Los derechos reales, como su etimología lo dicen (del latín realis, derivado de

res, rei ‘cosa’), son los derechos que se constituyen sobre las cosas, en
oposición a los derechos personales que se constituyen sobre las personas
(derechos de hacer, o sobre su patrimonio).

Un buen ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad sobre una

vivienda, puesto que permite utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos.

Con la obviedad de que un derecho implica una obligación, hay juristas para
quienes, un derecho real, es en realidad un derecho personal, que trae la
obligación erga omnes (para todos) de respetar ese derecho real.

Los derechos reales no se constituyen sobre todas las cosas, sino sobre
aquellas que son objeto de apropiación, naturalmente eso es un espectro
amplio, por lo que es más fácil enunciar cosas que no son objeto de
apropiación como las estrellas, el sol, los mares, las personas. A estas cosas
que son objeto de apropiación se les denomina "bienes".

Ejemplos de derechos reales

El derecho real por excelencia es la propiedad. Para el derecho, la propiedad

se compone por tres elementos: el derecho a usar, el derecho a disfrutar y
el derecho a disponer. El derecho a usar no requiere mayor explicación. El
derecho a disfrutar, se refiere a que la persona que lo tiene puede no solo
beneficiarse del uso del bien, sino que también puede aprovechar los frutos
(literales como en el caso de las crías de animales, las cosechas de un terreno
o civiles que pueden ser rentas, intereses u otros pagos producto del bien).
Finalmente, el derecho a disponer, que se refiere a la facultad que tiene el
dueño de enajenar o cambiar la naturaleza e incluso de destruir el bien del cual
es propietario.
 Los derechos reales se pueden clasificar de diversas maneras según la teoría,
así como también existen diversos medios de transmitirlos. Los principales
derechos reales son:

1. La propiedad, misma que ya explicamos.

2. El usufructo, que consiste en el derecho de usar que se transfiere a un tercero

distinto al propietario.

3. La reserva de dominio que es cuando del derecho a disponer no se transfiere

cuando un bien inmueble se enajena (cambia de dueño).

4. La hipoteca, que es un derecho de garantía, en que un bien inmueble sirve

como respaldo de un crédito (deuda, obligación, etc.) y si este no se paga
el acreedor podrá poner a la venta (mediante autoridad judicial) el bien o
adjudicárselo (que se habla de su propiedad).

5. La prenda, que es esencialmente lo mismo que la hipoteca, únicamente que

para los bienes muebles.

6. La servidumbre, que es cuando un bien inmueble genera una obstrucción para

otro bien inmueble, por lo tanto el propietario del obstructor debe proporcionar
algún derecho de tránsito dentro del mismo, tal es el caso de las servidumbres
de paso, servidumbres de acueducto, servidumbres de vista, etcétera.

Se entiende por cosa o bien todo objeto del mundo exterior que puede producir
alguna utilidad al hombre.

Para el Derecho romano, no todas las cosas podían ser susceptibles de

apropiación por el particular; éstas eran las cosas que estaban fuera del
comercio. Las cosas que sí podían ser apropiadas por los particulares eran
aquellas que estaban dentro del comercio.

Las cosas podían estar fuera del comercio ya se por razones de derecho divino
o de derecho humano.

Pero, ¿cuáles son las razones de derecho divino?, para que quede más claro a
que se refiere, veamos cuáles eran:

 Las res sacrae o sagradas, como los terrenos, edificios y objetos

consagrados al culto.
  Las res religiosae o religiosas, que eran las cosas destinadas al culto
doméstico, como los sepulcros.
 Las res sanctae santas, como los muros y las puertas de la ciudad, que
estaban encomendados a la protección de alguna divinidad.
Ahora, ¿cuáles estaban fuera del comercio por razones de derecho humano?
Veamos:

 Las res communes, que son aquellas cuyo uso es común a todos los
hombres, como el aire, el agua corriente, el mar y la costa del mar.
 Las res publicae, que pertenecen al pueblo romano considerado como
un ente jurídico, como las carreteras, los puertos, los ríos, los edificios
públicos y las calles de la ciudad.
A su vez, las cosas in commercium pueden clasificarse de la siguiente manera:

 Res mancipi y res nec mancipi.- Es un criterio de clasificación muy

antiguo; entre las res mancipi incluye a los terrenos y casas propiedad
de los ciudadanos romanos, situados en suelo itálico, a las servidumbres
de paso o de acueducto constituidas en esos terrenos, así como a los
esclavos y a los animales de tiro y carga. Estas, las reses mancipi
representan las cosas más valiosas para un pueblo agricultor como lo
que el romano de los primeros tiempos, Todas las demás cosas son nec
mancipi.
 Cosas inmuebles y cosas muebles. - Esta distinción vino a sustituir a la
anterior, siendo los bienes inmuebles los más importantes. Entre ellos se
tienen a los terrenos y edificios; muebles son los demás bienes.
 Cosas corporales e incorporales. - Son corporales las cosas que se
pueden apreciar con los sentidos, que son tangibles, que pueden ser
tocadas; las incorporales son las cosas no tangibles, como un derecho.
 Cosas divisibles e indivisibles. - Las cosas divisibles son aquellas que
sin detrimento de su valor pueden fraccionarse en otras de igual
naturaleza, como una pieza de tela; las indivisibles, por el contrario, no
pueden fraccionarse sin sufrir menoscabo, tal es el caso de una obra de
arte.
 Cosas principales y accesorias. - Son principales aquellas cosas cuya
naturaleza está determinada por sí sola, y sirven de inmediato y por ellas
mismas a las necesidades del hombre. Son accesorias aquellas cosas
cuya naturaleza y existencia están determinadas por otra cosa de la cual
dependen.
 Cosas fungibles y no fungibles. - Son cosas fungibles las que pueden
ser sustituidas por otras del mismo género; para los romanos estas
cosas se individualizaban al contarlas, pesarlas o medirlas. Las no
fungibles son las que no pueden sustituirse las unas por las otras ya que
estaban dotadas de individualidad propia.
 Cosas consumibles y no consumibles. - Las cosas consumibles son las
que generalmente se acaban con el primer uso, como los comestibles.
El dinero también es consumible, porque su uso normal lo hace salir del
patrimonio. Las cosas no consumibles son las que pueden usarse
repetidamente.
Para que se entienda mejor, la palabra res, significa cosa, que en el derecho
romano era todo lo que pudiera ser objeto de derechos, pero al haber cosas
que no podían ser objeto de derecho privado; entonces se puede decir que
había cosas en el patrimonio y fuera del patrimonio. Para terminar, cabe aclarar
que en esta época se dio la clasificación de cosas de derecho divino y cosas
del derecho humano.

ANALISIS. 1 Encuentro muy interesante la división que la antigua sociedad

romana supo crear, abarcando muchos de los géneros que pudieran existir,
entiendo muy lógica la necesidad de la existencia de aquellas cosas en las que
recaiga la autoridad de un propietario para el mejor desarrollo de este, y
encontrar la correcta función de cada una de estas cosas. Comprendo la
división entre las cosas que simplemente no podían pasar a ser patrimonio de
un particular, dichas cosas estaban fuera de comercio, o simplemente no
estaban en venta, es como lo que ahora vendría a ser, de igual manera en el
derecho romano estaban esos objetos los cuales no estaban a la venta, las
cosas por derecho divino, y las cosas por derecho humano. Entre aquellas que
si estaban a la venta, también encontramos una vasta división, desde la más
rudimentaria, hasta otras muy avanzadas, la primera que después vino a ser
substituida, se dividía en los objetos de mayor importancia para la agricultura, y
los demás, luego están las cosas inmuebles y muebles, con definición muy
parecida a la que se sigue empleando, están después las cosas corporales que
se captan a través de los sentidos, y las incorporales, las cuales no son
tangibles, siguen las cosas divisibles, y las indivisibles, las primeras pueden
fraccionarse sin sufrir un daño a su naturaleza, mientras que las indivisibles,
perderían esta si se fraccionaran, enseguida vienen las cosas principales, las
cuales reconocen su naturaleza por el simple hecho de ser, y las accesorias,
que necesitan de otro objeto para comprenderlo, le siguen las fungibles, que
pueden ser sustituidas por otras de el mismo género y las no fungibles que no
pueden sustituirse, y para finalizar las consumibles que se extinguen con el
primer uso y las no consumibles que tienen mayor duración, como muebles,
etc.

Derechos reales:

Los jurisconsultos romanos no se ocuparon de formular una definición de los

derechos reales, ni los distinguieron de los derechos de obligaciones. Las
fuentes separan tan solos las acciones reales (in rem), cuyo tipo es
la vindicatio, de las acciones personales (in personam), como las
condiciones, entendiendo que es estas últimas es demandado era siempre el
sujeto pasivo de la relación, o sea, el deudor, en tanto que en las primeras la
acción se dirigía adversus omnes, es decir contra cualquier sujeto que
desconociese la existencia del derecho o afectase su plenitud o libertad. Los
Derechos Reales, también llamados derechos sobre las cosas (iura in re) para
expresar que su objeto inmediato es una cosa, son aquellos que crean entre la
persona y la cosa una relación directa e inmediata, de suerte que no cuentan
más que con dos elementos, a saber, las persona, que es el sujeto activo del
derecho y la cosa, objeto de él.
Diferencia con las obligaciones:

Uno de los rasgos diferenciales más típicos está dado por los distintos
elementos constitutivos de ambos derechos. En los derechos reales como lo
señalamos, solo concurren el sujeto y el objeto, en tanto que en los
derechos creditorios o personales existen dos sujetos: el activo o acreedor y
el pasivo o deudor, debiendo este procurar al primero el objeto o la
prestación. El objeto del derecho real es siempre una cosa y una
cosa determinada.

Distintas especies de derechos reales:

En dos grandes categorías pueden clasificarse los derechos reales: los que se
ejercen sobra la cosa propia (iura in re) y los que se constituyen sobre cosa
ajena (iura in re aliena). Pertenece a la primera clase el derecho
de propiedad o dominio, que reúne en si todos los caracteres de los derechos
reales y que tiene contenido económica más alto. Se agrupan en la segunda
categoría los derechos reales llamados, con terminología moderna, limitados,
parciales o fraccionarios, entre los cuales se cuentan los que provienen del
derecho civil, como las servidumbres, y los que tienen su origen en el derecho
honorario, como el ius in agro vectigali, la enfiteusis, la superficie y la hipoteca,
aunque más propiamente a propósito de esta última se habla de derechos
reales de garantía.