DERECHO CIVIL II.

LOS BIENES, DE LA PROPIEDAD Y DEMÁS DERECHOS REALES

Cosas y bienes
Las cosas, en principio, son objetos materiales; los bienes, por el contrario, serían
cualesquiera componentes del patrimonio de una persona evaluables
económicamente, tanto si son cosas propiamente dichas, como si son derechos
sobre las cosas (derechos reales) o derechos que tienen por objeto la conducta
ajena (derechos de crédito). En rigor, el término “bien” sería el género, frente al
papel de especie desempeñado por las cosas.

LOS BIENES Y COSAS EN EL DERECHO ROMANO

Los derechos reales son beneficios que una persona puede obtener de una cosa, y
una cosa es: algo existente que lo puedes tocar y ver, pero un bien es una cosa que
nos genera utilidad y nos permite tener dominio sobre este.

En un sentido más específico el derecho real se refiere al poder, dominio, autoridad

o potestad, sobre aquel objeto o cosa que puede guardar un determinado valor
frente al resto; por consiguiente este tipo de derecho concede un poder de carácter
directo sobre una cosa en particular, a la persona que es titular de dicho derecho y
regula una relación jurídica entre ambos.

Anteriormente en Roma un objeto o cosa constituía un patrimonio, este se

conceptualizaba como “el conjunto de cosas tangibles y otras no tangibles que
correspondían a una persona “, así lo define el maestro Margadant.

En el derecho Romano, las cosas que derivaban de los derechos reales se

encontraban divididas como aquellas que se podían comerciar las cuales podían
ser objeto de apropiación y las cosas consideradas fuera del comercio, las cuales
por alguna razón física o jurídica no se podían comerciar, un ejemplo : el sol, la
costa del mar, si pertenecían a los ciudadanos y se podía gozar por derecho pero
nada más, las cosas públicas que estaban a disposición de los ciudadanos, un
ejemplo: las carreteras , otras cosas fuera del comercio en la antigua Roma eran las
de tipo “divino”, como ejemplo: los templos.

Las cosas que sí se podían comerciar en Roma eran los terrenos dentro de Italia,
las servidumbres rústicas, los esclavos y animales de tiro y carga.

Si un bien, es una cosa, entonces estas cosas deben por lógica tener una
clasificación y así se constituyó en Roma, los bienes estuvieron clasificados como:
bienes corpóreos que eran aquellos que se percibían con los sentidos, tal cómo lo
decía Gayo, aquellos bienes capaces de moverse o pudieran ser movidos por una
fuerza exterior y otros eran los bienes incorpóreos que eran los derechos que
representaban un valor de dinero, estos bienes no caían bajo los sentidos, éstos no
podían tocarse.

Los bienes fungibles de cualidades genéricas y cantidad, estos podían ser

sustituidos por otros bienes de la misma calidad o cantidad para aprovechar y
satisfacer a las personas, y los bienes no fungibles eran de tipo individual por lo
tanto no podían sustituirse, por ejemplo un terreno o un esclavo.

Los bienes consumibles como lo estableció su nombre eran aquellas cosas que el
hombre utilizaba y se consumían, como el trigo o vino y los bienes no consumibles
su uso determinaba su desgasto obteniendo el provecho sin consumirlos, inclusive
una buena utilización de estos y se conservaban, por ejemplo: una cama o una casa.

Los bienes divisibles desde el punto de vista jurídico eran los que divididos,
conservaban su naturaleza y cualidades en forma proporcional al valor que tenía
antes, y los bienes indivisibles aquellos que en tales circunstancias no se daban
como por ejemplo: un esclavo o un caballo.

Los romanos designaron a las cosas simples, como aquellas que en los usos
sociales se utilizaban como una unidad, como un animal por ejemplo, y las cosas
compuestas las que agrupadas de cosas simples eran aquellas cuyo vínculo de
unión tenía un carácter material por ejemplo una biblioteca.

También dentro de la clasificación de bienes y cosas, existió las cosas principales y

accesorias que estaban unidas a servir a un mismo fin, la principal era la que
determinaba por sí sólo la función del todo, y asesoría era la que, sin ser absorbida
por la principal, contribuía a facilitar la función de la primera, por ejemplo, la espada
con relación a la vaina, o el cuadro en relación a un marco, las partes de una cosa
con especial interés para el derecho eran también sus frutos, aquellas partes
separadas de la cosa, que se consideraban como el producto de la misma y estos
se dividieron en: naturales aquellos productos orgánicos de una cosa, que
constituyeron el rendimiento propio de la misma, por ejemplo, la leche de la vaca, la
cría de los animales, los civiles eran los valores o rendimientos obtenidos del disfrute
de una cosa o derecho, por ejemplo, los réditos de un capital dado o intereses.

De esta manera, en el antiguo Derecho Romano existió la clasificación de los bienes

y las cosas, que sirvieron para la utilidad del hombre, para satisfacer ciertas
necesidades dentro de una sociedad, las cosas en Roma no sólo fueron objetos,
también estuvieron considerados los humanos que sirvieron de esclavos durante la
estructura política, algunas cosas se podían tocar o contar, y otras sólo eran
perceptibles a los sentidos, y susceptibles de derecho, debe quedar claro que las
cosas en principio son todo objeto material y por el contrario los bienes, son cosas
componentes del patrimonio de una persona.

CONCEPTO DE BIENES O COSAS

BIEN (res) En el lenguaje vulgar es todo objeto material exterior al hombre,

pero jurídicamente hablando, puede comprender a veces entes inmateriales, como
son los derechos, y en otras ocasiones se excluye del concepto aquello que no
puede ser objeto del derecho. En resumen, un bien es un objeto (corpóreo o
incorpóreo) susceptible de un derecho patrimonial.
CLASIFICACION DE BIENES

Bienes Fuera del Comercio

Pueden no ser objeto de relaciones jurídicas, los juristas usan el término res
extrapatrimoniales para expresar este concepto. Se clasifican de la siguiente
manera:

a) Bienes fuera del comercio por razones físicas. Criterio relativo y que varía
según el avance de la ciencia y la tecnología, por ejemplo un viaje a la luna
concebido hace 100 años era imposible de realizar.

b) Bienes fuera del comercio por razones de Derecho Divino (divini iuris)

* Las res sacre, consagradas a los dioses públicos como templos, terrenos, etc.

* Las res religiosae, destinadas al culto de los dioses manes como los sepulcros,
monumentos mortuorios, etc.

* Las res sanctae, son las construcciones que limitan la ciudad como las
puertas, muros etc. La violación de las cosas sacras se consideraba sacrilegium y
los violadores eran castigados con la pena de muerte.

c) Cosas fuera del comercio por razones del derecho humano.

* Las res comunes onimun iure naturali, son aquellas indispensables para la
vida y por lo tanto pertenecen a todos. Por ejemplo: aire, mar, agua corriente, etc.

* Las res plublicae, con este término los juristas romanos indican las cosas que son
propiedad del pueblo romano: caminos, playas, etc.

* La res universitatem, son las que están a disposición de una corporación pública,
teatros, estudios, etc.
Bienes dentro del comercio

Las res in comercium, son las susceptibles a relaciones jurídicas y se pueden

clasificar de acuerdo a los siguientes criterios:

a) Bienes mancipi y nec mancipi, esta clasificación tiene su origen en el sistema de

economía agraria de la antigua Roma:

* Son mancipi los terrenos en el suelo itálico, los esclavos, los animales de tiro
y carga, las servidumbres, etc, que se transmiten por la mancipatio o la in iure cessio
(Modo de adquirir la propiedad civil que consiste en un juicio ficticio) nec mancipi
son el ganado menor y el dinero

b) Cosas corporales y cosas incorporales. Las primeras son susceptibles de tocarse,

las segundas no; entre las incorporales se señalan la herencia, el usufructo, los
créditos.

c) Bienes muebles y bienes inmuebles. Las muebles son los bienes que se pueden
desplazar, entre estos están los seres vivos que se mueven por si solos. Los
inmuebles son los que están en un lugar fijo.

d) Bienes genéricos y bienes específicos. Los genéricos son aquellos que son
apreciadas por su género y pueden sustituidas por otras. Los bienes específicos
son aquellos que han sido debidamente individualizados y no pueden ser
sustituidos, salvo por la voluntad de las partes contratantes.

e) Bienes simples y bienes compuestos. Simples son los que están formados por
una sola cosa, por ejemplo un caballo o una estatua. Los bienes compuestos están
formados por varios bienes simples, por ejemplo una nave, un edificio, etc.

f) Bienes principales y accesorios. Un bien es considerado accesorio respecto a uno

principal, cuando depende para su existencia, de otra que tiene individualidad
propia. Por ejemplo, los esclavos, animales domésticos, etcétera, eran
considerados como bienes accesorios del fundo, que constituía la cosa principal.
g) Bienes consumibles y no consumibles. Los consumibles son los que se agotan
con su uso, como el pan o el carbón. Mientras que en las no consumibles, el
desgaste es apenas perceptible, ejemplo un carro, un edificio.

h) Bienes divisibles e indivisibles. Divisibles son los que se pueden descomponer

en partes sin que pierdan su carácter original, mientras que las indivisibles al
separarse pierden su carácter original.

Los romanos utilizaron el término IUS para referirse tanto al derecho objetivo como
al derecho subjetivo. El derecho subjetivo se clasifica a su vez en derecho absoluto
y derecho relativo. Entendiéndose por derecho absoluto el que faculta la conducta
propia es decir faculta la consulta del titular; por ejemplo derecho a votar. El derecho
relativo se refiere como el derecho personal o de crédito, faculta la conducta ajena,
esto es la conducta de otra persona; por ejemplo que alguien realice a nuestro favor
un servicio para el cual lo contratamos.

Si el derecho absoluto autoriza la conducta de su titular sobre una cosa, estamos

contemplando el derecho real. Los derechos reales han sido numerados
limitativamente por el derecho objetivo, y cada uno de ellos le otorga diferentes
facultades. El derecho de la propiedad, otorga las facultades más amplias que una
persona puede tener sobre una cosa; los derechos reales sobre la cosa ajena, por
ejemplo servidumbres; y los derechos reales de garantía, prenda e hipoteca, estos
se apuntan a tener algo de otra persona o a pedir su posesión, para garantizar el
pago de una deuda anterior. Por tanto tenemos que los derechos reales al facultar
la conducta del titular sobre una cosa, le autorizan a actuar sobre ella de forma
directa, sin que necesite la intervención o mediación de otra persona.

Concepto de Cosa.

Res (cosa) objetos corpóreos o incorpóreos susceptibles de un derecho patrimonial.

Kaser “En un sentido estricto denota una cosa corporal, físicamente delimitada y
jurídicamente independiente; en sentido más amplio, todo lo que puede ser objeto
de un derecho”.
Gayo en sus instituciones habla de las res corporales quae tanginpossunt (las que
se pueden tocar) como el derecho a una herencia; y res incorporales quae tangi non
possunt (las que no se pueden tocar) como las obligaciones que se contraen.

Las cosas pueden estar dentro del patrimonio de los particulares (res in patrimonio)
o bien, fuera del patrimonio de los particulares (res extra patrimonium), las cuales
se designan, también, respectivamente como res in commercium y res extra
commercium.

LA PROPIEDAD
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien,
por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más
limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio
de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre
un bien.

El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se
requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de
fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de
ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

Según la definición dada el jurista venezolano Andrés Bello en el artículo 582 del
Código Civil de Chile, el derecho de propiedad sería el derecho real en una cosa
corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o
contra el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera
o nuda propiedad.

Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres

facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposición (ius
abutendi), distinción que proviene del Derecho romano o de su recepción medieval.
Tienen también origen romano la concepción de la propiedad en sentido subjetivo,
como sinónimo de facultad o atribución correspondiente a un sujeto.

Por el contrario, en sentido objetivo y sociológico, se atribuye al término el carácter

de institución social y jurídica y, según señala Ginsberg, puede ser definida la
propiedad como el conjunto de derechos y obligaciones que definen las relaciones
entre individuos y grupos, con respecto a qué facultades de disposición y uso sobre
bienes materiales les corresponden.

Teoría de la propiedad

El derecho de propiedad es el más completo que se puede tener sobre una cosa: la
cosa se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la acción de su propietario,
sin más límites que los que marca la Ley o los provocados por «la concurrencia de
varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio» (limitaciones de carácter
extrínseco). No obstante, el reconocimiento de que la propiedad, como institución,
está orientada a una función social, implica que en la actualidad existan limitaciones
intrínsecas o inherentes al derecho; así como obligaciones que se derivan de la
propiedad en sí.

En doctrina jurídica, especialmente aquellos ordenamientos con importante

influencia latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres
facultades o derechos:

Ius utendi

El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a

servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del
derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya
establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podría un propietario de un bien
inmueble justificar la tenencia de una plantación de marihuana, al estar prohibida
por la mayoría de los ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un empresario
no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos típicos de una actividad
industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los demás
vecinos.

Ius fruendi

El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene

el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La
regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo
aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la
cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancias. En ese
aspecto se distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un
manzanar, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus
productos.

Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el
propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el
fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al
darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario
son los intereses.

Ius abutendi

El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la

premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de
posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla
(disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social: por ejemplo,
el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de
hecho, puede estar obligado a su conservación.

Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición

jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de
su derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o
abandonar la cosa, que pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición
aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho
real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.

Caracteres del derecho de propiedad:

El derecho de propiedad es un poder moral, exclusivo y perfecto, pero con carácter

de limitación y subordinación, así como también perpetuo.

• Es un poder moral porque la apropiación que se hace del bien es reflexiva y no

instintiva, es decir, la destinación al fin se hace previo el conocimiento del fin que se
acepta libremente.

• Es un derecho exclusivo, derivado de la limitación esencial de la utilidad en muchos

objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos individuos
a la vez. Por esta razón, no son bienes apropiables los llamados de uso inagotable
o bienes libres, que existen en cantidades sobrantes para todos, como el aire
atmosférico, el mar o la luz solar.

• Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la sustancia

misma de la cosa sobre su utilidad o sobre sus frutos: de aquí deriva el concepto de
dominio imperfecto según que el dominio se ejerza sobre la sustancia (dominio
radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o sobre los frutos, dominio de usufructo).
Estas tres clases de dominio, al hallarse en un solo sujeto, constituyen el dominio
pleno o perfecto. El derecho de propiedad es un derecho perfecto, pues por él, todo
propietario puede reclamar o defender la posesión de la cosa, incluso mediante un
uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad y aun de su
substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir la cosa.

• Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien común, por la
necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber moral.

• Es perpetuo, porque no existe un término establecido para dejar de ser propietario.

Clasificación del derecho de propiedad:

Se puede esquemáticamente presentar la división de la varias especies de

propiedad, de acuerdo a lo siguiente:
Por sujeto
• Pública, si corresponde a la colectividad en general.
• Privada, cuando el derecho es o está asignado a determinada persona o grupo y
las facultades del derecho se ejercitan con exclusión de otros individuos.
• Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo
• Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas
• Colectiva publica, si la propiedad corresponde a la colectividad y es ejercida por
un ente u organismo público.
Por naturaleza
• Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.
• Propiedad inmueble, o bienes raíces o fincas son las que no pueden transportarse
de un lugar a otro
• Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los sentidos,
como una casa, un libro, entre otros
• Propiedad incorporal, si esta constituida por meros derechos, como un crédito, una
servidumbre, entre otros.

Por objeto • Propiedad de bienes destinados al consumo

• Propiedad de bienes de producción

Modos de adquirir la propiedad:

Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurídicos que
producen la radicación o traslación de la propiedad en un patrimonio determinado.
A este modo de adquirir la propiedad se le llama también «título» y existen diversas
clasificaciones, por ejemplo:

• A título universal

• A título oneroso y gratuito

• Originarios

• Derivados

Referencias

DERECHO DE PROPIEDAD

Es el Derecho humano que tiene toda persona para gozar, disponer y usar
un bien que forme parte de su patrimonio. Se traduce, entonces, en el poder directo
sobre una cosa o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer
del mismo y que no puede ser afectada por un acto del Estado sino mediante
un procedimiento previo, debidamente justificado y mediante oportuna y
justa indemnización. Aunque está sujeto a los límites que establezca la ley, los
mismos no pueden vaciar de contenido este derecho o hacer imposible su ejercicio.

Los bienes, por su parte, pueden ser definidos como todas aquellas cosas
materiales o inmateriales apropiables, así como todo derecho que pueda formar
parte del patrimonio de una persona; esto comprende todos los muebles e
inmuebles, los elementos corporales e incorporales y cualquier otro objeto inmaterial
susceptible de valor.

Ejemplo de uso: «Cualquier impuesto que haga imposible el mantenimiento de

un bien inmueble es confiscatorio, y por tanto violatorio del derecho de propiedad»

Artículo 17 de la Declaración Universal de Derechos Humanos:

“1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente.

2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.”

Artículo 21 de la Convención Interamericana de Derechos Humanos:

1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede
subordinar tal uso y goce al interés social.

2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago
de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y
en los casos y según las formas establecidas por la ley.

3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el
hombre, deben ser prohibidas por la ley.

Artículo de la Constitución Política de la República de Guatemala (buscar con los

estudiantes)

DERECHOS REALES

El derecho de propiedad, la posesión de un bien, el dominio, el usufructo, el uso y

habitación, la servidumbre o la hipoteca inmobiliaria son algunos de los derechos
reales más comunes sobre un bien.

Un derecho real es un derecho de carácter patrimonial que permite a su titular,

dueño de un bien, disponer y disfrutar de él sin más limitaciones que las que marca
la ley. Esto incluye obtener aquellas ventajas económicas que por la naturaleza del
bien sea posible.

La propiedad es el principal derecho real de una persona sobre un bien y su

fuerza jurídica reside en que permite usar, disponer de él, destruirlo, venderlo o
cederlo y percibir los frutos de ese bien sin más limitaciones que las que establece
la ley.

Para comprender mejor el concepto de derecho real suele contraponerse al de

derecho personal:

 Los derechos reales son los que dan a su titular autoridad sobre un bien.
 Los derechos personales, en cambio, otorgan la facultad de exigir un
comportamiento concreto a otra persona. Por ejemplo, ante un contrato de
compraventa, si el comprador ya ha abonado el importe pactado, puede exigir
al vendedor la entrega del bien vendido.

Regulación y ámbito de aplicación

El Libro II del Código Civil regula la propiedad, los bienes y sus modificaciones, y
recorre el abanico de situaciones que puede enfrentar un ciudadano en relación con
sus derechos reales sobre los bienes. El ámbito de aplicación del derecho real será,
por tanto, las relaciones jurídicas que derivan del ejercicio de esa titularidad
sobre un bien y los vínculos que se establecen en consecuencia entre las
personas.

Un derecho real es directo, excluyente y protegido frente a todos, es decir, el

resto de personas no puede utilizar o disfrutar «esa cosa» sobre la que alguien tiene
un derecho real. Esto implica que:

 Son derechos de carácter inmediato, es decir, establecen un vínculo directo

entre una persona y un bien sin que tenga que intervenir nadie para definirlo.
 Su carácter absoluto y excluyente (erga omnes) permite imponer la
titularidad frente a todos por los mecanismos legalmente establecidos.
¿Cómo se adquiere un derecho real?
Hay dos maneras:

 Originario: cuando la adquisición del derecho sobre un bien no depende del

titular anterior. Por ejemplo, cuando alguien encuentra un objeto y decide
quedárselo.
 Derivativo: la transmisión del derecho se obtiene del titular anterior, como
en el caso de una compraventa, una donación o una herencia.

Tipos de derechos reales

En cuanto a la clasificación de los derechos reales, la doctrina distingue, en primer
lugar, entre los que recaen sobre bienes materiales y los que lo hacen sobre bienes
inmateriales. La naturaleza del derecho real implica que los bienes sobre los que
recaen son corpóreos, tangibles (la propiedad de una vivienda o de un coche), y
que ese poder de dominación es algo perceptible de forma inmediata por los
sentidos.

Sin embargo, la excepción a esta corporeidad son los derechos de propiedad

intelectual, que otorgan derechos reales sobre bienes inmateriales o intangibles,
como puede ser una fórmula química para desarrollar un compuesto o el algoritmo
necesario para desarrollar una aplicación informática.

Otra clasificación que realiza la doctrina agrupa los derechos reales de la siguiente
manera:

 Derechos reales de protección provisional y de protección definitiva

La protección provisional hace referencia a la posesión o tenencia de un bien y los
derechos y obligaciones que implica. Por su parte, la protección definitiva se refiere
a la propiedad o dominio sobre una cosa.

 Derechos reales de garantía

Son aquellos que otorgan a su titular el poder sobre un bien ajeno como garantía
de una obligación. Si se incumple, el acreedor puede solicitar la venta pública del
bien que se pone en garantía y cobrar su deuda del importe obtenido. Hay varios
tipos de derechos reales de garantía: hipoteca, prenda y anticresis.

El ejemplo más sencillo es el funcionamiento de la hipoteca inmobiliaria: una

persona solicita al banco un crédito para adquirir una vivienda. La entidad concede
el crédito hipotecario estableciendo un derecho real de garantía sobre la vivienda
que se adquirirá con el importe prestado. Si el dueño de la vivienda incumple el pago
de la deuda, el banco podrá solicitar la venta del inmueble para recuperar el dinero
prestado.

Derechos de adquisición preferente

Son aquellos que otorgan a una persona la capacidad de adquirir un bien con
carácter preferente respecto a otras personas. Existen varios tipos: opción,
tanteo y retracto.

Un derecho de opción habitual es el que se establece sobre una vivienda

arrendada. El propietario y el arrendador incluyen en el contrato una cláusula de
derecho de opción que implica que, en caso de que el propietario quiera vender el
inmueble, el arrendador tendrá opción preferente para decidir si quiere adquirirla
bajo las condiciones que previamente hayan pactado.

 Derechos de goce y disfrute

Son los derechos que permiten a una o varias personas el goce o disfrute de un bien
del que no son propietarios. Se diferencia entre: usufructo, derecho de uso y
habitación, servidumbres o derecho de superficie, entre otros.

Los derechos reales están presentes en el día a día de los ciudadanos. La

compraventa es una operación frecuente que, independientemente del importe o
del bien, implica el nacimiento de unos derechos sobre el bien. Conocer en
profundidad la normativa que regula estos derechos permitirá a los futuros
abogados ofrecer a sus clientes soluciones apropiadas ante los conflictos que
puedan derivarse de la propiedad o el uso de los bienes.
DERECHO REAL COMO RECEPTOR DE LA FACULTAD DE GOZAR Y
DISPONER DE UNA COSA

Sin hacerlo de forma directa y, sin ser plenamente conscientes de hacerlo, en

muchas ocasiones nuestros clientes nos formulan cuestiones sobre el ejercicio de
determinados derechos, que se denominan “derechos reales” y la forma en que los
mismos desprenden efectos en nuestras relaciones personales, civiles y
comerciales.
Como punto de partida, si atendemos a la definición que hace de los derechos
reales el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE), se trataría
de aquellos derechos que recaen sobre una cosa en concreto y que tienen
eficacia frente a la generalidad de las personas, esto es, frente a todo el mundo
(erga omnes).
Derecho real desde una vertiente jurídica y doctrinal
Si atendemos a un criterio más jurídico, los derechos reales, -regulados con carácter
general en el Libro II del Código Civil -, son aquellos derechos que tienen
contenido patrimonial y que cualquier persona o particular (en su posición de
“sujeto activo” del derecho), va a ejercer sobre una cosa determinada, pero a su vez
y como consecuencia de su existencia y ejercicio, todas las demás personas (o
“sujetos pasivos” del derecho), no estarían habilitadas para realizar cualquier tipo
de uso, goce o disfrute. Podría mantenerse que los titulares de un derecho real son
beneficiarios de un tipo específico de derecho que les autoriza a obtener
ciertas ventajas, de manera especial, de uso y económicas, sobre una cosa en
particular. Así, el ejemplo más claro de derecho real sería el derecho de propiedad,
el cual permite en general al propietario de la cosa a usarla y disfrutarla sin más
restricciones que las que sean impuestas por las leyes.
En este sentido dos son las principales notas que definen los derechos reales: Por
un lado, el carácter inmediato, que significa que estos derechos se ejercen por su
titular de forma inmediata o directa sobre el propio objeto (por ejemplo, un
inmueble), sin que sea necesario que haya un intermediario al que se le exija
realizar una determinada prestación. En segundo lugar, los derechos reales
tienen carácter absoluto, ya que estos derechos generan en la práctica un deber
general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (esto es el titular de
un derecho real está facultado para ejercerlos frente a todos, esto es “erga omnes”).
Si atendemos a un criterio doctrinal sobre el concepto de derecho real, de las
múltiples definiciones destacaríamos la del autor Roca Sastre, esto es: “Derecho
real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña un
señorío, completo o menos, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente,
protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno individualmente
obligado”.

Clasificación de los derechos reales

Si bien hay numerosas clasificaciones posibles para los derechos reales, nos
inclinamos por una clasificación muy sencilla y abreviada que comprendería:

1.- Derechos reales de protección provisional y derechos reales de protección

definitiva
Cuando hablamos de protección provisional, estamos pensando en la figura de
la posesión, regulada en los artículos 430 a 466 del Código Civil y que viene a ser
la mera tenencia de una cosa por parte de una persona, que tiene en última instancia
la intención o el deseo de adquirirla en propiedad con el transcurso del tiempo.
Si nos referimos por el contrario a derechos reales de protección definitiva, nos
referimos a la propiedad o el dominio sobre las cosas, regulada en los artículos 348
y 349 del Código Civil, constituyendo el derecho por excelencia sobre los bienes,
siendo la definición más común de la propiedad el derecho de una persona a
disfrutar de una cosa sin más limitaciones que las que puedan existir en las leyes.
2.- Derechos reales de garantía
Son derechos reales que afectan a determinados bienes y los dejan afectos al pago
de deudas o a la realización de ciertas conductas a los que se obligan las personas,
respondiendo estos bienes por ejemplo para el caso de que no se satisfagan o
cancelen estas deudas o se realicen las conductas comprometidas. Dentro de estos
derechos diferenciaríamos:
  El derecho de Hipoteca, (por ejemplo, el préstamo hipotecario que firmamos
para adquirir una casa) regulado en los artículos 1.874 a 1.880 del Código
Civil, bien conocido por todos y que se constituye sobre un mueble o sobre
un inmueble para garantizar una obligación de pago de una deuda,
respondiendo de dicho pago el propio bien hipotecado.
 El derecho de Prenda (por ejemplo, una prenda de participaciones sociales
para garantizar el pago de una deuda personal) regulado en el artículo 1.863
del Código Civil, derecho real de garantía que se constituye sobre
determinados bienes del deudor o de un tercero, mediante el cual se asegura
el cumplimiento de una obligación, otorgando a su titular el poder sobre la
cosa mueble y permitiéndole su posesión, y de incumplirse la obligación
principal.
 La Anticresis, derecho real de garantía regulado en el artículo 1.881 del
Código Civil que consiste en el derecho que se otorga a un acreedor por el
cual éste adquiere los frutos de un inmueble propiedad del deudor, con la
obligación de aplicarlos, en primer lugar, al pago de los intereses de la deuda
(si hubieren) y después, al pago del principal del crédito.
3.- Derechos de adquisición preferente
Estos derechos son los que le otorgan a una persona la facultad de adquirir una
determinada cosa o bien, con carácter preferente a los derechos que puedan tener
otras personas. Dentro de estos derechos se encontrarían:

 Derecho de Opción, (por ejemplo, una opción de compra sobre un inmueble

que hemos arrendado) que puede definirse como la facultad que se otorga a
una de las partes intervinientes para decidir acerca de la celebración o no de
un contrato de compraventa sobre un bien determinado, ello durante un plazo
fijado y con unas condiciones previamente detalladas (que pueden incluir el
pago de un precio o prima a satisfacer por el optante, al margen del precio
de la cosa a comprar que se haya pactado).
 Derecho de Tanteo, que es la facultad conferida a una persona para adquirir
una cosa antes que otra, pagando en su lugar el precio que éste entregaría
 por dicha cosa (por ejemplo, hay determinados derechos de tanteo en las
relaciones de arrendamiento de inmuebles).
 Derecho de Retracto, regulado en el artículo 1.521 del Código Civil y que
es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en un
contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o por dación en
pago. En ocasiones, el derecho de retracto se formaliza por no haberse
respectado un previo derecho de tanteo, por lo que no es extraño encontrar
ambos derechos definidos juntos en documentos y acuerdos bajo el epígrafe
“derecho de tanteo y retracto”.
4.- Derechos reales de goce o disfrute
Son aquellos derechos reales que atribuyen a una o varias personas el goce o
disfrute o aprovechamiento de una cosa que le es ajena, diferenciado:

 Derecho de Uso y Habitación, regulados en el artículo 524 del Código Civil

(que han perdido cierta vigencia hoy en día aunque en absoluto han sido
dejados de utilizar) y que se traduce en: “el uso da derecho a percibir de los
frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su
familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho
la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para
las personas de su familia”.
 El Usufructo, regulado en el artículo 467 del Código Civil, que lo define
como “el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar
su forma y sustancia”, a no ser que el título por el que se constituya el
usufructo o la ley permitan otra cosa.
 Derecho de Enfiteusis, regulado en el artículo 1.605 del Código Civil, por el
cual una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el
dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en
reconocimiento de este mismo dominio.
 Derecho de Superficie, es el derecho por el cual una persona puede
construir en un suelo que es de otra persona, haciendo suya la edificación
 construida, por lo que habría dos propietarios simultáneamente, el propietario
del terreno y el propietario de la edificación.
 Derecho de vuelo y de subedificación, que son derechos de copropiedad
sobre elevaciones o sobre subedificaciones.
 Derechos de servidumbre (por ejemplo, una servidumbre de paso o de
vistas) que el titular de una finca constituye sobre la misma, permitiendo a un
tercero el ejercicio simultáneo de determinados derechos que podrían incluso
restringir parcialmente el propio goce o disfrute del propietario sobre su
propia finca.