COMPRAVENTA

El art. 1123 establece que hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad
de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Para la adquisición de la propiedad se requiere el título y modo suficiente.
El art. 1892 establece que el título suficiente es el acto jurídico revestido de las formas exigidas por
la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real, en tanto la tradición posesoria
es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.
En la compraventa, el contrato de compraventa es el título suficiente para adquirir la propiedad y
el modo suficiente es la tradición del bien.
Asimismo, cabe aclarar que la inscripción registral es suficiente para transmitir la propiedad sobre
cosas registrales en los casos previstos por ley y sobre cosas no registrables cuando así se lo
prevea.
El compromiso para el intercambio puede darse de forma inmediata o diferida, en este último
caso se puede postergar la entrega del bien o del dinero o de ambas.

Caracteres
-Nominado: Ya que tiene regulación legal completa y específica (art. 970).
-Bilateral: Emergen obligaciones para ambas partes contratantes (art. 966). Una transmite el bien
y la otra pagar un precio en dinero.
-Oneroso: Representa ventajas y sacrificios para ambas partes (art. 967)
-Conmutativo: Las ventajas para todos los contratantes son ciertas. (art. 968). Sin embargo puede
ser aleatorio en los supuestos contemplados en los art. 1130 y 1131 o cuando lo hayan decidido
así las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad.
-No formal: La ley no impone una forma determinada para la celebración del contrato por ende
este solo constituye un medio de prueba (art. 969). Queda a salvo el caso de los inmuebles para
los cuales se exige una formalidad para transferir el dominio (art. 1017).

Delimitaciones

Con el contrato de obra:

El art. 1125 CCC establece que cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un
precio, aunque estas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la
compraventa a menos que la principal de las obligaciones consista en suministrar mano de obra o
prestar otros servicios.
-Si la parte que encarga la producción o manufactura asume la obligación de proporcionar una
porción substancial de los materiales necesarios, se aplica el contrato de obra.
-Si quien encarga la obra entrega los materiales para hacerla y quien los recibe tiene la obligación
de entregar el producto terminado, se aplica el contrato de obra.
-Si quien produce la obra lo hace sobre materiales provistos por él mismo, se aplica la
compraventa.
De acuerdo al art. 1251 hay contrato de obra cuando la obligación nuclear del contrato consiste en
la ejecución de la obra cuyo dominio debe ser transmitido.
Esto se aplica a supuestos de cosas muebles e inmuebles. Así la adquisición de una propiedad en
construcción se aplican las reglas de la compraventa.

Con el contrato de permuta

Según art. 1126 Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de
permuta si es mayor el valor de la cosa. En los demás casos es de compraventa.
Con el contrato de cesión
La cesión tiene por objeto transferir un derecho mientras que la compraventa es apta para crear,
transmitir o modificar una relación jurídica.
No obstante, el art. 1124 CCC dispone que se aplican supletoriamente las reglas de la compraventa
a la transferencia de derechos reales y títulos de valores.
EL art. 1614 establece que se aplican las reglas de compraventa a la cesión de derechos cuando
ella se haya realizado con la contraprestación de un precio en dinero.
El objeto de la compraventa son cosas y el objeto de la cesión son derechos.
Sucede que, respecto de los derechos reales, debe recurrirse a la compraventa para la constitución
o transmisión de derechos reales de condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación
superficie, conjuntos inmobiliarios o servidumbre. En cambio, debe recurrirse a la cesión para la
transmisión de derechos reales de garantía tales como la hipoteca, prenda y anticresis por ser
accesorios al crédito.
Con el contrato de locación
Si solo se concede el derecho a percibir los frutos de un inmueble sin conceder el uso del mismo,
cabe calificar dicho contrato como compraventa.

El consentimiento
Dado a que éste está ordenado a transferir la propiedad de una cosa, es necesaria la capacidad
para contratar mediante el título y modo suficiente según establece el art. 1892. El título suficiente
refiere a las condiciones de forma tanto como las de fondo (capacidad y legitimación).
Art. 1128 establece que nadie está obligado a vender excepto que se encuentre sometido a la
necesidad jurídica de hacerlo. Ej: Cuando el testador impone dicho deber al heredero.
Causa
La finalidad de la compra es la adquisición de la propiedad de la cosa o de un derecho real, y la de
la venta es obtener un ingreso en dinero.
La causa primeria puede reconocer, además, motivos específicos que integran el contrato en
cuanto sean comunes o reconocidos por la otra parte (art. 281) por caso, al explicitar el destino del
bien que se adquirió.
Objeto
El objeto mediato del contrato de compraventa son las cosas que pasan de un patrimonio a otro y
por otro lado el dinero. El objeto inmediato es la transferencia de la propiedad y el precio.
Las cosas
Art. 16: Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Art. 225: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de manera orgánica
y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Art 227: Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.
Cosa vendida
Art. 1129 establece que todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos pueden venderse.
Se aplican los art. 1003 a 1011 referidas a los contratos en general las que remiten a su vez al
objeto de los actos jurídicos (art. 279). De acuerdo a los art. 1003 a 1011 la cosa objeto de la
compraventa debe ser:
-Determinada o determinable en su especie o género según el caso, aunque no lo esté en su
cantidad si esta puede ser determinada. Es determinable cuando hay criterios suficientes para su
individualización.
-Susceptibles de valoración económica.
-No prohibidos: No pueden ser objeto de la compraventa los bienes que por motivo especial se
prohíben que lo sean. Quedan excluidas las cosas que están fuera del comercio (art 234) y las
cosas sobre las que pesa una incapacidad de derecho para contratar (art. 1002)
Cosa cierta que ha dejado de existir
Art. 1130 establece que, si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de
perfeccionarse el contrato, el mismo no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir
parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Esto se aplica a las cosas ciertas por lo que se excluye a las fungibles.
-En el supuesto de inexistencia total no hay contrato ya que el objeto deja de existir.
-En el supuesto de inexistencia parcial el comprador puede exigir la parte existente con reducción
del precio o bien dejar sin efecto el contrato. Se trata de un caso de menoscabo material en el
objeto del contrato.
Art. 1130 No se aplica la ineficacia del contrato cuando:
-Se trata de obligaciones de género pues según art. 763 antes de la individualización de la cosa el
caso fortuito no libera al deudor.
-La cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración del contrato. (art. 755: “El
propietario soporta los riesgos de la cosa. Los casos de deterioro o perdida con o sin culpa se rigen
por lo dispuesto sobre la imposibilidad de cumplimiento”)
-La compraventa es aleatoria: Cuando por autonomía de la voluntad las partes convienen que la
compraventa es aleatoria, por asumir el comprador el riesgo de la cosa. Si el vendedor conoce al
tiempo de la celebración del contrato que la cosa ya había perecido o se había dañado, no puede
exigir cumplimiento del contrato, pues en ese caso no habría acontecimiento incierto el cual
reputa como aleatorio un contrato.
Cosa futura
Art. 1131 Si se vende cosa futura se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue
a existir.
El vendedor debe realizar los esfuerzos necesarios para que la cosa llegue a existir.
El comprador puede asumir por clausula expresa el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin
culpa del vendedor. (Contrato aleatorios art. 968). El riesgo asumido obliga al comprador a pagar
el precio, aunque la cosa no llegue a existir siempre que el vendedor haya procurado su existencia.
-Si la compraventa queda sujeta a la eventualidad que la cosa llegue a existir, el vendedor debe
realizar los actos necesarios para que llegue a existir y el comprador no tendrá ninguna obligación
hasta que esa situación se de. (Contrato conmutativo sujeto a condición suspensiva art. 1007)
Cosa ajena
Art. 1132 Remite al art. 1008. Si el que promete transmitir no ha garantizado el éxito de la
promesa, solo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice.
Si por su culpa el bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Si ha garantizado la
promesa debe además indemnizar.
El precio
Según art. 1123 y 1133 y 1134, debe ser determinado o determinable.
Asimismo, el art. 765 establece que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad
de moneda, determinada o determinable, al momento de la constitución de la obligación.
-Admite la contratación en moneda extranjera. En ese caso la obligación debe considerarse como
de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso
legal ((La doctrina mayoritaria establece que el 765 no es de orden público o sea que las partes
pueden establecer por contrato que la moneda entregada sea obligatoriamente en moneda
extranjera, en este caso no podría el deudor liberarse dando moneda de curso legal, si nada
pactan, entonces el deudor si podría cancelar en moneda legal).
Determinación del precio
De los art. 1133 y 1134 se determina que el precio:
-Lo fijan las partes
-Se deja su indicación al árbitro de un tercero que designa las partes en el contrato mismo o con
posterioridad a su celebración
-Se determina con relación a otra cosa cierta
-Las partes fijen un procedimiento para determinarlo.
Art. 1133. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma, cuando se deja su
indicación al árbitro de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.
Art. 1134. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre la designación del tercero o si el tercero no
puede o no quiere determinar el precio, el precio es fijado por el juez mediante el procedimiento
más breve que prevea la ley local.
La indeterminación del precio como regla conduce a la nulidad del contrato salvo que las partes
salvo que se dé el supuesto del art. 1134 donde el precio será fijado por el juez.
También podría determinarlo el juez si lo piden las partes ante cualquier otro supuesto.
Determinación del precio en cosas muebles
Art. 1143 cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no ha sido señalado ni
expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto
indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado para
tales mercancías (vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate) al
momento de celebración del contrato.
Determinación del precio en cosas inmuebles
- Art. 1135. Si e objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada,
no habiendo convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie del
terreno tiene una diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o comprador,
tiene derecho a pedir al ajuste de la diferencia. El comprador que debe pagar un mayor
precio puede resolver la compra.
Este supuesto sucede cuando las partes adquieren un inmueble a cierto precio sin establecerlo
por medida de superficie sino indicando el precio por el total.
Si luego resulta que verificada la diferencia indicada entre la superficie total contratada y la
verificada, el comprador puede pedir una disminución del precio si la superficie es menor, o el
vendedor un aumento de precio si la superficie fuere mayor. En este caso el comprador puede
pedir la resolución del contrato para evitar el mayor reembolso del previsto en el contrato.

- Art 1136. Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el
que resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión
determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en
el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.
En el segundo caso, las partes fijaron el valor de la unidad de medida, pongamos por caso el
precio del metro cuadrado. En tal caso el precio de la venta será el resultado de multiplicar el
valor de la unidad de medida por la superficie real del inmueble. Si la superficie real supera en
más de un cinco por ciento a la expresada, el comprador tiene derecho a resolver el contrato. El
fundamento de esta facultad coincide con el expuesto en el punto anterior

Obligaciones de las partes

Sin perjuicio de la descripción de las obligaciones nucleares y colaterales del vendedor y del
comprador, se impone –por aplicación del principio de buena fe– como obligación liminar que las
partes realicen todos los actos de cooperación necesarios para facilitar el cumplimiento (arts. 9 y
961, CCyC).

Obligaciones del vendedor

 Transmitir la propiedad de la cosa objeto del contrato. Asimismo, tiene obligaciones

colaterales como la de conservar la cosa y poner a disposición los títulos y prestar
colaboración.
 Conservar la cosa: Implica a que se mantenga la cosa en el mismo estado en que se
encontraba cuando se celebró el contrato hasta ser entregada (art. 746 CCC).
Dado a que el propietario soporta los riesgos de la cosa, los casos de deterioro o pérdida
con o sin culpa, se rigen por art. 755 en cuanto a imposibilidad de cumplimiento.
Así la obligación queda extinguida sin responsabilidad por la imposibilidad sobrevenida,
objetiva, absoluta y definitiva producida por caso fortuito o fuerza mayor (art. 955).
 Si la imposibilidad se produce por culpa del deudor, se modifica el objeto y la obligación se
convierte en la de pagar indemnización por daños. Si el daño es parcial el acreedor puede
solicitar ajuste del precio (art. 955).
El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias hasta la entrega de la cosa sin
derecho a percibir su valor por lo que no influyen sobre el precio del contrato ya
celebrado. No puede reclamar indemnización por mejoras útiles de lujo o suntuarias, pero
puede retirarlas si no deterioran la cosa (art. 753).
La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no acepta la
obligación queda extinguida sin responsabilidad para las partes (art. 752).
Los frutos percibidos pertenecen al deudor/vendedor hasta el día de la tradición, a partir
de esa fecha los frutos devengados y no percibidos corresponden al acreedor/comprador
(art. 754).
 Entregar la cosa: Art. 1137 establece que el vendedor debe transferir al comprador la
propiedad de la cosa. Está también obligado a proveer los instrumentos requeridos por las
particularidades de la venta y a prestar cooperación para que la transferencia se concrete.
No basta solo con la celebración, sino que el art. 1892 requiere el título y modo suficiente.
La tradición es necesaria. En concordancia con art. 750 “El acreedor no adquiere ningún
derecho real sobre la cosa antes de la tradición excepto disposición legal en contrario”.
En algunos supuestos se requiere, además de la tradición, la inscripción registral (ej:
automotores).
Excepciones a la tradición: Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este pasa
el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que poseía a nombre del
propietario principia a poseerla a nombre de otro. (Traditio brevi manu).
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia
(constituto posesorio).
Oponibilidad: El art. 1893 establece que la adquisición o transmisión de derechos reales no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe si no tienen publicidad suficiente.
La publicidad suficiente es la inscripción registral o la posesión según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es necesaria para ser
oponible a terceros. Asimismo, no pueden alegar falta de publicidad quienes participaron
en los actos o quienes conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
-Para que los muebles no registrables sean oponibles a terceros es suficiente el título y la
tradición.
-En el caso de muebles registrables se requiere título y modo (tradición) e inscripción
registral.
-En caso de inmuebles el título y la tradición son publicidad suficiente para las partes,
herederos o participantes, pero para ser oponibles a terceros es necesaria la inscripción
registral (modo declarativo).
 Obligaciones complementarias:
Son obligaciones complementarias para bienes muebles:
-Entregar la cosa en las condiciones convenidas sin ninguna relación de poder y oposición
de terceros.
 -Entregar la cosa con todos sus accesorios.
-Asumir gastos de entrega salvo pacto en contrario.
Tiempo y lugar de entrega
Rige el principio de la autonomía de la voluntad; por consiguiente, el tiempo y lugar de
entrega será el pactado.
Si las partes no hubieran previsto el lugar y tiempo en los que el vendedor debe entregar
al comprador la cosa mueble vendida, se aplican supletoriamente los siguientes criterios:
a) El tiempo y lugar que determinen los usos; el lugar también puede ser el que resulte de
las particularidades de la venta.
b) Si no existieran usos respecto al tiempo, la entrega debe hacerse dentro de las 24 horas
de celebrado el contrato.
c) En cuanto al lugar de entrega, como regla debe realizarse en el lugar indicado; en el
caso de inmuebles, la tradición es simbólica y se realiza, por ejemplo, con la entrega de la
llave.
d) En el caso de bienes muebles, en defecto de lugar convenido, la entrega debe hacerse
en el lugar en el que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato (art. 1148,
CCyC); la regla en la compraventa modifica el principio general del artículo 874, CCyC, que
ubica la entrega en el lugar que se encuentra habitualmente.
Entrega de cosas muebles
Art. 1149. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida
en lugar cierta y en forma incondicional tenga los efectos de entrega, sin perjuicio de los
derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de las 10 días
de retirada. Pueden pactar también que la entrega de la mercadería en tránsito tenga
lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o endoso de
documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso.
En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato el vendedor puede hasta
la fecha fijada:
-Entregar parte o cantidad que falte
-Entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta siempre que el
ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos No
obstante el comprador se reserva derecho de exigir indemnización por daños (art. 1150).
 Obligación de saneamiento
El vendedor debe garantizar al comprador que no será turbado o privado del derecho
adquirido sobre la cosa, por la acción de un tercero que invoque un derecho mejor (art.
1044, CCyC).
De igual modo está obligado a garantizar que la cosa no tenga vicios estructurales o
funcionales que la hagan impropia para su destino, o que sean de tal naturaleza que
disminuyan su utilidad, que, de haberlos conocido, el adquirente no la hubiese adquirido,
o su contraprestación hubiese sido significativamente menor (art. 1051, CCyC).

Obligaciones del comprador.

Según art. 1411:
-Pagar el precio en lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta se entiende que la venta es de
contado.
-Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato.
-Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y demás posteriores
a la venta.
 Pagar el precio
Deriva de la definición misma de compraventa. En cuanto al lugar y tiempo rige el
principio de autonomía de voluntad. Supletoriamente si no convinieron se entiende que la
venta es de contado.
Salvo pacto en contrario el precio debe pagarse contra la entrega de la cosa mueble
vendida. El comprador no tiene obligación de pagar el precio antes de poder examinar las
cosas, excepto que las modalidades de entrega o pago pactadas sean incompatibles con
esa posibilidad (art. 1152.
 Recibir la cosa.
Debe ejercer los deberes colaterales que permiten al vendedor dar cumplimiento de su
obligación.
En caso de que el comprador fuese remiso en su obligación el vendedor podrá consignar
judicialmente la cosa vendida a fin de librarse de la obligación.
 Pagar los gastos
Pagar gastos de recibo incluidos el testimonio de escritura pública y posteriores a la venta.
Es una obligación del comprador de bienes inmuebles y muebles aunque de aplicación
supletoria a la autonomía de la voluntad.
 Recepción de cosas muebles
Como contraposición a la obligación del vendedor de entregar la cosa el comprador debe
recibirla.
Adecuación de la cosa a lo convenido
Art. 1156 las cosas muebles son adecuadas al contrato si:
-Son aptas para los fines a los que ordinariamente se destinan las cosas de ese tipo. En
este caso si la inadecuación de la cosa era conocida o debía ser conocida por el
comprador, el vendedor no resultará responsable.
-Son aptas para el fin especial que expresa o tácticamente se haya hecho saber al
vendedor al tiempo de la celebración salvo que de las circunstancias del caso no pueda
entenderse que el comprador confió en el criterio del vendedor.
-Están envasadas o embaladas de una manera habitual o de una forma adecuada para su
conservación. Si el comprador conocía o debía conocer al momento de la celebración
acerca de la inadecuación de la cosa el vendedor no será responsable.
-Responden a la muestra en caso de que la venta se hiciera sobre ellas.
Si la compraventa es por muestras y la cosa entregada es de igual calidad que la muestra,
el comprador no puede rehusar la recepción.
Cosas que no están a la vista.
Si la cosa vendida no está a la vista, debe adecuarse a lo convenido al momen- to de su
entrega, sea que esta se verifique en la persona del comprador, del trans- portista o del
tercero designado para recibirla
Cosas que se entregan en fardo o bajo cubierta
Si al momento de la recepción de la cosa el comprador no puede examinarla por
encontrarse en fardo o bajo cubierta, el comprador puede reclamar en los diez días
inmediatos la falta de adecuación a lo convenido.
El comprador puede exigir que el reconocimiento de la cantidad y adecuación al contrato
se haga en el momento de la entrega, en cuyo caso no puede el compra- dor reclamar con
Venta por junto
Si la venta es por una cantidad de cosas o “por junto”, el comprador no está obligado a
recibir solo parte de ella salvo pacto en contrario. Si las recibe, la transmisión del dominio
queda firme en cuanto a ellas.
Compraventa sujetas a condición suspensiva
La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación del comprador, si
este se reserva la facultad de probar la cosa, o los usos o convención expresa determinan
que la venta es a “satisfacción del comprador”.

Cláusulas especiales
Pacto de retroventa
El pacto de retroventa es la facultad que tiene el vendedor de recuperar la cosa vendida y
entregada al comprador restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se
hubiera pactado.
Pacto de reventa
El pacto de reventa permite al comprador devolver la cosa comprada.
El vendedor debe devolver el precio con el exceso o disminución que se hubiera
convenido.
Pacto de retroventa y reventa:
Está previsto para muebles e inmuebles.
Máximo de 5 años para inmuebles y 2 años para muebles.
-Oponible si resulta e instrumento inscripto o conocimiento del tercero
-Condición resolutorio:
- Dominio revocable (art. 1169 y 1965)
- Subsisten actos de administración (art. 348)
-Frutos para quien los percibió (art. 348)
Pacto de preferencia.
Art. 1165. El pacto de preferencia permite al vendedor recuperar la cosa vendida con
prelación a cualquier otro adquirente, si el comprador decide enajenarla.
A diferencia del pacto de retroventa, en el de preferencia la facultad del vendedor solo
aparece si el vendedor decide enajenar.
 Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo diferente, el
vendedor debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de recibida la comunicación
por parte del comprador donde dice que desea enajenar.
-El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la
cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y
tiempo en que debe celebrarse la subasta.
-No es transmisible por mortis causa ni por actos entre vivos.
-Implica una condición resolutoria (dominio revocable)
-Cuando fijamos una preferencia no implica que se haga como si el contrato anterior
nunca hubiese sucedido. Sin embargo, la ley lo toma como un contrato de compraventa
con condición resolutoria (dominio revocable)

Oponibilidad respecto al boleto de compraventa. (art. 1170)

Celebrado el contrato con un boleto de compraventa éste resulta oponible entre las
partes. Sin embargo, hay complicaciones en cuanto a terceros interesados.
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble si:
-El comprador contrato con el titular registral o puede subrogarse en la posición de quien
lo hizo mediante un eslabonamiento con los adquirientes sucesivos.
-El comprador pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar.
-El boleto tiene fecha cierta anterior a la traba de la cautelar mediante alguno de los
procedimientos previstos por el art. 317.
-La adquisición tiene publicidad suficiente sea registral, posesoria.
(Esta prioridad al comprador la jurisprudencia y la ley la otorgó como primacía del derecho
de acceso a la vivienda).

Derechos del comprador frente al concurso o quiebra del vendedor

Para que el boleto de compraventa sea oponible al concurso o quiebra del vendedor
deben cumplirse los siguientes requisitos:
-El adquiriente debe ser de buena fe, es decir, desconocer el estado de cesación de pagos
del vendedor.
-Abonar el 25% del precio. En caso de que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra
el art. 1171 dispone que el juez debe ordenar al vendedor el otorgamiento de la escritura.
El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca sobre el bien en
garantía del saldo del precio.

Forma

- Regla general: Principio de libertad de formas.

- Forma impuesta absoluta: Cuando la ley exige forma determinada si no se cumple el contrato es
nulo.

Forma impuesta relativa: La forma es requerida para que los contratos produzcan sus efectos
propios sin sanción de nulidad. No quedan concluidos como tales mientras no se haya otorgado el
instrumento previsto, pero valen como contratos en que las partes de obligaron a cumplir con la
expresada formalidad. (art. 969)

Forma en los contratos de compraventa

Art. 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos
que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre
inmuebles; c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en
escritura pública; d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la
ley, deben ser otorgados en escritura pública.
Es de forma relativa impuesta ya no se prevé nulidad, pero la forma es requerida para que
el contrato produzca sus efectos propios y si no se otorga el instrumento previsto se
constituirá una obligación de hacerlo. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez
lo hace en su representación (art. 1018).
Es decir, se produce una conversión de las obligaciones, pareciera que hay contrato, pero
no de compraventa, ya que la ley establece la escritura para que se constituyan los efectos
propios del contrato de compraventa (es decir, la transmisión de la propiedad).

Posicion formalista: Hay contrato de compraventa cuando se otorga la escritura. Mientras no se

otorgue hay obligación de hacer.
Posicion contractualista: Hay compraventa con boleto de compraventa.
Caso jurisprudencial: Dos personas celebran un contrato con boleto de compraventa y prometen
escriturar en diciembre. Antes de esa fecha se casan y se cuestiona la aplicación del art. del ccyc
que establece la prohibición de contratar entre cónyuges. Se pregunta ¿Había compraventa desde
antes o no? Depende de la postura sea formalista o contractualista.