REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EL CONDOMINIO

DE VIVIENDA “SANTA ANA 3”

CAPITULO I

OBJETO. - El presente Reglamento General tiene por objeto establecer los principios y normas
que regirán en el Condominio “SANTA ANA 3”, normas de obligatorio cumplimiento para
todos los titulares de dominio de un local de vivienda, así como para los cesionarios, usuarios,
acreedores anticréticos, arrendatarios y en general cualquier persona que ejerza derechos reales
sobre estos bienes. El condominio será destinado para vivienda.

ANTECEDENTES. - El Condominio “SANTA ANA 3” se encuentra ubicado en el sector El

Tablón de la parroquia Ricaurte del cantón Cuenca, Provincia del Azuay, con frente a la calle
Sin Nombre, clave catastral 6202-02-003-019-000 (lote 8); adquirido mediante escritura de
compraventa celebrada en la Notaría Pública Décima Tercera del cantón Cuenca el 8 de abril de
2021, inscrita en el Registro de la Propiedad con en N° 5790 el 13 de abril de 2021.
Posteriormente se realizó el trámite de error de cabida, y la actualización catastral se comunica
mediante oficio Nro. DGAC-3608-2022 de fecha 28 de marzo de 2022, y este documento se ha
remitido en copia al Registro de la Propiedad.
El predio tiene la siguiente linderación actual:
Norte: en 19,82 m. con lote 7 de propiedad de Juan Rivera;
Sur: en 19,90 m. con lote 9 de propiedad de segundo Calle;
Este: en 36,43 m. con Colegio Sudamericano en parte y Conorque Cía. Ltda.; y,
Oeste: en 36,48 m. con calle de retorno sin nombre.
El terreno tiene una superficie total de 724,26 m2.

El Condominio “SANTA ANA 3” está conformado con cinco unidades de vivienda, en dos
plantas las casas 1, 2 y 5 y en tres plantas las casas 3 y 4, con una construcción total de 898,16
m2, con sus respectivos parqueaderos, patios de lavandería y áreas verdes de propiedad
exclusiva, de acuerdo con los respectivos planos aprobados por la Municipalidad.

CAPITULO II
RELACION DE COPROPIEDAD
Art. 1.- El presente Reglamento rige sus relaciones de propiedad y copropiedad, su
administración, uso, conservación y reparación.

Art. 2.- Los propietarios actuales y los que llegaren a ser en el futuro, o las personas que
llegaren a ocupar con autorización de sus dueños, deberán someterse estrictamente a los que
dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento de la ley, este Reglamento y más
disposiciones que dictare la Asamblea de Copropietarios.

Art. 3.- Los diferentes bienes exclusivos del conjunto habitacional edificado, solo podrán
ocuparse para los fines que permiten este Reglamento: vivienda, lavandería, espacio verde y
parqueadero; el cambio de uso y reformas podrá ser autorizado exclusivamente por la Asamblea
de Copropietarios, previa reforma al Reglamento Interno de Copropiedad debidamente
aprobado por la I. Municipalidad.

Art. 4.- Es obligación de los ocupantes de los bienes exclusivos, mantener sus áreas privadas en
perfecto estado de conservación, al igual que las instalaciones y áreas comunes.

Art. 5.- Ningún propietario o quien lo remplace en su derecho, puede hacer obras que afecten al
conjunto edificado, ni siquiera dentro de la propiedad exclusiva, sin contar con la autorización
de la Asamblea General de Copropietarios, sustentada técnicamente; la autorización será
otorgada por escrito y el interesado la protocolizara en una Notaria, entregando copia al
Administrador.

Art. 6.- Todos los Copropietarios tienen derecho a ocupar los servicios comunales de acuerdo a
su objeto, sin otra limitación que las establecidas en las normas que regulan el mismo.

Art. 7.- Todos los Copropietarios tienen la obligación de entregar al Administrador copia de sus
títulos de propiedad legalizados y que le da derecho a una propiedad exclusiva del conjunto, así
como a entregar copias de contratos que graven la propiedad o el contrato por medio del cual
ceden el derecho de uso de su área privada.

Art. 8.- Es obligación de los Copropietarios o quienes les reemplacen en su derecho cancelar a
prorrata de su alícuota, los valores para el mantenimiento de los servicios comunales, gastos de
administración, seguro contra incendios, consumos de energía eléctrica, agua potable,
impuestos, tasas municipales o estatales, el fondo común de reserva y más servicios que brinda
el condominio, así como cumplir las normas que rigen la propiedad horizontal.

Art. 9.- Las cuotas ordinarias se cancelarán dentro de los primeros diez días de cada mes, su
monto se notificará una sola vez cuando la Asamblea de Copropietarios la fije o modifique; y
las extraordinarias, se pagarán el plazo que establezca la Asamblea de Copropietarios, la que
deberá ser notificada por escrito a todos los Copropietarios. En ningún caso será necesaria la
notificación judicial para poner en mora al deudor. El incumplimiento en el pago da derecho a
cobrar intereses de mora de acuerdo a lo que publique el Banco Central (activa referencial), y de
llegarse a formular reclamo judicial se deberá cubrir las costas procesales y los honorarios
profesionales, de acuerdo a la Ley de Federación de Abogados.

Art. 10.- Los Copropietarios serán solidariamente responsables con el cumplimiento de las
obligaciones que nacen de la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento, para con sus
arrendatarios, o las personas que le sustituyan en el derecho de tenencia o posesión de su local.

CAPITULO III
DE LOS ORGANOS DE ADMINISTRACION
Art. 11.- Son órganos de administración: La Asamblea de Copropietarios y, el Administrador.

Art. 12.- La Asamblea de Copropietarios. - La Asamblea de Copropietarios se reunirá

ordinariamente en la primera semana de enero de cada año; y extraordinariamente cuando lo
soliciten los copropietarios en el porcentaje señalado en este reglamento, o el Administrador.
Se reunirá anualmente para aprobar el presupuesto que regirá para ese ejercicio económico,
para conocer los informes del Administrador, para establecer las expensas ordinarias y para
cualquier otro punto que conste en el orden del día. Se reunirá extraordinariamente para tratar
los asuntos determinados en la convocatoria.

Art. 13.- Atribuciones y deberes de la Asamblea de Copropietarios. - Como el máximo

organismo de gobierno, la Asamblea de Copropietarios tiene las siguientes atribuciones:
a) Nombrar y remover al Administrador y fijar su remuneración;
b) Aprobar el presupuesto anual para la administración, seguridad, conservación y
reparación del Condominio;
c) Examinar y resolver sobre informes, cuentas, balances y presupuestos que le
presente el administrador del condominio;
d) Señalar las cuotas de contribución de cada copropietario para las expensas ordinarias
y extraordinarias de los bienes comunes generales e individuales y, seguros
obligatorios;

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 e) Revocar o reformar las decisiones del Administrador, que sean contrarias a la Ley de
Propiedad Horizontal, a este Reglamento General o al Reglamento Interno;
f) Expedir o reformar y protocolizar el Reglamento Interno del inmueble e interpretarlo
con fuerza obligatoria;
g) Ordenar, cuando lo estime necesario o conveniente, la fiscalización de las cuentas y
caja de la Administración;
h) Exigir al Administrador del inmueble una garantía para que responda por el fiel y
correcto desempeño de su cargo;
i) Dictar las normas necesarias y convenientes para la administración de los bienes
comunes del inmueble declarado en propiedad horizontal;
j) Autorizar al Administrador, la contratación del seguro obligatorio que dispone la
Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General; y,
k) Resolver cualquier asunto inherente a la administración del condominio y aquellos
que le planteen los Copropietarios.

Art. 14.- Convocatoria. - La convocatoria a asamblea para sesiones ordinarias o

extraordinarias, serán hechas por el Administrador o los Copropietarios que representen por
lo menos un 30% del total de votos del inmueble en propiedad horizontal.
En caso que el Administrador no procediere a convocar a Asamblea General conforme al
inciso anterior, los Copropietarios pueden auto convocarse con el respaldo de por lo menos
el 40% del total de votos del inmueble en propiedad horizontal, siguiendo el proceso normal
de convocatoria.
La convocatoria se efectuará mediante documento escrito, con ocho días hábiles por lo
menos de anticipación a la fecha de reunión, en la que constarán, el lugar, la fecha, la hora y
los asuntos a tratarse en la sesión,
En el caso que no hubiera quórum en la hora señalada en la primera convocatoria, está se
entenderá convocada para una segunda reunión pudiendo realizarse la misma no antes de
treinta minutos después de la hora señalada para la primera convocatoria, con la advertencia
que la reunión se efectuará con cualquiera que fuere el número de Copropietarios que
asistiere. No podrá modificarse, en segunda convocatoria, el orden del día establecido para
la primera.

Art. 15.- Representación. - El Copropietario puede ser representado por otra persona,
mediante una carta dirigida al Administrador, pudiendo indicar en la carta su criterio o
decisión sobre el asunto o asuntos a tratarse, caso contrario se entenderá que el mandatario o
representante está facultado para obrar y comprometer al copropietario con las más amplias
atribuciones.

Art. 16.- Dirección de la Asamblea. - La Asamblea estará dirigida por el condueño

designado por la Asamblea General. Actuará como secretario de la Asamblea de
Copropietarios el Administrador, y en caso de falta de éste, se nombrará un secretario ad
hoc.

Art. 17.- Quórum. - El quórum para las reuniones de la Asamblea General, en primera
convocatoria, estará integrado por la concurrencia de un número de copropietarios con
derecho a voto, que represente más del 50% de las alícuotas de propiedad del inmueble
constituido en propiedad horizontal. El secretario se encargará de verificar este porcentaje.
En segunda convocatoria, el quórum quedará establecido con el número de copropietarios
con derecho a voto, que se encuentren presentes.

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Art. 18.- Derecho de Voto. - Ningún copropietario podrá ser privado de su derecho de voz
y voto en la Asamblea, salvo que no hubiere cumplido cualquiera de las obligaciones
establecidas en este Reglamento, en cuyo caso será suficiente una certificación del
Administrador para que la Asamblea le impida su voz y voto. Especialmente no podrá votar
si no está al día en el pago de las expensas comunes, para tal efecto el Administrador, al
momento de instalarse la misma, entregara un listado en el que constarán todos los
copropietarios que se encuentren inhabilitados para votar.
Cada copropietario en la Asamblea General tendrá derecho a voto equivalente al porcentaje
de su alícuota.
Las resoluciones de la Asamblea se tomarán por mayoría simple de los concurrentes a la
sesión.
Los votos en blanco y las abstenciones se sumarán a la mayoría.
En caso de que se produzcan empates se entenderá negada la propuesta.
La inversión o destino que se dará a las indemnizaciones provenientes de seguros, en caso
de destrucción parcial o total del Condominio se requerirá la unanimidad de los
copropietarios asistentes a la respectiva reunión.
La imposición de gravámenes extraordinarios y la construcción de toda obra que modifique
la estructura resistente, o que produzca aumento o disminución o cambio de sentido vertical
u horizontal, o que modifique la fachada, o que tenga por objeto la construcción de mejoras
voluntarias o que impliquen una sensible alteración de los bienes comunes, se podrá
autorizar con el consentimiento unánime de todos los copropietarios del Condominio, el que
deberá elevarse a escritura pública.
En los casos en que se requiera el consentimiento unánime de los copropietarios del
Condominio, los acuerdos podrán ser aprobados provisionalmente con los votos de los que
concurran a la Asamblea correspondiente, pero se notificará inmediatamente con esta
resolución a los que no hubieren asistido, los mismos que deberán expresar su opinión
dentro de los quince días posteriores a la notificación, caso contrario, se considerará
aprobada por unanimidad dicha resolución y surtirá todos los efectos legales.
A efectos de reformar el Reglamento Interno o adoptar uno nuevo, deberá estar presente el
número de copropietarios con derecho a voto que para este propósito exija la Ley de
Propiedad Horizontal y su Reglamento, es decir dos terceras partes de los copropietarios, sin
importar si se trata de primera o segunda convocatoria. El secretario de dicha Asamblea
General llevará un registro con la firma o representación de cada asistente a la misma.

Art. 19.- Concurrencia del Arrendatario. - Con autorización expresa y por escrito del
arrendador, el arrendatario o comodatario podrá concurrir a la Asamblea con derecho a voz,
más no con derecho a voto, la presencia del arrendatario no servirá para el quórum de
instalación.

Art. 20.- Resoluciones de la Asamblea. - Las resoluciones de la Asamblea obligarán a

todos los copropietarios, al Administrador y a los empleados, aún a los copropietarios que
no hayan asistido a la reunión o hayan votado en contra.

Art. 21.- De las Actas. - Las actas de la Asamblea serán redactadas y aprobadas en la
misma sesión a fin de que las resoluciones surtan efecto inmediatamente. Si no se pudiere
redactar o aprobar el acta en la misma sesión, se aprobará en la siguiente Asamblea, salvo
que ésta designe a un copropietario para que a su nombre apruebe posteriormente el acta,
debiendo suscribir este dicho documento.
Las actas serán firmadas por el copropietario designado para dirigir y secretario de la
Asamblea y serán foliadas y escritas de lado y lado.

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Cuando se requiera decisiones unánimes de los copropietarios el acta deberá ser firmada por
todos.
El Administrador llevará bajo su responsabilidad, el Libro de Actas en originales.

Art. 22.- Asamblea Universal. - La Asamblea Universal podrá reunirse sin previa
convocatoria en cualquier momento, siempre que concurran todos los copropietarios, que
estén de acuerdo en los puntos a tratarse y sea suscrita por todos los copropietarios.

Art. 23.- Renuncia. – La Asamblea General deberá aceptar la renuncia y conceder licencias
solicitadas por el Administrador, siempre y cuando no afecten a su funcionamiento regular y
que las formulaciones no fueran doloso o intempestivo. Las pertinentes resoluciones
deberán constar en el acta de la respectiva reunión. A falta de resolución favorable, el
Administrador deberá continuar en sus funciones hasta tanto sea reemplazado.

Art. 24.- Del Administrador. - La persona que ejerza la administración del inmueble
declarado en propiedad horizontal, será elegida por la Asamblea de Copropietarios, para el
período de dos años, pudiendo ser reelegida indefinidamente. Para ejercer la administración
no se requiere ser copropietario del inmueble. Si la persona que ejerza la administración
faltare temporalmente, se delegará a otro copropietario esas funciones y, si la falta fuere
definitiva, la sustitución será resuelta por la Asamblea General.

Art. 25.- Atribuciones y Deberes del Administrador. - Son atribuciones y deberes de la

persona que ejerza la Administración:
a) Administrar los bienes comunes del inmueble, con el mayor celo, eficacia y dentro de
los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, en este Reglamento
General y en el Reglamento Interno:
b) Adoptar oportunamente las medidas para la buena conservación de los bienes del
inmueble o Condominio declarado en propiedad horizontal y ordenar las reparaciones
que fueran necesarias;
c) Presentar a la Asamblea General de Copropietarios, con la periodicidad que éstos le
señalen, las cuentas, balances, proyectos de presupuesto, estados de situación e
informes sobre la administración a su cargo;
d) Preparar y presentar a la Asamblea de Copropietarios para su aprobación, en
concordancia con la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General, las
normas necesarias y convenientes para la administración de los bienes comunes del
inmueble y la armónica relación de los copropietarios;
e) Recaudar dentro de los primeros cinco días de cada mes y mantener bajo su
responsabilidad personal y pecuniaria, las cuotas ordinarias y en el plazo que se
señale las cuotas extraordinarias de los copropietarios y, en caso de mora, en primera
instancia realizar una gestión de cobro extra judicial y, si persistiere la mora en el
pago, deberá cobrarlas, juntamente con los intereses establecidos y los de mora, de
acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en este Reglamento
General y en el Reglamento Interno por lo tanto se le concede facultades para las
cuales los mandatarios necesitan de poder o cláusulas especiales y las determinadas
en el artículo 44 de la Codificación del Código de Procedimiento Civil;
f) Al cesar en sus funciones, devolver los fondos y bienes que tuviere a su cargo y
presentar los informes respectivos;
g) Ordenar la reparación inmediata de los daños ocasionados en los bienes comunes del
condominio, la reposición de ellos a costa del copropietario, arrendatario o usuario
causante o responsable de tales daños. Así mismo, ordenará la reparación de los
daños ocasionados en los bienes individuales o exclusivos del inmueble declarado en

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 propiedad horizontal cuando dichos daños produzcan o puedan llegar a producir
menoscabo a la propiedad de los otros condóminos. La reposición de dichos daños se
realizará a costa del copropietario, arrendatario o usuario causante o responsable de
los mismos;
h) Imponer o solicitar al órgano competente, según lo establecido en la Ley de
Propiedad Horizontal, en este Reglamento General y en el Reglamento Interno, la
imposición de sanciones y multas a los copropietarios infractores o que causen daños
a la propiedad horizontal. El producto de dichas sanciones y multas ingresará al
Fondo Común de Reserva;
i) Celebrar los contratos de adquisición, arrendamiento de bienes o servicios necesarios
para la administración, conservación, reparación, mejora y seguridad de los bienes
comunes del inmueble, dentro de los montos y con las autorizaciones respectivas
emanados de los Órganos de Administración;
j) Previa la autorización correspondiente, celebrar contratos de trabajo para el personal
subalterno, empleados y obreros necesarios para la administración, conservación,
limpieza y seguridad de los bienes del inmueble constituido en propiedad horizontal
y, cancelar las remuneraciones de los mismos, las que deberán ser y formar parte del
presupuesto de gastos anuales. Deberá cumplir fiel y oportunamente todas y cada una
de las obligaciones patronales derivadas de los contratos que celebre;
k) Cancelar cumplida y oportunamente todas las obligaciones de carácter común a
entidades públicas y privadas;
l) Custodiar y manejar el dinero y las pertenencias comunes, abrir cuentas bancarias y
de otra índole, y girar contra ellas hasta por los valores atribuidos y con las debidas
autorizaciones. Manejar un fondo rotativo para adquisiciones pequeñas, pagar
cumplidamente las deudas comunes y, en general, conducir prolija y eficientemente
la gestión económica. Las cuentas bancarias serán firmadas por el Administrador si
así lo dispone la Asamblea General;
m) Llevar, con sujeción a los principios de la técnica contable, la contabilidad de la
administración del inmueble constituido en propiedad horizontal;
n) Llevar un libro de registro de copropietarios, arrendatarios, acreedores anticréticos y
usuarios de inmueble, según sea el caso, con indicación de sus respectivas cuotas de
derechos, bienes exclusivos y demás datos;
o) Cumplir y hacer cumplir las resoluciones, disposiciones y órdenes emanadas de la
Asamblea de Copropietarios;
p) Conservar en orden y debidamente archivados los títulos del inmueble o Condominio
declarado en propiedad horizontal, planos, memorias y demás documentos
correspondientes a la construcción del mismo, así como todo documento, convenio,
contrato, poder, comprobante de ingresos y egresos y todo aquello que tengan
relación con el inmueble;
q) La correspondencia de la administración será firmada por el Administrador;
r) Cumplir y hacer cumplir la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento, este
Reglamento General, y su Reglamento Interno, ordenanzas municipales y demás
normas relacionadas con la Propiedad Horizontal, así como las resoluciones y
disposiciones emanadas de los órganos de administración del Condominio;
s) Adoptar medidas de seguridad tendientes a precautelar la integridad física de los
copropietarios y usuarios en general y, de los bienes del inmueble declarado en
propiedad horizontal;
t) Previa autorización expresa y por escrito de la Asamblea General de Copropietarios,
contratará las pólizas de seguro adicionales que sean necesarias o convenientes para
el Condominio;
u) Elaborar y presentar a la Asamblea General de Copropietarios el presupuesto

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 operacional anual del Condominio.
v) Preparar y solicitar a la Asamblea General de Copropietarios, el cobro de cuotas
extraordinarias para casos de emergencias y aquellos que vayan de acuerdo con las
necesidades del Condominio;
w) Realizar las reparaciones necesarias y urgentes sin esperar autorización alguna, en
caso de inminente peligro de ruina del inmueble o amenaza para la seguridad,
salubridad o bienes de los copropietarios;
x) Actuar como secretario en la Asamblea General de Copropietarios; y,
y) Ejercer los demás deberes y atribuciones que le asignen la Ley de Propiedad
Horizontal, su Reglamento, este Reglamento General y su Reglamento Interno y los
que le asignen la Asamblea General de Copropietarios.

Art. 26.- Representación Legal. - La representación legal, judicial y extrajudicial de los

copropietarios del inmueble declarado en propiedad horizontal la ejerce el Administrador en
todo lo relacionado al Régimen de Propiedad Horizontal.

Art. 27.- Sistema de Seguridad. - El sistema de seguridad que se contrate en el inmueble o

Condominio declarado en propiedad horizontal estará de acuerdo a lo que se establezca en el
Reglamento Interno de seguridad que se expida, en todo caso, los costos de dicho sistema
serán asumidos a prorrata de cada alícuota de propiedad por cada uno de los copropietarios.

CAPITULO IV
DE LOS BIENES COMUNES
Art. 28.- Bienes Comunes. - Son bienes comunes, todos aquellos que pertenecen a los
Copropietarios, sin que pueda ser objeto de apropiación por parte de uno de los ellos: el terreno
individualizado, redes de agua, energía eléctrica y telefónica, los bienes a cargo del
Administrador y todos los demás que, por su naturaleza, destino y por disposición de la Ley se
consideren como tales. Los valores provenientes de cuotas ordinarias, extraordinarias, multas,
donaciones, etc.

Art. 29.- Derechos inseparables. - La propiedad, uso y goce sobre los bienes comunes son
proporcionales e inseparables de la propiedad, uso y goce de los bienes exclusivos. En la
enajenación, gravamen, embargo o limitación de dominio de estos, estará incluida la respectiva
cuota sobre aquellos, en los términos de este Reglamento General.

Art. 30.- Derechos del usuario.- El arrendatario, comodatario, usuario, acreedor anticrético,
usufructuario o propietario en sus derechos de uso sobre los bienes comunes del condominio y
en las obligaciones inherentes al régimen de Propiedad Horizontal, no podrán ser apropiados ni
individual, ni exclusivamente y sobre ellos cada copropietario o usuario tiene un derecho
indivisible, comunitario y dependiente, cuya cuota de participación quedará establecida en los
cuadros de alícuotas del condominio y que se incluyen en la declaratoria de Propiedad
Horizontal.

Art. 31.- De los bienes comunes generales. - El condominio está conformado por un bloque de
construcción; para fines de la liquidación y pago de las expensas, los bienes comunes son
generales. Para este efecto, se establecen cuadros de alícuotas individuales.
Se denomina bienes comunes generales, todos aquellos que sirven a todos los copropietarios y
su uso y goce es común para todos los propietarios del condominio, tales como el terreno,
instalaciones, etc.

Art. 32.- Relación porcentual sobre los bienes comunes. - El condominio tiene un bloque de
vivienda, por lo que en la correspondiente escritura pública se adjuntará el cuadro de áreas y
alícuotas y el Reglamento General de Propiedad Horizontal, documentos en los que se establece

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las tablas de alícuotas individuales que le corresponde en relación con la unidad individual de la
que es propietario. Estos cuadros reflejarán la relación a la que irrevocablemente se ha dado
carácter de definitivo e invariable que existe entre el condominio declarado en Propiedad
Horizontal y cada uno de los locales de vivienda. La variación en el precio de los locales no
altera las alícuotas para efecto de los derechos y obligaciones de los copropietarios sobre los
bienes comunes ni alterará los porcentajes fijados que tienen carácter permanente.
En base a las tablas de alícuotas constantes en la escritura pública de declaratoria de Propiedad
Horizontal, la Asamblea General podrá señalar las cuotas con que cada uno de los
copropietarios debe contribuir para cubrir las expensas señaladas en el presente Reglamento
General.

Art. 33.- Reparación de los bienes comunes. - La Asamblea de Copropietarios aprobará la

reparación de los bienes comunes, de acuerdo con la propuesta presentada por la persona que
ejerce la administración del condominio. Si se tratan de reparaciones necesarias y urgentes por
inminente peligro de ruina del condominio o amenaza para la seguridad o salubridad de las
personas que ejercen el derecho de domino, el administrador podrá proceder a su inmediata
realización sin esperar autorización de la Asamblea de Copropietarios.

Art. 34.- Modificación de los bienes comunes. - La Asamblea de Copropietarios autorizará la

modificación, construcción, cambio de los bienes comunes, previo estudio que presente la
persona que ejerza la Administración, siempre y cuando no contravenga la Ley de Propiedad
Horizontal.

Art. 35.- Prohibiciones para los copropietarios y usuarios del condominio. - Esta prohibido
a los copropietarios, arrendatarios, y en general, a todas las personas que ejercen derecho de uso
sobre bienes exclusivos del condominio, respecto de los bienes comunes, lo siguiente:
a) Dañar, modificar o alterar en forma alguna, ni aun a título de mejora, los bienes
comunes del condominio;
b) Hacer uso abusivo de los bienes comunes, uso contrario a su destino natural u
obstaculizar de algún modo el legítimo derecho y uso de los demás;
c) Dejar de pagar las expensas ordinarias y extraordinarias fijadas para la administración,
conservación y mejoramiento de los bienes comunes;
d) Obstruir las áreas comunes que sirvan de locomoción o dificultar su acceso, con
muebles u objetos que impidan el libre tránsito o afecten la estética, buena presentación
y limpieza del condominio, quedando facultada la Administración para el inmediato
retiro de los mismos. La imposición de sanciones se la realizará de conformidad con la
Ley de Propiedad Horizontal, el presente Reglamente General y lo que conste para
dicho efecto en el reglamento interno que se dicte;
e) Instalar maquinas que causen ruidos, produzcan vibraciones, interfieran o distorsionen
las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente eléctrica;
f) Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida
tenencia;
g) Pintar o colocar rótulos, carteles, letreros, anuncios, avisos, inscripciones o signos en las
paredes o cualquiera de las áreas comunes, sin contar con autorización de la
administración;
h) Oponerse al ingreso a sus locales de vivienda, de la persona que ejerza la
Administración, obreros o técnicos designados por ella para el control de
funcionamiento o reparación de los daños existentes en los bienes comunes;
i) Efectuar descuentos, reducciones, deducciones ni compensaciones de ninguna
naturaleza respecto de los pagos que deben hacer, sean estos por expensas comunales u
otros valores. Las reclamaciones deben formularse por escrito y una vez pagados los
valores facturados o líquidos;
j) Utilizar los lugares comunales del condominio como sitios de almacenamiento, de
reunión de trabajo u otros fines similares, salvo que exista autorización expresa y por
escrito de la Administración; y,

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 k) Dar distinto uso del que se ha hecho constar en la escritura de adquisición a la unidad
individual.
Sin perjuicio de las prohibiciones establecidas en el presente Reglamento General, la Asamblea
de Copropietarios podrán establecer otras en el reglamento interno que se dicte para la
administración, conservación y mejoramiento de los bienes comunes constituidos bajo el
régimen de propiedad horizontal.

CAPITULO V
DE LOS BIENES DE DOMINIO EXCLUSIVO
Art. 36.- Bienes exclusivos. - Son bienes de dominio exclusivo destinados a propiedad privada,
los que se encuentran delimitados en los planos de propiedad horizontal, susceptibles de
aprovechamiento independiente, con los elementos y accesorios que se encuentran dentro de
ellos, tales como: puertas interiores, servicios sanitarios, closets y aquellos no declarados como
bienes comunes, y las paredes exteriores de cada local entre copropietarios. Sus derechos y
obligaciones nacen de la Ley en proporción a las alícuotas de cada uno de ellos descrito en el
cuadro de áreas y alícuotas que forman parte del presente reglamento.

Art. 37.- Derechos y facultades sobre de los bienes exclusivos. - Los titulares de dominio
sobre los bienes exclusivos podrán usar su local de vivienda solamente para los fines constantes
en la escritura de adquisición y la correspondiente declaratoria de Propiedad Horizontal. Su uso
se sujetará a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento General y el
reglamento interno que se dicte para la administración del condominio.
Cualquiera que sea el acto jurídico que se realice en un bien exclusivo, comprenderá los
derechos sobre los bienes de propiedad común que corresponda al titular del dominio del local
de vivienda de conformidad al cuadro de áreas y alícuotas que forman parte del presente
reglamento.

Art. 38.- Tributos sobre los bienes exclusivos. - Los impuestos, tasas y contribuciones y
demás tributos que afecten a los bienes exclusivos serán de cuenta y cargo de cada uno de sus
propietarios.

Art. 39.- Requisitos para modificar los bienes exclusivos. - Para introducir modificaciones en
los bienes exclusivos es necesario:
a) Que la obra proyectada no comprometa la estructura resistente, la seguridad, la solidez
o salubridad del condominio, y cuente con la autorización de los copropietarios
asistentes a la Asamblea de Copropietarios en la que se trate y apruebe dicha solicitud.
Se sujetará al trámite previsto en la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal, el
presente Reglamento General y el reglamento interno que oportunamente se dicte; y,
b) Que el propietario obtenga los permisos respectivos de construcción por parte de la
Municipalidad, si ello fuere necesario.

Art. 40.- De las obligaciones de los propietarios y usuarios, a cualquier título, respecto de
los bienes exclusivos. - Son obligaciones de los propietarios o usuarios respecto de los bienes
exclusivos, los siguientes:
a) Efectuar las reparaciones necesarias para la conservación, mantenimiento y mejora de
cada uno de los locales de vivienda, haciéndose responsables de los daños que por su
culpa se hayan causado o se causen a los bienes comunes o a otro bien exclusivo;
b) Permitir el ingreso a su bien exclusivo a las personas encargadas de proyectar,
inspeccionar o realizar trabajos de interés común que afecten a bienes comunes o a
bienes exclusivos vecinos;
c) Mantener su local de vivienda en las mejores condiciones de higiene, limpieza y
salubridad;
d) Cumplir las directrices que determine el Cuerpo de Bomberos y la Municipalidad de
Cuenca; y,
e) Cumplir y respetar el uso para el que fue adquirida la vivienda.

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Art. 41.- Prohibiciones a los propietarios y usuarios, a cualquier título, respecto de sus
bienes exclusivos. - Esta prohibido a los propietarios y usuarios de bienes exclusivos con
relación a ellos:
a) Realizar obras sobre sus bienes exclusivos sin cumplir con los requisitos establecidos en
la Ley de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento General y el reglamento
interno que apruebe la Asamblea General de Copropietarios;
b) Construir nuevos pisos o departamentos, o hacer construcciones de cualquier índole,
excavaciones o ejecutar obras de cualquier clase, si las mismas contravienen lo
dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento General y el
Reglamento Interno que se dicte para el condominio. Las obras permitidas requerirán el
consentimiento de los copropietarios al que se refiere el artículo décimo sexto del
Reglamento a la Ley de Propiedad Horizontal;
c) Destinar el local de vivienda a un uso distinto a aquel previsto en el reglamento de
copropiedad, al autorizado por los órganos de administración o para los cuales fueron
construidos, usar con fines ilícitos, o destinarlos a actividades prohibidas por la Ley,
contrarias o atentatorias a las buenas costumbres y a la moral en general, o cuando
afecten al aseo o salubridad del condominio o a la seguridad y buena conservación el
condominio;
d) Instalar maquinas que causen ruidos, produzcan vibraciones, interfieran o distorsionen
las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente eléctrica;
e) Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida
tenencia en sus unidades privadas;
f) Dar en venta o arriendo su casa o local de vivienda a persona alguna sin previa
comunicación escrita enviada a la Administración;
g) Usar los locales para discotecas, bares, restaurantes, o negocios que perturbe la paz de
quienes habitan el condominio; y,
h) Realizar actos en general que sean contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, este
Reglamento General, el Reglamento Interno, a las disposiciones de la Asamblea de
Copropietarios y de los Órganos de Administración del condominio declarado en
propiedad horizontal.
Si la unidad que se adquiere para fines de vivienda, se pretende cambiar el destino, deberá
obtener la aprobación del ciento por ciento de la Asamblea General de Copropietarios.

CAPITULO VI
DE LAS SANCIONES
Art. 42.- Sanciones. - La realización de uno o más de los actos prohibidos, será sancionado de
conformidad con la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento
General y el Reglamento Interno que se dicte, sin perjuicio del pago de las reparaciones e
indemnizaciones a que hubiere lugar.
En caso de mora en el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias, los copropietarios
reunidos en Asamblea General acordarán y dispondrán a la persona que ejerza la administración
del condominio, cobre las expensas con los respectivos intereses de mora calculados a base de la
tasa de interés activa vigente del Banco Central del Ecuador, por cada mes o fracción de mes
decurrido sin cancelación, a más de los correspondientes gastos de cobranza judicial y
extrajudicial que se ocasionen.
Si un copropietario o usuario no pagaré las expensas establecidas, pasados treinta días de
acordadas, la persona que ejerza la Administración del condominio tendrá la representación
legal de todos los condóminos para iniciar las acciones legales necesarias para su cobro de
conformidad con lo previsto en la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente
Reglamento General y el reglamento interno que se dicte para el condominio.
En caso de reincidencia, la persona que ejerza la administración del condominio a más de
ostentar la representación legal, tomará las medidas e iniciara las acciones legales pertinentes
previstas en la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento General y el
reglamento interno que se dicte para el condominio.

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Los copropietarios, en razón del derecho de uso del local de vivienda otorgado a sus
arrendatarios y/o comodatarios emanados del respectivo contrato, en caso de incumplimiento de
las obligaciones por parte de éstos, asumirán dicho incumplimiento y, deberán además de
solicitar el establecimiento de las sanciones antes detalladas, dar por terminado el contrato de
arrendamiento o comodato, observando el procedimiento convenido en el contrato o cualquier
otro previsto en la Ley.

CAPITULO VII
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
Art. 43.- Derechos y obligaciones. - Son derechos y obligaciones de los copropietarios:
a) Ejercer su derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del condominio y hacer
uso de ellos en la forma y con las limitaciones legales y reglamentarias establecidas;
b) Ejercer su derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos del condominio, usar y
disponer de ellos en la forma y con las limitaciones impuestas por la Ley y Reglamento
de Propiedad Horizontal, este Reglamento General y el Reglamento Interno de
Administración del condominio;
c) Asistir a la Asamblea de Copropietarios y ejercer su derecho de expresión a través del
voto, de petición y en general hacer uso de las demás atribuciones que la Ley y
Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Reglamento General y los
reglamentos internos le asignan como miembro de ese órgano colegiado;
d) Cumplir las disposiciones legales y reglamentarias que norman el régimen de Propiedad
Horizontal, acatar las resoluciones y/o disposiciones de la Asamblea de Copropietarios
y de los Órganos de Administración que se conformen para el condominio;
e) Desempeñar los cargos y comisiones que les sean asignados por los órganos
competentes de la administración;
f) Permitir a la persona que ejerza la administración del condominio, realizar la inspección
o las reparaciones de los bienes comunes;
g) Notificar a la persona que ejerza la administración del condominio, con el nombre,
dirección y teléfono de las personas que, en su ausencia por más de treinta días, quedará
encargada de su bien, a fin de que actué en casos de emergencia;
h) Introducir cláusula especial, en los contratos de enajenación, limitación de dominio,
comodato, arrendamiento o anticresis que celebre el copropietario respecto de sus
bienes exclusivos, en virtud del cual el adquiriente o el usuario de ellos conoce y se
somete expresamente al reglamento interno, conoce el valor de las expensas ordinarias
y extraordinarias y las normas y resoluciones generales anteriormente tomadas por la
Asamblea de Copropietarios y por los demás Órganos de Administración que se
conformen para el condominio. Adicionalmente el copropietario deberá notificar su
decisión de celebrar los contratos que se indican anteriormente a la persona que ejerza
la administración del condominio, previa a la celebración de los mismos. La persona
que ejerza dicha Administración no otorgará ninguna certificación que acredite el
cumplimiento de las obligaciones emanados del reglamento interno o de aquellas
resoluciones o disposiciones dictadas por los Órganos de Administración, sin la previa
verificación que en el contrato que se vaya a celebrar consta la cláusula en referencia;
i) Pagar oportunamente las expensas ordinarias y extraordinarias para la administración,
reposición, mejora y mantenimiento de los bienes comunes;
j) Señalar domicilio para las notificaciones que por cualquier causa debe hacerle la
persona que ejerza la Administración. En caso de incumplimiento de esta obligación, las
notificaciones se harán en su vivienda;
k) Obtener bajo su exclusiva responsabilidad, todas las autorizaciones legales,
municipales, administrativas y demás que fueren necesarias;
l) Cumplir las directrices que determine el Cuerpo de Bomberos y la Municipalidad de
Cuenca; y,
m) Los demás derechos y obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, el
presente Reglamento General y los reglamentos internos que se dicten.

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Art. 44.- Obligación especial. - El hecho que una casa o un local de vivienda permanezca
cerrado o no este habitada, no exonera al copropietario de la obligación de pagar las expensas
por gastos comunes y contribuciones extraordinarias y, en caso de mora, los respectivos
intereses calculados e base de la tasa de interés activa vigente del Banco Central del Ecuador
por cada mes o fracción de mes decurrido sin cancelación.

Art. 45.- De las Cuotas. - Las cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la Asamblea de
Copropietarios, se convierten en obligaciones ineludibles de los Copropietarios, deberán ser
entregadas al Administrador quien está obligado a entregar un recibo de descargo, a partir de la
fecha de vencimiento, generan intereses y su cobro se podrá hacer incluso por la vía judicial.

Art. 46.- Trámite para imposición de multas. - Las multas serán impuestas por el
Administrador con el siguiente trámite:
Previo a imponer la multa, el Administrador deberá iniciar un trámite sumario, notificado por
escrito al Copropietario y/o la persona autorizada por el Copropietario para utilizar la vivienda,
para que presente su prueba de descargo.
La resolución que emita el Administrador lo hará por escrito, solo podrá ser revocada o
reformada por la siguiente Asamblea de Copropietarios, siempre que el Copropietario y/o la
persona autorizada por el Copropietario para utilizar la vivienda, presente solicitud al
Administrador del condominio pidiendo se incluya como punto del orden del día de la
Asamblea la reconsideración de su resolución.
El o los sancionados podrán presentar solicitud de reconsideración dentro de los ocho días
siguientes al de la resolución, plazo que también es para cancelar la multa.
Una vez resuelto por la Asamblea de Copropietarios, o de no haber solicitado la
reconsideración, el o los sancionados tendrán la obligación de cancelar la multa, devolver los
valores que se hubieren gastado por parte del Administrador para la reparación del condominio
o indemnización con los respectivos intereses y pagar las costas y honorarios profesionales que
hubieren ocasionado el trámite para exigir su pago.
Las cuotas ordinarias, extraordinarias, intereses, multas o sanciones impuestas sobre la base de
este Reglamento, se pondrán cobrar vía judicial, en trámite verbal sumario.

Art. 47.- El fondo común de reserva, se formará con el aporte de los Copropietarios, cuyo
porcentaje será fijado por la Asamblea de Copropietarios; su porcentaje no podrá ser inferior al
50% de las cuotas ordinarias, quedando al criterio de la Asamblea el modificar el mismo; el uso
del fondo será autorizado por la Asamblea General. Integra este fondo las multas pagadas.

CAPITULO VIII
VENTA, GRAVÀMENES, CESION DE DERECHOS
Art. 40.- Para que un Copropietario pueda vender, hipotecar o imponer cualquier gravamen a su
vivienda requiere el certificado del Administrador de que se encuentren al día en el pago de sus
obligaciones para con el condominio.

Art. 49.- Corresponde al Administrador del condominio otorgar los certificados del
cumplimiento de obligaciones para todos los casos de venta y constitución de gravámenes, sin
cuyo requisito no se podrá celebrar ningún contrato de transferencia de dominio o constitución
de gravámenes.

Art. 50.- Todo contrato de cesión de derechos de uso, deberá realizarse por escrito, y entregar
una copia del mismo al Administrador del condominio.

CAPITULO IX
SOLUCION DE CONFLICTOS
Art. 51.- Salvo procedimientos específicos señalados en la Ley de Propiedad Horizontal, su
Reglamento y este Reglamento General, cualquier controversia que surja entre los
copropietarios o usuarios del edifico, podrá ser sometido a un procedimiento conciliatorio

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verbal breve y sumario que se ventilará ante uno de los Órganos de Administración del
condominio.
Así mismo los copropietarios podrán convenir previo acuerdo por escrito, que las divergencias
que surjan entre ellos, en relación con los derechos de utilización y goce sobre las propiedades
exclusivas o sobre los bienes comunes del condominio, serán sometidos a los procedimientos
previstos en la Ley de Arbitraje y Mediación, salvo disposición en contrario.

DISPOSICIONES GENERALES

PRIMERA. - Para que pueda realizarse la transferencia de dominio de un local de vivienda, así
como la constitución de cualquier gravamen o derecho real sobre ellos, será requisito
indispensable que el respectivo propietario compruebe estar al día en el pago de las expensas o
cuotas de administración, conservación y reparación, así como de los seguros establecidos. Al
efecto, los Notarios exigirán como documento habilitante la certificación otorgada por la
persona que ejerza la administración del condominio. Sin este requisito no podrá celebrarse
escritura alguna ni inscribirse en el Registro de Propiedad.

SEGUNDA. - Una vez enajenadas las viviendas por parte del promotor, la Asamblea de
Copropietarios elaborará el primer Reglamento Interno de Copropiedad. Dicho Reglamento
Interno de Copropiedad no podrá modificar ninguna norma establecida en la Ley de Propiedad
Horizontal ni del presente Reglamento General.

TERCERA. - Hasta que se venda uno de los locales de vivienda, el administrador del conjunto
habitacional será el actual propietario, sin perjuicio de que se contrate a una tercera persona
hasta que la Asamblea de Copropietarios resuelva lo pertinente; y

CUARTA. - El presente reglamento entrará en vigencia una vez inscrito en el Registro de la

propiedad.

Parte integrante del presente Reglamento General es el CUADRO DE AREAS Y ALICUOTAS

DEL CONDOMINIO “SANTA ANA 3”, que se adjunta.

Arq. Juan Patricio Rivera Pillcorema Dr. Ecuador Álvarez Cisneros

C.C. 010354749-3 Abogado Mat. Nº 1533 C.A.A

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