APUNTE #6 Metodo Del Valor Del Costo

Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcios
APUNTE N° 6
Método del valor del costo

✓ Costo de la edificación
✓ Costos de Reposición
En este capítulo
• Costo de la edificación
• Costo de reposición
• Modelos e índices de actualización del valor del metro
cuadrado de la construcción
• Costo de reposición depreciado (CRD). Norma TTN 4.1
• Bibliografía
Asignatura: Pericia y Tasaciones 1

COSTO DE LA EDIFICACIÓN
Existen dos criterios para enfocar la estimación de los costos: reproducción o reem-
plazo.
El criterio de reproducción apunta a conocer el costo de construcción (a los precios

actuales) de una réplica exacta a la propiedad en cuestión, utilizando los mismos materiales,
diseño, layout, técnicas de construcción, etcétera,
El criterio de reemplazo apunta a conocer el costo de construcción (a los precios ac-

tuales) de un inmueble con prestaciones y utilidad equivalente al que se valúa, pero utilizando
materiales y técnicas modernos, diseño y layout acordes a los estándares vigentes, eliminando
obsolescencias funcionales.
Cuando el inmueble es nuevo o casi nuevo, ambos criterios arriban a conclusiones

similares.
COSTO DE REPOSICIÓN
El valor de un edificio no es su costo de origen o su costo de reposición, tampoco el

que pueda resultar por capitalización de la renta, real o probable. El valor de un edificio es la
resultante de apreciar la importancia de cada uno de estos términos, en forma justa y debida.
Costo de origen es el monto que se necesitó en el momento de la construcción, nueva

y en condiciones de servicio.
Si al costo de origen se le descuenta la depreciación (física y funcional) se tiene el

costo de origen presente, que en general no coincide con el valor por las siguientes razones:
o El costo de origen puede no ser representativo de los precios normales en la

fecha correspondiente, afectado por inversiones antieconómicas o beneficios
extras.
o El costo de origen es estático -de carácter histórico- y por lo tanto, resulta ajeno
a todo cambio en el poder adquisitivo de la moneda. Es esta su mayor objeción
y la más severa limitación.
 Las mejoras realizadas en distintas etapas constructivas deforman el costo de

origen, al ser éste el resultado de la suma de términos que no son comparables,
como consecuencia de posibles cambios en el valor de la moneda o en los
métodos constructivos.

Otros inconvenientes derivan de la falta de datos que en la mayoría de los casos resul-
tan insalvables. Estos datos no se refieren sólo a aquellos exclusivos de la propiedad que se
estudia, sino a datos de aplicación como el costo de materiales en distintas épocas, el costo
de la mano de obra, etc.
Costo de reposición
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, considerando las condicio-

nes de precios de la fecha de tasación.
"La forma en que se estima el costo de reposición de los edificios depende de cuáles
de los siguientes supuestos adopta el tasador:
 El costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del edificio
existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y soluciones
funcionales.
 El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio sustituto mo-

derno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas funciones, pero
construido con materiales modernos y empleando técnicas modernas de edifi-
cación" (Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación).
El Comité Internacional de Normas de Tasación (normas IVSC) distingue:
"El costo de reproducción es el costo de crear una réplica fiel de la estructura

existente, utilizando el mismo diseño y similares materiales de construcción. El costo de
reposición visualiza la construcción de una estructura de utilidad comparable, empleando el
diseño y materiales usados habitualmente en el mercado de edificación actual".
Es aconsejable, en la mayoría de los casos, la utilización del costo de reposición como

base para la determinación del valor del edificio, en razón de:
 El acceso, por parte del tasador, a todos los datos necesarios para su
determinación. El costo de reposición se establece de forma rápida y
segura, es verificable en su totalidad.
 El costo de reposición es dinámico, se adapta a los cambios en el poder
adquisitivo de la moneda. Es su ventaja más significativa.
 En caso de mejoras construidas en distintas etapas, el costo de reposi-
ción las hace comparables.
El inconveniente que ofrece esta forma de determinar el valor de un edificio, reside en

la imposibilidad de encontrar un patrón de comparación para edificios construidos en épocas
distintas.

El desarrollo de las técnicas constructivas, la utilización de nuevos materiales, cambios

culturales y sociales, y nuevos requerimientos funcionales en relación con esos cambios, ha-
cen que una edificación antigua, que satisfizo las necesidades de una época, no sea compa-
rable -ni técnica ni económicamente- con una moderna.
El costo de reposición puede establecerse:
a) Por aplicación de precios por unidades de superficie cubierta.
Es un método comparativo, fundado en que el costo por unidad de superficie de dos

edificios semejantes es -en un alto grado de aproximación- el mismo. Estos valores se obtienen
de publicaciones especializadas, que informan los costos unitarios actualizados para distintos
tipos y categorías de edificios. Debe tenerse en cuenta, al utilizar este método, la variabilidad
de costos -tanto en materiales como en mano de obra- según las regiones y efectuar las co-
rrecciones de acuerdo al origen de la información.
Las superficies semicubiertas deben ser incorporadas en el tratamiento, disminuidas

en un cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de su superficie real; no obstante, este coefi-
ciente es arbitrario y su cuantía depende del criterio del tasador.
En el caso de edificios antiguos, el costo unitario requiere ser ajustado en razón de la

imposibilidad de comparación técnica o económica. Al tratarse de una construcción en distintas
etapas, cada una de éstas será objeto de un análisis individual.
Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción

para una misma categoría de edificio. Los valores unitarios se relacionan, para su aplicación,
no sólo con la categoría del edificio (calidad material y funcional), sino también, con las carac-
terísticas (tipo) de éste en cuanto a:
 La cantidad de locales sanitarios -baño y cocina- en relación con la superficie de la

unidad funcional. Estos locales tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una super-
ficie reducida o cuando son muchos en proporción al resto de los ambientes (departa-
mentos de un ambiente, hoteles, sanatorios, etc.).
 La superficie -en propiedad horizontal- de la unidad funcional. La menor superficie de

la unidad funcional soporta una mayor incidencia de los costos de elementos construc-
tivos de uso común (entrada principal, caja de escalera, ascensores, sistemas centra-
lizados de acondicionamiento del aire, etc.),
 El mayor número de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción, entre

otras causas, por la magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores, el enca-
recimiento de la mano de obra, etc.
También a este método se lo denomina “de las unidades comparativas” y se basa en

determinar un precio promedio por metro cuadrado para la construcción, de acuerdo a la ca-
tegoría del inmueble que se valúa.
Para definir la categoría hay que determinar el tipo y la calidad de construcción y las
instalaciones (ventilación, calefacción, aire acondicionado, plomería, electricidad, circulación
vertical). Al valor promedio por metro cuadrado se lo multiplica por la superficie cubierta y así
se llega al valor de la edificación.
Este método se utiliza frecuentemente cuando se trata de un inmueble estándar y el

criterio es de reemplazo.
b) Por cómputo y presupuesto
Consiste en practicar un cómputo del edificio en estudio y aplicar los valores unitarios
y globales correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo.
Es un método laborioso y exige conocimientos específicos; es recomendable en la ta-

sación de edificios especiales.
Según Chandías, "la ejecución de una obra demanda una inversión de capitales desti-
nados al pago de los siguientes rubros:
1)
a) costo de los materiales;
b) costo de la mano de obra;
c) monto de los subcontratos;
d) gastos generales y beneficios del contratista principal;
e) impuestos de construcción, sellado de contratos, etc.;
f) variaciones en el costo de a), b) y c) durante la ejecución de la obra;
2)
g) impuestos que gravan la propiedad durante la ejecución de la obra;
h) intereses perdidos durante la ejecución de la obra;
i) honorarios profesionales para proyectos y dirección;
j) gastos de financiación;
k) otros, no contenidos en la lista anterior".
Los rubros contenidos en 1) constituyen específicamente el "presupuesto" de la obra;

los gastos indicados en 2) no guardan relación con el presupuesto de obra propiamente dicho,
aunque sus montos hacen a la inversión total.
Está en cuestión, si todos estos términos de la inversión quedan legítimamente com-

prendidos en el costo de reposición. Chandías conceptúa que no, entendiendo que el avalúo
debe limitarse a la investigación de los términos indicados en el denominado "presupuesto de

obra".
Creemos que deben agregarse otros gastos necesarios, a saber:
1. honorarios profesionales por proyecto y dirección de obra;

2. derechos y tasas que gravan la edificación;
3. primas de seguros obligatorios de la edificación que no sean responsabilidad
del contratista.
Consideramos, completando el análisis, que los gastos financieros y de comercializa-

ción no deben incorporarse al costo de reposición.
También se denomina a este método “de los costos segregados” consiste en estimar
los costos de los distintos componentes empleados en la estructura. El costo de cada compo-
nente es estimado separadamente y la suma de todos ellos es el costo estimado de la edifica-
ción. Este método se utiliza cuando el de unidades comparativas es difícil de aplicar por el
inusual diseño o por el mix de componentes.
El método es útil también cuando no todos los componentes del edificio son de similar
calidad.
Posiblemente, el mayor atractivo del método es que nos sumerge en el análisis más
profundo del inmueble a tasar. Nos obliga a un conocimiento de rubros que tal vez estén cer-
canos a nuestro quehacer diario, pero en los cuales no estamos tan involucrados permanen-
temente. Nos permiten interactuar con otros profesionales, sobre disciplinas vinculadas a la
industria de la construcción (ingenieros, agrimensores, arquitectos).
c) Por suma de puntos
Este procedimiento resulta interesante para su aplicación en edificios de viviendas

colectivas, porque permite diferenciar los costos según los distintos materiales empleados en
su construcción y que determinan su categoría.
La metodología fue creada por la Cámara Argentina de la Construcción, y se explicaba
en la revista N° 123 “Construcciones”, que hoy tendría casi 50 años.
Se basa en que, en todo edificio, cualquiera que sea su categoría, existe un costo bá-
sico de estructura, fundaciones y “obra gruesa” que es igual para cualquier tipo de construcción
y un costo variable que depende exclusivamente de las características de su terminación, ins-
talaciones, materiales suntuosos, diseño del proyecto, amenities, etc.
Consiste en la aplicación de la fórmula:
C=A+B·X.

siendo:
C = costo unitario por m² de superficie cubierta, que se busca hallar.

A = cifra fijada en $/m² que representa el costo de estructuras y obras gruesas
B = coeficiente fijo también en $/m².
X = suma de puntos según detalles constructivos.
Además, debe tenerse en cuenta la calidad de la construcción a evaluar, que deberá

pertenecer a alguna de estas tres categorías, a las cuales se les ha adjudicado un puntaje.
 Construcción económica X = 40 puntos =

 Construcción estándar X = 100 puntos =
 Construcción lujo X = 180 puntos =
Para comenzar a realizar el cálculo, habrá que estimar primeramente los puntos que le
correspondan a la vivienda a tasar, utilizando las guías de las tablas que figuran a continua-
ción, y sumando todos ellos.
Este resultado o sumatoria de puntos es para Ud. X, que es un coeficiente, por cuanto
100 equivale a 1, y 40 puntos se convierten en 0,40 que deprecia a la unidad. Así para una
vivienda de lujo cuyo puntaje seria 180 puntos, representaría 1,80 es decir 80% más. Para una
vivienda de construcción estándar de 125 puntos, X se convierte en 1,15, y para una vivienda
económica que no llega a los 100 puntos, por ejemplo 89 puntos, X equivale a 0,89.-.
Tablas sugeridas por Dante Guerrero para la obtención del puntaje:





Ahora deberá calcular A y B.
Esta fórmula fue propuesta por el Ing. Dante Guerrero, tomando en cuenta estudios de
incidencia porcentuales de materiales, que puede actualizarse utilizando la información que
aporta revistas del rubro, pág. Web. Información de las distintas cámaras o colegios profesio-
nales maras vinculadas a la construcción, etc.
A= (15 · a) + (25 · h) + (7 · c) + (1 · m) + (0,5 · L)
B= ⅛ · [(1 · of) + (8 · p) + (0,5 · z) + (1 + b) + (2 · T)]
donde:
a = jornal de ayudante albañil sin cargas sociales
h = precio del kg de hierro redondo para hormigón de 12 mm
c = precio de una bolsa de cemento
m = precio del m² de madera de encofrado
L = precio del millar de ladrillos comunes
of = jornal del oficial albañil sin cargas sociales
p = precio del kg de pintura al agua en latas de 4 kg

z = precio del m² de azulejos San Lorenzo o similar

b = precio de 1 metro de caño de hidrobronce de ⅜”
T = precio de 1 kg. De perfil de acero Doble T normal 8.
Por cuanto una vez obtenido el resultado de A + B, su resultante se debe multiplicar

por los puntos de X.
Resulta sencilla su utilización y además con él se obtienen resultados diferenciados y

acordes con la categoría del tipo de los edificios. -
Pero el alumno notará que las tablas a las debe recurrir para realizar la puntuación, no
reflejan los materiales y técnicas de construcción utilizadas actualmente. Lo mismo ocurre con
algunos elementos de la fórmula (azulejos, hidrobronce, por ejemplo) que son reemplazados
por materiales nuevos de mejor calidad y rendimiento.
Así los azulejos son reemplazados por distintas variedades de cerámicas, destinados
a los locales húmedos de la vivienda, al igual que los mosaicos por los pisos cerámicos de
mediano o alto tránsito, porcelanato, etc. Hoy las instalaciones de agua y gas se realizan en
materiales de termo-fusión, y los incineradores se utilizaron hasta 1976, cuando se prohibió la
quema domiciliaria de residuos y se ordenó su reemplazo por compactadores; por citar tan
solo algunas de las diferencias más evidentes con las que nos encontraremos.
Esto hace que el tasador deba adecuar la puntuación que adjudique a su bien pro-
blema, basándose en el buen criterio y en su experiencia.
Sin embargo, los resultados de la fórmula suelen ser bastante aproximados a los dados
por estudios realizados por los colegios de profesionales, por ejemplo, el de arquitectos (ejem-
plo el de Entre Ríos), motivo por el cual no se descarta su utilización.
La actualización de la fórmula, en períodos no muy extensos, puede practicarse multi-

plicando las constantes A y B por el cociente del número índice del costo de la construcción
de la fecha actual dividido por el correspondiente al de la fecha de la fórmula conocida, pero
creo que la actuación de las constantes A y B utilizando información nueva que se puede
obtener muy fácilmente, es la opción más acertada para emprender un buen trabajo.
d) Por actualización del valor de origen
Existen casos en que resulta muy difícil encuadrar una construcción o mejoras dentro
de un determinado tipo clásico, cuyo costo de reposición es conocido. -
Tal es el caso de plantas industriales especializadas, obras de servicios públicos, cons-

trucciones portuarias ribereñas, etc. En tales circunstancias se apela a solucionar el problema
mediante el recurso de averiguar el costo de origen y actualizarlo por los números índices de
aumento. -

e) Otras técnicas
La Provincia de Mendoza cuenta con una ley provincial por la cual se estipulan las
normas valuatorias del Catastro provincial, y en ella se establece un sistema similar a los des-
criptos anteriormente. Se utiliza una planilla de Determinación del Valor Unitario Básico de la
Construcción para determinar el costo, en $/m2, de un metro cuadrado de construcción para
una vivienda estándar. Luego las mejoras se calculan Las distintas particularidades de las
mejoras edilicias que se puedan encontrar en la propiedad a tasar, no serán tenidas en cuenta
en ésta planilla, ya que la misma sólo tiene por finalidad el establecimiento de un valor básico
para una construcción ideal a partir del cual se relacionarán las construcciones existentes en
función de su uso particular y la categorización propia que posean.
Para la determinación de dicho valor, se utilizará el método de Equivalencia de Costos

Dominantes, combinado con el de Suma de Puntos. Como consecuencia de dichos métodos
el valor de la construcción surgirá de la aplicación de una fórmula polinómica cuyas variables
serán distintos valores de materiales representativos de la construcción.
Si bien la confección de la planilla y su cálculo no deberían presentar problema alguno

al estudiante a esta altura de su carrera, por razones de economicidad de tiempo y la gran
cantidad de temas aun a desarrollar, se dejará esta metodología para analizarlo en una capa-
citación complementaria.
Modelos e índices de actualización del valor del metro cuadrado de la construc-

ción.
El Colegio de Arquitectos de la Provincia de Entre Ríos (CAPER) también desarrolla sus es-
tudios para determinar el costo del m2, para los diferentes tipos de construcciones por ejemplo:
(modelo tipológico 1-vivienda individual), y sus resultados podemos ubicarlos en su página
Web. Recomiendo consultar la página del Consejo de Profesionales de la Agrimensores,
Ingenieros y profesionales afines, donde podrán encontrar los modelos que propone dicha
asociación y su composición debidamente explicados.
http://www.copaipa.org.ar/
Otro organismo es el Centro de Investigación para la Racionalización de la Construc-

ción Tradicional (CIRCOT), que funciona en conjunto con la Universidad Nacional de San
Juan, dependiendo de la Facultad de Ingeniería.
Es una Unidad de investigación cuyos objetivos son: el estudio del trabajo y de las
viviendas de interés social. Involucra además el control de la calidad en la construcción, la
optimización en el uso de recursos, el asesoramiento y la asistencia a entidades oficiales y
privadas, en los campos de su competencia. Tiene modelizados varios tipos de construccio-
nes, confeccionadas tablas de útiles a los efectos de la valoración, pero resulta poco frecuente
y dificultoso poder acceder a estos materiales.

Reporte Inmobiliario, también ha desarrollado sus propios estudios y modelos. Por

ejemplo el de vivienda unifamiliar cuyas características generales son: “El modelo que corres-
ponde a la tipología de vivienda unifamiliar implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano
Bonaerense, está construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de
lote 800 m2. Edificada en 2 niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio
de estacionamiento vehicular”.
Además, elabora el índice de Costos de Obras (ICO) en propiedad horizontal donde el

modelo seleccionado, sobre el que se actualiza mensualmente el costo de construcción, res-
ponde a una tipología o modelo ampliamente difundido en la actualidad. Corresponde a “un
edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por
semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se
basa en un caso real de una obra ya finalizada”.
También puede utilizarse las cifras de la construcción- Presupuesto al día, que elabora
el periódico Clarín en su “Diario de arquitectura”, donde puede recurrirse los varios modelos
que presenta, por ejemplo: vivienda unifamiliar, vivienda Country, vivienda industrializada, vi-
vienda en dúplex, Ph moderno, vivienda en altura, torres de vivienda, edificios de oficinas,
galpón, etc.
Al tratar el tema de avance de obra se analizaron estos conceptos y se citó también a

la revista vivienda con su modelo uno, y a toda la información sobre costos de materiales,
mano de obra, etc, que se publica mensualmente.
Lamentablemente, si bien existe mucha información sobre estos temas en la web, y

que se corresponden con estudios privados, el usuario debe suscribirse a la entidad para poder
obtener la información deseada, debiendo abonar una membrecía trimestral o anual, que lo
acredita como socio y le permite acceder a los servicios que brinda dicha entidad.
Nuestro país ha pasado por diversos ciclos económicos, que como su nombre lo in-
dica, se repiten con similares características cada cierto tiempo. En épocas en que la economía
se mantiene relativamente estable es posible utilizar los números índices de variación de costo
de la construcción. Los proporcionados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (IN-
DEC), recientemente revitalizado es otra fuente oficial a la que podía recurrirse con confianza.
En el ámbito privado la Cámara Argentina de la Construcción es un referente válido

que informa sobre las variaciones mensuales (%) en el costo de la construcción, materiales y
mano de obra.
Metodología del número índice del INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICAS Y

CENSO (INDEC)

El ICC mide las variaciones mensuales que experimenta el costo de la construcción privada de
edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Buenos Aires y en 24 partidos del conurbano bonae-
rense. En el cálculo del costo no se incluye el valor de compra del terreno, los derechos de construcción,
los honorarios profesionales (por proyecto, dirección y representación técnica), los gastos de adminis-
tración, el impuesto al valor agregado (IVA) ni los gastos financieros. Tampoco se considera el beneficio
de la empresa constructora.
El índice cuenta con seis modelos de construcción (cuatro multifamiliares y dos unifamiliares)
con distintos detalles de terminación. Para la selección de los mismos se efectuó un estudio de los
permisos de obra presentados entre los años 1988 y 1992 en la Ciudad de Buenos Aires y en partidos
del conurbano bonaerense. Para determinar el peso de cada modelo en la región se utilizó información
extraída de los permisos de obra presentados en el período 1992-1994.
El índice se calcula utilizando una fórmula con ponderaciones fijas del tipo Laspeyres. El año
base de los precios es 1993. El nivel general se calcula como una media ponderada de los índices de
cada elemento perteneciente al conjunto. Las ponderaciones son fijas y corresponden a la proporción
del costo de cada elemento en el costo total calculado para el período base.
Índice de la Construcción histórico, tomando como base 1993 = 100. Para calcular la diferencia en dos
meses distintos, debe utilizar la siguiente fórmula:
(ICC Mes / ICC Mes a comparar) – 1 = % de diferencia
Metodología del número índice de la CAMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUC-

CION (CAC).
Se distingue de la metodología anterior en que, en lugar de tomar un modelo, aplica

una fórmula polinómica que en principio fue:
F = (56,7 X1)+ (4,39 · X2) (2,32 · X3) (16,6 · X4)+ (0,682 · X5) =
donde:
X1 = Salario por hora de ayudante albañil con cargas sociales y prima de seguro.
X2 = Precio por bolsa de cemento.
X3 = Precio por m² de tablas de pino de 1 pulgada.
X4 = Precio por kg. de hierro redondo de 10 mm
X5 = Precio por m³ de arena gruesa.
Actualmente la fórmula anterior ha sido complementada tomándose un número supe-

rior de parámetros, 17 que son los que surgen de la tabla que a continuación se agrega.

El nuevo número índice de la C.A.C. se ajusta ahora a la actualización de costos de

edificios, mediante las ponderaciones de materiales y mano de obra, que determinan los coe-
ficientes de la fórmula. -
Los coeficientes de la fórmula que miden la incidencia de los distintos ítems de un edi-
ficio, resultan de gran utilidad para utilizarlos en avance de obra. Esta metodología permite
resolver problemas de liquidación de obras a valores constantes, actualización de precios,
homogeneización de ventas con edificios y en litigios judiciales, dado los fundamentos en los
que se apoya
En períodos cortos y no muy inflacionarios, podrá actualizar con los índices que se
informan mensualmente, para el costo de la construcción. -
Tomamos como ejemplo el modelo N°1 – Vivienda Unifamiliar – Clarín. Diario de arqui-
tectura- 25-04-2017
Ejemplo: Mayo/2016………. 2.421 - Índice - Valor del modelo 17.263 $

Abril 2017………. 3.047 - Índice
Capital a actualizar..……… $ 17.263

$ 17.263 x 3.047 = $ 21.726,70
2.421

De esta forma hemos actualizado el valor del modelo de Mayo 2016 al mes de
abril 2017. De la misma forma se procede para la actualización de un capital mediante el uso
de números índices.
Como referencia para la construcción de un presupuesto podemos tener en cuenta los

porcentajes de incidencia de cada uno de los componentes de la construcción, sobre el total
de la construcción. Para ello mencionamos una tabla confeccionada por la Dirección Nacional
de Arquitectura, publicada por Artemio Daniel Aguiar.
Tabla de Porcentajes de Incidencia de cada uno de los componentes de una

construcción Civil
RUBRO PORCENTAJE (%)

Preparación del terreno y excavación de cimientos 1
Estructura de hormigón armado 16
Mampostería de elevación 24
Instalación de electricidad 3
Instalación sanitaria 8
Instalación de gas 2
Conductos de ventilación (acondicionamiento de aire sin equipos, solo conduc- 3
tores)
Impermeabilización cubierta 1
Revoques gruesos 2
Revoques finos 2
Contrapisos en hormigón de cascotes 2
Revestimientos de muros 4
Ascensores (cabina y maquinaria) 4
Yesería 5
Pisos y zócalos 5
Aberturas 4
Vidrios 2
Artefactos sanitarios 3
Artefactos para gas 3
Pintura 4
Limpieza final y retiro de escombros 1
SUMATORIA 100
TABLA DE PORCENTAJES DE INCIDENCIA DE CADA UNO DE LOS COMPONENTES DE

LA CONSTRUCCION EN UNA VIVIENDA INDIVIDUAL del
BANCO HIPOTECARIO NACIONAL

RUBRO A(%) B(%) C (%)

Derechos municipales 2 2 2
Preparación del terreno y excavación 1 1 1
Mampostería de cimientos 4 4 4
Mampostería elevación 0,30 – 0,24 11 12 11
Mampostería elevación 0,15 – 0,10 4 5 5
Aislaciones 1 1 1
Hormigón armado y/o losa cerámica 14 1 1
Cubierta de techos 6 9 19
Revoques Gruesos 7 8 7
Revoques Fino y/o yeso 3 3 3
Cielorrasos 2 8 -
Contrapisos 2 2 2
Pisos y Zócalos 6 6 6
Revestimientos 1 1 1
Carpintería de madera 5 5 5
Carpintería metálica y/o herrería 4 4 4
Instalación sanitaria 4 4 4
Provisión de agua 5 5 5
Electricidad 3 3 3
Gas 3 3 3
Marmolería 1 1 1
Vidrios 1 1 1
Artefactos sanitarios 2 2 2
Calefón 2 2 2
Pintura 4 5 5
Veredas y ventilación 1 1 1
Detalles de terminación y limpieza 1 1 1
SUMATORIA 100 100 100
Referencias
A: techo plano de losa

B: techo inclinado con cubierta de chapas
C: techo inclinado con cubierta de tejas
Ejercitación
Para comprender mejor la metodología de costos hemos realizado un ejercicio compa-

rativo utilizando el valor del modelo 1 - Vivienda Unifamiliar - de la Revista Diario de Arquitec-
tura del periódico Clarín, del 25 de abril 2017.
Aplicamos el valor del modelo a la tabla de porcentajes de incidencia de cada uno de los
componentes de la construcción en una vivienda individual del Banco Hipotecario Nacional (vivienda

individual con techo plano “A”). De este modo se puede observar fácilmente el precio total de cada
rubro y el mismo para el m2.
RUBRO A (%) Precio Precio por m2

Derechos Municipales 2 587,78 5,30
Preparación del terreno y excavación 1 293,89 2,65
Mampostería de cimientos 4 1175,56 10,59
Mampostería elevación 0,30 - 0,24 11 3232,78 29,13
Mampostería elevación 0,15 - 0,10 4 1175,56 10,59
Aislaciones 1 293,89 2,65
Hormigón armado y/o losa cerámica 14 4114,45 37,08
Cubierta de techos 6 1763,34 15,89
Revoques gruesos 7 2057,23 18,54
Revoques finos y/o yeso 3 881,67 7,95
Cielorrasos 2 587,78 5,30
Contrapisos 2 587,78 5,30
Pisos y zócalos 6 1763,34 15,89
Revestimientos 1 293,89 2,65
Carpintería de madera 5 1469,45 13,24
Carpintería metálica y/o herrería 4 1175,56 10,59
Instalación sanitaria 4 1175,56 10,59
Provisión de agua 5 1469,45 13,24
Electricidad 3 881,67 7,95
Gas 3 881,67 7,95
Marmolería 1 293,89 2,65
Vidrios 1 293,89 2,65
Artefactos sanitarios 2 587,78 5,30
Calefón 2 587,78 5,30
Pintura 4 1175,56 10,59
Veredas y ventilación 1 293,89 2,65
Detalles de terminación y limpieza 1 293,89 2,65
SUMATORIA 100 2938895 26483,69
También podemos trabajar con el modelo 1 de ARQ- Clarín para obtener los porcenta-
jes de cada rubro mediante el uso de una planilla Excel y aplicar luego esta tabla a nuestro
caso concreto.
Descripción Precio Porcentual

Trabajos Preliminares 42149 0,01
Excavaciones 17161 0,01
Mampostería 484207 0,16
Hormigón Armado 104201 0,04
Aislaciones 42132 0,01
Cubiertas 291532 0,10
Revoques 265621 0,09

Cielorrasos 68873 0,02

Contrapisos 71205 0,02
Pisos 91899 0,03
Zócalos 13048 0,00
Revestimientos 25453 0,01
Carpintería 138040 0,05
Instalación Sanitaria 275438 0,09
Instalación Gas 62516 0,02
Instalación eléctrica 111871 0,04
Pinturas 84821 0,03
Cristales 25898 0,01
Varios 69681 0,02
Gastos de obra 385981 0,13
Beneficio 267170 0,09
Total 2938897 1,00
Problema: determinar el costo de construcción por rubro de una vivienda unifamiliar de

2
95m .
Descripción Porcentual Precio

Trabajos Preliminares 1 36083,62
Excavaciones 0,01 14691,48
Mampostería 0,16 414528,01
Hor. Armado 0,04 89206,13
Aislaciones 0,01 36069,07
Cubiertas 0,10 249579,58
Revoques 0,09 227397,26
Cielorrasos 0,02 58961,95
Contrapisos 0,02 60958,36
Pisos 0,03 78674,43
Zócalos 0,00 11170,35
Revestimientos 0,01 21790,23
Carpintería 0,05 118175,59
Instalac. Sanitaria 0,09 235801,56
Instalac. Gas 0,02 53519,74
Instalac. eléctrica 0,04 95772,39
Pinturas 0,03 72614,98
Cristales 0,01 22171,19
Varios 0,02 59653,67
Gastos de obra 0,13 330437,06
Beneficio 0,09 228723,35
Total 1,00 2515980,00
Valor del modelo. 26.484 $/m2 x superficie 95 m2: 2.515.980

El modelo N° 1 – Vivienda Unifamiliar

Contempla:
Costo por m2 $ 26.484
Variación mensual: + 0,3%
Superficie cubierta: 110,97 m2
La vivienda tiene 3 dormitorios, estar, cocina, lavadero, baño, toilette y garaje, desarrollados
en una sola planta.
Fecha: 25/04/2017
COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO (CRD). NORMA TTN 4.1
Se determinará deduciendo del CRB (COSTO DE REPOSICION BRUTO), la depreciación fí-

sica y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación

que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Hei-
decke.
La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el
tasador.
b) La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos

necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas cons-
tructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para trans-
formar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar
la depreciación física.
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va= VR – (VR - Vr) K

siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de RossHeidecke.

Para el valor residual de un bien inmueble en general se utiliza entre un 3 y 8% siendo razo-
nable un porcentual intermedio 5 %. Sin embargo, también debe considerarse que a veces no
se recupera prácticamente nada por lo que dicho porcentaje se reduce sustancialmente.
Para la utilización de la tabla de Ross- Heidecke se recomienda tener en cuenta la vida útil
aconsejada por el TTN. Norma 14.2
Podemos resolver el problema de dos formas muy similares con idéntico resultado.
a) La primera partiendo de depreciar el valor del modelo
b) La segunda aplicando directamente el valor del modelo a la superficie y luego siguiendo
la formula ya citada.
Datos:
Costo por m2 $ 26.484
Superficie de La vivienda unifamiliar –entre medianeras: 94m2
Edad: 35
Estado de conservación. Normal
a) partiendo de depreciar el valor del modelo
K. antigüedad: 35 años 0.437

Vida probable 80 años
En estado: 2.5 Porcentual = 0,3721
Va = 26.484 $/m2 - (26.484 $/m2 - 5% de 26.484$/m2) . 0,37
Va= 26.484 $/m2 - (26.484 $/m2 - 1324,2 $/m2) 0,37
Va= 26.484$/m2 – 9.309,13 $/m2
Va= 17.174, 87 $/m2
Va: Valor del modelo depreciado x superficie del bien
Va= 17.174,87 $/m2 x 94 m2= 1.614.438,72 $

b) aplicando directamente el valor del modelo a la superficie:
Superficie x valor del modelo
94 m2 x 26.484 $/m2 = 2.489.496 $
Ahora se reemplaza la fórmula:
Va = 2.489.496 $ - (2.489.496 $ - 5% de 2.489.496$) . 0,37
Va= 2.489.496 $ - (2.489.496 $ - 124.474,8 $) 0,37
Va= 2.489.496 $ - 875.057,84 $
Va= 1.614.438,15 $
BIBLIOGRAFIA
• BOVERI, Daniel. – Apuntes de cátedra- Tasaciones UNSAM.

• GOMEZ, Mario: Herramientas financieras para la Valuación de Inmuebles- Edi-
torial BRE. Bienes Raíces Ediciones. Año 2007
• GÓMEZ PICASSO Germán y ROZADOS José: Tasación de inmuebles - El
valor de Mercado. Editorial BRE. Bienes Raíces Ediciones. Año 2006
• AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural.
Editorial Juris- Año 2006.
• Normas Técnicas del Tribunal de Tasación de la República Argentina. TTN 11.3
• ANTOÑANA, Miguel Ángel, Mart. Púb.– “Tasaciones ANTOÑANA
• http://eltasadorpampeano.webnode.com
• COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DE ENTRE RIOS
• UNIVERSIDAD DE SAN JUAN. Facultad de Ingeniería. CIRCOT
• Periódico Clarín – Diario de Arquitectura. –
• Modelo de Consejo de Profesionales de Agrimensura e Ingeniería
http://www.copaipa.org.ar/

APUNTE #6 Metodo Del Valor Del Costo

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Martillero Público, Corredor y Administrador de Consorcios

Método del valor del costo

Asignatura: Pericia y Tasaciones 1

El criterio de reproducción apunta a conocer el costo de construcción (a los precios

El criterio de reemplazo apunta a conocer el costo de construcción (a los precios ac-

Cuando el inmueble es nuevo o casi nuevo, ambos criterios arriban a conclusiones

El valor de un edificio no es su costo de origen o su costo de reposición, tampoco el

Costo de origen es el monto que se necesitó en el momento de la construcción, nueva

Si al costo de origen se le descuenta la depreciación (física y funcional) se tiene el

o El costo de origen puede no ser representativo de los precios normales en la

 Las mejoras realizadas en distintas etapas constructivas deforman el costo de

Asignatura: Pericia y Tasaciones 2

Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, considerando las condicio-

 El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio sustituto mo-

El Comité Internacional de Normas de Tasación (normas IVSC) distingue:

"El costo de reproducción es el costo de crear una réplica fiel de la estructura

Es aconsejable, en la mayoría de los casos, la utilización del costo de reposición como

El inconveniente que ofrece esta forma de determinar el valor de un edificio, reside en

Asignatura: Pericia y Tasaciones 3

El desarrollo de las técnicas constructivas, la utilización de nuevos materiales, cambios

El costo de reposición puede establecerse:

a) Por aplicación de precios por unidades de superficie cubierta.

Es un método comparativo, fundado en que el costo por unidad de superficie de dos

Las superficies semicubiertas deben ser incorporadas en el tratamiento, disminuidas

En el caso de edificios antiguos, el costo unitario requiere ser ajustado en razón de la

Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción

 La cantidad de locales sanitarios -baño y cocina- en relación con la superficie de la

 La superficie -en propiedad horizontal- de la unidad funcional. La menor superficie de

 El mayor número de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción, entre

También a este método se lo denomina “de las unidades comparativas” y se basa en

Asignatura: Pericia y Tasaciones 4

Este método se utiliza frecuentemente cuando se trata de un inmueble estándar y el

b) Por cómputo y presupuesto

Es un método laborioso y exige conocimientos específicos; es recomendable en la ta-

Los rubros contenidos en 1) constituyen específicamente el "presupuesto" de la obra;

Está en cuestión, si todos estos términos de la inversión quedan legítimamente com-

Asignatura: Pericia y Tasaciones 5

Creemos que deben agregarse otros gastos necesarios, a saber:

1. honorarios profesionales por proyecto y dirección de obra;

Consideramos, completando el análisis, que los gastos financieros y de comercializa-

c) Por suma de puntos

Este procedimiento resulta interesante para su aplicación en edificios de viviendas

Consiste en la aplicación de la fórmula:

Asignatura: Pericia y Tasaciones 6

C = costo unitario por m² de superficie cubierta, que se busca hallar.

Además, debe tenerse en cuenta la calidad de la construcción a evaluar, que deberá

 Construcción económica X = 40 puntos =

Tablas sugeridas por Dante Guerrero para la obtención del puntaje:

Asignatura: Pericia y Tasaciones 7

Asignatura: Pericia y Tasaciones 8

Asignatura: Pericia y Tasaciones 9

Asignatura: Pericia y Tasaciones 10

Asignatura: Pericia y Tasaciones 11

Ahora deberá calcular A y B.

A= (15 · a) + (25 · h) + (7 · c) + (1 · m) + (0,5 · L)

B= ⅛ · [(1 · of) + (8 · p) + (0,5 · z) + (1 + b) + (2 · T)]

Asignatura: Pericia y Tasaciones 12

z = precio del m² de azulejos San Lorenzo o similar

Por cuanto una vez obtenido el resultado de A + B, su resultante se debe multiplicar

Resulta sencilla su utilización y además con él se obtienen resultados diferenciados y

La actualización de la fórmula, en períodos no muy extensos, puede practicarse multi-

d) Por actualización del valor de origen

Tal es el caso de plantas industriales especializadas, obras de servicios públicos, cons-