Reporte de mercado

Industrias
S1 2022
Argentina
Panorama de mercado
Durante el primer semestre del año se observó un ligero ascenso en los precios del mercado Distribución del inventario por zonas y categorías
mientras que, por el contrario, la tasa de vacancia experimentó un notable descenso.

2%
Si bien la absorción neta de Centros Logísticos A nivel general, según datos del INDEC, el IPI
Premium continua con su tendencia positiva, (Índice de Producción Industrial) mostró una
el mercado deberá afrontar un panorama variación positiva del 4.7% respecto al mismo 17% Norte GBA 22%
dinámico frente al cual deberá responder ante período de 2021.
la necesidad de desarrollo de nuevos espacios. Oeste GBA A

15%
Sur GBA B
66%
CABA 78%

Centros Logísticos Premium

Al cierre de la primera parte del año se incorporaron 70.000 m² al inventario y la tasa de
vacancia se ubicó en 4.4%.

30%
Vacancia por zona
Oferta

El inventario de centros logísticos cuenta con un
total de 2.164.958 m², registrando un crecimiento
de 3.3% respecto del último semestre. Los
nuevos metros ingresados corresponden al
Centro Logístico Tres de Febrero ubicado en la
zona Oeste GBA. En lo referente a la distribución
de metros, el 78% (1.691.577 m²) corresponde a
la categoría A, mientras que sólo el 22% (473.381
m²) a la clase B. Estas cifras dan cuenta de un
mercado que contempla altos estándares de
calidad en la infraestructura de los inmuebles.
La disponibilidad de superficie en alquiler es
de 95.452 m², ubicándose la tasa de vacancia
en 4.4% con un descenso de 3.5 puntos
porcentuales con respecto al periodo previo.
Esta tasa de vacancia representa el menor
porcentaje registrado desde el año 2014, siendo
comparable con el S1 2014 que presentó una
cifra del 3.7%.
La mayor tasa de vacancia se presentó en Oeste
GBA con un 14.1%. Vale aclarar, que en esta zona, 20%
producto del nuevo ingreso, no sólo se produjo
un incremento del inventario sino también de
los metros disponibles. Le sigue Norte GBA con 14,14%
un 3.2%, registrando un descenso de 5.6 puntos
porcentuales en comparación con el período
anterior. En cuanto a Sur GBA, con un 1% de tasa 10%
de vacancia, también se registró una variación
descendente del 8.1%. Finalmente, CABA no
presenta oferta y conserva una ocupación total
en los inmuebles que conforman su inventario. 3,24%
1,09%
La distribución según el tipo de inmueble exhibe 0,00%
una vacancia de 4.5% para los centros logísticos 0%
clase A y 3.7% para aquellos de clase B, lo que Norte Oeste Sur CABA
denota que la brecha entre ambos tipos de
inmuebles disminuyó con respecto a registros
anteriores.

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Precio Demanda

Al finalizar el primer semestre del año el Asking
Rent del mercado promedió los 5.9 USD/m²,
mostrando un ascenso del 9.7% con respecto al
período previo y del 21.6% interanual.
En todas las zonas de GBA el comportamiento del
mercado tendió al ascenso de valores. La zona
Norte registró un precio promedio de 5.8 USD/m²,
el Oeste cerró a 6 USD/m² y la zona Sur a 7 USD/
m². En esta última, cabe aclarar que el promedio
de referencia fue tomado en base al precio del
único Centro Logístico que posee disponibilidad.
Asking Rent (USD/m²) promedio por zona Se registró una absorción neta positiva de
141.189 m² y, a su vez, se incorporaron 70.000
nuevos metros cuadrados pertenecientes
al submercado Oeste GBA. Este fenómeno
$ 8,00 concuerda con la tendencia observada durante
$ 7,00 el segundo semestre de 2021.
$ 6,00
$ 5,82
$ 6,00 En términos de categoría, tanto los centros
logísticos clase A como los B arrojaron valores
positivos de absorción neta, con registros de
$ 4,00
120.946 m² y 20.243 m² respectivamente.
En cuanto al comportamiento del mercado en
GBA, todas las zonas expusieron cifras positivas
de absorción. Zona Norte, con 80.902 m², fue
quien presentó la mayor ocupación de espacios.
Le siguieron Zona Oeste que tuvo un saldo
de 30.200 m² y Zona Sur con 30.087 m². Sólo
CABA se mantuvo estable ya que el inmueble
que compone la totalidad de su mercado
permaneció plenamente ocupado.

Con respecto a los valores por tipo de inmueble, Histórico de absorción neta (miles de m²)
los de clase A se ubicaron en 6.7 USD/m² y los $ 2,00
270
de categoría B en 4.8 USD/m². Estos últimos, 241,0
muestran un rango de precios con cotizaciones $ 0,00 220
que van desde 4 hasta 6 USD/m². En concordancia $ 0,00
con lo analizado en la etapa anterior, la brecha 170
entre ambas categorías continúa estable. Norte
Norte GBA Oeste
Oeste GBA Sur
Sur GBA CABA
CABA
141,2

120 99,7 101,5

71,7
70 49,7
Histórico de tasa de vacancia (%) / Asking Rent (USD/m²) 36,9 32,5 31,2
15,0
20 7,2 7,0 0,5
20% 10,00
-30 -6,8 -4,5
8,30
-24,3
8,00 16,15%
15,78%
7,60 7,60 7,50 7,60 8,00 -80
7,20 7,05
15% 7,00
-98,5
5,96
12,66%
5,95
-130
5,42 6,00 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1
10,98%
10,11% 5,08
4,89 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021 2022
9,90% 5,85
10% 5,57 4,56

8,00% 7,95%

5,80%
6,20%
5,79%
6,21%
6,85% 6,53%
4,00
Proyección
5% 4,41%
3,74%
2,00
El mercado se halla a la espera del ingreso de Actualmente se encuentran en construcción
1,80%
nuevos proyectos que estaban activos al cierre aproximadamente 106.920 m², distribuidos en
del año 2021 y que, en muchos casos, se vieron un 52.4% (56.000 m²) en Norte GBA y un 47.6%
0% 0,00
postergados por los efectos de la pandemia. (50.920m²) en Sur GBA.
S1 2014 S2 2014 S1 2015 S2 2015 S1 2016 S2 2016 S1 2017 S2 2017 S1 2018 S2 2018 S1 2019 S2 2019 S1 2020 S2 2020 S1 2021 S2 2021 S1 2022

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Naves Industriales
Durante el primer semestre del año, la disponibilidad registrada* de naves industriales en Disponibilidad en alquiler por zona
alquiler fue de 748.188 m² y el Asking Rent promedio del mercado se situó en 4.3 USD/m².

16%
19%
Norte GBA
Alquiler Oeste GBA
13%
Sur GBA
Con respecto a las zonas de GBA, la zona Norte El Asking Rent promedio del mercado se ubicó
sigue predominando la oferta del mercado con en 4.3 USD/m² registrando un incremento de
CABA
el 51.2% (383.617 m²), mientras que Sur GBA 2.1 puntos porcentuales respecto al período 51%

(145.818 m²) concentra un 19.4%. Por su parte, anterior.

CABA (120.917m²) y Oeste GBA (97.836 m²)
exhiben las menores porciones de la oferta con
un 16.1% y un 13% respectivamente.
Si se considera la distribución de metros
disponibles según el tamaño de las naves,
el 47.5% corresponde a las naves menores a
5.000 m², el 36.6% a las naves entre 5.000 y
10.000 m², y el 15.8% a aquellas de superficies
mayores a 10.000 m². En cuanto a la cantidad
de naves en oferta, aquellas inferiores a los
10.000 m² concentran el 84.1% del total de la
disponibilidad, mientras que los inmuebles de
El mercado en general mostró variaciones
similares a las presentadas el semestre pasado.
CABA y Norte GBA continúan siendo las zonas
mejor cotizadas y ubican sus valores en 5.1 y 4.4
USD/m² respectivamente. Por su parte, Oeste Asking Rent (USD/m²) promedio por zona
GBA promedio los 3.9 USD/m² y Sur GBA los 3.8
USD/m².
$6
$ 5,18
$ 4,45

metrajes superiores a los 10.000 m² representan $ 3,96

$ 3,82
$4
el 15.8% restante.

$ 10
Histórico de asking rent promedio (USD/m²)

$8 $2

$6

5.18
4.45 $0
$4 3.96
3.82
CABA NORTE GBA OESTE GBA SUR GBA

$2

$0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

CABA NORTE GBA OESTE GBA SUR GBA

* La oferta de naves industriales es relevada a partir de las propiedades publicadas en los diversos portales por brokers inmobiliarios
en CABA y GBA. La muestra considerada está compuesta por 120 naves de diversa envergadura con tamaños que van desde los 1.500
a los 30.000 m².

6 Reporte de mercado | Industrias, S1 2022 | Argentina

Parques Industriales
Se registró un crecimiento a nivel general en los valores de mercado de terrenos en venta.

Terrenos

En el mercado de terrenos* en predios exhibió la menor variación del período con un

industriales se advirtieron variaciones
ascendentes con respecto al período S2 2021.
En la zona Norte GBA el Asking Price promedio
se ubicó en 116.7 USD/m², un 9% mayor
que lo presentado en la etapa previa. Allí se
encontraron valores que van de los 60 a los
160 USD/m², aunque también existen ciertos
precios fuera de dicho rango. En cuanto al área
Sur GBA, cerró sus valores en 97.3 USD/m²,
acusando un aumento del 6.4% con respecto
al semestre anterior. Finalmente, Oeste GBA
incremento del 3.4% y un Asking Price promedio
de 91.1 USD/m².
Cabe señalar que la oferta de terrenos es un
mercado con amplias brechas de precios dentro
de cada parque, dado que el valor del metro
cuadrado no sólo depende de la ubicación,
accesibilidad y tamaño de los terrenos, sino
también de la infraestructura ofrecida.

* La muestra analizada incluye terrenos en 19 parques industriales ubicados en GBA y Provincia de Buenos Aires.

Reporte de mercado | Industrias, S1 2022 | Argentina 9

 396 oficinas en Para más información

62 paises en
Fermín Zufiaurre
Coordinador de Marketing
Referencias Industrias & Research, Argentina

6 continentes
+54 11 7700 9521
Fermín.Zufiaurre@colliers.com
El siguiente apartado desarrolla una descripción de los ejes más importantes que sigue el
reporte, con la finalidad de proveerle a los lectores los aspectos esenciales para comprender Marcelo Molinaro
su desarrollo.
Analista de Research, Argentina
+54 11 7700 9520
Estados Unidos: 153 Marcelo.Molinaro@colliers.com
Canada: 29
Latinoamérica: 24
Centros logísticos Naves industriales Asia Pacífico: 79
EMEA: 111
Inmueble industrial destinado para realizar tareas
Inmueble industrial destinado a la renta de sus de producción y/o almacenamiento.
espacios, los cuales pueden pertenecer o no a
distintos propietarios, destinados a actividades En el presente reporte son consideradas las
de almacenamiento y distribución de bienes o propiedades con superficie cubierta superior a 2.500
productos. m² y que se encuentren en buen estado general.

En el presente reporte los centros logísticos se

clasifican en dos categorías, A y B, dependiendo de Parques industriales
sus características de infraestructura, siendo estas:
Es un perímetro subdividido en parcelas destinadas USD $4,3
- Superficies cubiertas; a la actividad industrial o logística. Por su naturaleza,
Mil millones en ingresos anuales
posee beneficios y exenciones impositivas otorgadas
- Altura máxima de techos; por el estado, con el fin de alentar la geo-localización
de emprendimientos industriales o logísticos en
- Sistema contra incendios; este tipo de terrenos. Por lo general, se encuentran
dotados de infraestructura como autopistas, medios 2 mil millones
- Ratio de docks levelers; de transporte y servicios públicos. metros cuadrados bajo administración
- Estado general.

Zonas 17.000 +
profesionales y personal

Norte GBA

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