MAESTRÍA EN VALUACIÓN

FORO DE LA UNIDAD 4

CONOCIMIENTOS ADQUIRIDOS EN LA ELABORACIÓN DE UN AVALÚO AGROPECUARIO.

ALUMNO: JOSÉ DE JESÚS ARELLANO DÍAZ

MATRICULA: MVJA284-23

MATERIA: VALUACIÓN AGROPECUARIA

ASESOR: M. MAL. ESP. VAL: JOSÉ ANTONIO MARTÍNEZ BECERRA

La Valuación Agropecuaria tiene el objeto de determinar el Valor Comercial del bien, ya sea predio
rústico, terreno de cultivo, granja, rancho, predio agrícola o similar. Como son de riego, temporal y
agostadero basado en el potencial productivo y en las cualidades agrícolas. También incluye la valuación
de semovientes y maquinaria agrícola, etc.

* Los avalúos se utilizan en el caso de bancos para determinar el monto de garantía para un crédito, en
escrituraciones, para determinar el monto de las aportaciones en especie de socios, entre otros.

* En los casos en los que interviene el sector público, existen casos sobre todo en expropiaciones para
obras de infraestructura en los que es necesario practicar avalúos agropecuarios y de bienes distintos a la
tierra para efectos de indemnizaciones, a este tipo de avalúos se le conoce como avalúos maestros.

* Otros casos de avalúos agropecuarios incluyen la valuación de terrenos agrícolas para servidumbres o
derechos de vía de líneas de transmisión
eléctricas, líneas de gas y de petróleo, acueductos y carreteras.

* La valuación agropecuaria en México hasta la fecha y en algunas ocasiones, se ha estado llevando a

cabo de manera poco adecuada.
El PREDIO RÚSTICO
Avalúo: Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de
cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se
indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y
análisis de mercado.

Bien inmueble: Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus
mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo.

Agropecuario: Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.

Productividad: Es la facultad o capacidad de la tierra de producir o generar algún beneficio. Se entiende como la
relación entre la producción lograda y los recursos invertidos y después de rebajar los gastos efectuados,
expresándose esta relación en porciento.

Propiedad: Son los derechos de ser dueño de algo que ha sido definido como físico, tangible o incorporal. Estos
derechos de posesión se encuentran definidos en la ley.

Los términos rural, rústico o agrario se usa indistintamente para significar el campo; preferimos usar la palabra
agropecuario, para identificar las áreas donde se realizan tareas u operaciones del medio rural, que van desde
las actividades que son planeadas y reguladas en forma sistematizada por el hombre, hasta aquéllas en las que
para nada interviene en la formación del producto o fruto, que se da en forma espontánea.

El sector agropecuario de la economía mexicana se encuentra integrado por cuatro ramas: Agricultura,
Ganadería, Silvicultura y Pesca.
La clasificación de tierras según la SAGAR:

Terrenos de primera clase (1): Presentan muy pocas o ninguna limitación para su uso. Pueden utilizarse para una
amplia gama de cultivos, pastos, bosques o vida silvestre.

Terrenos de segunda clase (2): Presentan limitaciones acentuadas para el desarrollo de los cultivos, únicamente es
necesario elegir las plantas a sembrar o bien cultivar especies que requieran prácticas de manejo fáciles y económicas.

Terrenos de tercera clase (3): Presentan severas limitaciones que registren el desarrollo de algunos cultivos. Adecuados
para pastizales o ganadería.

Terrenos de cuarta clase (4): Con limitaciones muy severas para el desarrollo de cultivos agrícolas. Adecuados para
pastos, bosques o vida silvestre.

Terrenos de quinta clase (5): No son aptos para agricultura, sólo ganadería en condiciones moderadas, adecuados para
el desarrollo forestal o silvestre.

Terrenos de tercera clase (6): Impropios para cultivos, pastizales muy limitados. Adecuados para desarrollo forestal o
vida silvestre.

Terrenos de séptima clase (7): Con limitaciones muy severas que lo hacen inadecuados para cultivos o ganadería, sólo
son factibles para desarrollo forestal con manejos especiales.

Terrenos de octava clase (8): Limitaciones excesivas para su uso en cultivos comerciales, desarrollo de pastizales o
explotaciones forestales, por lo que su uso se debe orientar a fines recreativos o de vida silvestre, abastecimiento de agua
o preservación del medio ambiente.
El valor Se refiere a cuánto vale la propiedad, en términos monetarios, o equivalentes en beneficios o servicios para compradores y
vendedores, en un momento dado. También nos referimos a valor cuando decimos cuánto vale hoy un beneficio futuro relacionado a
la posesión de un bien.
Para un valuador la palabra valor es muy amplia. Es por ello que cuando valora lo hace especificando un tipo de valor. El más
conocido en las valuaciones es Valor del Mercado.

*La valuación: proceso valuatorio.

*El precio: El precio es un acto concretado, un hecho. El precio es lo que realmente se pagó por una propiedad e implica un
intercambio.

*El costo: Se refiere a la cantidad de dinero empleada para la creación de unas mejoras o una estructura. Dependiendo de lo que se
está valorando, se consideran diferentes partidas al completar el costo. Típicamente se diferencia lo que son costos directos, costos
indirectos y costos de coordinación (entrepreneurial).

*Actividades valuatorias: Un avalúo individual requiere de las siguientes actividades fundamentales:

Definir el problema valuatorio, Efectuar un estudio preliminar, Recopilación de datos, Clasificación de los datos: Aplicación de los
enfoques de valuación (de mercado, de ingresos, y físico o directo), Establecer la correlación de las indicaciones de valor para
obtener el valor final.

Uso de suelo
El uso del suelo abarca la gestión y modificación del medio ambiente natural para convertirlo en terreno agrícola: campos cultivables,
pastizales; o asentamientos humanos.
 Clasificación de la tierra agrícola

TABLA

TERRENOS DE TEMPORAL
TERRENOS DE RIEGO
TERRENOS FORESTALES
TERRENOS DE HUMEDAD
TERRENOS CON PUNTA DE RIEGO
TERRENOS DE MONTE
TERRENOS CERRILES
TERRENOS INFRUCTUOSOS
 ENFOQUES DE VALUACIÓN

Contenido del Avalúo Agropecuario:

I. ANTECEDENTES.

II. DATOS GENERALES DE LA REGIÓN.

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PREDIO.

IV. CONSTRUCCIONES, MAQUINARIA Y EQUIPO Y RAMA DE PRODUCCIÓN

.
V. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.

VI. VALOR DE MERCADO.

VII. VALOR DE INGRESOS.

VIII. VALOR FÍSICO.

IX. RESUMEN.

X. CONSIDERACIONES PREVIAS.

XI. CONCLUSIÓN.

XII. ANEXOS.
 ENFOQUES DE VALUACIÓN

El enfoque de costos: se basa primeramente en la estimación del costo de reproducción o de

reposición de un bien igual o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo.
Al resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición Nuevo.

El enfoque de mercado: es el análisis que involucra la recopilación de información pertinente del

mercado de los bienes sujetos a ser valuados. Se estima la demanda de los bienes, las ventas
recientes y ofertas de bienes similares para poder determinar el precio más probable de venta.

El enfoque de ingresos: es un análisis basado en el valor presente de un bien considerando

beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la
capitalización de un nivel específico de ingresos.

Estos serían los enfoques principales, pero a mi parecer y de acuerdo a lo leído e investigado, el
más apropiado para obtener la conclusión es el ENFOQUE DE MERCADO.