TASACIÓN y GESTIÓN

INMOBILIARIA
TASACIÓN DE EDIFICACIONES Y
MEJORAS
 EDIFICACIONES y MEJORAS

• En el proceso de avaluación corresponde,

después de hallar el valor del terreno,
practicar la tasación de las edificaciones y
mejoras a fin de obtener el valor del
conjunto.
 EDIFICACIONES y MEJORAS

• El proceso de avaluación de edificaciones ha

ido variando a medida que evolucionaron y
cambiaron los tipos de construcciones.
• Por esa razón, el profesional tasador debe
estar al día con las nuevas técnicas de la
construcción y de las incidencias de los costo
de cada uno de los elementos constructivos.
 VALOR de LA CONSTRUCCIÓN

• Los factores determinantes del valor de las

construcciones se clasifican en:
1 - Intrínsecos o costos físicos.
2 - Funcionales.
 FACTORES INTRÍNSECO

• 1 - Intrínsecos: son aquellos que están

directamente ligados a la calidad física de la
construcción, involucrando en ella las
características de los materiales empleados,
así como la correcta ejecución de los trabajos
y sus acabados.
 FACTORES INTRÍNSECO
• a efectos de la correcta valuación física de una
construcción, es importante clasificar el tipo.
• Un somero análisis podría clasificarlas en:
• De lujo.
• Buena.
• Media o estándar.
• Económica.
• Precaria
 FACTORES INTRÍNSECO
• En el costo físico existen una serie de rubros
que, salvo pequeñas variantes, son
homogéneos.
• La estructura de Hº Aº se ejecuta en general
con la misma calidad para cualquier tipo de
construcción. Lo mismo ocurre con las
excavaciones, mamposterías y todo lo que en
construcción se llama: Obra bruta.
 FACTORES INTRÍNSECO

• Existen otros elementos o partes

constructivas como baños y cocinas que
tienen una fuerte incidencia porcentual con
relación a los demás ambientes,
especialmente en hoteles, sanatorios,
departamentos de un ambiente, etc.
 FACTORES INTRÍNSECO
• Es muy importante para el tasador conocer,
aunque sea en forma aproximada, la
incidencia porcentual de cada ítem en el
costo total de una construcción.
• Esta incidencia no es uniforme, sino depende
del tipo de edificación (en altura, vivienda
familiar hasta 2 plantas, vivienda estándar,
económica, etc.)
 FACTORES INTRÍNSECO

• Entre los factores intrínsecos que contribuyen

a definir el valor físico de una edificación,
toman mucha importancia los que se refieren
a:
• la edad
• estado de conservación de la misma.
 FACTORES FUNCIONALES
• Factores funcionales: determinantes del valor
de una edificación son de los más variados
tipos y puede mencionarse:
• la calidad funcional, que depende de la
correcta distribución de los ambientes,
• de sus dimensiones adecuadas,
 FACTORES FUNCIONALES

• de la diferenciación de funciones a que está

destinado cada amiente,
• de la correcta orientación,
• de las vistas, etc.
 FACTORES FUNCIONALES

• La devaluación o depreciación de una

construcción o edificación, por razones
funcionales, es decir, su “envejecimiento”
respecto del concepto moderno de
aprovechamiento de ambientes, es lo que se
califica como “Obsolescencia”
Método del Valor Físico de Reposición
• Existen varios métodos para determinar el
valor físico de las edificaciones y mejoras
constructivas.
• 1 – Por Cómputo y Presupuesto.
• 2 – Por Área cubierta.
• 3 - Por equivalencia de costo comparativo.
• 4 – Actualización de costo.
• 5 – Valor de reposición de la construcción.
Método del Valor Físico de Reposición
• 1 – Cómputo y Presupuesto: consiste en
practicar el estudio de los costos unitarios y
globales de los ítems que componen la
construcción, a fin de obtener un costo total.
• Para su aplicación se puede recurrir a
materiales especializados como “Costos” y
“Mandu’a” que publican planillas que sirven
como guías para los diferentes rubros.
• Es el método más exacto pero más laborioso.
Método del Valor Físico de Reposición
• 2 – Por área cubierta: o sistema de superficie
cubierta, es el más aplicado en nuestro
medio por su sencillez y comodidad, pero
subordinado a la experiencia del tasador en
clasificar las obras en “de lujo”, “buena”,
“media”, “económica” y “precaria”.
• En esta se debe diferenciar las áreas
cubiertas cerradas perimetralmente y semi
cubiertas, como galerías, quinchos, etc.
Método del Valor Físico de Reposición
• 3 – Equivalencia de Costo comparativo: Es la
determinación directa del costo por m2 de un
modelo o tipo de construcción que resulta de
hallar las equivalencias.
• Consiste en hallar las equivalencias del costo por
m2 o superficie cubierta de un determinado
modelo o tipo de construcción, relacionado con
los precios de materiales o servicios que tengan
predominio e incidencia en la construcción a
evaluar.
Método del Valor Físico de Reposición

• 4- Del valor físico de reposición: Para la

aplicación de este método se requiere un
estudio estadístico (por parte de instituciones
especializadas), o estudio privado.
Método del Valor Físico de Reposición
• 5 – Actualización de Costo: Este método
consiste en averiguar el costo de origen y
actualizarlo, de acuerdo a los índices de
variación.
• Cuando resulta difícil hallar un cómputo o
encuadrar la construcción en un tipo clásico,
se recurre al costo de origen.
 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
EXISTENTES
• Al Tasador se le presenta la necesidad de
avaluar construcciones existentes, que tienen
antigüedad en años y que presentan mejor
y/o peor estado de conservación.
• Las edificaciones usadas pierden valor con el
tiempo y por lo tanto se aplican diferentes
métodos de depreciación para llegar al valor
depreciado o valor presente.
 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
EXISTENTES
Se parte siempre del Valor de Reposición o
Valor de Construcción Nuevo; cuando no es
posible determinar el año o antigüedad de la
construcción ya sea por ser muy antigua o que
los tipos de materiales sean de antaño.
• En este caso se aplica el Valor de Sustitución,
es decir se identifica con una construcción
actual de similares características que
podrían sustituir.
 VIDA DE LAS EDIFICACIONES
• En los edificios se puede establecer tres tipo
de vida.
• 1- Vida Física: es el tiempo total que dura una
construcción, desde su edificación hasta su
demolición total.
• Este periodo puede durar décadas, hasta
siglos, según la calidad de los materiales y
mano de obra.
 VIDA DE LAS EDIFICACIONES
• 2 – Vida Técnica: es el periodo de vida útil
que dura una construcción en condiciones
normales y no requiere reparaciones
importantes o reconstrucciones en sus partes
esenciales.
• De acuerdo a la experiencia, en nuestro país
la Vida técnica se estima entre los 50 a 80
años.
 VIDA DE LAS EDIFICACIONES

• 3 – Vida Económica: Es el periodo que dura

una construcción para el uso económico que
fue construido, es decir, hasta cuando es
razonable mantenerlo en las condiciones y
objetivos con que fue construido.
 VIDA DE LAS EDIFICACIONES

• Cuando se construye una casa, su destino es

ser vivienda familiar, pero si cambia las
condiciones de la zona, se vuelve altamente
comercial, sería conveniente demolerla y
construir un edificio.
 DEPRECIACIÓN DE EDIFICIOS

• Depreciación es la disminución del valor o

precio de una cosa, ya sea con relación al que
antes tenía, ya comparándola con otras de su
clase.
 DEPRECIACIÓN DE EDIFICIOS

• “La depreciación es una reducción de las

utilidades, expresada en dinero, debido a un
deterioro del activo físico, en razón al
desgaste, la obsolescencia o descuido en la
conservación”
 DEPRECIACIÓN DE EDIFICIOS
• Los factores de depreciación se clasifican en:

Causas físicas:

- Desgaste por funcionamiento.

– Deterioro natural – accidentales.

 DEPRECIACIÓN DE EDIFICIOS

Causas funcionales:

–Insuficiencia o ineptitud.

–Obsolescencia.
 DEPRECIACIÓN DE EDIFICIOS

• El estado de conservación como factor de

depreciación debe ser un elemento que
interviene en la determinación del valor
apreciado. No podemos iguales en valor dos
edificios similares cuando uno de ellos tiene
un permanente mantenimiento y el otro en
absoluto abandono.