Página 1 de 14

UNIDAD II: CONTRATO DE CAMBIO REFERIDO A COSAS - COMPRA VENTA (SEFUNDA PARTE) - PERMUTA

1. Obligaciones del vendedor (art. 1137):

 Conservación de la cosa:

ARTICULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete.

Obligación nuclear: transferir

Deberes secundarios: resto del art 1137, 1138-1140

Puesto que el vendedor debe entregar la cosa, va de suyo que también está obligado a conservarla sin cambiar su
estado, hasta el momento en que haga efectiva la tradición. Es que hasta ese momento es el dueño de la cosa y, por
tanto, soporta sus riesgos (art. 755). Más que una obligación en sí misma, ésta es un cargo inherente a la obligación
de entrega. Forma parte de la actividad preparatoria que pondrá al vendedor en condiciones de cumplir su promesa.
La custodia no es por tanto una prestación en sentido técnico ni puede ser objeto del reclamo del comprador por sí
misma. Lo que a éste le interesa es solamente el resultado; es decir, que la cosa se le entregue. No hay, pues, una
custodia-deber, como la del depositario, sino solamente la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el
cumplimiento de la prestación. Naturalmente, el deber de custodia solo se concibe cuando se trate de la venta de
cosas ciertas o de cosas de género limitado. Siendo de género ilimitado no hay problema de conservación, porque el
vendedor cumple entregando cualquier cosa perteneciente al género; sin embargo, una vez hecha la elección, se
aplican las reglas sobre la obligación de dar cosas ciertas (art. 763).

Clases: en caso de silencio, el comprador paga los gastos de escritura, porque de él deriva el interés en adquirir el
dominio.

ARTICULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega
de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la
compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta.

Son normas de naturaleza supletoria (se puede convenir lo contrario).

Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues es el dueño de la cosa hasta que se realice
la tradición y, además, es lo que está dispuesto respecto de los gastos de entrega (art. 1138), y ya se ha dicho que la
custodia no es sino un aspecto de la entrega. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario (art.
citado).

Desde el momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su cuenta, puesto que el
vendedor no habría incurrido en ellos de haber recibido aquél la cosa en tiempo propio.

Riesgos, frutos, mora.

ARTICULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden
ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de
mero lujo, recreo o suntuarias.

ARTICULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor
no lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes.
 Página 2 de 14

ARTICULO 753.- Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir
su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias,
pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.

ARTICULO 754.- Frutos. Hasta el día de la tradición los frutos percibidos le pertenecen al deudor; a partir de esa fecha,
los frutos devengados y los no percibidos le corresponden al acreedor.

ARTICULO 755.- Riesgos de la cosa. El propietario soporta los riesgos de la cosa. Los casos de deterioro o pérdida, con
o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la imposibilidad de cumplimiento.

Riesgos: Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta; el vendedor no podrá reclamar el pago del
precio, y si lo hubiere recibido, deberá devolverlo (arts. 755 y 955). Si la cosa se pierde por culpa del vendedor, el
contrato se extingue y deberá indemnizar el daño causado (arts. citados). Esto último es aplicable al vendedor moroso,
que no es culpable de la pérdida de la cosa, a menos que demuestre que la cosa se habría perdido también en poder
del comprador.

Un caso singular plantea el artículo 1151: el de la cosa mueble que, si bien no ha sido entregada al comprador, ha sido
puesta a su disposición, conforme a lo dispuesto por el artículo 1149. Esta situación se asimila a la de la entrega efectiva
de la cosa mueble, pues los riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos, quedan a cargo del
comprador desde que la cosa ha sido puesta a su disposición si ello ha sido pactado en el contrato. ¿Significa esto que
el vendedor carece de toda responsabilidad sobre la integridad de la cosa mueble? No lo creemos. El CCCN da una
solución (que el vendedor, que pone la cosa a disposición del comprador, se constituye en depositario de los efectos
vendidos) que debe mantenerse por analogía, pues el vendedor conserva la tenencia de la cosa mueble y no puede
usarla, características que son propias del depósito (arts. 1356 y 1358).

El referido artículo 1151 establece también que el vendedor deja de cargar con los riesgos de daño o pérdida de la
cosa mueble, y los gastos incurridos, desde que la pone a disposición del transportista u otro tercero, pesada o medida,
pero no aclara quién asume tales riesgos. Pensamos que poner la cosa a disposición del transportista o del tercero, es
tanto como ponerla a disposición del comprador.

Importancia del riesgo: s/culpa (no hay responsabilidad) c/ culpa (muta el objeto a una indemnización).

Frutos: Todos los frutos percibidos antes de la tradición de la cosa pertenecen al vendedor; pero los pendientes
corresponden al comprador (art. 754).

Mejoras: el programa pide mora, pero debe ser error debido a que en el mismo parágrafo solo se encuentran las
mejoras.

Las mejoras naturales, esto es, las que no provienen del hecho del hombre sino de la naturaleza, ocurridas entre la
celebración del contrato y la entrega de la cosa, también favorecen al dueño, es decir, al vendedor. Éste está
autorizado a exigir el mayor valor al comprador, y si este último no lo acepta, el contrato se extingue sin
responsabilidad para las partes (art. 752). Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, las mejoras
naturales pertenecen al comprador y el vendedor no podrá exigir un mayor precio por ellas; esta solución se desprende
del principio según el cual el deudor que ha incurrido en mora debe satisfacer todos los daños que por tal motivo
ocasione a la otra parte; y por cierto, si la cosa se hubiera entregado en tiempo, las mejoras naturales corresponderían
indudablemente a su nuevo dueño, el comprador.

Respecto de las mejoras artificiales (las que provienen del hecho del hombre), deben diferenciarse según se traten de
mejoras necesarias, o de mejoras útiles, de mero lujo, recreación o suntuarias. Respecto de las primeras, el vendedor
está obligado a hacerlas, sin derecho a percibir su valor; respecto de las segundas, se las puede llevar, siempre que no
dañe la cosa, y no tiene derecho a reclamar indemnización alguna (art. 753).
 Página 3 de 14

Los deberes de cooperación antes de la entrega de la cosa.

 Entrega de la cosa (art. 1140): tradición, tiempo, lugar, gastos.

ARTICULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete.

ARTICULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de
oposición de tercero.

Tradición: El vendedor está obligado a transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida (art. 1137). La
transmisión de dominio se hace a través de la tradición, esto es, cuando una parte entrega voluntariamente a la otra
la cosa. Consiste en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder
hecho —posesión— sobre ella (art. 1924), que le permite comportarse como titular del derecho real de dominio (art.
1909). ¿Qué ocurre si el vendedor entrega anticipadamente la cosa mueble prometida, pero ella no se adecua a lo
convenido, sea en cantidad, sea en calidad? El hecho de que la entrega de la cosa no se ajuste plenamente a lo que se
debía entregar, no constituye un automático supuesto de incumplimiento. Ello es así, pues el vendedor podrá subsanar
la falta hasta la fecha que el contrato ha fijado para hacer la entrega de la cosa.

El artículo 1150 diferencia dos casos. El primero, que el vendedor no haya entregado todo lo que tenía que entregar.
En este supuesto, podrá entregar la parte o cantidad que falte de las cosas, sin ninguna otra condición o consecuencia.
El segundo, que el vendedor haya entregado algo diferente de lo debido. Acá, podrá entregar otras cosas en sustitución
de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, pero siempre que no
provoque inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, reconociéndose a éste el derecho a ser indemnizado por
los daños sufridos

Con el artículo 1137 (en otras palabras), se incorporan implícitamente los llamados deberes secundarios de conducta
—tales como los de información, conservación, custodia, reserva y no concurrencia— que se imbrican en el principio
general de la buena fe (arts. 9º y 961), y particularmente el deber de colaboración, por el cual el vendedor está
obligado, de manera expresa, a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete efectivamente. En este sentido, deberá facilitar los antecedentes de dominio, títulos, planos, impuestos
pagados, etcétera.

En la compraventa de cosas muebles, se especifica que el vendedor debe entregar, además de la cosa, una factura que
debe describirla, su precio (o la parte de éste que haya sido pagado) y los demás términos de la venta (art. 1145). La
obligación de entregar la factura no requiere que el comprador la reclame.

El vendedor debe entregar la cosa con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros
(art. 1140). Todos sus accesorios implican que debe ser entregada completa, sin deterioros. Libre de toda relación de
poder importa que la cosa sea entregada libre de otra posesión o tenencia, pues sí así no ocurriera, el comprador no
podría comportarse como titular del derecho real de dominio. Por último, que la cosa sea entregada sin oposición de
tercero, significa que la entrega debe ser pacífica, de modo que el comprador pueda gozar de ella sin obstáculos.

Tiempo: El Código Civil y Comercial distingue según se trate de cosas muebles o inmuebles. En efecto, mientras el
artículo 1139 establece que el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto
convención en contrario, el artículo 1147 establece que la entrega de la cosa mueble debe hacerse dentro de las
veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.
 Página 4 de 14

El artículo 1147, de todas maneras, no puede ser interpretado rígidamente. La entrega de la cosa forma parte de la
ejecución del contrato, y sabido es que la celebración, ejecución e interpretación del contrato debe hacerse de buena
fe (art. 961), por lo que el derecho del comprador de exigir la entrega de la cosa está condicionado a la buena fe. Así,
en la venta de mercadería que deba ser entregada a más de mil kilómetros de distancia del lugar en que se celebró el
contrato, aunque nada se haya pactado ni los usos indiquen algo al respecto, parece claro que el comprador tendrá
que contemplar el tiempo que demande el transporte de la cosa.

Lugar: El Código Civil y Comercial omite toda referencia al lugar de entrega del inmueble y solo regula el lugar de
entrega de la cosa mueble. La razón de tal omisión es obvia: el inmueble solo puede ser entregado en el lugar en donde
esté.

El lugar de entrega de la cosa mueble está regulado en el artículo 1148. De dicha norma, se desprenden dos situaciones
diferentes.

 si se trata de cosas ciertas. En este caso, la cosa debe entregarse en el lugar acordado o en el que determinen
los usos o las particularidades de la venta; y, en su defecto, en donde estaba la cosa al tiempo de celebrarse
el contrato.
 si se trata de cosas genéricas o de cantidades de cosas. No hay problemas si el contrato fija el lugar de entrega,
o los usos o particularidades de la venta lo determinan. Pero nada se dice si no ocurre tal cosa. En este caso,
lo razonable es que la entrega se haga en el domicilio del vendedor (el deudor de la obligación) al tiempo de
la celebración del contrato, que es cuando nace la obligación (art. 874).

Gastos: ARTICULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la
entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la
compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta.

Es meramente enunciativa. En efecto, son también obligaciones a cargo del vendedor los gastos de traslado de la cosa
al lugar en que la tradición debe efectuarse o los gastos necesarios para contar, pesar o medir la cosa, entre otras. En
cambio, no se consideran gastos de entrega y, por tanto, están a cargo del comprador, los honorarios del escribano
que otorga la escritura. En cuanto a los sellos de la escritura matriz y del testimonio y a los gastos de anotación en el
Registro de la Propiedad, son a cargo del comprador, porque no son gastos de entrega sino simultáneos o posteriores
a ella y hechos en beneficio de él.

Excepciones a la obligación de entregar.

DERECHOS DE RETENCION

ARTICULO 2587.- Legitimación. Todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su poder la cosa
que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón de la cosa.

Tiene esa facultad sólo quien obtiene la detentación de la cosa por medios que no sean ilícitos. Carece de ella quien la
recibe en virtud de una relación contractual a título gratuito, excepto que sea en el interés del otro contratante.

EXCEPCION DE INCUMPLIMIENTO

ARTICULO 1031.- Suspensión del cumplimiento. En los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir
simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca
cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la prestación es a favor de
varios interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación.

TUTELA PREVENTIVA
 Página 5 de 14

ARTICULO 1032.- Tutela preventiva. Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una
grave amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su
solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridades suficientes de que el
cumplimiento será realizado.

 Recepción del precio.

El Código Civil de Vélez hacía mención a que el vendedor está obligado a recibir el precio. Sin provecho, el Código Civil
y Comercial omite toda referencia a esta obligación, la que de todos modos existe, pues es la consecuencia de la
obligación que sí se le impone al comprador de pagar el precio y recibir la cosa (art. 1141).

 Garantías: evicción y vicios redhibitorios (clase doctor Villalba)

El vendedor se las debe al comprador. Es la garantía de derecho en virtud de la cual el vendedor le garantiza al
comprador que el derecho que le transmite está exento de vicios. Garantiza la existencia y legitimidad del derecho
que adquiere el comprador, garantiza que el derecho es bueno. Es una garantía natural de los contratos, no necesita
que sea pactada, sino que está implícita (en todos los contratos onerosos); sin embargo, las partes podrían renunciar
a el. Pero esta renuncia no será válida cuando sea de mala fe.

Evicción significa “vencido en juicio”, una aproximación sería que el tercero demande al comprador, lo venza en juicio
y le quite la cosa. Esta idea es incorrecta, porque la garantía comienza antes de que sea vencido en juicio; comienza
desde que es demandado el comprador por el tercero. Por lo tanto, es una garantía que protege las turbaciones de
derecho que sufre el adquiriente (turbación del derecho = reclamo de un tercero que dice que tiene mejor derecho).
Casi siempre esta ejemplificado por una demanda, no procede contra las turbaciones de hecho. Es importante que el
derecho de tercero sea por una causa anterior a la venta.

El requisito procesal clave es la citación. Para que subsista la garantía el comprador demandado debe citarlo al juicio
al vendedor, para que lo ayude en la defensa del ataque del tercero. Pregunta de examen: Si no se cita cae la garantía
porque no se lo va a poder condenar al vendedor si no pudo ejercer su derecho de defensa (principio de defensa en
juicio). La excepción a esta regla está en que se lo podrá condenar al vendedor si el comprador demandado demuestra
que aunque lo hubiese citado igualmente hubiese perdido en juicio porque el tercero tenía un derecho indiscutible o
incuestionable (no significa mejor ya que ese carácter queda a valoración del juez).

(Clase Dra Valdez 2021)

QUÉ GARANTIZA?: saneamiento del título o de los vicios

QUÉ DISPARA LA GARANTÍA?: turbación de derecho o de hecho (los vicios)

ARTICULO 1044.- Contenido de la responsabilidad por evicción. La responsabilidad por evicción asegura la existencia
y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a:

a) toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la
adquisición; b) los reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial,
excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente; c) las turbaciones de hecho
causadas por el transmitente.

ARTICULO 1051.- Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos. La responsabilidad por defectos ocultos se
extiende a:

a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;

 Página 6 de 14

b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones
estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría
adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

La responsabilidad por evicción garantiza que la cosa es “mía”, mientras que los vicios redhibitorios se extiende a los
defectos

2. Obligaciones del comprador (art. 1141): (artículo desglosado en cada obligación)

 Pago del precio. Lugar y tiempo de pago. Falta de convenio. Venta a crédito.

ARTICULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador: a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si
nada se pacta, se entiende que la venta es de contado;

Obligación nuclear: pagar

El Código Civil y Comercial regula el momento en que debe pagarse el precio en dos normas diferentes. Por un lado,
el artículo 1141, inciso a), establece que el precio debe pagarse en el tiempo establecido en el contrato; y si éste nada
dijera, se entiende que la venta es al contado. Por otro lado, y refiriéndose específicamente a las cosas muebles, el
artículo 1152 dispone que el pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario.

El precio debe pagarse en el lugar convenido (art. 1141, inc. a]). Pero ¿qué ocurre si no se fija el lugar de pago? La
norma nada resuelve. A nuestro juicio, debe entenderse que, si es al contado, debe hacerse en el lugar de la entrega
de la cosa; y si es a plazo, debe hacerse en el domicilio del comprador, por ser el deudor de la prestación. En la venta
al contado, la entrega de la cosa y el precio están tan íntimamente ligadas, que resulta de evidente conveniencia lógica
establecer un mismo lugar de pago; pero en la venta a crédito, esas obligaciones recíprocas aparecen en cierta forma
desligadas y es natural que recupere su vigencia la regla general de que las obligaciones deben pagarse en el domicilio
del deudor (art. 874).

Suspensión del pago del precio.

(Apuntes) en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con la obligación a su cargo, la otra parte puede
excusar su incumplimiento en esta causa. En este caso concreto, si el vendedor no cumple con las obligaciones a su
cargo, el comprador puede no entregar el precio.

 Recepción de la cosa:

ARTICULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador: […] b) recibir la cosa y los documentos vinculados con
el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del
comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;

Lugar y tiempo.

ARTICULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la
escrituración, excepto convención en contrario.

ARTICULO 1147.- Plazo para la entrega de la cosa. La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de
celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.

ARTICULO 1148.- Lugar de entrega de la cosa. El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos
o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba
al celebrarse el contrato.
 Página 7 de 14

En cuanto al lugar y tiempo del pago, rige el principio de autonomía de la voluntad, por cuanto, si las partes lo han
previsto, el pago debe hacerse en el lugar y tiempo convenido. Supletoriamente, para el caso que las partes no
hubieran fijado el tiempo en que debe efectuarse el pago, se entiende que la venta es de contado.

Los deberes de cooperación (segunda oración del artículo).

Si el comprador se niega a recibir la cosa, mueble o inmueble, el vendedor puede:

a) Cobrar los gastos de conservación de la cosa y los demás daños que resulten de la actitud renuente del comprador.
b) Consignar judicialmente la cosa.
c) Demandar el pago del precio cuando no hubiese sido cobrado, y siempre que haya hecho entrega de la cosa o la
ponga a disposición del comprador, consignándola judicialmente.
d) Pedir la resolución de la venta si no se le pagara el precio. Bien entendido que esta no es una consecuencia de la
negativa a recibir la cosa, sino del incumplimiento de la obligación de pagar el precio.

En la obligación de recibir documentos cabe incluir facturas, garantías, remitos, etcétera.

Derecho de retención. (estamos dentro de los derechos del comprador, por lo cual no aplica el art 2587 en este
caso)

ARTICULO 1152.- Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El
comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las
modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.

Dispone el artículo 1152 que el comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de
examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles
con esta posibilidad. Si bien la norma se refiere a la posibilidad de examinar las cosas muebles, pues está incluida en
la sección 6ª referida a la compraventa de muebles, no hay razón para impedir su aplicación a la compraventa de
inmuebles. El comprador necesita, en muchos casos, un tiempo para examinar la cosa y es razonable que mientras no
tenga certeza de que se le ha entregado lo convenido y en buen estado, no se lo obligue a pagar el precio. El límite de
este derecho está dado por la incompatibilidad de esta posibilidad con las modalidades de entrega o de pago pactadas.

Por su parte, el artículo 1156 considera que la cosa es adecuada a lo convenido en el contrato cuando: i) es apta para
los fines o usos a que ordinariamente se destinan las cosas del mismo tipo; ii) es apta para cualquier uso o fin especial
que expresa o tácitamente se haya hecho conocer al vendedor cuando se celebró el contrato; sin embargo, no puede
considerase que la cosa es adecuada si de las circunstancias del caso surge que el comprador no confió o no era
razonable que confiara en el criterio e idoneidad del vendedor; iii) la cosa está envasada o embalada de la manera
habitual para tal tipo de mercadería; y si no existiera tal forma habitual, si está embalada de manera adecuada para
conservarla y protegerla, y iv) la cosa tiene las cualidades de la muestra que el vendedor presentó al comprador.
Asimismo, si el comprador conocía o debía conocer la falta de adecuación de la cosa al momento de celebrar el
contrato, sea porque no es apta para el fin previsto, sea porque no está envasada o embalada de manera habitual o
adecuada para su conservación y protección, el vendedor no es responsable (art. 1156, párr. final).

 Pago del instrumento de la compra.

ARTICULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador: c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de
testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.

A los gastos de recibo, hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega, que corresponden al vendedor. Deben
entenderse por tales todos aquellos que se devenguen a partir del instante de la entrega; tales, por ejemplo, los de
transporte de la cosa al domicilio del comprador, los de embalaje para facilitar el transporte posterior a la entrega,
etc.; asimismo, se consideran gastos de recepción los que demanda la anotación en el Registro de la Propiedad.
 Página 8 de 14

3. Pactos especiales. Concepto. Principio general.

(Sección 7ª. Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa)

Puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad (art. 958), las partes pueden pactar las cláusulas
y modalidades que estimen convenientes. En toda esta materia, las disposiciones del Código, salvo contadas
excepciones, solo tienen carácter supletorio y rigen en caso de que las partes no hayan acordado expresamente otra
cosa (art. 962). El Código se ha limitado a reglamentar las cláusulas más frecuentes.

Cláusulas legisladas:

 Ventas condicionales: suspensiva y resolutoria (art. 1165/1169);

Dispone el artículo 343 que la condición es la cláusula de los actos jurídicos por la cual las partes subordinan su plena
eficacia o resolución a un hecho futuro e incierto. Se trata de una condición suspensiva si la plena eficacia del acto
jurídico está subordinada a la producción del hecho futuro e incierto, en tanto que es una condición resolutoria si la
resolución está atada a que ese hecho se produzca.

Por ello, el cumplimiento de la condición obliga a las partes a entregarse o restituirse recíprocamente, las prestaciones
convenidas, aplicándose los efectos correspondientes a la naturaleza del acto concertado, a sus fines y objeto (art.
348).

Cuando la condición fuese resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:

a) La compraventa produce los efectos propios del contrato, con excepción del inc. c) (art. 1169).
b) El comprador podrá comportarse como verdadero dueño, pero el vendedor podrá pedir que se ordenen
medidas conservatorias (art. 347, párr. 2º).
c) La tradición o, en su caso, la inscripción registral, solo transmite un dominio revocable (art. 1169). Con otras
palabras, si la condición se cumple, el comprador debe restituir la cosa al vendedor. El Código diferencia según
se trate de cosas registrables o no registrables. En el primer caso, la revocación tiene plenos efectos
retroactivos, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. En el segundo, la revocación
no tiene efectos respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa (art. 1967). La diferencia se justifica en la publicidad que da el registro, el cual
permite al tercero saber de la probable revocabilidad del dominio.
d) Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe, de modo de no
perjudicar a la contraparte (art. 347, párr. 3º).

Cuando la condición fuese suspensiva, la compraventa tendrá los efectos siguientes:

a) Mientras pendiese la condición, el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador
de pagar el precio (art. 348, párr. 1º).
b) El comprador podrá pedir que se ordenen medidas conservatorias (art. 347, párr. 1º).
c) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste no
adquiere el dominio de ella y será considerado como administrador de cosa ajena. Establece el artículo 349
que la parte que recibió la cosa (el comprador) debe restituirla con sus accesorios pero no con los frutos
percibidos. La solución legal es discutible. En verdad, debe diferenciarse según que el comprador haya pagado
o no el precio. Si lo pagó, es razonable que se quede con los frutos, a modo de compensación de los intereses
que pudo devengar la suma dineraria pagada. Pero si no hubo pago del precio, es insostenible que el
comprador se quede con los frutos; existiría una claro enriquecimiento sin causa.
d) Mientras la condición no se haya cumplido, el vendedor debe comportarse de buena fe, de modo de no
perjudicar a la contraparte (art. 347, párr. 3º).
 Página 9 de 14

Caso de duda: ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha
bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al
comprador.

(art 1165 pacto de preferencia, desarrollado más adelante)

 A satisfacción del comprador;

ARTICULO 1160.- Compraventas sujetas a condición suspensiva. La compraventa está sujeta a la condición suspensiva
de la aceptación de la cosa por el comprador si:

a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa; (venta ad gustum).

b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”

El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera
aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin
pronunciarse.

La venta a satisfacción del comprador es también conocida como venta a ensayo o prueba. Si bien pareciere que ambos
incisos tratan de una misma figura, la diferencia fundamental: mientras que la venta ad gustum confiere al comprador
un derecho de aceptación o rechazo absoluto, que puede ser ejercido a su libre arbitrio sin ningún género de
restricciones, la venta a satisfacción del comprador solo confiere al adquirente una facultad sin duda muy amplia de
apreciación, pero que debe ser ejercida dentro de límites razonables y de buena fe; de tal modo que si el vendedor
prueba que la cosa tenía todas las cualidades prometidas, el comprador no puede rechazarla. La diferencia apuntada
parece marcarse en el artículo 1160. En efecto, por un lado, simplemente se refiere al comprador que se reserva la
facultad de probar la cosa (inc. a]); en cambio, cuando menciona la compraventa que se conviene o es a satisfacción
del comprador, agrega que sea de acuerdo con los usos (inc. b]). La mención a que sea de acuerdo con los usos, refiere
una pauta de objetividad, que excluye la mera subjetividad del comprador, y que permite, por lo tanto, recurrir al
dictamen de expertos.

De lo dicho en el párrafo anterior se desprenden las siguientes consecuencias: a) que el comprador no puede rechazar
la cosa antes de haberla sometido a ensayo, como, por el contrario, puede hacerlo el comprador ad gustum; b) que si
el comprador rechaza la cosa, el tribunal puede, sobre la base del dictamen de peritos, decidir que la cosa tenía las
calidades prometidas sin olvidar, empero, que esta cláusula supone reconocer al comprador un apreciable margen de
discrecionalidad y que solo puede ser obligado a cumplir el contrato cuando hay abuso en la actitud de rechazar la
mercadería. En consecuencia, podrá ser obligado bien a comprar la cosa, bien a pagar los daños y perjuicios
consiguientes.

 Retroventa (art. 1163);

ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de
recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución
convenidos.

El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.

Para que el pacto de retroventa sea válido debe reunir las siguientes condiciones:

1) Debe recaer sobre bienes inmuebles o muebles. El Código Civil de Vélez solo permitía la aplicación del pacto de
retroventa para el caso de venta de inmuebles. (ver sobre quienes pueden recaer - terceros interesados en la cosa)
2) Su plazo no puede exceder el fijado por el artículo 1167. Si es inmueble, el plazo es de cinco años; si es mueble, es
de dos años. En ambos casos, el plazo corre a partir de la fecha de celebración del contrato.
 Página 10 de 14

3) Debe estipularse en el mismo acto de la venta. Si el pacto de retroventa se hubiera pactado por contrato separado,
no constituye una condición resolutoria, sino un nuevo contrato que supone dos transferencias de dominio
independientes. Además, este nuevo contrato no tendrá efectos respecto de terceros a quienes el comprador
hubiera transmitido el dominio u otro derecho real sobre la cosa, puesto que, al no figurar el compromiso de
retracto en el título original, no tienen por qué ser afectados por las obligaciones contraídas por el comprador.

Titular del derecho de rescate es desde luego el vendedor; pero también puede ser ejercido: a) Por sus cesionarios, si
el comprador lo consiente antes, simultáneamente o después de la cesión (art. 1636). b) Por los herederos del
vendedor (art. 1024). c) Por los acreedores del vendedor en el ejercicio de la acción subrogatoria (art. 739).

Si los titulares del derecho de rescate fueran varios —sea porque la venta hubiera sido hecha por dos o más
copropietarios de la cosa vendida o porque hubieran sucedido al vendedor varios herederos—, tratándose de una cosa
indivisible, cualquiera de los vendedores, acreedor de la prestación, podrá exigir la entrega de la cosa, pero deberá
pagar al comprador el precio convenido y a su vez podrá exigir de los restantes vendedores la contribución de la parte
proporcional de lo pagado, quienes a su vez tendrán derecho a que les pague el valor de lo que les corresponde
conforme a la cuota de participación de cada uno de ellos.

La obligación de sufrir el rescate pesa sobre:

a) El comprador o los compradores que la hubieren adquirido conjuntamente (art. 1163), pues la resolución
opera ipso iure y sin el concurso de la voluntad del obligado a restituir.
b) Los herederos del comprador (art. 1024). Tratándose de una cosa indivisible, el vendedor, acreedor de la
prestación, podrá exigir la entrega de la cosa a cualquiera de los herederos, a menos que se hubiera hecho ya
la partición, en cuyo caso deberá reclamarse al heredero adjudicatario del bien.
c) Sobre los terceros interesados de la cosa (art. 1166). Es obvio que los terceros que han adquirido la cosa o
tienen otro interés sobre ella (es el caso de que hubieran constituido un gravamen), sabiendo que estaba
sujeta a una condición resolutoria, deben resignarse a la restitución de ella. Si se trata de una cosa registrable,
basta que el pacto de retroventa resulte de los documentos inscriptos en el registro o si de otra manera el
tercero tuvo conocimiento efectivo. Si la cosa mueble no es registrable, el pacto de retroventa es oponible al
tercero adquirente de mala fe o a título gratuito.

El derecho de rescate se extingue:

 por expiración del término; la extinción se produce ipso iure y sin necesidad de constitución en mora;
 por renuncia del vendedor a ejercerlo;
 por pérdida de la cosa, sea que ella se deba a una causa natural o a que haya sido puesta fuera del comercio o
expropiada. En esta última hipótesis no habrá rescate propiamente dicho, pero es indudable que el vendedor
conserva el derecho a reclamar la indemnización pagada por el Estado, que ocupa el lugar de la cosa.

 Reventa (art. 1164);

ARTICULO 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver
la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos./ Se
aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Se trata, de una cláusula que, como la de retroventa, permite dejar sin efecto la enajenación, solo que en este caso
dicha facultad se concede al comprador y no al vendedor. La cuestión se presenta como el anverso y reverso de una
medalla.

Sin embargo, a poco que se examine la cuestión, se advertirá que existen entre ambos pactos diferencias y que el
régimen legal de la retroventa debe aplicarse en nuestro caso con sumo cuidado.
 Página 11 de 14

1) La declaración de rescate, hecha por el comprador, no puede tener efectos sobre los derechos que él mismo
haya transmitido a terceros sobre la cosa. Si el comprador quiere exigir del vendedor la devolución del precio,
tendrá que acordar con esos terceros la extinción de los derechos por ellos adquiridos, que permita al
comprador devolver la cosa en el estado que la recibió.
2) Si la cosa hubiera sido expropiada, el comprador expropiado podrá rescatar el precio entregando la
indemnización recibida, que viene a ocupar el lugar de la cosa.

Se aplica el mismo plazo que para la retroventa.

 Preferencia (art. 1165).

ARTICULO 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar
la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal
y no puede cederse ni pasa a los herederos.

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades
de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su
derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Este pacto suele fundarse en razones puramente sentimentales; el dueño de una cosa se aviene a desprenderse de
ella a condición de que la posea quien sepa valorarla o cuidarla, pero desea evitar que caiga en manos de extraños. Se
trata por tanto, de motivaciones íntimas, que no valen para sus sucesores o cesionarios. Por similares motivos, debe
admitirse que este derecho no puede ser ejercido por los acreedores del vendedor en ejercicio de la acción
subrogatoria.

El derecho de preferencia es indivisible; por tanto, si la cosa hubiera sido vendida originariamente por varios
condóminos, cada uno de ellos podrá exigir se le venda toda la cosa si los otros covendedores no quisieran
recomprarla; pero ninguno de ellos podría pretender que se le revendiera solo la parte que él tenía en la cosa, salvo
que ese derecho a la recuperación parcial fuera reconocido expresamente en el contrato.

El pacto de preferencia es oponible al tercero interesado. Si la cosa es registrable, es oponible al tercero interesado si
resulta de los documentos inscriptos en el registro correspondiente o si de otro modo el tercero ha tenido
conocimiento efectivo de su existencia. Y si fuera un mueble no registrable, el pacto es oponible al tercero adquirente
de mala fe o a título gratuito.

Plazos (art. 1167).

ARTICULO 1167.- Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser convenidos por un plazo que no
exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la
celebración del contrato./ Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por
la ley es perentorio e improrrogable.

Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables.

ARTICULO 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en los artículos
precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los
pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos
inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo.
 Página 12 de 14

Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a
título oneroso.

Los pactos de reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de compraventa cuyo objeto sea tanto
cosas muebles como inmuebles.

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el pacto resulta de los documentos
inscriptos; es decir cuando el pacto incluido por las partes en la compraventa tiene publicidad registral. También serán
oponibles a los terceros interesados si de otro modo han tenido conocimiento efectivo del pacto. Si la cosa vendida es
mueble no registrable, el pacto especial incluido en la compraventa no es oponible a los terceros adquirentes de buena
fe y a título oneroso.

4. Venta de inmuebles

(clase profesor Villalba) Este punto es pregunta de examen

Venta de inmuebles fraccionados y plazos (ley 14.005). Concepto. Facultad de escrituración.

Objeto de la ley: venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas periódicas,

En un principio, la realidad jurídica mostraba que el titular de un inmueble establecía en el contrato un pacto comisorio
expreso en el cual si el comprador se atrasaba un par de cuotas se resolvía el contrato. Esta situación generaba un
ejercicio abusivo del PCE. Ante este problema es que se sanciona la ley 14005, con la finalidad de contemplar esta
situación y limitar la cláusula antes mencionada. Esta ley es de orden público (prevalece sobre lo pactado) y contiene
cuestiones esenciales:

1) Quien decida vender con esta operatoria debe inscribirlo en el Registro de Inmueble (inscribir la operatoria en
sí).
2) La persona que hubiere abonado el 25% del precio o realizado el 50% de las mejoras consecuentemente
genera la prohibición del ejercicio del PC sino que el vendedor únicamente puede optar por acción de
cumplimiento de contrato.
3) Abonado el 25% del precio el comprador tiene derecho a exigir la escritura pública. Otra situación de esta
realidad jurídica es que, antes de la ley, el dueño del terreno no quería labrar la escrituración para garantizar
el cumplimiento de su comprador. A su vez, establece que el vendedor podrá exigir garantía hipotecaria por
el saldo de precio.

En este último inciso, cabe resaltar qué pasaba si el vendedor caía en quiebra. Antes de la ley, el terreno seguía en
propiedad del vendedor y por lo tanto era rematado. Con la ley 14005, cumpliendo el requisito del 25% de pago sobre
el precio, el comprador obtiene la escritura pública y por lo tanto se integra a su patrimonio. Esto es un claro ejemplo
de limitación del ejercicio abusivo del PCE.

Pacto Comisorio.

Facultad que tienen las partes de resolver el contrato (dejarlo sin efecto) ante el incumplimiento. No hay que olvidar
que el efecto normal de los contratos es que nacen y se hacen para ser cumplidos. En el derecho romano, en un
principio, solo se concebía el cumplimiento del contrato pero con la evolución del derecho establecieron que podía
resolverse únicamente si las partes así lo habían expresado (esta era considerada una facultad excepcional).

El pacto comisorio expreso se clasifica en:

 Tácito: se introduce con la ley 17711. Lo entiende implícito, ya que lo considera un elemento natural de los
contratos. Producido el incumplimiento la parte cumplidora tiene que demandar el cumplimiento, dándole un
 Página 13 de 14

plazo no menor de 15 días para que cumpla. Una vez cumplido este plazo y continuando el incumplimiento,
recién puede resolverse el contrato.
 Expreso: producido el incumplimiento de una de las partes se resuelve de forma automática el contrato. La
parte cumplidora solo debe notificar al incumplidor de la resolución.

Efectos: facultad resolutoria (opera retroactivamente). Las prestaciones ya cumplidas por la parte quedan firmes en
la medida de su equivalencia (siempre y cuando sean divisibles). Por ejemplo, no se aplicaría cuando la prestación
consistiera en entregar un auto.

5. Permuta. Concepto (art. 1172).

ARTICULO 1172.- Definición. Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas
que no son dinero.

Permuta es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que
las partes se han obligado a transferirse recíprocamente la propiedad de cosas que no son dinero (art. 1172).

Caracteres.

Son los mismos de la compraventa:

a) la permuta es consensual, porque produce efectos por el solo acuerdo de voluntades;

b) es no formal, en el caso de los inmuebles, la escritura pública exigida por el artículo 1017, inciso a), es un
requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en
instrumento privado;
c) es bilateral, porque engendra obligaciones para ambas partes;
d) es oneroso, pues las contraprestaciones son recíprocas;
e) es conmutativo, porque las contraprestaciones recíprocas son por naturaleza equivalentes.

Distinción con la compraventa y con las donaciones mutuas

 Se llaman donaciones mutuas aquellas que se hacen dos o más personas recíprocamente en un mismo acto.(
Art. 1560)
 Onerosa más no hay equivalencia.
 Régimen de cargos.

Normas aplicables: regla general

ARTICULO 1175.- Norma supletoria. En todo lo no previsto por el presente Capítulo se aplican supletoriamente las
normas de la compraventa.

Capacidad

El Código Civil de Vélez contenía una norma, el artículo 1486, que ha desaparecido en el Código Civil y Comercial.
Aquella disposición establecía que si uno de los permutantes tiene justos motivos para creer que la cosa recibida en
permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció. Se trata de una solución
de equidad, cuya supresión no parece positiva. Es que no resulta razonable obligar al permutante a entregar la cosa
prometida cuando tenga motivos fundados para creer que la cosa que se le prometió a cambio, o que ya recibió, no
era propia de quien se la dio. El citado artículo 1486, además, permitía al permutante pedir la nulidad (en realidad, la
resolución) del contrato, aunque no fuese molestado en la posesión de la cosa recibida. Así, se procura protegerlo no
solo del daño o turbación actual, sino del peligro de que ello acaezca en el futuro.
 Página 14 de 14

A nuestro entender, la manera de mantener vivo este derecho, de indudable importancia, será interpretando con
amplitud el artículo 1044, relativo a la garantía de evicción y recurriendo, además, a la llamada tutela preventiva
regulada en el artículo 1032, que dispone que una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos
sufriesen una grave amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para
cumplir, o en su solvencia. Y añade que la suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da seguridades
suficientes de que el cumplimiento será realizado.

Garantía de evicción (art. 1174): funcionamiento

El caso de evicción total está regido por el artículo 1174. La norma dispone que si uno de los permutantes es vencido
en la propiedad de la cosa que le fue transmitida, tiene derecho a pedir que se le restituya la cosa que él dio a cambio
o su valor al tiempo de la evicción. Sin embargo, también tiene derecho a exigir que se le dé una cosa equivalente a la
perdida por evicción, si ella fuese fungible; ello es así, pues el artículo 1039, referido a la responsabilidad por
saneamiento, a la que el artículo 1174 remite, permite, justamente, reclamar un bien equivalente, si es fungible.

Además, el permutante vencido por evicción —como acreedor de la obligación de saneamiento— tiene derecho a
pedir que se le indemnicen los daños sufridos, pues así lo dispone el artículo 1040.

Cabe señalar que en el Código Civil y Comercial no parece tener importancia la buena o mala fe de los permutantes,
en lo que se refiere a los alcances de la responsabilidad, cuando uno de ellos ha sido vencido en juicio. El derecho a
reclamar los daños se ha independizado de la buena o mala fe de enajenante, y es exigible en ambos casos, desde que
el artículo 1174, de manera expresa o implícita (pues se prevé la restitución de la cosa), remite a la responsabilidad
por saneamiento, que está consagrada en el artículo 1039, que no hace referencia alguna a la buena o mala fe.

¿Qué sucede si el copermutante ha enajenado la cosa recibida? El nuevo texto nada dice, por lo que cabe establecer
que el otro permutante, que ha perdido la cosa por evicción, verá limitado su derecho de reclamo a que se le dé el
valor de la cosa que él entregó o que se le dé otra similar a la perdida, si fuese fungible. Tampoco se hace referencia a
si la enajenación de la cosa recibida ha sido hecha a título oneroso o gratuito, por lo que en ambos casos solo podrá
reclamar el valor de la cosa dada, al tiempo de la evicción.