OPTATIVO II

VALUACION DE
CONSTRUCCIONES USADAS
 Valuación de Construcciones Usadas

• Generalmente al tasador o valuador se

le presenta la necesidad de avaluar
construcciones ya existentes que tienen
antigüedad en años y presentan mejor
y/o peor estado de conservación.
 Valuación de Construcciones Usadas

• Las edificaciones usadas pierden valor

con el tiempo y por lo tanto se
aplican diferentes métodos de
depreciación para llegar al valor
depreciado o valor presente o valor
actual.
 Valor de Reposición

• Valor de Reposición, llamado también

Valor de Construcción Nueva.
• Se considera que se va a construir una
nueva construcción exactamente igual o
similar
 Valor de Sustitución
• Cuando no es posible determinar el mismo
tipo de construcción, por ser muy antiguo o
por materiales de antaño, se aplica Valor
de Sustitución
• Es decir, se identifica con una construcción
actual de similares características que la
podría sustituir, de la cual conocemos sus
antecedentes
 Valor de Reposicion
• Para el avalúo de la construcción usada, se parte del
valor de reposición de la construcción nueva y a ella
se le aplica un factor de depreciación, de acuerdo a
diferentes métodos.
• Para ello se utiliza una fórmula básica:

Va = Vr x (1 – D)
• Valor actual = Vrvalor reposic x (1 –
Depreciac)
Valor de Sustitución

Va = Vr x ( 1 – D )
Va = Valor actual

Vr = Valor de Reposición
D = Depreciación en %
 Valor de Reposición
• Ejemplo:
• Se desconoce el Valor original de una
construcción. Su valor de reposición
(construcción nueva similar) se estima
en
1.000.000 gs.
• una
Por las características que
depreciación 10%.presenta se
estima
del
• Hallar el valor Actual
 Valor de Reposición

• Utilizamos la fórmula:
Va = Vr x ( 1-D )

• Va = 1.000.000 x(1
– 0.10 )
• Va = 1.000.000 x
• 0.90Va = 900.000 gs
 Depreciación de Edificios
• Depreciación es la disminución del valor
o precio de una cosa con relación a la
que tenía antes.
• Factores determinantes de la
depreciación :
• 1 – Causas Físicas
• 2 – Causas Funcionales
 Causas de Depreciación

1 – Causas Físicas.
Desgaste por funcionamiento.
Deterioro Natural por
antigüedad – Accidental
2 -´Causas Funcionales:
Insuficiencia o ineptitud
Obsolescencia
 Cálculo de Depreciación

• Existen varios métodos para el cálculo de la

depreciación:
• Método de la línea recta.
• Método Parabólico de Kuentzle.
• Método intermedio de Ross,
• Mét por estado de Conservac., de
Heidecke
 Método de la línea recta
Consiste en considerar la depreciación
con variación uniforme a lo largo de su
vida útil y se representa con la fórmula:
• Deprec en % = Antig años / Vu vida útil o técnica
D = Deprec en porcentaje
Ant = Antig de la const en Años
Vu = Vida útil o vida técnica de la const.
 Método de la línea recta
Ejemplo: Una construcción tiene 20 años de
antigüedad y se considera una vida útil de 50
años. Que porcentaje de depreciación tendría al
cabo de 20 años?
• Antigüedad = 20 años
• Vida Útil = 50 años
• Depreciación = 20 / 50 = 0.4
• La depreciación del valor inicial = 40 %
 Valor o Costo de Reposición
• Existen varios métodos para determinar el valor
físico de las edificaciones y mejoras constructivas.
• 1- Por computo y Presupuesto: es el mas exacto
pero a la vez, el más laborioso.
• 2 – Por área cubierta: más sencillo, cómodo, pero
es el menos exacto
• 3 – Por actualización de costo: se averigua el
costo original y se actualiza de acuerdo a índices
 Valor o Costo de Reposición

• Recurrimos a la fórmula:

• Costo de reposic = Acosto constr x Xcoef const

• C = Costo de reposición por m2.

• A = Costo de Construcción (Revist
Costos/Mandu’a)
– X = coef construcción de 1ª. = 1,60
– X = coef construcción Med/Estan = 1,00
– X = coef construcción económica = 0,66
 Valor o Costo de Reposición
Ejemplos
• Construcción de lujo o de 1ª:
• C = 1.500.000 x 1.60 = 2.400.000 gs / m2.
• Construcción media/estandar:
• C = 1.500.000 x 1,00 = 1.500.000 gs/m2.
• Construcción económica:
• C = 1.500.000 x 0,66 = 990.000 gs / m2,
• Ejercicio: Se debe calcular el valor actual de
por m2 de una construcción de 1ª. que
originalmente costo 1.500.000 gs x m2.El valor
de Reposición es de Gs 61.500.000.-
• Utilizamos la formula:
• Costo reposic = Acosto const anter x Xcoef
const
•Costo reposic = 61.500.000 x 1,60 = 98.400.000.
El Costo de construirGs
hoy una vivienda similar será de
98.400.000