PLANES DE NEGOCIO PARA PROYECTOS

INMOBILIARIOS CON UN ENFOQUE LEAN

SESIÓN 5 – 2014-2

MIGUEL ANGEL MANRIQUE BERGARAY

MBA e INGENIERO CIVIL
 PLAN DE NEGOCIO
Análisis Entorno General/Específico
Investigación de Mercado

Planeamiento Estratégico
La Organización/Empresa

Plan de Marketing

Plan de Operaciones

Análisis Económico Financiero

 ANÁLISIS ECONÓMICO
FINANCIERO
• Los Objetivos
• Los Supuestos
• El Flujo de Caja y Estados Proyectados
• La Rentabilidad Económica del proyecto
• El Análisis de Sensibilidad
 FLUJO DE CAJA Y LOS
ESTADOS PROYECTADOS

q PRESUPUESTO DE INVERSIÓN

q PRESUPUESTO DE INGRESOS

q PRESUPUESTO DE GASTOS

q FLUJO DE CAJA Y ESTADOS

PROYECTADOS
 INVERSIÓN

Son los recursos que tenemos que

usar para echar andar la Idea de
Negocio
q PRESUPUESTO DE INVERSIÓN
• Que esté completo (minimizar las sorpresas)
• Cuantificar TODO el monto de la inversión
• Qué necesito en:
• En activos fijos: terreno, construcciones
• En marketing
• En licencias, permisos
• En recursos humanos: capacitación, sueldos
• Capital de trabajo: primeras compras al
contado
q PRESUPUESTO DE INVERSIÓN

• La Inversión
• Tangible: terreno/construcción/equipamiento

• Intangible: gastos preoperativos/capacitación

• Presupuesto con mayor incidencia

p.e. presupuesto de construcción
PRESUPUESTO DE LAS OBRAS CIVILES T.C. 2.85

DESCRIPCION UND METRADO P.U. PARCIAL

SOLES S/.
CONDOMINIO: DOCE CHALETS, AREA GBL 1.00 717,660.82 717,660.82
ADMIMISTRACION
CERCO VIVO: ML 50.00 143.30 7,164.96
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
PISCINA M2 20.00 372.37 7,447.45
SAUNA SECA M2 8.75 377.00 3,298.75
AREA RECREATIVA M2 20.00 57.00 1,140.00
JARDINES M2 440.00 8.55 3,762.00

PRESUPUESTO TOTAL CONSTRUCCIÓN S/ 740,473.98

US $ 259,815.43
no se incluye el IGV
q PRESUPUESTO DE INGRESOS
• Ingresos: p x Q
• Definir la política de precios (p)
• De la Inv. Mercado: demanda proyectada (Q)
• presupuestar cantidades ¬ cuánto venderé ?

q PTO. DE GASTOS ó EGRESOS

• Cuáles son los Costos Fijos (CF)
• Cuáles son los Costos Variables (CV)
• CV = f { p x Q }
• p.e: gastos administrativos, personal, ventas
PUNTO DE EQUILIBRIO €
Donde Ingreso total = Costo total
Aquel punto donde ni gano ni pierdo.
Buscar reducir € al máximo
It = Ct
p.Q = CF + CV
p.Q = CF + cv.(p.Q)

p.Q = CF
(1- cv)

donde: cv = % costo variable relacionado con

el nivel de ventas p.Q
 q FLUJO DE CAJA Y
ESTADOS PROYECTADOS
La esencia del Valor de una empresa es su capacidad de
generar caja en el tiempo (su flujo de caja)

• La base de información son los presupuestos

• Definir cuándo se cobra y cuándo se paga
• Incluye todas las partidas que generan
movimiento de caja
• Proyectar el flujo de Ingresos y Egresos en un
Flujo de Caja
• Flujo de Caja Económico (FCNE)
• Flujo de Caja Financiero (con financiamiento)
• Resultado por período = I – E
• Estado de Pérdidas y Ganancias proyectado
 q FLUJO DE CAJA Y
ESTADOS PROYECTADOS
• Proyectar el flujo de Ingresos y Egresos en
un Flujo de Caja:

• Flujo de Caja Económico

• Flujo de Caja Financiero (con financiamiento)
• Resultado por periodo = I – E

• Estado de PP y GG proyectado
 q FLUJO DE CAJA
PERIODO 0 PERIODO 1 PERIODO 2 PERIODO 3
INGRESOS
Precio (P) 2,941 2,941 2,941
Cantidad Vendida (Q) 58 65 68
Ventas Netas (P x Q) 169,412 190,588 201,176

EGRESOS
Inversión Total 370,378
- Terrenos 60,018
- Edificios 235,360
- Maquinaria 20,000
- Equipo 30,000
- Cambio en el K de Trabajo 25,000 3,125 1,563 0

Costos de Operación 39,000 35,000 36,000

- Gastos de Administración 24,000 25,000 26,000
- Gastos de Ventas 15,000 10,000 10,000

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO -370,378 127,287 154,026 165,176

FINANCIAMIENTO NETO 150,000
+ Préstamos 150,000
- Amortización Constante -50,000 -50,000 -50,000
- Intereses TEA = 20% -30,000 -20,000 -10,000
+ Escudo Fiscal (0.3 x interes) 9,000 6,000 3,000

FLUJO DE CAJA FINANCIERO -220,378 56,287 90,026 108,176

 q ESTADO PP y GG proyectado
RUBROS PERIODO 1 PERIODO 2 PERIODO 3
INGRESOS POR VENTAS
Precio (P) sin IGV 2,941 2,941 2,941
Cantidad Vendida (Q) 58 65 68
Ventas NETAS [A] utilidad bruta 169,412 190,588 201,176
Costos de Fabricación 21,768 21,768 21,768
- Gasto por depreciación 21,768 21,768 21,768
Costos de Operación 39,000 35,000 36,000
- Gastos Administración 24,000 25,000 26,000
- Gastos de Ventas 15,000 10,000 10,000
Total Gastos [B] 60,768 56,768 57,768

Utilidad Operativa (EBIT) [A]-[B] 108,644 133,820 143,408

Gastos Financieros (intereses) ( - ) 30,000 20,000 10,000

Utilidad antes de Impuestos 78,644 113,820 133,408

Impuesto a la Renta (30%) 23,593 34,146 40,023
Utilidad Neta 55,051 79,674 93,386
 ANÁLISIS ECONÓMICO
FINANCIERO
• Los Objetivos
• Los Supuestos
• El Flujo de Caja y Estados Proyectados
• La Rentabilidad Económica del
proyecto
• El Análisis de Sensibilidad
q RENTABILIDAD ECONÓMICA
DEL PROYECTO
• Esencial: COK , VPN, (TIR)
• COK : costo oportunidad del Capital (%)
• Ajustar los flujos futuros a Valor Presente
• VPN : valor presente neto
• VPNE
• VPNF
• TIR : tasa interna de retorno (%)
Costo Oportunidad del Capital
COK
Es la mejor alternativa que estoy dejando de hacer

• Calculado matemáticamente por fórmula

• Opinión de los expertos
• Experiencias anteriores
• Es una tasa de descuento (%)
Valor Presente Neto
VPN n
FCNt _ Inversión
VPN =
(1 + COK ) t
t=1

n = N° de periodos

• Si VPN > 0 el proyecto es viable

• VPN > 0 el proyecto es más rentable que
mi COK
• Forzar VPN=0 para calcular la TIR
Tasa Interna de Retorno
TIR
Tasa máxima que resiste el proyecto para NO perder

• Calculado forzando al VPN = 0

• si COK < TIR ¬ el Negocio es Rentable
• Es una tasa expresada en %
 ANÁLISIS ECONÓMICO
FINANCIERO
• Los Objetivos
• Los Supuestos
• El Flujo de Caja y Estados Proyectados
• La Rentabilidad Económica del proyecto
• El Análisis de Sensibilidad
 ANALISIS DE SENSIBILIDAD
• Inicialmente calcular el VPN en un escenario
conservador / moderado
• Qué tan sensible es la Rentabilidad del
Negocio frente a cambios en las
variables clave : precio / Q
• Analizar el impacto de supuestos para:
• desarrollar Planes de Contingencia
• conocer mejor el riesgo del negocio
• Simular escenarios (probabilidad ocurrencia)
• p.e. pesimista / optimista / realista
PLAN DE CONTINGENCIA
• En un probable escenario pesimista
• Es un Plan de acción alternativo
• Debe asegurar la viabilidad y continuidad
del Negocio
Tasas de descuento
Costo Oportunidad del Capital
COK
Es la tasa (%) de rendimiento que dejo de ganar por invertir mi
capital en otro lugar COK = Rf+ bL*(Rm-Rf) + Rpais

Costo Promedio Ponderado

del Capital - WACC
Es la tasa (%) de financiamiento de la empresa
re E rd (1 - Tc ) D
WACC = * + * *
(E + D ) (E + D )

re = costo del capital propio D = deuda

E = capital (de aporte propio) rd = costo de la deuda
Tc = tasa del impuesto a la Renta
Finanzas
Capital Asset Pricing Model
Método del CAPM cálculo del bL
Método que predice las relaciones entre la rentabilidad (o
rendimiento) y el riesgo de una inversión, en un portafolio
diversificado.
• ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

CASO APLICATIVO

PLAN DE NEGOCIO PARA

DESARROLLAR UN
CONDOMINIO DE CHALETS
•• |L
OBJETIVOS
BSC DEFINANCIEROS
RECURSOS HUMANOS

OBJETIVOS FINANCIEROS
OBJETIVOS FINANCIEROS CP - P1 MP - P4 LP - P6.. INDICADOR

LOGRAR UN ROI DE…. 5% 20% 25% UTILIDAD NETA/INVERSION INICIAL

LOGRAR UN ROE DE… 7% 30% 35% UTILIDAD NETA/CAPITAL SOCIAL

LOGRAR UNA UTILIDAD POSITIVA

EN BASE AL RESULTADO DE
DESPUES DE IMPUESTOS ANUALES
PERDIDAS Y GANACIAS
EN SOLES MINIMO DE…
50,000 250,000 300,000

LOGRAR UN MARGEN NETO DE…

7% 25% 30% UTILIDAD NETA /VENTAS TOTALES
•• SUPUESTOS
|L BSC DEASUMIDOS
RECURSOS HUMANOS
Se solicitará un préstamo para financiar el 40% de la inversión del proyecto y 60% sera
aporte de los accionistas.
Se iniciara la etapa pre-operativa en Abril del 2009, y se iniciaran actividades operativas en
Diciembre del 2009.
El periodo de evaluación sera de 10 años debido al tiempo de demora recuperar la
Datos
inversión para este tipo de proyectos, considerando el valor de rescate al 10° año.
La evaluación de la demanda y ventas se ha realizado en base a la investigación de
mercados y los paquetes de ventas diseñados.
La capacidad máxima de hospedaje será de 120 personas por mes, en 12 Chalets con una
capacidad de 10 personas c/u.
Los costos de ventas y precios se mantendran constantes durante el periodo de evaluación.
A partir del cuarto año las ventas se estabilizan y mantienen constantes.
Se asume que la inflación es igual a la devualuación durante toda la evaluación financiera.
Los gastos generales se distribuyen 30% Costo del servicio, 26% Gasto administrativos y
Supuestos
44% Gasto de Ventas.
La distribución de la carga del personal se tiene 50% costos de servicio, 30% gasto
administrativo y 20% gasto de ventas.
No existe el reparto de utilidades por tener menos de 20 trabajadores.
Se ha realizado el análisis en cifras constantes de Nuevos Soles.
Los pagos de impuestos, dividendos, compras de suministros e insumos y gastos de
planillas se cancelan el mismo periodo de incurridos.
La empresa no entrega dividendos reinvirtiendo la utilidad para incrementar el valor de la
empresa.
Políticas
Para la evaluación se ha tomado como mes de inicio Mayo y a Abril del año siguiente como
el mes de fin.
En el mes de Agosto el Condominio cierra por mantenimiento y se otorgan vacaciones al
personal.
• INVERSIÓN, INGRESOS Y GASTOS

ESTRUCTURA DE INVERSION
CONCEPTO PORCENTAJE CANTIDAD EN S/.
Aporte de Capital 60% 698,131

Deuda 40% 465,412

Total 100% 1,163,543

Periodo de evaluación : 10 años

Año base : Mayo a Abril
Montos en Nuevos Soles
Tasa Efectiva Anual préstamo : 10% (rd)
Deuda con Garantía hipotecaria del terreno
Terreno S/. 142,550
• PRESUPUESTO DE INVERSIÓN
CONCEPTO INVERSION
INICIAL
S/.
1 INVERSION TANGIBLE
1.1. Gastos Inversion Inicial - Terreno 142,551
1.2. Gastos de Construccion - Administr. del Proyecto 8,550
1.3. Gastos de Construccion - Edificacion / Instalaciones 863,610
1.4. Maquinaria 17,554
1.5. Equipamiento de Chalets 83,136
1.6. Muebles y enseres 5,000
1.7. Equipos diversos 4,800
1.8. Varios 500
TOTAL TANGIBLE 1,125,701
2 INVERSION INTANGIBLE
2.1. Presupuesto Proyecto de Construccion 14,820
2.4 Presupuesto de Gastos Preoperativos 13,022
TOTAL INTANGIBLE 27,842
TOTAL ACTIVOS FIJOS 1,153,543
3 CAPITAL DE TRABAJO
3.1. Efectivo minimo requerido 10,000
TOTAL CAPITAL DE TRABAJO 10,000
TOTAL INVERSION S/. 1,163,543
• PUNTO DE EQUILIBRIO

CALCULO DEL PUNTO DE EQUILIBRIO EN TEMPORADA ALTA

CONCEPTOS Total Total Total Total Total

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
S/. S/. S/. S/. S/.
Costos Fijos 240,797 248,199 244,829 241,124 237,047
Costos Variables 14,800 17,200 17,200 17,200 17,200
Costo Variable Unitario 247 287 287 287 287
Demanda Proyectada 60 60 60 60 60
Costo Variable medio = (A) / (B)
Precio de Venta 7,971 7,971 7,971 7,971 7,971
Margen de Contribucion Unitario
Punto de Equilibrio (Cantidades) 31 31 31 30 30
Punto de Equilibrio (Ingresos) 248,487 248,199 244,829 241,124 237,047
Grado de ocupación del Condominio 52%

(5mes)x(12chalets) = 60 unds = Q
• FLUJO DE CAJA PROYECTADO

FLUJO DE CAJA ECONOMICO Y FLUJO DE CAJA FINANCIERO

CONCEPTO Periodo Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total LIQUIDACION
0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 EMPRESARIAL
Valores de
I INGRESOS Rescate
COBRANZA DE VENTAS 478,230 859,703 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490
FINANCIAMIENTO 40% 465,412 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
APORTE 60% 698,131 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTAL INGRESOS 1,163,543 478,230 859,703 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490 910,490

II EGRESOS
INVERSION TOTAL 1,163,543 933,748
Inversion Tangible (activo fijo, etc) 1,125,701 933,748
Invesion Intangible 27,842 0
Capital de Trabajo 10,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

COSTO DEL SERVICIO 136,357 138,802 138,802 138,802 138,802 138,065 138,065 138,065 138,065 138,065
Cargas de Personal 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746
Gastos Generales 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167
Gastos de Administración 24,444 26,889 26,889 26,889 26,889 26,151 26,151 26,151 26,151 26,151

GASTOS OPERACIONALES 156,328 166,106 263,152 263,152 263,152 262,660 262,660 262,660 262,660 262,660
Cargas de Personal 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746
Gastos Generales 42,298 42,298 42,298 42,298 42,298 42,298 42,298 42,298 42,298 42,298
Gastos Generales - IGV 8,985 10,198 10,198 10,198 10,198 10,198 10,198 10,198 10,198 10,198
Pago de IGV 0 38,128 135,174 135,174 135,174 135,174 135,174 135,174 135,174 135,174
Pago a cuenta Impto a la renta 31,194 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gastos de ventas 18,105 19,735 19,735 19,735 19,735 19,244 19,244 19,244 19,244 19,244

Impuesto a la Renta 30% 0 127,059 140,874 141,985 143,208 144,922 146,402 148,030 149,821 151,790 8,206
FLUJO DE CAJA ECONOMICO -1,163,543 185,545 427,735 367,662 366,550 365,327 364,843 363,363 361,735 359,944 357,975 925,542
FINANCIAMIENTO NETO 465,412
(+) Prestamo 465,412
(-) Amortizacion 30,628 33,691 37,060 40,766 44,842 49,326 54,259 59,685 65,653 72,219 0
(-) Intereses 45,389 42,326 38,957 35,251 31,174 26,690 21,757 16,332 10,363 3,798 0
(+) Escudo Fiscal del Imp a renta 30% 13,617 12,698 11,687 10,575 9,352 8,007 6,527 4,899 3,109 1,139 0
FLUJO DE CAJA FINANCIERO -698,131 123,146 364,417 303,333 301,109 298,663 296,833 293,873 290,618 287,037 283,098 925,542
• EE. PP. y GG. PROYECTADO

ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS

TEMPORADA BAJA TEMPORADA ALTA

CONCEPTO % May Jun Jul Ago Set Oct Nov Dic Ene Feb Mar Abr Total Total Total Total Total Total Total Total Total Total
2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10

VENTAS 0 0 0 0 0 0 0 92,206 87,416 87,416 87,416 47,420 401,874 722,439 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117

Ventas 0 0 0 0 0 0 0 92,206 87,416 87,416 87,416 47,420 401,874 722,439 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117 765,117
COSTO DEL SERVICIO 11,510 6,310 6,310 6,310 6,310 6,910 6,790 20,781 17,663 17,527 15,727 14,207 136,357 138,802 138,802 138,802 138,802 138,065 138,065 138,065 138,065 138,065
Cargas de Personal 3,459 3,459 3,459 3,459 3,459 3,459 3,459 6,307 6,307 6,307 6,307 6,307 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746 55,746
Gastos Generales 7,752 2,552 2,552 2,552 2,552 3,152 3,032 10,005 6,887 6,752 4,952 3,432 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167 56,167
Depreciacion 300 300 300 300 300 300 300 4,468 4,468 4,468 4,468 4,468 24,444 26,889 26,889 26,889 26,889 26,151 26,151 26,151 26,151 26,151
UTILIDAD BRUTA -11,510 -6,310 -6,310 -6,310 -6,310 -6,910 -6,790 71,425 69,753 69,889 71,689 33,213 265,517 583,637 626,315 626,315 626,315 627,053 627,053 627,053 627,053 627,053
Gastos de Administracion
Cargas de Personal 2,075 2,075 2,075 2,075 2,075 2,075 2,075 3,784 3,784 3,784 3,784 3,784 33,448 33,448 33,448 33,448 33,448 33,448 33,448 33,448 33,448 33,448
Gastos Generales 1,152 1,152 1,152 1,152 1,152 1,152 1,332 1,332 1,332 1,332 1,332 1,332 14,898 14,898 14,898 14,898 14,898 14,898 14,898 14,898 14,898 14,898
Depreciacion 218 218 218 218 218 218 218 2,302 2,302 2,302 2,302 2,302 13,036 14,259 14,259 14,259 14,259 13,890 13,890 13,890 13,890 13,890
Gastos de Ventas
Cargas de Personal 1,383 1,383 1,383 1,383 1,383 1,383 1,383 2,523 2,523 2,523 2,523 2,523 22,298 22,298 22,298 22,298 22,298 22,298 22,298 22,298 22,298 22,298
Gastos Generales 6,400 1,200 1,200 1,200 1,200 1,800 1,500 3,300 3,300 3,300 1,500 1,500 27,400 27,400 27,400 27,400 27,400 27,400 27,400 27,400 27,400 27,400
Depreciacion 133 133 133 133 133 133 133 828 828 828 828 828 5,069 5,477 5,477 5,477 5,477 5,354 5,354 5,354 5,354 5,354
Total Gastos Admin/Ventas 11,361 6,161 6,161 6,161 6,161 6,761 6,641 14,068 14,068 14,068 12,268 12,268 116,149 117,779 117,779 117,779 117,779 117,288 117,288 117,288 117,288 117,288
UTILIDAD OPERATIVA (EBIT) -22,871 -12,471 -12,471 -12,471 -12,471 -13,671 -13,431 57,357 55,685 55,821 59,421 20,945 149,368 465,858 508,536 508,536 508,536 509,765 509,765 509,765 509,765 509,765
Gastos Financieros 3,892 3,873 3,853 3,834 3,814 3,793 3,773 3,753 3,732 3,711 3,691 3,669 45,389 42,326 38,957 35,251 31,174 26,690 21,757 16,332 10,363 3,798
Total Gastos Financieros 3,892 3,873 3,853 3,834 3,814 3,793 3,773 3,753 3,732 3,711 3,691 3,669 45,389 42,326 38,957 35,251 31,174 26,690 21,757 16,332 10,363 3,798
UTILIDAD ANTES DE DEDUCC. Y PARTICIP. -26,764 -16,344 -16,325 -16,305 -16,285 -17,465 -17,205 53,604 51,953 52,109 55,730 17,275 103,979 423,532 469,579 473,285 477,361 483,075 488,007 493,433 499,402 505,967

Deducciones y Participaciones 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participaciones Trabajadores 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Utilidad antes de Impuesto a la Renta -26,764 -16,344 -16,325 -16,305 -16,285 -17,465 -17,205 53,604 51,953 52,109 55,730 17,275 103,979 423,532 469,579 473,285 477,361 483,075 488,007 493,433 499,402 505,967

Impuesto a la Renta 30% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 31,194 127,059 140,874 141,985 143,208 144,922 146,402 148,030 149,821 151,790
UTILIDAD NETA -26,764 -16,344 -16,325 -16,305 -16,285 -17,465 -17,205 53,604 51,953 52,109 55,730 17,275 72,785 296,472 328,705 331,299 334,153 338,152 341,605 345,403 349,581 354,177
• RENTABILIDAD ECONÓMICA DEL NEGOCIO

RESUMEN DE FLUJOS (CON VALOR DE RESCATE) AÑOS

PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUJO CAJA ECONÓMICO -1,163,543 185,545 427,735 367,662 366,550 365,327 364,843 363,363 361,735 359,944 1,283,517
FLUJO CAJA FINANCIERO -698,131 123,146 364,417 303,333 301,109 298,663 296,833 293,873 290,618 287,037 1,208,639

INDICADOR VALOR
VPNE S/. 409,246
TIRE 28.16%
P. DE RECUPERACIÓN 3 años 6 mes
VPNF S/. 598,177
TIRF 38.03%
P. DE RECUPERACIÓN 2 años 9 meses
COK 20%

COK (método CAPM) = 13.7%

WACC = 14.7%
• RENTABILIDAD ECONÓMICA DEL NEGOCIO

OBJETIVOS FINANCIEROS ALCANZADOS

OBJETIVOS ALCANZADOS CP - P1 MP - P4 LP - P6.. INDICADOR

ROI 6% 28% 29% UTILIDAD NETA/INVERSION INICIAL

ROE 10% 47% 48% UTILIDAD NETA/CAPITAL SOCIAL

EN BASE AL RESULTADO DE
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS
PERDIDAS Y GANACIAS
72,785 331,299 338,152
MARGEN NETO SOBRE VENTAS 10% 43% 44% UTILIDAD NETA /VENTAS TOTALES

SE SUPERARON LOS OBJETIVOS FINANCIEROS INICIALES

• ANALISIS DE SENSIBILIDAD

CÁLCULO DEL VPN ANTE VARIACIONES DEL PRECIO DE + - 20%

CONCEPTOS ESCENARIO ESCENARIO ESCENARIO VALOR PRESENTE

ECONOMICOS PESIMISTA MODERADO OPTIMISTA NETO
-20% PROYECTADO 20% PONDERADO
VPNE (S/. 21,091) S/. 409,246 S/. 765,088 S/. 445,488.30
TIRE 19.56% 28.16% 35.25%
VPNF S/. 167,840 S/. 598,177 S/. 954,019 S/. 634,419.37
TIRF 25.28% 38.03% 49.06%
Tasa de Descuento 20%
PROBABILIDAD (IPSOS APOYO) 23% 39% 38%
• PLAN DE CONTINGENCIA

• En un probable escenario pesimista :

• Ampliar público objetivo hacia el adulto

pocos cambios en cuanto al producto
• Replantear nuevos paquetes y servicios
para dicho segmento (caminatas)
• Alquiler para retiros espirituales / grupal
• Alquiler para clubes departamentales /grupal
PROYECTO VIVIENDAS MULTIFAMILIARES EN CARABAYLLO

INFORMACIÓN DEL PROYECTO TIPO CLUB-HOUSE

AREA DEL TERRENO (M2): 12,000
NUMERO DE ETAPAS DEL PROYECTO 3
TOTAL DE DEPARTAMENTOS (UNDS) 288
DEPARTAMENTOS POR ETAPA (UNDS) 96
AREA PROMEDIO POR DPTO (M2): 72.00

PRECIO DE VENTA PROMEDIO POR DPTO (US$) 33,000

FINANCIAMIENTO
APORTE PROPIO 30%
FINANCIAMIENTO BANCARIO 70%

INFORMACIÓN ECONOMICO-FINANCIERO
COSTO DEL PROYECTO (MILES DE US$) 6,920
FLUJO PROYECTADO (MESES) 36
INGRESO PROYECTADO (MILES DE US$) 9,504
COK 20%
rd 16%
VANE 41,669
TIRE 23.5%
VANF 84,922
TIRF 32%

MARGEN NETO ETAPA I 15%

ETAPA II 20%
ETAPA III 21%
 EVALUACIÓN DEL CRÉDITO PARA
FINANCIAR PROYECTOS INMOBILIARIOS
INTRODUCCIÓN

MIGUEL ANGEL MANRIQUE BERGARAY

MBA e INGENIERO CIVIL
 de los proyectos

40% inmobiliarios son

financiados con
préstamos bancarios
El resto tiene como fuente de financiamiento el ahorro, la
autoconstrucción y la unión de capitales.

fuente: Suplemento Casa y Más.El Comercio.N° 84.

Fuente: diario Gestión / 19.05.09
 METODOLOGÍA DE LOS
4 PILARES
• Es un análisis Objetivo y Subjetivo
• Análisis Objetivo: evalúa la capacidad de
pago de la empresa (análisis econ-financiero)
• Análisis Subjetivo: evalúa la intención de
pago (la confianza)
“cuando puede y cuando quiere pagarme”
• El crédito es una fuente de creación o
destrucción directa del Valor
Recomendaciones para
calificar para un Crédito
• Demostrar capacidad de pago
• Demostrar la intención de pago
• Comunicar la verdad
• Presentar la información completa
• Transparencia en los EE. FF.
 METODOLOGÍA DE LOS
4 PILARES

q LOS ACCIONISTAS y LA GERENCIA

q LA EMPRESA EN EL SECTOR
q EL ANÁLISIS FINANCIERO
q LAS GARANTÍAS
 q 1.LOS ACCIONISTAS Y LA
GERENCIA
• Evaluación del Accionista:
• Cuál es su currículum vitae
• Record crediticio personal y empresarial
• Cuál es su compromiso real con el Negocio
(oportunistas o con visión a L.P.)
• Grado de involucramiento en los cargos
• Estilo de dirección / liderazgo
• Disciplina y austeridad del accionista
• La sucesión: familia /otro
• Los valores: vida personal, honestidad
 q LOS ACCIONISTAS Y LA
GERENCIA
• Evaluación de los Gerentes: GG, Financiero,
Administración
• Cuál es su currículum vitae
• Record crediticio personal y empresarial
• Compromiso de la gerencia c/ la empresa
• Nivel de rotación de los gerentes
• Nivel profesional de los gerentes
• Nivel de autonomía gerencial
• Estilo de dirección
q2.LA EMPRESA EN EL SECTOR
• Decisión basada en la comparación
• Cuál es su mercado objetivo (nicho)
• Si tiene Estrategia como empresa o no (Plan)
• Cuál es el FODA de la empresa / eficiencia
• Análisis de las 5 Fuerzas de Porter (p.e. rivalidad
interna del sector / sustitutos )
• Cuál es la posición competitiva de la empresa
• Si es sustituible como empresa o no
• Imagen de la empresa frente al cliente
• Calidad de sus clientes
• Evaluación de mercados relacionados
• El due diligence legal por parte del Banco
 q3. ANALISIS FINANCIERO
• Es el más objetivo
• Mide la capacidad de pago
• Se evalúan:
• El Flujo de Caja Proyectado (I y G)
• I= facturas, cobranzas; G= pagos
• Estados Financieros / históricos
• Flujo de Caja Proyectado:
• Riguroso análisis de los supuestos
• Deben ser explícitos
• Coherencia con los antecedentes
 q ANALISIS FINANCIERO
• Balance General y EE. PP y GG. :
• Fotografía de la situación de la empresa
• Comparación histórica anual (la película)
• Análisis de los Estados Financieros
• Comparación de los EE. FF. con los de otras
empresas del mismo Sector
• Relacionado con los pilares 1 y 2
• Se analizan los RATIOS financieros:
• De Liquidez
• De Solvencia
• De Rotación
• De Rentabilidad
 RATIOS FINANCIEROS
ÍNDICES:
• DE LIQUIDEZ : Capacidad de la empresa para
enfrentar obligaciones a Corto Plazo (falta de
liquidez = ataque el corazón cía)
• Evaluación de la calidad de los Activos:
• De las Cuentas por Cobrar
• Calidad de los clientes de la empresa
• De los Inventarios
• Nivel de rotación de inventarios
• Los Activos fijos deben financiarse a Largo Plazo
• Reestructurar pasivos corrientes en caso de
Iliquidez
Liquidez = Activos Corrientes/ Pasivos Corrientes > 1
 RATIOS FINANCIEROS

• DE SOLVENCIA : Capacidad de la empresa para

enfrentar TODAS las obligaciones con
terceros

Endeudamiento = Pasivos Totales/ Activos Totales

 RATIOS FINANCIEROS

• DE ROTACIÓN ó GESTIÓN : Ratio de

administración de los activos
• Calidad en la gestión de las cobranzas
• Días de venta pendientes de cobro

Rotación Activos Fijos = Ventas/ Activos Fijos netos

 RATIOS FINANCIEROS

• DE RENTABILIDAD : Para la evaluación de la

rentabilidad ó utilidad neta de la empresa

MARGEN NETO = UTILIDAD NETA / VENTAS

RENDIMIENTO SOBRE EL PATRIMONIO:

ROE = UTILIDAD NETA / PATRIMONIO COMÚN
(el accionista compara el ROE con su COK)
 RATIOS FINANCIEROS

A B C D

Liquidez
Liquidez 0.29 1.04 0.44 0.70

Solvencia
Endeudamiento 0.48 1.02 0.59 0.99

Gestión
Dias venta pendiente cobro 41 34 66 55

Rentabilidad
Margen Neto (%) 42.8 30.3 8.3 18.6
ROE (%) 7.3 13.9 6.1 26.2
 q4. LAS GARANTÍAS
• Se presta a la confianza y a la capacidad de
pago, NO a la garantía
• Garantía es un mitigador del Riesgo
• Preferentemente Garantías Extra-Negocio:
• Hipotecarias
• Bienes de capital no relacionados
• Garantías Hipotecarias (gars.reales):
• Tangibles
• Visibles
• Registrables
Algunos factores adicionales que intervienen para el
otorgamiento de un préstamo o financiamiento
bancario
• La calificación del prestatario
• La complejidad del negocio del prestatario
• El monto del préstamo
• La estructura del financiamiento ($,t,rd)
• Los bancos o entidades financieras que
intervienen
• El destino de los fondos prestados
• El due diligence legal (auditoría) identif.
riesgos, contingencias, pasivos, calidad
garantías, etc.
FUENTE: www.bcp.com.pe
 Procedimiento estándar
Principales documentos del financiamiento

• calificación del prestatario

• due diligence financiero
• estructura del financiamiento
• due diligence legal / garantías
• Contrato del préstamo / crédito
• Contrato de la(s) garantías
• Anexos, adjuntos de informes legales
Sol de Collique

Unidades Inmobiliarias 12,500

Unidades Vendidas (al 06.10.2010) 582 5%
Unidades por vender 11,918 95%
Hipotecario Tradicional 0
Nuevo Credito MiVivienda 38%
Programa Techo Propio 43%
Ahorro Vivienda 18%
Otro Banco 0
Al Contado 1%
Efectividad (581/582) 100%
OTRA MODALIDAD DE ADQUISICIÓN
CON FINANCIAMIENTO

EL LEASING INMOBILIARIO

Si usted está entre los que alquilan una vivienda ya que no

puede acceder a un crédito hipotecario, manténgase atento pues
el Gobierno y el sector privado alistan facilidades para adquirir
inmuebles. El más inmediato de estos productos es el leasing
inmobiliario o alquiler-venta de viviendas, con opción de compra
para el inquilino al final del plazo del contrato, reveló el gerente
general del fondo Mivivienda, Javier Rojas. "Estamos viendo el
marco normativo para lanzar el leasing inmobiliario. Este es un
mecanismo que se usa mucho en el mercado internacional y
esperamos que tenga el mismo impacto en nuestro país", dijo.
18/11/2011-Gestión - Lanzarán alquiler-venta de viviendas en
forma masiva-Finanzas - Página-24

FUENTE: CAPECO
LEASING INMOBILIARIO

Promotora

Banco / Fondo MiVivienda

Persona poseedora del activo

Persona poseedora del activo

Mercado hipotecario crece 18% en número de cuentas
El mercado de créditos hipotecarios creció 18% en número de cuentas y
22% en valores, impulsado en gran parte por los niveles C y D, según
Lussiana Villena, gerente de Producto Hipotecario del Banco de Crédito
BCP. Indicó que hasta el momento se han desembolsado US$1.864
millones en créditos hipotecarios, pero que la proyección al cierre del año
es entregar 34.000 créditos por un valor de US$2.485 millones. En el
2010 se colocaron 29.400 créditos por US$2.033 millones, mientras que
para el 2012 se espera un crecimiento del 20% con respecto al
2011.Del 17 al 20 de noviembre, el BCP organizará la feria inmobiliaria
Casa Show en el Jockey Club, donde se concentrarán 60 constructoras y
8.000 viviendas disponibles.
15/11/2011-El Comercio - Mercados hipotecarios crece 22% en valores-
Negocios - B-09 / CAPECO

FUENTE: CAPECO
 PERU

Fuente: diario Gestión / 19.05.09

 PERU

Penetración hipotecaria 1T2011 : aprox. 3.9% PBI

PERU
 CHILE

UF: Unidad de Fomento / 1UF=USD 46.40 aprox

Penetración hipotecaria 2010 : aprox. 15% PIB

Fuentes: Banco Central de Chile / BBVA Research

 COLOMBIA
(tasa fija en pesos)

Penetración hipotecaria 2009 : aprox. 3.7% PIB

Penetración hipotecaria 2011 : aprox. 4.2% PIB *
(*) incluye cooperativas y Fondo Nacional del Ahorro

UVR: Unidad de Valor Real (Bco de La Republica)

15.09.12 UVR = 203.35 Pesos Colombianos
Fuente: Gestión 06.08.12
 TASA CREDITO
INMOBILIARIO
CHILE: 4.2%
aprox. anual

CREDITO MIVIVIENDA: S/. 50,400 a 259,000

Fuente: diario Peru21 Nov.2011

Fuente: diario Peru21
 COSTOS DE ORIGINACIÓN CRÉDITO HIPOTECARIO
VALOR DEL INMUEBLE S/. 278,000
TASA MIXTA / Nov-2011
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CUOTAS MENSUALES
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Fuente: S.B.S.
 LA T.C.E.A. PARA PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

OCT 2012

Fuente: S.B.S.
 Incentivos al Sector Inmobiliario y demanda
Colombia

• Bajas tasas de interés (tasa variable 7.4% UVR

2011 – tasa hipotecaria)
• Impacto positivo de la baja inflación sobre el costo
de los créditos hipotecarios
• La cobertura de la tasa de interés para compra de
vivienda nueva
• Mejor desempeño de la economía

UVR: Unidad de Valor Real (Bco de La Republica)

Fuente: BBVA Research

 DEPARTAMENTO NACIONAL DE PLANEACIÓN
COLOMBIA
PLAN NACIONAL DE DESARROLLO 2010-2014

Fuentes: www.dnp.gov.co / BBVA Research

FUENTE: GESTION 14.AGO.13
 US$ 905
Fuente: Gestión 05.06.13
US$ 1,128

US$ 1,361

US$ 2,377

US$ 2,445

US$ 2,648

US$ 3,699

Fuente: Gestión 05.06.13

 ¿ Burbuja inmobiliaria ?
Situación Perú III-2012 BBVA Research
• Baja intermediación bancaria en el Perú (créditos sector inmobiliario)
• Bajos niveles de morosidad / baja penetración hipotecaria PBI / 30% formal
• Sistema financiero sólido y regulado
• Mayor control y supervisión SBSAFP , MEF, BCR, Asbanc
• Se mantiene demanda insatisfecha de viviendas B2+C+D (no re-venta)

Factores de la Demanda:

ü Engrosamiento clase media (30-40)

ü Demanda insatisfecha de viviendas (C,D,E)
ü Cambio demográfico (mayor demanda 30-40)
Factores de la Oferta:
¿ Burbuja especulativa ?
ü Incremento costo de terrenos
ü Incremento costo de materiales
ü Incremento costo de mano de obra (jun-may)
 LA BURBUJA INMOBILIARIA
• Aparece cuando el precio de mercado
se separa del propósito básico del activo
en cuestión (precio del activo excede a su
valor fundamental)
• Para bien de consumo (vivir) o como
bien de capital (inversión para negocio)
• Incremento en los precios
• objetivos de especulación
• Consecuencias de las expectativas
• Exceso de circulante / moneda (FED)
• Incremento en los créditos hipotecarios
• Expectativas de corredoras e Inmobrs.
 ¿ Burbuja inmobiliaria ?
Situación Perú II-2013
Indicador mercado inmobiliario

Global Property Guide: 12.5 < r < 25

Ralentización en colocaciones hipotecarias y en las ventas

Fuente: Gestión 27.08.13 / BCR

 ¿ Burbuja inmobiliaria ?
Situación Perú II-2013
MOROSIDAD
COLOCACIONES HIPOTECARIAS DEL
STMA FINANCIERO ( NO INCLUYE Fdo. Mivivienda)
SALDOS AL MES DE JUNIO 2013
2013-I

MOROSIDAD 1.52%

2012-I

1.45%
2011-I

0.83%
X = 0.86%

FUENTE: GESTIÓN 03.SEPT.13 / BCR

Fuente: EL COMERCIO 27NOV13
Fuente: GESTION 17.04.13
MUCHAS
GRACIAS