Mercado Inmobiliario en AMBA - Mayo 2021

Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres Mercado Libre – Udesa

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la

Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en
AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado
Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de
propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.1

DESTACADOS

● En mayo 2021, en AMBA, el precio de venta en dólares por m2 de casas cayó un 0.9%
y el de departamentos un 0.6%, respecto abril 2021. Por su parte, se observa una
caída interanual (relativo a mayo 2020) en el precio de venta de casas y
departamentos del 3.6% y 6.8%, respectivamente.
● El precio real de alquiler de casas en AMBA registra una caída intermensual del 2.2%
(sin considerar propiedades en GBA Norte, la caída es del 3.7%2), mientras que los
departamentos registran un aumento del 0.2%. Asimismo, el aumento interanual del
precio de alquiler de casas es de 107.3% (sin GBA Norte, donde los precios de
alquileres parecen haberse dolarizado, el aumento es de 16.7%), y el de
departamentos de 6.3%.
● El mercado de venta de departamentos se encuentra a la baja en todas las
aglomeraciones desde el 2019.

VENTA

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área

Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en mayo de 2021, se registra una caída del precio
mediano de venta en dólares por m2 de casas del 0.9% y de departamentos del 0.6%, respecto
a abril 2021. Por otro lado, considerando las variaciones interanuales (es decir, relativo a
mayo 2020), se observa una caída del precio de venta por m2 de casas del 3.6%, y de
departamentos del 6.8%.

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observa en CABA
y GBA Norte una caída intermensual (respecto a abril 2021) en el precio por m2 de casas del
0.5% y 1.2%, respectivamente; mientras que en GBA Sur y Oeste se registraron aumentos del
0.1% y 0.8%, respectivamente. Por su parte, considerando el stock de publicaciones activas

1
La base de datos utilizada para redactar el presente informe está disponible en
https://udesa.edu.ar/indices-meli.
2
La muestra de propiedades de casas en alquiler está formada en alrededor de un 65% por
propiedades de GBA Norte.
de departamentos, en mayo 2021 se observan caídas en el precio por m2 del 0.3% en CABA,
del 0.7% en GBA Norte, del 0.2% en GBA Sur, y del 0.1% en GBA Oeste, relativo a abril 2021.

Por otro lado, al considerar las variaciones interanuales (mayo 2021 respecto a mayo 2020),
se observan caídas del precio por m2 de casas del 3.3% en CABA, del 8.9% en GBA Norte, del
2.0% en GBA Sur, y un aumento del 5.4% en GBA Oeste. En cambio, las caídas del precio de
venta de departamentos, con respecto a mayo 2020, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron
de 7.7%, 8.0%, 8.1% y 5.0%, respectivamente.

Los resultados de mayo de 2021 sugieren un posible freno a la recuperación observada

durante los últimos meses en el mercado de casas en AMBA. Tras tres meses consecutivos de
aumentos intermensuales (1.7% acumulado hasta abril 2021), el precio de casas en AMBA
cayó un 0.9% en el presente mes (respecto a abril 2021). Al observar los distintos
aglomerados, se ve que esta caída está impulsada principalmente por las propiedades
ubicadas en CABA y GBA Norte. Estos resultados podrían estar reflejando una expectativa
negativa del mercado a la recuperación económica del país, resultando en una disminución
de los incentivos a invertir en el mercado inmobiliario. De hecho, relativo a abril 2021, los
contactos a propietarios de casas en AMBA a través del sitio de Mercado Libre cayeron un
16.4%

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el
precio de venta de casas ocurrió en Villa Devoto, con una variación de -6.5%. En cambio, para
departamentos, la mayor caída se observa en Villa Gral. Mitre, con una variación de -13.9%.
Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la
mayor caída del precio de venta por m2 de casas fue Pilar (15.8%); en el caso de los
departamentos, la mayor caída ocurrió en La Plata (13.7%).
*Nota: La categoría “Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron
activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En
cambio, la categoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas
publicaciones que se publicaron en el mes de referencia, o aquellas que ya estando publicadas,
cambiaron su precio en el transcurso del mes.

ALQUILER

En mayo de 2021, los alquileres en precios constantes (es decir, en términos reales) en
AMBA registraron una caída del 2.2% para casas (sin considerar propiedades de GBA
Norte, se observa una caída del 3.7%), y un aumento del 0.2% para departamentos,
respecto a abril 2021. En cuanto a las variaciones interanuales (es decir, respecto a mayo
2020), en AMBA se observa un aumento interanual del 107.3% en el mercado de casas
(sin GBA Norte, donde el valor del alquiler de casas parece haberse dolarizado, el
aumento es del 16.7%), y de departamentos del 6.3%.

Al igual que en los precios de venta, se pueden explorar las variaciones intermensuales
del precio de alquiler en los distintos aglomerados de AMBA. En mayo 2021, relativo a
abril 2021, la variación del precio mediano de alquiler de casas (en precios constantes)
fue de +0.2% en CABA, -2.1% en GBA Norte, -3.1% en GBA Sur y -9.3% en GBA Oeste.
Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual del precio mediano
de alquiler en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de -2.4%, -0.2%, +2.0% y +6.1%,
respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (mayo 2021 con respecto a mayo 2020), se
observa un aumento (en precios constantes) del precio mediano de casas del 18.7% en
CABA, del 98.2% en GBA Norte, del 20.2% en GBA Sur y del 7.7% en GBA Oeste. Por su
parte, interanualmente, los precios de alquiler de departamentos registraron una caída
del 0.4% en CABA, y aumentos del 12.1% en GBA Norte, del 3.5% en GBA Sur y del 22.8%
en GBA Oeste.

Tras un aumento significativo en el precio de alquiler de casas en GBA Norte durante el

2020 (ver figura de más abajo), en mayo 2021 se acumulan siete meses consecutivos de
caídas intermensuales en el precio de alquiler en pesos constantes. En total, dichos
precios reflejan una caída del 33.3% entre octubre 2020 y mayo 2021.

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se

observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual en
precios constantes del precio de departamentos fue Villa Devoto (30.8%). Por su parte,
considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual
del precio de alquiler de casas ocurrió en Pilar (151.9%), mientras que en el caso de
departamentos, el mayor incremento se registró en Tigre (81.3%).
*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, a
todas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Los
precios están en pesos constantes, tomando como mes base enero del 2018, y deflactando el índice de
precios informado por el BCRA. Para el último mes, se utiliza la expectativa de inflación presentada en el
REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), publicado también por el BCRA.

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA

Comparando la evolución de los precios de venta por m2 (stock) en un mes dado

respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos
identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este
análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución
esperada futura de dichos mercados.
En mayo de 2021, el mercado de casas a la venta en CABA y GBA Norte cambiaron su
estado: luego de un mes estando al alza, pasaron nuevamente a neutro. A su vez, al igual
que en abril 2021, el mercado de casas en GBA Sur y GBA Oeste se mantiene al alza. Por
otro lado, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en todas las
aglomeraciones de AMBA. El mismo se encuentra en este estado desde abril de 2019 en
CABA, junio de 2019 en GBA Norte, septiembre 2018 en GBA Sur y octubre de 2019 en
GBA Oeste.