¿CÓMO CONTROLAMOS EL DESARROLLO DE UN PROYECTO?

GERENCIA DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS
 ORGANIZACIÓN

Las empresas poseen una

organización de tipo matricial,
involucrando diferentes
departamentos y en ocasiones otras
empresas dentro de la misma

Al ejecutar el proyecto se debe

nombrar un gerente y equipo de
personas que desde la planeación
realizaran sus respectivas
actividades
Funciones del gerente
COORDINAR PERSONAS
Ya sean de otros departamentos como profesionales de la
construcción, mercadeo, y mantiene una relación lateral
con el financiero y jurídico

INTEGRACIÓN
Se logra una integración optima con una adecuada
comunicación, planeación y evaluaciones efectivas,
responsables y controles internos

cuando la construcción del proyecto está a cargo

57 1 323 4567
de constructores o contratistas independientes o el
diseño arquitectónico y su supervisión está a cargo
de otra empresa o persona
GESTIONES DEL EQUIPO
La gerencia de proyectos involucra aspectos de
carácter administrativo, legal, técnico, comercial y
económico-financiero

Un proyecto requiere interdisciplinariedad para su

correcto desarrollo
Gestión del
Proceso
Inmobiliario
EL GERENTE DE PROYECTOS

Debe tener una capacidad de negociación

y concertación en la que hacen parte los
involucrados en la gestión del proyecto,
de tal manera que logre los objetivos
establecidos
Gestiones de carácter
administrativo

COMITE DE DISEÑOS COMITE DE DISEÑOS COMITE DE

ARQUITECTONICOS TECNICOS CONSTRUCCION-OBRA

Comité técnico, se realiza
periódicamente entre
profesionales de obra, área
técnica y administrativa.
Gerencia FUNCIONES DE
CARACTER ADMINISTRATIVO

Rinde informes
periódicos a los
propietarios del Supervisar la contabilidad velando
Designar, dirigir y contratar
proyecto 1 los profesionales que
4 por su óptima actualización y
intervendrán en el mantenimiento, de acuerdo con las
proyecto normas aceptadas

Definir funciones del Definir políticas tributarias

2 personal y alcance de su
5
intervención

Definir procedimientos de Suministrar la sede donde se ha

3 licitación, adjudicación de
6 de desarrollar dicha gerencia y
contrato y compras representar el rpoyecto
Gestiones de carácter
legal
01 Registros, inscripciones e informes
Permisos, avalúos, reglamento, desenglobes, de
orden nacional, provincial o municipal.

02 Documentos de venta y entrega

Promesa de compraventa, actos de entrega
material, contratos de tenencia, así mismo todos los
contratos,

03 Asesoría de reglamentos
Contratar y asesorar la elaboración del reglamento
de propiedad horizontal y coadyuvar en todas las
gestiones necesarias para lograr su aprobación
Gestiones de
carácter técnico
FUNCIONES
Definir los objetivos en tiempo,
costos y calidad
Participar en comités
preoperativos de diseño y
construcción ara cumplir lo
consignado en el estudio de
factibilidad
Analizar los informes periódicos
presentados por la interventoría,
construcción y por el control de
avance de la programación
Supervisar periódicamente la
ejecución presupuestal
Propender por el cumplimiento de
todas las normas que en materia
de organización y construcción
rigen en la ciudad
Gestión de DIRIGIR GRUPO DE DISEÑADORES

carácter comercial Establecer las especificaciones definitivas que

reconsideren más convenientes dada su aceptabilidad
en el mercado,

NOMBRE COMERCIAL

Definir la estrategia de mercadeo para el proyecto, así

como la asignación de recursos para el mismo

DEFINIR PRECIOS

Con el propietario se define precio y formas de pago

en concordancia con lo establecido en el estudio de
factibilidad y situación del mercado
Gestiones de carácter
financiero y economico
Es el encargado de diseñar la estructura de
financiamiento del proyecto

TRAMITAR
Gestiones financieras en orden de obtener los recursos
necesarios para atender el desarrollo de las obras
ADMINISTRAR
Controlar fondos y cuentas
FACTIBILIDAD
Actualizar los estudios de factibilidad económica, flujos
de fondos esperados y controlar permanentemente el
presupuesto de costos gasto e inversiones
FASES DE LA GERENCIA DE
UN PROYECTO INMOBILIARIO
Fases de un proyecto
inmobiliario

IDEA

Nace de la
necesidad de
solucionar un
problema, satisfacer
una necesidad o
suplir una carencia
¿Para que definir
un alcance?
Parte 1: Visionar que se puede hacer
Parte 2: Tener claridad en lo que se
quiere alcanzar
Parte 3: Detallar la idea
Parte 4: Definir alternativas
FACTIBILIDAD Y VIABILIDAD
Conocer las bondades del proyecto para poder
así tomar una decisión, que le permitan al equipo
GPI establecer algunas premisas y conceptos
claros, para poder abordarlos de una manera
acertada antes de la planeación de alternativas
sobre la asignación general de recursos
Estructura dinámica
del ciclo de vida
Lo que queremos lograr

GERENCIA DE DINAMICA DE
PROYECTOS GESTIÓN
INMOBILIARIOS ESTRATEGICA
ESTABILIDAD
materializar planes Desarrollada por el
t reconocer sus gerente y su equipo CALIDAD
modificaciones, durante todas las
herramientas para fases y sub fases,
la solucion y control teniendo claro ACEPTACIÓN
objetivos, alcances
y producto final
STAKEHOLDERS
INTERESADOS O INVOLUCRADOS

Son todas aquellas personas que afectan o son afectadas por el

proyecto, ya sea de forma positiva o negativa. Una buena
planificación de proyectos debe involucrar la identificación y
clasificación de los interesados, así como el estudio y la
determinación de sus necesidades y expectativas.
¿A donde se
proyecta el
gerente?
Desde una visión integral, de
base estrategica
PROPICIAR UN CICLO
DE MEJORA DINAMICO
PARA UNA BUENA
PLANEACION Y
CONTROL
Proyecta al gerente hacia un horizonte más claro

Brinda elementos claves que sustentarán su toma de

decisiones respecto a las desviaciones generadas por
factores internos y externos a los que se vea expuesto
el proyecto
¿CÓMO IMPULSAR EL EXITO DE NUESTRO PROYECTO?

Debemos tener una correcta

estructuración
Estructuración para el éxito en
los proyectos de construcción

INTERACCION ENTRE
PLANEACION Y CONTROL

RESULTADOS OPTIMOS

DESARROLLO INTEGRAL
DE LAS FASES
PLAN DE EJECUCIÓN
ETAPA PREOPERATIVA

GERENCIA = PLANEAR DECISIÓN

Debe existir planeación previa
para gerenciar cualquier
proyecto, el gerente debe
elaborar una planeación
estratégica con programas de
trabajo definidos
El proyecto comienza con el
nombramiento del gerente,
que se denomina Coordinador
de Proyectos y es el
responsable de la posterior
ejecución

La gerencia tiene como tarea fijar metas y objetivos y tener

procedimientos para alcanzarlos eficientemente.
 El plan de ejecución

FORMA CRONOLOGICA FLUJO DE FONDOS REQUISITOS

Actividades logicas y tecnicas a Desembolsos de
Recursos tecnicos y humanos
realizarse en la etaoa operativa funcionamiento
¿Cuál es la base
para una buena
gerencia de
proyectos?
LA ETAPA DE PROMOCIÓN
 Factibilidad
Factibilidad de mercadeo

Etapa de Factibilidad técnica

Factibilidad economico-financiera

promoción

Gerente
Define la estructura financiera
Rentabilidad
Aspectos legales
Conformación juridica
CADA PROYECTO ES DIFERENTE A
OTRO
Y DE LA MISMA FORMA CADA PROYECTO NECESITA UN PLAN
¿Qué es lo que
Se necesita hacer un
diferencia a un • Estimulación de la duración
esquema de
proyecto de otro? probable de cada actividad.
encadenamientos de
• Análisis de las secuencias
las actividades del
de actividades.
proceso, expresado
• Realización de la red.
por medios gráficos
• Cálculo de fechas límites. ETAPA DE
llamado programación DISGREGACIÓN
• Identificación de los
en el que se deben
caminos críticos y realización Encontrar sus características,
establecer las niveles de trabajo del proyecto
del calendario
siguientes variables

Son condiciones ESQUEMAS

económicas, legales,
INDICATIVOS
técnicas y hasta
climáticas, las que lo
Financieros Servicios de Personal
hacen diferente el uno
terceros requerido
del otro

cuantificados dentro
del valor total

EJECUCIÓN DEL PROYECTO Es la etapa de materialización

ETAPA OPERATIVA del proyecto

Comprensión de las normas técnicas, legales herramientas de control

PROCESO DE ESTUDIO de las operaciones.
Asignación de responsables y funciones

El constructor, el interventor, el presupuestador, el programador y

EQUIPO DE EJECUCIÓN
demás entes necesarios, según las necesidades del proyecto.

De objetivos, metas de tiempo y costo de la obra, y de los procesos

gerenciales mediante un sistema de auditoría interna que permita
REVISIÓN
lograr eficiencia y efectividad de todas las gestiones del equipo de
G.P.I
GERENCIA EN
LA ETAPA DE
PROMOCIÓN
Gestión de carácter multidisciplinar
LA PROMOCIÓN

GESTION CREATIVA DE UN GERENTE

INMOBILIARIO

Gerencia de un proyecto en su fase de

promoción convoca la participación
de profesionales de diferentes
disciplinas para que conjuntamente
expresen sus aportes
correspondientes al objetivo común
de materializar el proyecto.
SUBFASES DE LA PROMOCIÓN DE
UN PROYECTO INMOBILIARIO
¿Cómo iniciar un
proyecto?

Concepción
SUBFASE INICIAL
Tiene relación con el origen de los
proyectos y es cuando se piensa que
impulsa o desarrolla la gesta de un
proyecto
En donde lo realizamos

BÚSQUEDA DEL LOTE

Es consecuente con la necesidad
hacia un producto específico
O se analiza qué tipo de proyecto se puede realizar en él

CONDICIONES DEL LOTE

Aportado por el dueño
Comprado por quienes
desarrollan el proyecto
Ser de quienes
desarrollan el proyecto
 ¿Qué situaciones pueden presentarse
al momento de seleccionar un lote?

EL LOTE EXISTE EL PROYECTO EXISTE SE POSEE EL LOTE

Se analiza si cumple con las Pero no se tiene un lote Se busca que tipo de proyecto
necesidades y objetivos del especifico por tanto hay que construir
proyecto estudiar las alternativas de lote
para definir su adquisición

En caso de no poseer lote se debe realizar una búsqueda de éste teniendo en cuenta y analizando los
diferentes aspectos como son el técnico, jurídico, mercadeo y financiero, de
cada una de las alternativas de lote que se tienen
Pasos para la búsqueda del lote
Para realizar una búsqueda efectiva del lote se deben
combinar estas cuatro modalidades de búsqueda

VIA PRENSA:
DONDE SE INMOBILIARIA O VISITAS A LOS
LOS QUE ESTAN OFERTA LA AGENCIAS DIFERENTES
EN VENTA COMPRA Y VENTA BIENES RAICES LOTES

Durante el plazo de la opción se

Se puede realizar una promesa de
van realizando los estudios
venta en la cual se le da prioridad a
técnicos, financieros, jurídicos y de
un comprador en cierto tiempo y
mercadeo para decidir la compra o
bajo ciertas condiciones
no del lote.
ETAPA DE
PREFACTIBILIDAD

Surge una vez se concreta la

promoción

Se trata de determinar si la idea

original se puede llevar a cabo
 Su característica más importante es
que los estudios que se realizan, son
sondeos o comparaciones con otros
similares que dan la idea de si el
proyecto puede ser viable y factible
 MERCADEO
Determina si el proyecto tiene interés para
el mercado o si al mercado le interesa el
producto. Se analiza al consumidor para
obtener un perfil sobre el cual pueda
basarse la estrategia comercial

JURIDICO

Estudia si hay posibilidad de formar

sociedades que desarrollen el proyecto o
cómo se conformará el ente que actuará

Para predecir con el como dueño. Si existe un lote ya previsto se

estudia su condición jurídica

grado de precisión MARCO LEGAL DE REFERENCIA

variables evaluadas, Frente a la posible zona donde se piensa

que se puede desarrollar la idea, se estudia

se requiere evaluar: qué normas debe cumplir y qué condiciones

presentan esas normas frente a la idea
original del proyecto, se plantean desde un
marco de referencia de las normas
TÉCNICO
Para el proyecto a desarrollar, es
indispensable contar con la tecnología
necesaria y que los recursos humanos,
materiales, equipos y herramientas
estén disponibles, servicios básicos

SUELOS
Basados en el desarrollo de proyectos
en lotes cercanos al elegido, se estudia
la posibilidad de desarrollo del probable
lote. Se debe acompañar de una
inspección ocular de un experto en
suelos.
ECONOMICO Y FINANCIERO
En este estudio se toman valores de
proyectos similares y se aproximan a la
fecha del análisis para conocer de qué
valor sería el proyecto, de qué dineros
se deben disponer en las diferentes
etapas, quién podría proveer el dinero y
cuál sería la utilidad
LA ETAPA DE
PREFACTIBILIDAD
Tiene como objeto determinar si el
proyecto será posible, pero la forma
como se hace está dirigida a no invertir
muchos recursos en principio, por eso se
hace a través de los sondeos
ETAPA DE
FACTIBILIDAD Y
VIABILIDAD
También conocido
como:

Estudios previos o Estudios de viabilidad

Estudios de o Estudios de
alternativas factibilidad

Es el desarrollo de análisis para documentar las características

técnicas y económicas necesarias para generar certidumbre y
establecer parámetros claros para objetivar la toma de decisiones
Factibilidad EXPRESAR POSIBILIDADES
Del proyecto en el marco de los recursos físicos y
tecnológicos

ELEMENTOS NECESARIOS
Ejecutarse fisicamente

DISPONIBILIDAD DE RECURSOS
Asociada al entorno económico significa la disponibilidad
de recursos financieros para invertir en aquellos que hacen
factible técnicamente el proyecto.
Factibilidad vs
viabilidad
Ambos conceptos se relacionan uno con otro

Factible técnicamente pero no

viable económicamente para
satisfacer la demanda de recursos
técnicos y tecnológicos

Los estudios de factibilidad y viabilidad, permiten predecir

aproximadamente si un proyecto inmobiliario no solo producirá una buena
rentabilidad a los inversionistas sino que será competitivo en el mercado y
a su vez se podrá contar con los recursos técnicos apropiados.
CERTIDUMBRE
RESULTADOS

El tamaño del proyecto y su ubicación los interesados deciden, la determinación de

dentro del mercado determinan el grado elaborar los diferentes análisis que se
al cual se debe llegar con dichos estudios requieren para desarrollar el PROYECTO

Pueden y deben ser realizados varias veces

Para ello se deben analizar en primer
durante diferentes etapas, de tal manera
término los costos, los cuales para un
que se pueda verificar las desviaciones con
proyecto inmobiliario
respecto a lo proyectado desde la etapa
inicial y poder tomar decisiones al respecto
Profesionales y estudios a realizar

PROYECTO ESTUDIO DE ESTUDIO ESTUDIO DE IMPACTO ESTUDIO

ARQUITECTONICO SUELOS ESTRUCTURAL AMBIENTAL ELECTRICO

ESTUDIOS INSTALACIONES MONTAJES

HIDRAULICOS ESPECIALES INDUSTRIALES

Costos asociados a un proyecto

inmobiliario
El análisis de resultados y su evaluación

Se puede tener diferentes formas de evaluarlos dependiendo de quien es el

dueño del proyecto, y como los resultados se dan frente a las utilidades
esperadas

para una entidad que mide el lucro o su rentabilidad en

LUCRO términos de dinero obtenido finalmente después de
ejecutado y vendido el proyecto

beneficio del proyecto en términos de desarrollo y

DESARROLLO Y bienestar como lo es el Estado, su valor sera recuperado
BIENESTAR con la actividad laboral a travez del tiempo y el
inmueble pasa a ser parte del patrimonio de la sociedad
Proyectos de
infraestructura
Requieren altas inversiones de dinero

Se compremeten los recursos de la población por largos

periodos, muy posiblemente durante varias generaciones.

En caso de vias importantes, se busca un desarrollo de las

zonas y recuperar la inversión mediante el progreso del
pueblo.
 Para elaborar los estudios de proyectos
con el Estado se sigue un proceso de
Contratación en el concurso o licitación Pública que
permite contratar con terceros

sector público

Para llegar a la etapa de ejecución, el

Estado debe cumplir un proceso
licitatorio que tiene como fundamento
las especificaciones que se derivan de
los estudios.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Debe ser realizado en cada lote de estudio

MERCADEO
Cálculos TECNICO
preliminares JURIDICO
ESTUDIOS A FINANCIERO
Esquemas básicos que no REALIZAR
requieren un proyecto Confrontación de ingresos y
arquitectónico egresos, rentabilidad,
especficaciones tecnicas y de
diseño
Un proyecto
inmobiliario es
factible cuando:

EL DISEÑO SE ADAPTA A LAS
CONDICIONES DEL ENTORNO
Su emplazamiento11 ofrece las
condiciones necesarias para su
ejecución
100%
DISPONIBILIDAD DE RECURSOS
TÉCNICOS Y FISICOS
Los estudios se enmarcan dentro de
la reglamentación vigente
Un proyecto
inmobiliario es
viable cuando: RENTABILIDAD SOBRE LA
INVERSIÓN
La rentabilidad de la inversión,
presenta para el inversionista un
costo de oportunidad bajo

Tiene posibilidad de crédito

para iniciarlo, continuarlo y
concluirlo
Tiene demanda para su
comercialización
 ASPECTOS DE
ANÁLISIS EN LA
ETAPA DE
FACTIBILIDAD Y
VIABILIDAD

Hay cuatro aspectos en la etapa de

promoción que se analizan en la
subetapa de factibilidad: jurídico,
comercial y me
 JURÍDICO
Analiza la situación jurídica del
terrenoo bien inmueble
Estudian escrituras
Hipotecas sobre el inmueble
Existencia de limitaciones de dominio:
embargos, testamentos
Inmueble en sucesion-herederos
Linderos, inasiones

Problemas con los cuales no se pueda

vender ni comprar
LOTE
OPCIONADO
Hay que acordar cualquier tipo de condición que
ocurra en el negocio para evitar sorpresas
futuras como: definir quien va a pagar la
comisión, hacer inventario, autorización si hay
inmuebles para demolición, cuánto es el
gravamen de valorización y si la propiedad está
saneada jurídicamente y con todos los
impuestos a paz y salvo

Se procede a realizar la promesa de compraventa

y luego la escrituracion
 COMERCIAL Y
MERCADEO
Anticipar, definir, crear y cumplir
con las necesidades de los clientes
de productos y servicios, por medio
de un estudio de mercadeo
Oferta y demanda

OFERTA DEMANDA ASPECTO DE

MERCADEO
Es el conjunto de bienes
Es el conjunto de clientes
que están disponibles en el Cuando se está buscando un
actuales o potenciales con
medio lote y se tiene un proyecto
capacidad de compra. Ya
en mente se debe buscar
sea que se tenga un
pensando en el tipo de
proyecto en mente y se esté
cliente al cual se pretende
buscando un lote para
llegar para de este modo
realizarlo o se tenga el lote
encontrar el lote ideal para
y el proyecto este en mente
éstos.
 FACTORES
A TOMAR EN CUENTA

Situación socioeconómica de los clientes •

La segmentación del mercado
Edad promedio de los clientes
Ubicación geográfica del proyecto
Grado de preparación o conocimiento de
los clientes
Modo de vida de los clientes
Nivel de ingresos
 DIMENSIONES Y DISTRIBUICIÓN DE
CARACTERISTICAS 01
ESPACIOS

DEL PROYECTO
TIPOS DE ESPECIFICACIONES Y
02
ACABADOS DEL PROYECTO

03 SERVICIOS PÚBLICOS INTERNOS Y

EXTERNOS

SI SERA UN PROYECTO ABIERTO O

04 CERRADO Y SI TENDRA POSIBILIDADES
DE MODIFICACIÓN
 DETERMINANTE
LA UBICACIÓN Es lo primero en lo que se fijan los clientes

ENTORNO

Es muy importante ya que a nivel interno del

inmueble se pueden hacer modificaciones, pero en
el entorno en el que se encuentre no

FACTIBILIDAD Y VIABILIDAD

En términos de decisión de compra, el

comportamiento de los potenciales clientes para
establecer características específicas de cada
proyecto inmobilario
¿Qué aspectos analiza
el cliente antes de
iniciar un proyecto?
UBICACIÓN
El proyecto en ejecución puede
cambiarse. Si se equivoca en la ubicación
se puede equivocar en el negocio o tener
que invertir grandes sumas para mejorar el
entorno
ETAPA DE FACTIBILIDAD Y
VIABILIDAD
Una vez se tiene una idea
básica y general del proyecto
ESTUDIO DE LA
que se desea realizar, es
fundamental elaborar un
COMPETENCIA
estudio de la competencia,
Prensa o revistas especializadas, donde
aparecen los proyectos por zona, precio y con
esto se puede identificar cuáles son competencia
para el proyecto.

Visitas a la zona de influencia: se debe realizar

un análisis de competencia a cada proyecto que
se identifica como tal
¿QUÉ DATOS
DEBEMOS
OBTENER?
INFORMACIÓN GENERAL

UBICACION TÉCNICOS
• Quién realiza el estudio de
• Nombre
suelos y los diseños
• Ubicación
arquitectónicos, eléctricos,
• Barrio o sector
estructurales, hidrosanitarios,
• Identificar cuántas etapas
ANTECEDENTES tiene el proyecto, cuántas
llevan, cuántas le faltan y
• Quién es el propietario
cuántas están en ejecución
• Quien es el constructor
• Cuántas unidades tiene el
• Quién realiza la promoción
proyecto
y la gerencia
INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

INTERIOR AL INMUEBLE
• Tipo de proyecto
(apartamentos, oficinas,
bodegas, comercio, casas,
multifamiliares, unifamiliares,
• Área de los inmuebles
Especificaciones de acabados
• En caso de ser oficinas o
bodegas se debe analizar si tiene
aire acondicionado, cargas por
m2 que soporta, capacidad de
electricidad trifásica
INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

EXTERIOR AL INMUEBLE
• Gimnasio, sauna, turco, pis
cina • Número de pisos
• Paisaje agradable • Si hay ascensor, tipo y marca
• Arborización • Tipos de acabados de los
• Volumen de ruido puntos fijos y áreas comunes
• Canchas • Zonas verdes
• Parqueaderos • Zonas de juegos
• Vías cercanas al proyecto y su • Salón social
magnitud • Vías
• Si hay comercio dentro del • Portería con citófono
proyecto • Cerramiento y accesos
SERVICIOS Y
ECONOMÍA
INFORMACIÓN DE LOS SERVICIOS INFORMACIÓN ECONOMICA DEL
CERCANOS AL PROYECTO PROYECTO
• Educación • Precio de venta
• Salud • Cuál es la financiación
• Iglesia • Quién está financiando
• Comercio • Valor de la cuota inicial
• Deporte y recreación • Cuál es la forma de pago
• Cuál es el ingreso mínimo requerido
 El precio debe ser acorde con

Se debe por lo tanto

buscar un equilibrio
entre la satisfacción
TIPO DE CLIENTE A LO QUE ME CUESTA LA LEY DE LA OFERTA del cliente, la
QUIEN VA DIRIGIDO REALIZAR EL Y LA DEMANDA, A calidad, el costo del
PROYECTO MAS LA VECES EL PRECIO ES
UTILIDAD ESPERADA INFLUENCIADO POR
proyecto y las

EL MERCADO utilidades del dueño

 TÉCNICO
El aspecto técnico resuelve todo lo
que tiene que ver con el lote y su
geometría
Caracteristicas del lote

LEVANTAMIENTO SERVICIOS NORMAS DE ÁREA ÚTIL

TOPOGRAFICO PÚBLICOS PLANEACIÓN • Vías
Pendientes, localización, área, Energía, alcantarillado, Índice de construcción; el • Ejes de vías
curvas de nivel y linderos acueducto, teléfono y gas índice de ocupación; usos del • Calzada
lote; retiros; densidad; • Andenes
afectaciones a las entidades • Antejardines
como: aeropuertos, ferrocarril, • Zonas verdes
metro, telecomunicaciones, • Servidumbres
agua, energía
ESTUDIO DE SUELOS
NIVEL NIVEL NIVEL DE
El estudio de suelos permite que
PRELIMINAR ESPECÍFICO ESTUDIO
el ingeniero de suelos haga
recomendaciones sobre el tipo de Consiste en una Permite zonificar el Permite zonificar el
cimentación, darse cuenta si hay inspección visual terreno terreno
problemas con el nivel freático y
esta información se discute con el
ingeniero estructural. A veces si el lote es pequeño y en un lugar de buen terreno, se puede
realizar una inspección visual con el ingeniero de suelos o consultar
con construcciones vecinas. En caso contrarío deben hacerse apliques
o perforaciones, como esto es más costoso la mayoría de las veces se
realiza cuando se está seguro que se va a comprar el lote
ESTUDIO DEL IMPACTO
AMBIENTAL
La magnitud del estudio de
depende del tamaño y la
ubicación del proyecto, el cual
puede ser solo un plan de
manejo y un estudio de
impacto ambiental en
proyectos muy grandes
La licencia ambiental consiste
entre otros, en el manejo
durante la ejecución del
proyecto, de todo lo que puede
llegar a afectar el medio
ambiente como escombros,
botaderos, entre otros.
Visto bueno del anteproyecto:
luego de tener listo el
anteproyecto se debe
someter a consulta de
planeación para obtener o no
su aprobación.
FINANCIERO Y
ECONÓMICO

 DATOS ESTADISTICOS
Verificar si la inversión en construcción
tiene una buena rentabilidad en ese
momento, ya que el sector de la

Análisis de construcción es de alto riesgo

mercado CRÉDITOS

financiero Averiguar si en ese momento se están

realizando créditos para construcción en las
diferentes entidades financie

FACTIBILIDAD FINANCIERA
Permitirá concluir si es oportuno o no
ejecutar el proyecto, se tienen en cuenta
entonces cuáles van a ser las fuentes de
ingresos para realizar el proyecto
 CREDITOS DE CONSTRUCTOR DE ENTIDADES
FINANCIAMIENTO FINANCIERAS

Son créditos de corto plazo que se convierten en

créditos de largo plazo, cuando se cambia de titular
del constructor al comprador del inmueble

INTERES: Depende de la clase de proyecto y es en

función de la venta, es la misma en todo el proyecto
CORRECCIÓN MONETARIA: varia de acuerdo a la
situación del pais

CREDITOS PUENTE

Son créditos que cubren el déficit de caja por un

tiempo corto. Pueden ser hechos por entidades
financieras o por particulares

Los créditos de construcción tienen garantía

hipotecaria, los créditos puentes tienen garantía
personal.
FINANCIAMIENTO
POR APORTE DE SOCIOS O INVERSIONISTAS

Los aportes pueden ser en dinero, terreno, honorarios,

prestando dinero y recibiendo intereses por prestarlo,
por titularización (es una forma de financiación que
consiste en partir en títulos un proyecto, donde las
personas pueden acceder como inversionistas
adquiriendo títulos que van tomando valor con el
tiempo y el rendimiento se reparte entre los
accionistas).

POR VENTAS

Es el dinero que entrará por cuotas iniciales de las

ventas a los clientes. Este dinero se recoge antes y
durante la construcción y no genera intereses,
Después de saber las TIPO DE PROYECTO
Se establecen unos precios
fuentes de ingresos de venta probables y unas
condiciones de pago

Se implementa una estructura de costos organizada y

completa, que es un análisis de los egresos (lo que va a
costar el proyecto) a un nivel preliminar, presupuestando
los costos aproximados en cinco rubros:

-COSTO DEL LOTE Y GASTOS NOTARIALES

-COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCIÓN
-COSTOS DE URBANISMO
-COSTOS DE ADMINISTRACIÓN
-COSTOS INDIRECTOS
Calculado aproximado de la
venta del proyecto y costos
SI RESULTÓ

$ ESTADO DE
PERDIDAS Y % DENTRO DE LOS
PARÁMETROS
GANANCIAS RESULTADO ESPERADOS
UTILIDAD

RENTABILIDAD
El inversionista analiza si el
proyecto es rentable, si es
riesgoso o si es preferible
invertir en otro tipo de negocio
 LA DECISIÓN
Se realiza con la información obtenida y se
opta por reelaborar análisis, abandonar
proyecto, aplazarlo o llevarlo adelante.
LA PROMOCIÓN
TERMINA CUANDO SE
DECIDE O NO EL INICIO
DEL PROYECTO
Estos estudios se presentan a las
personas naturales o jurídicas que se
crean pueden desarrollar el proyecto
Al reunirse con el grupo de inversionistas y obtener el
consenso para El desarrollo o no del proyecto.
Desde el punto de vista legal la promoción termina con la
firma de la carta de intención al realizarse la constitución
de la sociedad que realizará el proyecto inmobiliario
Alcance de las responsabilidades de
la promoción

01 02 03 04

BUEN NO ES RESPONSABILIDAD PROMOTOR DEBE SER

CUMPLIMIENTO RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO OBJETIVO Y
DE LOS O INVERSIONISTA PROFESIONAL EN
PROMOTORES ESTUIOS DE
FACTIBILIDAD Y
VIABILIDAD