1 Proyecto Inmobiliario Primera Parte Introducción

Proyectos de Construcción y Asesoramiento Inmobiliario
PROYECTO.COM S.R.L. EMPRESA INMOBILIARIA,

CONSTRUCCIÓN Y ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS
CIUDADELAS
URBANIZACIONES
CONDOMINIOS
EDIFICIOS
TERRENOS
CASAS Y DEPARTAMENTOS
CONSTRUCCIÓN Y SERVICIOS INMOBILIARIOS
Oficina Central: Bolognia Calle 1 N° 206 segundo Piso

Teléfonos: 2202668 (591)+73405151
Página web: proyectosycomercio.com ProProyectocom S RL
PROYECTO DE COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS

SOCIALES EN BOLIVIA
PRIMERA PARTE: INTRODUCCIÓN DEL PROYECTO
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………
JUSTIFICACIÓN……………………………………………………………………………………………...
ENFOQUE INTEGRAL ………………………………………………………………………………………
OBJETIVOS DEL PROYECTO ……………………………………………………………………………..
OBJETIVO GENERAL ………………………………………………………………………………………
OBJETIVOS ESPECÍFICOS………………………………………………………………………………..
METAS DEL PROYECTO …………………………………………………………………………………
TAMAÑO DEL PROYECTO ……………………………………………………………………………..
LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO …………………………………………………………………….
UBICACIÓN Y RUTAS DE ACCESO ………………………………………………………………..
Macro localización: ………………………………………………………………………………………….
Micro localización: ………………………………………………………………………………………….
COORDENADAS GEOGRÁFICAS………………………………………………………………….
LÍMITES TERRITORIALES…………………………………………………………………………….
ALTITUD……………………………………………………………………………………………………
FACTORES CUALITATIVOS ……………………………………………………………………………
EXISTENCIA DE URBANIZACIONES Y CONDOMINIOS EN EL MUNICIPIO DE ACHOCALLA
Kañuma Resort ………………………………………………………………………………………………
Condominio Don Quijote …………………………………………………………………………………
Condominio Las Bodegas ………………………………………………………………………………..
Urbanización Lomas Del Sol …………………………………………………………………………….
Urbanización Mirador Del Sur ………………………………………………………………………….
CLIMA …………………………………………………………………………………………………………….
Precipitaciones pluviales, períodos ……………………………………………………………………
Riesgos climáticos ……………………………………………………………………………………………
Vientos ……………………………………………………………………………………………………………
Suelos ………………………………………………………………………………………………………………..
Principales características ………………………………………………………………………………….
Zonas y grados de erosión …………………………………………………………………………………
La erosión pluvial ……………………………………………………………………………………………..
La erosión fluvial ……………………………………………………………………………………………..
La erosión interna ……………………………………………………………………………………………..
Erosión causada por el hombre ………………………………………………………………………….
FACTORES CUANTITATIVOS …………………………………………………………………………….
DISPONIBILIDAD DE TERRENOS ………………………………………………………………………..

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Precio de los terrenos …………………………………………………………………………………….

MANO DE OBRA ……………………………………………………………………………………………
ENERGÍA ELÉCTRICA, AGUA, GAS ETC. …………………………………………………………..
FACTORES POLÍTICOS ……………………………………………………………………………………..
ELECCIÓN DE LA UBICACIÓN ……………………………………………………………………………
INTRODUCCIÓN
La empresa inmobiliaria PROYECTO.COM S.R.L. ha identificado claramente el problema de

vivienda en Bolivia y plantea la solución a través del Proyecto de Comercialización de
todos los estratos.
La necesidad de vivienda para las familias no es cubierta en su totalidad por las empresas
constructoras tanto públicas como privadas, debido a que el acceso al crédito bancario
obstaculiza con normas que están fuera de la realidad de las familias bolivianas.
El diseño financiero de las nuevas empresas constructoras ahora permite que se

comercialicen de manera masiva CIUDADELAS ENTERAS con más de 15.000 casas,
urbanizaciones que cuentan con toda la infraestructura necesaria para una vida
confortable y de pleno desarrollo.
Nuestra empresa puede ofrecer lotes de casas a instituciones y al público en general con
créditos directos sin cuota inicial sin importar si el comprador se encuentra en la central
de riesgos.
Se ha desarrollado un SISTEMA FINANCIERO mediante fideicomisos administrados por la

empresa constructora que permite compras accesibles y aseguran el pago total en cuotas
similares a los alquileres.
Los proyectos constructivos se desarrollan en todas las ciudades de Bolivia en especial en

LAS ÁREAS METROPOLITANAS del eje troncal.
La tecnología que se emplea es innovadora en nuestro país lo que asegura la entrega en

tiempos menores a seis meses desde la solicitud y firma de contratos.
El proyecto se enfoca en la mejor opción para comercializar de manera masiva mediante

contratos corporativos negociando a nivel gerencial y ventas a la población en general
utilizando un MARKETING que llega a todo el país y a países vecinos incluso a España.

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La captación de AGENTES INMOBOLIARIOS asegura una venta permanente en la

que ganan interesantes comisiones.
Los inversionistas encuentran con este proyecto un flujo permanente y retorno de

capitales con buenos intereses.
La máxima satisfacción que deja para nuestro país es que al fin se dará solución a las miles
de familias que nunca lograron tener una vivienda propia.
Por último LA PLATAFORMA DIGITAL y el equipo de trabajo que permiten a

PROYECTO.COM comercializar proyectos de otras empresas e inmuebles de personas
particulares de manera, que las inmobiliarias establecidas en el país no representan
competencia.
El proyecto muestra una forma de CAPITALIZACIÓN que hasta ahora ninguna empresa
inmobiliaria ha aprovechado a través de la bolsa de valores con la venta de acciones, esta
capitalización permite un crecimiento que no depende de esfuerzos mayores a la puesta
en marcha de la empresa.
JUSTIFICACIÓN
Según resultados de la Encuesta de Hogares (INE) 2017, a nivel nacional se registraron

aproximadamente 3.347.000 hogares, de esta cifra y por tipo de vivienda; 80,2% habita
en una casa, choza o pahuichi, 15,5% vive en habitaciones sueltas y 4,1% en
departamentos.
Hasta el 2018 el 46% (por ciento) de la población boliviana no cuenta con una casa propia
y una importante cantidad de ésta 40% (por ciento), se encuentra insatisfecha con el lugar
donde vive. Esa fue una de las conclusiones a las que llegó el Censo de la Construcción del
Observatorio Urbano (OBU).
En el país El Déficit Cualitativo Habitacional bordea el millón de viviendas, según el

Ministerio de Obras Públicas y Vivienda.
El elevado costo de la vivienda, en medio del constante desarrollo de las urbes y el

movimiento de personas del campo a la ciudad, ha desencadenado un mercado para la
compra informal, que agrava la situación de precariedad en la calidad habitacional.
“El metro cuadrado de suelo está muy por encima de las posibilidades de acceso de las
familias en el mercado formal, hay algunos estudios que demuestran que Bolivia en

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relación al precio del metro cuadrado versus el salario mínimo, es demasiado

inequitativo” CEDIB1.
Estos datos demuestran que la necesidad de contar con soluciones habitacionales para las
familias especialmente aquellas de bajos recursos, requiere de alternativas y soluciones
que vayan más allá de la oferta estatal con limitado alcance y la empresa privada cuyo fin
mayor, es la generación de recursos inmediatos relegando la calidad de las casas y los
servicios básicos por el simple lucro.
La Economía Boliviana ha experimentado un importante crecimiento en lo económico

específicamente desde el año 2005 hasta la actualidad. Este dinamismo ha venido
acompañado por un “BOOM” en el Sector Inmobiliario, se caracterizado por un
incremento continuo en el nivel de precios de estos activos.
Las políticas que durante los últimos años se aplicaron en el país, para facilitar el acceso a
la vivienda no permitieron que todos los sectores accedan a este derecho.
ORIGEN DEL PROYECTO
Conscientes de la gran problemática que rodea a la creciente necesidad de la población

boliviana para acceder y disponer de un hábitat digno; con casa propia accesible
económica y socialmente aceptada además de estar enfocada a las necesidades de la
familia, la empresa DARQUING S.R.L propone el PROYECTO METROPOLITANO DE
VIVIENDAS SOCIALES, esta empresa se especializa en a construye casas con materiales
tradicionales y pre fabricados con una eficiencia en tiempo y ahorro de personal que
permiten precios realmente bajos pero con mucha calidad en el acabado, por este motivo
requiere una empresa especializada en comercialización masiva y que conozca el mercado
nacional.
De esta manera interviene la empresa inmobiliaria PROYECTO.COM con experiencia en

ventas y publicidad de productos inmobiliarios.
ENFOQUE INTEGRAL
El proyecto plantea un enfoque integral que abarca no solo la construcción de las

viviendas o complejos habitacionales sino integra los servicios crediticios (crédito directo y
sin intermediarios), el asesoramiento necesario para planificar conjuntamente el
desarrollo con el municipio y la gestión institucional para contar con el apoyo de
asociaciones, beneficiarios, juntas u organizaciones que demanden conjuntamente de las
1
CEDIB Centro de Documentación e Información Bolivia 2018.
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soluciones habitacionales, así como la garantía legal de la propiedad y el

cumplimiento de todas las normas técnicas y legales que demanda el proyecto.
OBJETIVOS DEL PROYECTO
OBJETIVO GENERAL
- Proveer a la población boliviana de soluciones habitacionales dignas, accesibles y

acorde a las necesidades familiares bajo un enfoque integral en toda Bolivia
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
- Comercializar masivamente unidades habitacionales en complejos urbanístico con

los servicios, establecimientos y equipamiento necesarios.
- Proveer a la población beneficiaria las facilidades necesarias para la adquisición de
las viviendas acorde a sus posibilidades y disponibilidad.
- Implementar, bajo el concepto de ciudadela, todas las dependencias y
equipamiento necesario y acceso a salud, educación, comercio, esparcimiento y
seguridad que integren e independicen a la ciudadela.
METAS DEL PROYECTO
- Al cabo de 10 años 90,000 familias cuentan con una vivienda digna, de calidad y
acorde a las necesidades familiares en la ciudadela y/o complejo urbanístico de
Cañuma, y otros predios en el municipio de Achocalla.
TAMAÑO DEL PROYECTO
Por el tamaño de la urbanización esta se convierte en una ciudadela la cual cuenta con
hospitales, colegios, estadios, universidades, mercados, centros de diversión, oficinas
gubernamentales, bancos y otros servicios que hacen la vida confortable.
El área total supera las 1.500 hectáreas contando con la construcción de viviendas, calles,
avenidas, parques, áreas de equipamiento, colegios, universidades, hospitales, estadio,
paradas de transporte terrestre y teleféricos.
LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
UBICACIÓN Y RUTAS DE ACCESO

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Macro localización: Departamento de La Paz Bolivia Provincia Pedro Domingo

Murillo, Municipio de Achocalla.
Micro localización: Zona Cañuma, sobre la carretera principal a Achocalla que conecta la
zona Sur y El Alto por la zona de Senkata.
El Condominio está ubicado en Cañuma (camino a Achocalla) lugar favorecido por su clima
agradable y debido a la cercanía a centros turísticos como la laguna de Achocalla, el Valle
de la Luna, Mallasa, El Cactario, a diez minutos del parque de las cholas en La Florida
entrando por la calle 8 de Calacoto, fácil acceso a la zona sur, al centro paceño y a la
ciudad de El Alto que es el motor económico de la industria y el comercio.
La localización es estratégica ya que está cerca de una de las carreteras al eje troncal
interdepartamental que conecta a La Paz con Oruro y a la nueva carretera que conecta a
La Paz con Cochabamba por Rio Abajo.
Desde el parque de las Cholas en la Florida se llega al condominio en doce minutos y

desde El Alto en veinticinco minutos.
Villa imperio se encuentra a cuatrocientos metro de la avenida principal asfaltada en un

lugar que ya está poblado con todos los servicios, considerado como un lugar exclusivo y
tranquilo. Cuenta con transporte las 24 horas.
El lugar se ha elegido por las siguientes razones
- Accesos y distancias (estado de los caminos, medios de transporte.): la carretera se

encuentra en prefectas condiciones de transitabilidad durante todo el año.
- Datos de población de la zona: la zona está poblada y cuenta con todos los
servicios básicos
- Edificaciones cercanas: En la zona se encuentra la Universidad Privada de Bolivia, la
urbanización Cañuma Resort, playa de autos Nissan y existen industrias como la de
Molino Andino.
- La accesibilidad a la zona sur, El alto, centros recreativos como la laguna de
Achocalla, el zoológico, rio Abajo hacen que sea un lugar estratégico para
movilizarse tanto a los centros de trabajo y negocios como a los lugares
recreativos.
COORDENADAS GEOGRÁFICAS
Achocalla es una pequeña ciudad y un municipio del Estado Plurinacional de Bolivia, es la

tercera sección municipal de la Provincia de Pedro Domingo Murillo en el departamento
de La Paz. Es parte del área metropolitana de la ciudad de La Paz.
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El municipio se encuentra ubicado a 15 km de la ciudad de La Paz, capital del

departamento
LÍMITES TERRITORIALES
El municipio de Achocalla limita al norte con la localidad de Zongo (municipio de La Paz), al

noreste y este con la ciudad de El Alto, ciudad de La paz y Municipio de Mecapaca, al sur
con Mecapaca y el Municipio de Calamarca (Provincia Aroma), al oeste con el municipio
de Viacha (Provincia Ingavi), Laja (provincia Los Andes) y al noroeste con el municipio de
Pucarani. (Provincia Los Andes)
ALTITUD
Se halla a un promedio de 3750 metros sobre el nivel del mar.

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Vista Panorámica de Achocalla

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PROYECTO DE LEY “CREACIÓN DE LA REGIÓN METROPOLITANA “JACH’A MARKA”

DEL DEPARTAMENTO DE LA PAZ” Región Metropolitana, Julio, 2019
La creación de la Región Metropolitana no solo es una tarea urgente por el hecho de que
más del 70% de la población del Departamento de La Paz vive en esta región, sino porque
la problemática del ordenamiento territorial hacia un crecimiento urbano planificado; del
medio ambiente y cambio climático, especialmente referido a la gestión de residuos; la
accesibilidad a servicios y movilidad urbana; la temática del abastecimiento de agua; la
necesidad de precautelar la seguridad ciudadana; y la generación de empleo digno
mediante la dinamización de la economía de la región, entre otros aspectos hace

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imprescindible acelerar la conformación de la Región Metropolitana que encare

estos desafíos con enfoque metropolitano.

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FACTORES CUALITATIVOS
EXISTENCIA DE URBANIZACIONES Y CONDOMINIOS EN EL MUNICIPIO DE ACHOCALLA
KAÑUMA RESORT

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El grupo inversionista Bohrt, el mismo que construyó la Urbanización Jardines del

Sur en Achumani, está construyendo en la zona de Cañuma cerca de la UPB la
urbanización más exclusiva de la ciudad. Es el proyecto más ambicioso en cuanto
urbanizaciones ya que será la primera urbanización club resort de La Paz y contará con lo
siguiente:
Urbanización Cerrada con seguridad 24/7. Con más de 20.000 m2 de jardines y

equipamientos.
Todos los servicios básicos

Area para práctica de golf
Lagunas artificiales
Torre para escalada
Pistas de bowlings
Pista para autos a control remoto y off road

Locales comerciales
Cancha profesional de fútbol con cesped.
Paseos peatonales con locales comerciales
Piscinas techadas
Canchas de tenis
Restaurante
Club House
Las características de las casas:
5 Dormitorios · 6 baños · 3 garajes · 263.00 m2. El Precio es de 1000 dólares por metro
cuadrado.
Casa de 5 dormitorios, 3 en suite. Escritorio Amplio living y comedor cocina Sala de estar
familiar Dependencias de servicio completa Jardín con pequeño parrillero Garaje para 3
autos Sistema de iluminación de última generación tecnología LED (factura de luz con
consumo mínimo) Chimenea a leña natural, mejora el prendido y la eficiencia en la
combustión (de la leña). Ventanas doble panel con marcos de PVC (Evitan la transmisión
del frío), Cajones con rieles telescópicas de alto rendimiento. Mesones en Cocina y Baños
de granito macizo. Revestimientos de porcelanato de corte rectificado. Accesorios de
baños, lavamanos BRIGGS, Inodoros Eco-Descarga (Marca FV), Grifos europeos (Marca
Genebre). Construcción 263m2

Teléfonos: 2202668 (591)+73405151

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CONDOMINIO DON QUIJOTE
Ubicado en Jupapina

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Condominio Las Bodegas
La Paz, Achocalla: Camino a Yupaca No.160 Se encuentra a 15 minutos de la Plaza

Humbolt en la Zona Sur de La Paz, y a 15 minutos del Molino Andino en la Ciudad de El
Alto, a 200 metros de la carretera asfaltada que une la ciudad de La Paz (Mallasilla) con El
Alto.
Dispone de Oficinas, Parqueos y Portería. Las oficinas cuentan con línea telefónica COTEL,
Tv cable e instalación de gas. Los ingresos son controlados y monitoreados con cámaras de
seguridad.
Realmente es un concepto muy interesante ya que es un condominio de almacenaje y

garaje para camiones.

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URBANIZACIÓN LOMAS DEL SOL
Urbanización Ecologica "Lomas del Sol" - , vista espectacular al ILLIMANI, sol todo el día.
Lomas del Sol es una Urbanización Ecológica privada situada en una hermosa área
escarpada en la localidad de Cañuhuma, Achocalla. Cuenta con vistas inigualables a la
ciudad de La Paz, el Illimani, la Muela del Diablo y prácticamente toda la cuenca de
Achocalla. La urbanización esta circundada por diversos tipos de pino (Ciprés, Radiata),
Acacias, Cactus y arbustos con un promedio actual entre 10 y 12 años de edad. Estos
proporcionan una barrera natural al viento y evitan la erosión del terreno, además de
delimitar la urbanización y lograr un efecto estético agradable. Lomas del Sol, ubicada a
cinco (5) kilómetros del Club de Golf de La Paz, en el margen izquierdo del camino a
Achocalla - Mallasilla, es una urbanización privada de viviendas unifamiliares que cuenta
con una Asociación de Copropietarios legalmente establecida con personalidad jurídica la
cual regula la administración, mantenimiento, conservación, mejoramiento y vigilancia de
la urbanización. La superficie útil de la urbanización es de 20 hectáreas. Los terrenos
están ubicados alrededor de las quebradas y son especialmente propicios para
construcciones escalonadas. EL Lote está debidamente registrado en Derechos Reales y
cuentan con todos los requerimientos de Ley. Los planos de la urbanización están
aprobados por el Gobierno Autónomo Municipal de Achocalla.
URBANIZACIÓN MIRADOR DEL SUR
Urbanización Privada Cerrada Tipo Condominio "Mirador del Sur" A la venta hermosos
lotes desde 300 mtrs2 en un proyecto con estándares de calidad no vistos en el sector de
Achocalla pronto a concluir y entregarse. Precios desde los 22.500$ por un lote 300mtrs2
(sujeto a disponibilidad). "Mirador del Sur I" es el primero de 7 proyectos que

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desarrollaremos en esta hermosa Zona Valle que nos acerca a 10 min de Calacoto y
20 min de la ciudad de El Alto.
Modalidades : Contado con descuento especial en el precio final Semi-contado con cuota
de ingreso de 60% y financiamiento directo por parte de la empresa a 24 meses sin
recargo alguno 0% interes , es como pagar al contado pero en cuotas (promoción de pre-
venta). * Promoción de pre-venta disponible hasta 31 de DIciembre de
Servicios y Beneficios : -Agua -Luz -Alcantarillado -Perímetro de la Urbanización Enmallada

(Cerrada) -Calles Empedradas -Cordones o Bordillos de acera -Canalización fluvial y
cunetas, Arbolizacion, Rotondas, Señalizacion -Parrilleros -Parque Infantil -Seguridad
Privada ** Y lo mejor de todo Construcción Inmediata!!!. Ubicación: Altura Unidad
Educativa Cañuma "Don Bosco" de Achocalla, a 5 min caminando desde la Avenida
principal asfaltada (El Alto - Mallasilla)
CLIMA
En la región altiplánica existe un clima semiárido, y la región de cabeceras de valles secos

presenta características de clima sub húmedo a semiárido. Según clasificación de zona de
vida de Holdridge.
La variación de temperaturas es considerable entre el día y la noche, esta variación es

mucho mayor en la región del altiplano por efecto de la intensa radiación solar y la
ausencia de nubes.
Existe un incremento de temperatura durante la tarde y un descenso durante la noche a

valores cercados a 0º C. En la región de la cabecera de valle seco, raras veces se registran
temperaturas inferiores a 10º centígrados.
Las épocas con bajas temperaturas se presentan en los meses de junio a septiembre
donde se observa la presencia de heladas muy comunes en la zona, especialmente en la
del altiplano. Cuando la helada se presenta en los meses de producción de verano (enero
y febrero) son perjudiciales para los cultivos que se encuentran en la primera etapa de
desarrollo y de floración.

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Las temperaturas promedio son de 8,3°C y 18,31°C en altiplano y cabecera de valle

respectivamente.
Precipitaciones pluviales, períodos
La mayor precipitación pluvial se concentra en los meses de diciembre a marzo, con un

75% de la precipitación total (según datos del PDM Achocalla 1991 EECOMI). Las
precipitaciones promedio alcanzan a 362,8mm y 718,5mm en altiplano y cabecera de valle
respectivamente como nos muestra el cuadro 6.
Riesgos climáticos
Los factores que limitan drásticamente la producción agrícola y pecuaria son las sequías
prolongadas y las heladas.
En la zona del Altiplano la escasa disponibilidad de lluvias durante el desarrollo de las

plantas por efecto de las sequías, afecta a la producción de los principales cultivos como
en el caso de la papa. La producción forrajera también es afectada especialmente en la
producción de cebada. En la región de las cabeceras de valle no es muy frecuente la
presencia de este fenómeno climático, manifestándose generalmente en las cabeceras de
valle seco.
Otros fenómenos naturales adversos son las heladas y granizadas, que se presentan
anualmente sobre todo en la zona altiplánica y las serranías, los meses de mayor
incidencia de heladas son los meses de mayo, junio, julio y agosto (aproximadamente 123
días de helada anualmente), ocasionalmente las heladas se presentan en épocas donde
los cultivos se encuentran en pleno periodo vegetativo ocasionando pérdidas significativas
en los rendimientos de los cultivos. Las granizadas se presentan en los meses de enero,
febrero, marzo y abril, cuyos efectos son el deshoje y marchitamiento de las plantas.
Por otra parte las riadas e inundaciones que bajan desde las serranías hacia la cuenca son
frecuentes en la época de lluvias, con efectos significativos en la baja de la producción.
Vientos
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Los vientos tienen una dirección de sud a noroeste. Su intensidad máxima estimada
alcanza a 230 km/h en la región altiplánica, durante los meses de agosto, septiembre y
octubre. En la cuenca o cabecera de valle se estima que alcanza de 180 a 200 km/h. La
intensidad de los vientos tiene efectos en la erosión de los suelos de los terrenos
cultivables que han sido labrados.
Suelos
Principales características
Zona altiplánica. Los suelos son de textura franco limoso a limoso arcillosos, con una
moderada presencia de materia orgánica.
Entre sus características edafológicas son suelos con una profundidad o capa arable de 20
a 40 cm, presentan una permeabilidad moderada. El PH (6.5 a 7.5) es prácticamente
neutro, lo cual favorece en general a todo tipo de cultivos, como la papa, cebada, oca,
haba y quinua.
Zona de cabecera de valle húmedo. Presenta una variada clase textural (cuadro 7),
predominando la textura Fr- Arc- Limoso, Arc-Arenoso, y Fr-Arc-Arenoso, que son aptos
para el cultivo de hortalizas principalmente, zanahoria, lechuga, cebolla, haba, nabo,
arveja, maíz, cebada y papa.
El pH promedio que presentan los suelos de esta zona son 7 a 8. la vegetación

predominante son el ciprés, eucalipto, chillca, tarwi silvestre, kikuyo y retama.
Zona de cabecera de valle sexo. La zona presenta una textura Fr arenoso, Fr limonosos y
Fr arcillos, suelos aptos para el cultivo de papa, maíz, haba y cebada, la vegetación
predominante son: el eucalipto, ciprés, pino, quiswara, cantuta, thola y cactus.
En el cuadro 7 se presentan los resultados de un estudio realizado con 40 muestras de

suelos de la micro secuencia de Achocalla en el año 1994.

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Zonas y grados de erosión
En la zona altiplánica de Achocalla solo existen pequeñas erosiones hídricas en lechos de

riachuelos, además de una mínima erosión eólica.
La zona de la cuenca de Achocalla se caracteriza por su alta erosión que es facilitado por
un gigantesco deslizamiento y torrente de barro postglacial en toda el área.
La predominancia de fases limo-arcillosa fue y es una de las causas que facilitó el

deslizamiento enorme en Achocalla, especialmente a lo largo de los ríos. La erosión
retrógrada es intensa. Hay farallones o escarpas en el reborde del altiplano, quebradas,
relieves abruptos muy accidentados, erosión torrencial intensa en terrenos de cohesión
débil, crestas dentadas y remoción gravitacional en masa.
Las características de remoción de masa antigua de Achocalla son las siguientes: flujos de
tierra de gran magnitud tipo torrente de barro, relieve irregular con planicies aisladas, con
quebradas profundas y numerosos sectores caóticos. Los tipos de remoción actual en
masa más frecuente son el deslizamiento, el derrumbe y el flujo de barro.
"La disminución de las propiedades físico mecánicas por la saturación y presión hidráulica
provoca hundimientos, flujos y deslizamientos lentos y continuos, ocasionado el
deslizamiento de bloques de cinerita, los mismos que posteriormente afloran en distintas
partes del valle" (STACRE Pérdida de suelos en la cuenca de Achocalla Boletín N° 5, SIARB,
La Paz 1991).
Las causas naturales del deslizamiento son un relieve muy alto, gravas con cohesión baja y
alta permeabilidad, además agua subterránea desviada.
La erosión pluvial
Causada por efecto de la lluvia, está bien desarrollada en las cárcavas, donde no hay
vegetación, por ejemplo en las últimas ramificaciones de las faldas de la ceja. La erosión
pluvial también se manifiesta con deslizamientos reactivos en Alpacoma, Quihuiña, Kaño-
Jahuira y en particular en Khotaña (Stache, La Paz 1996).
La erosión pluvial se expresa en la modulación de pirámides de tierra. No hay un aporte de

sedimentos debido a la inclinación subvertical hasta vertical de las paredes. La Formación
La paz in situ tiene propiedades físico mecánico parecidas a las de "hormigón pobre", es
decir estas pirámides son bastante estables.
La erosión fluvial

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Es ocasionada por los ríos y riachuelos existentes. En este tipo de erosión el

problema se manifiesta cuando estas pirámides son cortadas en su base por la erosión
fluvial. Esto provoca derrumbes de estas "torres" y produce fácilmente una gran carga de
fondo en el rango de 1000 m3. Este fenómeno de erosión fluvial - lateral, no se refiere
solamente de pirámides de tierra, sino a cualquier unidad litológica provocando
destrucción de las áreas útiles y además represamientos e inundaciones, especialmente a
lo largo de los ríos Achocalla y Khotaña
La erosión interna
La erosión interna se presenta en las cuencas constituidas por la parte distal del
deslizamiento Achocalla, es decir, generalmente en la parte media y baja de la cuenca.
El proceso de erosión está provocado por una irregular y heterogénica compatación

natural con lentes turbulentos areno-gravosos, directamente en contacto con las capas de
limoarcilla.
El proceso se inicia con preferencia en las márgenes de una planicie del deslizamiento con
huecos de diámetro que varían de centímetros a metros incrementándose
progresivamente creando áreas aisladas hasta la completa destrucción de la planicie
formando "pirámides" y "badland" sin vegetación conocidas como "valle de la luna" que
representa un atractivo para los turistas. Para las empresas de construcción este
fenómeno de "pseudokarst" provoca bastantes problemas difíciles de solucionar.
Además estas actividades del hombre provocan otros deslizamientos de importancia, los
mismos que se detallan más adelante.
Generalmente se encuentran la erosión interna en la parte media y baja de la cuenca

Achocalla, desde Huancarami hasta Mallasa, Puente Lipari, Valencia y río abajo,
especialmente en las cuencas aguas arriba del Club de Golf y en la parte inferior de la
subcuenca Khotaña (Stache, La Paz 1996).
Erosión causada por el hombre
La debilidad natural es intensificada por la actividad humana de urbanización que no

considera aspectos de la estabilidad del suelo, contaminando el agua y destruyendo la
vegetación. Causas humanas son por ejemplo:
• Filtraciones en la red de agua potable

• Ausencia de alcantarillado
• Ausencia de regulación del río especialmente en la sección de "choque" (zona de
deflexión) y
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• Construcción de obras de caminos justo encima de la sección amenazada.

• Asentamientos humanos
En la cuenca de Achocalla no hay importantes obras de regulación de los ríos. Quizás se

puede mencionar una canalización en el río Achocalla o un muro de gaviones para la
estabilización y protección de la erosión lateral. Algunas veces se encuentra un control
rudimentario de la erosión de base (Stache, La Paz 1996).
La erosión causada por el hombre se encuentra especialmente en las urbanizaciones en

construcción y sus alrededores, en carreteras y caminos rurales, en los cauces de los ríos
Achocalla y Khotaña y en lugares específicos como la explotación de arcillas para la
producción de ladrillos.
Urbanización Mallasa, Terraza Viscachera, Urbanización Cututu, ExFerrocarril Achocalla,

Camino Mallasa-Achocalla, Explotación de arcilla en Alpacoma, Caminos rurales,
Explotación de arena.
En la cuenca de Achocalla existe un enorme grado de erosión. Solo el 27% de la cuenca no

tiene problemas y el 56% tiene una alta erosión. Ver Cuadro 8.
La pérdida del suelo en la cabecera de valle o "cuenca" es principalmente una

consecuencia de la reactivación del deslizamiento, especialmente por la erosión fluvial
lateral y por eso se intensifica especialmente en la época de lluvias.

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FACTORES CUANTITATIVOS
DISPONIBILIDAD DE TERRENOS
A diferencia del municipio de La Paz, en Achocalla todavía se encuentran terrenos

disponibles de gran tamaño.
La mayoría de los terrenos grandes pertenecen a comunidades originarias, aunque

también a familias que fueron hacendadas antes de la reforma agraria.
Otros municipios donde podríamos encontrar terrenos con superficies mayores a las cien
hectáreas serían en Mecapaca, Palca, Pucarani y El Alto pero no reúnen las condiciones
favorables de clima o cercanía a los centros poblados.
Sin embargo si es recomendable replicar el proyecto a menor escala en estas ciudades ya

que la demanda es grande.
Precio de los terrenos
El equipo de comercialización de la empresa ha recibido ofertas y ha realizado el barrido

correspondiente en el municipio de Achocalla y en toda el área metropolitana obteniendo
los siguientes resultados.
ZONA ESTADO DEL TERRENO CANTIDAD PRECIO/M2

Cercanía de Flor de leche y la Urbanizado 5.838 m2 100 dólares
cervecería
Carretera a Mallasa Urbanizado 625 m2 99 dólares
Cañuma, urbanización Mirador del Sol Urbanización cerrada 300 m2 75 dólares
Cañuma, cercanías de la UPB Urbanizado 1.150 m2 74 dólares
Chutuchutuni (entrada al COE) Urbanización cerrada 300 m2 70 dólares
Cañuma a dos cuadras de la avenida Urbanizado 375 m2 60 dólares
Parcopata (EL Alto colindante con Sin urbanizar 10.739 m2 40 dólares
Achocalla)
Cañuma detrás de NIssan Sin urbanizar 200 hectáreas 15 dólares
Cañuma detrás de NIssan Sin urbanizar 500 hectáreas 10 dólares
Sin urbanizar 325 hectáreas 7,5 dólares
Sin Urbanizar 30 hectáreas 6 dólares
Sin Urbanizar 40 hectáreas 5 dólares
Teléfonos: 2202668 (591)+73405151
Cañuma detrás de Nissan Sin Urbanizar 800 hectáreas 4 dólares
MANO DE OBRA
El municipio de Achocalla cuenta con 18.000 habitantes, una gran parte de la población
adulta tiene conocimientos sobre albañilería, la mano de obra local está asegurada sin
necesidad de contratar personas de otros lugares como en el caso de Santa Cruz por
ejemplo en el que las empresas constructoras grandes deben llevar la fuerza de trabajo
desde los departamentos de occidente por ser buenos trabajadores.
ENERGÍA ELÉCTRICA, AGUA, GAS ETC.
En la zona existen todos los servicios básicos, para la envergadura del proyecto se deben
ampliar las capacidades de las redes, gracias al enfoque de proyecto metropolitano y a la
voluntad política tanto de la Gobernación y las alcaldías de Achocalla, La Paz y El Alto la
cooperación hacia el proyecto es masiva y totalmente favorable.
FACTORES POLÍTICOS
Por encima de los intereses políticos partidistas existe en la paceñidad un sentimiento

regionalista que impulsa al desarrollo, es en este sentido que se está impulsando la
creación del área metropolitana con leyes y normas que favorecen a los grandes
proyectos y atraen inversiones importantes.
La Paz como sede de gobierno concentra un importante movimiento económico que

generan los trabajadores públicos mes a mes, en torno a este movimiento de dinero se
generan actividades de comercio importantes.
Tanto Achocalla, Viacha y El Alto se han declarado como municipios Industriales con la
creación de parques industriales, zonas francas y producción agrícola que van a ser
generadores importantes de ingresos para el área metropolitana.
El centro de todas las actividades se concentra justamente en Achocalla, con un proyecto

de tanta importancia que concentrará a 20.000 familias o sea 100.000 personas es
necesario mejorar las vías de comunicación y transporte con ampliación y apertura de
carreteras, construcción de estaciones del teleférico, así mismo la ampliación de oficinas
gubernamentales y de servicios, universidades colegios y campos deportivos.
Esta oportunidad de desarrollo que plantea el proyecto es de gran impacto para todos los
niveles de gobierno en La Paz, no ocurre lo mismo en Santa Cruz ya que existen proyectos
Teléfonos: 2202668 (591)+73405151
que son aún más grandes y en lugar de ser favorecidas por las instancias
gubernamentales más bien son vistas como un problema ya que el municipio no tiene la
capacidad de satisfacer los servicios básicos de alcantarillado por ejemplo.
ELECCIÓN DE LA UBICACIÓN
De acuerdo a los datos obtenidos y al diagnóstico realizado por el equipo del proyecto la
ubicación de la ciudadela debe estar en el municipio de Achocalla por las siguientes
razones:
- Achocalla es el centro metropolitano de la urbe paceña.

- No existen terrenos de las dimensiones necesarias en el municipio de La Paz. Las
ofertas de terrenos más grandes bordean simplemente a una hectárea con precios
que bordean a los cien metros por metro cuadrado.
- El Alto si bien cuenta con hectáreas superiores a las 500 hectáreas estas se
encuentran en zonas peri urbanas donde no son atractivas para una compra
masiva, recordemos por otro lado que el clima en Achocalla es mucho más
favorable que en el municipio de El Alto.
- La competencia de las empresas constructoras en Santa Cruz es desmedida, han
iniciado macro construcciones como Nueva Santa Cruz con cien mil departamentos
y un complejo urbanístico que crecerá en nueve mil hectáreas, al norte por la
avenida G77 se está terminando de construir urbanizaciones con diez mil casas
cada una, en Cotoca se están planificando nuevas urbanizaciones, de igual manera
en la carretera doble vía a la guardia solamente por citar algunos ejemplos.
Podemos observar a simple vista que existe una sobre oferta en el mercado
cruceño.
- Como se verá más adelante el factor determinante se encuentra en la demanda
insatisfecha de viviendas en La Paz, la oportunidad de comercializar de manera
masiva no debe ser desaprovechada en la coyuntura actual donde las personas
que tienen dinero disponible desean invertir en el mercado inmobiliario y las
personas que requieren vivienda están buscando opciones atractivas para su
familia con una plus valía real.
En términos generales la localización apropiada es aquella que:
- El lugar perfecto donde el proyecto logra la máxima utilidad, reduciendo costos,

pero sobre todo el lugar más atractivo para vivir con una plusvalía superior a la
competencia.

Teléfonos: 2202668 (591)+73405151

1 Proyecto Inmobiliario Primera Parte Introducción

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