UNIVERSIDAD DE PANAMÁ

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

DEPARTAMENTO DE ARQUITECTURA
GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y PROYECTIVO

Presentado por:
Domínguez, Ambar. 8-894-1054. Reyes, Richard. 8-837-1520.
Ortega, Emilka. 8-864-1098. Suira, Loyreth. 6 709 2038.

Presentado a:
Prof. Arq. Cristóbal Gómez

Código de Horario: Código de Asignatura:

5051 23929

Fecha de Entrega:
3 de mayo de 2023.
 INTRODUCCIÓN
El mantenimiento de edificios implica una rutina de actividades y servicios
imprescindibles para asegurar las plenas condiciones de conservación, seguridad y
confiabilidad de los edificios, que verifican todo lo establecido en el proyecto.

De esta forma, el objetivo del mantenimiento de edificios es ofrecer, a lo largo de la

vida útil del edificio, las mejores condiciones para sus usuarios, resistiendo al uso
general del emprendimiento y a los agentes que provocan alteraciones de sus
propiedades técnicas originales.

Sobre todo, el mantenimiento de edificios se puede dividir en tres grandes grupos,

que son actividades preventivas, correctivas y predictivas.

Por lo tanto, estas categorías presentan varias similitudes debido al proceso de

análisis de las instalaciones y equipos, pero difieren principalmente con relación al
momento de ejecución y los costos involucrados en cada operación.

2
BENEFICIOS DE LOS MANTENIMIENTOS

Sobre todo, el mantenimiento de edificios es muy importante para garantizar la

calidad del inmueble, además de brindar seguridad y comodidad a los usuarios y
beneficiar la productividad profesional en entornos corporativos.

Cuando un lugar se conserva y resguarda dentro de las características planificadas,

se reduce significativamente la demanda de interrupciones o reformas que puedan
perjudicar la rutina de trabajo.

La salud física y financiera de una empresa requiere cuidados especiales y planes

de acción, que tomen en cuenta actividades que puedan prevenir fallas y riesgos y
mantengan el buen estado de la edificación. Desde esta perspectiva, separamos a
continuación algunos de los principales beneficios de un buen mantenimiento de los
edificios:

• Reducción de costos de mantenimiento;

• Planificación de costos;
• Reducción de desperdicios;
• Mayor seguridad para propietarios y usuarios;
• Indicadores para un control efectivo;
• Valoración del patrimonio.

3
 MANTENIMIENTO DE EDIFICIO

En la actualidad, el mantenimiento se orienta hacia la conservación y prevención de

los inmuebles bajo la premisa de que, haciendo una supervisión constante y
sistemática de los mismos, se pueden anticipar los problemas y abaratar los costes
derivados de su solución.
Sobre todo, para los edificios históricos y los grandes proyectos, el mantenimiento
es toda una disciplina que debe ser contemplada en el proyecto.
El mantenimiento de edificios es toda acción destinada a conservar un inmueble y
prevenir su deterioro mediante el seguimiento, mejora, limpieza y restauración de
sus espacios y estructuras.
El objetivo principal del mantenimiento de un edificio es contrarrestar los
desperfectos asociados al paso del tiempo para aumentar su vida útil y mantener
su valor.
Tipos de Mantenimientos:
• Mantenimiento Preventivo: Este tipo de preservación, consiste en anticiparse a
la necesidad de reparación e implica un seguimiento y control exhaustivo de las
diferentes partes del inmueble. El mismo puede ser programado con el objetivo
de atacar a tiempo las diferencias y problemas que se puedan suscitar con el
uso natural del mismo.
• Mantenimiento Correctivo: Al contrario que el mantenimiento preventivo, este
trata de arreglar los desperfectos y desgastes de un edificio una vez que ya se
han producido; y hace frente a situaciones inesperadas, no previstas ni
previsibles.
• Mantenimiento Proyectivo o Predictivo: Esta metodología de conservación
suma características de las anteriores y consiste en llevar a cabo una evaluación
periódica de una situación a corregir a largo plazo.

4
Etapas de Construcción de Mantenimientos:
• Proyecto: Toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la
protección y durabilidad de la estructura; Especificar tratamientos protectores
superficiales.
• Ejecución: toda medida tomada fuera del proyecto inicial, afectando
directamente el costo del inmueble, para lograr el mismo grado de protección
y durabilidad de la estructura.
• Mantenimiento preventivo: son acciones que se toman con antelación para
el mantenimiento periódico por el uso de las estructuras.
• Mantenimiento Correctivo: son trabajos de diagnósticos, pronósticos,
reparación y protección de estructuras, que a su debido tiempo de vida útil
presentaran desgastes, los cuales se pueden programar con antelación las
correcciones y evitar problemas evidentes.
Clasificación de los Mantenimientos:
Factores:
• Atendiendo al tipo de obra: Mantenimiento de obras nuevas y Mantenimiento de
obras viejas existentes
• Según el propietario del inmueble: Mantenimiento privado Mantenimiento estatal
• Según el momento en que se realiza: Mantenimiento preventivo y Mantenimiento
correctivo.

COSTOS EN MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Es indispensable que, dentro de las decisiones de una obra, se plantee un plan de
acción a futuro para el caso de los mantenimientos y evaluar los costos que
tendrían. Este costo a su vez dependerá del tipo de espacio y costo de la
construcción.
Para evitar un incremento en el costo debemos prever y programarlos
anticipadamente y así mantener y alcanzar la vida útil que merece la edificación.

5
 1. MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES

1.1. CRITERIOS Y CONCEPTOS DE MANTENIMIENTO DE

EDIFICACIONES
Desde épocas pasadas, debido a la idea de conservar las edificaciones, se hizo
necesario idear o establecer fundamentos que permitan preservar el patrimonio.
En base a esto se toma en cuenta muchos aspectos que conforman la edificación.
Su tipo, los propietarios, el momento en que se realiza, sus costos, su equipamiento,
trayendo esto como que no solo beneficia a la edificación para aumentar su vida
útil, sino que también a la economía y el usuario.
• Mantenimiento de Edificios
El concepto más general de mantenimiento “conjunto de operaciones y cuidados
necesarios para que las instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir
funcionando de manera adecuada”.
Este concepto ha sido ampliado y desarrollado por la necesidad de detallar que el
mantenimiento no solamente se basa en la parte de la edificación, sino también de
todo lo que este dentro y pueda deteriorarse.
Existen muchos autores que comparten su definición de mantenimiento, y la
mayoría basa sus conceptos en trabajos que se deben realizar de manera periódica
y eficiente, para la conservación física de los distintos elementos a considerar.
El mantenimiento y las reparaciones son tareas fundamentales que deben
realizarse para la prolongación de la vida útil de edificaciones, viviendas u otros
elementos, con la intención de prever problemas a futuro.
Tipos de mantenimiento:
• Preventivo: previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en el futuro.
• Correctivo: esta basa su idea la corrección de operaciones sobre situaciones
inesperadas.
Constantemente se deben realizar trabajos de mantenimiento preventivos para
conservar las propiedades y capacidades funcionales y a la vez solventar las
afecciones que son estimuladas por el uso diario, situaciones ambientales u otros
elementos.

6
 1.2. CLASIFICACIÓN DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
I. Mantenimiento Ordinario
El mantenimiento ordinario puede considerarse el mantenimiento “básico”, aquel
que mantiene las dependencias y el equipo en buen estado, evitando accidentes
desagradables.
Se trata de una serie de operaciones de verificación y eventual reparación
necesarias para mantener la eficiencia de los activos. Incluye todas las acciones
preventivas y correctivas que están destinadas a restaurar el funcionamiento de un
activo sin aumentar el rendimiento.
Las intervenciones de mantenimiento ordinario tienen el objetivo de:
• mantener la integridad de un activo;
• contener la degradación natural;
• restablecer la eficiencia después de una avería.
Entre los diferentes tipos de mantenimiento ordinario tenemos:
1. Mantenimiento Preventivo
Las ventajas del mantenimiento preventivo incluyen:
• la reducción de la probabilidad de averías;
• la reducción del coste de las reparaciones;
• la prolongación de la vida útil de los equipos;
• la mejora de la seguridad.
El mantenimiento preventivo se puede dividir en dos principales tipos:
1. Mantenimiento preventivo planificado.
2. Mantenimiento preventivo no planificado.
Este se divide en:
a. Mantenimiento predictivo
b. Mantenimiento controlado
c. Mantenimiento según predicción

7
 II. Mantenimiento Correctivo
El mantenimiento correctivo, también conocido como mantenimiento en caso de
avería, consiste en intervenir en una máquina o un bien tras un daño, con el objetivo
de restablecer su funcionalidad.

III. Mantenimiento Extraordinario

Incluye todo tipo de intervenciones de mantenimiento más invasivas y relevantes,
que no son recurrentes y se realizan para mejorar el funcionamiento de un activo,
aumentar el ciclo de vida o, en caso contrario, su valor. El mantenimiento
extraordinario recoge:
• intervenciones invasivas en máquinas e instalaciones;
• intervenciones en la estructura;
• intervenciones en el sistema tecnológico;
• intervención en la pertinencia.
• El principal tipo de mantenimiento extraordinario es el mantenimiento de
mejora.
1. Mantenimiento de mejora
El mantenimiento mejorativo o preventivo no se debe a fallos de funcionamiento,
sino que responde a las necesidades de mejora, de hecho, tiene el objetivo de
aumentar el valor del sistema y mantener el rendimiento del equipo mediante la
realización de mejoras técnicas en toda la instalación o en unidades individuales.
De esta manera, puede aumentar el valor de los activos y asegurarse de que
alcancen los límites máximos de disponibilidad programados durante la fase de
proyecto, independientemente de los efectos del tiempo.

1.3. COSTO EN MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES

Mantenimiento y costo de mantenimiento son conceptos de inseparables. Ya la fase
de la ejecución de la obra se aconseja hacer la selección de los materiales y e
equipamiento de las viviendas con vistas a sus futuros costos de su manutención.
El costo de los espacios dependerá, fundamentalmente, de las decisiones (largo,
ancho, altura de los locales, números de plantas, etcétera). La variación de los

8
costos puede admitirse como continua y dependiendo esencialmente del costo de
la construcción. Los costos de mantenimiento y uso son bastantes menores
pudiéndoselos prever con facilidad, a la vez que pueden programarse
anticipadamente los trabajos de mantenimiento necesarios para alcanzar vida útil
prevista para el edificio.
1.4. COSTO DE MANTENIMIENTO Y USO DE EQUIPAMIENTO
Son más importante los costos de mantenimiento y uso durante la vida útil del
edificio que los de construcción o instalación e incluso, mucho más difíciles de
prevenir pues en gran medida, el mantenimiento que se hará generalmente no será
de tipo preventivo sino correctivo. Es decir, llevándose a cabo cuando se presenten
los defectos y afectando no solo a la instalación en si misma sino también a las
partes componentes del edifico que la contiene.

Los costos de mantenimiento pueden disminuir en dependencia de la rapidez y

precisión con que se aplique el programa de mantenimiento.

Costo Global = Costo inicial + Costo de Mantenimiento + Costo indirecto

Dentro del costo de mantenimiento se encuentran los mantenimientos programados

(preventivo), las reparaciones no programadas (Correctivo), el funcionamiento
(explotación) y el costo de limpieza. Al costo inicial se asocia al costo de terreno y
urbanización, al costo de proyecto, al costo de construcción y al costo de tasas de
impuestos. El costo indirecto no es más que el de equipamiento, el de servicios
comunitarios, el de intervenciones en el entorno y las contribuciones especiales en
servicios colectivos.
Existe además una ley que estima los costos diferentes que representan la
corrección de los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, esta ley
se denomina Ley de los cinco de Sitter.
Esta consta de cinco etapas o fases, estas son:
1. Fase de proyecto,
2. Fase de ejecución,

9
 3. Fase de mantenimiento preventivo,
4. Fase de mantenimiento correctivo.
De lo anterior planteado se puede deducir que la aplicación adecuada y en el
momento preciso de medidas y trabajos en las diferentes etapas de la vida de un
edificio influye considerablemente en los costos de una edificación, evidenciando
una gran relación y dependencia de estos con los trabajos que se realicen y siempre
teniendo en cuenta en la fase que se apliquen, estos harán aumentar o disminuir el
valor de los costos.

1.5. ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO.

Organizar el mantenimiento, es definir una política, administraría y aplicarla sobre
el terreno, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y reorientar en
consecuencia esta política.

Dicha organización consta de dos etapas fundamentales, la planificación del

mantenimiento y la responsabilidad en el mantenimiento.
• Planificación del mantenimiento.
• Responsabilidad en el mantenimiento.

1.6. VENTAJAS DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES.

La ventaja principal del mantenimiento está íntimamente ligada con un concepto de
economía, al prolongar el tiempo de explotación de una construcción sin tener que
realizar inversiones apreciables.
La ejecución del mantenimiento a tiempo impide el desgaste anticipado de las
edificaciones y sus equipos y reduce los costos por ejecución de grandes
reparaciones generales de los edificios.

A. LA VIDA ÚTIL DE UNA EDIFICACIÓN.

La vida útil está estrechamente ligada a la palabra mantenimiento pues a las obras
se les aplican Programas de Mantenimiento para que estas puedan llegar a cumplir
con el tiempo de vida útil para el cual fueron ejecutadas.

10
Durante la vida útil de un edificio, hay tres parámetros esenciales que viene
definidos en la fase de proyecto:
• La durabilidad o expectativas de que un elemento pueda cumplir las
funciones encomendadas;
• La mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones
de inspección, limpieza, reparación o sustitución, y
• Los costos de explotación debidos a consumos energéticos.

11
 CONCLUSIÓN
El mantenimiento de edificios es un tema que ha tenido mucha evidencia en los
últimos años. Los controles de calidad y el nivel de exigencia de los clientes y
usuarios de las instalaciones se han incrementado significativamente, lo que
requiere cada vez más atención al tema.
Por lo tanto, tener un plan bien estructurado es fundamental para observar todas las
actividades necesarias. Estos procesos se pueden personalizar mediante software
especializado, que brindan información en tiempo real y aumentan la productividad
de los equipos de asistencia.

12
 BIBLIOGRAFÍA

• https://drive.google.com/file/d/1KvF2GB1g4LDqfqGwZAb1A1XR3BWr23Kn/
view
• https://arquitasa.com/mantenimiento-edificios/

13