EVOLUCIÓN DEL VALOR DE ARRIENDO DE

DEPARTAMENTOS Y OFICINAS EN TEMUCO

Segundo semestre 2017
Este informe es una publicación elaborada por el Centro de Estudios Inmobiliarios y de la Construcción, CEIC,
perteneciente a la escuela de Ingeniería en Construcción de la Universidad Mayor, sede Temuco.

Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite su fuente.

Si desea la versión digital de este documento puede solicitarlo al correo: kristhal.ardura@umayor.cl

Director Escuela de Ingeniería en Construcción: Carlos Berner Otto.

Directora CEIC: Kristhal Ardura Tibamoso.
Asistente: Juan Pablo Lillo Cid, estudiante de la carrera Ingeniería en Construcción
SEGUNDA EDICIÓN

Esta edición del informe Evolución del valor de arriendo de

departamentos y oficinas en la ciudad de Temuco, ha sido elaborada
con la información de propiedades ofertadas para su arriendo durante el
segundo semestre del año 2017, las cuales fueron publicadas tanto en
medios digitales como en el principal diario de circulación regional.

El análisis de la evolución del mercado de arriendo se centra en el segmento

de departamentos y oficinas con la perspectiva de renta del oferente.

En el caso de los departamentos, se consideraron solo propiedades sin

amoblar y con máximo 1 estacionamiento y bodega, lo cual se toma como
equipamiento estándar para este tipo de propiedades.
 ZONIFICACIÓN
Figura 1. Distritos Censales

La ciudad de Temuco se dividió en sectores,

tomando como base los distritos censales
determinados por el Instituto Nacional de
Estadísticas, INE, para la comuna de
Temuco.
Algunos de estos distritos fueron modificados
para generar sectores más acordes a la
realidad inmobiliaria actual, como es el caso
de Av. Alemania, la cual se extendió hasta
San Martín y Av. Caupolicán, o el distrito de
Javiera Carrera al cual se incorporaron las
propiedades ubicadas en el sector Martín
Lutero. Fuente: Elaboración propia, con datos extraídos del INE 2017

Para las oficinas se consideran solo datos de los sectores Centro y Avenida Alemania por ser los más
representativos de la oferta para este tipo de inmuebles.
 DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO

En esta categoría se incluye los departamentos tipo estudio.

Los sectores relevantes, en virtud de la cantidad de propiedades publicadas, son fundamentalmente 2:
• Centro (D1)
• Avenida Alemania (D9)
Figura 2. Distritos Censales para departamentos 1D

Fuente: Elaboración propia, con datos extraídos del INE 2017

 DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO
Gráfico 1.
Arriendo Promedio 1D
El gráfico 1, muestra los valores Arriendo promedio depto 1D $252.525
promedios de arriendos $255.000

$250.000 $246.930
observados para cada semestre.
$245.000
Se ve como en el 2016 los $241.167
$236.000
$240.000
arriendos van en descenso lo que
$235.000
equivale a una variación anual
$230.000
negativa de 2,3% hasta llegar a $225.000
su valor más bajo durante el 1er Semestre 2016 2do Semestre 2016 1er Semestre 2017 2do Semestre 2017

primer semestre del 2017, el cual

es de $236.000. A partir del VARIACIÓN PORCENTUAL
segundo semestre de este año se 2S 2016 Vs. 1S 2016 1S 2017 Vs. 2S 2016 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016
produce una recuperación de los -2,3% -2,2% 6,5% 4,7%

valores de arriendo, siendo el

promedio de $252.525, y la
variación anual, ahora positiva,
es de 6,5%.
 DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO
Arriendo Promedio por sectores
Gráfico 2.

En Los sectores Centro y Av.

Alemania la incorporación de nuevos
proyectos inmobiliarios ha
incrementado la oferta existente. Sin
embargo, ambos sectores logran
recuperarse de la caída de precios del
primer semestre del 2017,
obteniendo variaciones porcentuales
positivas al final del año.
En el Centro se produce el mayor
incremento en el valor del arriendo, VARIACIÓN PORCENTUAL
con una variación anual de 10,3%. Distrito Censal 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016
Para Av, Alemania se registra un AV ALEMANIA D9 4,9% 2,4%
CENTRO D1 10,3% 3,9%
arriendo promedio de $254.813,
mientras que en el centro el valor es
de $256.042.
DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO

Gráfico 3.
Valor máximo de arriendo

Los sectores Centro y Av.

Alemania presentaron un
máximo de arriendo de
$350.000 durante el segundo
semestre del 2017 y se
observa como ambos sectores
tienden a comportarse de
forma similar en relación al
máximo arriendo para
departamentos de 1
habitación.
DEPARTAMENTOS 1 DORMITORIO

Valor mínimo de arriendo Gráfico 4.

Durante el primer semestre el Valores mínimos observados

arriendo más bajo se presenta en el
1er Semestre 2017 2do Semestre 2017
Centro con un valor de $140.000. $250.000
$215.000
Sin embargo ya para el segundo $189.000 $190.000
$200.000
semestre del 2017, los valores
$150.000
$140.000
ofertados se asemejan en ambos
sectores y el arriendo más bajo se $100.000

ubica en Av. Alemania con $50.000

$189.000 para una diferencia de $-

AV ALEMANIA D9 CENTRO D1
apenas $1.000 en ambos sectores.
DEPARTAMENTOS 2 DORMITORIOS

Durante el 2017 se registraron Figura 3. Distritos Censales para deptos 2D

alrededor de 151 departamentos de 2

dormitorios publicados con la

intención de arriendo. Esta oferta se

ubica en 5 sectores claramente

definidos dentro de Temuco, los

cuales son:
• Avenida Alemania
• Centro
• Estero Coihueco
• Fundo El Carmen
• Javiera Carrera
 DEPARTAMENTOS 2 DORMITORIOS
Arriendo Promedio 2D
Gráfico 5.
Durante el primer semestre del 2017

se registró un arriendo promedio de

$288.452, lo cual representó una

variación porcentual negativa de

0,7% respecto del semestre anterior.

Sin embargo, esta situación se

revierte para el segundo semestre del

VARIACIÓN PORCENTUAL
mismo año, en el cual comienzan a
2S 2016 Vs. 1S 2016 1S 2017 Vs. 2S 2016 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016
subir los arriendos y se registra un 1,3% -0,7% 1,1% 0,4%

valor promedio de $ 291.797, y para

final del año la variación positiva es

de 1,1%
DEPARTAMENTOS 2 DORMITORIOS

Arriendo Promedio por Sectores

De acuerdo a los datos obtenidos para VARIACIÓN PORCENTUAL

departamentos de 2 dormitorios, en el sector
Distrito Censal 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016
Javiera Carrera, que incluye Barrio Inglés,
AV ALEMANIA D9 -0,1% -5,1%
Los Pablos y Martín Lutero, es donde CENTRO D1 -6,3% 2,4%
históricamente se presentan los arriendos de ESTERO COIHUECO D19 -4,5% 9,2%
mayor valor para este tipo de inmueble. En FUNDO EL CARMEN D11 sin datos 17,0%
JAVIERA CARRERA D18 7,6% 2,9%
este sector el arriendo promedio, para el
segundo semestre del 2017, es de $355.000.
En segundo lugar se encuentra Av. Alemania,
con un promedio de arriendo de $315.291.
Los datos se muestran en el gráfico 6.
DEPARTAMENTOS 2 DORMITORIOS

Arriendo Promedio por sectores

En el siguiente gráfico se muestran los arriendos promedios en los diferentes sectores de la ciudad, para
los semestres del estudio.

Gráfico 6.
 DEPARTAMENTOS 2 DORMITORIOS

Gráfico 7.
Valor máximo de
Valores máximos de arriendo observados en
arriendo
2017
1er Semestre 2017 2do Semestre 2017
Durante el año 2017 el
arriendo más elevado $500.000 $460.000
$450.000
se registró en Avenida $380.000 $380.000 $360.000 $360.000 $360.000
$400.000
Alemania, el cual fue $350.000 $300.000
$300.000 $300.000
de $460.000, publicado $300.000
$250.000
en el segundo
$200.000
semestre del año. $150.000
$100.000
$50.000
$-
AV ALEMANIA D9 CENTRO D1 ESTERO COIHUECO D19 FUNDO EL CARMEN D11 JAVIERA CARRERA D18
 DEPARTAMENTOS 2 DORMITORIOS

Gráfico 8 .
Valor mínimo de
arriendo Valores mínimos de arriendo observados en
1er Semestre 2017 2017 2do Semestre 2017
El centro de la ciudad de
Temuco concentra los
arriendos más económicos $400.000
$350.000
$350.000 $300.000
para departamentos de 2 $300.000
$250.000 $250.000
dormitorios. $250.000 $220.000 $185.000 $230.000 $220.000
$185.000
$200.000
En este sector el valor de
$150.000
arriendo más bajo es de $100.000
$185.000, valor que no ha $50.000
$-
sufrido variación desde el AV ALEMANIA D9 CENTRO D1 ESTERO COIHUECO FUNDO EL CARMEN JAVIERA CARRERA
D19 D11 D18
último semestre del 2016.
DEPARTAMENTOS 3 DORMITORIOS

Durante el 2017 se registraron 98 datos de departamentos de 3

dormitorios publicados con la intención de arriendo. Esta oferta se

presenta en los siguientes sectores:

• Avenida Alemania
• Centro
• Estero Coihueco
• Fundo El Carmen
• Javiera Carrera
DEPARTAMENTOS 3 DORMITORIOS
Arriendo Promedio 3D
Gráfico 9.
Al analizar el comportamiento del
arriendo en departamentos de 3
dormitorios se encontró que a
partir del 2016 se produjo una
lenta caída hasta cerrar el año
con una variación porcentual
negativa de -3,9%, para alcanzar
su valor más bajo en el primer
semestre de 2017, el cual fue de
$ 297.241 en promedio.
Luego de este periodo negativo el
mercado logra recuperarse y se VARIACIÓN PORCENTUAL
2S 2016 Vs. 1S 2016 1S 2017 Vs. 2S 2016 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016
produce una variación de 6,6% al
-3,9% -5,4% 6,6% 1,6%
final del 2017, con un promedio
de arriendo de $ 318.103.
 DEPARTAMENTOS 3 DORMITORIOS

Arriendo Promedio por Sectores

Durante el último semestre del 2017 el sector con
arriendo promedio más elevado es Avenida Alemania
con $ 353.864. VARIACIÓN PORCENTUAL
No obstante, en los 3 semestres analizados el Distrito Censal 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016
arriendo más elevado se produjo durante el primer AV ALEMANIA D9 5,9% 4,6%
semestre del 2017 en el sector Javiera Carrera, CENTRO D1 8,5% 0,5%
donde se alcanzó un valor promedio de $ 402.000. ESTERO COIHUECO D19 37,3% 30,5%
Posteriormente en este sector comienzan a decrecer JAVIERA CARRERA D18 -12,9% -9,1%
los valores de arriendo, acercándose más a los de
Avenida Alemania, y en promedio el arriendo se
ubica en $ 350.000 para el segundo semestre del
2017.

El sector Estero Coihueco, que contiene los inmuebles ubicados en Luis Durand y hasta Pedro de Valdivia, es el
que registra la mayor alza de precios durante el 2017, la variación porcentual es de 37,3%, aquí el promedio
de arriendo alcanza un valor de $306.667 durante el segundo semestre del 2017.
Los datos se muestran en el gráfico 10.
DEPARTAMENTOS 3 DORMITORIOS

Gráfico 10.
 DEPARTAMENTOS 3 DORMITORIOS

Gráfico 11.
Valor máximo de
arriendo Valores máximos de arriendo observados en
1er Semestre 2017 2017 2do Semestre 2017

El valor más elevado

de arriendo para $700.000 $650.000 $650.000
$600.000
$600.000
departamentos de 3 $500.000
$500.000
dormitorios se presentó $400.000 $420.000
$400.000
en el sector Av. $320.000
$300.000 $250.000
Alemania, siendo de
$200.000
$650.000 en ambos
$100.000
semestres del 2017. $-
AV ALEMANIA D9 CENTRO D1 ESTERO COIHUECO D19 JAVIERA CARRERA D18
 DEPARTAMENTOS 3 DORMITORIOS

Gráfico 12.
Valor mínimo de
arriendo Valores mínimos de arriendo observados en
1er Semestre 2017 2017 2do Semestre 2017
Durante el segundo
semestre del 2017, los
arriendos mínimos para $350.000 $320.000
$300.000 $270.000
departamentos de 3 $240.000 $250.000 $240.000 $230.000
$250.000
$200.000 $190.000
dormitorios oscilaron $200.000
$150.000
entre $200.000, en el
$100.000
centro de la ciudad y $50.000

$270.000 en el sector $-
AV ALEMANIA D9 CENTRO D1 ESTERO COIHUECO D19 JAVIERA CARRERA D18
Javiera Carrera.
 ANÁLISIS SEMESTRAL ARRIENDO DE DEPARTAMENTOS

Durante el segundo semestre del 2017, el mercado arriendo para departamentos de 1,

2 y 3 dormitorios en la ciudad de Temuco mostró un incremento en los valores
promedio respecto del semestre anterior, el más importante se da para los
departamentos de 3 dormitorios cuya variación semestral fue la más alta, alcanzando
un 6,6%.

En definitiva, los valores promedio de arriendo para cada categoría, así como su
variación porcentual con respecto al primer semestre de 2017 se muestra en la
siguiente tabla:

Categoría Valor promedio Variación porcentual

1 Dormitorio $ 252.525 6,5%
2 Dormitorios $ 291.797 1,1%
3 Dormitorios $ 318.103 6,6%
 ANÁLISIS SEMESTRAL ARRIENDO DE DEPARTAMENTOS

Por su parte el arriendo promedio máximo observado durante el segundo semestre del
2017, para cada tipo de departamento quedó definido de la siguiente forma:

Categoría Valor prom. máximo Sector

1 Dormitorio $ 256.042 Centro
2 Dormitorios $ 355.000 Javiera Carrera
3 Dormitorios $ 353.864 Av. Alemania
 OFICINAS

El mercado de oficinas en la ciudad de Temuco está concentrado básicamente en los

sectores Centro y Av. Alemania.
El análisis del mercado de arriendos se realizó con un total de 128 datos y dado que el
valor guarda relación directa con la superficie, los valores se expresan en UF/m2.
 ARRIENDO PROMEDIO OFICINAS (UF/m2)

Gráfico 13

VARIACIÓN PORCENTUAL VALOR PROMEDIO OBSERVADO POR RANGO DE SUPERFICIE

Sector 2S 2017 Vs. 1S 2017 2S 2017 Vs. 2S 2016 Superficie (10 - 50) m2 (51 - 100) m2 (101- 200) m2 más de 200 m2
Av. Alemania 48,6% 11,9% AV. Alemania (UF/m2) 0,40 0,32 0,29 -
Centro -3,8% -4,3% Centro (UF/m2) 0,31 - 0,29 0,25
 ARRIENDO PROMEDIO OFICINAS (UF/m2)

Los elementos analizados para el segmento de oficinas en los sectores Av. Alemania y Centro

permite realizar las siguientes conclusiones:

1. El valor del arriendo en Av. Alemania tiene un incremento notable durante el segundo

semestre del 2017, siendo la variación de 48,6%.

2. En el Centro el valor UF/m2 tiende a ser menor que en Avenida Alemania. Mientras que en

el segundo semestre del 2017 en el Centro el arriendo promedio se ubicó en 0,28 UF/m2

en Av. Alemania el valor observado fue de 0,4 UF/m2

3. Las variaciones porcentuales positivas en Av. Alemania demuestran que el arriendo se ha

ido incrementando pese a la caída del primer semestre del 2017, donde el arriendo

promedio llegó a su valor más bajo siendo éste de 0,27 UF/m2.

4. También fue posible determinar que el precio por m2 de arriendo tiende a disminuir

mientras más grande es la oficina y que aquellas oficinas con más de 200 m2 se

encuentran en el Centro de la ciudad.

ANEXOS
SECTOR ESTERO COIHUECO
SECTOR JAVIERA CARRERA