María Elena Rodríguez Campia Romo Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable

AMPARO DIRECTO 21/2017
QUEJOSA: MARÍA ELENA

RODRÍGUEZ CAMPIA ROMO
TERCERO INTERESADA: FREB,
SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL
VARIABLE
MINISTRA PONENTE: NORMA LUCÍA PIÑA HERNÁNDEZ.

SECRETARIA DE ESTUDIO Y CUENTA:
LAURA PATRICIA ROMÁN SILVA
COLABORÓ: ANA BERTHA GUTIÉRREZ MEDINA
Ciudad de México. Acuerdo de la Primera Sala de la Suprema

Corte de Justicia de la Nación, correspondiente a la sesión del día
once de abril de dos mil dieciocho.
VISTOS los autos para dictar sentencia en el juicio de amparo

directo 21/2017.
RESULTANDO:
PRIMERO. Demanda de amparo directo. Mediante escrito

presentado el cuatro de febrero de dos mil dieciséis, ante la Oficialía
de Partes de Segunda Instancia del Tribunal Superior de Justicia del
Estado de Querétaro1, María Elena Rodríguez Campia Romo solicitó el
amparo y protección de la Justicia Federal, en contra de la sentencia
de once de enero de dos mil dieciséis, emitida por la Segunda Sala
Civil de dicho Tribunal, dentro del toca civil **********, formado con
motivo del recurso de apelación intentado por la aludida quejosa
1
Juicio de Amparo Directo 21/2017, fojas 3 a 63.
contra la sentencia de primera instancia emitida en el juicio sumario

civil ********** del índice del Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil
del mismo Tribunal.
La parte quejosa señaló como derechos fundamentales

vulnerados los contenidos en los artículos 1, 14, 16 y 17 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como 1.1,
8, 24 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, y
formuló los conceptos de violación que estimó pertinentes.
De la demanda de amparo tocó conocer al Primer Tribunal

Colegiado del Vigésimo Segundo Circuito, cuyo Presidente, por auto
de diecisiete de febrero de dos mil dieciséis 2, la admitió a trámite y
ordenó su registro bajo el número **********; determinó que no tenían
el carácter de autoridades responsables el Congreso, el Gobernador
Constitucional, el Secretario de Gobierno y el Jefe de Departamento
de Publicaciones de la Dirección Jurídica y Consultiva de la Secretaría
de Gobierno, todos del Estado de Querétaro; reconoció el carácter de
tercero interesada a Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable; y
estableció que el asunto estaba relacionado con el diverso amparo
directo civil ********** de su índice, por impugnarse en ambos la misma
sentencia, por lo que ordenó que fueran resueltos en la misma sesión.
Mediante acuerdo de treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis 3

en cumplimiento al Acuerdo General 13/2016, del Pleno del Consejo
de la Judicatura Federal, relativo a la semiespecialización y cambio de
denominación de los Tribunales Colegiados del Vigésimo Segundo
2
Amparo directo *********, fojas 80 a 81.
3
Ídem, fojas 134 a 135.
2
Circuito, con sede en Querétaro, Querétaro, en el que se establecen

las reglas de turno, sistema de recepción y distribución de asuntos
entre los mencionados órganos colegiados, publicado en el Diario
Oficial de la Federación el once de marzo de dos mil dieciséis, de
conformidad con el artículo 1° del citado Acuerdo, se hizo constar el
cambio de denominación del Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo
Segundo Circuito a la de Primer Tribunal Colegiado en Materias
Administrativa y Civil del Vigésimo Segundo Circuito, y se reasignó al
expediente ********** el número de amparo directo 292/2016.
SEGUNDO. Solicitud de ejercicio de la facultad de atracción.

Por escrito presentado el veintidós de abril de dos mil dieciséis en la
Oficina de Correspondencia Común de los Tribunales Colegiados del
Vigésimo Segundo Circuito4, la quejosa pidió al Tribunal Colegiado del
conocimiento que solicitara a esta Suprema Corte de Justicia de la
Nación ejerciera su facultad de atracción para conocer del asunto, al
considerar que el juicio de garantías colmaba los requisitos de
importancia y trascendencia para ser atraído; solicitud que la
Presidencia del órgano colegiado reservó para que fuera decidida por
el Pleno de ese Tribunal Colegiado, una vez que se hiciera un examen
del asunto5.
En forma concomitante con la petición anterior, el treinta y uno

de mayo de dos mil dieciséis6, la quejosa también presentó escrito
ante esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, solicitando ejerciera
la facultad de atracción para conocer del juicio de amparo directo.
4
Amparo directo 292/2016, fojas 161 a 168.
5
Ídem, foja 169.
6
3
En proveído de siete de junio de dos mil dieciséis 7, el entonces

Presidente de esta Primera Sala tuvo por recibido el oficio **********,
signado por el Secretario General de Acuerdos, con el cual se formó y
registró el expediente relativo a la solicitud de ejercicio de la facultad
de atracción 304/2016.
En sesión privada de nueve de noviembre de dos mil dieciséis y

ante la falta de legitimación de la quejosa, el Ministro Arturo Zaldívar
Lelo de Larrea decidió hacer suya la solicitud de ejercicio de la
facultad de atracción para conocer del amparo directo 292/20168 del
índice del Primer Tribunal Colegiado en Materias Administrativa y Civil
del Vigésimo Segundo Circuito.
Mediante auto de quince de noviembre de dos mil dieciséis 9, el

Primer Tribunal Colegiado en Materias Administrativa y Civil del
Vigésimo Segundo Circuito, remitió a este Alto Tribunal los autos
correspondientes.
En sesión de uno de febrero de dos mil diecisiete, esta Primera

Sala determinó ejercer la facultad de atracción para conocer del juicio
de amparo 292/201610.
TERCERO. Trámite del juicio de amparo directo ante esta

Primera Sala. Por acuerdo de veinticinco de abril de dos mil
diecisiete11, el Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
ordenó formar y registrar el juicio de amparo directo con el número
7
8
Juicio de Amparo 292/2016 foja 227
9
Ídem, foja 231.
10
Amparo directo 21/207, fojas 73 a 78.
11
4
21/2017, determinó que se turnaran los autos a la Ministra Norma

Lucía Piña Hernández, para la formulación del proyecto de resolución
y ordenó su envío a la Sala de su adscripción.
CUARTO. Por acuerdo de veinticinco de mayo de dos mil

diecisiete12, la Presidenta de la Primera Sala determinó que ésta se
avocaría al conocimiento del asunto y ordenó remitir los autos a su
Ponencia.
QUINTO. Previo dictamen de veinticinco de septiembre de dos

mil diecisiete, en atención a que en sesión de uno de febrero de dos
mil diecisiete, esta Primera Sala determinó ejercer la facultad de
atracción para conocer del juicio de amparo directo 292/2016 del
índice del Primer Tribunal Colegiado en Materias Administrativa y Civil
del Vigésimo Segundo Circuito, registrado en esta Sala con el número
21/2017, por proveído de veintiocho de septiembre de dos mil
diecisiete, la Ministra Presidenta ordenó al Titular de la Oficina de
Certificación Judicial y Correspondencia de este Alto Tribunal, que se
formara, registrara y asignara el número correspondiente al diverso
juicio de amparo directo 293/2016 promovido por la contraparte de la
quejosa en el juicio de origen, también remitido por el órgano
colegiado, dado que estaba relacionado con el amparo atraído, pues
ambos asuntos debían ser resueltos en forma concomitante.
Mediante acuerdo de seis de octubre de dos mil diecisiete 13, el

Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación emitió
acuerdo de avocamiento del referido juicio de amparo promovido por
12
Juicio de amparo directo 21/2017, foja 117.
13
5
Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable y lo registró bajo el

número de expediente **********, ordenó que se turnaran los autos a la
Ministra Norma Lucía Piña Hernández, por ser designada relatora en
el presente juicio de amparo 21/2017, por impugnarse en ambos
juicios, la sentencia emitida en el toca civil ********** del índice de la
Segunda Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia del Estado de
Querétaro.
CONSIDERANDO:
PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema

Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer del
presente juicio de amparo directo, en atención a que, si bien es de
competencia originaria de un Tribunal Colegiado de Circuito, en el
caso se ejerció la facultad de atracción para conocer de él, en
términos de lo dispuesto en los artículos 107, fracción V, último
párrafo, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
40 de la Ley de Amparo vigente, y 21, fracción III, inciso b), de la Ley
Orgánica del Poder Judicial de la Federación, en relación con el punto
Tercero del Acuerdo General 5/2013 del Pleno de este Alto Tribunal,
de trece de mayo de dos mil trece y publicado en el Diario Oficial de la
Federación del veintiuno de ese mes y año.
SEGUNDO. Oportunidad. La sentencia de apelación reclamada

se notificó a la quejosa el martes doce de enero de dos mil dieciséis 14,
notificación que surtió efectos el miércoles trece siguiente, en términos
del artículo 31, fracción II, de la Ley de Amparo, por lo que, el plazo de
quince días que establece el precepto 17 de la misma ley, transcurrió
14
Toca civil 828/2015. Fojas 96 y 97.
6
del jueves catorce de enero al jueves cuatro de febrero de dos mil

dieciséis, sin contar los días dieciséis, diecisiete, veintitrés,
veinticuatro, treinta y treinta y uno de enero, así como el uno de
febrero, todos del dos mil dieciséis, por haber sido inhábiles de
conformidad con lo dispuesto en los artículos 19 de la Ley de Amparo
y 163 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, así
como el Acuerdo General 18/2013 del Pleno del Consejo de la
Judicatura Federal. Por tanto, si la demanda de amparo se presentó el
cuatro de febrero de dos mil dieciséis, se hizo valer en tiempo.
TERCERO. Legitimación. La demanda de amparo fue

promovida por persona legitimada para ello, toda vez que la formuló
María Elena Rodríguez Campia Romo, parte demandada en el juicio
de origen y apelante en el recurso ordinario del cual emanó el acto
reclamado.
CUARTO. Procedencia. El juicio de amparo directo es

procedente, toda vez que se plantea contra una resolución de carácter
definitivo, en tanto que, decidió en segunda instancia el juicio sumario
civil de origen; resolución contra la cual, la ley ya no otorga ningún
recurso ordinario por el que pueda ser modificada o revocada,
actualizándose así el supuesto previsto en el artículo 170 de la Ley de
Amparo. Sin que se adviertan causales de improcedencia que impidan
atender de fondo los conceptos de violación.
QUINTO. Existencia del acto reclamado. El acto reclamado lo

constituye la resolución de once de enero de dos mil dieciséis, dictada
en el toca civil **********, del índice de la Segunda Sala Civil del
Tribunal Superior de Justicia del Estado de Querétaro; fallo que obra
7
en el toca respectivo, que fue remitido a esta Suprema Corte de

Justicia de la Nación por el Tribunal Colegiado para la resolución del
presente juicio de amparo, por lo que está acreditada la existencia del
acto reclamado.
SEXTO. Antecedentes relevantes para la solución del juicio

constitucional.
Juicio sumario civil **********
Mediante escrito presentado el veintisiete de junio de dos mil

catorce, ante la Oficialía de Partes del Tribunal Superior de Justicia del
Estado de Querétaro, Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable,
por conducto de su administrador único Alfonso Ballesteros Negrete,
demandó en la vía sumaria civil de María Elena Rodríguez Campia
Romo, el pago de las siguientes prestaciones:
a) En los términos las fracciones IV y I y IV de los artículos 2376 y 2386 de

la Ley Sustantiva Civil del Estado, la recisión del Contrato de
Arrendamiento que mi mandante tiene celebrado con la ahora
demandada respecto del inmueble ubicado en la calle Hidalgo número
71 del Centro Histórico de esta Ciudad, esto es, por la falta de pago de
la renta en los plazos convenidos y por el incumplimiento de
obligaciones a cargo del arrendatario derivadas del contrato, en los
términos que se precisan en el capítulo de hechos siguiente.
b) Como consecuencia natural de la recisión del Contrato de

Arrendamiento señalado, la desocupación y entrega real, jurídica y
material del inmueble dado en renta a favor de mi Representada.
c) En los términos de la Cláusula Novena y con relación a la Cláusula

Octava, ambas del contrato base de la acción, la exhibición de los
originales de todos y cada uno de los recibos que amparen el pago de
los servicios de energía eléctrica, agua potable, teléfono, y los que haya
contratado unilateralmente la hoy demandada, sus subarrendatarios o
causahabientes, como telefonía, televisión por cable o satelital, etc.,
reclamando además la entrega de una copia simple de cada recibo
8
pagado desde la fecha del inicio del arrendamiento y hasta el día en que
se haga la entrega a mi Representada del inmueble dado en
arrendamiento.
d) De acuerdo con la Cláusula Séptima del contrato base de la acción, el

pago de las cantidades que se adeuden en el inmueble dado en
arrendamiento por concepto de servicios como energía eléctrica, agua
potable, telefonía, telefonía satelital, televisión por cable o satelital y por
cualquier otro servicio que unilateralmente haya contratado la
arrendataria, sus subarrendatarios o causahabientes, servicios que
deberán estar al corriente hasta la fecha de la entrega del inmueble, y
en caso de servicios con cargo posterior a su consumo, hasta que los
recibos dejen de contemplar los períodos en que la ahora demandada,
sus subarrendatarios o causahabientes hayan tenido en su poder el
inmueble, o parte de él, arrendado. Reclamando en consecuencia el
pago de las cantidades que resulten por concepto de los servicios arriba
señalados que se continúen generando en el inmueble dado en
arrendamiento y hasta la fecha que se haga a mi Representada la
entrega material y jurídica del mismo.
e) La entrega de póliza de fianza en favor de mi Mandante por los períodos

2010-2011; 2011-2012; 2012-2013 y; 2013-2014 y esta última vigente y
así hasta la desocupación y entrega del inmueble arrendado, en los
términos de la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento base
de la acción.
f) La entrega a mi Representada de todos y cada uno de los bienes

muebles que se describieron en el inventario realizado por las partes y
que forma parte del contrato de arrendamiento de acuerdo a la Cláusula
Sexta del documento basal, reclamando además de la devolución de los
cuadros de época y del siglo pasado, de diferentes autores, temas y
tamaños con sus respectivos marcos y la fuente de agua que se
encontraba en las instalaciones del inmueble arrendado.
g) El pago de los incrementos que ha sufrido el importe de renta en los

términos pactados en el contrato.
h) El pago de los gastos y las costas que se originen con motivo del
presente juicio.”
En la narración de hechos en los que sustentó la acción, la parte

actora refirió, en esencia, que celebró un contrato de arrendamiento
con la demandada, del cual reclama su recisión por no haberse
pagado las rentas en los plazos y forma convenidos, ya que se le han
cubierto fuera del lapso estipulado, no se han incluido los incrementos
9
exigibles, se han pagado en lugar diverso al convenido y, se le han

entregado en efectivo y no en cheque como se estableció en el
acuerdo de voluntades básico; además, por el incumplimiento a otras
obligaciones derivadas del mismo pacto de arrendamiento, como son
las relativas a cubrir el pago correspondiente a los diversos servicios
contratados para el inmueble y exhibir los recibos originales de dicho
pago a la arrendadora en el momento de pagar la renta, así como la
concerniente a exhibir una póliza de fianza para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones y mantenerla vigente durante el
lapso convenido para el arrendamiento.
De la demanda correspondió conocer a la Juez Quinto de

Primera Instancia Civil del Estado de Querétaro, quien por auto de uno
de julio de dos mil catorce, formó expediente y registró el asunto bajo
el número de juicio sumario civil **********.
Mediante escrito presentado el cuatro de septiembre de dos mil

catorce, María Elena Rodríguez Campia Romo dio contestación a la
demanda instaurada en su contra; negó la procedencia de la totalidad
de las prestaciones reclamadas por la actora en su demanda y opuso
las excepciones y defensas que estimó pertinentes.
Seguidos los trámites correspondientes, el seis de marzo de

dos mil quince15, la Juez del conocimiento dictó sentencia en la que
resolvió:
“PRIMERO: La parte actora, logró acreditar en autos parcialmente los

hechos constitutivos de su acción, por su parte la demandada, acreditó
15
Expediente *********, fojas 393 a 404.
10
parcialmente su excepción de falta de derecho de la actora para

demandarle las prestaciones de su escrito de demanda, en consecuencia:
Se declara procedente la acción de rescisión del contrato de fecha 6 de
septiembre de 2010, celebrado por ambas partes del juicio, respeto del
bien inmueble ubicado en calle Hidalgo número 71 del Centro Histórico de
esta Ciudad.
Igualmente acorde con lo pactado en la cláusula NOVENA del contrato
base de la acción, a consecuencia de la rescisión del contrato, se condena
a la demandada MARÍA ELENA RODRIGUEZ CAMPIA ROMO, entregue a
la parte actora, los recibos originales de todos y cada uno de los servicios
públicos con que cuenta la finca arrendada, energía eléctrica, agua
potable, teléfono y los que haya contratado por su cuenta.
Así mismo, se condena a la parte demandada al pago de los adeudos
que reporten los servicios con que cuenta la finca arrendada, generados
desde la celebración del contrato 6 de septiembre de 2010, y hasta que se
haga entrega de la finca a la parte actora, los cuales se calcularán en
ejecución de sentencia.
Se condena además a la demandada a la entrega de la finca a la parte
actora, los cuales se calcularan en ejecución de sentencia.
Se condena además a la demandada a la entrega a la parte actora de la
póliza de fianza a favor de ésta, por los periodos 2010-2011, 2011-2012,
2012-2013 y 2013-2014 y la vigente hasta la desocupación de la finca
arrendada, por haberse pactado así en la cláusula 20 del contrato basal,
pues de estos debe entenderse que no se ha cubierto el 2% pactado, de
ahí la justificación legal del mismo.
Por otra parte, se absuelve a la parte demandada de que entregue a la
parte actora todos y cada uno de los bienes muebles que se dijo se habían
descrito en un inventario realizado por las partes y que se dijo formaban
parte del contrato de arrendamiento de acuerdo a la cláusula SEXTA, del
contrato base, por las consideraciones ya apuntadas.
Por último, se absuelve a la demanda del pago de los incrementos
generados ala (sic) renta desde la fecha de su celebración 6 de septiembre
de 2010, hasta el mes de noviembre de 2014, sin embargo, se le condena
por otra parte al pago de los incrementos que se generen del 14 de
noviembre de 2014, y se computarán en ejecución de sentencia y
conforme a lo pactado en la cláusula SEGUNDA del contrato basal.
SEGUNDO.- Conforme a lo resuelto en el considerando segundo de esta

sentencia, se condena a la parte demandada al pago de gastos y costas
erogados por su contraparte, en el presente juicio.”
Recurso de apelación **********
Inconforme la sentencia de primer grado, la demandada María

Elena Rodríguez Campia Romo interpuso recurso de apelación, del
cual correspondió conocer a la Segunda Sala Civil del Tribunal
11
Superior de Justicia en el Estado de Querétaro, quien lo registró bajo

el número **********. Mediante resolución de diecinueve de mayo de
dos mil quince, dicha Sala determinó revocar la sentencia apelada y
absolver a la demandada de todas las prestaciones reclamadas,
condenando a la parte actora al pago de costas.
Juicio de Amparo Directo **********
Contra la resolución del recurso de apelación, la actora Freb,

Sociedad Anónima de Capital Variable, promovió juicio de amparo
directo, del cual conoció el entonces Primer Tribunal Colegiado del
Vigésimo Segundo Circuito (hoy Primer Tribunal Colegiado en Materias
Administrativa y Civil del Vigésimo Segundo Circuito ), bajo el número de
expediente **********. Asimismo, la demandada María Elena Rodríguez
Campia Romo, promovió amparo adhesivo, el cual quedó integrado al
citado juicio de amparo principal. En sesión de diez de diciembre de
dos mil quince, el Tribunal Colegiado concedió el amparo y protección
de la Justicia Federal en el principal, para los efectos que se advertirán
más adelante, y negó la protección constitucional en el amparo
adhesivo.
En cumplimiento a la ejecutoria de amparo antes referida, la

Querétaro, dictó resolución el once de enero de dos mil dieciséis, en la
que determinó:
“PRIMERO. La Segunda Sala Civil es competente para resolver el

recurso de apelación que originó esta causa.
SEGUNDO. En cumplimiento a la ejecutoria de fecha 10 diez de
diciembre de 2015 dos mil quince, dictada en el Amparo Directo Civil
12
*********, esta Instancia deja insubsistente la resolución que dictó el 19

diecinueve de mayo de 2015 dos mil quince, en el Toca Civil **********
y, en su lugar, por las consideraciones anotadas, deberá quedar como se
ha indicado.
TERCERO. Han resultado PARCIALMENTE OPERANTES los agravios
expuestos por la parte demandada, por lo que se MODIFICA la
sentencia definitiva de 6 seis de marzo de 2015 dos mil quince, dictada
por la Juez Interina del Juzgado Quinto de Primera Instancia Civil del
Distrito Judicial de Querétaro, Quéretaro, en el expediente *********,
relativo al juicio sumario civil que sobre rescisión de contrato de
arrendamiento promovió Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable
en contra de María Elena Rodríguez Campia Romo, debiendo quedar
en los términos establecidos en la parte final del considerando TERCERO
de la presente resolución.
CUARTO. Se ordena comunicar al Primer Tribunal Colegiado del
Vigésimo Segundo Circuito con residencia en esta Ciudad del
cumplimiento a la ejecutoria pronunciada el 10 diez de diciembre de 2015
dos mil quince, en el Amparo Directo **********, interpuesto por Freb,
Sociedad Anónima de Capital Variable, en contra de la resolución
pronunciada por esta Sala el día 19 diecinueve de mayo de 2015 dos
mil quince, en el procedimiento de apelación tramitado en el Toca Civil
***********”.
Las consideraciones que sustentan dicha resolución de alzada,

son básicamente las siguientes:
 En cumplimiento a la ejecutoria de amparo, la Segunda Sala Civil

del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Querétaro declaró
la rescisión del contrato de arrendamiento base de la acción, por
haberse actualizado la causa de incumplimiento aducida por la
parte actora, consistente en que la demandada pagó la renta en
más de dos meses consecutivos, fuera del plazo pactado.
 Explicó que la anterior causa de incumplimiento se actualizó,

porque si bien era cierto que en la cláusula tercera del contrato
de arrendamiento celebrado el seis de septiembre de dos mil
diez, las partes establecieron que la renta se pagaría entre el día
1º y 5º de cada mes, y tal cláusula era ambigua porque no se
especificaba sí se refería al mes calendario o al mes de vigencia
del contrato. De cualquier modo, como lo había determinado la
autoridad federal en el la ejecutoria del juicio de amparo a
cumplimentar, de la documental consistente en el adendum del
contrato de arrendamiento, pactado entre las partes el diecisiete
de octubre de dos mil once, se advertía que éstas habían
modificado, cambiado o novado la cláusula primera del contrato
fundatorio retrotrayendo la vigencia del contrato al uno de
13
septiembre de dos mil diez, fecha en que empezaron los trabajos

de reparación en el inmueble, además, porque las partes
pactaron en ese adendum, que los primeros dieciocho meses no
se pagarían rentas, y la obligación de pago empezaría a partir
del uno de febrero de dos mil doce; por tanto, era incuestionable
que la obligación de pagar rentas tenía que cumplirse del uno al
cinco de cada mes calendario y no del seis al diez de cada mes,
como lo había considerado inicialmente esa Sala de apelación
atendiendo al mes de vigencia del contrato.
 Con base en la anterior premisa, la Sala responsable estableció

que si en autos obraban los recibos de pago de rentas del siete
de marzo, siete de abril, seis de mayo y siete de junio de dos mil
catorce, era inconcuso que las rentas se había liquidado de
modo consecutivo fuera del plazo establecido en el citado
adendum, es decir, fuera de los primeros cinco días de cada
mes, y ese atraso, configuraba el incumplimiento a lo pactado en
el contrato base de la acción, especialmente en la cláusula
tercera, la cual no había sido modificada por el referido adendum
de diecisiete de octubre de dos mil once, en el que se determinó
que lo que no fuera objeto de modificación se mantendría en los
mismos términos.
 Por consiguiente, la responsable determinó que la arrendataria

se había atrasado consecutivamente en el pago de las rentas en
los meses indicados, y por ello se actualizaba la causa de
rescisión del contrato de arrendamiento base de la acción;
con independencia de que la demandada hubiere cumplido con
su obligación de pago y no tuviera adeudo alguno con la actora,
pues el simple retraso en el pago de las rentas durante esos
meses de modo consecutivo acarreaba dicha causa rescisoria.
 Por otra parte, la Sala responsable examinó los diversos

argumentos que hizo valer la demandada allí apelante, dirigidos
a desvirtuar la actualización de otros incumplimientos a las
obligaciones del contrato, imputados por la parte actora y que la
Juez de origen había acogido para imponerle diversas condenas.
 La Sala se pronunció en relación con la imputación de la actora

de que la demandada no había incumplido con pagar la renta
con incrementos; determinó que la cláusula segunda del contrato
de arrendamiento base de la acción, había quedado sustituida
por lo previsto en el adendum de diecisiete de octubre de dos mil
once y el acuerdo de once de marzo de dos mil trece, donde se
pactó que la renta no excedería de diecisiete mil pesos, que es la
14
cantidad que había venido pagado la demandada a la actora,

que tal voluntad quedó corroborada con diversas pruebas, y que
se acreditaba que la enjuiciada no adeudaba renta alguna;
aspectos que además, según lo había precisado el colegiado en
la ejecutoria, se debían considerar firmes por no haber sido
controvertidos por la demandada.
 Siguiendo las consideraciones emitidas en la ejecutoria de

amparo que cumplimentaba, precisó que el hecho de que la
demandada no adeudara monto alguno por concepto de rentas,
de cualquier modo no impedía que se declarara la rescisión del
contrato, pues ésta se actualizó por la falta de pago oportuno.
 Al respecto, explicó que aunque no se desconocía la

jurisprudencia 56/1998 de la Primera Sala de la Suprema Corte
de Justicia de la Nación, invocada por la demandada, de rubro:
“ARRENDAMIENTO, FALTA DE PAGO DE RENTAS EN LOS
TÉRMINOS CONTRACTUALES O LEGALES, NO DA LUGAR A LA
RESCISIÓN SI SE CUBREN LAS RENTAS INSOLUTAS HASTA
ANTES DE PRACTICARSE EL LANZAMIENTO (INTERPRETACIÓN
DE LOS ARTÍCULOS 2407 DEL CÓDIGO CIVIL Y 687 DEL CÓDIGO
DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, AMBOS DEL ESTADO DE
JALISCO”, dicho criterio no cobraba aplicación en el asunto, ya
que, en la ejecutoria relativa se habían analizado normas de la
legislación del Estado de Jalisco vigentes en 1993, pero en el
Estado de Querétaro la regulación del arrendamiento no
contemplaba la misma hipótesis normativa, pues en el caso de
Jalisco el precepto sustantivo remitía a la aplicación del de orden
procesal, para favorecer al inquilino que pagaba las rentas
adeudadas antes del lanzamiento impidiendo la rescisión del
contrato, pero en la legislación de Querétaro no se hacía tal
remisión al código adjetivo, por lo que no operaba ese beneficio.
 Por lo anterior, la responsable concluyó que la jurisprudencia

citada por la demandada no era aplicable al caso, pues de
ningún modo podría considerarse que el hecho de que se hayan
pagado las rentas acarreaba la extinción de la obligación
impuesta en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento
fundatorio de la acción, relativo al retraso en el pago de dos
rentas consecutivas, porque no existía causa alguna que así lo
justificara; de manera que, la responsable confirmó la
determinación del Juez de origen relativa a la rescisión del
contrato de arrendamiento.
 Por otra parte, una vez que la responsable determinó la rescisión

del contrato de arrendamiento, con plenitud de jurisdicción, se
15
pronunció en torno a los efectos de dicha rescisión,

estableciendo que en términos de lo dispuesto en el artículo
1835 del Código Civil del Estado de Querétaro, las partes debían
restituirse recíprocamente aquello que se hubieran entregado
mutuamente al contratarse el arrendamiento, por lo que,
consideró que la demandada debía entregar a la actora el
inmueble arrendado; empero, precisó que de diversas pruebas
habidas en autos se advertía que la demandada había
subarrendado el inmueble, conforme se lo permitía la cláusula
décima del contrato de arrendamiento, por lo que, dado que la
actora había otorgado autorización para subarrendar y tenía
conocimiento del subarriendo y de que la demandada no contaba
con la posesión material y jurídica de la parte del inmueble en la
que operaba el hotel, sólo procedía condenar a la demandada a
devolver las áreas que tenía en su posesión material
consistentes en el primer patio, la cocina, la cava, y las oficinas
que se encuentran en el segundo piso; pero no procedía
condenarla a devolver las áreas dadas en subarriendo
concernientes al espacio ocupado por el hotel y su recepción, ya
que de estos últimos espacios quienes debían responder eran
los subarrendatarios.
 Por tanto, la responsable estableció que con base en el artículo

2374 de la ley sustantiva civil del estado de Querétaro,
existiendo la autorización general y estando enterado el
arrendador del subarrendamiento, el arrendatario seguía siendo
responsable, pero sólo para responder de las obligaciones
económicas contraídas con el arrendador (rentas, deterioro en el
inmueble, etc.) pero no por la posesión del inmueble, pues de
aquélla respondían los subarrendatarios, por lo que se dejaban a
salvo los derechos de la parte actora para que accionara contra
éstos para obtener la restitución del bien que estaba en su
posesión, pues los subarrendatarios no habían sido oídos y
vencidos en el caso. Apoyó su decisión en la tesis aislada de
Tribunal Colegiado de epígrafe: “SUBARRENDAMIENTO.
VINCULOS JURÍDICOS”
 Por otra parte, la Sala responsable reiteró las cuestiones que

habían quedado firmes e intocadas por no haber sido
controvertidas en el juicio de amparo, y precisadas por el propio
colegiado en la ejecutoria, relativas a que si bien la actora no
había pagado las rentas en el domicilio convenido, sino en uno
distinto y lo había hecho en efectivo y no en cheque, tales
incumplimientos no eran aptos para sustentar la rescisión.
16
 Asimismo, se confirmó lo ya resuelto en la primera sentencia de

apelación, en el sentido de que la actora no había demostrado la
existencia de adeudos a los servicios con que contaba el
inmueble controvertido y que la demandada se encontraba
imposibilitada para exhibir los recibos originales o copias de
recibos de pago de servicios, porque eran los subarrendatarios
quienes los tenían en su poder y no estaba al alcance de la
demandada obtenerlos, lo que daba origen a que no se
actualizara las causas de rescisión de contrato establecidas en
las cláusulas séptima y novena del contrato base. Por ello, la
condena a la demandada sólo debía ser para que pagara los
servicios de la finca a partir del día cuatro de septiembre de dos
mil catorce, y hasta que se hiciera entrega del inmueble
arrendado. Igualmente, determinó absolver a la demandada de la
entrega de los recibos originales correspondientes a los pagos
de servicios dada la imposibilidad de aquella de obtenerlos. Por
tanto, la responsable consideró modificar el resolutivo primero de
la sentencia definitiva.
 Por otra parte, la Sala responsable determinó que de la cláusula

vigésima del contrato de arrendamiento de seis de septiembre de
dos mil diez, se advertía que aun cuando la parte demandada no
había demostrado en el juicio que había contratado la póliza de
fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, en
defecto de ello se estableció que el costo de esta última se
substituiría con cargo a la moral denominada La Mansión del
Burro Azul, quedando la propietaria como responsable solidaria,
por lo que la omisión de la arrendataria, no se constituía en una
infracción a su deber de garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento base de
la acción, pues el mismo se encontraba satisfecho con la
obligación solidaria a cargo de la persona moral citada.
 Además, precisó que en todo caso la contratación de la póliza de

fianza, constituía también una obligación accesoria cuyo
incumplimiento no da lugar a la rescisión del contrato de
arrendamiento de conformidad con el artículo 1834 de la Ley
Sustantiva Civil del Estado de Querétaro.
 Estableció la Sala responsable que tomando en cuenta que la

obligación de garantía contenida en la cláusula vigésima del
contrato de arrendamiento se encontraba satisfecha con el deber
solidario de la persona moral denominada La Mansión del Burro
Azul, era inoperante su agravio, por lo que determinó modificar el
resolutivo primero de la sentencia apelada, para absolver a la
demanda de la entrega de la póliza de fianza.
17
 También se estableció que respecto de la prestación relativa a la

entrega de todos los bienes muebles que formaron parte del
contrato, la sentencia apelada no le causaba el perjuicio a la
demandada porque ni siquiera se había entrado al estudio de la
procedencia o no de devolver bienes muebles dado que no se
acreditó el supuesto inventario de los mismos (no hubo condena
respecto de esa pretensión).
 Por otra parte, la Sala desestimó el argumento de la demandada,

relativo a que no era procedente la acción rescisoria porque la
parte actora no había cumplido sus obligaciones contractuales
en tanto que no entregó recibos de pago de la renta que
cumplieran con los requisitos fiscales; al respecto, la responsable
determinó que no se había pactado tal obligación en el contrato,
pero además, ello generaba solo un incumplimiento de
obligaciones de tipo fiscal, que únicamente podía ser reclamado
por la autoridades fiscales respectivas, pero que de ninguna
forma constituía un incumplimiento del arrendador a sus deberes
contemplados en el contrato base de la acción en beneficio del
contratante.
 Consideró que conforme a la forma en que fueron resueltos los

temas de la litis, al haberse admitido parcialmente las
prestaciones de la actora y las excepciones de la demandada,
ambas partes eran perdedoras, de conformidad con el artículo
136 Código de Procedimientos Civiles para el Estado de
Querétaro, por lo que modificó el resolutivo segundo de la
sentencia apelada, estableciendo no condenar en gastos y
costas a las partes.
Por lo anterior, la responsable determinó que las modificaciones

a los puntos resolutivos de la sentencia definitiva de primera instancia
debían quedar en los siguientes términos:
“PRIMERO. La parte actora, logró acreditar en autos parcialmente los

hechos constitutivos de su acción; por su parte la demandada, demostró
únicamente su excepción de improcedencia de la demanda relativa a
que el pacto de incremento en el precio de la renta, quedó sin efecto por
acuerdo de las partes, así como su defensa consistente en que el costo
de la fianza convenida, se substituye con cargo a La Mansión del Burro
Azul, quedando su propietaria como responsable solidaria.
18
...
Se condena a la demandada María Elena Rodríguez Campia Romo,
únicamente a la desocupación y entrega de la parte del inmueble
objeto del juicio de origen, que no fue materia del contrato de
subarrendamiento celebrado con Gonzalo Clemente y Ricardo, de
apellidos Rivera Ranero, esto es, el restaurante que se encuentra
dentro del inmueble, debiendo desocupar y entregar el espacio que
comprende el primer patio, la cocina, la cava, y las oficinas que se
encuentran en el segundo piso, con excepción del espacio
designado para la recepción del Hotel. Así mismo, se dejan a salvo
los derechos de la parte actora, a fin de que reclame de los
subarrendatarios la desocupación y entrega del inmueble
subarrendado, -que corresponde al área en la que opera el Hotel en el
que se cumple el destino pactado, así como el espacio designado para la
recepción del mismo- o lo que convenga a sus intereses, en la vía y
forma que corresponda.
Se absuelve a la parte demandada de entregar a la actora los

originales de los recibos que amparen el pago de los servicios de energía
eléctrica, agua potable, teléfono, y los que haya contratado
unilateralmente la demandada, sus subarrendatarios o causahabientes,
como telefonía, televisión por cable o satelital, etc. Así mismo, se le
absuelve de la entrega de una copia simple de cada recibo pagado
desde la fecha de inicio del contrato y hasta el día en que se realice la
entrega del inmueble dado en arrendamiento.
Se condena a la demandada al pago de los adeudos que reporten los
servicios con que cuenta la finca arrendada generados desde el 4 cuatro
de septiembre de 2014 dos mil catorce, y hasta que se haga entrega de
la finca a la parte actora, los cuales se calcularan en ejecución de
sentencia.
Se absuelve a la demandada de la entrega de la póliza de fianza a
favor de la actora, por los periodos 2010-2011, 2011-2012, 2012-2013 y
2013-2014 y la vigente hasta la desocupación de la finca arrendada.
…
Se absuelve a la demandada del pago de incrementos en el importe de
la renta.
SEGUNDO: No se hace especial condena en gastos y costas,
debiendo cada una de las partes erogar las propias.”
Esa resolución de apelación es el acto reclamado en el presente

juicio constitucional.
19
Conceptos de violación. La quejosa María Elena Rodríguez

Campia Romo, para evidenciar la ilegalidad que atribuye a la
resolución de alzada, formula los siguientes argumentos.
Primer concepto de violación
Señala que la responsable violó los artículos 1834 del Código Civil
del Estado de Querétaro, 35 y 86 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado de Querétaro, 118 en relación con el 114, fracción
I, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, 29 del Código Fiscal de la
Federación y 32, fracción II, de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, así como sus derechos humanos de legalidad y seguridad
jurídica, previstos en los artículos 14 y 16 constitucionales; esto, al
considerar inoperante su agravio de la apelación, en el que
controvirtió el estudio que hizo la Juez de origen respecto de la
excepción de improcedencia de la acción de rescisión planteada por
ella, sustentada en que la actora no cumplió con la obligación de
expedirle recibos de pago de la renta que cumplieran con los
requisitos fiscales exigibles, y por tanto, al no estar al corriente en
sus obligaciones, no tenía derecho a solicitar la rescisión del
contrato.
La quejosa aduce que la Sala de apelación consideró que dicha

obligación no fue pactada en el contrato y que constituye un deber
fiscal que sólo pueden reclamar las autoridades fiscales; sin
embargo, dice, la responsable deja de apreciar que el artículo 1834
del Código Civil del Estado de Querétaro, obliga al cumplimiento de
las obligaciones pactadas, de las que deriven de la naturaleza del
contrato o de la ley, sin distinguir el carácter fiscal o civil de tales
obligaciones, y la consistente en expedir recibos por el pago de la
renta que satisfagan los requisitos fiscales deriva de los artículos
20
118 en relación con el 114, fracción I, de la Ley del Impuesto Sobre

la Renta, 29 del Código Fiscal de la Federación y 32, fracción II, de
la Ley del Impuesto al Valor Agregado, por lo que es irrelevante que
no se haya pactado en el contrato o en sus adendas tal obligación.
Sostiene que independientemente de que ella hubiere incurrido en

incumplimiento contractual por la falta de pago puntual de la renta, lo
cierto es que la actora no podía demandar la rescisión del contrato,
ni podía declararse procedente esa pretensión, ante el evidente
incumplimiento de su contraria a su obligación de expedir recibos
que cumplan los requisitos fiscales exigibles, prestación que
constituye el sinalagma con el pago de la renta; correspondiendo al
actor la carga de la prueba de haber cumplido esa obligación.
Aclara que ella no planteó en el juicio un reclamo para que la actora

le expida recibos con requisitos fiscales, como lo entendió la
responsable, sino que hizo valer ese incumplimiento para evidenciar
que su contraria no podía solicitar la rescisión, pues no estaba al
corriente en las obligaciones que a ella incumben; siendo que,
además, ese incumplimiento del actor la perjudicó, pues no pudo
acceder al beneficio de hacer deducciones fiscales respecto del
pago de rentas que realizó.
Argumenta que aun cuando en la ejecutoria del juicio de amparo

directo **********, se concedió la protección constitucional a su
contraria para que se determinara que se actualizó la causa de
rescisión por no haberse pagado las rentas dentro del plazo
estipulado, dado que se dejó libertad de jurisdicción a la
responsable, no estaba constreñida a declarar la rescisión, por lo
que procedía atender a ese motivo de excepción hecho valer por
ella.
21
Segundo concepto de violación
La solicitante del amparo argumenta que la resolución reclamada

vulnera en su perjuicio los derechos humanos de legalidad y
seguridad jurídica previstos en los artículos 14 y 16 constitucionales,
los preceptos 1731 del Código Civil y 412, 416, 426, 438 y 439 del
Código de Procedimientos Civiles, ambos del Estado de Querétaro,
además de diversas jurisprudencias; esto, dice, porque si bien es
cierto que la sentencia reclamada se dictó en cumplimiento a la
ejecutoria del juicio de amparo **********, en ésta sólo se resolvió
que la Sala debía determinar que se actualizó la causa de rescisión
del contrato prevista en la cláusula tercera por no haber hecho el
pago de las rentas dentro del lapso pactado, sin embargo, afirma,
ello no conducía a declarar la rescisión del contrato, pues la Sala
tenía plenitud de jurisdicción para decidir si esa causa bastaba para
rescindir el pacto de arrendamiento o no, por lo que estaba en
aptitud de analizar la totalidad de los agravios y las pruebas habidas
en autos, para verificar si no obstante el retraso en el pago de la
renta, era o no procedente rescindir el pacto, pero no decretar esto
último so pretexto de que cumplía la ejecutoria de la autoridad
federal, pues contaba con plenitud de jurisdicción para resolver la
litis con apego a la ley.
Sobre esa premisa, aduce que el Tribunal de alzada debió advertir

conforme al material probatorio desahogado, particularmente de los
recibos de pago de la renta y de la prueba confesional por
posiciones, que la forma en que se ejecutó el contrato demuestra
que existía conformidad de la parte actora en las fechas en que se
realizaban los pagos de la renta, pues participaba en su recepción y
22
en varios de ellos manifestó su acuerdo en que no existía adeudo

pendiente, además de que no objetó los recibos de pago exhibidos;
se duele de que la alzada no examinó su relativo agravio de la
apelación (lo transcribe).
Sostiene que al no atender a dichas pruebas para advertir la

conformidad de la accionante con la forma en que se pagaba la
renta, no se observaron los criterios de rubros siguientes:
Reitera que es ilegal la sentencia de alzada y violatoria del artículo

1835 del Código Civil del Estado de Querétaro, al considerar que la
sentencia de amparo la obliga a rescindir el contrato y, en vista de
ello, a establecer los efectos de la rescisión como el relativo a
desocupar y entregar el inmueble a la actora; puesto que, insiste, la
ejecutoria de amparo no vincula a rescindir el contrato, y antes
tendría que haber analizado todos sus agravios de la apelación, a
efecto de decidir si el incumplimiento en que incurrió era o no
suficiente para la rescisión del arrendamiento.
Tercer concepto de violación
En este apartado, la quejosa imputa a la sentencia reclamada los

vicios de incongruencia y falta de exhaustividad, y reitera lo dicho en
su primero y segundo conceptos de violación, es decir, sostiene que
la ejecutoria de amparo sólo estimó acreditada una causa de
rescisión pero no ordenó rescindir; por tanto, que la Sala tenía
plenitud de jurisdicción para resolver lo conducente, de modo que
estaba obligada a examinar todos sus argumentos de agravio sobre
sus diversas excepciones; insiste en que, en éstos hizo valer que del
caudal probatorio y concretamente de los recibos de pago de rentas
y de la prueba confesional, se constataba que el actor aceptó que la
23
demandada estaba al corriente en todas sus obligaciones

contractuales, además que la conducta del accionante en la
ejecución del contrato evidenciaba que estuvo de acuerdo y
consintió la forma en que se pagaba la renta; por ende, al no existir
incumplimiento, dice, resultaba fundada y procedente la excepción
de falta de acción opuesta, y de no declararse así, se violan en su
perjuicio los artículos 84, 86, 412, 420 y 439 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado de Querétaro; asimismo, reitera
que el actor no estaba al corriente en sus obligaciones contractuales
por no haberle expedido recibos de pago de renta que cumplieran
con requisitos fiscales.
Invoca como apoyo de su postura los siguientes criterios:

“COMPRAVENTA. OBLIGACIONES SUCESIVAS Y NO SIMULTÁNEAS, PARA
QUE PROCEDA LA ACCIÓN DE RESCISIÓN POR INCUMPLIMIENTO SE
DEBE PROBAR POR LA ACTORA QUE CUMPLIÓ CON LAS OBLIGACIONES
A SU CARGO” y “CUMPLIMIENTO Y RESCISIÓN DE CONTRATO. LA FALTA
DE ACREDITAMIENTO DEL PAGO NO CONDUCE NECESARIAMENTE AL
ACOGIMIENTO DE LAS ACCIONES DE.”
Argumenta que le causa agravio que en la página dieciocho del acto

reclamado se diga que incumplió con sus obligaciones pactadas en
el contrato de arrendamiento y que, por tanto, se declare procedente
la acción de rescisión de dicho contrato, condenándosele a la
desocupación y entrega del inmueble materia de la litis y a la entrega
de los recibos originales de todos y cada uno de los servicios
públicos con que cuenta el inmueble arrendado, como la energía
eléctrica, agua potable, teléfono y los que ha contratado por su
cuenta, porque como lo manifestó existe prueba de que a la fecha de
la presentación de la demanda e incluso con posterioridad se
encuentra al corriente de todas sus obligaciones derivadas del
24
contrato de arrendamiento; por tanto, se vulneran en su perjuicio las

siguientes tesis: “ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA
RENTA, EL ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO
CONSTITUTIVO DE LA ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR
EL JUZGADOR (MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1ª./J. 37/2003” y
“ACCIÓN RESCISORIA DEL CONTRATO. LA MORA O INCUMPLIMIENTO
DEL DEUDOR, ES UN REQUISITO PARA SU PROCEDENCIA Y SU
ACREDITAMIENTO DEBE SER ESTIMADO DE OFICIO POR EL JUZGADOR.”
Cuarto concepto de violación
En este motivo de inconformidad, luego de exponer algunas

reflexiones sobre las obligaciones convencionales y constitucionales
del Estado Mexicano, y particularmente de las autoridades
jurisdiccionales en relación con la protección de los derechos
humanos mediante el ejercicio del control de convencionalidad y de
constitucionalidad, y de la aplicación del principio interpretativo de
normas pro persona como instrumento para ello, así como en
relación con los derechos de igualdad y de tutela judicial a través de
un recurso efectivo; la quejosa reclama la inconstitucionalidad y
desaplicación de los artículos 1835, 2376, fracción IV y 2386,
fracción IV, del Código Civil del Estado de Querétaro, así como de
los artículos 445, fracción II y 502 del Código de Procedimientos
Civiles de la misma entidad federativa, por ser contrarios al derecho
de igualdad jurídica.
Sostiene que los referidos artículos, comparados con los preceptos

504 y 505 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de
Querétaro, distinguen en forma indebida respecto de quienes se
encuentran sujetos a un proceso sumario genérico en materia de
arrendamiento, de aquellos que están sujetos a un juicio de
25
desahucio en la misma materia; esto, pues tratándose del

arrendatario, a pesar de hallarse en situación similar cuando se trata
de una pretensión de rescisión de contrato de arrendamiento por el
retraso en el pago de dos rentas consecutivas y la misma pretensión
por la falta del pago total de dos o más meses de renta, en dichas
leyes se le da un trato desigual (al arrendatario).
Ello, porque conforme al Código Civil, que fue el aplicado en el caso,

el solo retraso en el pago de dos meses de renta, da lugar a la
rescisión y al consecuente desahucio, aun cuando no se adeude
renta alguna; mientras que, conforme al Código de Procedimientos
Civiles, cuando la acción que se ejerce es el desahucio, si el
arrendatario al contestar la demanda acredita el pago de la renta o
exhibiere su importe, se dará por concluida la instancia y subsistirá
el arrendamiento, tal como lo prevé el artículo 504 del ordenamiento
civil procesal, lo que estima contrario al derecho de igualdad, pues el
beneficio al arrendatario previsto en el desahucio no se contempla
en las reglas del arrendamiento en un juicio sumario civil, pese a
que, incluso, en este último no se adeuden rentas.
Por tanto, dice, solicita se desapliquen en el caso los artículos

genéricos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles,
ambos del Estado de Querétaro cuya inconstitucionalidad reclama,
reguladores del juicio sumario genérico de arrendamiento, por ser
inconstitucionales al no prever el beneficio de dar por concluida la
instancia cuando sólo se trate del retraso en el pago de la renta; y se
juzgue su caso conforme a los artículos 504 y 505 del Código de
Procedimientos Civiles que regulan el juicio de desahucio, por ser
más benéficos y menos restrictivos de derechos, por así exigirlo los
26
artículos 8 y 25 de la Convención Americana de Derechos Humanos

para la adecuada tutela de sus derechos.
SÉPTIMO. Estudio de fondo
Los conceptos de violación son inoperantes e infundados.
Por razón de orden, se atenderá en primer término el cuarto

concepto de violación, en el que, como se ha precisado, se impugna
la inconstitucionalidad de los artículos 1835, 2376, fracción IV y 2386,
fracción IV, del Código Civil del Estado de Querétaro, así como de los
artículos 445, fracción II y 502 del Código de Procedimientos Civiles
de la misma entidad federativa16, como sistema normativo que rige en
un juicio sumario civil sobre controversias de arrendamiento cuando se
demanda la rescisión del contrato; preceptos que se estiman
contrarios al derecho de igualdad jurídica, por no contemplar un
beneficio para el arrendatario en esa vía, semejante al que se prevé
en los artículos 504 y 505 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado de Querétaro tratándose de las reglas del juicio de desahucio
también en materia de arrendamiento, consistente en dar por
16
Esos preceptos disponen:
“Artículo 1835. Al declararse la resolución, las partes deberán restituirse aquello que se hubieren
entregado mutuamente al contratarse la obligación”.
“Artículo 2376. El arrendamiento termina:
(…)
IV. Por rescisión;”
“Artículo 2386. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
(…)
IV. Por incumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario, derivadas del contrato o de
la ley”.
“ARTÍCULO 445. Se tramitarán sumariamente:
(…)
II. Los juicios que versen sobre cualquier cuestión relativa a los contratos de arrendamiento;”
“Artículo 502. La demanda de desocupación deberá fundarse en la falta de pago de dos o más
mensualidades consecutivas y se acompañará con el contrato escrito de arrendamiento”.
27
concluida la instancia procesal si en ésta se demuestra o se realiza el

pago de las rentas adeudadas, dejando subsistente el contrato 17.
El concepto de violación referido resulta inoperante, porque

esta Primera Sala advierte que operó la preclusión del derecho de la
quejosa para impugnar los preceptos legales referidos.
Se arriba a esa conclusión, porque los dispositivos que la

quejosa controvierte tildándolos de inconstitucionales, fueron aplicados
por primera vez en su perjuicio, por el Primer Tribunal Colegiado del
Vigésimo Segundo Circuito, hoy Primer Tribunal Colegiado en
Materias Administrativa y Civil del mismo circuito, en la ejecutoria del
juicio de amparo directo *********** instado por su contraparte, y en
cuyo cumplimiento se emitió la resolución de alzada que constituye el
acto reclamado.
Por tanto, se estima que la quejosa debió plantear la

inconstitucionalidad de normas que ahora propone, mediante el
recurso de revisión previsto en el artículo 107, fracción IX, de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 81, fracción
II, de la Ley de Amparo, y no hasta el presente juicio de amparo, toda
17
“Artículo 504. Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con el recibo
correspondiente, haber hecho el pago de las pensiones reclamadas o exhibiere su importe, se
suspenderá la diligencia, asentándose en ella el hecho y agregándose el justificante de pago para
dar cuenta al juzgado. Si se hubiere exhibido el importe, se mandará entregar al actor, sin más
trámite y se dará por terminado el procedimiento. Si se exhibiere el recibo de pago, se mandará dar
vista al actor por el plazo de tres días y, en caso de no objetarlo, se da por concluida la instancia; si
la objeta, se tendrá por opuesta la excepción de pago y seguirá el juicio su curso por los trámites
establecidos en el artículo 507.
Artículo 505. Cuando durante el plazo fijado para el desahucio, exhiba el inquilino el recibo de
las pensiones debidas o el importe de ellas, dará el Juez por terminada la providencia de
lanzamiento, sin condenación en costas.
Si el recibo presentado es de fecha posterior o la exhibición del importe de las pensiones se
hace fuera del plazo señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de
lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas”.
28
vez que, en este momento de la secuela procesal, su impugnación de

inconstitucionalidad de la ley pretende revertir una cuestión que ha
quedado firme en el proceso, al haber sido resuelta de fondo en una
ejecutoria de amparo y en forma vinculante para el órgano de
apelación; lo que obliga a considerar precluido su derecho para
cuestionar la ley.
En efecto, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ha

admitido la procedencia del recurso de revisión en amparo directo para
impugnar la inconstitucionalidad o inconvencionalidad de normas
generales aplicadas por primera vez por el Tribunal Colegiado en la
sentencia de amparo al resolver sobre la constitucionalidad del acto
reclamado, inclusive, cuando se trate de las propias disposiciones de
la Ley de Amparo que hubieren sido aplicadas por el órgano de control
constitucional.
Son ilustrativos respecto a la procedencia de impugnar normas

generales aplicadas por primera vez por el Tribunal Colegiado en una
ejecutoria de amparo, los criterios siguientes:
“AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN. SUPUESTO EN EL QUE LA

INTRODUCCIÓN DEL TEMA DE CONSTITUCIONALIDAD EN LOS
AGRAVIOS DEL RECURSO PUEDE DAR LUGAR POR EXCEPCIÓN A
SU PROCEDENCIA. Esta Primera Sala ha sostenido en la jurisprudencia
1a./J. 150/2005, (1) que no es posible introducir cuestiones de
constitucionalidad en los agravios del recurso de revisión si dichos
planteamientos no se hicieron valer en la demanda de amparo. Sin
embargo es importante entender que dicha regla está construida bajo un
presupuesto lógico específico: que tales planteamientos hubieran podido
ser formulados desde la demanda de amparo, por lo que si el quejoso
estuvo en aptitud de hacerlo y fue omiso, entonces no resulta posible que
los introduzca con posterioridad en los agravios del recurso de revisión,
pues ello implicaría variar la litis del juicio de amparo. En consecuencia,
debe decirse que esta regla no cobra aplicación cuando derivado de las
particularidades del juicio de amparo, los agravios formulados en el
recurso de revisión constituyen la única vía con la que cuenta el recurrente
29
para hacer valer sus planteamientos de constitucionalidad, ya sea porque

no estaba en aptitud de acudir al juicio de amparo en calidad de quejoso,
o bien porque estándolo, el planteamiento de constitucionalidad
deriva de la resolución del Tribunal Colegiado de circuito, al ser
dicha sentencia el primer acto de aplicación de la norma combatida o
la primera vez que se introduce la interpretación constitucional que
se controvierte, sin que ello de ninguna manera implique derogar los
requisitos de procedencia del recurso de revisión, ni mucho menos
desvirtuar su naturaleza excepcional”18.
“REVISIÓN EN AMPARO DIRECTO. ASPECTOS QUE DEBEN

CONCURRIR PARA SU PROCEDENCIA CUANDO EN VÍA DE
AGRAVIOS SE PLANTEA EL ANÁLISIS DE CONSTITUCIONALIDAD DE
UNA NORMA GENERAL APLICADA POR PRIMERA VEZ, EN LA
SENTENCIA DICTADA POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DE CIRCUITO.
La Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis
2a. XCI/2014 (10a.) (*), sostuvo la posibilidad de plantear en el recurso de
revisión la inconstitucionalidad de una norma general aplicada por primera
vez en la sentencia dictada por el Tribunal Colegiado de Circuito. Así,
cuando esto suceda, es necesario hacer un análisis integral del asunto, en
el que se verifique lo siguiente: 1. De las consideraciones de la resolución
emitida por el órgano colegiado se constate que se actualiza el acto
concreto de aplicación de la norma general cuya regularidad constitucional
se impugna en la revisión; 2. Que ello trascienda al sentido de la decisión
adoptada; 3. Verificar en la secuela procesal del asunto, que se trate del
primer acto de aplicación de la norma en perjuicio del recurrente, ya que de
lo contrario tuvo la obligación de reclamarla desde la demanda de amparo,
con lo cual se cierra la posibilidad de que se utilice ese recurso como una
segunda oportunidad para combatir la ley, lo que no es jurídicamente
posible en términos de la jurisprudencia 2a./J. 66/2015 (10a.) (**); y, 4. Se
estudien en sus méritos los agravios, para lo cual, debe tenerse presente
que, acorde con la manera en que deben impugnarse las leyes en el juicio
de control constitucional, el accionante debe presentar argumentos
mínimos, esto es, evidenciar, cuando menos, la causa de pedir; por ende,
resultan inoperantes o ineficaces los construidos a partir de premisas
generales y abstractas, o cuando se hacen depender de situaciones
particulares o hipotéticas”19.
“AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN. SON INOPERANTES LOS

AGRAVIOS QUE HACE VALER EL RECURRENTE SOBRE LA
INCONSTITUCIONALIDAD DE UNA NORMA GENERAL, QUE NO
18
Época: Décima Época; Registro: 2014101; Instancia: Primera Sala; Tipo de Tesis:
Aislada; Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación; Libro 41, Abril de 2017,
Tomo I; Materia(s): Común; Tesis: 1a. XLII/2017 (10a.); Página: 871.
19
Jurisprudencia 13/2016, de la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación que esta Primera Sala comparte, Décima Época de la Gaceta del Semanario
Judicial de la Federación, Libro 27, Tomo I, del mes de febrero de dos mil dieciséis, página
821.
30
IMPUGNÓ EN ESTA VÍA DESDE EL MOMENTO QUE LE FUE

APLICADA POR PRIMERA VEZ POR EL TRIBUNAL COLEGIADO DE
CIRCUITO. En el recurso de revisión, el quejoso puede plantear la
inconstitucionalidad de una norma general aplicada por primera vez en la
sentencia dictada por el Tribunal Colegiado de Circuito; asimismo, el
tercero interesado tiene esa oportunidad una vez que el órgano
jurisdiccional emite la sentencia que concede el amparo al quejoso, sobre
la base de una norma general que le implica una afectación jurídica, por lo
cual, desde ese momento puede impugnarla en el recurso de revisión en
amparo directo, pues de hacerlo hasta que se dicte una nueva resolución
en cumplimiento del fallo protector al quejoso, precluye su derecho para
introducir argumentos tendentes a impugnar la norma que le fue aplicada
en el juicio de amparo anterior, por más que versen sobre cuestiones de
constitucionalidad”.20
En el caso, como se explicó en el apartado de antecedentes, la

sentencia de primera instancia dictada en el juicio de origen, acogió la
acción de rescisión de contrato de arrendamiento planteada por la
actora Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable, estimando
actualizados diversos incumplimientos por parte de la arrendataria a
obligaciones expresamente establecidas en el documento base de la
acción.
Por tal motivo, la demandada instó recurso de apelación donde

se propuso controvertir la legalidad de la sentencia de primer grado y
desvirtuar los incumplimientos que se tuvieron por acreditados. Dicho
recurso fue resuelto favorablemente a los intereses de la demandada,
pues el órgano de alzada estimó que no procedía la rescisión del
contrato; esto, porque si bien existieron algunos incumplimientos
contractuales, éstos no eran aptos para rescindir el contrato; en lo que
interesa destacar aquí, la Sala de apelación consideró que la obligación
20
Tesis aislada 2a. CXLVII/2017 (10a.) de la Segunda Sala de la Suprema Corte de
Justicia de la Nación que también se comparte, con datos de localización: Registro:
2015151; Instancia: Segunda Sala; Tipo de Tesis: Aislada; Fuente: Gaceta del Semanario
Judicial de la Federación; Libro 46, Septiembre de 2017, Tomo I; Materia(s): Común;
Página: 769.
31
de pagar las rentas dentro del lapso pactado en el contrato (los

primeros cinco días del mes) sí se había cumplido, esto, a partir de una
interpretación hecha a la cláusula tercera del acuerdo de voluntades
que le permitió arribar a ese conclusión; por tanto, la Sala absolvió a la
demandada de todas las prestaciones reclamadas.
Contra esa resolución de apelación, la actora promovió un juicio

de amparo directo; que como se ha visto, se sustanció con el número
*********** por el entonces Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo
Segundo Circuito, hoy Primer Tribunal Colegiado en Materias
Administrativa y Civil del Vigésimo Segundo Circuito; y en dicho juicio,
se concedió el amparo a la quejosa, para los siguientes efectos:
“En ese orden de ideas, lo precedente es conceder el amparo a la parte

quejosa, para el efecto de que la Sala responsable:
a) Deje insubsistente la sentencia impugnada.
b) En su lugar emita otra, en la que determine que se actualizó la
causa de rescisión del contrato base de la acción, prevista en la
cláusula tercera, relativa al atraso en el pago de dos rentas
consecutivas por parte de la arrendataria.
c) Hecho lo anterior, resuelva lo que conforme a derecho estime
procedente”.
Del examen de la ejecutoria relativa, se observa que el Tribunal

de amparo, consideró incorrecta la conclusión a la que arribó la Sala
responsable sobre la acreditación de la causa de rescisión del contrato
de arrendamiento pactada en la cláusula tercera, en cuanto estimó que
la demandada no había incurrido en dicha causa, porque había pagado
las rentas dentro del lapso convenido.
Al respecto, el órgano de amparo advirtió que fue incorrecta la

interpretación hecha por la Sala de apelación sobre esa cláusula del
32
contrato, a efecto de sostener que allí se pactó el pago de las rentas

dentro de los días 1º a 5º de cada mes, y que debía entenderse que
éstos se referían al mes de la vigencia del contrato y no al mes
calendario, concluyendo entonces que las rentas debían cubrirse en los
días 6 a 10 de cada mes, porque el contrato se había celebrado el seis
de septiembre de dos mil diez; y como la demandada pagó las rentas
de los meses transcurridos dentro de este último lapso, no existió
incumplimiento a dicha cláusula porque no hubo retraso en el pago.
El Colegiado estableció que lo anterior no había sido correcto,

porque la Sala había pasado por alto que las partes, si bien celebraron
el contrato el seis de septiembre de dos mil diez, con posterioridad, el
diecisiete de octubre de dos mil once, habían hecho un adendum al
mismo, en el que retrotrajeron la vigencia del contrato al uno de
septiembre de dos mil diez; incluso, pactaron que no se pagarían
rentas por los primeros dieciocho meses, y que dicha obligación se
empezaría a generar a partir del uno de febrero de dos mil doce.
Por tanto, señaló el Tribunal de amparo, si en tal documento se

novó, modificó o cambió tanto el plazo de vigencia del contrato como la
fecha en que se empezaría a cumplir la obligación de pago de rentas
en los términos apuntados, era claro que lo pactado en la cláusula
tercera no podía interpretarse como que no se refiriera al mes
calendario sino al mes de vigencia del contrato conforme al pacto
original; pues lo cierto era que la obligación de pago de rentas tenía
que cubrirse dentro de los primeros cinco días de cada mes calendario
que coincidía con la modificación a la fecha de celebración del contrato
y a la fecha en que empezó a generarse la obligación de pagar rentas.
33
Atento a ello, el Tribunal Colegiado advirtió que de los recibos

de pago de rentas exhibidos en el de origen, se constataba que en
cuatro meses consecutivos, la demandada había pagado la renta fuera
del plazo anterior; por tanto, concluyó que sí se había actualizado la
causa de rescisión del contrato prevista en esa cláusula tercera, para el
caso del pago retrasado de más de dos rentas consecutivas y
resultaba procedente la rescisión.
Ahora bien, cabe referir que el órgano de amparo, luego de

establecer lo anterior, emitió una serie de consideraciones para
sostener que, el hecho de que las rentas se hubieren pagado, en
modo alguno extinguía la causa de rescisión prevista en dicha
cláusula tercera, que estaba basada en el mero retraso en el pago,
porque no había precepto en la legislación del Estado de Querétaro
que permitiera tal conclusión.
Reflexión que realizó el Tribunal Colegiado, al advertir que la

demandada (quejosa adhesiva) había invocado en su demanda de
amparo adhesivo la jurisprudencia 56/1998 de esta Primera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, de rubro: “ARRENDAMIENTO,
FALTA DE PAGO DE RENTAS EN LOS TÉRMINOS CONTRACTUALES O LEGALES,
NO DA LUGAR A LA RESCISIÓN SI SE CUBREN LAS RENTAS INSOLUTAS HASTA
ANTES DE PRACTICARSE EL LANAZAMIENTO (INTERPRETACIÓN DE LOS
ARTÍCULOS 2407 Y 687 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO
DE JALISCO)”, bajo el argumento de que debía aplicarse en su beneficio

ese criterio.
Al efecto, el Tribunal Colegiado explicó las razones por las

cuales consideraba que esa jurisprudencia no era aplicable al caso;
34
básicamente, hizo notar que la legislación civil de Jalisco a la que

aludió esta Sala en dicho precedente, al regular la controversia de
arrendamiento en el artículo 2407 allí analizado, ordenaba, mediante
remisión expresa, la aplicación de la norma 687 del ordenamiento
procesal del mismo Estado (relativa al juicio de desahucio) con base en
la cual era posible dar por concluida una controversia de rescisión de
un contrato de arrendamiento, si se acreditaba el pago o se pagaban
las rentas adeudadas en la instancia procesal antes del lanzamiento.
Sin embargo, precisó el Colegiado, esa misma remisión a la ley

procesal civil, no se hacía en los artículos 2376 a 2393 del Código Civil
del Estado de Querétaro, que regulan las formas de terminación del
contrato de arrendamiento y particularmente la rescisión. Por tanto, no
era viable en el caso, con base en esa jurisprudencia, condicionar la
procedencia de la rescisión del contrato, por el hecho de que no se
adeudaran rentas.
La parte de la ejecutoria a que se alude, se transcribe a

continuación:
“(…) Entonces, es indubitable que se actualizó la causa de rescisión de

contrato referida y, en este punto, resulta procedente la rescisión del
mismo, porque con independencia de que la arrendataria hubiera
cumplido con su obligación de pago y no tuviera adeudo alguno con la
parte actora (como lo menciona en el amparo adhesivo que se analizará
más adelante), el simple retraso en el pago de las rentas durante esos
meses, de modo consecutivo, acarreó la actualización de dicha causa
rescisoria.
Esto es, no puede considerarse que la obligación de cumplir con lo
establecido en la cláusula tercera del contrato base de la acción, en
cuanto a no retrasarse en el pago de dos rentas consecutivas, quedó
extinta, por el hecho de que la demandada no tuviera adeudo alguno con
la actora, porque no existe precepto legal alguno en la legislación
queretana que así lo determine.
35
Sobre este tema, no se soslaya la existencia de la Jurisprudencia

número 56/98, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, Tomo VIII, Noviembre de 1998, Materia Civil, Novena época, de
rubro y texto siguientes:
‘ARRENDAMIENTO, FALTA DE PAGO DE RENTAS EN

LOS TÉRMINOS CONTRACTUALES O LEGALES, NO DA
LUGAR A LA RESCISIÓN SI SE CUBREN LAS RENTAS
INSOLUTAS HASTA ANTES DE PRACTICARSE EL
LANZAMIENTO (INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS
2407 DEL CÓDIGO CIVIL Y 687 DEL CÓDIGO DE
PROCEDIMIENTOS CIVILES, AMBOS DEL ESTADO DE
JALISCO). El legislador, al reformar los Códigos Civil y
procesal civil del Estado de Jalisco, tomó en cuenta que se
perseguía un aspecto proteccionista de la clase inquilinaria,
por lo que determinó que cuando se demanda la rescisión de
un contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta
en los términos contractuales o legales (incluyéndose la
denominada ‘falta de pago puntual’), si el demandado exhibe
el recibo o el importe de las pensiones debidas, en cualquier
estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento,
se extinguirá la causal de rescisión del arrendamiento y
subsistirá el contrato; sin que sea óbice a lo anterior lo
dispuesto en la tesis jurisprudencial de la anterior Tercera
Sala de este Alto Tribunal, cuyo rubro y texto dice:
‘ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE.-El
pago efectuado en un juicio de desahucio, deja a este
procedimiento sumario sin efecto, pero no incapacita al
arrendador para ejercitar la acción rescisoria fundada en la
falta de pago de la renta, en el plazo estipulado, situación
que no contemplan las disposiciones legales que rigen el
juicio de desahucio, y que no son derogatorias de las que
contienen los artículos 2489, fracción I, y 2453, del Código
Civil del Distrito Federal.’; ya que del análisis de lo
preceptuado entre los códigos adjetivos del Distrito Federal y
del Estado de Jalisco (vigentes en la época de su
aplicación), se advierte que no existe semejanza procesal,
por lo que el transcrito criterio jurisprudencial no resulta
aplicable en el Estado de Jalisco.’
Sin embargo, dicha Jurisprudencia no es aplicable al caso concreto,

porque del contenido de la ejecutoria que le recayó se evidencia que
interpreta los artículos 2407 del Código Civil del Estado de Jalisco y 687
del Código Procesal Civil de dicha Entidad, vigente en mil novecientos
noventa y tres, que no están redactados en términos similares en la
legislación queretana.
En efecto, en la ejecutoria que recayó a la Jurisprudencia de mérito,

en lo que interesa se determinó:
36
‘… La materia de la presente contradicción se reduce a determinar si en el Estado de

Jalisco, los juicios iniciados por la causal de rescisión del arrendamiento por falta de pago
de rentas, incluyéndose la llamada "falta de pago puntual", concluyen con sólo liquidar las
mismas y subsiste el arrendamiento.
Por lo tanto es necesario atender a las disposiciones respectivas tanto del Código
Civil como del Código de Procedimientos Civiles, ambos del Estado de Jalisco. En las
ejecutorias de los amparos directos civiles anteriormente transcritos se analizó e
interpretó el contenido del Código Civil del Estado de Jalisco de seis de junio de mil
novecientos treinta y tres, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de
Jalisco el catorce de mayo de mil novecientos treinta y cinco, el cual fue derogado por el
de veinticuatro de febrero de mil novecientos noventa y cinco que entró en vigor el
catorce de septiembre del mismo año, ya que el artículo séptimo transitorio del último de
los citados dispone que "los derechos y obligaciones derivados de hechos y actos
jurídicos celebrados bajo la vigencia del código anterior se regirán por el mismo.’
Ahora bien, el artículo 2407 del Código Civil de mil novecientos noventa y tres, hasta
antes de que fuera reformado por Decreto 8625 de veinticinco de agosto de mil
novecientos setenta, disponía lo siguiente:
‘Artículo 2407. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2370 y
2372.’
Por su parte el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles de la propia entidad
federativa disponía en su segundo párrafo:
‘Artículo 687. En cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento,
si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, también dará el
Juez por terminado el negocio, pero impondrá al reo en el segundo caso, la condenación
en costas, a menos que juntamente con la desocupación, se hubiere demandado la
rescisión del contrato de arrendamiento por otra diversa causa, en cuyo caso continuará
el procedimiento.’
Los citados preceptos fueron reformados por el Decreto Número 8635 (sic) ya citado,
el cual fue publicado en el Periódico Oficial del Estado de Jalisco el veintisiete de agosto
de mil novecientos setenta, para quedar en los siguientes términos:
‘Artículo 2407. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
I. Por la falta de pago de la renta en los términos prevenidos en los artículos 2370 y
2372. Esta causal de rescisión, estará condicionada a lo que dispone el artículo 687 del
Código de Procedimientos Civiles; en consecuencia, al (sic) quedado cubiertas las rentas
insolutas hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la causal y subsistirá el
arrendamiento.’
‘Artículo 687. En cualquier estado del juicio hasta antes de practicarse el lanzamiento,
si el demandado exhibe el recibo o el importe de las pensiones debidas, también dará el
Juez por terminado el negocio, pero impondrá al reo en el segundo caso, la condenación
en costas, a menos que juntamente con la desocupación, se hubiere demandado la
rescisión del contrato de arrendamiento por otra diversa causal, en cuyo caso continuará
el procedimiento.’
‘Siempre que se decrete un lanzamiento, la sentencia que lo ordene, deberá declarar
que dicho lanzamiento queda condicionado a lo dispuesto en el párrafo anterior y aunque
no se haga esta declaración, se entenderá el lanzamiento sujeto a la condición
expresada.’
El decreto de reformas tuvo su antecedente en la iniciativa presentada para su
estudio y dictamen por el Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Jalisco de veintitrés
de febrero de mil novecientos sesenta y uno por la que se solicitó la aprobación de
reformas a varios dispositivos del Código Civil y del Código de Procedimientos Civiles en
la que se señaló:
‘El Supremo Tribunal de Justicia para proponer la presente reforma a los Códigos Civil y
de Procedimientos Civiles, ha tomado en consideración los siguientes motivos... II. En
presencia de las argucias que en la práctica judicial se emplean para desvirtuar la
37
protección inquilinaria se proponen adiciones a los artículos 687, 688 del Código de
Procedimientos Civiles y 2407 del Código Civil, a efecto de hacer concordar en la misma
valoración jurídica las disposiciones expresadas y salvar las dificultades técnicas sobre la
eficacia de la cosa juzgada, al disponerse por ministerio de ley que se considera parte
integrante de una sentencia que decreta el lanzamiento, por la causal de falta de pago de
rentas, la condición por la cual, con la exhibición del importe de las pensiones debidas, se
compurga la causal de rescisión y subsiste el arrendamiento, quedando sin efecto la
desocupación, porque la misma se entiende decretada en forma condicionada ...’
Por su parte el dictamen que ya aprobado dio origen al mencionado Decreto 8625,
dice, en lo conducente:
‘... La iniciativa en cuestión, se repite, contiene dos aspectos que por razón de orden
se diferencian a saber: un aspecto proteccionista a la clase inquilinaria, que aclara
además disposiciones de derecho positivo de aplicación confusa y que son las que ven a
la reforma del texto del artículo 2407 del Código Civil y la de los artículos 687 y 688 del
Código de Procedimientos Civiles; y otro aspecto que mira a reformas de índole
puramente procesal ...’
Por su parte, los artículos 2370 y 2372 del Código Civil de la citada entidad federativa
señala en lo conducente:
‘Artículo 2370. ... ‘... ‘La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de
convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos, por quincenas vencidas,
si la renta es de sesenta a cien pesos, y por semanas, también vencidas, cuando la renta
no llegue a sesenta pesos.’
‘Artículo 2372. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio,
por semestres vencidos.’
De lo anteriormente transcrito se desprende lo siguiente:
1. En el Estado de Jalisco, el legislador tuvo en cuenta para la reforma de los Códigos
Civil y de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, que se perseguía un aspecto
proteccionista de la clase inquilinaria.
2. El artículo 2407, fracción I, del Código Civil contiene la causal de rescisión del
contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta en los términos precisados en los
artículos 2370 y 2372 del citado ordenamiento legal.
3. Los artículos 2370 y 2372 señalan que el arrendatario está obligado a satisfacer la
renta en la forma y tiempo convenidos, y a falta de convenio, establece forma y tiempo
legales.
4. La causal de rescisión que se señaló en el punto segundo estará condicionada a lo
que dispone el artículo 687 del Código de Procedimientos Civiles.
5. El artículo 687 del código procesal señala que en cualquier estado del juicio hasta
antes de practicarse el lanzamiento, si el demandado exhibe el recibo o el importe de las
pensiones debidas, también dará el Juez por terminado el negocio, a menos que
juntamente con la desocupación, se hubiese demandado la rescisión del contrato de
arrendamiento por otra diversa causal, en cuyo caso, continuará el procedimiento.
Asimismo, siempre que se decrete un lanzamiento la sentencia que lo ordene, deberá
declararse que dicho lanzamiento queda condicionado a lo dispuesto en el párrafo
anterior y aunque no se haga esta declaración, se entenderá el lanzamiento sujeto a la
condición expresada.
En consecuencia, podemos concluir que el legislador, tomando en cuenta para la
reforma a los Códigos Civil y procesal civil del Estado de Jalisco, que se perseguía un
aspecto proteccionista de la clase inquilinaria, determinó que cuando se demanda la
rescisión de un contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta en los términos
contractuales o legales (incluyéndose la denominada "falta de pago puntual"), al quedar
cubiertas las rentas insolutas, hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la
causal de rescisión del arrendamiento y subsistirá el contrato.
Aún más, como acertadamente lo afirma en su ejecutoria el Segundo Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, el arrendatario jamás incurriría en pago
38
impuntual o inoportuno, ya que una vez que no pueda liquidar la renta en la fecha
pactada o legal, le resulta más conveniente ya no hacerlo, aunque tenga para ello, ya que
él mismo estaría dando nacimiento a la mencionada ‘falta de pago puntual’, sino esperar
a ser demandado y luego, hasta antes de practicarse el lanzamiento, efectuar el pago,
para que se dé por concluido el juicio.
Ahora bien, por otra parte, en el criterio que invoca el Tercer Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Primer Circuito, por mayoría de sus integrantes, se hace mención de la
tesis jurisprudencial de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que
aparece publicada en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995,
Tomo IV, Tercera Sala, página 78, que dice:
‘ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. (Transcribe texto)’.
Ahora bien, para determinar si la citada tesis resulta aplicable al caso que nos ocupa,
resulta necesario analizar si hay semejanza procesal entre lo preceptuado al respecto por
los códigos adjetivos del Distrito Federal (antes de su reforma publicada en el Diario
Oficial de la Federación de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres) y del
Estado de Jalisco.
En el Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal se preveían el juicio
sumario de desahucio y que procedía solamente por la falta de pago de dos o más
mensualidades (art. (sic) 489), por el que se trataba de obtener la desocupación mediante
un procedimiento expedito que se daba a los arrendadores en contra de los inquilinos
morosos, a los cuales la ley les daba oportunidad de dejar sin efecto la providencia de
lanzamiento, haciendo el pago de su adeudo en las condiciones que establecía el artículo
492 del código procesal civil del Distrito Federal; y el juicio de rescisión, que en cambio
tenía por objeto la terminación del contrato de arrendamiento, por violación o
incumplimiento de sus cláusulas.
En cambio, en el enjuiciamiento civil de Jalisco no existe esa separación, este
3
ordenamiento en un solo capítulo denominado ‘De los juicios de
desocupación’, comprende el desahucio y el juicio en que se puede esclarecer cualquier
otra cuestión relacionada al arrendamiento.
De lo anterior podemos concluir que no existe semejanza procesal entre lo dispuesto
por las codificaciones procesales civiles de ambas entidades por lo que no resulta
aplicable la citada tesis de la Tercera Sala de este Alto Tribunal.
Por otra parte, resulta pertinente señalar que el Código Civil del Estado de Jalisco,
publicado en el Periódico Oficial de la citada entidad el veinticinco de febrero de mil
novecientos noventa y cinco, y que entró en vigor el catorce de septiembre del mismo
año, dispone en su artículo 2144 lo que sigue:
‘Artículo 2144. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato de arrendamiento:
I. Por la falta de pago de la renta en los términos contractuales o legales; al quedar
cubiertas las rentas insolutas, hasta antes de practicarse el lanzamiento, se extinguirá la
causal y subsistirá el arrendamiento...’
De lo anterior se sigue que en la legislación vigente en el Estado de Jalisco, se sigue
persiguiendo el mismo aspecto proteccionista de la clase inquilinaria que contenía el
código derogado que fue motivo del análisis de las ejecutorias materia de la presente
controversia.
Finalmente, cabe señalar que criterio similar al que ahora se sostiene se publicó en el
Semanario Judicial de la Federación, Tomo CXIX, página 3771 al resolver la anterior
Tercera Sala de este Alto Tribunal el juicio de amparo directo civil número 5347/53 el
veintinueve de marzo de mil novecientos cincuenta y cuatro, criterio que textualmente
señala:
‘ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE (LEGISLACIÓN DE JALISCO).
(Transcribe texto)’.
En las relatadas condiciones, debe prevalecer, con carácter de jurisprudencia, el criterio
que sustenta esta Primera Sala en la presente resolución, que coincide sustancialmente
39
con el sustentado por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito,
debiendo quedar redactado con el siguiente rubro y texto:
‘ARRENDAMIENTO, FALTA DE PAGO DE RENTAS EN LOS TÉRMINOS
CONTRACTUALES O LEGALES, NO DA LUGAR A LA RESCISIÓN SI SE CUBREN LAS
RENTAS INSOLUTAS HASTA ANTES DE PRACTICARSE EL LANZAMIENTO
(INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 2407 DEL CÓDIGO CIVIL Y 687 DEL
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, AMBOS DEL ESTADO DE JALISCO)…’
De lo que se obtiene que la Jurisprudencia en comento se basó,

según se asentó en la ejecutoria de la que derivó, en el análisis de los
artículos 2407 del Código Civil del Estado de Jalisco y 687 del Código
Procesal Civil de esa Entidad, vigentes en mil novecientos setenta, que
fueron transcritos en la propia ejecutoria de la que derivó aquélla, que
disponían:
‘Artículo 2407.’ (se transcribe).
‘Artículo 687.’ (Se transcribe).
Sin embargo, debe precisarse que el artículo 2407, fracción I del
Código Civil del Estado de Jalisco establecía, claramente, que la falta del
pago de la renta era una causal de rescisión condicionada a lo que
disponía el numeral 687 del Código de Procedimientos Civiles de dicha
Entidad y que, en consecuencia, al haber quedado cubiertas las rentas
insolutas hasta antes de practicarse el lanzamiento se extinguiría la
causal y subsistiría el arrendamiento.
Esto es, el numeral 2407, fracción I, del Código Sustantivo Civil del
Estado de Jalisco, ordenaba la remisión por la falta de pago de la renta,
al precepto 687 del Ordenamiento Adjetivo Civil de dicha Entidad, y con
base en ello, si el demandado exhibía el recibo o el importe de las
pensiones debidas, es decir, si se cubrían las rentas insolutas, antes de
practicarse el lanzamiento, se extinguía la causal y subsistía el
arrendamiento.
Fue por esa circunstancia, que en la ejecutoria que recayó a la
Jurisprudencia que aquí se estudia, nuestro Máximo Tribunal expuso
que dichos numerales otorgaban un aspecto proteccionista de la clase
inquilinaria y que, por ende, cuando se demandaba la rescisión por falta
de pago de la renta, incluida la falta de pago puntual, si el demandado
exhibía el importe de las pensiones debidas, antes del lanzamiento, se
extinguía la causa rescisoria y subsistía el contrato.
Empero, ello no puede ser considerado así en el caso concreto que
ahora se estudia, porque en esta Entidad no está contemplada la
remisión que hacía el Código Civil de Jalisco al ordenamiento procesal
de esa Entidad.
Esto es, el Código Civil del Estado de Querétaro no contempla dentro
del arrendamiento, ninguna hipótesis en la que se condicione la rescisión
a lo que dispone el Código Procesal Civil Queretano, como se advierte
del contenido de los artículos 2376 a 2393 del Código Civil del Estado de
Querétaro que establecen:
(se transcriben los artículos anteriores).
De lo que se obtiene que, como se ha explicado, en el Código
Sustantivo Civil de esta Entidad, no se contempla remisión alguna para
el caso del arrendamiento, al ordenamiento Adjetivo Civil Queretano.
40
Incluso, específicamente, de acuerdo con el artículo 2386 del Código

Civil del Estado de Querétaro, el arrendador puede exigir la rescisión del
contrato en los siguientes supuestos:
‘I. Por falta de pago de la renta en los plazos convenidos o en la
forma dispuesta por el Código;
II. Por servirse de la cosa en contravención al uso convenido o
diferente a su naturaleza y destino;
III. Por el subarriendo o cesión de la cosa; y
IV. Por incumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario,
derivadas del contrato o de la ley’.
Por tanto, es evidente que no existe en la legislación Queretana la
condicionante que sí preveía la Codificación Sustantiva Civil del Estado
de Jalisco, en cuanto a la remisión a lo dispuesto en el Código Procesal
de esa Entidad, en el caso del arrendamiento; de suerte que, se
insiste, no resulta aplicable la interpretación que de la legislación
jalisciense efectuó el máximo Tribunal del País al caso concreto
que aquí se estudia.
Máxime que, en la actualidad, el Código Sustantivo Civil del Estado
de Jalisco está redactado de manera distinta, puesto que en la
legislación vigente, es el numeral 2144 el que se refiere a los casos en
que el arrendador puede exigir la rescisión de contrato de
arrendamiento, mismo que dispone lo siguiente: (se transcribe).
Numeral que en la actualidad, ya no contempla la remisión al Código
Procesal Civil del Estado de Jalisco.
Como corolario, es importante precisar que los artículos del Código
Sustantivo y Adjetivo Civil del Estado de Jalisco, que interpretó la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la actualidad tiene una
redacción distinta, ya que señalan: (se transcriben).
En esa virtud, se insiste, dicha Jurisprudencia no es aplicable al caso
y, por ende, de ningún modo puede considerarse que, el que se hayan
pagado las rentas y que incluso así lo hubiera reconocido el actor
acarrearía la extinción de la obligación impuesta en la cláusula tercera
del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, relativa al atraso
en el pago de dos rentas consecutivas, porque no existe causa legal
alguna que así lo justifique.”
Debe decirse que estas consideraciones del Tribunal Colegiado

fueron retomadas en forma casi textual e íntegra por la Sala de
apelación, al dictar la sentencia de cumplimiento y que aquí constituye
el acto reclamado (páginas 64 a 68 del folio de esa sentencia).
Y son las consideraciones que dan pie para que la demandada

quejosa, en el presente juicio de amparo, plantee la
inconstitucionalidad de las diversas normas que refiere, se insiste, no
41
reclamándolas individualmente por su propio contenido, sino

configurándolas como un sistema normativo que no contempla, para
los casos de rescisión del contrato de arrendamiento sustanciados en
vía sumaria civil, el mismo beneficio que la legislación procesal civil de
Querétaro prevé tratándose del juicio de desahucio, para que pueda
concluirse la instancia procesal si el arrendatario demuestra o paga el
importe de las rentas adeudadas.
En tal circunstancia, esta Sala advierte como una situación

manifiesta, que fue en la ejecutoria del juicio de amparo directo
***********, dónde, con base en las disposiciones del Código Civil del
Estado de Querétaro, reguladoras del contrato de arrendamiento y
concretamente de su rescisión, que el Tribunal Colegiado negó a la
quejosa esa posibilidad de acudir a normas del Código de
Procedimientos Civiles previstas para el juicio de desahucio, a efecto
de que, aun habiéndose acreditado el pago de las rentas, no pudiere
excluirse la consecuencia de rescisión del contrato por haberse hecho
el pago de más de dos rentas consecutivas, fuera del plazo pactado, de
modo que fue en dicha ejecutoria de amparo, donde se actualizó por
primera vez para la quejosa, la aplicación de ese sistema normativo
que ahora configura para evidenciar la inconstitucionalidad de la ley, de
ahí su carga procesal de proponer tal impugnación mediante el recurso
de revisión que pudo instar contra esa sentencia de amparo, lo que no
hizo.
Incluso, del examen que realizó el Tribunal Colegiado en la

referida ejecutoria, respecto de los conceptos de violación formulados
por María Elena Rodríguez Campia Romo en la demanda de amparo
adhesivo sustanciado en ese primer juicio de amparo directo, se
42
advierte que el Tribunal Colegiado, en consonancia con las

consideraciones que había emitido al analizar el punto antes referido
en el amparo principal, declaró ineficaz, entre otros, el argumento de
que, el pago de la renta extingue la acción de rescisión del
contrato de arrendamiento (apoyado precisamente en la ejecutoria
56/1998 de esta Primera Sala antes referido), señalando lo siguiente:
“(…) Esto es así, porque aun cuando la quejosa adherente aduce que no
le fueron contestados agravios con los cuales fortalecería lo resuelto en la
sentencia combatida, lo cierto es que, como se ha explicado, en el caso
concreto, se actualizó la causa de recisión del contrato de arrendamiento,
prevista en la cláusula tercera del mismo por el atraso en el pago de dos
rentas consecutivas por parte de la arrendataria; de suerte que, no existe
la posibilidad de mejorar la sentencia combatida sobre ese punto.
Además, ya quedó analizado lo relativo al reconocimiento de no adeudo
por parte de la parte actora, y se dejó en claro que aun cuando no exista
deuda en el pago de las rentas, ello no extinguía la obligación de la
arrendataria de no atrasarse en dos rentas consecutivas, como ocurrió.
Es decir, ya quedó definido que, en el caso, el pago de las rentas no
extinguió la acción de rescisión de contrato como lo pretende la quejosa
adherente.”
En vista de lo expuesto, no es procedente que esta Sala aborde

el estudio de inconstitucionalidad de normas que se plantea en este
juicio de amparo, dado que operó la preclusión del derecho de la
quejosa para impugnarlas, pues su aplicación quedó consentida al no
haberse hecho valer en vía de recurso de revisión contra la sentencia
de amparo aludida, y es firme en el proceso el punto de la litis que con
esa impugnación pretende revertirse.
Enseguida se analizan en forma conjunta, los conceptos de

violación primero, segundo y tercero, dada su estrecha vinculación, los
cuales se desestiman, bajo las razones siguientes.
43
En esos tres apartados de sus conceptos de violación, la

quejosa reitera como base de su argumentación, la premisa de que la
ejecutoria del juicio de amparo directo *********** a que se ha venido
haciendo alusión, si bien estableció que en el caso se actualizó la
causa de rescisión prevista en la cláusula tercera del contrato de
arrendamiento básico, el Tribunal Colegiado no vinculó a la Sala
responsable a declarar rescindido el contrato, pues le dejó libertad
de jurisdicción para resolver al respecto, y en tal circunstancia, la Sala
podía y debía examinar todos sus agravios de la apelación, para
decidir si ese incumplimiento de la cláusula tercera, relativo a la falta
de pago oportuno de las rentas, conducía o no a rescindir el contrato,
y dado que ella demostró que estaba al corriente en todas sus
obligaciones, y que la actora consintió en la forma en que se pagaban
las rentas, no procedía la rescisión pretendida.
No asiste razón a la quejosa en ese postulado sobre el cual

hace descansar toda su argumentación, pues contrario a lo que
sostiene, la ejecutoria referida sí resolvió de fondo sobre la
procedencia de declarar rescindido el contrato y resultó vinculante
para el órgano de alzada emitir esa declaración.
Ya se ha explicado que el Tribunal Colegiado, y ello no es

rebatido por la quejosa, en la anterior ejecutoria de amparo estableció
que en el caso debía tenerse por actualizada la causa de rescisión
prevista en la cláusula tercera del contrato, debido a que, hecha la
interpretación de esa estipulación a la luz del adendum al contrato de
diecisiete de octubre de dos mil once, no quedaba lugar a duda de que
el pago de la renta se tenía que hacer dentro de los primeros cinco
días de cada mes calendario, y que, en el caso, la quejosa cubrió
44
diversas mensualidades consecutivas fuera de ese lapso. Dicha

cláusula dice:
“TERCERA.- EL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO ES POR LA CANTIDAD DE ***********

(*********** M.N.) MENSUALES IMPORTE QUE SE OBLIGA A PAGAR EL
ARRENDATARIO AL ARRENDADOR ENTRE EL DÍA 1°. Y 5°. DE CADA MES, PARA EL
CASO DE ATRAZO (sic) INJUSTIFICADO EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A CUBRIR
EL IMPORTE DEL 2% SOBRE EL PRECIO DE LA RENTA POR MES DE RETRAZO
(sic), CANTIDAD QUE SERÁ PAGADA EN CHEQUE EN EL DOMICILIO DEL
ARRENDADOR A NOMBRE DEL MISMO.
EN CASO DE QUE LA ARRENDATARIA SE ATRASE EN EL PAGO DE DOS RENTAS
CONSECUTIVAS, EL ARRENDADOR TENDRÁ DERECHO A RECINDIR EL
CONTRATO Y LA ARRENDATARIA DEBERÁ DESALOJAR LAS INSTANCIONES.
TODAS LAS MODIFICACIONES QUE SE HAYAN HECHO Y MEJORES AL INMUEBLE
SE QUEDARAN PARA EL ARRENDADOR”.
Asimismo, se ha destacado ya que el órgano de amparo, en

esa ejecutoria, excluyó expresamente la posibilidad de que esa causa
de rescisión pudiere extinguirse o privarse de efectos, por el hecho de
que la arrendataria hubiere pagado la renta, pues consideró que no
era dable conforme a la legislación aplicable al caso, atender a algún
beneficio previsto en el ordenamiento procesal civil para ello
(refiriéndose a las reglas del juicio de desahucio), dado que no lo
permitían las reglas sustantivas; y al efecto, excluyó la aplicación en la
especie, de la jurisprudencia 56/1998 de esta Primera Sala.
Con base en lo anterior, el órgano colegiado otorgó el amparo a

la actora quejosa, para que la responsable: a) Dejara insubsistente la
sentencia impugnada; y, en su lugar emitiera otra, en la que
determinara que se actualizó la causa de rescisión del contrato base
de la acción, prevista en la cláusula tercera, relativa al atraso en el
pago de dos rentas consecutivas por parte de la arrendataria.
Así, adversamente a la apreciación de la quejosa, la ejecutoria

de amparo sí vinculó a la Sala de apelación a declarar rescindido
45
el contrato; y en cuanto a ello, no le dejó libertad de jurisdicción. Para

constatar ese aserto, además de la orden expresa de estimar
actualizada la causa de rescisión, que por sí misma entraña la
consideración de que el contrato debe darse por terminado, el órgano
de amparo fue claro en su redacción en ese sentido al señalar:
“(…) Como puede advertirse, en la cláusula transcrita del contrato

fundatorio de la acción se estableció, claramente, que el atraso en el
pago de dos rentas consecutivas le dará el derecho al arrendador de
rescindir el contrato de arrendamiento (…)”.
“(…) Entonces, es indubitable que se actualizó la causa de rescisión
de contrato referida y, en este punto, resulta procedente la rescisión
del mismo, porque con independencia de que la arrendataria hubiera
cumplido con su obligación de pago y no tuviera adeudo alguno con la
parte actora (como lo menciona en el amparo adhesivo que se analizará
más adelante), el simple retraso en el pago de las rentas durante esos
meses, de modo consecutivo, acarreó la actualización de dicha causa
rescisoria.
Esto es, no puede considerarse que la obligación de cumplir con lo
establecido en la cláusula tercera del contrato base de la acción, en
cuanto a no retrasarse en el pago de dos rentas consecutivas, quedó
extinta, por el hecho de que la demandada no tuviera adeudo alguno con
la actora, porque no existe precepto legal alguno en la legislación
queretana que así lo determine”.
Incluso, al pronunciarse sobre los conceptos de violación del

amparo adhesivo, encaminados a evidenciar las diversas razones
alegadas en los agravios del recurso de apelación, que la adherente
estimaba que podían fortalecer el sentido de la primera sentencia de
apelación reclamada en ese juicio de amparo ***********, entre ellas, las
relacionadas con el pago retrasado de las rentas, el Tribunal de
amparo estableció:
“(…) Esto es así, porque aun cuando la quejosa adherente aduce que no
le fueron contestados agravios con los cuales fortalecería lo resuelto en la
sentencia combatida, lo cierto es que, como se ha explicado, en el caso
concreto, se actualizó la causa de recisión del contrato de
arrendamiento, prevista en la cláusula tercera del mismo por el
46
atraso en el pago de dos rentas consecutivas por parte de la

arrendataria; de suerte que, no existe la posibilidad de mejorar la
sentencia combatida sobre ese punto.
Además, ya quedó analizado lo relativo al reconocimiento de no adeudo
por parte de la parte actora, y se dejó en claro que aun cuando no exista
deuda en el pago de las rentas, ello no extinguía la obligación de la
arrendataria de no atrasarse en dos rentas consecutivas, como ocurrió.
Es decir, ya quedó definido que, en el caso, el pago de las rentas no
extinguió la acción de rescisión de contrato como lo pretende la
quejosa adherente.
Aunado a que en cuanto a la exhibición de los pagos de servicios y a la
obligación de presentar fianza por parte de la demandada, ya se indicó
que no fueron causas suficientes para rescindir el contrato de
arrendamiento, lo que sí se suscitó por el pago atrasado de dos
rentas consecutivas.
Tampoco se soslaya que la quejosa adherente invoca las tesis de rubros:
“ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL
CONTRATO RESPECTIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA, EL
ACREDITAMIENTO DE LA MORA ES UN ELEMENTO CONSTITUTIVO DE LA
ACCIÓN QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO POR EL JUZGADOR
(MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 37/2003)”. “ACCIÓN
RESCISORIA DE CONTRATO. LA MORA O INCUMPLIMIENTO DEL
DEUDOR, ES UN REQUISITO PARA SU PROCEDENCIA Y SU
ACREDITAMIENTO DEBE SER ESTIMADO DE OFICIO POR EL
JUZGADOR.” y “ARRENDAMIENTO, FALTA DE PAGO DE RENTAS EN LOS
TÉRMINOS CONTRACTUALES O LEGALES, NO DA LUGAR A LA
RESCISIÓN SI SE CUBREN LAS RENTAS INSOLUTAS HASTA ANTES DE
PRACTICARSE EL LANZAMIENTO (INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS
2407 DEL CÓDIGO CIVIL Y 687 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES, AMBOS DEL ESTADO DE JALISCO). ”, sin embargo, también
resultan inaplicables, porque no desvirtúan lo aquí expuesto en cuanto a
que se actualizó la causa dé rescisión de contrato prevista en la cláusula
tercera del documento base de la acción”.
Atento al tenor de dicha ejecutoria, esta Primera Sala advierte

que no sólo de su texto literal, sino del propio contexto del estudio allí
realizado, se constata que el Tribunal de amparo vinculó a la Sala
responsable a declarar rescindido el contrato por haberse
actualizado la causa prevista para ello en la cláusula tercera.
47
Y en ese sentido, no puede sostenerse que el Tribunal de

alzada hubiere tenido plenitud de jurisdicción para reexaminar ese
punto y que pudiere haber llegado a una conclusión distinta analizando
agravios dirigidos a demostrar que existió conformidad o
consentimiento de la actora en la forma en que se verificaban los pagos
(con el retraso en éstos), por el hecho de recibirlos y por asentar en los
recibos de pago que no se adeudaban rentas; se reitera, porque la
ejecutoria de amparo concedió la protección constitucional, para efecto
de que se declarara rescindido el contrato por la acreditación de la
causa establecida por las propias partes en el pacto de arrendamiento.
La “libertad de jurisdicción” que pudiere estimarse presente al

plasmarse en la ejecutoria el lineamiento relativo a “(…) Hecho lo anterior,
resuelva lo que conforme a derecho estime procedente”, necesariamente sólo
concernía a los aspectos de la litis derivados de la declaración de

rescisión del pacto, y los que pudieren resultar ajenos propiamente a
esa determinación.
En tal situación, se reitera que resultan inoperantes los

conceptos de violación primero, segundo y tercero, en cuanto a la
causa de pedir en ellos plasmada, que se hace consistir en que, si se
hubieren examinado otros agravios de la apelación, la Sala podría
haber llegado a la conclusión de no rescindir el contrato estimando
insuficiente la causa que se estimó actualizada por el colegiado, pues a
ese respecto, la quejosa parte de una premisa errónea para sustentar
toda esa argumentación21.
21
En ese sentido, se comparte el siguiente criterio de la Segunda Sala de este Alto Tribunal:
“AGRAVIOS INOPERANTES. LO SON AQUELLOS QUE SE SUSTENTAN EN PREMISAS
FALSAS. Los agravios cuya construcción parte de premisas falsas son inoperantes, ya que a
ningún fin práctico conduciría su análisis y calificación, pues al partir de una suposición que no
resultó verdadera, su conclusión resulta ineficaz para obtener la revocación de la sentencia
48
Ahora bien, mención expresa merece el argumento de la

quejosa vertido en una parte del primero y tercero de sus motivos de
disenso, en cuanto busca controvertir la respuesta que le dio la Sala a
su agravio de la apelación, consistente en que la acción rescisoria
debió estimarse improcedente, con base en el artículo 1834 del Código
Civil del Estado de Querétaro22, porque la parte actora no se
encontraba al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones, en
tanto que no expidió recibos de pago de renta que cumplieran con los
requisitos fiscales exigibles.
Este argumento de la quejosa, se estima infundado en esta

instancia de amparo, porque tiene como propósito esencial, obtener
una declaración de improcedencia de la acción de rescisión del
contrato de arrendamiento por la causa indicada –que la actora no había
cumplido una obligación que en el marco contractual le deriva de la ley, relativa a
expedir recibos de pago de renta con requisitos fiscales -, y, sobre la base de
que en el caso priva una ejecutoria de amparo, firme para todo efecto
legal y que constituye cosa juzgada, en la que se determinó procedente
la rescisión del contrato básico; debe decirse que el argumento de la
quejosa es insuficiente para revertir esa determinación.
recurrida”.
Época: Décima Época; Registro: 2001825; Instancia: Segunda Sala; Tipo de Tesis: Jurisprudencia;
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta ; Libro XIII, Octubre de 2012, Tomo 3;
Materia(s): Común, Tesis: 2a./J. 108/2012 (10a.); Página: 1326.
22
“Artículo 1834. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas,
para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el
resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún
después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
En las obligaciones a plazo, el perjudicado no podrá reclamar el cumplimiento si no ha cumplido con
las prestaciones a su cargo”.
49
Ello, porque esta Sala estima que, al margen de las razones que
estableció la Sala responsable en la sentencia de alzada para
desestimar el agravio relativo; se advierte que de cualquier modo, tal
argumento de la demandada no hubiere impedido la declaración de
rescisión del contrato.
Ello, porque con independencia de que esa obligación no se

haya pactado expresamente en el contrato, y que la enjuiciada recibió
veintinueve recibos de pago de renta de similares características y no
acreditó en el juicio su aseveración de que requirió en múltiples
ocasiones al actor para que le extendiera recibos con los requisitos
fiscales; lo relevante es que, contrario a lo que sostiene la quejosa, esa
obligación del arrendador no es una obligación principal que constituya
el sinalagma contractual con el pago de la renta; las prestaciones
recíprocas y principales en el arrendamiento, cuyo cumplimiento se
exige para que una de las partes pueda accionar una acción de
cumplimiento de contrato o una acción rescisoria del mismo contra la
que aduce incumplida, son la entrega de la posesión de la cosa
arrendada por parte del arrendador al arrendatario para que éste pueda
usar y gozar de ella, y el pago de la renta al arrendador por parte del
arrendatario, mas no la expedición del recibo de pago, la cual, es sólo
accesoria o derivada del pago.
Por tanto, un eventual incumplimiento que se haga derivar de

que los recibos de pago expedidos no cumplan con requisitos fiscales,
no es apto para impedir la acción del arrendador para solicitar la
rescisión del contrato; de ahí que se confirme lo infundado del
planteamiento de la quejosa.
50
No advirtiéndose otro motivo de inconformidad que entrañe una

auténtica causa de pedir que deba ser atendida por esta Sala, se
impone negar a la quejosa el amparo solicitado.
Por lo expuesto y fundado, se
RESUELVE:
ÚNICO. La Justicia de la Unión no ampara ni protege a María

Elena Rodríguez Campia Romo, contra el acto reclamado de la
Querétaro, consistente en la resolución de alzada de once de enero de
dos mil dieciséis, dictada en el toca civil *********** de su índice.
Notifíquese; con testimonio de la presente resolución,

devuélvanse los autos a su lugar de origen y, en su oportunidad,
archívese el presente toca como asunto concluido.
Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia

de la Nación, por mayoría de cuatro votos de los señores Ministros
Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, Jorge Mario Pardo Rebolledo, Alfredo
Gutiérrez Ortiz Mena y Norma Lucía Piña Hernández (Presidenta y
Ponente). En contra del voto emitido por el señor Ministro José Ramón
Cossío Díaz.
Firman la Ministra Presidenta de la Sala y Ponente con la

Secretaria de Acuerdos, que autoriza y da fe.
51
PRESIDENTA DE LA PRIMERA SALA Y PONENTE
MINISTRA NORMA LUCÍA PIÑA HERNÁNDEZ
SECRETARIA DE ACUERDOS DE LA PRIMERA SALA
LIC. MARÍA DE LOS ÁNGELES GUTIÉRREZ GATICA
“En términos de lo previsto en los artículos 3º, fracción II, 13, 14 y 18, de la Ley
Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental, en
esta versión pública se suprime la información considerada legalmente como
reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos”.
52

María Elena Rodríguez Campia Romo Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable

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AMPARO DIRECTO 21/2017

QUEJOSA: MARÍA ELENA

MINISTRA PONENTE: NORMA LUCÍA PIÑA HERNÁNDEZ.

Ciudad de México. Acuerdo de la Primera Sala de la Suprema

VISTOS los autos para dictar sentencia en el juicio de amparo

PRIMERO. Demanda de amparo directo. Mediante escrito

contra la sentencia de primera instancia emitida en el juicio sumario

La parte quejosa señaló como derechos fundamentales

De la demanda de amparo tocó conocer al Primer Tribunal

Mediante acuerdo de treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis 3

Circuito, con sede en Querétaro, Querétaro, en el que se establecen

SEGUNDO. Solicitud de ejercicio de la facultad de atracción.

En forma concomitante con la petición anterior, el treinta y uno

En proveído de siete de junio de dos mil dieciséis 7, el entonces

En sesión privada de nueve de noviembre de dos mil dieciséis y

Mediante auto de quince de noviembre de dos mil dieciséis 9, el

En sesión de uno de febrero de dos mil diecisiete, esta Primera

TERCERO. Trámite del juicio de amparo directo ante esta

21/2017, determinó que se turnaran los autos a la Ministra Norma

CUARTO. Por acuerdo de veinticinco de mayo de dos mil

QUINTO. Previo dictamen de veinticinco de septiembre de dos

Mediante acuerdo de seis de octubre de dos mil diecisiete 13, el

Freb, Sociedad Anónima de Capital Variable y lo registró bajo el

PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema

SEGUNDO. Oportunidad. La sentencia de apelación reclamada

del jueves catorce de enero al jueves cuatro de febrero de dos mil

TERCERO. Legitimación. La demanda de amparo fue

CUARTO. Procedencia. El juicio de amparo directo es

QUINTO. Existencia del acto reclamado. El acto reclamado lo

en el toca respectivo, que fue remitido a esta Suprema Corte de

SEXTO. Antecedentes relevantes para la solución del juicio

Juicio sumario civil **********

Mediante escrito presentado el veintisiete de junio de dos mil

a) En los términos las fracciones IV y I y IV de los artículos 2376 y 2386 de

b) Como consecuencia natural de la recisión del Contrato de

c) En los términos de la Cláusula Novena y con relación a la Cláusula

d) De acuerdo con la Cláusula Séptima del contrato base de la acción, el

e) La entrega de póliza de fianza en favor de mi Mandante por los períodos

f) La entrega a mi Representada de todos y cada uno de los bienes

g) El pago de los incrementos que ha sufrido el importe de renta en los

En la narración de hechos en los que sustentó la acción, la parte

exigibles, se han pagado en lugar diverso al convenido y, se le han

De la demanda correspondió conocer a la Juez Quinto de

Mediante escrito presentado el cuatro de septiembre de dos mil

Seguidos los trámites correspondientes, el seis de marzo de

“PRIMERO: La parte actora, logró acreditar en autos parcialmente los

parcialmente su excepción de falta de derecho de la actora para

SEGUNDO.- Conforme a lo resuelto en el considerando segundo de esta

Recurso de apelación **********

Inconforme la sentencia de primer grado, la demandada María

Superior de Justicia en el Estado de Querétaro, quien lo registró bajo

Juicio de Amparo Directo **********

Contra la resolución del recurso de apelación, la actora Freb,

En cumplimiento a la ejecutoria de amparo antes referida, la

“PRIMERO. La Segunda Sala Civil es competente para resolver el

*********, esta Instancia deja insubsistente la resolución que dictó el 19

Las consideraciones que sustentan dicha resolución de alzada,

 En cumplimiento a la ejecutoria de amparo, la Segunda Sala Civil

 Explicó que la anterior causa de incumplimiento se actualizó,

septiembre de dos mil diez, fecha en que empezaron los trabajos

 Con base en la anterior premisa, la Sala responsable estableció

 Por consiguiente, la responsable determinó que la arrendataria