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Derecho Mercantil I

2º Grado en Derecho

Facultad de Derecho
Universidad de Granada

Reservados todos los derechos.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
 Lección 4: La empresa (I). Concepto, clases y elementos.

1. La empresa y el derecho mercantil.

La noción de empresa puede sernos útil para delimitar el derecho mercantil como
derecho especial frente al derecho común.

La empresa se transmite como tal, es objeto de negocios jurídicos. El hecho de que la

empresa sea objeto de negocios jurídicos nos dice no solo que hay algo que se
transmite, sino que hay que determinar qué elementos forman la empresa para saber

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
cuál es el objeto de los negocios jurídicos o de los derechos reales que sobre ella
pueden recaer.

2. El concepto de empresa.

Nuestro CCom no recoge un concepto legal de la empresa, pero sí que recoge

alusiones puntales, aunque con distinto significado, a la empresa.

En otras disposiciones sí podemos localizar un acercamiento al concepto de empresa.

En el art. 3.1 del TR de la LAU de 1964 al distinguir el arrendamiento de local de
negocio del arrendamiento de industria, nos dice que esta (entendida como empresa)
es la ‘unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada

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o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas’. Por otro lado, en
alusión al arrendamiento que tiene por objeto una explotación agraria, el art. 2 de la
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, nos dice que se
‘entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con
anterioridad o al concertar el contrato, cuando ella sea objeto del mismo en el conjunto
de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan
constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario.

(El concepto de empresa sirve para delimitar al empresario y definirlo).

(El empresario individual es una persona física que desarrolla una actividad
empresarial).

(Es mucho mejor vender la empresa como un bloque, es decir, como unidad porque
hay mayor ganancia que liquidando las partes de la empresa, porque lo que de hace
es desvalorar a la empresa).

(El contrato de campaña es el contrato de sociedad, pero solo se refiere al ámbito

mercantil).

A) La empresa como concepto económico.

Desde un punto de vista económico, la empresa se puede definir como la organización

de los factores de producción (capital y trabajo), con el fin de obtener una ganancia
limitada. Los elementos integrantes de la empresa, en su compleja variedad, aparece
íntimamente vinculados por la existencia de un mismo destino económico (obtención
de un beneficio). (Todos comparten la obtención de una ganancia).

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El elemento esencial del concepto económico de la empresa, es la organización de los
elementos que la componen. La organización permite coordinar todos estos factores y
orientarlos hacia una mayor producción de beneficios.

B) La empresa como concepto jurídico.

Construcciones jurídicas de la empresa:

a) Concepciones subjetivistas de la empresa: empresa como persona jurídica.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
Algunos autores entienden que, si lo que se quiere es unificar el tratamiento de los
elementos de la empresa dando un concepto de la misma, lo lógico es acudir a la
personalidad jurídica, que es el recurso técnico unificador por excelencia. Así, la
empresa tendría plena independencia respecto del empresario.

Si se piensa que la empresa es objeto de negocios jurídicos, no es fácil explicar que la

empresa puede ser al mismo tiempo sujeto y objeto de dicho tráfico.

La Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial cuando se

remite a la definición de empresa de la Recomendación 2003/361/CE de la Comisión,
de 6 de mayo de 2003, sobre la definición de microempresas, pequeñas y medianas
empresas, que se refiere ‘toda entidad, independientemente de su forma jurídica, que

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ejerza una actividad económica. En particular, se considerarán empresas las
entidades que ejerzan una actividad artesanal u otras actividades a título individual o
familiar, las sociedades de personas y las asociaciones que ejerzan una actividad
económica de forma regular’ (art. 1).

b) Concepciones patrimonialistas de la empresa.

a’) La empresa como patrimonio separado.

(Un empresario responde con todo el patrimonio tanto el propio como el empresarial,
por lo que responde como unidad. El único empresario que no responde con todo va a
ser el empresario con responsabilidad limitada).

La empresa es un patrimonio autónomo. Se trata de un patrimonio con una finalidad

propia; una administración propia; un nombre propio; y una especial representación. El
empresario tendría dos patrimonios, el suyo propio y el patrimonio empresarial, que
vendría identificado por todo aquello que el propio empresario afecta al ejercicio de la
actividad mercantil.

Se argumenta a modo de crítica, que una cosa es que los particulares puedan someter
una parte de su patrimonio a una finalidad específica, a un mismo destino, y otra bien
distinta es que esa separación venga reconocida por el propio ordenamiento jurídico. Y
es que no puede olvidarse que nuestro ordenamiento no reconoce autonomía
patrimonial al conjunto de bienes que forman la empresa, ya que el patrimonio del
empresario queda sometido al principio de unidad patrimonial, tanto en materia de
responsabilidad por las deudas del empresario, como en materia de sucesión mortis
causa de la empresa.

b’) La empresa como universalidad.

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El hecho de estar integrada la empresa por un conjunto de elementos no ligados entre
sí materialmente, los cuales aspiran a un tratamiento jurídico unitario, ha servido para
que otros autores apliquen a la empresa el concepto romano de universitas.

La crítica a esta teoría reside en que falta en las trasmisiones de la empresa el dato
característico de las universalidades, que es la trasmisión ipso iure de derechos y
obligaciones.

c) Concepciones dinámicas e inmateriales de la empresa.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
La doctrina ha buscado la cualidad conceptual de la empresa en sus factores
dinámicos (actividad), espirituales o inmateriales (organización).

a’) La empresa como actividad.

En el fenómeno económico de la empresa existen dos aspectos distintos: la empresa,

o actividad económica del empresario, y el establecimiento mercantil que se integra
por el conjunto de medios instrumentales con los que aquel realiza su actividad
económica.

Esta concepción de la empresa dará lugar en nuestra manualística a dos posibles

definiciones de ‘establecimiento mercantil’.

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b’) La empresa como organización.

Esta tesis parte de la afirmación de que la empresa es algo más que los elementos
patrimoniales que la forman. Así lo evidencia la observación de la realidad en la
medida que:

- Los elementos patrimoniales pueden ser destruidos y continuar la vida de la

empresa; al contrario pueden subsistir estos elementos materiales cuando la
empresa mercantil, como tal, ha dejado de existir.
- En la enajenación de una empresa mercantil habitualmente el precio que paga
el adquiriente sobrepasa la suma del valor de todos los elementos
patrimoniales que se transmiten.

Para esta tesis, aquellos hechos evidencian que la empresa no es solo un patrimonio
afecto a la actividad empresarial, sino que es sobre todo la organización y ordenación
de los factores reales y personales de producción. La idea organizadora es la que
vincula entre sí los elementos patrimoniales de la empresa, y la que les dota de un
valor superior a la suma de los valores aislados.

3. Clases de empresas.
A) En razón del objeto o de la actividad empresarial.

Por razón del objeto o de la actividad empresarial a la que sirve (mercantil o no

mercantil), las empresas pueden calificarse en comerciales, industriales o fabriles y de
servicios.

En algunos casos, la naturaleza de la empresa determina el carácter mercantil de su

titular. Así ocurre, cuando la calificación como mercantil de un empresario viene

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determinada no por la norma que adopta, sino por la naturaleza de la actividad que
desarrolla.

(La auditoría de cuentas, son unas cuentas contables, documentos. Esto lo lleva un
sujeto externo para su control. Son profesionales. No todas las sociedades tienen que
llevar a cabo este proceso. Hay una serie de modelos donde se impondrá según cómo
sea la dimensión de la empresa).

B) En razón a la dimensión de la actividad del empresario.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
Se dividen en grandes, medianas y pequeñas empresas.

Aunque con carácter general no existe un criterio para distinguir unas de otras, hay
algunas referencias en nuestro derecho positivo donde se dibuja esta posible
clasificación.

Por un lado, la Ley 1/1994, de 11 de marzo, de Sociedades de Garantía Recíproca,

emplea el criterio del número de trabajadores para distinguir las pequeñas y medianas
empresas (las que no superen los 250 trabajadores) de las grandes. En materia de
sociedades, el criterio del número de trabajadoras, la suma del total de las partidas del
activo y el importe neto de su cifra anual de negocios, no será empleado directamente
para distinguir las pequeñas y medianas empresas de las grandes, pero sí para

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modular el estatuto jurídico del empresario, imponiéndole mayores o menores
obligaciones, como ocurre con la Ley de Sociedades de Capital para distinguir las
sociedades de capital que están obligadas a auditar sus cuentas de las que no lo
están (art. 263 LSC).

Por otra parte, la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial,

con la convicción de la necesidad de potenciar la recuperación del crédito bancario,
dada su vital importancia en nuestro sistema financiero recoge una serie de medidas
dirigidas a la mejora de la financiación bancaria a las pequeñas y medianas empresas,
para hacerla más accesible y flexible.

4. Elementos integrantes del concepto de empresa: el patrimonio

empresarial.

La composición de la empresa depende de muchos factores y suele estar en función

de la naturaleza y de la dimensión de la actividad económica del empresario. Resulta
lógico que dentro de la empresa nos encontremos con carácter general con bienes
muebles (materias primas, mercancías, medios de transporte) e inmuebles (sean por
naturaleza, como el local en el que se encuentra instalado, los almacenes y las
oficinas, sean por destino, como la maquinaria y el utillaje), bienes corporales
(consumibles y no consumibles) e incorporales (como son los derechos reales, de
crédito, integrantes de la propiedad industrial) de los que puede ser titular un
empresario.

Lo esencial para calificar un bien como integrante de la empresa es el destino

funcional que el empresario le haya dado, siendo irrelevante el título jurídico
(propiedad, arrendamiento…) que legitime al empresario para integrar ese bien en la
empresa y utilizarlo para el ejercicio de su actividad.

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 A) Elementos materiales.
a) El establecimiento mercantil.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
a.1) concepto de establecimiento mercantil.

En primer lugar nos encontramos con un concepto amplio. Desde este punto de vista
el establecimiento mercantil se identifica con todo el conjunto de elementos materiales
y personales y personales dispuestos y organizados por el empresario para el ejercicio
de la actividad empresarial. Es decir, el establecimiento no sería solo la sede física,
sino todos los medios instrumentales organizados para el ejercicio de la actividad
empresarial.

En segundo lugar nos encontramos con otro concepto más restrictivo de

establecimiento mercantil, y es el que lo identifica con uno de los elementos de la
empresa, la sede física del empresario. Así lo ha definido la Ley Concursal 22/2003
cuando nos dice que el establecimiento es ‘todo lugar de operaciones en el que el

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deudor ejerza de forma no transitoria una actividad económica con medios y bienes’; la
Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio minorista, cuando nos dice
que son establecimientos comerciales ‘los locales y las construcciones o instalaciones
de carácter fijo y permanente, destinado al ejercicio regular de actividades
comerciales, ya sea de forma individual o en un espacio colectivo, e
independientemente de que se realice de forma continuada o en días o en temporadas
colectivas’; el propio Tribunal Supremo ha definido el establecimiento mercantil como
la ‘base física de la empresa, como elementos más permanente de la misma y como
buen que, en la vida real, es por sí solo objeto de transmisión y tiene un valor
intrínseco y objetivo, en cierto modo independiente de la actividad del comerciante y
de los demás elementos de la empresa’.

a.2) Clases de establecimientos.

a.2.1) El establecimiento principal y los establecimientos secundarios: las sucursales.

El empresario puede tener un establecimiento mercantil o tener varios con la finalidad

de diversificar geográficamente su actividad. Cabe distinguir entre el establecimiento
principal y los secundarios, también denominados sucursales (como ocurre con las
entidades de crédito). El establecimiento principal es ‘el centro principal de intereses’ y
‘en el que debe establecerse el domicilio empresarial ‘, y el resto serán
establecimientos secundarios o sucursales, que son definidas por el Reglamento del
Registro Mercantil como ‘todo establecimiento secundario dotado de representación
permanente y de cierta autonomía de gestión, a través del cual se desarrollan, total o
parcialmente, las actividades del empresario’ (art. 295 RRM).

(Hay establecimientos que son sucursales pero no son principales ni secundarios, sino
que son otra categoría: la sucursal. Importante son los bancos. Se inscribe en el
Registro Mercantil y en el Registro del Presidente).

a.2.2) El establecimiento abierto al público.

Según el CCom son las tiendas o almacenes. Las primeras son establecimientos
donde se vende al público mercancías al por menor; los segundos, establecimientos
donde se venden mercancías al por mayor.
El CCom además presume que un establecimiento se encuentra abierto al público
cuando el local en que se encuentra instalada la tienda o el almacén permanezca
abierto por espacio de 8 días consecutivos, o se haya anunciado por medio de rótulo
en el local mismo o por avisos repartidos al público o insertos en los diarios de4 la
localidad (art. 85 CCom).

b) Las mercaderías o mercancías

La definición de mercaderías o mercancías no nos la da el CCom. El concepto de

mercadería nos viene de la mano de nuestra doctrina, que la define como ‘toda cosa

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corporal, mueble, susceptible de tráfico, siempre que constituya un objeto actual de la
actividad y que tenga un valor patrimonial propio’.

c) El dinero.

El CCom tampoco recoge un concepto de ‘dinero’ pero se refiere a él con términos

como ‘numerario’, ‘metálico’, ‘fondos’, ‘monedas’ o ‘efectivo’. El concepto de dinero nos
viene del mundo de la economía, y lo determina las funciones económicas que le
corresponden. Estas funciones son, la de ser instrumento general de cambio; ser
medida de valor de las cosas; y ser medio de pago.

Dado que el dinero es una cosa corporal, mueble, susceptible de tráfico y con un valor

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patrimonial propio, dar dinero, puede funcionar en el comercio como mercadería.

(Limitación del pago en efectivo. No puede pagarse en efectivo las operaciones, en las
que las partes intervinientes actúen en calidad de empresa o profesional con un
importe igual o superior a 2500 euros o su contravalor en moneda extranjera. (Ley
7/2012.

¿Qué se entiende como efectivo? Papel moneda y metálico, ya sea nacional o no;
cheques bancarios al portador en cualquier moneda; cualquier otro medio físico
incluidos los electrónicos para medio de pago.

La sanción es una multa pecuniaria es proporcional al 25% de la cuantía pagada igual

o superior a 2500. Tanto el que paga como el que le dan el dinero. Pero el que chiva
primero no paga).

B) Elementos inmateriales.
a) La propiedad comercial: el arrendamiento de local de negocio.

El término ‘propiedad comercial’ ha sido empleado por nuestra doctrina para referirse a
dos derechos que correspondían al arrendatario de un local de negocio: el derecho de
prórroga forzosa, por el que el arrendatario tiene derecho a prorrogar el
arrendamiento, así como el derecho de traspaso por el que el arrendatario tiene
derecho a ceder el local arrendado a un tercero que se subroga en la posición jurídica,
en los derechos y obligaciones del cedente, sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.

La regulación del arredramiento de local de comercio, tenemos que buscarla en la Ley

29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbano (que entró en vigor el 1 de

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enero de 1995), que en su Disposición derogatoria única deroga el TR de 1964 por el
que se regulaban los arrendamientos urbanos.

a.1) Régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de local de negocio

celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Estos contratos se regulan por el TR de la LAU de 1964 con las modificaciones

introducidas por la Disposición Transitoria tercera de la LAU de 1994.

El TR de la LAU de 1964 definía el arrendamiento de local de negocio como aquel que

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tiene por objeto ‘edificaciones habitables, cuyo destino primordial no sea la vivienda,
sino el ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, de
comercio o de enseñanza con fin lucrativo’. Respecto de los contratos de
arrendamiento de local de negocio se sigue reconociendo el derecho de prórroga
forzosa y el derecho de traspaso, pero ambos se limitan.

En lo que se refiere al derecho de prórroga forzosa es necesario distinguir si el

arrendatario es una persona física o jurídica.

Si es una persona física el derecho de prórroga forzosa se reconoce al arrendatario

hasta su jubilación o fallecimiento o hasta la jubilación o fallecimiento de su cónyuge
en el caso de que este se hubiese subrogado en la posición de aquel desarrollando la

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misma actividad en el local. Se reconoce también la posibilidad de que con el
fallecimiento o jubilación del arrendatario, o su cónyuge se subroguen en su posición
sus descendientes para que continúen su actividad en el local siempre y cuando no
hayan transcurrido más de 20 años desde la entrada en vigor de la Ley de 1994. Es
importante tener en cuenta que la primera subrogación no podrá tener lugar cuando ya
se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo
previsto en el art. 60 LAU de 1964.

Si se tratase de una persona jurídica se van a exigir todos los contrat6os de acuerdo
con una serie de reglas:

- Los arrendamientos de locales donde se realicen actividades comerciales se

extinguirán a los 20 años, salvo cuando el local supere los 2500 metros
cuadrados, en cuyo caso se extinguirá a los 5 años.
- Los arrendamientos de locales donde se haya desarrollado una actividad
distinta a la comercial, el plazo para su extinción se hace depender de las
cuotas del IAE correspondiente al años 1994 (el plazo será de 5 a 20 años).

En lo que se refiere al derecho de traspaso, el arrendatario actual o su cónyuge, si se

hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos del art. 32 TR
de la LAU de 1964. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un
periodo mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que
queden desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a
contar desde la aprobación de la ley. Cuando en los 10 años anteriores a la entrada en
vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local del negocio, se incrementará
en 5 años estos plazos.

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Prever la vigencia de estos derechos es gravoso para el arrendador, por eso, la Ley de
1994 prevé un sistema de actualización de las rentas hasta su extinción. El
arrendatario sin embargo puede negarse a actualizar la renta, en cuyo caso el contrato
se extinguirá en el plazo de 5 años, a contar desde la entrada en vigor de la LAU de
1994.

La LAU reconoce además dos derechos al arrendatario en el momento de extinguirse

el contrato: la indemnización por pérdida de clientela y derecho preferente a continuar
en el local de comercio. (No son acumulativos, sino alternativos con plazo de 1 año).

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Como presupuesto para el ejercicio del derecho de indemnización por pérdida de la
clientela por parte del arrendatario, es necesario que antes de que haya transcurrido
un año desde la extinción del mismo, cualquier persona empiece a ejercer en el local
la misma actividad o una actividad afín a la que el arrendatario ejercitaba. Se
considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse de la clientela
captada por la actividad que ejerció el arrendatario. La indemnización será a 18
mensualidades de renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento.

En cuanto al derecho preferente a continuar en el local de comercio, una vez

extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados
precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local

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arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto
arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del
arrendamiento.

(Hijo que se subrogó antes del 95, si puede haber prórroga forzosa. Fallece el
arrendatario antes de 95 y se subroga el descendiente y luego después del 95 de
subroga el cónyuge del descendiente, si puede existir prórroga forzosa.

Cuando entra en vigor la LAU de 94, hay dos subrogaciones: 1 cónyuge, 2

descendientes. Si hubo 2 ante no puede haber más.

Después del 95 solo cabría la del cónyuge. La del descendiente está limitada a 20
años a contar desde 1995, es decir, hasta 2015. Hay un plazo de 5 años más cuando
hubo un traspaso hasta 10 años antes de 1995.

La prórroga forzosa se reconoce hasta que el propietario no fallezca o se jubile

(arrendatario o cónyuge). Los descendientes no pueden disfrutar del local).

a.2) Régimen jurídico de los arrendamientos de local negocio celebrados con

posterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la LAU de
1994.

Estos arrendamientos se regulan por el art. 9 del Real Decreto-ley de 30 de abril de

1985 y el TR de la LAU de 1964 con las modificaciones introducidas por la Disposición
Transitoria primera del apartado segundo.

El Real Decreto-ley de 1985 introdujo dos modificaciones al régimen previsto por la

LAU de 1964. La primera permitía transformar viviendas en locales de negocio sin que
operara como causa de resolución del arrendamiento prevista en el art. 114.6 LAU; y

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la segunda consistió en suprimir la prórroga forzosa indefinida en los contratos, de
manera que la duración de los mismos sería la que libremente estipulasen las partes.

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Conforme a la Disposición Transitoria primera, estos contratos continuarán rigiéndose
por lo dispuesto en el art. 9 RD-Ley 2/1985 y con lo dispuesto en el TR de la LAU de
1964.

(Las cláusulas a partir de 1985 van a ser válidas y tienen un régimen jurídico como el
de la Disposición Transitoria Tercera (Prórroga forzosa)).

a.3) Régimen jurídico de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda

celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

Los arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 se regirán por la LAU
de 1994. Esta disposición no nos habla de arrendamiento de local de negocio, sino de

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arrendamiento para uso distinto al de vivienda, que son ‘los que recaen sobre una
edificación y no tienen como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario’; y en especial tienen esta consideración ‘los arrendamientos
de fincas urbanas celebradas por temporadas’ y ‘los arrendamientos de fincas urbanas
celebradas para ejercer en ellas una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente’ (art. 3 LAU).

Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, y en su defecto, por lo

dispuesto en el Título III de la misma, y supletoriamente por lo dispuesto en el CC.

Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias

que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de
conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la
mediación en asuntos civiles y dirección electrónica. Finalmente, las partes podrán
señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas
en la LAU, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su
contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del
momento en que se hicieron.

En cuanto al régimen supletorio previsto para los arrendamientos de uso distinto al de

vivienda, hay que tener en cuenta los siguientes extremos:

1) A estos arrendamientos es aplicable lo dispuesto para los arrendamientos de

vivienda en cuanto a la conservación, mejora y obras del arrendatario (arts. 19,
21, 22, 23 y 26 LAU). También es aplicable el régimen relativo al derecho de
adquisición preferente del arrendatario de vivienda.
2) La LAU sigue ofreciendo cierta protección al arrendatario desde distintas
perspectivas.
En primer lugar, reconoce al arrendatario cuando en la finca se ejerza una
actividad empresarial o profesional, la posibilidad de ceder el contrato o
subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento del
arrendador. Sin embargo, el arrendador tiene derecho a elevar la renta en un
10% cuando se trate de un subarriendo parcial, y en un 20% cuando se trate
de la cesión del contrato o el subarriendo total. No se considerará cesión el
 cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador
tendrá derecho a elevar la renta.
Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en plazo de un mes desde que se concertó.
Por otro lado, en caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero o legatario
que continúe el ejercicio de la actividad ‘podrá subrogarse en los derechos y
obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato’, debiéndose
notificar por escritor al arrendador en el plazo de dos meses siguientes a la

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fecha de fallecimiento del arrendatario (art. 33 LAU).
La LAU incorpora finalmente la indemnización por clientela, que deberá pagar
el arrendador al arrendatario por la extinción del contrato y cuando se den las
siguientes condiciones:
- Que el contrato se extinga por el trascurso del término convencional del
arrendamiento de la finca.
- Que el arrendatario quiera continuar con el arrendamiento de la finca
manifestando con cuatro meses de antelación la expiración del plazo, su
voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una
renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden
las partes; en defecto de pacto, la que al efecto determine el árbitro designado

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por las partes.
- Que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público
durante los últimos cinco años.

En cuanto a los conceptos que comprende la indemnización caben dos

posibilidades. Si el arrendatario en el plazo de 6 meses a la extinción del contrato
decide desarrollar la misma actividad y dentro del mismo municipio, el arrendador le
debe pagar los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela
ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la
habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. Si el arrendatario
iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero
desarrollaran en la finca dentro del mismo plazo una actividad o una afín a la
desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de
duración de contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la

indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquellas.

3) El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato en los siguientes

supuestos:
- La falta de pago o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago
corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- La realización daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
- Cuando en la finca arrendada tengan lugar actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas; y cuando tenga lugar la cesión o el subarriendo
del local sin cumplir con lo dispuesto por la propia LAU (art. 35).

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 Con carácter imperativo, la LAU prevé que a la celebración de contrato sea
obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a
dos mensualidades de renta (art. 36.1 LAU).

b) El ‘fondo de comercio’.

El fondo de comercio es un concepto contable que hace referencia al valor intangible

de una empresa que se pone de manifiesto cuando esta es adquirida a título oneroso.

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El Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Derecho 1514/2007 de 16 de
noviembre, lo define como ‘el exceso, en la fecha de adquisición, del coste en la
combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los activos identificables
adquiridos menos el de los pasivos asumidos. En consecuencia, el fondo de comercio
solo se reconocerá cuando haya sido adquirido a título oneroso, y corresponda a los
beneficios económicos futuros procedentes de activos que no han podido ser
identificados individualmente y reconocidos por separado’ (cuenta 214).

El fondo de comercio es el ‘conjunto de bienes inmateriales tales como clientela,

nombre o razón social, localización, cuota de mercado y nivel de competencia de la
empresa, capital humano, canales comerciales y otros de naturaleza análoga que

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impliquen valor para la empresa’.

El fondo de comercio puede ponerse en relación con el concepto organicista de la

empresa, y pone de manifiesto el valor intangible de la empresa, valor que está en
función de elementos tales como el aviamiento, la clientela y las expectativas de
ganancia:

- El aviamiento es la organización productiva de todos los elementos

empresariales y la noción que explica que de la relación entre la empresa en
funcionamiento y el mercado, surjan tanto la clientela como las expectativas.
- La clientela es el colectivo potencial demandante habitual de los productos o
servicios que el empresario ofrece al mercado; es el conjunto de personas que,
de hecho, mantienen con el empresario relaciones continuas y habituales en
demanda de bienes y servicios.
- Las expectativas son las ganancias que presumiblemente se tendrán según la
inercia empresarial. Su valor económico, que puede ser signo favorable o
desfavorables, es un valor especulativo, y depende básicamente de los dos
factores anteriores

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