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Compraventa.

Permuta. Locación

Marco legal de
las
organizaciones

1
Compraventa
Definición
El artículo 1123 nos define el contrato de compraventa indicando que
“Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”1.

De esta definición, dada como tal por el Código Civil y Comercial, inferimos
ciertos requisitos que nos ayudan a comprender este instituto jurídico.

Partes: claramente hace referencia a una bilateralidad, representada,


por un lado, en el vendedor y, por otro, en el comprador o
adquirente.

Obligaciones: no específica que se entrega cosa alguna, sino que el


vendedor asume una obligación de entregar la cosa, y, a su vez, el
vendedor a pagar un precio en dinero.

Propiedad: lo que entrega el vendedor es la propiedad de una cosa.


Por lo tanto, el comprador o adquirente pasará a ser dueño de la
misma, con todos los derechos y prerrogativas que el Código le
reconoce como tal.

Precio: debe ser en dinero.

Caracteres
a. Bilateral.
b. Consensual.
c. Oneroso.
d. Conmutativo.
e. No formal, salvo los que recaigan sobre bienes inmuebles, que deben ser
realizados por escritura pública.

Particularidades

1 Art. 1123. Código Civil y Comercial de la Nación.

2
En consonancia, el artículo 1124 determina que las normas del Código que
refieren a la compraventa se aplica supletoriamente a los contratos por los
cuales una parte se obliga a:

a) transferir, a la otra, derechos reales de condominio, propiedad


horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos
reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un
precio en dinero;
b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero2.

Luego, el Código continúa en su articulado detallando los contratos donde


específicamente se aplican y reglas generales.

Cosa vendida
El código determina que pueden venderse todas las cosas que puedan ser
objeto de los contratos.

La misma, en principio, debe estar individualizada, es decir, ser una cosa


cierta, estipulada previamente. No obstante, se pueden dar otros
supuestos previstos por el Código Civil, como lo son:

 Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha


dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no
produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el
comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta
haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no
puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la
cosa había perecido o estaba dañada”3.

 Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición


suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las
tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias,
para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El
comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa
no llegue a existir sin culpa del vendedor4.

2 Art. 1124. Código Civil y Comercial de la Nación.


3 Artículo 1130 Código Civil y Comercial de la Nación.
4 Artículo 1131 Código Civil y Comercial de la Nación.

3
 Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en
los términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer
transmitir su dominio al comprador5.

Precio
Para comprender este elemento del contrato de compraventa, debemos
comprender el concepto de precio como “valor pecuniario en que se
estima una cosa. Este concepto tiene significación en relación con múltiples
actos jurídicos y, muy especialmente, en diversos contratos, como los de
compraventa, locación, trabajo, obras, servicios” (Ossorio, 2008).

El precio debe ser determinado previamente o determinable con


posterioridad conforme lo hayan acordado las partes. Así lo expresa el
Código en su artículo 1133, estableciendo las diferencias entre unos y
otros.

 Precio determinado: “las partes lo fijan en una suma que el comprador


debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero
designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta”6.
 Precio determinable “En cualquier otro caso, se entiende que hay precio
válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo”7.

También se prevé que el precio pueda ser determinado por un tercero


designado en el mismo contrato de compraventa o después de su
celebración y, en caso de que no logren acordar, el Código establece la
solución a este eventual conflicto, tal como observamos en la última parte
del artículo 1134, el cual establece que:

Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o


sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la
determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más
breve que prevea la ley local.8

5 Artículo 1132 Código Civil y Comercial de la Nación.


6 Artículo 1133. Código Civil y Comercial de la Nación – 1° Párrafo.
7 Artículo 1133. Código Civil y Comercial de la Nación – 2° Párrafo.
8 Artículo 1134. Código Civil y Comercial de la Nación.

4
Obligaciones del vendedor y
del comprador
Obligaciones del vendedor
El Código Civil y Comercial estipula claramente las obligaciones relativas a
las partes del contrato de compraventa (comprador y vendedor), en una
narrativa muy clara que busca dar seguridad jurídica al momento del
cumplimiento y ejecución de este contrato usual.

Respecto del vendedor, establece:

 Obligación de transferir.
 Gastos de entrega.
 Tiempo de entrega del inmueble.
 Entrega de la cosa.

Artículo 1137 - Obligación de transferir. El vendedor debe transferir


al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado
a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por
los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda
cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete.

Artículo 1138 - Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están


a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los
que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el
artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su
cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los
de mensura y los tributos que graven la venta.

Artículo 1139 - Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe


entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, excepto
convención en contrario.

Artículo 1140 - Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus


accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de
tercero9.

9
Artículos 1137 a 1140. Código Civil y Comercial de la Nación.

5
Obligaciones del comprador
Respecto del comprador, el Código Civil y Comercial enumera las
obligaciones del mismo en su artículo 1141:

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta,


se entiende que la venta es de contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta


obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que
razonablemente cabe esperar del comprador para que el
vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;

c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la


escritura pública y los demás posteriores a la venta10.

Permuta. Noción.
Particularidades
Noción
El Código Civil y Comercial indica que “Hay permuta si las partes se obligan
recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero”11.

Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres. Históricamente, es


el antecedente de la compraventa que supone la existencia de moneda y
por consiguiente un grado de organización social más avanzado.
Actualmente, el papel económico de este contrato es muy modesto,
aunque no ha desaparecido. Subsisten todavía algunas permutas manuales
y también se dan casos de trueque de inmuebles (sobre todo entre
coherederos). Pero, desde luego, el gran instrumento moderno de
intercambio es la compraventa (Borda, 1999).

Particularidades
El Código prevé situaciones respecto de la permuta y establece la solución
legal a las mismas.

10
Artículo 1141. Código Civil y Comercial de la Nación.
11
Artículo 1172. Código Civil y Comercial de la Nación.

6
Artículo 1173 – “Gastos. Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en
el artículo 1138 y todos los demás gastos que origine la permuta, son
soportados por los contratantes por partes iguales”12.

Artículo 1174.- Evicción. El permutante que es vencido en la propiedad de


la cosa que le fue transmitida puede pedir la restitución de la que dio a
cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños. Puede optar por
hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en este
Código13.

Finalmente, el código prevé que en todo lo no se ha previsto para el


contrato de compraventa en dicho cuerpo normativo, deberán aplicarse
supletoriamente las normas de la compraventa.

12
Artículo 1173. Código Civil y Comercial de la Nación.
13
Artículo 1174. Código Civil y Comercial de la Nación.

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