TASACIÓN DE CAMPOS

arq. Gisela López

Programa

Introducción.-

Condiciones de los partícipes en el mercado inmobiliario.-

Clasificación de los inmuebles rurales
La figura del Contratista
Arrendamientos Rurales

Aplicación del Método comparativo en la tasación de tierras rurales

Antecedentes:
Superficie.-
Topografía
Ubicación
Aptitud.-

Planilla de Comparación de Tierras.

Valor de la tierra del antecedente, libre de mejoras.
Superficie del antecedente.
Valor unitario del antecedente

Coeficientes de homogeneización:
Coeficiente de actualización
Coeficiente de ubicación
Coeficiente de superficie
Coeficiente de aptitud
Coeficiente de topografía
Coeficiente de Oferta
Coeficiente Total
Valor Unitario resultante

El promedio entre los valores resultantes al utilizar varios antecedentes, será el

valor adoptado para nuestra fracción a valuar.-

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Módulo 1-

Introducción.-

Quiero comenzar este curso refrescando algunos conceptos básicos para ordenar y
formar el lenguaje particular que utilizamos los tasadores, y así estar hablando de
lo mismo y no parecido.

Que es valuar?

Valuar es determinar el “valor económico” que tiene un bien o un conjunto de

bienes, en una fecha precisa, para una finalidad establecido.

1- Porque hablamos de valor económico?

Para esto vamos a hacernos otra pregunta: que factores pueden asignarles valor a
un bien??? Pensalos, escribilos…..Claramente hay distintos factores que asignan
valor.

Vamos a pensar en un campo cuyo crecimiento ya hace insuficiente su extensión.

Se vende el campo contiguo. Cuánto vale el campo en el mercado amplio? Cuánto
vale el mismo en relación a este campo contiguo que necesita expandirse?

Otro ejemplo; tenemos en venta un campo con aptitud agrícola y a corta distancia
unos silos….. Cuánto vale este campo?

En estos casos hay un valor estratégico por su ubicación.

Ahora pensemos en Juan que heredo una estancia en el medio de la Pampa de

Achala, a dos horas de la ruta Nacional, camino dificultoso para llegar. El recuerda
lo vivido en esa vivienda, con sus abuelos y las historias de sus bisabuelos y
ancestros… para él estas cuestiones le asignan al bien un valor sentimental que es
válido para él y seguramente para varios de su familia. Sin embargo, será así para
aquel que no posee esta relación con esa historia?

Puede haber un tercer factor en relación a vistas panorámicas. Es más frecuente

que se tome en cuenta en terrenos que en campos. Porque? Estos factores,
estratégicos, sentimentales y panorámicos, solo los tendremos en cuenta al
momento de tasar, si tienen influencia directa y demostrable sobre el valor
económico del bien. Para esto debemos encontrar un público interesado en pagar
más, por tales factores, un mercado demandante.

Entonces todos esos factores al momento de tasar los tomamos en cuenta si y solo
si, tienen influencia en el valor económico. Es por eso que volviendo a la definición
de valuar:

Valuar es determinar el “valor económico” que tiene un bien o un conjunto de

bienes, en una fecha precisa, para una finalidad establecido.

Ahora de la definición necesitamos atender otros dos temas muy importantes:

tasamos a fecha precisa….y con una finalidad establecida.

Cuáles son los conceptos de valor? Tomaremos los siguientes:

Valor de mercado: está siempre determinado por la intersección de sus curvas de

oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para

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los potenciales compradores. Se obtiene comparando el bien a tasar con actuales
ofertas de ventas o ventas recientes y corrigiendo la incidencia que puedan tener
en su valor de mercado tales diferencias. También en función de los ingresos netos
que sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado
con bienes similares.

Valor del Costo de reposición: sumatoria de gastos e insumos que intervienen en

la constitución de un bien. Este puede ser:

a nuevo: es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la

fecha de la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características.

Neto o depreciado por antigüedad y estado: se le aplica a la anterior la

depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración.

En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.

Valor de uso: es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de
la utilización que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización
sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un
valor

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TASACION DE LA TIERRA RURAL

Desde la Economía, la tierra se la considera como un bien no amortizable, ya que

no pierde valor con el paso del tiempo (salvo excepciones en el corto o mediano
plazo), por eso se lo considera una inversión de bajo riesgo.

Entre los distintos factores que asignan valor a la tierra con el correr del tiempo
podemos mencionar:

 Ampliación de las zonas urbanas.- Con el crecimiento de las ciudades zonas

rurales son incorporadas como suburbanas o urbanas, estas en general con
mayor valor unitario.

 Ampliación de los sistemas carreteros.- Existen zonas que por su difícil

accesibilidad y lejanía se catalogaban como no productivas. Las mejoras de
los sistemas de rutas ya existentes y ampliación de las mismas hacen que el
costo del flete pueda ser reducido cambiando así la condición de no
productiva de la tierra.
 Obras de infraestructura.- Toda ampliación suma valor al sumar
equipamiento /o servicios públicos a las zonas que abordan (diques,
represas, sistemas de riego por canal, ampliación de la red de energía
eléctrica, gasoductos , etc.).-
 Avances tecnológicos.- nuevas maquinarias, semillas mejoradas
genéticamente, nuevos agroquímicos o nuevos sistemas de cultivo,
incorporan tierras improductivas o marginales a las económicamente aptas
para la producción.-

Si se analiza la evolución en el valor de la tierra en algunos sectores de

Argentina se encontrarán ejemplos de lo expresado.-

 Zonas de Pilar, Campana, Zárate, Escobar de la Pcia de Buenos Aires.- La

ampliación de la planta urbana y el interés de grupos sociales por radicarse
en áreas que posibilitaran la vida al aire libre y en contacto con la naturaleza,
transformaron zonas rurales en urbanas de alto valor unitario .-

 Áreas de Riego en Santiago del Estero por la construcción de dique,

represas, canales de riego y drenaje incorporaron tierra con serias
limitaciones a la actividad ganadera y agrícola.- El valor de la tierra pasó de
U$S/ha 30 a U$S/ha 900.-

Se plantea que considerando el largo plazo, el incremento del valor de la

tierra es a un ritmo del 1,5% anual a valores constantes.-

Además la producción agropecuaria argentina tiene competitividad a nivel

internacional. Esta producción también es un factor de seguridad.

Condiciones de los partícipes en el mercado inmobiliario.-

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 En general el que invierte en tierra agropecuaria prioriza el reaseguro de
su capital en vez de la obtención de una alta rentabilidad.- La actividad es
considerada de bajo riesgo.

Consideramos dos condiciones participes marcadas para el sector rural:

Los inversores que sin poner en riesgo un porcentaje alto de su capital desarrollan
una actividad productiva.

La influencia del empresario sobre el precio de la producción es limitada, en

cambio el empresario su actividad gira alrededor de los costos y precio de los
productos.

Clasificación de los inmuebles rurales

Se pueden clasificar los inmuebles rurales según distintos factores.-

 Por su aptitud: Ganadero, agrícola, forestal y mixto (ver gráfico 1).

 Por la relación Inversión en mejoras/Inversión en tierra: de actividades
extensivas, de actividades intensivas. (ver gráfico 2).
 Por el Destino de su producción: Fundamentalmente Mercado Externo,
Fundamentalmente Mercado interno, ambos. (ver gráfico 3).

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Gráfico 1

INMUEBLES
RURALES

GANADEROS AGRICOLAS OTROS

Cría Forestación
De De
Invernada Invierno Verano Olivos
Tambo Tabaco
Trigo Soja Citrus
Cebada maíz Viña
Caña de
Lino Sorgo Azúcar
Centeno Girasol Frutales
etc. etc. etc.

Gráfico 2: Por la relación Inversión en mejoras/Inversión en tierra.-

INMUEBLES
RURALES

De actividades De actividades
Extensivas Intensivas

En las Actividades Extensivas la relación monto de inversión en mejoras sobre

monto de inversión en tierra es baja.-

Ejemplos: Ganadería, agricultura extensiva.-

En las Actividades Intensivas el monto de inversión en mejoras sobre monto de

inversión en tierra es alto

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 Gráfico 3:

INMUEBLES
RURALES

Fundamentalmente Mercado Fundamentalmente Mercado

Externo Interno

Mercado Externo y Mercado Interno

Fundamentalmente Mercado Externo: Soja, Arándanos.

Mercado Interno y Externo en distintas proporciones: Olivo, maíz, miel, trigo, etc.

Fundamentalmente Mercado Interno: Horticultura, pollos, leche.-

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La figura del Contratista-Arrendamientos Rurales

El rol del contratista adquirió gran relevancia en el mercado rural.

Quién es? Que hace?

El Contratista es aquel que cuenta con el parque de maquinarias necesario para la

realización de los trabajos agrícolas o con el plantel de animales para el desarrollo
de actividades ganaderas, pero no dispone de tierras.-

Parte del origen es la subdivisión de la tierra por herencia del bien a varios
herederos, llevándolas al límite de la superficie económicamente apta.-

El desarrollo de la maquinaria rural se enfocó al trabajo de grandes superficies.-

Períodos de descapitalización de los productores agropecuarios que optaron por

tercerizar las actividades, abandonando el trabajo por administración propia.-

Existen actualmente distintas metodologías de arrendamiento o alquiler, que se

pueden clasificar en dos grandes grupos:

 Aquellos contratos que no implican riesgo productivo para el dueño de la

tierra.-
o Arrendamientos agrícolas a quintales fijos de producción.- Ejemplo:
arrendamiento a 10 qq/ha de soja.-

o Arrendamientos ganaderos a kg de carne fijos por hectárea y por

año.- Ejemplo: 60 kg de carne por hectárea y por año para campos de
cría.- Arrendamiento a 120 kg de carne `por hectárea y por año para
campos de invernada.-

 Aquellos contratos que implican asumir un riesgo de producción para el

dueño de la tierra.-

o Arrendamientos agrícolas a porcentaje de la producción.- Ejemplo:

Arrendamiento al 35% de los quintales de soja producidos en la
campaña.-

o Arrendamientos ganaderos a un porcentaje de los kg de carne

producidos en el ciclo.-

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Aspectos específicos del campo con influencia en el valor económico.

Ya hemos repasado sobre conceptos básicos de tasación, necesarios para tasar

cualquier tipo de bienes.

Específicamente para tasar campo, debemos agregar el conocimiento, a grandes

rasgos, de dos aspectos:

 Los que tienen que ver con la macroeconomía ya que las situaciones
económicas influyen en el valor de los campos.

 Sus características específicas, intrínsecas, que también determinan su valor.

Una vez que conozcamos estos aspectos nos enfocaremos en una metodología de
valuación.

Clasificación según su utilidad: bienes transables y no transables.

El valor de la los campos está relacionada con su capacidad de producción, teniendo

en cuenta su calidad y cantidad.

Cuando la economía se plantea abiertamente con el resto del mundo, vamos a

encontrar dos tipos de bienes:

 Bienes transables: son aquellos que están sujetos al comercio internacional.

La probabilidad de que un bien tenga juego en el comercio internacional, tiene

que ver con su costo total al llegar a dicho mercado. Entonces en esto
interviene por un lado el costo del transporte y por el otro los aranceles y
cuotas de importación que pueden dificultar el intercambio de dichos bienes.
Ejemplo de bien transable es el petróleo, productos del agro, minería, etc.

Entre los bienes transables encontramos:

o los que se importan: café,

o los que se exportan: carne, soja, trigo.
o los que compiten con lo que se importan: productos textiles,
automóviles.

La asignación del valor de los bienes transables está dado por un mercado
internacional.

 No transables: son los no incluidos al comercio internacional, su

comercialización es local o doméstica, ya sea por su naturaleza o por las
condiciones mencionadas para los bienes transables. Ejemplo son por su
naturaleza, los inmuebles y servicios (desde el punto de vista de la
macroeconomía).

La asignación del valor de los bienes no transables está dado por un mercado local
que tiende a equilibrarse, y puede ser distinto a los valores que se manejan
internacionalmente.

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Características específicas de los campos que influyen sobre el valor económico.

Necesitamos conocer los siguientes aspectos:

Sobre los suelos: distintos factores del medio ambiente influyen directamente en la
utilización de los suelos, y el desarrollo de las plantas.

Las cultivos se eligen teniendo en cuenta la aptitud agropecuaria, ya que su

adaptación va a influir directamente en su productividad.

Los suelos son sistemas naturales de compuestos por minerales y materia

orgánica ligados íntimamente que conforman su perfil.

El perfil del suelo es la sucesión de capas, a veces definida y otras no, que se
denominan horizontes, observable cuando realizamos un corte vertical del suelo.

Clasificación según la estructura de los suelos:

Capa Características Horizonte A: capa superficial de 5/50 cm de espesor de los

suelos. Es de color oscuro, propio de los suelos productivos, que da la presencia
de materia orgánica incorporada a este horizonte. El humus es característico de
los suelos negros o “mestizos”, como se los denomina en el litoral y está
asociado íntimamente a su grado de fertilidad. Aporta los elementos más
importantes para el desarrollo de las plantas.
Es el horizonte de la tierra arable, y en él se encuentran todas las raíces de las
gramíneas.

Capa Características Horizonte B: si no encontramos o es escaza la capa con

horizonte A, aparece la capa inferior y es la denominada horizonte B:
encontramos diversas raíces y restos provenientes de la capa superficial, (como
compuestos de hierro y aluminio en forma de óxidos, arcilla o carbonato de
calcio). Este horizonte carece totalmente de microorganismos.

Capa Características Horizonte C: forma original, roca o arena. Este horizonte

carece totalmente de microorganismos, por lo que no tiene influencia en la parte
agrícola y si éste lo posee es por arrastre de agua a partir del horizonte “A”.

Una estructuración adecuada determina las condiciones físicas necesarias para

considerar fértil el suelo:

 retención hídrica
 drenaje
 aireación y temperatura del suelo
 porosidad y relación agua – aire óptimas

Los suelos laboreados excesivamente, el pisoteo de la hacienda y el mal manejo

en general traen como consecuencia la pérdida de estructuración, y en consecuencia
su fertilidad.

La estructura de los suelos es el factor determinante de la utilidad de los suelos.

Sobre el agua: es de vital importancia tanto para la agricultura como para la

ganadería. Entonces necesitamos conocer sobre la cantidad de precipitaciones
pluviales y su distribución. El manejo del agua en el suelo se hace mediante:

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  Barbechos: técnica por la cual la tierra se deja sin sembrar o cultivar durante
uno o varios ciclos vegetativos, con el propósito de recuperar y almacenar
materia orgánica y humedad. Esta determina cultivo de secano: La agricultura
de secano es aquella en la que el ser humano no contribuye a la irrigación de
los campos, sino que utiliza únicamente la que proviene de la lluvia.

 Represas, que determinan sistemas de riego.

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 Superficiales:
Ríos
Fuentes de provisión Arroyos
Lagunas

Subterráneos:
Profundidad
Caudales aprovechables
Mantenimiento de calidad

Sobre la clasificación según la aptitud de los suelos (según finalidad práctica

productiva).

Suelos de aptitud agrícola: son suelos abastecidos de materia orgánica, con

buena estructura que los hace fértiles. Esta aptitud está condicionada por
factores climáticos, tales como las. Los suelos de aptitud agrícola más calificada
en la Argentina, comprenden los ubicados en el centro y norte de la pradera
pampeana.

Suelos de Aptitud Ganadera: son aquellos suelos pesados con alto porcentaje
de arcilla, difíciles de trabajar. En Argentina, comprende áreas generalmente
deprimidas, por ejemplo: Cuenca del Río Salado (provincia de Buenos Aires) y
Malezal (provincia de Corrientes).

Aquí aparece el concepto de índice de “receptividad ganadera y esta es la

capacidad de los campos de suministrar forrajes verdes para satisfacer los
requerimientos vitales y de producción del ganado por unidad de superficie y a
lo largo del año.
Los campos de aptitud ganadera para cría de la cuenca del Salado oscilan en
0,5 unidades ganaderas por hectárea por año. En cambio los de malezal
correntino 0,33 unidades ganaderas por hectárea por año.

Suelos de aptitud Forestal: los suelos de aptitud arenosa o franco arenosa,

con perfil profundo, permiten la plantación y desarrollo radicular de especies
como el eucalipto, mientras que las coníferas (ejemplo: pinos) soportan cierto
grado de anegamiento, o sea porcentajes de arcilla más elevados. Los suelos
inundables son aptos para cultivos de salicáceas (sauces en bajos inundables y
álamos en los albardones).

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También nos vamos a informar sobre:

Sobre las lluvias:

Cantidad anual
Distribución en el año
Intensidad
Aprovechamiento

Sobre las nieve:

Cantidad
Época

Sobre el granizo:
Frecuencia
Intensidad
Daño que causa

Sobre las temperaturas

Media
Máxima
Mínima

Heladas

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