UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SAN LUIS POTOSÍ

FACULTAD DEL HÁBITAT

INSTITUTO DE INVESTIGACIÓN Y POSGRADO

Desarrollo de vivienda
vertical, asequible y
sustentable en esquema de
renta
Arq. Carlos Octavio Palacios Gutiérrez

ESPECIALIDAD EN CIENCIAS DEL HÁBITAT

GERENCIA EN DESARROLLO INMOBILIARIO

14 de Octubre del 2022 / San Luis Potosí, S.L.P.

1
Contenido
Introducción.......................................................................................................................................3
Diagnóstico.........................................................................................................................................4
Situación actual..............................................................................................................................4
Situación del entorno.................................................................................................................4
Ratio de Renta vs Compra..............................................................................................................9
Cálculo de precio de venta de una vivienda usando el RRC........................................................9
Cálculo de precio de renta de una vivienda usando el RRC........................................................9
EL RRC en la ciudad de San Luis Potosí.....................................................................................10
RRC (residencial)......................................................................................................................11
RRC (interés medio)..................................................................................................................11
RRC (social)...............................................................................................................................12
Deciles de ingresos trimestrales por familia INEGI.......................................................................13
Análisis de involucrados...............................................................................................................14
Análisis del problema...................................................................................................................15
Matriz de Vester.......................................................................................................................15
Problema de intervención............................................................................................................17
Efectos más importantes del problema....................................................................................18
Causas del problema central....................................................................................................18
Árbol de problemas (Ortegón, Pacheco, & Prieto, 2005).............................................................19
Análisis de objetivos (Ortegón, Pacheco, & Prieto, 2005)............................................................20
Identificación de alternativas de solución (Ortegón, Pacheco, & Prieto, 2005)...........................21
Plan Nacional de Vivienda............................................................................................................22
Objetivos de Desarrollo Sostenible 2030......................................................................................22
Análisis de mercado.....................................................................................................................22
Bibliografía.......................................................................................................................................23

2
Introducción
En este documento se tratará el diagnóstico previo a las propuestas de acción en respuesta a los
problemas vivienda asequible y sustentable en la ciudad de San Luis Potosí. Tratando de abordar
esta problemática desde distintos ámbitos como lo económico, lo social, lo técnico, lo cultural, lo
arquitectónico, la habitabilidad, el confort, la calidad de vida, la estética, etc.

De esta manera se pretende evaluar la eficacia, eficiencia y efectividad de las posibles soluciones
que se puedan encontrar en el camino. Este análisis apunta a obtener opciones generales,
generadas a partir desde diferentes puntos de vista intentado aplicar una filosofía de “thinking out
of the box”, extrayendo así las mejores características de cada una para logra una solución
multidisciplinaria, innovadora y adecuada a la situación que se vive actualmente.

Se planea también ahondar un poco sobre la decisión del esquema de adquisición o renta de
manera que con ello se puedan generar decisiones a cerca de las mejores opciones que puedan
beneficiar a el/los grupos objetivos que se abordarán con la propuesta de intervención.

3
Diagnóstico
Situación actual
Situación del entorno
El tema de la vivienda en general siempre ha sido algo delicado en nuestro país pues la
segregación de clases sociales ha estado implícita en nuestra cultura desde la colonización y aún
antes de ella. La relación servido-servidor ha sido siempre un punto de conflicto por la desigualdad
que vivimos día a día todos los mexicanos debajo del umbral de la clase media. En cualquier caso
una de las principales diferencias evidentes que detonan esta problemática (después de los
ingresos económicos de un individuo o de una familia) suele ser la calidad de la vivienda en casi
todas las ciudades del país -si no es que en todas-.

Esta diferencia entre estratos socioeconómicos bien definidos es un tema recurrente en casi
cualquier medio de comunicación a nivel mundial, pues sabemos que los países latinoamericanos
son etiquetados como “tercermundistas” basados en los índices de desarrollo humano de las
Naciones Unidas en el cual México tenía el puesto número 74 en 2018 (United Nations
Development Programme, 2022). Adicionalmente la CONEVAL nos dicta una serie de criterios que
podemos seguir para evaluar la calidad de una vivienda:

1. El material de los pisos de la vivienda es de tierra.

2. El material del techo de la vivienda es de lámina de cartón o desechos.

3. El material de los muros de la vivienda es de embarro o bajareque; de

carrizo, bambú o palma; de lámina de cartón, metálica o asbesto; o
material de desecho.

4. La razón de personas por cuarto (hacinamiento) es mayor que 2.5.

(CONEVAL, 2022)

Con estos indicadores podemos darnos cuenta fácilmente y sin mayor dificultad que hay un gran
número de viviendas en la ciudad de San Luis Potosí que no podríamos definir como una vivienda
de “calidad”. Muchas de las viviendas a nivel local suelen ser de materiales de segunda, y la
relación de hacinamiento también suele ser bastante elevada.

Como se puede ver en la siguiente imagen del censo de población y vivienda 2020, San Luis Potosí
está por debajo de la media en cuanto al número total de viviendas que componen sus principales
asentamientos (INEGI, 2021):

4
De igual manera nuestro estado ocupa los primero lugares en las estadísticas del INEGI de
porcentaje de viviendas con piso de tierra (INEGI, 2022):

5
En la siguiente tabla proporcionada por la SEMARNAT podemos encontrar el puesto en el que se
encuentra nuestro estado en cuanto a emisión de contaminantes (SEMARNAT, 2014):

6
Si bien San Luis Potosí se encuentra dentro de la media, esta no es una excusa para dejar pasar la
oportunidad de poder reducir nuestra contribución de contaminantes en la atmósfera (la tabla no
incluye emisiones de fuentes móviles).

En ésta última imagen podemos encontrar que existe un porcentaje considerable de viviendas sin
equipamiento para almacenaje de agua según el censo de población y vivienda 2020 practicado
por el INEGI en todo el país (INEGI, 2022):

En cuanto a las acciones que se han tomado por los diferentes niveles de gobierno podemos
encontrar realmente existe un esfuerzo por mitigar estas problemáticas. Pues podemos
encontrarnos con programas sociales que responden a ello con facilidades de financiamiento para
trabajadores, apoyos en dinero y en especie para las personas en pobreza extrema, mecanismos
que incitan a la creación de espacios sustentables de vivienda. Aunque todo esto suele verse
afectado por la idea que tenemos como comunidad hacia los diversos organismos que conforman
nuestro sistema de gobierno.

En general podemos encontrar que los índices de confianza que conserva la población mexicana
para con el estado es más bien baja. Todo esto causado por la ineficiencia en el manejo del dinero
público y por los altos índices de corrupción que existen en nuestro país.

Algo importante que agregar sería el desconocimiento y la ignorancia que conservamos muchos de
los pobladores de nuestro país a cerca de los mecanismos de acción y de las formas para poder
acercarnos a nuestra administración pero que tampoco nos esforzamos mucho por reducir.

Otro de los aspectos negativos que podríamos encontrar sería la postura en la que se encuentra la
actual administración en relación con la sustentabilidad y las ecotecnias, más específicamente la
generación de energía limpia, pues México al ser un país fuertemente anclado a la producción de
combustibles fósiles no puede darse el lujo de desperdiciar estos, propiciando con esto que se le

7
dé mayor importancia a las empresas públicas contaminantes como PEMEX o CFE aun cuando
éstas sean ineficientes y contaminantes.

En cuanto al aspecto legal de mi propuesta de intervención realmente existen leyes (aun cuando
no suelan seguirse al pie de la letra) que protegen a la sociedad de las viviendas de la mala calidad
y fomentan el aprovechamiento adecuado de los espacios y terrenos marcados para uso
habitacional como podrían ser el reglamento de construcciones y sus normas técnicas
complementarias, o bien el manual de accesibilidad universal así como el plan del centro de
población estratégico SLP-Soledad del IMPLAN.

En conclusión ésta falta de espacios habitables de calidad que puedan ser respetuosos con el
medio ambiente es una carencia que puede ser resuelta por medio de la innovación, la tecnología,
los programas sociales, y la difusión de información dirigida a la sociedad de manera que podamos
crear una conciencia del deber ser en todas las ciudades mexicanas y en todos los ámbitos y
niveles de la sociedad que compone nuestro país.

En general personalmente y con los recursos que tengo a mi alcance me parece que la mejor
manera de atacar estas problemáticas es: creando una mejor cultura alrededor del fenómeno de
la vivienda mexicana así como generando mejores prácticas en la construcción de vivienda por
medio de la innovación y las ecotecnologías.

También me parece importante para abordar la solución del proyecto el tener la información
necesaria en relación con el alcance que deba tener el proyecto de intervención, así como un
presupuesto definido y una segmentación de mercado adecuada sobre los posibles inquilinos o
futuros propietarios.

8
Ratio de Renta vs Compra
Se parte de la técnica del “Ratio de Renta vs Compra” (en inglés “Rent-to-Buy Ratio”) usada por los
inversionistas inmobiliarios para evaluar la demanda potencial de una propiedad en renta en un
mercado inmobiliario dado.

Esta consiste en dividir el Precio Promedio de Compra entre el Promedio de Renta Anual en el
mercado, con esto un inversionista puede saber la asequibilidad de su inversión (p.e. si tiene más
sentido en términos financieros para alguien rentar una propiedad o comprar una).

Hablando de manera general, si el Ratio de Renta vs Compra (o RRC) es alto, el mercado podría ser
bueno para los esquemas de renta. Por el otro lado si el ratio es bajo, más personas estarían
inclinadas a comprar antes que rentar, asumiendo que pudieran encontrar la propiedad adecuada
al precio adecuado y tuvieran ahorrado el enganche inicial para poder calificar para una hipoteca.
(STESSA, 2022)

Calcularlo es sencillo:

 Promedio del Precio de Compra/ Promedio de Rentas Anuales = Ratio Renta vs Compra
 $1,800,000 Promedio de Precio de Compra / $160,000 Promedio de Rentas Anuales
=11.25 Ratio Renta vs Compra

En un mercado en el que es más barato rentar que comprar el RRC se vería algo como esto:

 $2,000,000 Promedio de Precio de Compra / $150,000 Promedio de Rentas Anuales =13.3

Ratio Renta vs Compra

Así es como se vería si el RRC si nos encontráramos en un mercado donde hace más sentido
financiero comprar antes que rentar:

 $1,700,000 Promedio de Precio de Compra / $180,000 Promedio de Rentas Anuales =9.4

Ratio Renta vs Compra

Los inversionistas inmobiliarios pueden también usar la fórmula del RRC para determinar cuál
debería ser el precio de una vivienda basada en el ratio, así como cuál debería ser la renta anual:

Cálculo de precio de venta de una vivienda usando el RRC

 RRC=Promedio del Precio de compra / Promedio de Rentas Anuales
 Promedio del precio de compra = Promedio de Rentas anuales * RRC
 $200,000 Promedio de Rentas anuales * 11.25 RRC = $2,250,000 Precio Aproximado de
Venta

Cálculo de precio de renta de una vivienda usando el RRC

 RRC=Promedio del Precio de compra / Promedio de Rentas Anuales
 Promedio de Rentas Anuales = Promedio del precio de compra / RRC
 $1,800,000 Promedio del precio de compra / 11.25 RRC = 160,000 Precio Aproximado de
Renta

*Es importante que en el precio de compra incluyamos todos los gastos que suelen hacerse una
vez durante el proceso de compra de la casa como costos de escrituración, enganches, costo de

9
financiamiento, y costo recurrentes como seguros o impuestos. Todo esto dividido entre el costo
anual de renta incluyendo depósitos y seguros. (Fortunato, 2013)

Un ratio mayor que 20 generalmente indica que el costo mensual de comprar una propiedad
excedería el costo de rentarla.

Otra cosa importante a tener en cuenta son las preferencias personales como servicios de
mantenimiento, estacionamiento interior/exterior, la oportunidad de poder pagar meses de renta
por adelantado a diferencia de la mayoría de las hipotecas, la dinámica de camaradería y de vivir
con docenas de otros vecinos cercanos.

Luego, la estabilidad del mercado y el tiempo que se piensa residir en un lugar también son
factores a considerar. Si el ratio fuera favorable podríamos estar tentados a seguir adelante y
comprar. Pero antes de eso deberíamos pensar en nuestras circunstancias actuales. Nos vemos a
nosotros mismos quedándonos donde estamos por al menos 10 años? Cómo es nuestros trabajo?
Necesitaremos buscar diferentes trabajos en ese periodo de tiempo? Si se tienen hijos o se planea
tenerlos en los próximos años? Estamos conformes con el ambiente general para criar hijos y
mantener una familia en ese lugar?

Todas estas son cuestiones que tendríamos que tomar en cuenta sobre la próxima década o algo
así. Así que se debería planear y preguntárnoslas antes de tomar la decisión. Si pareciera que
haremos movimientos durante ese tiempo es probable que no esté dentro de nuestros intereses
principales el poseer una propiedad.

De igual manera si el mercado es estable y nos sentimos confiados de que seremos capaces de
vender rápida y eficientemente cuando el momento llegue, podría ser una historia completamente
diferente. Así como en cualquier inversión, comprar una casa podría ser algo así como apostar.
Habría que analizar nuestras posturas financieras actuales y la proyección que hacemos dentro del
curso de los próximos años antes de aventurarnos en una decisión tan grande.

Las deducciones que se puedan hacer de estos gastos también pueden ser un factor importante,
aunque usualmente no son tan grandes como para que sólo por ello nos decantemos por comprar,
estas deducciones y créditos que vienen con el “comprar” una casa ciertamente podrían ser una
buena ventaja.

EL RRC en la ciudad de San Luis Potosí

Se hará un análisis simple tratando de considerar al menor 3 tipos de vivienda (social, media y
residencial) para hacer una comparación entre varios niveles socioeconómicos y ver si siguen la
misma tendencia o si por el contrario es diferente entre un estrato y otro. Cada uno de estos 3
tipos de vivienda tendrán al menos 5 viviendas comparadas en renta y compra para una mejor
precisión, intentando que las viviendas tengan características similares, estén en una zona
parecida y no difieran mucho en cuestiones como área, acabados, número de habitaciones,
servicios, prestaciones, etc.

10
RRC (residencial) RRC (interés medio)
Casas en Renta (residenciales) (Inmuebles Casas en renta (interés medio) (Inmuebles
24, 2022) 24, 2022)
1. La loma golf 1. Santa bárbara
a. $45,000/mes a. 10,000/mes
b. 300m² de construcción / 205m² b. 90m² construcción / 100m²
terreno terreno
c. 3 rec, 3 baños, 2 estac. c. 3 rec. 1 baño 1 est.
2. Berceo, lomas del tecnológico 2. Residencial del bosque
a. $19,000/mes a. $7,500/mes
b. 300m² construcción / 250m² b. 165m² construcción / 120
terreno terreno
c. 3 rec, 3 baños, 2 estac. c. 3 rec. 2 baños, 2 est.
3. León Villa de pozos 3. La cantera, Villa de pozos
a. $11,000/mes a. $8,500/mes
b. 146m² construcción / 106m² b. 116m² construcción / 117m²
terreno terreno
c. 3 rec. 2 baños 2 estac. c. 3rec. 2 baños 2 est.
Casas en Venta (residenciales) (Inmuebles Casas en venta (interés medio) (Inmuebles
24, 2022) 24, 2022)
1. La loma golf 1. Lomas del mezquital
a. $8,600,000 a. $1,580,000
b. 306m² construcción / 297m² b. 105m² construcción / 100m²
terreno terreno
c. 3 rec, 3 baños, 2 estac. c. 3 rec. 1 baño . 1 est.
2. Lomas del tecnológico 2. Cto. de los Girasoles
a. $7,900,000 a. $2,200,000
b. 300m² construcción / 150m² b. 154m² construcción / 128m²
terreno terreno
c. 3 rec, 3 baños, 2 estac. c. 3 rec. 2 baños 2 est.
3. Villa de pozos 3. La morería, pozos
a. $1,980,000 a. $1,650,000
b. 148m² construcción / 117m² b. 120m² construcción / 112m²
terreno terreno
c. 3 rec. 2 baños 2 estac. c. 3rec. 2 baños 2 est.
Ratio venta vs compra (residencial) Ratio de venta vs compra (medio)
Promedio de costo de renta (residencial): Promedio de costo de renta (medio)
$25,0000 m.x.n $8,666.66 m.x.n
Anualizado: $300,000 m.x.n Anualizado: $104,000 m.x.n
Promedio de costo de venta (residencial): Promedio de costo de venta (medio)
$6,160,000 m.x.n $1,810,000 m.x.n
RRC (residencial): RRC (interés medio)
20.53 17.4

11
RRC (social) RRC (social)
Casas en renta (social) (Inmuebles 24, 2022) 9.4
A. Jardines de oriente
Como podemos ver en el análisis anterior el
a. $5000/mes
RRC en las viviendas residenciales nos indica
b. 80² construcción / 80m²
que si apuntamos a comprar una vivienda de
terreno
este tipo es mejor abstenerse y rentarla pues
c. 3 rec. 2 baños 1 est
para terminar de pagarla se tendría que
B. Los jassos
destinar la misma cantidad de la renta por un
a. $3500/mes
período de 20.5 años
b. 53m² construcción / 116 m²
terreno En cuanto a la vivienda nivel medio
c. 2 rec. 1 baño 1 est. encontramos que con características y
C. Barrio vergel ubicaciones similares el tiempo para pagar
a. $3000/mes una vivienda de este tipo sería de 17.4 años
b. 90m² terreno en comparación con el precio de renta
c. c2 rec. 1 baño. est. promedio, esto indica que para este nivel
sigue siendo mejor opción rentar una casa si
Casas en venta (social) (Inmuebles 24, 2022)
tomamos como base el RRC 16 el cual es el
1. Loma verde
punto de inflexión para la decisión de
a. $500,000
compra o renta
b. 170m² terreno
c. 3 rec. 2 baños 2 est. Por último tenemos la vivienda social, la cual
2. Españita para sorpresa de un servidor resultó
a. $407,798 bastante baja, de manera que nos indica que
b. 46m² construcción / 80m² para comprar un vivienda con características
terreno y ubicaciones similares sólo harían falta 9.4
c. 2 rec. 1 baño 1 est. años de renta para poder liquidar la casa,
3. Santa Martha ahondando un poco en este hecho me
a. $389,800 parece que la falta de oferta de vivienda en
b. 60m² construcción / 90m² renta de estas características podría ser un
terreno factor importante a considerar por lo cual se
c. 2 rec. 1 baño 1 est. infiere que hay un nicho de oportunidad para
este tipo de desarrollos, esto aunado a la
Ratio de venta vs compra (social)
limitada capacidad crediticia que suelen
Promedio de costo de renta (social)
tener las personas en los primeros 3 deciles
$3,833/mes
de ingresos por familia.
Anualizado: $46,000

Promedio de costo de venta (social)

$432,532.6

12
Deciles de ingresos trimestrales por familia INEGI
Buscando un poco dentro de la plataforma del Instituto Nacional de Estadística y Geografía
podemos encontrar datos del año 2020 los cuales recopilan los ingresos trimestrales por familia en
las viviendas encuestadas los cuales aparecen como sigue: (INEGI, 2020)

Estos datos fueron procesados por un servidor con el fin de extraer información relevante para
este documento de manera que los datos que existían originalmente en la plataforma sólo eran las
primeras dos columnas, después de procesarse se extrajeron los datos de las últimas dos columnas
(los ingresos mensuales y el 30% máximo que se debería destinar para vivienda en cada uno de los
deciles).

Como podemos ver, nuestro objetivo se centra en los primeros 3 deciles que representan a la
población más necesitada del país, de manera que se deberá de poner un gran esfuerzo en
encontrar soluciones de vivienda que no sobrepasen este monto de compra o venta.

Otra cosa importante a mencionar es que en documentos oficiales de la administración pública

(como el Plan Nacional de Vivienda o las publicaciones de la SHF) normalmente se definen los
estratos socioeconómicos con esta información, de manera que este indicador resulta muy útil
para tomarlo como referencia en las premisas del proyecto.

13
14
Análisis de involucrados

Categoría Involucrados Roles, intereses, poder relativo, capacidad de Posición

participación

Propietarios Sr. José Carmen Cerda Luna Propietario del predio, generación de Cooperación

M ic r o
del predio patrimonio, económico(+/-), media-alta
Sr. Juan Pablo Cerda Cooperación
Hijo/heredero, generación de Cooperación
patrimonio, convencimiento, alta

Vecinos 1
Local

cercanos al 2
predio 3
4
I n s ti t u c io n a l

Asesores Mtro. Jaime Loredo

Facultad del Dr. Felipe González
Hábitat Mtro. Arturo Padrón Evaluadores y guías, adecuación de normas y
Cooperación
Posgrado Dr. Juan Carlos Aguilar métodos, institucional/académico, media-alta
...
Posibles inquilinos, privacidad-estudio,
Población Estudiantes
R e g io n a l

preferencias/reputación, media-baja
objetivo del Personas de bajos recursos Posibles inquilinos, asequibilidad,
proyecto preferencias/reputación, mdia-baja
Adultos mayores Posibles inquilinos, seguridad/accesibilidad,
(grupos preferencias/reputación, media-baja Cooperación
vulnerables) Personas con diversidades funcionales Posibles inquilinos, accesibilidad, /indiferencia
preferencias/reputación, media-baja
Trabajadores temporales Posibles inquilinos, descanzo/privacidad,
preferencias/reputación, media-baja
N a c io n a l

Instituciones CONAVI Evaluación, habitabilidad, institucional/regulatorio, baja/indirecta

CANADEVI Evaluación, habitabilidad, institucional/regulatorio, baja/indirecta
públicas en
SHF (intermediarios financieros) Financiamiento, productos financieros, institucional/requerimientos, media/directa
diferentes Evaluación, imagen urbana, institucional/regulatorio, baja/indirecta
SEDUVOP
niveles Nacional Financiera Financiamiento, productos financieros, institucional/requerimientos, media/directa Cooperación
Municipio SLP Regulacion, cumplimiento normas, institucional/regulatorio, media/indirecta /indiferencia
IMPLAN Regulacion, cumplimiento normas, institucional/regulatorio, media/indirecta
Desarrollo urbano municipal Regulacion, cumplimiento normas, institucional/regulatorio,
media/indirecta

15
Análisis del problema
Teniendo en cuenta la oportunidad que presenta el tener una unidad de análisis ya establecida y
disponible me parece algo que no se puede tomar a la ligera ni tampoco desperdiciar, por lo cual
me decanto por la opción de abordar este análisis partiendo desde la propia unidad de análisis
como un espacio delimitado, claro y disponible para ser intervenido.

Matriz de Vester
En primera instancia para delimitar las principales problemáticas referentes al proyecto se hizo un
ejercicio de evaluación de entre 13 opciones para clasificarlas según su prioridad dentro del
problema de intervención quedando estas opciones como sigue. (Aguirre, y otros, 2006)

1. Pobreza energética
2. Rezago habitacional
3. Desahucios
4. Hacinamiento
5. Vulnerabilidad
6. Violencia
7. Falta de servicios básicos
8. Alto costo de la tierra
9. Alto costo de la construcción
10. Falta de oportunidades laborales
11. Asentamientos irregulares
12. Desigualdad muy marcada
13. Autoconstrucción

Estas problemáticas se dan a partir de una lectura de comprensión de documentos oficiales de

diversas fuentes que cuentan con metodologías ya establecidas para la evaluación del rezago
habitacional y al mismo tiempo con una lluvia de ideas como conclusión de estas lecturas.

La evaluación con la matriz de Vester se da con un sistema de puntaje donde se dan relaciones
cruzadas para saber si una de las problemáticas causa o no alguna otra de las propias
problemáticas en la tabla pudiendo así definir su influencia y su dependencia quedando como
sigue: 0 significa que el problema A no causa el problema B; 1 significa que el problema A causa
indirectamente al problema B; 2 significa que el problema A causa moderadamente el problema B
y 3 significa que el problema A causa directamente el problema B.

16
Como podemos observar en la imagen anterior la principal problemática marcada con una
influencia y dependencia más alta es la marcada desigualdad que afecta a nuestro país desde hace
cientos de años, esto es un problema que si bien es abordable por medio de una intervención
aislada de construcción de vivienda, puede llegar a parecer algo utópico. Pero sin duda hay que
tomar en cuenta este factor para poder generar indicadores que puedan ayudarnos a medir el
propio fenómeno y la relación entre vivienda y desigualdad, pudiendo de esta forma evaluar al
final de la intervención que tanto se ha podido hacer mella en un problema de tal calibre.

El resultado de la matriz de Vester graficado se compone de un plano cartesiano donde en el eje

de las verticales encontramos la dependencia de cada problema y en el eje horizontal
encontramos la influencia del problema. Esto genera 4 cuadrantes que nos dictan si un problema
es crítico (superior derecho), si es activo (inferior derecho), si es pasivo (superior izquierdo) o si es
indiferente (inferior izquierdo.

En general los problemas clasificados como críticos serían los problemas principales a atacar, y los
del cuadrante de activos serían los problemas secundarios a solucionar con nuestra intervención.

17
Como podemos ver en la tabla, la principal problemática como ya introducía hace unos párrafos es
la marcada desigualdad social que vivimos, seguido de cerca por el rezago habitacional que define
la organización “hábitat para la humanidad” como:

“el rezago habitacional se traduce en que miles de familias vivan en

hacinamiento; habiten viviendas deterioradas, con materiales defectuosos,
estructuras inestables, o con deficiencias importantes como pisos de tierra, y
carencias de servicios básicos como drenaje y agua.” (Hábitat para la
humanidad, 2021)

De igual manera el problema de los asentamientos irregulares tiene una prioridad equiparable con
el del rezago habitacional y con razón pues van muy de la mano y podría decirse que son
dependientes el uno del otro, mientras más asentamientos irregulares haya, más será el rezago
habitacional de la entidad y viceversa.

Problema de intervención
El problema a abordar con mi investigación que engloba los tres últimos y el cual titula a este
documento sería “la falta de vivienda social asequible y sustentable en la ciudad de San Luis
Potosí” esto podría ser complementado con menciones de los grupos vulnerables a los cuales se
pretende ayudar aunque eso requeriría de una análisis más extenso.

18
Problema principal: “Carencia de espacios habitables de calidad que respondan a las tendencias
actuales”

En resumidas cuentas lo que se propone hacer con esta intervención es el crear mejores
condiciones de vida, reducir los asentamientos irregulares y por ende reducir la desigualdad
socioeconómica en la ciudad de San Luis Potosí por medio del desarrollo inmobiliario. Pudiendo
abordase desde diferentes esquemas en conjunto con organizaciones públicas para generar una
tipología de vivienda que pueda estar al alcance de los grupos más desfavorecidos de la sociedad,
así como implementando la tecnología e innovación propia de un espacio sustentable.

Efectos más importantes del problema

Hacinami
Violencia
ento

Rezago
Autoconstrucción habitacio
nal

Vulnerab
Desiguldad
ilidad

Causas del problema central

Malas
Migración campo-
políticas
ciudad
públicas

Poco
apoyo a
Corrupción
la
vivienda

Desinter
Falta de
és del
oportunidades
mercado

19
Árbol de problemas (Ortegón, Pacheco, & Prieto, 2005)

20
Análisis de objetivos (Ortegón, Pacheco, & Prieto, 2005)

21
Identificación de alternativas de solución (Ortegón, Pacheco, & Prieto, 2005)
Interés del mercado:

A. Crear soluciones de crédito para personas de los primeros deciles de ingresos

B. Creación de campañas publicitarias para informar a la sociedad de los avances en las
soluciones de vivienda
C. Mejora del poder adquisitivo por medio de mejores políticas públicas

Sanas políticas públicas:

A. Mejorar la moral social por medio de campañas, integraciones y programas para autoridades
B. Informar a la población sobre los métodos y posibilidades de la administración pública en
diferentes niveles
C. Crear conciencia social sobre los beneficios de mejorar la administración pública entre los
funcionarios
D. Mejorar la cultura organizacional
E. Actualizar de manera eficiente las regulaciones en los diferentes niveles
Apoyo a la vivienda adecuada:

A. Mejora de la cultura del trabajo y los estándares internacionales para el trabajo

B. Mejorar la política de salarios mínimos
C. Integrar a la sociedad en las decisiones públicas
D. Mejores y más opciones de vivienda adecuada a los diferentes niveles socioeconómicos
Como puede verse en el anterior análisis hay muchas alternativas de solución que quedan fuera de
los alcances del proyecto de intervención por lo cual se tendrán que delimitar en el proceso de
diseño.

22
Plan Nacional de Vivienda

“México se coloca como el decimotercer país con menor asequibilidad en la

vivienda” (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, 2021)

Como podemos encontrar en el PNV hay mucha información relacionada con el tema de vivienda
por lo cual podemos asegurar que el gobierno federal en la administración actual está interesado
en mejorar las condiciones de vivienda actuales que padecemos los mexicanos.

Entre los principales objetivos podemos encontrar fragmentos como el estado actual de la
sociedad en materia de vivienda en cuanto que vivimos en asentamientos precarios, sin equipos ni
servicios o equipamientos por decisiones que se tomaron en el pasado. (Secretaría de Desarrollo
Agrario, Territorial y Urbano, 2021)

De igual manera se menciona el Derecho humano a la Vivienda como una garantía en los próximos
años. De igual manera se mencionan objetivos prioritarios con los cuales se debe alinear el
proyecto:

 Seguridad de la tenencia: Esto se aplica a la elaboración de contratos bien formulados

para asegurar el esquema de renta en los edificios de este tipo
 Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura: El proyecto debe
asegurase de poder disponer de manera efectiva de estas condicionantes
 Asequibilidad: En esto debemos centrarnos para poder dar soluciones de vivienda a los
primeros 3 o 4 deciles de ingresos según INEGI
 Habitabilidad: Aquí podemos enfocarnos en mejorar el proceso de diseño de la vivienda
para adecuarla a las necesidades climáticas y culturales de los usuarios.
 Accesibilidad: Crear espacios que puedan abordar a la población con diversidades
funcionales y enfocarlos en un grupo (o varios) vulnerable de la población mexicana
 Ubicación: aquí podemos aprovechar la oportunidad de materializar el proyecto en una
zona céntrica de la ciudad de manera que se disponga de los servicios y fuentes de empleo
adecuados
 Adecuación cultural: En este punto será imprescindible tomar en cuenta en el proceso de
diseño las formas de habitar de los grupos objetivo

Objetivos de Desarrollo Sostenible 2030

De igual manera podemos encontrar que nuestro proyecto debe alinearse con los objetivos 7, 8, 9,
10, 11 y 13

Análisis de mercado

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