Ministerio

•
de Justicia
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - }t~1- - 2017 - SUNARP-TR-L

. Lima, 3 1 *112017

APELANTE JORGE lUIS CORONADO MERCADO

TíTULO. N° 2279305 del 09/12/2016
RECURSO H.T.D. N° 134 del 3/3/2017
REGISTRO Predios de Lima.
ACTO (s) Transferencia de aires.
SUMlllA

TRANSFERENCIA DE AIRES.
Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires, se requiere que
previamente se independicen. los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se
requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes
comunes.

DOCUMENTACiÓN PROHIBIDA DE SOLICITAR.

Conforme a lo previsto en. el artículo 40.1.1 de la Ley 27444, las instancias
registrales están prohibidas de solicitar para su labor calificadora la documentación
conformante de otro .título ya inscrito.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el.título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

donación de los aires del inmueble ubicado en la avenida Horacio Urteaga N°
1372, distrito de Jesús María, provincia y departamento de Lima, que corre
inscrito a .fojas 177 y 178 del tomo 1020 que continúa de la partida electrónica
N° 07047098 del Registro de Predios de Lima, otorgado por Harry Donald
Vera Dávila. y Boris Ernesto Vera Dávila a favor de Gladie Dávila Guerra.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora del Registro de Predios de Lima, Doris A Valverde Vara

Castillo, formuló observación en los siguientes términos:

(Se deja co.nstanCia que se ha reenumerado la observación a efectos del

análisis a realizar por esta instancia)

Señcir(es):
En relación con dicho título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la siguiente observación acorde con la norma
que se cita:

Revisada la escritura pública de fecha 21/01/2015 se advierte de la cláusula

primera que los donantes Harry Donald Vera Dávila y Boris Ernesto Vera
 RESOLUCiÓN No. - ) j ~1. - 2017- SUNARP-TR-L

Dávila son propietarios de los aires del inmueble ubicado en la Av.

Horacio Urteaga N° 1372 los cuales otorgan en donación a favor de Gladie
Dávila Guerra. .

Revisada la partida nro. 07047098 donde corre inscrito el inmueble antes

citado se advierte que corresponde a una finca con área de 60 m2, cuyos
titulares son Liliana. Amelia Collantes Fernández y sus hijos Isabel
Roberta Romero Romero, Julio Ramón Romero Romero y Christopher
Fernando Romero Collantes. .

. Por lo cual,. de conformidad con el artículo 115 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, sírvase efectuar como acto previo:

1. La inscripción de la independización de los aires del inmueble ubicado

en la Av. Horacio Urteaga N° 1372 (... )
2. El acto jurídico mediante el cual los donantes adquirieron el dominio
exclusivo sobre los aires (art. 2015 del Código Civil).

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta $U recurso de apelación en los sigui.entes términos:

El derecho de propiedad de los aires del inmueble signado con el N° 1372,

de la Av. Horacio Urteaga, del distrito de Jesús María,. Provincia y
Departamento de Lima emana de la escritura pública de compraventa e
independización de fecha 12 de diciembre de 1985 otorgada ante la
Notaria Liova Schiaffino de Villanueva, escritura pública de compra venta
de fecha 03 de octubre de 1992 otorgada ante el Notario Alfonso Cisneros
Ferreyros.y escritura pública de fecha 29 de enero del 2015 celebrada
ante el Notario César Fernando Loayza Bellido.

M~diante la compra venta e independización de fecha 12 de diciembre de

.1985 otorgada ante la Notaria Liova Schiaffino de Villanueva, celebrado
por Julio Ramón Romero Salazar e Isabel Bertha Dávila Guerra, se
adquirió dos unidades inmobiliarias producto de la independización, el
inmueble ubicado en la Av. Horacio Urteaga N° 1376, del distrito de Jesús
María, provinciay departamento de Lima, y los aires del inmueble ubicado
en la Av: Horacio Urteaga N° 1372, del distrito de Jesús María, provincia
y departamento de Lima. .

Como consecuencia de la compraventa e independización, el inm'ueble

ubicado en la Av. Horacio Urteaga N° 1376, del distrito de Jesús María
provincia y departamento de Lima inscrito en la ficha N° 1147082 del
.Registro de Propiedad Inmueble se registró la propiedad a favor de Isabel
Bertha Davila Guerra, sin embargo el primer piso del inmueble ubicado en
la Av. Horacio Urteaga N° 1372 del distrito de Jesús María, provincia y
departamento de lima, quedo registrada a favor Julio Ramón Romero
Salazar, no lográndose inscribir la transferencia de los aires.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

A fojas 117 del tomo 1020 que continúa en la partida electrónica N° 07047098
del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito inmueble ubicado en
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la Av. Horacio Urteaga N° 1372 del distrito de Jesús María, provincia y

departamento de Lima.

En el asiento 1 de foja 117, tomo 1020 de la partida aludida corre inscrito el

dominio del.inmueble a favor de Julio Ramón Romero Salazar.

En el asiento 2 .de foja 118, tomo 1020 de la partida aludida corre inscrita la
numerac.ión. de finca, asignado al inmueble las numeraciones 1372 y 1376
del distrito de Jesús María, provincia y departamento de Lima.

En la foja 118, tomo 1020 de la partida aludida corre la anotación marginal

de independización de la finca con numeración 1376, en la ficha N° l' 147,082
a favor de Isabel Bertha Dávila Guerra.

En el asiento C0001 de la partida aludida corre inscrita la transferencia por

sucesión iritestada de la sucesión de Julio Ramón Romero Salazar
constituida por su cónyuge Liliana Amelia Collantes Fernadez y sus hijos
Isabel . Roberta Romero Romero, Julio Ramón Romero Romero, y
. Christopher. Fernando Romero Collantes.

v. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal (s) Guido David Villalva Almonacid.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinarson las siguientes:

- ¿Cuáles son. los requisitos para que proceda la inscripción de la

transferencia de aires?

- ¿Es factible solicitar para la función calificadora .documentación

conformante de otro título ya inscrito?

ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la

donaCión de los aires del inmueble ubicado en la avenida Horacio Urteaga N°
1372, distrito de Jesús María, provincia y departamento de Lima, que corre
inscrito a fojas 177 y178 del tomo 1020 que continúa de la partida electrónica
N°07047098 del Registro de Predios de Lima, otorgado por Harry Donald
Vera Dávila y Boris Ernesto Vera Dávila a favor de Gladie Dávila Guerra.

La Registradora ha denegado la inscripción formulando observación

argumentando que deberá inscribirse como acto previo la independización
del inmueble materia de transferencia.

El apelante .no.está de acuerdo con esta decisión y señala que efectivamente

a la fecha dichos aires aún no se encuentra debidamente independizados;
pero dicho bien se adquirió en conjunto con otro que obra inscrito.

2. Respecto a .108 aires es posible afirmar que los "aires" no son sino el
derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una
edificación, .es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre
el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma
 .RESOLUCIÓN No. - , \ ~~ - 2017":'SUNARP-TR-L

persona u otra difere~te. De manera ordinaria y para ejemplificar, sería el

derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para
edificar, si lo. quiere, dentro de los límites del perímetro superficial de su
pr~~io, o el .derecho del propietario de una casa de un piso para seguir
edificando, SI lo desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido
respetando. 'c1aroestá, los parámetros urbanísticos y. edificatorios
respe.ctivos1.

Con esa misma orientación la Ley N° 27157 Ley de Regularización de

Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen' de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Común, publicada el 20/7/1999 en el Diario Oficial "El Peruano" , establece
.

que son bienes de propiedad común, los sótanos y azoteas, salvo que en los
títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas eh contrario
(artículo 40, inciso h).

3. Sobre la misma materia, la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN (aprobada

meQiante I~ Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos N° 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008) ha establecido los
criterios para .Ia calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva
y común, cuyo numeral 5.5 señala:

"5.5. Inscripción de los aires

I Cuando en. el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la

edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo,
siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes.
Eri este caso la independización procederá siempre que se cuente con un
área proyectada de acceso.

El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización,

en GUYo caso esta circunstancia consta en asiento específico
correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida
vinculada ...

A mayor abundamiento, en el numeral 4 del rubro de Antecedentes y

Consideraciones de dicha directiva, se señala lo siguiente:

"En: mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede

atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o
incluso de él mismo,. en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la
cláusula de' "reserva de aires" hasta una futura ampliación de edificación;
con lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con cláusula
incluida) sin ihdependizar en ninguna partida "los aires". La estipulación, por
tanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe señalarse
que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la presente directiva
trata de saivar esos errores. Segundo, la cláusula de "independización de
aires" cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y
solicitar, además, que éste se consigne en una nueva partida registral
segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el Registro exige
que se asigne a los "aires" un porcentaje de participación en las zonas
comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad

1 Resoluciones W 028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y W 366-2009-SUNARP-TR-A

23/10/2009.
 RESOLUCiÓN No. - ~,~ '2.. - 2017- SUNARP-TR-L

horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es

necesaria'mente copropietario de las zonas comunes".

4. De lo expuesto en el ,punto anterior se advierte que la directiva regula dos

situaciones: Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir
una partida registral independiente para la inscripción de esos aires, que
serán objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que
imp'lica que,los aires no se independizan.

Cuando los aires serán objeto de independización, estos aires se convierten

en una unidad de propiedad exclusiva, y por tanto, debe corresponderle un
porcentaje de participación en los bienes comunes, de conformidad con el
artículO 130 del Reglamento de la Ley 271572. Asimismo, al igual que lo
establecido' en el último párrafo del artículo 63 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 097-2013-
SUNARP-SN del 3/5/2013, la independización de los aires procederá
siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso directo
a dicha unidad inmobiliaria. Ello en la medida que por tratarse de una unidad
inmobiliaria de propiedad exclusiva debe tener acceso que permita el ingreso
directo e independiente de las demás unidades inmobiliarias.

5. En cuanto a la transferencia y condición jurídica de los aires, la directiva

citada señala:
Numeral 5.6: La venta ó cualquier acto de transferencia de' aires de la unidad
superior se inscriben siempre que se constituya reglamento interno y se
adjunten planos ,de independización y memoria descriptiva autorizada por
ingeniero o arquitecto colegiado.

Numeral 5.7: De conformidad con el artículo 40, inciso h) de la Ley 27157,

los aires reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de
las secciones'aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya
la condición de sección de propiedad exclusiva.

Como. puede advertirse con meridiana claridad, la directiva en mención

precisa que "los aires" sí pueden ser objeto de transferencias, debiendo
tenerse en 'cuenta para ello su condición jurídica de zonas comunes o de
secciones de propiedad exclusiva. Con tal fin, la misma directiva establece
que "los. aires" se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se
desprenda de los títulos de propiedad de las secciones de propiedad
exclusiva.o que ello conste en el reglamento interno o en una modificación
posterior de éste.

6. Como ya se ha señalado, el numeral 5.6 de la Directiva.sobre el Régimen

de Propiedad Exclusiva y Común, ha dispuesto expresamente que cualquier
acto de transferencia de aires se inscribirá siempre que se adjunten planos
de independización y memoria descriptiva.

Esto es, para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados,
se requiere que previamente se abra una partida de independización de los

2Artículo 130.- Participación en la propiedad de los bienes comunes

La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso
exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el

!7h Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las

v V secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.
 RES.OLUCIÓN No. - \ ~~ 1-2017- SUNARP-TR-L

aires, paralo cual- además de los planos y memoria descriptiva -, se requiere

que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en .Ios bienes
comunes.

En tanto no se cumplen los requisitos antes señalados para que proceda la

independización de los aires, no es posible inscribir transferencia de los aires,
sal\10 la transferencia a título universal.

Por todo lo expuesto,. corresponde confirmar el punto 1 de la observación

formulada por el Registrador.

7. El artículo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: "Ninguna

inscripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emane".

La aplicación del principio de tracto sucesivo en los sistemas registra les

basados en el folio real es universalmente aceptada. Así el Reglamento
General de los Registros Públicos en el artículo VI del Título Preliminar
señala: "ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté
inscrito o .se ins.criba el derecho de donde emana o el acto previo necesario
o adecuad6 para su extensión, salvo disposición en contrario".

8. La Registradora denegó la inscripción señalando - entre otros aspectos-

que revisada la 07047098 del Registro de Predios de Lima, correspondiente
al inmueble ubicado en. la avenida Horacio Urteaga N° 1372, distrito de Jesús
María, .provincia y departamento de Lima, se advierte que los donantes no
son titulares registrales del inmueble inscrito en la citada partida.

No obstante, el apelante refiere que los instrumentos que sustentan la

adquisición del derecho de propiedad, sirvieron para sustentar la inscripción
de un inmueble distinto ubicado en la Av. Horacio Urteaga N° 1376, del distrito
de Jesús María provincia y departamento de Lima inscrito en la ficha N°
1147082 del Registro de Propiedad Inmueble.

Si bien es cierto, se debe cumplir con verificar el cumplimiento del principio

de tracto sucesivo, sin embargo respecto a la presentación de documentos
se debe tener en consideración el artículo 40.1.1 de la Ley N° 27444, norma
aplicable. supletoriamente, que señala que la administración pública está
prohibida de solicitar documentación que genere o posea como producto del
ejerCicio de .sus.funciones públicas conferidas por la Ley o que d~ba poseer
en virtud de algún trámite realizado anteriormente por el administrado
en cualquiera de sus dependencias.

9. Conforme el título archivado N° 18055 del 20-2-1989, se advierte que

contiene entre otros documentos, la escritura pública de compraventa e
independización del 12-12-1985 otorgada ante la Notaria Liova Schiaffino de
Villanueva, en la cual interviene como vendedor Julio Ramón Romero
Salazar (interviniendo además su esposa Roberta Romero Romero), e
interviene como compradora Isabel Bertha DávilaGuerra, verificando que
conforme la dáusula cuarta dicha transferencia incluye los aires del inmueble
ubicado en la avenida Horacio Urteaga N° 1372, del distrito de Jesús María,
provincia y departamento de Lima.
 ,RESOLUCiÓN No. - \ ~~L -2017- SUNARP-TR-L

Asimismo , al remitirnos al título N° 115116 del 30-8-'1993, que contiene la

,

escritura pública de compraventa del 05-10-1992 otorgada ante el Notario

Alfredo Cisneros Ferreyros, se verifica que intervienen Isabel Bertha Dávila
Guerra como vendedora, y como compradores Harry Donald Vera Dávila y
Boris Ernesto Vera Dávila, de la cláusula sexta de dicho instrumento se
verifica que la 'transferencia incluye los aires del inmueble ubicado en la
avenida Horacio Urteaga N° 1372, del distrito de Jesús María, provincia y
departamento de Lima. Estos últimos donantes del acto materia de
inscripción.

10. En consecuencia, a fin de garantizar un acceso eficiente y ágil de las

solicitudes de inscripción, mediante la calificación de la documentación que
la propia institución posee en virtud de algún 'trámite realizado anteriormente
por el usuario y considerando que los actos traslativos sucesivos pueden ser
acreditados, con documentación obrante en el archivo registral y la que
adjunta el usuario, corresponde dejar sin efecto el' punto 2 de la
observación formulada por la Registradora.

Debiendo el usuario solicitar la ampliación de la rogatoria a fin de que sean

calificados 'los documentos mencionados en el numeral 9 de la presente
resolución pagando lbS respectivos derechos registrales.

Con la intervención de los Vocales (s) Guido David Villalva Almonacid y

Jessica Giselle Sosa Vivanco, autorizados mediante Resolución N° 111-
2017-SUNARP/PT del 27/4/2017, modificada por Resolución N° 120-2017-
SUNARP/PT del 8/5/2017 y Resolución N° 132-2017-SuNARP/PT del
26i5/2017, respectivamente.

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR el punto 1, DEJAR SIN EFECTO el punto 2 de la observación

formulada por ,la Registradora del Registro de Predios de Lima al título
referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el
análisis de la presente resolución.

/" ..,;~'!=G Regístrese y comuníquese.

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. Presidenta (e) de I~:~unda Sala
del Tribunal Registral

,
GUIDO DAVID ILLALVA ALMONACID
Vocal (s) el Tribunal Registral