FASES DE UN PROYECTO

A PLANEAR
GESTIÓN DE PROYECTOS
 EN GENERAL

1. FASE INICIAL O DE CONCEPCIÓN

2. FASE DE DISEÑO / DE DEFINICIÓN / DE PLANIFICACIÓN

4. FASE DE EJECUCIÓN, SEGUIMIENTO Y CONTROL

5. FASE DE ABANDONO / DESACTIVACIÓN / CIERRE

Casi todas estas fases llevan anexadas una fase de ajuste.

 1. FASE INICIAL O DE CONCEPCIÓN DEL PROYECTO
ES LA MÁS IMPORTANTE

La fase de CONCEPCIÓN es previa a cualquier otra y en

ella se establece el OBJETIVO y el ÁMBITO del proyecto.
Se establecen tanto las definiciones básicas como las de detalle del Proyecto.

Objetivo: Es fundamental, ya que si el objetivo a

conseguir no está claro, difícilmente vamos a tener éxito
en la ejecución del proyecto.

Parece fácil definir el objetivo del proyecto pero no lo es, a

priori , parece que el objetivo en la construcción es el desarrollo
del objeto a ser construido, pero esto es la conclusión a la que
se llega, no es el dato de partida.
Edificio de oficinas de 5 plantas más anexo de 2 plantas con trasteros, 2 plazas de garaje por
vivienda, piscina, paddle. Esto podría ser también Edificio de oficinas de 6 plantas con trasteros, 1
plaza de garaje por vivienda, piscina, paddle y zona infantil.
 1. FASE INICIAL O DE CONCEPCIÓN

• Una vez definido el objetivo: por escrito a todos los

participantes en el proceso. POR ESCRITO.

Ámbito del proyecto: Representa sus límites, sus

características, lo que hace único a nuestro
proyecto. Tiempo, calidad y coste se plantean al
hablar del ámbito del proyecto, SU ALCANCE.

Nos ayuda a delimitar la complejidad del proyecto.

 1. FASE INICIAL O DE CONCEPCIÓN

EJEMPLO
OBJETIVO: Creación de cartelería promocional del
Black Friday de un centro comercial determinado.

ÁMBITO DEL PROYECTO: Incluye publicación en

medios papel e internet, calidad 16.000.000 de
colores, uso de holograma de movimiento y uso de
retroiluminación. Lanzamiento primera semana de
noviembre y una coste máximo de 85.000 euros.
Establece restricciones temporales, económicas y de alcance de
desarrollo
 1. FASE INICIAL O DE CONCEPCIÓN

• Una vez claro el objetivo y el ámbito hay que

garantizar la financiación de todo el proyecto
haciendo estudios de viabilidad para asegurar que
sale el número que queremos.

ESTUDIO DE VIABILIDAD:
- Identificación de riesgos
- Identificación de oportunidades
- Rentabilidad y éxito del proyecto

Viabilidad técnica, económica y financiera

 1. FASE INICIAL O DE CONCEPCIÓN

Estudio de parcela o solar:

Datos registrales y cargas
Viabilidad Técnica: Normas Urbanísticas
Aprovechamiento (Edificabilidad, ocupación…)
Viabilidad geométrica

Análisis del mercado inmobiliario:

Ubicación
Viabilidad Económica: Precios de referencia
Simulación de gastos (Planteamiento de distintos escenarios)
Simulación de ingresos (Planteamiento de distintos escenarios)

Fondos propios
Préstamo hipotecario
Viabilidad Financiera: Estructura de ingresos por ventas
Estructura de gastos
 2. FASE DE DISEÑO O DE DEFINICIÓN Y DE
PLANIFICACIÓN
(REITERO LA IDEA DE QUE YA TENEMOS DEFINIDO OBJETIVO Y ÁMBITO Y ESTUDIADA LA
VIABILIDAD, YA SABEMOS QUE SALE EL NÚMERO)

Ahora el objetivo y el ámbito no se pueden

cuestionar, si no, se tendría que retroceder en la
planificación para volver a la concepción (nada
raro pero necesario evitar).

En la Fase de Planificación se detallan las fases en

que se dividirá el proyecto para llegar al objetivo.
Estas fases, a su vez, se dividirán en tareas o
actividades y (como ya hemos visto un montón de
veces) representan un consumo de recursos
humanos (de trabajo) y materiales.
 2. FASE DE DISEÑO O DE DEFINICIÓN Y DE
PLANIFICACIÓN

CREAMOS LA LISTA DE TAREAS DE CADA FASE, SU

ÓRDEN, SU DURACIÓN Y SUS RECURSOS.

Con esta información ya concreta, se introducen los

datos en Project y se establecen detalles concretos de
fechas, los días concretos, para que Project nos configure
el calendario o programa del proyecto.

La planificación habla de tiempos estimados y relaciones

entre las tareas (así como de números gordos de costes) y
la programación da los días concretos de inicio y fin y
las posibilidades reales en esos días de uso de los recursos
planificados. Por tanto, el coste del proyecto es más
cercano a la realidad

PLANIFICACIÓN Y PROGRAMACIÓN DEBERÍAN SER IGUALES AL

MENOS EN LO QUE A PRESUPUESTO SE REFIERE
 2. FASE DE DISEÑO O DE DEFINICIÓN Y DE
PLANIFICACIÓN

A REALIZAR EN LA FASE DE DISEÑO

ELECCIÓN DE PROFESIONALES: Arquitectos, Arq. Técnicos,

ingenierías, consultorías…

PROYECTO TÉCNICO: Tecnología de construcción, sistemas

constructivos… (no es igual hacer una fachada de ladrillo que
una a base de prefabricados, por ejemplo)

ANÁLISIS DE PROYECTO TÉCNICO: Influencia en el Plazo,

influencia en el Coste y en la calidad
 2. FASE DE DISEÑO O DE DEFINICIÓN Y DE
PLANIFICACIÓN

A REALIZAR EN LA FASE DE PLANIFICACIÓN

MARCAR Y AJUSTAR PLAZOS

REALIZAR CONTRATACIONES
ESTUDIO DEL FLUJO DE CAJA (CASH FLOW), Previsión de
pagos

Fundamental: anticipar, evitar un inicio precipitado,

evitar cambios sobre la marcha.
 2.AJUSTES DERIVADOS DE LA
PLANIFICACIÓN

¿Costes admisibles, plazos ajustados, recursos

viables?
SÍ. Estupendo, medalla.

NO. Project o una persona que tenga mucha

experiencia nos ayuda a ajustar la programación:
reducir tiempos previstos, reducir costes, evitar
conflictos en las asignaciones de recursos… quizá
consigamos un proyecto viable ajustando la
programación.
 2.AJUSTES DERIVADOS DE LA
PLANIFICACIÓN

Este ajuste de programación debe respetar

el OBJETIVO pero para ello es posible que
tenga que modificarse el ÁMBITO

Si tras el ajuste de programa, el proyecto

sigue sin cumplir costes o plazos, quizá
haya que desestimar la realización de este
proyecto o ver alternativas, como
colaboraciones con otras empresas.
3. EJECUCIÓN, SEGUIMIENTO Y CONTROL

EN ESTA FASE SE PRETENDE CONSEGUIR EL OBJETIVO.

Hay que asumir que el proyecto no se ejecutará

exactamente como lo hemos planeado (partiendo
de la base de que la construcción depende en
gran medida de los agentes atmosféricos, poco
queda por decir de lo difícil que resulta llevar a
término un proyecto tal como se ha
planificado/programado, es un milagro).
 3. EJECUCIÓN, SEGUIMIENTO Y CONTROL
Durante la EJECUCIÓN:
Coordinación de contratas
Respeto Planning obra
Supervisión tareas control de
calidad
Durante el SEGUIMIENTO
Y CONTROL
Comprobar que los
resultados obtenidos en
la ejecución del proyecto,
coinciden con los
programados.
Coordinar y/o proponer
modificaciones para ajuste o mejora
Realizar informes del progreso de
la obra
El seguimiento se realiza periódicamente con los datos
que se recopilan del propio desarrollo.
 3. EJECUCIÓN, SEGUIMIENTO Y CONTROL

Project permite comparar la programación con los datos reales

de ejecución que introducimos, de forma que podamos realizar
este seguimiento. Para ello hay que establecer una LINEA DE
BASE

LINEA DE BASE: Conjunto de valores que representa la

programación del proyecto en un momento
determinado.
Normalmente se guarda una línea de base tras finalizar la
programación y una vez ajustada antes de introducir
ningún valor real. Los valores guardados en la línea de
base son valores previstos, en general, o de referencia.
 5. FASE DE ABANDONO / DESACTIVACIÓN / CIERRE
ÚLTIMA FASE DEL CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO. ES LA ENTREGA Y PUESTA EN USO DE LA CONSTRUCCIÓN.

Tiene múltiples partes:

EJECUCIÓN: Revisión de la construcción, informes de

repasos y sus trámites.

DOCUMENTACIÓN FINAL DE LA OBRA:

Acta de recepción
Certificado final de obra
Libro del edificio y manual de uso y mantenimiento
Resultados de control de calidad
 5. FASE DE ABANDONO / DESACTIVACIÓN / CIERRE

DOCUMENTACIÓN TÉCNICA DE EMPRESAS

INSTALADORAS: Boletines, proyectos industriales, manuales y
garantías.

TRAMITACIÓN (LA PROPIEDAD): Licencia actividad…

RECEPCIÓN PROVISIONAL DE LA OBRA: Comprobación de

subsanaciones, desmontaje y retirada de instalaciones de obra,
asesoramiento de puesta en uso, liquidación de contratistas y
cierre de cuentas del proyecto.

RECEPCIÓN DEFINITIVA: el último trámite. HABLAR DE LA LOE

5. FASE DE ABANDONO / DESACTIVACIÓN / CIERRE

• Solo queda hacer el INFORME FINAL DE PROYECTO:

Expone el Coste final real, analiza las desviaciones y
hace la comparativa con los objetivos iniciales.

De esta forma se puede aprender de errores y

aciertos.

• Es fundamental el análisis final para ampliar nuestra

experiencia.
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POR AHORA
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