,516.64 S/ 116,516.64 S/ 155,355.52 S/ 407,341.80
Estudios Técnicos - viabilidad S/ 62,000.00 S/ 46,827.00 S/ 108,827.00
Planificación Contable y financiera S/ 73,620.00 S/ 73,620.00 S/ 73,620.00 S/ 24,540.00 S/ 245,400.00
Marketing, Publicidad y Ccomisiones S/ 1,118,308.11 S/ 634,844.00 S/ 272,076.00 S/ 2,025,228.11
Gastos Financieros - FIDEICOMISO S/ -
Gestión de Licencias S/ 20,000.00 S/ 19,100.00 S/ 39,100.00
Gestión de creditos directos, indirectos y bonos S/ - S/ - S/ - S/ -
Aprobación y recepción de Obras S/ 96,206.00 S/ 96,206.00
Combustible y Transporte S/ 80,000.00 S/ 80,000.00
Gastos Administrativos S/ 250,000.00 S/ 182,287.29 S/ 319,002.76 S/ 410,146.40 S/ 406,906.40 S/ 1,568,342.85
Habilitación Urbana S/ - S/ 3,213,849.06 S/ 3,213,849.06 S/ 714,188.68 S/ 7,141,886.80
Costos de Construcción Viviendas S/ - S/ - S/ - S/ - S/ -
IGV sobre construcción (9%) S/ 204,707.00 S/ - S/ - S/ - S/ - S/ 204,707.00
Imprevistos ( 3%) S/ 54,686.19 S/ 95,700.83 S/ 123,043.92 S/ 273,430.94
Total Egresos S/ 6,469,062.34 S/ 4,341,730.18 S/ 4,090,765.29 S/ 1,572,560.53 S/ 431,446.40 S/ 16,905,564.73
FLUJO DE CAJA ECONOMICO S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63 S/ 5,935,426.64 S/ 5,935,426.64
Impuesto a la Renta S/ 1,750,950.86
UTILIDAD NETA S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63 S/ 4,184,475.78 S/ 5,935,426.64
FINANCIAMIENTO
Préstamo Recibido S/ - S/ -
Devolucion de Préstamo S/ - S/ - S/ -
SALDO DE FLUJO ANUAL S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63 S/ 4,184,475.78 S/ -
PERIODO
DETALLE
0 1 2 3 4 5
FLUJO NETO EFECTIVO PROYECTADO -S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63 S/ 4,184,475.78
SALDO ACTUALIZADO 8% -S/ 2,179,243.45 S/ 2,104,425.70 S/ 2,402,872.36 S/ 3,637,376.34 S/ 3,075,714.62
SALDO ACTUALIZADO ACUMULADO -S/ 2,179,243.45 -S/ 74,817.75 S/ 2,328,054.61 S/ 5,965,430.95 S/ 9,041,145.57
TASA 8%
VNA S/ 11,220,389.02
VAN S/ 9,041,145.57
VANR S/ 11,220,389.02
TIR 122.23%
4. PRODUCTO O SERVICIO
Actividades Principales de Negocios:
• Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios (Habilitaciones Urbanas):
PROYECTO DE HABILITACION URBANA LOS ANDES
• Servicios de Corretaje de unidades inmobiliarias (Casas, Terrenos agrícolas,

rurales, urbanos)
• Servicios de Diseño de Expedientes técnicos (Arquitectura, Estructuras,

Instalaciones Sanitarias, Instalaciones Eléctricas, Instalaciones Especiales,
otras afines.
• Trabajos topográficos en general. (Equipos e instrumental propios)
• Diseño de Proyectos inmobiliarios en 3D, Videos, animaciones, etc.

recorridos con Dron (Equipos y accesorios propios).
• Asesoramiento técnicos en todo tipo de Proyectos de edificación de obras

civiles.
• Asesoramiento técnico – legal para adquisición de bienes inmuebles en

general.
Actualmente estamos desarrollando el PROYECTO DE HABILITACION

URBANA LOS ANDES la cual consta de 559 lotes, de los cuales se han vendido
365 lotes y 194 están disponibles para ser vendidos.
4.1. ESTRUCTURA DE AREAS PROYECTO HABILITACION

URBANA
PROYECTO HABILITACION URBANA LOS ANDES
CUADRO DE AREAS
CUADRO DE AREAS HABILITACION URBANA LOS ANDES

LOTE A B C D E F G H I J K L M N O P Q
1 91.00 133.00 748.60 120.00 93.52 101.51 113.19 270.08 698.52 107.28 96.92 100.50 105.83 116.55 4756.51 90.00 111.00
2 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 115.67 92.40 1866.78 107.15 91.00 95.00 102.32 90.00 90.00 90.00
3 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 118.15 92.40 107.04 91.00 90.00 98.80 90.00 96.77 90.00
4 91.00 114.00 120.00 91.00 182.00 120.63 92.40 106.97 91.00 90.00 95.28 101.52 173.25 90.00
5 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 123.11 92.59 106.80 91.00 90.00 91.75 91.00 90.00 109.75
6 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 92.40 90.00 91.00 90.00 90.00 91.84 90.00 125.02
7 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 92.40 90.00 91.00 90.00 90.00 210.56 90.00 90.00
8 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 92.40 90.00 91.00 180.00 90.00 90.00 90.00 90.00
9 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 92.40 90.00 91.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
10 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 92.40 90.00 91.00 90.00 90.00 90.00 111.00
11 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 92.40 90.00 126.00 90.00 90.00 90.00
12 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 130.90 90.00 122.00 90.00 90.00 180.00
13 91.00 114.00 120.00 91.00 91.00 90.00 240.50 90.00 91.00 90.00 90.00 90.00
14 91.00 133.00 120.00 91.00 91.00 90.00 107.40 90.00 91.00 90.00 90.00 90.00
15 91.00 133.00 140.02 91.00 91.00 90.00 90.00 90.00 91.00 90.00 90.00 102.00
16 91.00 114.00 137.91 91.00 91.00 90.00 90.00 90.00 91.00 270.00 120.35 102.00
17 93.80 114.00 122.15 94.95 180.60 90.00 90.00 101.73 91.00 180.00 133.90 102.00
18 114.00 133.97 120.03 90.00 90.00 99.13 91.00 94.52 120.34 102.00
19 114.00 133.96 90.00 90.00 96.52 91.00 133.90 102.00
20 114.00 129.04 90.00 90.00 93.92 94.90 90.00 180.00
21 114.00 125.09 90.00 90.00 91.30 91.85 90.00 90.00
22 114.00 144.67 90.00 90.00 90.00 270.00 90.00
23 114.00 182.86 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
24 114.00 154.05 90.00 90.00 90.00 90.00 180.00
25 114.00 151.57 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
26 114.00 149.09 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
27 114.00 146.61 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00
28 133.00 144.13 90.00 81.11 90.00 90.00
29 141.65 90.00 135.20 90.00
30 139.16 90.00 90.00
31 136.68 90.00
32 134.20 90.00
33 131.72
34 129.24
35 126.76
36 124.28
37 121.79
MANZANAS 1549.80 3268.00 748.60 4860.60 1553.47 1858.14 2840.75 3059.38 2565.30 2997.84 1987.67 2000.02 2802.47 971.47 4756.51 2940.02 996.77
TOTAL 65459.41
CUADRO DE AREAS HABILITACION URBANA LOS ANDES
LOTE R S T U V W X A1 B1 C1 D1 E1 F1 G1
1 93.00 120.05 113.83 90.00 90.00 110.60 90.00 157.64 107.25 122.13 90.02 638.48 479.86 90.00
2 120.00 120.00 90.00 90.00 90.00 110.60 90.00 90.00 102.95 109.50 90.02 142.50 90.00
3 180.00 90.00 90.00 90.00 90.00 205.40 90.00 90.00 98.64 109.50 90.02 120.32 90.00
4 180.00 90.00 223.17 90.00 90.00 94.80 90.00 155.90 94.34 109.50 90.02 112.98 180.00
5 90.00 90.00 221.22 90.00 90.00 94.80 90.00 1784.42 90.00 109.50 90.02 90.12 90.00
6 90.00 90.00 127.90 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 137.85 90.02 95.89 90.00
7 90.00 90.00 129.84 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 139.28 90.02 94.10 90.00
8 90.00 90.00 136.20 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 132.30 90.35 92.30 90.00
9 90.00 90.00 1011.90 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 125.48 90.35 90.50 180.00
10 90.00 90.00 90.00 90.00 94.80 180.00 90.00 118.58 90.35 177.73 127.50
11 90.00 90.00 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 111.69 138.56 116.93 127.50
12 90.00 90.00 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 120.00 98.24 107.69 90.00
13 90.00 180.00 90.00 90.00 94.80 90.00 90.00 120.00 103.50 100.75 90.00
14 90.00 112.04 90.00 90.00 90.00 177.60 120.00 108.88 100.75 92.58
15 90.00 90.00 90.00 165.10 120.00 114.20 100.75 91.75
16 90.00 90.00 90.00 103.15 120.00 119.51 100.75 90.92
17 90.00 90.00 90.00 97.61 124.83 93.00
18 180.00 90.00 90.00 90.00 130.15 93.00
19 124.31 90.00 90.00 90.00 93.00
20 96.06 90.00 90.00 90.00 93.00
21 90.00 90.00 90.00 93.00
22 90.00 90.00 90.00
23 90.00 90.00 90.00
24 90.00 90.00 90.00
25 90.00 90.00 90.00
26 90.00 90.00
27 90.00 90.00
28 90.00 90.00
29 90.00 90.00
30 90.00 521.03
31 90.00
32 90.00
33 90.00
34
35
36
37
MANZANAS 2143.37 1432.09 2144.06 2970.00 3131.03 1374.60 1350.0 2277.96 2476.64 1925.31 1839.06 638.48 2588.92 1700.25
0
TOTAL
4.2. TASACIONES PROYECTO DE HABILITACION URBANA LOS ANDES
El proyecto de habilitación urbana Los Andes, se está desarrollando en un terreno

que comprende 04 unidades catastrales totalmente colindantes entre ellas (Se
Adjunta plano), en este terreno que comprende un total de 102, 972 m2 (10.2972 ha)
se está desarrollando un Proyecto de Habilitación Urbana con una totalidad de 559
lotes resultantes y las cuales son:
• UC 097023 con un área de 37,902.00 m2. y Partida Electrónica SUNARP

Nº 02300747.
• UC 12439 con un área de 21,400 m2 y Partida Electrónica SUNARP Nº

02253726.

02253634.

11198158.
Estas 04 Unidades Catastrales colindantes del terreno y del Proyecto hacen un área
total de 102,972 m2.
a) Para el caso de, UC 097023, Partida N°: 02300747 – Zona Registral Nº II

SEDE CHICLAYO Oficina Registral: Chiclayo.
Fecha de la Tasación del Inmueble: 17/02/2022 Valor
de Realización en US$ ó en S/: 2’029,652.10 Tamaño
del terreno en M2: 37,902.00
Área construida en M2: 0.00
Nombre del Propietario: JM DESARROLLADOR S.A.C.
Ubicación/Dirección del INMUEBLE: (Calle/Zona/Poblado, Distrito,

Región): Inmueble designado con UC 097023, Ubicado en Predio
Chacupe, Sector Chacupe, Valle Chancay, Distrito de La Victoria, Provincia
de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
b) Para el caso de, UC 12439 , Partida N°: 02253726 – Zona Registral Nº II

del terreno en M2: 21,400 m2.

Región): Inmueble designado con UC 097023, Ubicado en Predio
Chacupe, Sector Chacupe, Valle Chancay, Distrito de La Victoria, Provincia
de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
c) Para el caso de, UC 10451 , Partida N°: 02253634 – Zona Registral Nº II


Región): Inmueble designado con UC 097023, Ubicado en Predio Chacupe,
Sector Chacupe, Valle Chancay, Distrito de La Victoria, Provincia de
Chiclayo, Departamento de Lambayeque
d) Para el caso de, UC 117016 , Partida N°: 11198158 – Zona Registral Nº II
Ubicación/Dirección del INMUEBLE: (Calle/Zona/Poblado, Distrito, Región):

Inmueble designado con UC 097023, Ubicado en Predio Chacupe, Sector
Chacupe, Valle Chancay, Distrito de La Victoria, Provincia de Chiclayo,
Departamento de Lambayeque
Para efectos del Expediente técnico del Proyecto de habilitación Urbana, se

ejecutaron los siguientes estudios:
• Estudios de Prospección Geoeléctrica para determinación de aguas
subterráneas aptas para el consumo humano y posterior perforación de pozo
tubular y Tanque Elevado respectivo de acuerdo al cálculo de la máxima
demanda exigible, para efectos de mejorar un abastecimiento permanente y
de mejor calidad.
• Levantamiento topográfico (Perimètrico y Altimétrico), colocación de hitos

y BM respectivos y poder georeferrenciar el Predio de acuerdo a la base
gráfica de SUNARP.
• Limpieza, Nivelación y Perfilación del terreno a nivel de sub – rasante.
• Conformación de Sub -Rasante para ejecución de Veredas.
• Conformación de Área de Recreación H = 0.60 (Parques)
• Edificación de un Puente Losa de concreto armado (Ingreso Principal al

Proyecto con una luz 10.00 ml
• Expediente técnico de Arquitectura: Porcentajes de aportes para Lotización,
vías, área recreativa, educación, etc. de acuerdo a la Norma TH 010 del
Reglamento Nacional de Edificaciones, Capítulo de Habilitaciones Urbanas,
Normas Vigentes, entre otras exigibles.
• Se cuenta con Factibilidad de suministro eléctrico por parte de ENSA

(Electronorte Sociedad Anónima) -Expediente Nº 026-1912-01258, que
permitirá electrificar el Proyecto de Habilitación Urbana.
• Cargos de Ingreso de Expediente Técnico a EPSEL, FACTIBILIDAD DE

SERVICIOS- AUTOABASTECIMIENTO.
Valor comercial del inmueble:
• Red Primaria de Electrificación a 300 metros del terreno.
• Autopista Nueva (Prolongación Grau), principal vía de acceso a 600 ml del

terreno.
• Redes de Servicios agua y desagüe a 1000 metros.
• Plantas de procesamiento de productos agrícolas.
• Edificaciones nuevas algunas viviendas de 2 pisos – Zona en crecimiento

Urbano.
INFORME DE TASACIÓN
REFERENCIA VALUACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE.
SOLICITANTE JM DESARROLLADOR S.A.C
PROPIETARIO JM DESARROLLADOR S.A.C
UBICACIONES Dirección Registral: U.C. 097023, Predio Chacupe, Sector Chacupe, Valle
Chancay, Distrito La Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento de
Lambayeque.
Dirección Autoevalúo: -----------
Dirección In Situ: U.C. 097023, Predio Chacupe, Sector Chacupe, Valle Chancay,
Distrito La Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
FECHA DE INSPECCION 17 de Febrero del 2022
AREAS Y VALORES:
Área en Valor en Valor en
Descripción
m2 US$ S/. 3.570
TERRENO (VT) 37,902.00 758,040.00 2,706,202.80
EDIFICACION (VE) 0.00 0.00 0.00
OBRAS COMUNES COMPLEMENTARIAS (VOCC) 0.00 0.00
CONSTRUCCION ( VE + VOC ) (VCON) 0.00 0.00
IMPORTE ASEGURABLE = V. RECONST. 0.00 0.00
VALOR COMERCIAL (VC) = VR x 1.00 758,040.00 2,706,202.80
VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRI): 0.75 % 568,530.00 2,029,652.10
AÑO DE CONSTRUCCION : ------------
MATERIAL DE LA CONSTRUCCION : ------------
TIPO : INMUEBLE
USO : TERRENO EN EXPANSION URBANA
NUMERO DE PISOS : ------------
PERITO RESPONSABLE : ING. ROGGER INGA
DURANGO REPEV Nº: 643 -
96 S.B.S
FECHA : Chiclayo, 17 de Febrero del 2022
Residencial Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201
Av. Andrés Aramburú N° 880, Urb. Limatambo – Surquillo – Lima // Teléfono 01-3705817
Cel #961975353 Email: ridpru@yahoo.com – ridchiclayo@rid-peru.com – ridlima@rid-peru.com
I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL BIEN
1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE
2. PROPIETARIO
JM DESARROLLADOR S.A.C
3. OBJETO DE LA TASACIÓN
El objetivo del informe de tasación es hallar y expresar el valor comercial en el mercado del
inmueble.
El presente informe fue solicitado por la entidad JM DESARROLLADOR S.A.C
4. METODOLOGIA
La presente tasación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, aprobado por la R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23/07/2016, aplicando el método
de tasación directa, inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
5. FECHA DE VALUACIÓN
Chiclayo, 17 de Febrero del 2022
6. UBICACIÓN IN-SITU
U.C. 097023, Predio Chacupe, Sector Chacupe, Valle Chancay, Distrito La Victoria, Provincia de
Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
7. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:

U.C. 097023 Partida N°
Área (has) 3.7902
Área (m2) 37,902.00
Perímetro -------.
Centroide Este 625744
Centroide Oeste 9246189
Valle Chancay
Departamento Lambayeque
Provincia Chiclayo
Distrito La Victoria
Sector Chacupe
Predio Chacupe
Código de Predio 7_6259245_097023 02300747
8. AREA DEL TERRENO

Descripción Área de Terreno (has) Área de Terreno (m2)
UC. 097023 3.7902 37,902.00
Total 3.7902 37,902.00
9. ZONIFICACIÓN
.
Pascual Saco Block 2 – A1 –Chiclayo – Lambayeque // Teléfono 074-221201

Cel #961975353 Email: ridpru@yahoo.com – ridchiclayo@rid-peru.com – ridlima@rid-
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10. USO ACTUAL DEL PREDIO
TERRENO EN EXPANSION URBANA
11. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN:

DESCRIPCION SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
12. ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACIÓN

DESCRIPCION ESTADO DEPRECIACION FACTOR
----------- ----------- 0% 0.0
13. CUADRO DE AREAS:

SUNARP AUTOAVALUO TASADOR
DESCRIPCIÓN
(m2) (m2) (m2)
----------- 0.00 0.00 0.00
Total 0.00 0.00 0.00
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO:

Los servicios de agua, desagüe se encuentran a 1,000 metros y luz eléctrica se encuentran a
300 metros del inmueble, su principal vía de acceso es por la Carretera La Victoria – Monsefú.
15. DESCRIPCION DEL BIEN:

Se trata de un terreno de forma irregular ubicado en U.C. 097023, Predio Chacupe, Sector
Chacupe, Valle Chancay, Distrito La Victoria, no presenta ningún tipo de edificación ni trabajos
en el terreno.
Presenta Factibilidad de Suministro Eléctrico para electrificar la futura Habilitación Urbana “Los
Andes”, con una máxima demanda estimada de 315,00 kW, con Expediente 026-1912-01258.
Este terreno se encuentra a 600 metros de la cerca a la Carretera La Victoria – Monsefú.
El valor comercial y de realización según estudio de mercado realizado en la zona y teniendo

en cuenta la oferta y la demanda del mercado inmobiliario.
16. DISTRIBUCIÓN DEL BIEN:

.
17. CARACTERISTICASQUE PRESENTA LA EDIFICACIÓN:
ITEM PARTIDA DESCRIPCIÓN

A Estructura portante y techos --------------.
B Albañilería y Revoques --------------.
C Pisos --------------.
D Puertas y Ventanas --------------.
E Cocina --------------.
F Baños --------------.
G Instalaciones Sanitarias --------------.
H Instalaciones Eléctricas --------------.
I Instalaciones Mecánicas --------------.
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18. SERVIDUMBRES
19. INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS

Presenta inscripción a favor de: JM DESARROLLADOR S.A.C en la Partida 02300747, de los
Registros Públicos SUNARP – Chiclayo.
20. DOCUMENTACIÓN
 Copia literal de la Partida N° 02300747, de SUNARP Zona Registral Nº II Sede Chiclayo.

 Copia de Plano de Localización del predio U.C. 097023.
 Copia de Factibilidad Eléctrica N° 026-1912-01258.
21. ESTUDIO DE MERCADO

Área Área Valor Valor
N° Descripción Terreno Construida Comercial Unitario
en m2 m2 en US$ US$
Vendo terreno 10ha zona en expansión, ideal para
proyectos inmobiliarios.
Web:
1 https://www.wperu.com.pe/de/211600_terreno- 100,000.00 0.00 3,000,000.00 30.00
10ha?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer
Se Vende terreno Independizado en la zona
de expansión Urbana y Comercial.
Se encuentran ubicado en el Sector Rural Chacupe,
Distrito La Victoria, Región Lambayeque. A 350
metros de la autopista que une los distritos de
Chiclayo y Monsefú; aproximadamente, 5
kilómetros del centro de Chiclayo.
2 Asimismo, se encuentra a 322m de distancia de la 3,597.00 0.00 107,910.00 25.00
Proyección de la Vía de Evitamiento que otorgará
mayor dinamismo económico en la zona y a la
Ciudad.
Web: https://urbania.pe/inmueble/venta-de-
terreno-en-la-victoria-chiclayo-59842079
Terreno en Venta:
Características
Region: Región de Lambayeque
Localidad: La Victoria
Zona: Chacupe, La Victoria.
Descripción:
Con un área de 60000 m2 y de utilización agrícola,
ubicado a filo de pista de la carretera Chiclayo-
3 Monsefú. Propicio para empresas agroindustriales 60,000.00 0.00 3,600,000.00 60.00
y proyectos inmobiliarios, construcción de almacén
y/o fábrica.
https://www.wperu.com.pe/de/760525_venta-de-
terreno-agricola?utm_source=Lifull-
connect&utm_medium=referrer#
Terreno en Venta Filo de Pista
Descripción:
Terreno en Venta, ubicado en carretera nueva:
Chiclayo – Monsefu, área 2.64 hectáreas, frente a
4 vía, acceso directo, altura km. 5.5, 90 m. de 26,400.00 0.00 1,399,200.00 53.00
frontera , interesados al cel.941868503;
956241462; email:
peru.com
ventasinmobiliariasredperu@gmail.com, precio en
m2 180
Web:
terreno
HOMOLOGACION Y UBICACIÓN DE MUESTRAS
HOMOLOGACIÓN DE LOS COMPARABLES

Valor del Inmueble Referencial (US$) Área Valor Unitario TerrenoFactores de HOMOLOGACIÓNFactorValor Unit. Terreno Homologado
(m2) (US$/m2) Ub. Top. Sup Ser. Zon F.N. Resultante (US$/m2)
1 3,000,000.00 100,000.00 30.00 1.10 1.10 0.85 0.85 0.85 0.90 0.67 20.10
2 89,925.00 3,597.00 25.00 1.10 1.10 1.50 0.85 0.80 0.70 0.86 21.50
3 3,600,000.00 60,000.00 60.00 1.10 1.00 0.95 0.90 0.70 0.50 0.33 19.80
4 1,399,200.00 26,400.00 53.00 1.10 1.00 1.00 0.90 0.70 0.50 0.35 18.55
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 19.99 VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]: 20.00
*Notas:1. - Los Valores Unitarios de Mercado han sido afectados por un Factor de Negociación reconociendo que se tratan de comparables de carácter ofertable aún sin realizar.
2. - Los comparables identificados han sido ponderados reconociendo la variación en cuanto a criterios de Ubicación, Topografía, Superficie, Servicios y Zonificación
COMPORTAMIENTO DE LOS VALORES UNITARIOS

RESUMEN VALORES UNITARIOS
Referencias Ofertado Homologado 80.00
US Dólares / m2
60.00
1 30.00 20.10 40.00
COMPARABLE
Ofertado
2 25.00 21.50 Homologado
3 60.00 19.80 20.00
4 53.00 18.55
Promedio: US$ 42.00 US$ 19.99 1 2 3 4
Máximo US$ 60.00 US$ 21.50
S
Mínimo US$ 25.00 US$ 18.55 Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
Difer. Max Min US$ 35.00 US$ 2.95

22. OBSERVACIONES
23. OPINION INTEGRAL DEL PERITO

- La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las
normas vigentes.
- Vigencia de la valuación: de no variar las condiciones del mercado así como de no
presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 90 días.
- Los valores de los materiales usados en la construcción de la edificación son valores
actuales que el perito luego deprecia de acuerdo a su antigüedad y da un valor de
realización de acuerdo a su criterio.
24. DEDUCCIONES A CONSIDERAR PARA EL VALOR DE REALIZACIÓN
DEDUCCIONES A CONSIDERAR:
Mantenimiento 5%
Pre-Realización y Valuación 1,2%
Gastos Publicidad y Ventas 3%
Reajuste por Realización en 60 días 15,8%
TOTAL DE DEDUCCIONES 25%
NOTA: NO INCLUYE LAS CONSIDERACIONES QUE LA ENTIDAD CREA CONVENIENTE PARA LLEGAR AL VALOR DE
REALIZACION ÓPTIMO.
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II. VALUACION DEL PREDIO BIEN
01. VALOR DEL TERRENO: VT

En concordancia con el Artículo 18-19 del R.N.T. y del análisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta, de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha se estima
como valor comercial unitario: US$ 20.00 /m2. Luego:
VT = 37,902.00 m2 x US$ 20.00 /m2 (VT) = US$ 758,040.00
02. VALOR DE EDIFICACION: VE

De acuerdo a los materiales usados en la edificación y zonas comunes que proporcionalmente le corresponden,
el perito ha considerado un Valor de la edificación, Por lo tanto, tenemos:
No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VE) = US$ 0.00
03. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS: V.O.C.
No Presenta
0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00
04. VALOR RECONSTRUCCION: VRE = VE + VOC - %DEPREC

El valor de reconstrucción es la suma del valor de las edificaciones + el valor de las obras complementarias sin
depreciación:
No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
No Presenta
VOC 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VRE) = US$ 0.00
05. VALOR REPOSICION: VR = VT + VE + VOC
.- Valor del Terreno (VT) = US$ 758,040.00

.- Valor de la Edificación (VE) = US$ 0.00
.- Valor de Obras Complementarias (VOC) = US$ 0.00
.- Valor Reposición (VR) = US$ 758,040.00
06. VALOR COMERCIAL: VC = VR x 1.00

VC = VR x 1.00
VC = US$ 758,040.00 x 1.00 (VC) = US$ 758,040.00
SON: SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL CUARENTA CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
07. VALOR DE REALIZACION INMEDIATA: VRI = VC x 75 %

VRI : VC x 75 %
VRI : US$ 758,040.00 x 75 % (VRI) = US$ 568,530.00
SON: QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS TREINTA CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
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III. TESTIGOS FOTOGRAFICOS

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UBICACIONES Dirección Registral: U.C. 10451, Predio Huaca Blanca, Sector Chacupe, Valle
Chancay, Distrito La Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
Dirección In Situ: U.C. 10451, Predio Huaca Blanca, Sector Chacupe, Valle
Lambayeque.
AREAS Y VALORES:
Descripción
m2 US$ S/. 3.769
TERRENO (VT) 21,500.00 430,000.00 1,620,670.00
TIPO : INMUEBLE
96 S.B.S


1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE
2. PROPIETARIO
J.M. GRUPO PROMOTOR S.A.C
inmueble.
4. METODOLOGIA
U.C. 10451, Predio Huaca Blanca, Sector Chacupe, Valle Chancay, Distrito La Victoria,
Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

Área (has) 2.15
Área (m2) 21,500.00
Perímetro 690.20
Valle Chancay – La Leche
Provincia Chiclayo
Sector Chacupe
Predio Huaca Blanca
Código de Predio 7_6259245_10451 02253634
8. AREA DEL TERRENO

UC. 10451 2.15 21,500.00
Total 2.15 21,500.00
9. ZONIFICACIÓN
.

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----------- ----------- 0% 0.0

DESCRIPCIÓN
(m2) (m2) (m2)
----------- 0.00 0.00 0.00
Total 0.00 0.00 0.00


Se trata de un terreno de forma irregular ubicado en U.C. 10451, Predio Huaca Blanca, Sector
Chacupe, Valle Chancay, Distrito La Victoria, no presenta ningún tipo de edificación ni
trabajos en el terreno.


.

C Pisos --------------.
E Cocina --------------.
F Baños --------------.
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18. SERVIDUMBRES

20. DOCUMENTACIÓN


en m2 m2 en US$ US$
Web:
Ciudad.
Terreno en Venta:
Características
Descripción:
y/o fábrica.
Descripción:
956241462; email:
ventasinmobiliariasredperu@gmail.com, precio en
peru.com
m2 180
Web:

Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
Valor del Inmueble Referencial (US$)
1 3,000,000.00 100,000.00 30.00 1.10 1.10 0.85 0.85 0.85 0.90 0.67 20.10
2 89,925.00 3,597.00 25.00 1.10 1.10 1.50 0.85 0.80 0.70 0.86 21.50
3 3,600,000.00 60,000.00 60.00 1.10 1.00 0.95 0.90 0.70 0.50 0.33 19.80
4 1,399,200.00 26,400.00 53.00 1.10 1.00 1.00 0.90 0.70 0.50 0.35 18.55
*Notas: - Los Valores Unitarios de Mercado han sido afectados por un Factor de Negociación reconociendo que se tratan de comparables de carácter ofertable a
- Los comparables identificados han sido ponderados reconociendo la variación en cuanto a criterios de Ubicación, Topografía, Superficie, Servicios y Z

US Dólares / m2
60.00
1 30.00 20.10
COMPARABLES
40.00
2 25.00 21.50 20.00 Ofertado
4 53.00 18.55
Promedio: US$ 42.00 US$ 19.99
1 2 3 4
Máximo US$ 60.00 US$ 21.50

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22. OBSERVACIONES

normas vigentes.
Mantenimiento 5%
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VT = 21,500.00 m2 x US$ 20.00 /m2 (VT) = US$ 430,000.00

No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VE) = US$ 0.00
No Presenta
0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00

depreciación:
No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
No Presenta
VOC 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VRE) = US$ 0.00


VC = VR x 1.00
VC = US$ 430,000.00 x 1.00 (VC) = US$ 430,000.00
SON: CUATROCIENTOS TREINTA MIL CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

VRI : VC x 75 %
VRI : US$ 430,000.00 x 75 % (VRI) = US$ 322,500.00
SON: TRESCIENTOS VEINTIDOS MIL QUINIENTOS CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

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UBICACIONES Dirección Registral: U.C. 12439, Predio Huaca Blanca, Sector Chacupe - Huaca
Blanca, Valle Chancay, Distrito La Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento de
Lambayeque.
Dirección In Situ: U.C. 12439, Predio Huaca Blanca, Sector Chacupe - Huaca
Blanca, Valle Chancay, Distrito La Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento
de Lambayeque.
AREAS Y VALORES:
Descripción
m2 US$ S/. 3.769
TERRENO (VT) 21,400.00 428,000.00 1,613,132.00
TIPO : INMUEBLE
96 S.B.S
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1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE
2. PROPIETARIO
inmueble.
4. METODOLOGIA
U.C. 12439, Predio Huaca Blanca, Sector Chacupe - Huaca Blanca, Valle Chancay, Distrito La
Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

Área (has) 2.14
Área (m2) 21,400.00
Perímetro 696.93
Valle Chancay
Provincia Chiclayo
Sector Chacupe – Huaca Blanca
Predio Huaca Blanca
Código de Predio 7_6259245_12439 02253726
8. AREA DEL TERRENO

UC. 12439 2.14 21,400.00
Total 2.14 21,400.00
9. ZONIFICACIÓN
.

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----------- ----------- 0% 0.0

DESCRIPCIÓN
(m2) (m2) (m2)
----------- 0.00 0.00 0.00
Total 0.00 0.00 0.00


Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en U.C. 12439, Predio Huaca Blanca,
Sector Chacupe - Huaca Blanca , Valle Chancay, Distrito La Victoria, no presenta ningún tipo de
edificación ni trabajos en el terreno.


.

C Pisos --------------.
E Cocina --------------.
F Baños --------------.


18. SERVIDUMBRES

20. DOCUMENTACIÓN


en m2 m2 en US$ US$
Web:
Ciudad.
Terreno en Venta:
Características
Descripción:
y/o fábrica.
Descripción:
956241462; email:


precio en m2 180
Web:
Valor del Inmueble Referencial (US$)
1 3,000,000.00 100,000.00 30.00 1.10 1.10 0.85 0.85 0.85 0.90 0.67 20.10
2
89,925.00 3,597.00 25.00 1.10 1.10 1.50 0.85 0.80 0.70 0.86 21.50
3
4 3,600,000.00 60,000.00 60.00 1.10 1.00 0.95 0.90 0.70 0.50 0.33 19.80
1,399,200.00 26,400.00 53.00 1.10 1.00 1.00 0.90 0.70 0.50 0.35 18.55
- Los Valores Unitarios de Mercado han sido afectados por un Factor de Negociación reconociendo que se tratan de comparables de carácter ofertable aún sin realizar.
- Los comparables identificados han sido ponderados reconociendo la variación en cuanto a criterios de Ubicación, Topografía, Superficie, Servicios y Zonificación
*Notas:

US Dólares / m2
60.00
1 30.00 20.10 40.00
COMPARABLE
Ofertado
2 25.00 21.50
20.00
4 53.00 18.55
Promedio: US$ 42.00 US$ 19.99 1 2 3 4
Máximo US$ 60.00 US$ 21.50
S

22. OBSERVACIONES

normas vigentes.
Mantenimiento 5%
peru.com
VT = 21,400.00 m2 x US$ 20.00 /m2 (VT) = US$ 428,000.00

No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VE) = US$ 0.00
No Presenta
0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00

depreciación:
No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
No Presenta
VOC 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VRE) = US$ 0.00


VC = VR x 1.00
VC = US$ 428,000.00 x 1.00 (VC) = US$ 428,000.00
SON: CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

VRI : VC x 75 %
VRI : US$ 428,000.00 x 75 % (VRI) = US$ 321,000.00
SON: TRESCIENTOS VEINTIUN MIL CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
peru.com
peru.com

peru.com
UBICACIONES Dirección Registral: U.C. 117016, Predio Chacupe, Sector Chacupe, Valle
Lambayeque.
Dirección In Situ: U.C. 117016, Predio Chacupe, Sector Chacupe, Valle Chancay,
Distrito La Victoria, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
AREAS Y VALORES:
Descripción
m2 US$ S/. 3.769
TERRENO (VT) 22,170.00 443,400.00 1,671,174.60
TIPO : INMUEBLE
96 S.B.S

1. CLASE DE BIEN
INMUEBLE
2. PROPIETARIO
inmueble.
4. METODOLOGIA
U.C. 117016, Predio Chacupe, Sector Chacupe, Valle Chancay, Distrito La Victoria, Provincia de
Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

Área (has) 2.2170
Área (m2) 22,170.00
Perímetro 769.22
Valle Chancay
Provincia Chiclayo
Sector Chacupe
Predio Chacupe
Código de Predio 7_6259245_117016 11198158
8. AREA DEL TERRENO

UC. 117016 2.2170 22,170.00
Total 2.2170 22,170.00
9. ZONIFICACIÓN
.

peru.com


----------- ----------- 0% 0.0

DESCRIPCIÓN
(m2) (m2) (m2)
----------- 0.00 0.00 0.00
Total 0.00 0.00 0.00

Los servicios de agua, desagüe se encuentran a 1,000 metros y luz eléctrica pasa por el frente
del terreno, su principal vía de acceso es por la Carretera La Victoria – Monsefú.

Se trata de un terreno de forma irregular ubicado en U.C. 117016, Predio Chacupe, Sector
Chacupe, Valle Chancay, Distrito La Victoria, no presenta ningún tipo de edificación ni trabajos
en el terreno.
Presenta Factibilidad de Suministro Eléctrico para electrificar la futura Habilitación Urbana

“Los Andes”, con una máxima demanda estimada de 315,00 kW, con Expediente 026-1912-
01258.


.

C Pisos --------------.
E Cocina --------------.
F Baños --------------.

18. SERVIDUMBRES

20. DOCUMENTACIÓN


en m2 m2 en US$ US$
Web:
Ciudad.
Terreno en Venta:
Características
Descripción:
y/o fábrica.
Descripción:
956241462; email:
peru.com
precio en m2 180
Web:
Valor del Inmueble Referencial (US$) Ub. Top. Sup Ser. Zon F.N. Resultante
(m2) (US$/m2) (US$/m2)
1 3,000,000.00 100,000.00 30.00 1.10 1.10 0.85 0.85 0.85 0.90 0.67 20.10
2 89,925.00 3,597.00 25.00 1.10 1.10 1.50 0.85 0.80 0.70 0.86 21.50
3 3,600,000.00 60,000.00 60.00 1.10 1.00 0.95 0.90 0.70 0.50 0.33 19.80
4
1,399,200.00 26,400.00 53.00 1.10 1.00 1.00 0.90 0.70 0.50 0.35 18.55
*Notas: - Los Valores Unitarios de Mercado han sido afectados por un Factor de Negociación reconociendo que se tratan de comparables de carácter ofertable aún sin realizar.
- Los comparables identificados han sido ponderados reconociendo la variación en cuanto a criterios de Ubicación, Topografía, Superficie, Servicios y Zonificación

US Dólares / m2
1 30.00 20.10
COMPARABLE
Ofertado
2 25.00 21.50 60.00
Homologado
3 60.00 19.80
4 53.00 18.55
40.00
Promedio: US$ 42.00 US$ 19.99 1 2 3 4
Máximo US$ 60.00 US$ 21.50
S
20.00

peru.com
22. OBSERVACIONES

normas vigentes.
Mantenimiento 5%

peru.com
VT = 22,170.00 m2 x US$ 20.00 /m2 (VT) = US$ 443,400.00

No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VE) = US$ 0.00
No Presenta
0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VOC) = US$ 0.00

depreciación:
No Presenta
VE. 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
No Presenta
VOC 0.00 m2 x US$ 0.00 /m2 x 0.00 = US$ 0.00
(VRE) = US$ 0.00


VC = VR x 1.00
VC = US$ 443,400.00 x 1.00 (VC) = US$ 443,400.00
SON: CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

VRI : VC x 75 %
VRI : US$ 443,400.00 x 75 % (VRI) = US$ 332,550.00
SON: TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

peru.com

peru.com
VIA DE ACCESO
9246300N
N 12441
10449
X
A K L
CALLE ULTA
CALLE HUASCARAN
CALLE HUASCARAN CALLE HUASCARAN
CALLE CHACHANI
9246200N
CALLE CHINCHEY
CALLE AUSANGATE
J
PASAJE COPA
C M
PASAJE CHAPI
B
121035
CALLE AMPATO
V
CALLE CORAPUNA PROYECCION
DE TANQUE
H I CALLE SORAPATA
40.24
O
PLATAFORMA
DEPORTIVA
CALLE AUSANGATE
D
10447 U
CALLE CHINCHEY
G
PASAJE YAYAMARI
CALLE CHACHANI
P
9246100N Q T
E
R S
12438
12437
10452
SECCIONES VIALES
ESC. 1/150
EJE DE VIA EJE DE VIA EJE DE VIA EJE DE VIA EJE DE VIA
EJE DE VIA EJE DE VIA
V E P V V P V V E P Parque V E P S P E V
Parque V E P S P E V Parque
V
1.20 1.80 5.40 1.20 1.20 5.40 1.20 1.20 1.80 5.40 1.20 1.20 1.80 5.40 1.00 5.40 1.80 1.20
9.60 7.80 9.60 17.80 1.20 1.80 5.40 1.00 5.40 1.80 1.20
17.80
SECCION A-A SECCION B-B SECCION C-C SECCION D-D
CALLE HUASCARAN - CALLE HUASCARAN - CALLE AMPATO - SIULA - AVENIDA CARAZ
SECCION E-E
CORAPUNA - HUANDOY - AUSANGATE - HUANDOY AVENIDA CARAZ
CHINCHEY - CHACHANI
CHINCHEY - SALCANTAY - SARAPO -
CHACHANI
EJE DE VIA EJE DE VIA EJE DE VIA
V E P E V J V E P E V V J P J V
1.20 1.80 5.40 1.80 1.20 1.50 2.10 1.50 1.20 1.80 7.20 1.80 1.20 1.80 1.80 7.20 2.41 2.41
11.40 5.10 13.20 15.62
SECCION F-F SECCION G-G SECCION I-I

PROPIETARIO: PROYECTO: UBICACION:
CALLE SORAPATA
SECCION H-H HABILITACION URBANA
PASAJE YAYAMARI - CALLE SORAY CALLE SORAY - PÓRTICO
J.M. DESARROLLADOR S.A.C.
CHAPI LOS ANDES - 2DA ETAPA
PLANO:
RESPONSABLE:
ARQ. JOHNY FACHO POLO TRAZADO Y LOTIZACION LAMINA:
625800E
626000E
625500E
625700E
625600E
625900E
DISEÑO:
ARQ. MARCO GORDILLO ALCÁNTARA
ESCALA:
1/500
DATUM:
PSAD56
FECHA:
OCTUBRE 2021
PTL-01

Plan de Negocio JM Desarrollador Completo 15-03.22

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Plan de Negocio JM Desarrollador Completo 15-03.22

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PLAN DE NEGOCIO JM DESARROLLADOR

RAZON SOCIAL: JM DESARROLLADOR SAC

DOMICILIO FISCAL: CALLE COLON Nº 441

FECHA DE CONSTITUCION: 26/06/2018

FECHA DE INICIO DE ACTIVIDADES: 26/06/2018

REPRESENTANTE LEGAL: JOHON ALEXANDER SALAZAR BAIGORRIA

DNI REPRESENTANTE LEGAL: 40986266

SECTOR DE LA EMPRESA: SECTOR INMOBILIARIO

• Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios

Calle Colón 441 – Chiclayo - Área Comercial.

Calle Mariscal Castilla 235 – Chiclayo - Área

Calle Victor Raúl Haya de la Torre 127 –

DIRECCION DE LA EMPRESA: Calle Arizola 130 – Urb. Federico Villareal –,

Todas nuestras sedes ubicadas en la

Nuestra visión es convertirnos en una empresa líder en desarrollo de negocios,

1.4. OBJETIVOS DE LA ORGANIZACIÓN

1.5. VENTAJA COMPETITIVA

La diferencia con nuestra competencia radica, entre otros factores, en:

II. DESCRIPCION DE LA EMPRESA

Nuestra actividad principal es el desarrollo y ejecución de Proyectos Inmobiliarios,

3.1. Gerencia General

6.1. DESTINO DEL FINANCIAMIENTO

6.1.1. Ejecución de la habilitación Urbana del Proyecto los Andes:

6.2. FACTIBILIDAD Y RENTABILIDAD DE LA INVERSION

PR(PERIODO DE RETORNO) 2.4

6.3. ANALISIS ECONOMICO

6.3. FLUJO DE CAJA ANUAL PROYECTADO PROYECTO

Saldo Inicial 0 S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63

PROYECTO HABILITACION URBANA LOS ANDES

Ingresos por Ventas Proyectadas -Iniciales S/ 1,407,600.00 S/ 496,800.00 S/ 1,904,400.00

Ingresos Totales S/ 8,648,305.79 S/ 4,435,266.48 S/ 4,620,695.85 S/ 3,351,896.83 S/ 1,784,826.41 S/ 22,840,991.37

Total Ingresos Acumulados S/ 8,648,305.79 S/ 6,614,509.94 S/ 6,893,475.61 S/ 6,154,607.15 S/ 6,366,873.04 S/ 22,840,991.37

Costo de Adquisicion (TERRENO) S/ 4,304,229.60 S/ - S/ - S/ - S/ 4,304,229.60

Impuesto de alcabala (3% sobre el exceso de 10UIT) S/ 127,746.89 S/ - S/ 127,746.89

Diseño y Independización S/ 283,117.74 S/ 283,117.74

Legales, Notariales y Registrales S/ 18,953.00 S/ 116,516.64 S/ 116,516.64 S/ 155,355.52 S/ 407,341.80

Estudios Técnicos - viabilidad S/ 62,000.00 S/ 46,827.00 S/ 108,827.00

Planificación Contable y financiera S/ 73,620.00 S/ 73,620.00 S/ 73,620.00 S/ 24,540.00 S/ 245,400.00

Marketing, Publicidad y Ccomisiones S/ 1,118,308.11 S/ 634,844.00 S/ 272,076.00 S/ 2,025,228.11

Gastos Financieros - FIDEICOMISO S/ -

Gestión de Licencias S/ 20,000.00 S/ 19,100.00 S/ 39,100.00

Gestión de creditos directos, indirectos y bonos S/ - S/ - S/ - S/ -

Aprobación y recepción de Obras S/ 96,206.00 S/ 96,206.00

Combustible y Transporte S/ 80,000.00 S/ 80,000.00

Gastos Administrativos S/ 250,000.00 S/ 182,287.29 S/ 319,002.76 S/ 410,146.40 S/ 406,906.40 S/ 1,568,342.85

Habilitación Urbana S/ - S/ 3,213,849.06 S/ 3,213,849.06 S/ 714,188.68 S/ 7,141,886.80

Costos de Construcción Viviendas S/ - S/ - S/ - S/ - S/ -

IGV sobre construcción (9%) S/ 204,707.00 S/ - S/ - S/ - S/ - S/ 204,707.00

Imprevistos ( 3%) S/ 54,686.19 S/ 95,700.83 S/ 123,043.92 S/ 273,430.94

Total Egresos S/ 6,469,062.34 S/ 4,341,730.18 S/ 4,090,765.29 S/ 1,572,560.53 S/ 431,446.40 S/ 16,905,564.73

FLUJO DE CAJA ECONOMICO S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63 S/ 5,935,426.64 S/ 5,935,426.64

Impuesto a la Renta S/ 1,750,950.86

UTILIDAD NETA S/ 2,179,243.45 S/ 2,272,779.76 S/ 2,802,710.32 S/ 4,582,046.63 S/ 4,184,475.78 S/ 5,935,426.64

SALDO ACTUALIZADO 8% -S/ 2,179,243.45 S/ 2,104,425.70 S/ 2,402,872.36 S/ 3,637,376.34 S/ 3,075,714.62

• Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios (Habilitaciones Urbanas):

PROYECTO DE HABILITACION URBANA LOS ANDES

• Servicios de Corretaje de unidades inmobiliarias (Casas, Terrenos agrícolas,

• Servicios de Diseño de Expedientes técnicos (Arquitectura, Estructuras,

• Trabajos topográficos en general. (Equipos e instrumental propios)

• Diseño de Proyectos inmobiliarios en 3D, Videos, animaciones, etc.

• Asesoramiento técnicos en todo tipo de Proyectos de edificación de obras

• Asesoramiento técnico – legal para adquisición de bienes inmuebles en