DERECHO DE LA CONTRATACIÓN – PARTE ESPECIAL

CONTRATO DE COMPRAVENTA: hay COMPRAVENTA si una de las partes se obliga a

transferir la propiedad de una cosa (vendedor) y la otra parte se obliga a pagar un precio en
dinero –el comprador- (ART. 1123 CCCN).

Se busca el intercambio entre el vendedor y el comprador. La celebración de este contrato

forma el compromiso para hacerlo, por ende, LA COMPRAVENTA NO TRANSFIERE, SINO QUE
QUÉ TE OBLIGA A TRANSFERIR para adquirir el derecho de propiedad.

Para adquirir el derecho de propiedad se necesitan TÍTULO y MODO suficientes (ART. 1892
establece que se entiende por “título suficiente” el acto jurídico que tiene las formas
establecidas por la ley, y que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real).

El contrato de compraventa es título suficiente para adquirir la propiedad, el modo suficiente

es la entrega o la tradición del bien.

ES UN CONTRATO DE TRANSFERENCIA (DE COSAS).

CARACTERES CONTRATO COMPRAVENTA:

 Nominado (ART. 970 CCCN): tiene regulación legal completa.

 Bilateral (ART. 966 CCCN): obligaciones para ambas partes (vendedor y comprador).
 Oneroso (ART. 967 CCCN): ventajas y sacrificios para ambas partes.
 Conmutativo (ART. 968 CCCN): las ventajas para los contratantes son ciertas. Pero
puede ser aleatorio si la cosa cierta ha dejado de existir (ART. 1130 CCCN) o si la cosa
es futura (ART. 1131 CCCN).
 No formal (ART. 968 CCCN).

APLICACIÓN SUPLETORIA A OTROS CONTRATOS: el CCCN propone la aplicación de las normas

de la compraventa cuando se transmite o constituye a título oneroso de otros derechos
diferentes al dominio y cuando no haya un contrato típico nominado que los regule.

ART. 1124 CCCN: las normas relativas a la compraventa se aplican supletoriamente a los
contratos donde una de las partes se obliga a:

 Transferir derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo

o uso, y quien los recibe debe pagar un precio en dinero.
 Transferir la titularidad a títulos valores por un precio en dinero.

DISTINCIÓN DE LA COMPRAVENTA CON EL CONTRATO DE OBRA: según el ART. 1125 CCCN,

cuando una de las partes está obligada a entregar cosas por un precio, por más que éstas se
tengan que producir, se aplican las reglas de la compraventa.

Pero si la parte que encarga la producción de la cosa proporciona una parte de los materiales,
sería un contrato de obra.

La adquisición de una propiedad en construcción se le aplica las reglas de la compraventa.

DISTINCIÓN DE LA COMPRAVENTA CON LA PERMUTA: en la permuta desaparece total o
parcialmente el dinero para ser reemplazado por la transmisión de la propiedad de otra cosa
(recordemos que la permuta puede ser objeto por objeto u objeto + suma de dinero, donde el
objeto acá tiene que tener mucho más valoración que el dinero que se entrega en conjunto
con el objeto mismo, porque si fuese al revés, seria compraventa).

Si la suma es igual o mayor a la cosa que se ofrece a cambio de la que se recibe, aplican las
reglas de la compraventa.

DISTINCION DE LA COMPRAVENTA CON EL CONTRATO DE CESIÓN: con respecto al objeto, en

la compraventa se transmite la propiedad de una cosa, y en la cesión se transfiere un derecho
a otra persona (ART. 1614: cesión).

Respecto a la finalidad, con la compraventa se crean, transmiten o modifican relaciones

jurídicas, en cambio con la cesión solo hay aptitud para transmitir el derecho emergente de
una relación jurídica que ya existe desde antes de celebrarse el contrato de cesión.

El objeto de la compraventa son las cosas y el objeto de la cesión son los derechos.

DISTINCIÓN DE LA COMPRAVENTA CON LA LOCACIÓN: en la compraventa el vendedor se

obliga a transferir la propiedad de la cosa, y en la locación se transfiere la tenencia de la cosa,
o sea su uso y goce.

ELEMENTOS DEL CONTRATO: son el CONSENTIMIENTO, la CAUSA y el OBJETO. El ART. 1127

del CCCN establece que si al contrato que las partes juzgan como compraventa le falta algún
elemento esencial, no será considerado como de compraventa por la ley.

CONSENTIMIENTO: es un elemento estructural (ART. 957 CCCN). Se le suma la exigencia de la

capacidad necesaria para contratar, así el título y el modo serán suficientes para adquirir un
derecho real y sus otorgantes están legitimados al efecto de la adquisición misma (ART. 1892
CCCN).

El ART. 1128 CCCN establece que NADIE ESTÁ OBLIGADO a vender, salvo que exista una
necesidad jurídica de hacerlo.

CAUSA: la finalidad es adquirir la propiedad de una cosa o de un derecho real, y obtener un

ingreso de dinero de la venta. Ambos supuestos se encuentran en la finalidad económica de
obligarse a transferir la propiedad.

OBJETO: son las cosas.

El objeto inmediato lo constituyen la transferencia de la propiedad el precio; y el objeto

mediato, de un lado son las cosas muebles o inmuebles que pasan de un patrimonio a otro y
del otro lado, el dinero.

Los bienes materiales se llaman cosas (ART. 16 CCCN).

Según los ARTS. 1003 al 1011 del CCCN, la cosa objeto de la compraventa tiene que ser:
  Determinada o determinable en especie o género según el caso, aunque no lo esté en
cantidad.
 Susceptible de valoración económica.
 No prohibido: por tanto, no pueden serlo las cosas que están por fuera del comercio
(ART. 234 CCCN) y las cosas donde pesa la incapacidad de derecho para contratar (ART.
1002 CCCN). Incluso las partes del cuerpo humano (ART. 17 CCCN).

Cosa cierta: Según el ART. 1130, si la venta es de una cosa cierta que dejo de existir al
momento de perfeccionarse el contrato de compraventa, este no producirá ningún efecto.

Si la cosa dejo de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con
reducción de su precio (se excluye a las fungibles, porque se entiende que la cosa se puede
reemplazar por otra similar).

Pero si la inexistencia de la cosa es total, el contrato de compraventa no tendrá efectos.

No habrá ineficacia cuando:

 Sean obligaciones de género (ART. 763 CCCN). Se aplica el principio de que “el género
nunca perece”, por ende el vendedor no queda librado del cumplimiento de la
obligación.
 La cosa cierta dejo de existir después de haberse celebrado la compraventa. Acá aplica
lo dicho en el ART. 755 CCCN, que establece que “el propietario soporta los riesgos de
la cosa, y que cuando haya deterioro o perdida de la misma, hay imposibilidad de
cumplimiento”.
 La compraventa es aleatoria: si el vendedor conocía al tiempo de la celebración de la
compraventa que la cosa ya había perecido o dañado, no puede exigir el cumplimiento
del contrato de compraventa, ya que no existe el hecho incierto que determine la
ventaja o perdida (ART. 968 CCCN).

Cosa Futura: Respecto a la cosa futura, esta se sujeta a una condición suspensiva de que esta
llegue a existir (ART. 1131 CCCN). El vendedor tiene que esforzarse y hacer lo necesario para
que la cosa exista en las condiciones y en el tiempo convenidos.

El comprador puede asumir por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin
culpa del vendedor.

Es un contrato conmutativo sujeto a condición suspensiva (ART. 1007 CCCN).

Cosa ajena: Sobre la cosa ajena, esta es válida por lo dicho en el ART. 1132 CCCN que se remite
al ART. 1008 CCCN.

Si quien promete transmitir no garantizó el éxito de la promesa, solamente tendrá que usar
todo lo necesario para realizar la prestación, y si por su culpa no se transmite el bien, deberá
reparar los daños causados.

Si quien promete garantizó la promesa y no cumplió, también deberá reparar los daños
causados.
El Precio: debe ser en dinero (ART. 1123 CCCN), estar determinado o ser determinable (ARTS.
1133 y 1134 CCCN). Si en el acto constituido se pactó dar moneda que no sea de curso legal, se
considera como obligación de dar cantidad de cosas y el deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal (ART. 765 CCCN).

El precio es un elemento esencial de contrato, debe ser serio, es decir, que las partes tengan la
intención de pagarlo (comprador) y de percibirlo (vendedor).

La determinación del precio (ARTS. 1133 y 1134 CCCN), la hacen: las partes, se puede dejar a
un tercero que indique las partes en el contrato mismo o después de celebrarse, y que las
partes fijen un procedimiento para determinar el precio.

Si el precio no se determina, el contrato es nulo.

Precio en el supuesto de cosas muebles: según el ART. 1143 CCCN, si se celebró un contrato
válido pero no se señalo el precio, se considera que las partes se refieren al precio que
generalmente se cobra para tales mercancías que se venden en circunstancias similares, al
momento de celebrar el contrato (excepto estipulación en contrario).

Si el precio se fija según el peso, el número o la medida, es debido el precio proporcional. Si el

precio se determina según el peso, se calcula por el peso neto (ART. 1144 CCCN).

Precio en el supuesto de inmuebles: el precio puede pactarse entre las partes fijándolo o no
por unidad de medida de superficie.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

1) Transferirle al comprador la propiedad de la cosa vendida (ART. 1137 CCCN).

2) Conservar la cosa hasta el momento en que esta deba ser entregada (ART. 746 CCCN). Como
el propietario soporta los riesgos de la cosa, si la cosa se deteriora o pierde, con o sin culpa,
hay imposibilidad de cumplimiento (ART. 755 CCCN).

3) Entregar la cosa con todos sus accesorios, sin ninguna relación de poder y la oposición de
terceros. (ART. 1140 CCCN). Las cosas muebles se tienen que adecuar a lo convenido (ART.
1156 CCCN).

Si la compraventa no basta para producir el efecto transmisivo, el ART. 1892 CCCN se refiere a
la tradición posesoria. En algunos casos, la tradición posesoria se reemplaza por la inscripción
registral, quedando como modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables; y sobre cosas no registrables (ART. 1892, 4° párrafo, CCCN).

EN LA COMPRAVENTA, EL CONTRATO ES EL TÍTULO (ART. 1137 CCCN) y EL MODO PUEDE SER

LA TRADICIÓN (ART. 750 CCCN) o LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL.

Establece el ART. 1893 CCCN que la adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos,
no serán oponibles a terceros interesados de buena fe mientras no tengan la publicidad
registral o posesión correspondiente, según el caso.
Para que la transmisión de la propiedad de bienes muebles no registrables sea oponible a
terceros, basta con el título y la tradición que otorga la posesión.

4) Poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos de la venta (ART. 1137
CCCN): si es la venta de un inmueble, el vendedor tiene que dar el título de propiedad del bien.

Si es la venta de un inmueble, el vendedor tiene que entregarle al comprador una factura (ART.
1145 CCCN). Si la ley no exige el otorgamiento de una factura, el vendedor tiene que entregar
un documento que acredite la venta.

5) Prestar cooperación que se le exija para que la transferencia del dominio de la propiedad se
concrete.

6) Los gastos de la entrega de la cosa vendida: el ART. 1138 CCCN establece que el vendedor
debe asumir los costos por la obtención de los instrumentos requeridos por los usos y
particularidades de la venta (además de los gastos de la entrega de la cosa vendida).

Respecto a los inmuebles, tiene que pagar los gastos por estudio de título y sus antecedentes
(también mensura y tributos que gravan la venta).

La regla de la adjudicación de los gastos y cargos tiene carácter supletorio (ART. 1138 CCCN),
salvo pacto en contrario.

7) Entregar la cosa en el tiempo y lugar pactados. Pero si las partes nada pactaron, se aplican
supletoriamente los siguientes criterios:

 El tiempo y lugar que determinen los usos.

 Si no hay usos respecto al tiempo, la entrega de la cosa se tiene que hacer dentro de
las 24 horas en que se celebró el contrato.
 Respecto al lugar de entrega, el indicado; en el caso de los inmuebles, la tradición es
simbólica (entrega de la llave).
 Y en el caso de bienes inmuebles, en el lugar en que se encontraba la cosa cierta al
momento de celebrarse el contrato (ART. 1148 CCCN).

8) Obligación de saneamiento: el vendedor le tiene que garantizar al comprador que no

quedará privado del derecho adquirido sobre la cosa, por la acción de algún tercero que
invoque un derecho mejor que el que tiene el comprador (ART. 1044 CCCN).

También el vendedor le debe garantizar al comprador que la cosa no tenga vicios estructurales
o funcionales que la hagan impropia a la cosa para su destino (ART. 1051 CCCN).

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: además de la buena fe –que también tiene el vendedor –

(ARTS. 9 y 961 CCCN), el comprador tiene las siguientes obligaciones:

A) Pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos (autonomía de la voluntad), pero si nada se

pacta, la venta es de contado.

Salvo pacto en contrario, el precio se paga contra la entrega de la cosa mueble vendida.
El comprador no está obligado a pagar el precio sin que previamente quiera examinar a la
cosa, excepto que la modalidad de entrega o de pago pactadas sean incompatibles con esta
posibilidad que tiene el comprador (ART. 1152 CCCN).

B) Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato: consiste en realizar todos los
actos que se esperan del comprador, para que el vendedor pueda entregar la cosa y hacerse
cargo de la misma (se relaciona con que los riesgos de la cosa los soporta el vendedor, ART.
1151 CCCN).

C) Pagar los gastos de recibo, incluidos los testimonios de la escritura pública y los demás
posteriores a la venta.

ADECUACIÓN DE LA COSA A LO CONVENIDO: según el ART. 1156 CCCN, las cosas muebles se
adecuan al contrato si:

a) Son aptas para los fines a los que comúnmente se destinan cosas de ese tipo.
b) Son aptas para el fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al
vendedor al tiempo de la celebración del contrato.
c) Están envasadas de una manera habitual o de forma adecuada para conservarlas.
d) Responden a la muestra en caso de que la venta se hiciera sobre ellas.

COMPRAVENTA POR MUESTRAS: si la compraventa es por muestras y la cosa entregada es de

igual calidad respecto de la muestra, el comprador no puede reusar la recepción.

COSAS ENTREGADAS BAJO CUBIERTA: si al momento de entrega de la cosa el vendedor no

puede examinar a la cosa bajo cubierta, el comprador tiene 10 días para reclamar la falta de
adecuación a lo convenido.

El reconocimiento que exige el comprador debe ser al momento de la entrega. Después de la

entrega, el vendedor no podrá reclamar.

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA: la compraventa está sujeta a la condición

suspensiva de la aceptación del comprador, si este se reserva la facultad de probar la cosa
antes de la entrega, o los usos o convención expresa determinan que la venta es a
“satisfacción del comprador”.

CLAUSULAS ESPECIALES EN LA COMPRAVENTA: por la autonomía de la voluntad, las

partes pueden determinar el contenido del contrato.

Las clausulas especiales de la compraventa son accidentales, por ende, estarán en el contrato
de compraventa sólo si las partes las agregan al contrato en sí.

PACTO DE RETROVENTA: facultad que tiene el vendedor de recuperar la cosa que vendió y
entregó al comprador. El vendedor deberá restituirle al comprador el precio que este pagó,
con el exceso (o interés) o disminución, si es que se pactó (ART. 1163 CCCN).

PACTO DE REVENTA: le permite al comprador poder devolver la cosa comprada, debiendo

restituir no solo la cosa, sino también el precio con el exceso (o interés) o disminución
convenido (ART. 1164 CCCN).
PACTO DE PREFERENCIA: le permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a
cualquier otro adquirente, si el comprador decide enajenarla.

Acá la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor decide enajenar la cosa.

Para poder ejercer la facultad, el comprador tiene que notificar al vendedor su decisión de
enajenar. Y salvo un plazo diferente pactado, en general el vendedor tiene que ejercer su
preferencia dentro de los 10 días de recibida la comunicación.

Es un derecho personal, por ende no se puede ceder ni transmitir mortis causa.

REGLAS COMUNES A LA RETROVENTA, REVENTA y PREFERENCIA: se incluyen en contratos de

compraventa de muebles e inmuebles.

Serán oponibles a terceros si la cosa vendida es registrable y el pacto incluido tiene publicidad
registral suficiente.

Si la cosa vendida es mueble no registrable, cualquiera de los 3 pactos incluidos en la

compraventa no serán oponibles a terceros de buena fe y a título oneroso.

Si la cosa vendida es inmueble, el plazo de duración de cualquiera de los pactos, es de 5 años

máximo; y si la cosa vendida es mueble (sea o no registrable), el plazo es de 2 años máximo. Y
si las partes convienen un pacto mayor al legal, se reducirá al máximo que establece la ley. El
plazo es improrrogable.

La compraventa que incorpore a cualquiera de los 3 pactos, estará sometida a condición

resolutoria (ART. 1079 inciso b, del CCCN).

BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES: previo al otorgamiento de la escritura

requerida para inmuebles registrables a fines de transmitir el dominio (ART. 1017 inciso b, del
CCCN), las partes celebren un boleto de compraventa.

Una vez celebrado el boleto de compraventa, este es oponible entre las partes.

NO ES UN CONTRATO PRELIMINAR, ES UN CONTRATO.

DERECHOS DEL COMPRADOR FRENTE A MEDIDAS CAUTELARES: el CCCN le da prioridad al

adquirente por boleto de compraventa. El comprador de buena fe tiene prioridad sobre el
boleto de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

 El comprador contrató con el titular registral.

 El comprador pagó como mínimo el 25% antes de la traba cautelar.
 El boleto de compraventa tiene fecha cierta y anterior a la traba de la cautelar (por
medio de alguno de los procedimientos del ART. 317 CCCN).
 La adquisición tiene publicidad registrar o posesoria suficiente (ART. 1170 CCCN).
DERECHOS DEL COMPRADOR FRENTE AL CONCURSO O QUIEBRA DEL VENDEDOR: para que el
boleto de compraventa de inmuebles sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, se
tienen que cumplir estos requisitos:

 El adquirente debe ser de buena fe (desconoce la cesación de pagos del vendedor).

 Se halla abonado el 25% del precio. El ART. 1171 CCCN dispone que el juez tiene que
ordenar que se otorgue la escritura pública.
 El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.