El arrendamiento

“Ley de Inquilinato”
Contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de
una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra, a pagar por este uso, goce obra
o servicio un precio determinado en dinero. Se llama también de locación y de alquiler. Es un
contrato consensual, sinalagmático y conmutativo.

En el Derecho Romano, no se conocía el arrendamiento, sino que existía el contrato de

locación, con tres modalidades principales, la locación de cosas, la locación de obra, y la
locación de servicios.
Para Borda el contrato de locación es aquel por el cual una persona (locador) se obliga a
entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se
obliga a pagar un precio en dinero.
Sánchez Medal, dice que por el contrato de arrendamiento una persona llamada arrendador se
obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio
cierto.
Puig Brutau, es el contrato de tracto sucesivo por el que una de las partes se obliga a mantener
a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un precio
cierto, generalmente pagado por períodos y en cuantía proporcional a su duración.
Art. 1880 C.C. el arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el
uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un
precio determinado.
Características:
 Consensual: se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las
obligaciones que recíprocamente asumen las partes, el arrendador o arrendante a dar el
uso o goce de una cosa por cierto tiempo y el arrendatario, a pagar por ese uso o goce
un precio determinado.
 Bilateral: del mismo se derivan obligaciones recíprocas para las partes.
  Conmutativo: Las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y determinadas
desde la celebración del contrato. Es algo cierto, ya que la prestación está determinada
(dinero)
 De tracto sucesivo: Su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del tiempo,
lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado por
cada una de las partes.
 Principal: existe independientemente y subsiste por sí solo. Pude incluir contrato
accesorios, como la fianza.

Figuras Afines:
 Compraventa: Contrato de Arrendamiento con opción a compra, el usuario o
arrendatario paga determinada cantidad por un plazo estipulado, al momento de
cancelar la totalidad de la suma pactada, puede optar a la propiedad de la cosa. En el
arrendamiento simple únicamente paga por el uso y goce de la cosa.
 Depósito: Si bien el depósito transmite al depositario la posesión de la cosa, hay muy
serias y graves diferencias con el arrendatario: i) el depositario no tiene el uso y goce
de la cosa, sino únicamente su guarda y cuidado y tiene prohibición de usarla o gozar
de ella; ii) el depósito es una contrato real y su existencia requiere de la entrega de la
cosa al depositario, en tanto que el arrendamiento es consensual; iii) el depósito puede
ser gratuito, en tanto que el arrendamiento es típicamente oneroso y no se concibe un
arrendamiento gratuito; iv) en el depósito, oneroso, es el depositario, quien no tiene la
propiedad, sino la guarda de la cosa, quien recibe la remuneración en tanto en el
arrendamiento, la renta la recibe el arrendador (quien tiene la propiedad y permite el
uso y goce de la cosa); y v) dada la conmutatividad del arrendamiento, las obligaciones
y responsabilidades del arrendatario, en cuanto a la cosa objeto del contrato, son más
extensas y rigurosas que las del depositario.
 Comodato: Tanto el arrendatario, como el comodatario, tienen el uso de la cosa; pero
uno lo tiene en forma gratuita ( comodatario) y el otro, a base de una renta
(arrendatario). Además las diferencias entre estos contratos se notan al observar que: i)
el arrendamiento es un contrato consensual, en tanto que el comodato lo es real, pues
 no puede existir dicho contrato si la cosa que es su objeto, no ha sido entregada al
comodatario; ii) el comodato otorga al comodatario un derecho personal, intransferible,
en tanto que el arrendatario puede subarrendar la cosa, salvo pacto en contrario; y iii)
el comodato únicamente otorga el uso de la cosa, en tanto que el arrendamiento
también incluye el goce y disfrute.
 Usufructo: El usufructo en un derecho real por el cual un persona obtiene el uso y
goce de una cosa, en tanto que el arrendamiento otorga el uso y goce de la cosa, como
efecto de una relación contractual, no real. I) el usufructo puede originarse de o resultar
en un negocio jurídico gratuito u oneroso, en tanto que el arrendamiento siempre es
oneroso y conmutativo; ii) el usufructo puede derivar de un contrato o de cualquier
otro negocio jurídico, incluyendo herencia, donación, etc, en tanto que el
arrendamiento únicamente puede constituirse por contrato; iii) el usufructuario, como
titular de una derecho real, puede ejercer acciones reales, en caso de verse perturbado
el ejercicio de su derecho, en tanto  que el arrendatario tiene a su disposición
únicamente acciones personales y de carácter posesorio; iv) el usufructuario puede
libremente disponer de sus derechos y aún dar la cosa objeto del usufructo en
arrendamiento, en tanto que el arrendatario no puede ceder sus derechos en el contrato,
sin contar con el consentimiento del arrendador.

Elementos:
1) (Formales)Consentimiento: El consentimiento de las partes, no sólo debe llenar todos
los requisitos necesarios para que el negocio jurídico surta sus efectos normales, sino
además debe versar sobre a) la naturaleza del contrato, b) la cosa objeto del contrato, c)
el precio o la renta, d) el tiempo de duración del contrato y e) el uso para el que se
destina la cosa.
2) (Personales)Capacidad: (art. 1881 C.C.) puede dar bienes en arrendamiento, el
propietario que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga
esta facultad respecto de los bienes que administra. Puede ser una persona individual o
jurídica, ( ver arts. 1690, 1884, 1793, 131, 1882, 716, 748, 1883, 498, 1884 del C.C. y
47 del C. De C.)
 3) (Reales): se refiere a los bienes, Por ser el arrendamiento un contrato conmutativo y
bilateral, ambas partes tienen obligación de realizar una prestación. (ver arts. 1880,
1125, 1576, C.C. arts. 30 dto. Ley 153-85 y 32 al 34 del Convenio Centroamericano
para la Protección de la Propiedad Industrial; arts 356 y 358, 363, 1898, 1899, 1929,
1645, 462, 1896, 1885, 1582, 1317 C.C.; 655, 664, 657 C de C.; 1934, 1907, 1538,
C.C.).

Obligaciones del Arrendador:

1. Entregar la cosa al arrendatario de forma que este pueda usar y gozar de ella.
2. Conservar la cosa en estado de servir al arrendatario
3. Garantizar dicho uso
4. No mudar la forma de la cosa

Ver Art. 1897, 450, 1320, 1815, 1937, 1429, 1898, 1903, 1930, 1645, 1900, 1912, 1901, 1902,
1907, 1909, 1910, 1648, 1929, 1559, 1911, 1906, 1893, 1583, 1433. CC

Obligaciones del Arrendatario:

1. Recibir la cosa arrendada
2. Usar y gozar de ella de conformidad con lo convenido de acuerdo con la naturaleza y el
destino normal de la cosa
3. Pagar la renta en el monto, tiempo y forma convenidos
4. Cuidar de la cosa y evitarle daños
5. Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato
Ver Art: 1429, 1930, 1904, 1384, 1391, 1330, 1912, 1914. CC

Subarrendamiento:
Del subarrendamiento nace una relación contractual nueva entre el subarrendador y el
subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este.
Existen dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento que se
apoya y recibe su fuerza de primero, aunque posee substantividad propia, es un contrato de
arrendamiento con todas sus características pero hecho por el arrendatario.
Ver Art: 1589, 1890, 1593, 1598. CC

Cesión de Derechos:
El arrendatario no puede ceder el contrato sin expreso conocimiento del arrendador.
Ver Art. 1890

Mejoras:
Barbero define las mejoras como las obras del arrendatario, que sin asumir una fisonomía
individual, confieren a la cosa un aumento de valor.  Art. 1915. CC Autoriza al arrendatario a
realizar en la cosa arrendada, las mejorar que quiera gozar durante el arrendamiento y que no
alteren la forma de la cosa.

Clases de Mejoras:
Necesarias: Arts. 1901, 1902, 1915 CC
Mejoras Útiles y de Recreo:  Tienden a aumentar el valor de la cosa y acrecientan, facilitan o
hacen más útil bella o cómoda la cosa arrendada
Mejoras no Abonables: Serán las que realizar el arrendatario sin que exista pacto expreso o
tácito de abono de mejoras, o porque el contrato de arrendamiento terminó por vencimiento de
su plazo o por motivos imputables al arrendatario (Art. 1921, 1924 CC)

Mejoras Abonables: (Art. 1917, 1918, 1921, 1922, 1923, 1924, 1925, 1926, 1927 CC)
Terminación:
Ver Art. 1928, 1929, 1930, 1939, 1940 CC
Plazos
 Forzado: ambas partes
 Vencido: alguna de las partes tiene opción a concluir el arrendamiento
 Voluntario: es forzoso (3 meses) avisar antes de terminar el contrato
  Prórroga: puede ser tácito o expresa, hay una fianza de cumplimiento civil (depósito)

El comodato
Concepto
Manuel Osorio define el comodato como préstamo de uso, que es un contrato real consistente
en que una parte, el comodante, entrega a la otra, el comodatario, gratuitamente alguna cosa
no fungible, mueble o raíz con facultad de usarla y obligación de devolver la misma cosa
recibida. El contrato se perfecciona con la entrega de la cosa; el comodatario no puede hacer
de ella un uso distinto del pactado en el contrato, y a falta de convención expresa, de aquel a
que está destinada, según su naturaleza o costumbre del país.

El comodato es también conocido doctrinariamente como préstamo de uso mediante el que

una persona entrega a otra, gratuitamente, algún bien mueble no fungible o semoviente, para
que sirva de él por cierto tiempo y para cierto fin y después lo devuelve. (Art. 1997, 454 CC)

Características
 Contrato Real: Para que pueda hablarse de un verdadero contrato de comodato, es
esencial que además de haber convenido las partes en los elementos fundamentales y
accesorios del contrato, el comodatario halla recibido una cosa mueble no fungible o
un semoviente y en tanto la entrega no se realiza, no existe el contrato (Art. 1588 CC)
 Gratuidad: Es la esencia del comodato, que el comodatario no asume, ni puede
asumir obligación o contraprestación alguna a favor del comodante para el uso de la
cosa.
 Transfiere el uso temporal: El comodato unicamente traslada el uso de la cosa al
comodatario, para que se sirva de ella, para un fin determinado y por cierto tiempo.  El
comodante retiene el derecho de propiedad sobre la cosa y el comodatario solo obtiene
la facultad de servirse de ella, por lo que no tiene el disfrute ni se beneficie con los
frutos y productos que ella genere, lo cual es útil para diferenciar el comodato del
arrendamiento.
  En un contrato Intuito Persona: Las cualidades personales del comodatario son
fundamentales para la celebración del contrato y el error en la persona provoca la
anulabilidad del contrato. (Art. 1259 CC).
 Unilateral o Bilateral Imperfecto: La obligación recae solamente sobre una de las
partes contratantes (Art. 1587 CC). En efecto el comodante cumplió su obligación,
solo quedan obligaciones a cargo del comodatario.

Es bilateral imperfecto, pues las prestaciones a cargo del comodatario no son inmediatas, sino
diferidas y eventuales.
 Principal: Subsiste independientemente de cualquier otro y tiene existencia propia.

Elementos:
 Elementos Personales: Art. 1958, 1693 CC. (Comodante, Comodatario)
 Elementos Reales: El objeto del comodato deben ser cosas muebles no fungibles o
semovientes. (Arts. 454, 455, 1957 CC.)
 Elementos Formales: Art. 1574 al 1578 CC.
 Plazo y Destino: Art. 1457, señala dos elementos esenciales del mismo, uno su
temporalidad, y otro el fin del contrato.

Comodante:
La principal obligación del comodante es la entrega de la cosa al comodatario, antes de la
celebración del contrato o simultáneamente con ella. (Art. 1810, 1450 CC).

Asimismo el comodante, asume la obligación de no obstaculizar o impedir el uso de la cosa al

comodatario (obligación de no hacer). El comodante debe pagar los gastos extraordinarios e
indispensables que hubiere hecho el comodatario para la conservación de la cosa ( art. 1962).
El comodante asume los riesgos de la cosa:  (Principio res perito domino) es el comodante
quien asume la pérdida, si la cosa es destruida o dañada por actos no imputables al
comodatario (art. 1965 C.C.)
Entre los derechos del comodante está la restitución de la cosa (art. 1957, 1960, 1968, 1970),
tiene derecho al reembolso de responsabilidades civiles causadas por el comodatario.

Comodatario:
El comodatario tiene el derecho de uso de la cosa (art. 1964)
El comodatario tiene la obligación de cuidar la cosa, emplear la cosa e el uso señalado por us
naturaleza o por el pacto; siendo responsable de su pérdida o deterioro proveniente del abuso,
aun por caso fortuito, hacer los gastos ordinarios que exija la cosa mientras dure el comodato,
devolver la cosa en el término estipulado o después del uso determinado en el contrato, sin
más deterioro que el proveniente del uso ordinario de ella.

Terminación:
Art. 1963 y 1964 C.C.  La doctrina señala, además de las causales generales de terminación de
los contratos (nulidad, resolución, etc), otras causas de resolución del comodato, como serían
la destrucción o pérdida de la cosa y la muerte del comodatario.