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ANTICRESIS ANTECEDENTES HISTRICOS Y LA FUNCIN.

El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre en el lenguaje de los griegos. En efecto, a cambio del uso de un capital, el deudor permita al acreedor el uso de un inmueble. No se usaba la institucin como medio para cancelar la deuda. Mas tarde, durante la Edad Media, al prohibirse el prstamo con inters, la anticresis fue obligada a cumplir con otros fines, o sea como medio para amortizacin de los prstamos con inters. Con todo y eso, nada obsta que en la actualidad sirva de contra uso, es decir, para cancelar los intereses de un capital. Cuando entre este y el valor comercial de la finca hay equivalencia. As lo reconoci la Corte Suprema de Justicia, cuando dijo: " Si un contrato se hace constar que se recibi una suma a prstamo, por tiempo determinado, durante el cual no se pagan intereses, y se estipula a mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeo una finca raz, por el mismo plazo, tal contrato debe reputarse como anticresis. Si el crdito produjere inters, tendr derecho el acreedor para que la imputacin de los frutos se haga primeramente a ellos, y conforme al segundo, "las partes podrn estipular que los frutos se compensen con los interese, en su totalidad, o hasta concurrencia de valores. Los intereses se estipularen estarn sujetos, en caso de lesin enorme, a la misma reduccin que en el caso de mutuo". De manera que la anticresis puede prestar un servicio un doble servicio: a) El de pago de una deuda, lo cual se realiza cuando la obligacin es pequea y grande el valor de la finca; b) El de simple amortizacin de los intereses de la deuda, cuando entre esta y el valor de la finca existe equivalencia. En todo caso, las entregas simplemente materiales que los deudores hacen se sus fincas a los acreedores en garanta de una deuda, presumen, sin excepcin, el derecho de estos a usarlas; lo contrario ira contra la destinacin econmica y social de los bienes. Antiguamente en el derecho romano se le llamaba prenda muerta, porque apenas compensaba los intereses con los frutos sin redimir la obligacin, pero cuando se le denomin prenda viva, la anticresis pasa a ser una forma de pago, puesto que se celebra para pagar una obligacin anterior, mas no los intereses que era lo que antiguamente cubra. CONCEPTO. La anticresis es el tercero de los derechos reales de garanta, junto a la prenda y la hipoteca, aunque su uso prctico no es tan frecuente, se utiliza para asegurar el cumplimiento de una obligacin, otorga a su titular el poder sobre un inmueble que le permite retenerlo, hacer suyos los frutos y realizarlo, si la obligacin se incumple. Segn nuestra legislacin el artculo 2181 del Cdigo Civil, define a la anticresis como un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raz para que se pague con sus frutos. Siendo esta cosa raz perteneciente al deudor o aun tercero que consienta en ella. Este contrato se perfecciona con la tradicin del inmueble (2)

CARACTERSTICAS. 1- Es un derecho real: Cuyo titular tiene poder inmediato y absoluto sobre la cosa inmueble sobre la que recae. Como los dems derechos reales de garanta, el Cdigo civil lo incluye dentro de los contratos, pero la anticresis se puede constituir por cualquiera de los medios de constitucin de los derechos reales. 2Solo trata de bienes inmuebles (Art. 2181, 2182) 3- El acreedor no se hace dueo del inmueble a falta de pago, salvo que se haya estipulado. 4Se extingue con el pago total de la deuda. 5- Es aplicable del arrendamiento lo referente el art. 1750 c.c 6Se perfecciona con la tradicin del inmueble.

SUJETOS. Los sujetos que intervienen en esta clase de contrato son: a) Acreedor anticrtico, es la persona a quien se le hace el pago; b) Deudor, es la persona quien da el bien inmueble para solventar una deuda por medio de los frutos que este produzca; y c) Tercero interviniente, es aquel, que no siendo suya la deuda, consiente en dar su bien inmueble para que se paguen con sus frutos. OBLIGACIONES QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES. a) Para el acreedor, devolver el inmueble al cubrirse la deuda; b) Actos del acreedor: Usar la cosa, ejercer actos de administracin, percibir los frutos de la cosa y disponer de ellos, responder hasta por la culpa leve, en cuando al bien, este es entregado al acreedor a ttulo de simple tenencia, no realizar mejoras tiles o voluptuarias sin permiso del propietario y entregar la cosa al momento del pago del crdito. c) El acreedor tiene derecho de retencin, pero no de preferencia, no puede adquirir el bien, por no pago; d) El acreedor tiene la obligacin general de conservacin de la cosa y de restituirla al deudor o propietario, y la responsabilidad por lo deterioros o prdidas, es de igual naturaleza a la del arrendatario; DERECHOS QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES. a) El acreedor goza del abono de mejoras, perjuicios y gastos, al igual que el arrendatario; b) El acreedor se puede hacer dueo del inmueble a falta de pago, si as se ha convenido; c) El acreedor puede restituir el inmueble en cualquier tiempo y perseguir el pago del crdito por los otros medios legales; d) El deudor puede pedir la restitucin de la cosa al pagar se la deuda en su totalidad; e) La anticresis otorgada por escritura pblica inscrita en el Registro, establece para el acreedor un verdadero derecho real de la misma naturaleza que el arrendamiento que consta en escritura pblica registrada; f) En los casos en que la anticresis se ha constituido nicamente para que el

acreedor se pague con los frutos de los intereses del capital prestado, y por tal motivo los acreedores embargan y hacen subastar el inmueble, el acreedor anticrtico ser provisto de un derecho real sobre la cosa, excepcin hecha del de la hipoteca, y con mayor razn en frente a los otros titulares de acreencias privilegiadas, como las hipotecas. g) Actos del acreedor: Usar la cosa, ejercer actos de administracin, percibir los frutos de la cosa y disponer de ellos, responder hasta por la culpa leve, en cuando al bien, este es entregado al acreedor a ttulo de simple tenencia. MARCO Art. ARRENDAMIENTO JURDICO DE INMUEBLE APLICABLE. CC HABITACIN

2181

2191 PARA

CONCEPTO El Arrendamiento como tal encuentra definicin a partir de lo estipulado en el Artculo 1703 del Cdigo Civil que seala, es un contrato en que dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el goce y disfrute de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por tales acciones un servicio determinado. Una definicin doctrinaria nos la da Alessandr Somarriva quien define el contrato de arrendamiento como un contrato en que una de las partes, denominada arrendador, proporciona a otro denominado arrendatario, el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado. El Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, define a este como el Contrato en que, dos partes se obligan recprocamente la una a conceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra pagar por este uso o goce, obra o servicio u n precio determinado en dinero. Es un contrato consensual, sinalagmtico y conmutativo[1]. PERSONAS QUE INTERVIENEN ARRENDADOR Es la persona que da en arrendamiento el uso del inmueble para habitacin, el cual es dueo y poseedor de la cosa que proporcione. ARRENDATARIO Es la que toma una cosa en arrendamiento pues es la parte que adquiere el uso y goce de la cosa o del derecho, a cambio de una cantidad que se compromete a pagar por el inmueble en habitacin.

ELEMENTOS 1) El CONSENTIMIENTO, esta en relacin al consentimiento que las partes desean plasmar 2) La EXISTENCIA DE LA COSA cuyo goce se proporciona al arrendatario, uno de

los requisitos que debe contener el contrato de arrendamiento, es que la cosa debe tener una existencia fsica, pues debe existir al momento del contrato; debe ser determinada para saber sobre que recae el arrendamiento y la misma debe ser susceptible de arrendamiento. 3) Un PRECIO, que paga el arrendatario al arrendador por el uso y goce del inmueble al arrendador, siendo este el que debe pagar por la cosa arrendada, la forma en que se determina el precio debe de hacerse de comn acuerdo por los contratantes. El precio del arrendamiento debe ser pagado en forma peridica, lo cual recibe el nombre de renta y no de canon como se dice vulgarmente, el canon tiene relacin con el censo. 4) El PLAZO, se refiere al perodo de tiempo en el cual el respectivo contrato surtir efectos jurdicos, que es acordado por ambas partes a su conveniencia, por lo general es considerado en meses o aos y en su posterior prorroga con las mismas condiciones pactadas, siempre y cuando existan o se den las mismas condiciones que le dieron vida jurdica. OBLIGACIONES DE LAS PARTES Obligaciones del Arrendador La de entregar materialmente y no en tradicin, por que le contrato de arrendamiento es un contrato de mera tenencia y no de un ttulo traslaticio de dominio, la cual puede ser ficta o simblica y al momento de efectuarse la entrega hay que tomar en consideracin que esta se encuentra estipulada en el contrato la cual determina el lugar de entrega y el plazo del contrato. Obligacin de mantener la cosa arrendada en trminos tales que le sirva al arrendatario para los fines que arrend, la cual puede consistir en las mejoras tiles y voluntarias y las reparaciones locativas. Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa arrendada, esto consiste en que el arrendatario no se vea privado o molestado en el uso y goce de la cosa por el acto de un tercero ajeno al mismo. Obligaciones del Arrendatario Obligacin de pagar el precio de la renta, es esencial por parte del arrendatario la cual dentro del contrato puede estipularse la forma de pago de la renta y en la forma en que deber efectuarse ya sea quincenal, mensual u otra. Uso de la cosa, este hace referencia a que el uso que el arrendatario de al inmueble debe estar de acuerdo a lo estipulado en el contrato, si este es para uso habitacional, debe cumplirse este de tal manera; por lo que, no podra transformarse en bodega o darle cualquier otro tipo de uso. Obligacin de restituir la cosa, pues si el arrendatario es un mero tenedor de la cosa; por que reconocer el dominio ajeno; por lo que, se encuentra en la obligacin de restituirla al dueo del inmueble cuando haya llegado el termino establecido dentro del contrato. CARACTERSTICAS Es un contrato consensual, por que se perfecciona por el mero acuerdo entre las voluntades de las partes y desde el instante en que el objeto ola cosa se presta. Es un contrato sinalagmtico, puesto la obligatoriedad para con las partes que intervienen en el contrato es reciproca Es conmutativo, por que cada una de las partes da, el equivalente con lo recibido Es bilateral por que las partes se obligan recprocamente la una haca la otra.

Es de tracto sucesivo, puesto el cumplimiento de una prestacin de una de las partes es de cumplimiento reiterado o sucesivo. Es oneroso por que las partes se gravan recprocamente una a favor de la otra; el arrendador a proporcionar el goce de una cosa y el arrendatario a pagar un precio por la cosa Es un contrato principal, por que subsiste por si solo. MARCO JURDICO REGULATORIO El Art. 1704 Cv. Nos da la definicin de las cosas que son objeto de arrendamiento, en el cual se incluye el derecho de habitacin como uno de ellos. Por otra parte los artculos 1705 y 1706 Cv., establecen una regulacin en cuanto al precio del arrendamiento y sobre la renta peridica que se puede establecer en dicho contrato. El Art. 1707 Cv. Nos da la definicin de lo que entenderamos por arrendador y lo que entenderemos por arrendatario. Del Art. 1708 al 1711 Cv., establecen las estipulaciones especiales que deben establecerse en el contrato de arrendamiento; en cuanto a la perfeccin del contrato de arrendamiento se da en cuando las partes suscriben el contrato. En cuanto al arrendamiento de bienes nacionales y municipales, estarn sujetos a reglamentos especiales. Por otra parte desde el Art. 1712 al 1725 Cv., se establecen las obligaciones que deben cumplir tanto el arrendante como el arrendatario, de las que podemos destacar: Entregar al arrendatario la cosa arrendada Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada A librar al arrendatario de toda turbacin y embarazo en el goce de la cosa arrendada A indemnizar al arrendatario en e caso de que sea imposible entregar la cosa arrendada Mantener la cosa arrendada en buen estado durante el arriendo, todas las reparaciones que puedan ser realizadas, excepto las locativas las cuales corresponden al arrendatario. Del Art. 1726 al 1737 Cv., se establecen las disposiciones referentes a las obligaciones del arrendatario, entre las cuales podemos mencionar: Utilizar la cosa dada en arriendo segn los trminos establecidos en el contrato, en este caso para el uso de vivienda, lo que significa que no puede darle otro objetivo que no se haya convenido. La conservacin de la cosa dada en arrendamiento en buen estado. La obligacin de las reparaciones locativas, o sea el deterioro ordinario producido por culpa del arrendatario. La obligacin del pago del precio o la renta, en los perodos estipulados en el contrato mismo, y asea en aos, meses, das, etc. A pagar la renta estipulada en el contrato respectivo, cuando sea la responsabilidad suya la terminacin del contrato respectivo e indemnizacin por perjuicios si es necesario. No ceder, ni subarrendar los derechos consignados a menos que se haya estipulado. A restituir la cosa fin del arrendamiento, esto es restituirla en el estado en que fue entregada.

En cuanto a las estipulaciones respectivas del contrato de Arrendamiento estas se encuentran estipuladas en los Arts. 1738 al 1757 Cv. Y es a partir del Art. 1758 al 1765 siempre del Cdigo Civil se establecen las reglas particulares relativas al arrendamiento de casa, almacenes u otros edificios; posterior a esto se encuentran las reglas relativas al arriendo de Predios Rsticos en los Arts. 1766 al 1774 Cv. Debemos sealar de que a pesar de que no es forzoso el otorgamiento de Escritura Pblica para constituir el arrendamiento, si se acostumbra cuando se trata de arrendamiento de mucho valor y principalmente de inmuebles, y los mismos deben inscribirse para que produzcan efectos contra terceros.

[1] Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales, Manuel Osorio revisado y aumentado por Guillermo Cabanellas de las Cuevas.

CONTRATO

DE

ARENDAMIENTO

DE

INMUEBLE

PARA

HABITACIN

NMERO En.(ciudad, hora y da).- ANTE MI, .., Notario, de este domicilio comparecen (edad, estado civil, oficio o profesin, domicilio, conocimiento por el notario o no, documentos de identidad; tanto Documento nico de Identidad y Nmero de Identificacin Tributario), y ME DICEN: El primero da en arrendamiento al segundo, una casa de su propiedad y su correspondiente solar, en perfectas condiciones, con sus servicios de agua e instalaciones elctricas, estando situada la referida casa en ., de la ciudad de..; e inscrita a favor del arrendante ene. Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, bajo el nmero .. del Libro .., del Departamento de ., bajo las condiciones siguientes: I. El plazo del arrendamiento es por . Aos, contados a partir del da del mes de .. del corriente ao. II. El valor del arrendamiento es de dlares mensuales, que sern pagados en mensualidades anticipadas y sucesivas. III. La mora ene. pago de una mensualidad, del canon de arrendamiento, har caducar el plazo y exigible la desocupacin inmediata de la casa arrendada, sin perjuicio de perseguir judicialmente el valor del arrendamiento por el tiempo no pagado. IV. Los excesos de la cuota bsica por servicio de agua, todo el consumo de energa elctrica y otros que se establecieren sobre el indicado inmueble, sern por cuenta del arrendatario, siendo tambin por su cuento todo lo que se destruya, quedando obligado a la reparacin correspondiente. V. No podr subarrendar la casa, prohibindosele asimismo guardar materiales inflamables o explosivos en el inmueble arrendado, la contravencin a lo que aqu se establece, producir los mismos efectos indicados en la clusula III de este contrato. VI. Todo pago se har en casa del arrendador. Y el segundo acepta las condiciones del presente contrato y se da por recibido de la casa arrendada. (Razn Final)

1. DEFINICIN Se entiende por arrendamiento financiero o leasing, el contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al arrendatario, obligndose ste ltimo a pagar un canon de arrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador. Al final del plazo estipulado el arrendatario tendr la opcin de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por periodos ulteriores[1].

2. CARACTERISTICA EN

CARACTERSTICAS[2] RELACION A:

ARRENDAMIENTO/LEASING FINANCIERO Arrendador Empresas financieras o filiales de bancos Carcter del contrato Irrevocable por ambas partes Utilizacin del bien Ilimitada Tipo de bien Bienes de mercado, a veces, muy restringido Conservacin y mantenimiento del bien Por cuenta del arrendatario Obsolescencia La soporta el arrendatario Riesgos del arrendatario Tcnicos Riesgos del arrendador Financieros Las caractersticas sealadas son genricas, no tienen que cumplirse necesariamente en todas las operaciones de Leasing financiero. El contrato de Leasing ser de tipo financiero cuando constituya una autntica operacin de financiacin, es decir, cuando el valor actual de las cuotas, siguiendo una determinada ley financiera, iguale al valor al contado del bien deducido el valor residual, que lgicamente ser pequeo, porque de lo contrario podra dar lugar a la renuncia al ejercicio de la opcin de compra por parte del arrendatario, quedando el bien en poder de la sociedad de Leasing, que tendra que intervenir en el mercado secundario.

3.

SUJETOS

QUE

INTERVIENEN[3]

a. Elementos personales: Proveedor: La persona natural o jurdica, salvadorea o extranjera que transfiere al arrendador la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente enajena un bien o el mismo arrendador, es decir El dador o proveedor debe ser una entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto operaciones financieras. Arrendador: La persona natural o jurdica que entrega bienes en arrendamiento financiero a uno o ms arrendatarios. Arrendatario: La persona natural o jurdica, nacional o extranjera que al celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotacin econmica del bien, en los trminos y condiciones contractuales respectivos. b. Elementos esenciales: La cosa, el bien o bienes: Se refiere al bien que se dar en arrendamiento. El precio: Que sea determinable al hacerse exigible. El tiempo: En el arrendamiento, como lo indica su carcter temporal en la definicin, el tiempo es un elemento esencial. c. Capacidad Ausencia Elementos de de de goce vicios y del de validez: ejercicio consentimiento.

4.

OBLIGACIONES

QUE

SE

GENERAN

PAR

LAS

PARTES

CONTRATANTES

Obligaciones del Proveedor[4] Son obligaciones del Proveedor: a) Entregar el bien objeto en arrendamiento financiero al arrendatario cuando el arrendador lo autorice; b) Asegurar que los bienes por arrendar se encuentren libres de todo gravamen, en buen funcionamiento y sin vicios ocultos. c) Responder por los reclamos cubiertos por las garantas de los bienes en arrendamiento. d) Cumplir con las leyes de proteccin al consumidor; y e) Otras que se pacten entre las partes.

Obligaciones del Arrendador [5] El Arrendador que celebre contrato de arrendamiento financiero queda obligad a: a) Pagar al proveedor oportunamente el precio acordado del bien; b) Mantener los bienes arrendados, libres de embargos durante la vigencia del contrato, para asegurar la tranquila tenencia, uso y goce del bien por el Arrendatario. c) El saneamiento por eviccin; y d) Las dems obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las sealadas en la presente Ley. El Arrendador, previo acuerdo de las partes, podr ceder al Arrendatario todos los derechos y acciones que en este sentido tenga contra el Proveedor. En los casos en que el Arrendador sea tambin Proveedor, le sern aplicables, adems, las obligaciones que estipula el Artculo cuarto de la presente Ley. Obligaciones del Arrendatario[6] El Arrendatario se obliga, durante la vigencia del contrato de arrendamiento financiero, a: a) Pagar las rentas o cnones en el plazo estipulado en el contrato; b) Asumir los riesgos y beneficios asociados con la naturaleza puramente fsica y econmica del bien; c) Responder, civil y penalmente, por el uso del bien arrendado; d) Respetar el derecho de propiedad de los bienes y hacerlo valer frente a terceros. Por lo tanto, en los eventos de quiebra, concurso de acreedores, o reestructuracin forzosa de obligaciones, los bienes en arrendamiento financiero que explote el Arrendatario, no formarn parte de su masa de bienes y estarn excluidos de la misma para los efectos de ley; y e) Las dems obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las sealadas en la Ley de Arrendamiento Financiero

5.

DERECHOS

QUE

SE

GENERAN

PARA

LAS

PARTES

CONTRATANTES

Arrendatario: derecho al uso, goce y explotacin econmica del bien, en los trminos y condiciones contractuales respectivos Arrendador: a que se le paguen las rentas o canones establecidas en el contrato, y lo dems establecido en el contrato de arrendamiento.

6. Constitucin Ley

MARCO de de

JURDICO la Arrendamiento

APLICABLE Repblica Financiero

7.

MODELO

DEL

CONTRATO

QUE

SE

INVESTIGA

RRENDAMIENTO FINANCIERO O LEASING EN BIENES INMUEBLES. En la ciudad de..................................con fecha..................................................el Sr./a.................................................NIC............................................ Con domicilio en la Calle........................................ de la localidad de..................................en adelante Denominado el "ARRENDADOR/ propietario/ vendedor" por una parte, y por la otra el Sr./a.............................................NIC........................................con domicilio en la calle..............................de la localidad de..............................en adelante denominado el "ARRENDADOR/ Comprador". Celebran el presente contrato de Arrendamiento, sujeto a las siguientes clusulas y condiciones: PRIMERA: LEASING NATURALEZA DEL CONTRATO. Las partes acuerdan suscribir el presente contrato de leasing, entendido como un contrato de alquiler con opcin a compra. Durante los primeros cinco aos del vnculo contractual, el presente tendr la naturaleza de un contrato de alquiler. Cumplido dicho plazo, podr transformarse en un contrato de compraventa, de acuerdo a las disposiciones que adelante se detallan. PRIMERA PARTE: ARRENDAMIENTO. SEGUNDA: OBJETO. EL ARRENDADOR da en locacin al ARRENDATARIO y Este acepta en tal concepto el inmueble ubicado en la calle......................de la localidad........................................El mismo cuenta con las siguientes caractersticas: . . . . . TERCERA: PLAZO, El plazo contractual del arrendamiento se estipula en cinco (5) aos a partir del da....................de.......................del ao...........................de modo que vencer indefectiblemente el da......................de..................del ao............... CUARTA: PAGO DEL ALQUILER. El precio de la locacin se pacta en la suma de...............................dlares. Los alquileres sern abonados por mes adelantado del primero al diez de cada mes en las oficinas de las inmobiliarias....................................... con sede en la calle..................................de la localidad de., o donde el locador lo designe en el futuro por medio fehaciente. Los alquileres se pactan por periodos de mes completo, por o que si por cualquier motivo el inquilino no completara su ocupacin durante un mes determinado , el alquiler deber pagarse por el mes completo. La mora en el pago de los alquileres, se producir en forma automtica por e! mero transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelacin ni gestin previa de ninguna naturaleza.- Producida la mora los alquileres debern abonarse con un

inters punitorio del....................% mensual. QUINTA: INCUMPLIMIENTO. En cualquiera de los casos de incumplimiento de la arrendataria, sin perjuicio de las penalidades que se establecen en las dems clusulas, el arrendador podr pedir el cumplimiento de esta contrato o resolverlo por culpa del arrendatario y solicitar el inmediato desalojo. Se establece este derecho para el ARRENDADOR en forma especial en el caso de la falta de pago de dos mensualidades de alquiler por adelantado en el plazo y forma establecidos. En cualquier caso y para el evento de que la arrendataria dejara abandonado el arrendamiento o depositare judicialmente las llaves, deber pagar al arrendador una multa igual al alquiler pactado desde la iniciacin del juicio y hasta el da en que el arrendador tome la libre y efectiva posesin de la propiedad. SEXTA: INTRANSFERIBILIDAD: EI presente contrato de arrendamiento es absolutamente intransferible y su trasgresin se considerar especialmente causal de desalojo. Asimismo, le queda prohibido al ARRENDATARIO subarrendatario total o parcialmente, ni dar el inmueble en prstamo aunque sea gratuito ni permitir su ocupacin por terceros en ningn carcter. SPTIMA: MODIFICACIONES: Es terminantemente prohibido realizar modificaciones en el inmueble. Sin previa autorizacin escrita del arrendador. Las que se hicieren, quedaran a exclusivo beneficio del propietario beneficio una vez finalizado el plazo del arrendamiento. Sin derecho de retribucin alguna. OCTAVA: FALTA DE DEVOLUCIN: Rigindose este contrato de arrendamiento exclusivamente por las disposiciones de la legislacin vigente, el ARRENDATARIO debe devolver el inmueble arrendado a su vencimiento, sin excusas, demoras, ni invocacin de ninguna naturaleza. No obstante si por cualquier motivo el inmueble no fuera devuelto a su vencimiento , sin prejuicio del ejercicio de las acciones pertinentes por parte del ARRENDADOR para obtener el desalojo , el ARRENDADOR debe abonar en concepto de indemnizacin , por ocupacin ilegitima , una suma diaria igual al diez por ciento del monto del alquiler pactado en la clusula segunda , hasta que el ARRENDADOR obtenga efectivamente su restitucin del bien de entera conformidad .Se pacta que dicha indemnizacin podr ser reclamada por la misma va que la prevista para el cobro de alquileres . En caso que el ARRENDADOR estimara que los daos y prejuicios que le ocasionare la falta de entrega de en trminos fuera superiores a la indemnizacin pactada. el ARRENDADOR podr reclamar estos. Queda perfectamente aclarado que la permanencia de ARRENDADOR en el inmueble arrendado, despus de vencido el Contrato en ningn caso podr configurar tacita reconduccin, ni renovacin del contrato, por lo tanto siempre se podr exigir la restitucin del bien en cualquier momento. NOVENA: CARGOS Y SERVICIOS: Son a cargo del ARRENDADOR los siguientes cargos correspondientes al inmueble objeto del presente: LUZ, AGUAS Salvadoreas, EXPENSAS.............. .............. ..................y el desagote del Pozo ciego debiendo en cada oportunidad de pagar el alquiler mensual, el ARRENDADOR .entregar los correspondientes recibos pagados de los rubros antes mencionados. O de los que pudieran corresponder, o que se creen en el futuro. El presente contrato es suficiente titulo ejecutivo por las deudas que pudieren originarse en razn de lo pactado en la presente clusula. El arrendador deber transferir la titularidad de los servicios de luz, agua y gas a su nombre, en el plazo de 30 das corridos desde el presente. Pasado dicho plazo, el arrendador queda autorizado a dar de baja tales servicios, corriendo por cuenta del arrendatario la reconexin. Al momento de la

restitucin, el inmueble deber ser entregado con todos los servicios conectados y pagos al da. DECIMA: DEPOSITO: En garanta del fiel cumplimiento de todas las obligaciones pactadas en el presente contrato .el ARRENDATARIO entrega en este acto la suma de US$.......................este depsito ser devuelto al finalizar el contrato. Sirve el presente de suficiente recibo y eficaz carta de pago, por el importe mencionado. La suma entregada en depsito, en ningn caso podr aplicarse al pago de alquileres atrasados, ni podr solicitarse su imputacin a ningn concepto en caso de desalojo. UNDCIMA: ESTADO DEL BIEN ARRENDADO: EL ARRENDATARIO recibe el inmueble en perfecto estado de funcionamiento, comprometindose el ARRENDATARIO a reintegrar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibe, salvo el desgaste natural producido en las cosas por su correcto uso y el transcurso del tiempo, corrern a cargo del ARRENDATARIO las reparaciones de todos los desperfectos que se produzcan el la unidad, de cualquier tiempo que fueren. DUODCIMA: DESTINO DEL ARRENDAMIENTO: EL ARRENDATARIO destinara el inmueble para vivienda propia y de su grupo familiar no pudiendo darle otro destino por causa alguna. La falta de cumplimiento ser causal de rescisin y desalojo sin prejuicio en las dems acciones por incumplimiento contractual. DECIMOTERCERA : ENTERCA DE LAS LLAVES : Al finalizar el contrato de arrendamiento, si no se formulare validamente opcin de compra , la entrega de las llaves o de la propiedad solo se justificara por escrito emanado del ARRENDADOR o del administrador, no admitindose otro medio de prueba. Si el ARRENDATARIO consigna las llaves, adeudara igual mente al ARRENDADOR el alquiler lijado, hasta el da en que el ARRENDADOR acepte la consignacin o se le de del inmueble. DECIMOCUARTA: INSTALACIONES: La parte arrendataria recibe en este acto el inmueble con las instalaciones de.................. ................. .................... .......................................... en perfecto estado de uso y conservacin, funcionando correctamente, comprometindose dejarlas en igual estado al restituir la tenencia del inmueble. Se hace constar que sus aberturas se encuentran completas contando con todas sus piezas, a saber................. ............ .................. .................... La instalacin elctrica se halla totalmente terminada, hallndose provista de todas sus cajas, tomacorrientes, interruptores, portalmparas,................ ................ .................. la instalacin de agua tiene todas sus llaves, conexiones, llaves de paso. Caeras, rejillas, cmaras completas, en perfecto estado, destapadas, sin perdidas y funcionando. DECIMOQUINTA: REPARACIONES: Todos los desperfectos, roturas y/o desgastes que sufra el inmueble, sus instalaciones o artefactos, durante la vigencia del contrato, corrern a cargo de la parte arrendataria; tratndose de reparaciones estructurales o accesorias, indispensables, necesarias o meramente convenientes. No obstante ello, la ARRENDATARIA dar inmediata cuenta al ARRENDADOR de cualquier desperfecto que sufra la propiedad permitindose al mismo o a sus representantes el libre acceso a cualquier dependencia de la propiedad, cuando este juzgue necesario su inspeccin. El arrendatario se obliga a permitir todo trabajo que sea necesario para su conservacin o mejora. DECEMOSEPTIMA. ARTEFACTOS: El inmueble se entrega con los siguientes artefactos:..................................................................................................... ....................

................................................................el bao cuenta con...................................... La cocina cuenta con............................................... DECIMOOCTAVA: RESPONSABILIDAD, La parte ARRENDATARIA asume ntegramente la responsabilidad por los daos y perjuicios que pudieren ocasionarse dentro, con, en, por, o a travs del inmueble lacado. Asimismo, la parte ARRENDATARIA asume la responsabilidad por el incendio del inmueble cualquiera fuere la causa del mismo, a cuyo efecto es su deber contratar el seguro contra incendio pertinente. [1] El concepto del leasing no es nuevo; lo que s es nuevo es el perfeccionamiento y sofisticacin que han acompaado al mismo. El leasing constituye una de las mas elocuentes manifestaciones del cambio que se ha venido operando, en los ltimos aos, en las costumbres del sector empresarial respecto a la manera de decidir sus inversiones en bienes de capital; de all que, con cierta frecuencia, se le presente, ante y sobre todo, con una tcnica o modalidad financiera nueva. Las definiciones para la ciencia jurdica crea una clara conciencia de los peligros que conllevaran los cuales vienen resumidos en dos: 1) suscitar polmica en torno a cada uno de los preceptos que contuvieran definicin, en el sentido de precisar su acierto y desacierto al formularla, con posibilidad siempre latente de no satisfacer a nadie. 2) conducir a toda una serie de contradicciones, pues vinculada el interprete, por la letra de la ley, admitir los conceptos en ella formulados de las instituciones, se paralizara, o cuando menos, se dificultara el proceso de la evolucin jurdica [2] Caractersticas (Ley de Arrendamiento Financiero) Art. 2. se entiende por arrendamiento financiero, el contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al arrendatario, obligndose este ltimo a pagar un canon de arrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador. Al final del plazo estipulado el arrendatario tendr la opcin de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por perodos ulteriores. Para efectos de la presente Ley, el objeto del arrendamiento financiero se denominarn "bien" o "bienes". En la operacin de arrendamiento financiero, es el arrendatario quien elige al proveedor y quien selecciona el bien. Por lo tanto, el arrendador no es responsable por los efectos jurdicos favorables o desfavorables de la eleccin del bien y del proveedor, salvo en los casos en que el arrendador sea el proveedor.

[3] De las partes (Ley de Arrendamiento Financiero) Art. 3.- En el contrato de arrendamiento financiero se constituyen las siguientes partes: Proveedor: La persona natural o jurdica, salvadorea o extranjera que transfiere al arrendador la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente enajena un bien o el mismo arrendador. Arrendador: La persona natural o jurdica que entrega bienes en arrendamiento financiero a uno o ms arrendatarios. Arrendatario: La persona natural o jurdica, nacional o extranjera que al celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotacin econmica del bien, en los trminos y condiciones contractuales respectivos [4] Obligaciones del Proveedor (ley de Arrendamiento Financiero) Art. 4.Son obligaciones del Proveedor: a) Entregar el bien objeto en arrendamiento financiero al arrendatario cuando el arrendador lo autorice; b) Asegurar que los bienes por arrendar se encuentren libres de todo gravamen, en buen funcionamiento y sin vicios ocultos; c) Responder por los reclamos cubiertos por las garantas de los bienes en arrendamiento; d) Cumplir con las leyes de proteccin al consumidor; y e) Otras que se pacten entre las partes. [5] Obligaciones del Arrendador (Ley de Arrendamiento Financiero) Art. 5.- El Arrendador que celebre contrato de arrendamiento financiero queda obligado a: a) Pagar al proveedor oportunamente el precio acordado del bien; b) Mantener los bienes arrendados, libres de embargos durante la vigencia del contrato, para asegurar la tranquila tenencia, uso y goce del bien por el Arrendatario; c) El saneamiento por eviccin; y d) Las dems obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las sealadas en la presente Ley. El Arrendador, previo acuerdo de las partes, podr ceder al Arrendatario todos los derechos y acciones que en este sentido tenga contra el Proveedor. En los casos en que el Arrendador sea tambin Proveedor, le sern aplicables, adems, las obligaciones que estipula el Artculo cuarto de la presente Ley.

[6] Obligaciones del arrendatario (Ley de Arrendamiento Financiero) Pagar la renta Usar debidamente la cosa Conservar la cosa Avisar de las reparaciones necesarias y de las novedades daosas

SEGUNDA PARTE: COMPRAVENTA FUTURA. DECIMONOVENA: OPCIN DE COMPRA. Una vez vencido el plazo de cinco aos de arrendamiento fijado en la clusula tercera, el arrendatario podr formular la opcin de compra del inmueble objeto del presente descrito en la clusula segunda. En tal caso, este contrato se transformara automticamente en boleto de compraventa. VIGSIMA: CONDICIONES PARA FORMULAR LA OPCIN. La opcin de compra, la parte arrendataria debe haber dado puntal y total cumplimiento a todas sus obligaciones cumplida en el presente contrato. La opcin de compra deber formularse por medio fehaciente, dirigida al propietario/vendedor. Deber formularse indefectiblemente entre los sesenta y noventa das corridos anteriores a la finalizacin del contrato, es decir, durante el mes de................... del ao............Pasado dicho calendario, el arrendador perder el derecho de formular la opcin de compra. VIGESIMOPRIMERA. ESPECIFICACIONES RELATIVAS AL OBJETO: La venta del inmuebles indicado en la clusula segunda, ubicado en la calle................ de la localidad de.................. se realizara "ad hbeas", encontrndose el mismo individualizado con los siguientes datos catastrales y regstrales:....................................................................................Las medidas del mismo son las siguientes:......................................................... VIGESIMOSEGUNDA: PRECIO FORMA DE PAGO: El precio total y convenido para esta venta se tija en la suma de U$S...................... que sern abonados por el comprador de la siguiente forma: A) alquileres pagados: los alquileres pagados durante los primeros cinco aos, por un total de $.......................... Se consideran como anticipo de pago de precio; B) El saldo, o sea la suma de $...................................se pagara en.......... cuotas iguales mensuales y consecutivas de $.......................Cada una. Pagaderas antes del diez de cada mes, en la oficina de la inmobiliaria................................. en la calle.............................. de la localidad de........................ o donde el vendedor lo designe en un futuro. La primera vencer el; da 10 del mes siguiente a la conclusin del plazo del arrendamiento, es decir, el da..............del mes de............ del ao................... de modo que no haya solucin de continuidad entre los pagos de alquiler y las cuotas de saldo de precio. VIGESIMOTERCERA: ESTADO: La Presente venta se realizara en base a ttulos perfectos, libre de todo gravamen y/o inhibicin y con todos sus impuestos, tasa y contribuciones pagos al da de la escrituracin y/o posesin, y sin oposicin de

terceros. VIGESIMOCUARTA: GARANTIA HIPOTECARIA: En garanta de pago de la obligacin contrada en la clusula VIGESIMOSEGUNADA inciso B), Junto con la escritura traslativa de dominio se constituir derecho real de hipoteca en primer grado, a favor de, la parte vendedora, por el total del saldo restante. VIGECIMOQUINTA. ESCRITURACIN: LA escritura traslativa de dominio y constitucin de hipoteca, se firmara dentro de los.................das corridos posteriores a la finalizacin del plazo de locacin, es decir, antes del..............mes de........del ao............... por ante el notario.................con oficinas en la calle................ de la localidad de......... quien debe citar fehacientemente a las partes con cinco das de antelacin al acto de la escrituracin. La parte vendedora se reserva la facultad de cambiar de notario. VIGESIMOSEXTA: CLAUSULA LIBRE DE GASTO TOTAL. Todos los gastos de esta operacin corrern por cuenta de la parte compradora. Sern a su cargo los gastos, honorarios, impuestos, omisiones a pagar por cualquier concepto que fuere, sea que estos pesen sobre el comprador o el vendedor indistintamente. La parte compradora se har cargo, inclusive del pago del impuesto o la transferencia de inmueble fijado a cargo del vendedor, y de la confeccin de estado parcelario. VIGESIMOSEPTIMA: INTERS PUNITORIO. En caso de que la parte compradora se atrasara en al pago de las cuotas pactadas, o que se produjera la caducidad automtica de plazos, se establece un inters punitorio del doble de la tasa que cobre cualquier institucin financiera del pas por sus operaciones de descuento (Tasa activa). VTGESIMOOCTAVA: INCUMPLIMIENTO. En caso de que la parte compradora se atrasara en el pago de dos cuotas consecutivas, el plan de pagos pactados caducara automticamente, transformndose a totalidad de la deuda en una obligacin de pago al contado, en forma automtica, sin necesidad de interpelacin alguna, pudiendo el vendedor acreedor proceder a la ejecucin judicial de la deuda sin mas tramite. En caso de incurrir en incumplimiento la parte vendedora, deber responder por los daos y perjuicios que genera al comprador. TERCERA PARTE: FINANZA. VIGESIMONOVENA: GARANTAS: El Sr............. .........................DUI..........con domicilio en la calle...................... de la localidad de............................. y la Sra.................DUI............... con domicilio en la calle.................de la localidad de............ en adelante denominados "LOS GARANTES/ fiadores / parte dadora", se constituyen en fiadores solidarios, codeudores y principales pagadores lisos y llanos de todas las obligaciones del arrendatario/ comprador, renunciando en este acto al beneficio de divisin, excusin y o/ interpelacin previa al deudor, aceptando ser deudores directos de todas las obligaciones que asume el ARRENDATARIO/ comprador en el presente contrato. Sus responsabilidades subsistirn hasta que el ARRENDADOR/ vendedor se d por conforme y reciba el inmueble arrendado en las condiciones respectivas y de por pagadas todas las sumas que pudiera adeudar por cualquier concepto al ARRENDATARIO. En caso de que se formulara validamente opcin de compra, sus obligaciones subsistirn hasta que el comprador termine de cancelar la totalidad de las obligaciones deribadas de la compra, sus obligaciones subsistirn hasta que el comprador termine de cancelar la totalidad de las obligaciones derivadas de la compra. Subsistirn sus obligaciones aun despus del vencimiento de este contrato de alquiler, si el ARRENDATR10 continuara ocupando

el inmueble por cualquier motivo aun con el eventual acuerdo del ARRENDADOR; incluso si por cualquier disposicin legal, futura el ARRENDADOR se viera precisado a tolerar una prorroga del arrendamiento en cualquier condicin. Tambin asume la responsabilidad por las costas, gastos y honorarios que pudieran devengarse por motivo de cualquier juicio que a raz de este contrato se viera precisado a iniciar el ARRENDADOR/ vendedor, ya se a por despojo, cobro de alquileres, ejecucin hipotecaria, cobro de reparaciones y/o indemnizaciones en las cuales pudiera ser condenado al ARRENDATR10/ comprador, pudiendo serle reclamada en cualquier juicio o en el mismo expediente donde se devengaron. En cualquier caso. el acreedor podr ejecutar las deudas contra el patrimonio del deudor directo y/o del fiador solidario, a su opcin. TRIGSIMA: INMUEBLE EN GARANTA. La garanta que se constituye en cumplimiento del presente, comprende la totalidad del patrimonio de la parte fiadora, haciendo especial mencin que entre sus bienes se encuentra, a la fecha de la firma del presente, un inmueble ubicado en la calle.................... de la localidad de............... cuyos datos catastrales y regstrales son los siguientes:..................................................................................................... . La parte fiadora declara ser nico titular de la propiedad antes mencionada, y que la misma se encuentra libre de todo gravamen y que no se encuentra sometida al rgimen legal del bien de familia. Se compromete, la parte dadora, a mantener dentro de su dominio la unidad antes citada, y no ofrecerlo en otra garanta, ni realizar ningn acto de disposicin y administracin que pueda poner en peligro su libre disponibilidad en forma irrestricta o que de modo alguno disminuya la efectividad de la fianza prestada. El incumplimiento de esta clusula por parte del fiador configura delito de tipo penal, facultando al ARRENDADOR a iniciar las acciones penales correspondientes, y dar por rescindido el presente contrato y solicitando de inmediato la restitucin del inmueble arrendado. Si la enajenacin del inmueble o disminucin efectiva de la garanta ocurriere luego de formulada validadamente opcin de compra, ser causal suficiente para que opere la caducidad automtica de plazos establecida en la clusula vigesimoctava del contrato. CUARTA PARTE. ACUERDOS GENERALES. TRIGSIMOPRIMERA. ACUERDOS PROCESALES. En el caso de que se iniciara ejecucin por deudas derivadas de la presente relacin contractual, se establecen los siguientes acuerdos procsales: a) Queda eximido el reconocimiento de firma del arrendatario/ comprador en la etapa de preparacin de va ejecutiva, pudiendo dirigirse la accin y el reconocimiento en forma exclusiva al garante o a ambos, a opcin del arrendador/ vendedor; b) En caso de subasta, el precio base ser el del total de la deuda, independientemente de que existan otros acreedores, o de cual sea la valuacin fiscal; c) El martilleo judicial ser elegido por el arrendador; d) Se exime al ejecutante de publicar edictos en diarios particulares, bastando que se lo haga en el boletn oficial; e) La parte arrendataria/ compradora y la parte fiadora prestan anticipada conformidad con la realizacin de hasta tres subastas sucesivas en el mismo da, a saber: por la totalidad de la base la primera, con una quita del

25% la segunda, y sin base la tercera. Entre cada subasta deber haber una diferencia de una hora al menos, y podrn ser convocados en un mismo acto, mediante una sola publicacin de edictos; f) la parte deudora renuncia desde ya a la facultad de recusar sin causa el juzgado. Este acuerdo ser consignado en la escritura traslativa de dominio constitutiva de hipoteca. TRICESIMOSEGUNDA. IMPUESTO DE SELLOS: Ambas partes pactan que el impuesto de sellos ser abonado ntegramente por el ARRENDATARIO /COMPRADOR. TRIGCIMOPRIMERO JURISDICCIN. CONSTITUCIN DE DOMICILIOS: Para todos los efectos legales derivados de la aplicacin del contrato, las partes se someten voluntariamente a la jurisdiccin de los Tribunales de, justicia competentes.................................... renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponder, fijando domicilios legales y especiales, a los efectos de, cualquier notificacin o citacin judicial o extra-judicial, en los arriba mencionados. Leda y de conformidad se firman.......... ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, retirando cada parte su ejemplar.