EL USO DE LOS COEFICIENTES

En Tasación –al menos en la Argentina-, nos han dividido entre los “científicos” (teoría univalente) y
los “empíricos” (teoría multivalente).-
Los primeros usan un solo criterio para tratar de arribar al “único” valor que tiene un bien. En
cambio, los otros, los empiristas, usamos varios criterios, ya que dentro del convencimiento
profesional y personal, los bienes o activos tienen distintos valores según para el fin que se lo quiera
determinar.-
Los empiristas dentro de los métodos sintéticos (comparativo-directo), usamos factores
multiplicadores denominados “coeficientes”, que son matemáticamente ponderaciones que se hacen
sobre un aspecto en particular; por ejemplo para ponderar la forma de un inmueble, la ubicación, la
superficie, la orientación, su vecindario, su capacidad constructiva, etc.
Cuando hablamos de “ponderación” debemos interpretarla como “Determinar el peso o el valor de
algo”; o sea que esa forma, ubicación, superficie, orientación, vecindario, etc., en cuánto hacen variar
el valor de un activo del cual pretendemos fijar o llegar a determinar su posible valor.-
No entraré a explicar esto, sino mas bien -y el fin de este artículo- es lograr entender correctamente a
los “COEFICIENTES”.-
Dije antes que es un factor matemático multiplicador, donde 1,00 es 100%. Cuando hablamos de
ponderación, ella puede ser positiva (+ del 100% o + de 1,00) o, negativa (- del 100% o – de 1,00).
Es por ello que si hacemos los siguientes cálculos matemáticos, podremos entender que:
1,00 • (x) 1,00 = 1,00
1,00 • (x) 1,15 = 1,15 (ponderación positiva de + 15%)
1,00 • (x) 0,90 = 0,90 (ponderación negativa de – 10%)
Ahora bien, ¿de dónde salen esas ponderaciones (positivas o negativas)?
Pues no son caprichosas. Surgen de métodos o análisis personales que puede surgir de Congresos que
los avalaron o puede hacer el profesional. El tema es que tienen que tener un sentido que reflejen una
realidad y, no un capricho.-
Mis colegas (subastadores y corredores), se les ha hecho muy fácil esto de acuñar “tablas” de frente-
fondo, de depreciación, etc. que como bien me ha enseñado mi Maestro, son “orientadoras”, pero no
son la “regla exacta”.-
Por ejemplo, en las tablas de frente-fondo, hay una tabla muy usada, cual es la que elaboraran los
italianos Fitte & Cervini en base a un lote “tipo” de 11 m de frente por 30 m de fondo (330 m2); pero
–por ejemplo- el Tribunal de Tasaciones de Nación, por intermedio del extinto Ing. Dante Guerrero,
expuso otra, donde el lote “tipo” es de 10 x 30, considerando que en una ciudad densamente poblada
–como la ciudad de Buenos Aires- un metro más de frente para la ejecución de una obra civil en torre
genera una plusvalía y, ese metro, es una ponderación positiva. Pero si uno observa la misma, no
tiene un solo lote tipo, sino varios (8,66 x 24 o 15 x 39). También en aquella elaborada por el
Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan. Cada una tiene su explicación y, su aplicación
depende de un análisis pormenorizado por el experto.-
Ahora bien, ¿cómo los aplicamos?
En Catastro, los expertos en valorar la tierra con el fin de fijar una alícuota (normalmente, anual) para
que el titular contribuya con el Estado, establece una parcela “tipo” en un sector territorial donde
existen muchos factores en común (zonificación, características constructivas, etc.) y a partir de ella
comienzan a valorar el resto de las unidades inmobiliarias. En un intercambio de mail que tuviera con
un miembro del Tribunal de Tasaciones de Nación, él me explicó que esa repartición estatal ya no
considera a la unidad “tipo”, ya que judicialmente es imposible sostenerla o justificarla. Por cuanto,
el análisis que ellos hacen (dentro de un proceso de valoración por método sintético comparativo
directo) es comparar las cualidades del antecedente en forma directa con el problema, dejando de
lado la protofórmula:
antecedente → tipo → problema
Por cuanto, si se tiene en análisis (problema) una unidad con vista al frente y que el tasador considera
que su coeficiente es 1,00 (100%) y el problema está ubicado en un contrafrente (propiedad
horizontal, por ejemplo), o en el fondo de un lote, cual considera que su coeficiente es negativo (0,85
por ejemplo o – 15%), para obtener el coeficiente ponderativo (en este caso es muy fácil), surgirá del
cociente entre el problema sobre el antecedente (1 ÷ 0,85 = 1,176).-
De esta forma se analiza cada factor de valoración de cada antecedente con el problema. El tema es,
que con estos coeficientes estamos llevando a que cada antecedente se convierta en el problema.-
Lo mismo se hace con los valores que se obtienen, tanto de oferta como de realización real. Los
primeros, en base a la información que se obtiene, si tienen un tiempo corto, mediano o prolongado
dentro del mercado y sin conseguir su comercialización, el Tasador los corregirá utilizando algún
coeficiente depreciador. Está muy “normalizado” usar los coeficientes 0,90; 0,85; 0,80 pero quedará
en manos del experto ver cuál es el que realmente se ajusta a la investigación que él hizo de la
dinámica y los valores del mercado en estudio. Cuando refiere a valores de realización, se actualizan.
Puede ser por el índice de la construcción u otro que refleje un crecimiento de la actividad
inmobiliaria. Seguramente, en países inflacionarios como la Argentina, ese coeficiente será superior a
1,00.-
Ahora bien, la correcta ponderación es todo un desafío en la profesión. Para ello nos contratan: para
dar un “valor justo”. Ergo debemos expresar un resultado con total idoneidad y despojado de
intereses y, por supuesto, con total profesionalidad. Debemos expresar el mayor y mejor “sentido
común” al momento de ponderar para que nuestro resultado sea JUSTO.-
Por ejemplo, alguna bibliografía enseña sobre las arterias viales urbanas. Si tienen o no asfalto o, por
su ancho. Y es muy cierto que muchas veces hay que tratar el “peso” que ingiere en la valoración de
una propiedad. Tal es así que hay normas catastrales que tratan tal “servicio” o tal beneficio.
Inclusive el Maestro argentino, Ing. Dante Guerrero (QEPD) enseña cómo calcular dicho
coeficiente.-
Él expresa que: “Está visto que una zona, cuando se pavimenta, no se valoriza exclusivamente por el
monto del costo físico de la obra de pavimentación, sino que se valoriza en una medida mayor, tanto
cuando se trata de pavimento como de cualquier otro servicio público. En este aspecto, tratados
conjuntamente, podríamos asimilar el pavimento a un servicio público, como agua corriente, cloacas,
alumbrado, etc. Un barrio que de alumbrado común pasa a alumbrado a vapor de mercurio, se
valoriza en alguna medida más de lo que cuesta la instalación del alumbrado a mercurio. Se aconseja
una fórmula similar para hallar el coeficiente; solamente que ahora el factor K es de ponderación
superior a la unidad, es decir:
Cs = K • [(Vo + costo obra) ÷ Vo]
donde:
Vo = Valor del lote normal fijado a priori
K = Coeficiente mayor a la unidad según la zona y servicio que se agrega (1,10 a 1,50)
(se toma la incidente del costo de obra sobre un lote normal)
La parte subjetiva estaría en la determinación de este coeficiente K; ahí es donde se aplica el criterio
del tasador. Por ejemplo, en un barrio lujoso y residencial por excelencia, que carezca del servicio de
red cloacal. Una vez obtenido el servicio, el valor del lote será muy por encima del valor de la obra
en forma individual a cada frentista. En ese caso el coeficiente K se tiene que aplicar bastante
sensiblemente. Distinto sería el caso de una barriada modesta, donde a veces la gente se atemoriza de
que construyan un servicio público por cuenta de vecinos, pues consideran que pueden seguir sin
servicios, porque no les es imprescindible o porque no viene a subsanar una falta tan grave como lo
es un barrio de más categoría”.-
Por ejemplo, hay disposiciones administrativas (Catastro), que fijan coeficientes para tales casos y,
dentro de ellos se mueven.-
Para Asfalto determinan:
Coeficientes de Pavimento
Tierra en zona pavimento 0,30
Pavimento en zona tierra 1,10
Iguales que la zona 1,00
Para Servicios Públicos fijan que:
Coeficientes de Servicios Públicos
Iguales que la zona 1,00
Mejor SP que en la zona 1,10
Peor SP que en la zona 0,30
Ahora pregunto: ¿si estuviera tasando un salón comercial en una zona residencial, el que tenga
asfalto la arteria que pasa por su frente, cuánta incidencia o “peso” tiene? ¿Y, ese mismo salón en
una zona comercial o en una zona mixta, el peso del asfalto es igual? Es lo mismo que medir la
ponderación del ancho de la arteria. Para una vivienda es un peso, pero para un salón comercial es
otro.-
Es por ello que el Tasador debe revisar, visitar con todo el tiempo necesario el barrio o zona en
análisis para obtener una apreciación personal.-
Cuando tenemos una forma de calcular estos coeficientes ponderativos, muchas veces se facilita
nuestra labor. Mucho más si usamos tablas “orientativas”; pero en si, ¿el resultado que obtenemos, es
el que uno ha palpado cuando hizo la revisión?
La tasación es tan apasionante como compleja. Es tan así, que a título personal, una vez que emito
mis informes de valor sigo teniendo dudas. Me siguen produciendo trastornos intestinales. Porque un
método mal usado; una ponderación mal estimada, hacen cambiar totalmente el resultado.-
Para concluir, siempre insisto en la frase del Maestro Dante Guerrero, que en su obra bibliográfica
archiconocida expresa: “No importa tanto saber tasar, sino saber ponderar”.-
MPCC Miguel Ángel ANTOÑANA
Tasaciones ANTOÑANA
(Col. 112) CMPCCLP
Santa Rosa-La Pampa-Argentina
tasantonana@yahoo.com.ar
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