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DESPRECIACION DE BIENES - NUEVO CONCEPTO METODO JANS PARA IMUEBLES Y MUEBLE EN GENRAL (MAQUINARAS Y EQUIPOS)

Juan ngel Nez Scarpellini .


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RESUMEN

Las palabras claves. Tasacin Valuacin - Depreciacin


Determinacin de la Depreciacin de diferente tipo de Bienes, Existen procedimientos que definen los mtodos de avaluaciones de los Bienes en funcin Costo de Reposicin Depreciado Los procedimientos que definen el Valor Actual (Va) de un Bien (Inmueble o Mueble) como: el Mtodo de la Lnea Recta - Mtodo de Kuntzle - Mtodo de Ross y Mtodo Ross Heidecke, este ltimo que se halla tabulado y para los clculos de depreciacin las construcciones. Los procedimientos de Mtodo de Cole o Mtodo de Serie o Suma de Dgitos Mtodo de Porcentaje Constante es utilizado generalmente para la depreciacin de Bienes Mueble, Maquinarias y Equipos. Este trabajo de investigacin consiste en hallar una ecuacin tabulada, mediante la cual se obtiene o se define la Curva o Nivel de Depreciacin para cada tipo de Bienes. Esta Formula y Tabla denominado Mtodo de JANS es la que se explicar en este trabajo de investigacin.

Juan ngel Nez Scarpellini Arquitecto Profesional Independiente Pgina 1 de 7

1.0- INTRODUCCION DEFINICIONES Y CONCEPTOS 1.1- Valuacin De Bienes y/o Activos (Inmuebles Y Muebles Usados): Generalmente al tasador se le presenta la necesidad de avaluar Bienes y/o Activos Inmuebles o Muebles como construcciones ya existentes que tienen una antigedad en aos y presentan mejor y/o peor estado de conservacin, maquinarias y equipos usados. Los Bienes pierden con el tiempo valor y por lo tanto se aplican diferentes mtodos de depreciacin para llegar al valor depreciado o valor actual. Se parte siempre del Valor Histrico Actualizado, Valor de Reposicin o Valor de Construccin Nuevo; cuando no es posible determinar el mismo tipo de Bien ya sea por ser muy antigua o que los tipos de materiales sean de antao o el tipo de maquinaria ya no se fabrica, en este caso se aplica el Valor de Sustitucin, es decir se identifica con un Bien actual de similares caractersticas que podran sustituir. 1.2- Valor Histrico Actualizado, Valor de Reemplazo o de Reposicin Equivalente a Nuevo: Se consideran equivalentes, a los Bienes de similares funciones y caractersticas. 1.3Periodo de Vida Tcnica o Vida til Presunta: Es el tiempo, en aos, que el bien puede ser utilizado en condiciones normales de uso y con mantenimiento adecuado. (Antigedad + Vida Remanente). 1.4- Antigedad del Bien, Antigedad Presunta o Aparente: Es el nmero de aos transcurrido entre la fecha de adquisicin o fabricacin de un Bien y la fecha de la valuacin. (Vida til Vida Remanente). 1.5- Vida Remanente: Es el nmero en aos de expectativa de vida que resta al Bien, a partir de la fecha de inspeccin. (Vida til Antigedad). 1.6- Valor Residual: El monto neto que se obtendra vendindolo en el mercado, una vez finalizada su vida til, operativa o tecnolgica. (Se estima entre 5 a 20 % el VR). 1.7- Depreciacin de Bienes y/o Activos: segn la Real Academia Espaola, Depreciacin es la Disminucin del valor o precio de una cosa ya con relacin al que antes tena, ya comparndola con otras de su clase.

1.8- El Estado: El estado como factor de depreciacin debe ser un elemento que interviene en la determinacin del valor depreciado, ya que no podemos igualar en valores dos edificios similares y de igual antigedad, cuando uno de ellos tiene un permanente servicio de mantenimiento y el otro un absoluto estado de abandono.
.

2.0-

DEPRECIACIN

DE

BIENES

Y/O

ACTIVOS Es la perdida de valor de determinado Bien con el correr del tiempo, la depreciacin puede ser por causas fsicas o funcionales. 2.1- Causas Fsicas: Desgaste por funcionamiento, Accidente, o Deterioros por accin del tiempo. 2.2- Causas Funcionales: Por insuficiencia, cuando la unidad no alcanza a producir lo que se requiere. Por obsolescencia, cuando la fabricacin, invencin o sistema de produccin han cambiado y mejorados los resultados de la produccin de Bienes. 2.3- Valor Actual: Es el valor del Bien determinado, en las condiciones existentes en la fecha de valoracin o relevamiento, se fundamenta en la depreciacin y al Estado de Conservacin, determinado por una serie de verificaciones y procedimientos tcnicos, la misma se fundamenta en la formula: (1) Va = VR (VR Vr) K

Siendo cada elemento: Va = Valor Actual. VR = Valor de Reposicin o de Reemplazo equivalente. Vr = Valor Residual. K = Coeficiente de Depreciacin en funciona al Antigedad y el Estado de Conservacin.

3.0- PROCEDIMIENTO DE DEPRECIACIN DE BIENES MUEBLES Existen formulas y tablas especiales para hallar el coeficiente o factor de depreciacin. Existen varios mtodos para el clculo de las Depreciaciones la que se fundamentan en la frmula: (2) D = (VR Vr) K1

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Siendo cada elemento: D = Depreciacin VR = Valor de Reposicin o de Reemplazo equivalente a nuevo. Vr = Valor Residual. K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la Vida til Lo ms importante en esta ecuacin es el coeficiente K1. Existen distintos procedimientos para hallar este coeficiente (K1), que define al Mtodo de Depreciacin. A continuacin explicamos algunos de los procedimientos clsicos: 3.1- Mtodo de la Lnea Recta: Este mtodo cuya depreciacin es una funcin lineal y su grfico una lnea recta, permite calcular las depreciaciones desde la ptica contable. Se representa a travs de la frmula: Ant Antigedad K1 = Vu Vida til
GRAFICO: METODO DE LA LINEA RECTA

3.3- Mtodo de la Lnea Parablica Intermedia Ross: Ross prefiere un intermedio entre los mtodos de la Lnea Recta y el de Kuentzle, con el fin de Obtener una depreciacin no tan acelerada como la Lnea Recta, ni tan lenta como el Mtodo de Parbola o Kuentzle. Se expresa a travs de la frmula: Ant + K1 =
________________________

Ant Vu

Vu

2
GRAFICO: METODO DE LA LINEA PARABOLICA INTERMEDIA DE ROSS

Valor en (%)

Valor (en %)

Vida Util (en %)

Vida til en (%)

3.2- Mtodo de la Lnea Parablica Kuentzle:La representacin de la frmula de Kuentzle es una parbola, que tiene un decrecimiento reducido en los primeros aos y se expresa a travs de la frmula: Ant Antigedad _______ ________________ K1 = Vu Vida til
GRAFICO: METODO DE LA LINEA PARABOLICA KUENTZLE

3.4 Procedimiento de Col: Tambin denominado Mtodo de Serie o de La suma de los dgitos, establece la depreciacin en cada periodo de vida. El coeficiente de Depreciacin K1 se expresa en la ecuacin:
N K1 = ___________ +
1+2+3...+N

____________

N1

N2 1 + ____________ + ___________
1+2+3...+N 1+2+3...+N

1+2+3...+N

N = Nmero en aos de Vida til (Vu) 1+2+3+N = Es una progresin aritmtica, que se puede reemplazar por la frmula equivalente a la suma de los trminos: (1+N)N 2 Otra forma de expresar el Mtodo de Cole es a travs de la frmula bsica: Va = (VR - DA) Ant. x (2 N - Ant. + 1) x Dp 2

Valor en (%)

DA =

_____________________________________________

Vida til en (%)

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2 (VR - Vr) Dp = N (N + 1) El Mtodo de Depreciacin segn el tipo de Bien o Frmula de JANS: Por este procedimiento se halla el coeficiente K1, que se expresa a travs de la ecuacin:
(1-X)

K1 =

Ant Vu

Ant Vu

Vida til (en %)

EL mtodo de JANS brinda la posibilidad de optar por un ndice X para hallar la raz de (Ant / Vu) que nos da un Coeficiente de Depreciacin ms equilibrado para diferentes tipos de Bienes, lo que permite, en muchos casos, obtener el valor ms aproximado posible al precio de venta de los productos de segunda mano. El ndice X de la raz de (Ant / Vu), que define el nivel de la Depreciacin es resultado de una investigacin plasmada en la siguiente tabla que nos indica el valor de X para cada tipo de Bien: 5.1- Tabla I : Tabla segn criterio JANS donde se halla el ndice X para la raz de (Ant / Vu) que define el nivel de Depreciacin TABLA JANS
TEM NOMENCLATURA CONSTRUCCIONES Edificios Casas Galpones EQUIPAMIENTOS PARA EDIFICIO CASAS Y OFICINAS Mobiliarios NDICE ( X )

Valor (en %)

3.5Procedimiento de Porcentaje Constante: Tambin denominado Frmula de Matheson, establece una Depreciacin constante en porcentaje o Tasa de Depreciacin (T). El Bien nunca llega al valor cero y se expresa a travs de la formula: n Va = VR 1 T Vu Vr = VR

01

0,50 a 1,00 0,50 a 1,00 0,50 a 1,00

n = Edad o Antigedad en N de aos T = Tasa de Depreciacin 4.0 Grafico N 1: Del conjunto donde se puede observar las curvas de depreciaciones:

02

Enceres Aparatos de Comunicaciones Equipos de Informticas Equipos de Audio y Video RODADOS - VEHCULOS Automviles utilitarios

1,50 a 2,00 1,75 a 2,25 1,50 a 2,00 2,00 2,50 1,75 2,25 1,25 a 1,75 1,50 a 2,00 1,25 a 1,75 1,25 1,75
Y

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Mtodo Kuentzle

03
Mtodo de Ross Lnea Recta Meatheson (Hiptesis T = 20%) Mtodo Cole

Automviles de lujo Camionetas Camiones y mnibus MAQUINARIAS EQUIPOS Maquinas Industriales

Valor (en % )

04

Tractores Agrcolas Tractores Viales Maquinarias para Const.

0 1020 3040506070 8090 10

1,50 1,25 1,50 1,50

a a a a

2,00 1,75 2,00 2,00 10

Vida Util (en %)

05

EQUIPOS ESPECIALES Con depreciaciones aceleradas

3,50 a

5.0 PROPUESTA DEL AUTOR MTODO Y/O FRMULA JANS Pgina 4 de 7

5.2 Grafico 2: En este grafico se observa las mltiples curvas del nivel de depreciacin de acuerdo al tipo del Bien.
Estado
100

CRITERIO HEIDECKE
Condiciones Fsicas
Nuevo Entre nuevo y conserv. normal Conservacin normal Entre normal y necesita reparos simples Necesita reparos simples Entre necesita reparos simples e import. Necesita reparos importantes Entre nec. reparos import. y Obsoleto Obsoleto

Coefici ente
0,00 % 0,032 % 2,52 % 8,09 % 18,10 % 33,20 % 52,60 % 75,20 % 100,00%

90

80

70

Valor (en %)

60

50

40

30

20

10

X = 0,50 X = 0,75 X = 1,00 X = 1,25 X = 1,50 X = 1,75 X = 2,00 X = 2,25 X = 2,50 X = 2,75 X = 3,00 X = 3,50 X = 4,00 X = 4,50 X = 5,00 X = 6,00 X = 7,00 X = 8,00 X = 9,00 X = 10,00

Estado a Estado b Estado c Estado d Estado e Estado f Estado g Estado h Estado i

0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Vida Util (en %)

Recodemos nuestra frmula (1) Va = Vr (VR Vr) K1 Siendo cada elemento Va = Valor Actual o Valor depreciado VR = Valor de Reposicin equivalente a nuevo Vr = Valor Residual K1 = Coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til (Ant/Vu)

6.2 Considerando la Antigedad con relacin a la Vida til ms el Estado de Conservacin, el Coeficiente de Depreciacin K1 se combina con K2 y tenemos K, mediante la ecuacin: K = K1 + (1 - K1) K2 K = Coeficiente de Depreciacin, que combina la antigedad y el estado de conservacin. K1 = Coeficiente de Depreciacin que relaciona la Ant con la Vu (Raz de X de Ant / Vu) K2 = Coeficiente que relaciona el Estado de Conservacin (Tabla Heidecke) La frmula final, considerando el factor de conservacin (Tabla Heidecke), toma la Expresin: (3) Va = VR - (VR - Vr) (K1 + (1 - K1) K2) Esta Frmula General es vlida para hallar el Valor de Reposicin de cualquier Bien, tanto Bienes Inmuebles como Bienes Muebles, referentes a Edificaciones, Maquinarias y Equipos. Siendo cada elemento: Va = Valor Actual Depreciado VR = Valor de Reposicin o de Reemplazo equivalente a nuevo Vr = Valor Residual
(1-X)

6.0 El Estado de Conservacin del Bien como Factor de Depreciacin (K2): Los mtodos explicados hasta el momento para al determinacin del Valor Depreciado o Valor Actual (Va) de los Bienes, solamente se consideran la Vida til o Vida til Probable (Vu) y la Antigedad o la Antigedad Presunta (Ant). El Estado de Conservacin o Mantenimiento es un factor importante que no se ha estimado todava. S consideramos el concepto de Estado de Conservacin de Heidecke debemos aceptar que este factor es determinante en la Depreciacin del Bien. Con este criterio Heidecke introduce el concepto de Plus Depreciacin, y propone una Tabla para adicionar a la depreciacin por edad, al estado de conservacin.

K1 = Ant / Vu (Mtodo de JANS) K2 = Coeficiente de Estado (Tabla Heidecke) X = De la Tabla JANS segn el Tipo del Bien Si la expresin: K1 + (1 K1) K2 = K La Formula General se pude reemplazar por la ya conocida Formula: Va = VR (VR Vr) K No es necesario calcular K ya que las tablas que proponemos son de doble entrada, en

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funcin al porcentaje de vida transcurrida y el ndice X (Raz X de ( Ant / Vu )) que resulta del tipo de Bien y del Estado de Conservacin, segn criterio de Heidecke y permiten obtener en forma directa, el coeficiente K. Es importante recordarles que las Tablas no presentan la edad en aos, sino la edad en porcentaje de Vida til; es decir, el cociente entre Ant / Vu 7.1 Tabla JANS HEDECKE: Donde se obtiene el coeficiente K, responde a la formula:

Cabe destacar que cualquiera fuera el objetivo de la valuacin de un Bien Mueble usado, el valor est en funcin a la depreciacin y al estado de conservacin. Todo Bien Mueble tiene una Depreciacin, que puede ser lenta o acelerada. El objetivo del trabajo es presentar al profesional dedicado a esta disciplina, una propuesta para obtener valores ms equilibrados en la depreciacin para diferentes tipos de bienes, lo que determinar, en muchos casos, el valor de venta del Bien Mueble Usado. Finalmente, se debe tener presente, que la verdadera regla que define el precio en un mercado libre, es la Ley de Oferta y Demanda; ya que el tasador es un investigador y con su trabajo obtendr un nivel que requerible de Depreciacin del Bien a tasar y llegar as al Valor real aproximado de los productos de segunda mano.

K1 =

Ant + 1 Vu

Ant Vu

= Coeficiente (En funcin a la Antigedad y Estado de Conservacin) Ant = Antigedad Vu = Vida Util K2 = Coeficiente de Estado de Conservacin, segn criterio Heidecke Calificacin y/o estado a: = 0,00000 Calificacin y/o estado b: = 0,00032 Calificacin y/o estado c: = 0,02520 Calificacin y/o estado d: = 0,08090 Calificacin y/o estado e: = 0,18100 Calificacin y/o estado f: = 0,33200 Calificacin y/o estado g: = 0,52600 Calificacin y/o estado h: = 0,75200 Calificacin y/o estado i: = 1,00000 X = ndice que define la curva de Depreciacin, segn el tipo del Bien (Tabla JANS para el ndice X)

8.0 CONCLUSIONES Existen distintas definiciones sobre el valor de un Bien, las cuales depende generalmente, del objetivo de la valuacin. La tasacin de un Bien yo Activo que tiene como propsito ofertar en el mercado, busca encontrar el valor de oferta que se est dispuesto a pagar (Valor de Mercado; es decir, Es el importe estimado por el cual un Bien podra ser intercambiado, a la fecha en que practica la valuacin, entre un comprador y un vendedor independiente, con deseo de realizar la transaccin y luego de un adecuado proceso de negociacin en el cul ambas partes actuarn con conocimiento de causa, prudencia y sin presiones.

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BIBLIOGRAFIA Dante Guerrero: Manual de Tasaciones Propiedades Rurales y Urbanas Edicin 1.984. Sergio Antonio Abunahman: Curso Bsico de Engenharia Legal e Avaluaoes Edicin 1.999. Ing. Jos Fiker: Avalaao de Imoves Urbanos. Edicin 1.994. Eduardo L. Lapa: Estudio del Ttulo de Propiedad La Tasacin de Inmuebles La Tasacin de Inmuebles en la Expropiacin: Ing. Wilfredo Daniel Lpez Biblioteca Internacional de Especializacin Inmobiliaria: Manual Tcnico para el Avalo de Inmuebles Edicin 1.994. Curso: Tasacin y Avaluacin de Inmuebles: Ing. Radegaz Nasser Edicin Junio de 2.000. Normas Nacionales de Valuacin Tribunal de Tasacin de la Nacin Repblica Argentina. Avalo de Inmuebles y Garantas: Oscar A. Borrero Ochoa Edicin Febrero de 2.000. Clculo de la Depreciacin en las Valuaciones Bienes Muebles, Maquinarias y Equipos Ing. Azucena Garca Tapia. Normas Internacionales de Avaluaciones: Principios, Normas y orientaciones sobre aplicacin y comportamiento. Valuacin de Predios Agrarios: Oscar A. Barrero Ochoa. Gilberto Garca Betancourt. Luis Gonzalo Ocampos Quintero. Francisco Ochoa Ochoa. Gabriel Reyes Otero William Robledo Giraldo Vicente Caballer Natividad Guadalajara Avalo de Bienes Muebles (Conceptos, Tcnicas y Vivencias) Diter R. Castrilln Oberndorfer. Francisco L. Ochoa Ochoa. Ricardo Castrilln Restrepo. Ingeniera de Tasaciones Una introduccin a la Metodologa Cientfica Ing. Rubn Alves Dantas.

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