¿Cuál es el Valor Patrimonial de una Explotación

Agraria?

1. Introducción

2. Objetivos

3. Metodología

4. Resultados

5. Discusiones

6. Conclusiones
¿Cuál es el Valor Patrimonial de una Explotación Agraria? [Perujo Villanueva M., Colombo S.]– Granada.
Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural, Instituto de Investigación y Formación Agraria y
Pesquera. - (Economía y Sociología Agraria)

Valor patrimonial – Fragmentación – Olivar

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Esta investigación forma parte del proyecto P11-AGR7515 financiado por la Consejería de Economía,
Innovación, Ciencia y Empleo de la Junta de Andalucía y del Ministerio de Economía y Competitividad.

¿Cuál es el valor patrimonial de una explotación agraria?

© Edita JUNTA DE ANDALUCÍA. Instituto de Investigación y Formación Agraria y Pesquera.
Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural.
Granada, Enero de 2019.

Autoría:
Manuel Perujo Villanueva1
Sergio Colombo 2

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1FAPA, Centro Venta del Llano

2 I IFAPA, Centro Camino de Purchil
 ¿Cuál es el Valor Patrimonial de una Explotación Agraria?

1. Introducción

Los métodos de valoración de la tierra aspiran a aproximarse al valor de mercado que pudiera tener el bien
inmueble. La dificultad que entraña este procedimiento, especialmente por la existencia de factores
subjetivos (sociales o culturales), hace necesario diseñar una metodología que garantice la igualdad para todos
los afectados con el fin de dar seguridad jurídica a determinados procedimientos, impidiendo así una situación
de indefensión (López de Luis, 2010)1.

El Texto Refundido de la Ley del Suelo

(TRLSyRU)2 establece que en los procesos donde
se inste un procedimiento que requiera la
valoración del suelo rural, como puede ser, por
ejemplo, una expropiación o una ordenación
territorial de varias fincas de olivar (figura 1) y
esté presente la administración pública, es
obligatorio utilizar el método de capitalización
de rentas.

Figura 1: Olivar tradicional (provincia de Jaén)

1 López de Luis JR, 2010. Zonas de valor para un modelo unificado de valoración catastral rústica. Revista CT/Catastro. No. Abril., 51 - 68.
2 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. BOE No. 261, 1 - 53.

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1. Introducción
El objeto de valoración de la metodología oficial se centra en el fundo agrario. Para ofrecer el peritaje de una
explotación agraria en la actualidad se procede a la suma del valor individual de cada parcela. A este fin, la
superficie ha sido la variable más utilizada para medir la renta agraria (Caballer y Guadalajara, 2005)3,
obviando otros elementos que condicionan la gestión agraria y por tanto, la rentabilidad (factores de
penalización por fragmentación y dispersión).

Este hecho genera injusticias con respecto al verdadero valor de mercado. Así, según la metodología actual, el
valor de la explotación de la derecha y el de la izquierda en la figura 2 sería el mismo, suponiendo que tienen
la misma superficie. Para solucionar la incorrecta aplicación de este método es necesario disponer de la
rentabilidad de la explotación.

Figura 2: Ejemplo de explotación concentrada (izquierda) y explotación atomizada y fragmentada (derecha)

3 Caballer
V, Guadalajara N, 2005. Modelos econométricos de valoración de la tierra de uso agrícola. Una aplicación al Estado Español. Revista Española de Estudios
Agrosociales y Pesqueros 205: 13-38.

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2. Objetivos
.

El objetivo principal de este trabajo es determinar el valor patrimonial de las explotaciones agrarias como
presupuesto esencial para el éxito de estrategias rurales centradas en la mejora de las estructuras agrarias en
zonas donde domine la pequeña y mediana propiedad y vayan a ser objeto de la ordenación de la propiedad.

Los objetivos específicos son:

1. Diferenciar el valor patrimonial de las explotaciones agrarias con respecto a los valores que ofrecería la
metodología tradicional

2. Analizar el impacto de los costes de penalización por fragmentación y dispersión en función del tamaño
de la explotación

3. Ofrecer valores de penalización generales para facilitar la peritación de las explotaciones agrarias

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3. Metodología

El método de capitalización de rentas se basa en la capacidad de generar beneficio de la tierra (en función de
cada cultivo) aplicando un tipo de interés determinado y una proyección de vida indefinida del cultivo.
El interés corresponde al valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la
rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a
la que deba entenderse referida la valoración (llamado r1) multiplicado por un coeficiente corrector en función
del cultivo (Anexo 2 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo ) que se denomina r2.

Para el caso de aplicar una renta constante, la fórmula tradicional para el cálculo es la que se refleja a
continuación:
Donde Vj es el valor de capitalización de la parcela j
𝑛→∞ (€/ha); REA1, REA2…Rn es la renta anual, real o
𝑅𝐸𝐴1 𝑅𝐸𝐴2 𝑅𝐸𝐴𝑛 𝑅𝐸𝐴𝑖
𝑉𝑗 = + + ⋯+ = potencial , de la parcela j desde el primer año hasta
1 + 𝑟2 1 1 + 𝑟2 2 1 + 𝑟2 𝑛 1 + 𝑟2 𝑖 el final de la duración ilimitada de la vida útil (€/ha);
𝑖=1
r2 es el tipo de capitalización que resulta de
multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el
coeficiente corrector por cultivo publicado en el
anexo 1 del TRLSyRU.

Al valor resultante hay que implementar un factor de corrección por localización que podrá aumentar el valor
ofrecido en función exclusivamente de la renta. Este factor de corrección se define en el art.17 del
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre) y se calcula en
función de tres variables: accesibilidad a núcleos de población, accesibilidad a centros de actividad económica
y por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. Su objeto es aproximarse al valor
patrimonial de mercado intentado reproducir aquellos factores que influyen en la tasación.

A modo de ejemplo, para un explotación en la que en su ámbito de influencia de menos de 4 km haya 6500
habitantes y 30000 habitantes en el radio de 4 km-40 km; una distancia de 2 km a polígonos industriales
(centros empresariales, transportes…) y esté en espacios de singular valor ambiental, etc., el valor inicial de
renta debería multiplicarse por 2.24.
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3. Metodología

En este trabajo se considera como la fragmentación y la dispersión parcelaria incrementan los costes de
producción y por ello reducen la renta de las explotaciones. Esta reducción se incorpora en el método de
capitalización de renta para determinar un valor patrimonial de las explotaciones fragmentadas y
dispersas.

Para ello se ha seguido el siguiente proceso:

Renta/ha publicada por Costes de Penalización de la Renta Valor patrimonial

estudios de costes explotación por Explotación de la explotación
fragmentación y dispersión

El valor patrimonial de la explotación se calcula con la siguiente fórmula:

𝑛 →∞
𝑅𝑅𝐸𝐴1 𝑅𝑅𝐸𝐴2 𝑅𝑅𝐸𝐴𝑛 𝑅𝑅𝐸𝐴𝑖 Donde VE es el valor patrimonial
𝑉𝐸 = 1
+ 2
+ ⋯+ = de la explotación; RREA, es la
1 + 𝑟2 1 + 𝑟2 1 + 𝑟2 𝑛 1 + 𝑟2 𝑖 suma de la renta de todas las J
𝑖 =1
parcelas que componen la
𝐽 explotación, IF es el coste
debido a las ineficiencias de la
𝑅𝑅𝐸𝐴 = 𝑅𝐸𝐴𝑗 − (𝐼𝐹 + 𝐼𝐷) fragmentación y ID es el coste
𝑗 debido a las ineficiencias de la
dispersión.

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4. Resultados
Los costes de penalización se pueden dividir en costes de fragmentación y dispersión. Según estudios previos
(Colombo y Perujo-Villanueva, 20174; Perujo-Villanueva y Colombo, 20175) para las explotaciones de Olivar
Tradicional Mecanizable de la provincia de Jaén, los costes son los que se reflejan en la tabla 1:

Superficie Coste por fragmentación Coste por dispersión (ha) Coste Total (ha)
(ha)
0.1 – 1 ha 137.1 225.1 467.9
1.01 – 2 ha 114.9 227.9 342.8
2.01 – 5 ha 101.3 163.2 264.5
5.01 – 10 ha 86.5 106.6 193.0
10.01 – 50 ha 66.1 70.3 136.4
>50 ha 39.9 16.0 55.9
Tabla 1: Valores medios obtenidos a partir del conjunto de explotaciones de olivar tradicional mecanizable de la provincia de Jaén.

En las explotaciones fragmentadas la ineficiencia en la gestión se traduce en un coste medio de 100.8 €/ha
(Colombo y Perujo Villanueva, 2017), mientras que la incidencia de la dispersión es de 190.1 €/ha (Perujo-
Villanueva y Colombo, 2017), siendo los valores más acusados en las explotaciones pequeñas que en las de
mayores dimensiones.

4Colombo, S. y Perujo-Villanueva, M. (2017). The inefficiency and production costs due to parcel fragmentation in olive orchards. New Medit (2): 2-10.
5Perujo-Villanueva, M., Colombo, S. (2017). Cost analysis of parcel fragmentation in agriculture: the case of traditional olive cultivation. Biosystem Engineering (164): 135-
146.

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4. Resultados

A efectos demostrativos, la tabla 2 muestra (columna 2) el valor de una explotación agraria en la actualidad,
cuya renta asumida es de 500€/ha sin considerar los valores específicos de la estructura de la explotación. En
la última columna, se muestra el mismo valor, incorporando los costes de penalización debido a la
fragmenación de la tierra.

Como se puede notar, la diferencia entre ambos métodos es considerable, poniendo de manifiesto el impacto
de la fragmentación en la renta de las explotaciones y por tanto en el valor patrimonial de las mismas según el
método de capitalización de rentas.

Determinación renta patrimonial: Olivar Olivar

Renta (€/ha) 500 500
Costes Penalización (€/ha) 0 264
Renta Explotación (€/ha) 500 236

R 1 Tipo de capitalización General 0.029 0.029

R 2 ( R1·coeficiente corrector por cultivo (0.43) 0.01247 0.01247

Valor patrimonial del suelo (€/ha) 28984 13680

Tabla 2:Valor patrimonial de la explotación en función de una vida útil de 100 años

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4. Resultados

En la tabla 3 se pone de manifiesto la diferencia del impacto de la fragmentación y dispersión en función del
tamaño de la explotación. Los costes se derivan de los trabajos de Colombo y col (2016)6 y AEMO 20127 para las
explotaciones de 10 ha y 30 ha respectivamente. La renta anual se calcula restando de las entradas por la
venta de aceite (asumiendo 735 kg/ha y un precio de 2.50 €/kg) todos los costes de producción y
fragmentación.

Superficie Costes Costes Costes por Costes total Renta anual Valor
€/ha fragmentación Dispersión penalización (€/ha) patrimonial
(€/ha) (€/ha) (€/ha) (ha)

10 ha 2007 79,2 93,9 173,1 207,4 5371

30 ha 1512 56,1 42,1 98,3 777,2 20129

Tabla 3: Determinación del valor patrimonial de la explotación en función del tamaño de las mismas.
Aplicando las fórmulas anteriores, para las explotaciones de 10 ha el valor del suelo por ha es de 5371 €
cuando incluimos las penalizaciones en la renta debidas a la fragmentación y dispersión, valor manifiestamente
inferior al valor de mercado. Si valoráramos el mismo suelo rústico sin considerar los parámetros de la
penalización por la fragmentación y dispersión, el valor patrimonial sería de 9854 €, un 45,4% superior. En las
explotaciones de 30 ha, el valor patrimonial de una ha de suelo rústico considerando los costes de penalización
se sitúa en 20129 €, valor que es un 11.2% inferior al valor que resultaría aplicando la metodología
convencional (22675 €). En las explotaciones más grandes, la diferencia es menor gracias a las economías de
escala que reducen los costes de producción y los costes de fragmentación y dispersión parcelarias.
6 Colombo, S., Perujo-Villanueva, M. y Ruz-Carmona, A. (2016): ¿Tienen futuro las pequeñas explotaciones olivareras tradicionales? Olimerca 19(4):
pp. 34-39.
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7 AEMO, 2102. Aproximación a los Costes del Cultivo del Olivo. Seminario AEMO, Montoro (Córdoba).
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4. Resultados

En la tabla 4 se ofrecen valores de penalización “generales” para un uso práctico al peritaje de las
explotaciones agrarias por parte del tasador que no dispone de los valores exactos de fragmentación y
dispersión. A tal fin, y teniendo en cuenta de la estructura tipo de cada explotación, para cada intervalo de
tamaño de la explotación, entre paréntesis al lado del valor de penalización en €/ha se reporta el punto de
corte (número de parcelas o distancia) que divide la fragmentación o dispersión en baja o alta.
Por ejemplo, se considera que una explotación de entre 2.1 y 5 ha tiene una fragmentación alta cuando está
compuesta por más de 3 parcelas y por una dispersión alta si estas están separadas por más de más de 5.1 km.

Superficie Fragmentación alta Fragmentación baja Dispersión Alta Dispersión baja

(ha) (€/ha) (€/ha) (€/ha) (€/ha)

0.1 – 2 173.3 (>2) 74.4 (<2) 435.4 (>2.8km) 102.4 (<2.8 km)
2.1 – 5 135.7 (>3) 67.5 (<3) 258.6 (>5.1km) 71.6 (<5.1km)
5.1 – 10 114.9 (>5) 57.9 (<5) 167.1 (>7.5km) 47.6 (<7.5km)
10.1 – 50 90.7 (>6) 42.3 (<6) 114.6 (>9.4km) 26.9 (<9.4km)
>50 53.7 (>8) 26.2 (<8) 28.2 (>8.5km) 3.8 (<8.5km)

Tabla 4: Costes de penalización en función de la fragmentación y dispersión por rango de superficie

Así, la renta de una explotación de 3 ha, compuesta por 4 parcelas a una distancia total de 5.3 km, se vería
reducida de 394,3 € (135,7 € + 258,6 €). Estos valores permite de una forma fácil aplicar coeficientes
correctores al tasador en el momento de valorar una explotación fragmentada.
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6. Conclusiones

Para una valoración justa de la tierra agraria hay que considerar la totalidad de los costes que conlleva la
gestión de una explotación agraria, sin obviar elementos que, en determinadas ocasiones, generan diferencias
notables en la contabilidad agraria y por tanto en la renta a considerar como valor de partida.

Es necesario establecer una metodología que permita destacar las diferencias de valor en explotaciones de
estructura diferente, ya que las transformaciones agrarias que requieren las pequeñas explotaciones se deben
fundamentar en un proceso justo para los propietarios.

Los resultados muestran que de las economías de escala en producción no sólo afectan a la rentabilidad de la
explotación, sino también en su valor patrimonial. Asimismo, evidencian que este mismo efecto es amplificado
por la fragmentación y dispersión parcelaria.

Para mantener el valor patrimonial de la tierra es fundamental incrementar el tamaño de las explotaciones y
reducir la fragmentación parcelaria. A tal fin, resulta que los procesos de ordenación de explotaciones
agrarias, concentración parcelaria e incluso la activación de medidas que faciliten la compra de parcelas
colindantes en aras de reducir la fragmentación, son trasformaciones del sistema de propiedad que
aumentarían la renta de la tierra y por tanto, la capitalización del suelo agrícola y en definitiva la riqueza del
territorio rural. Asimismo, la gestión en común de la tierra, bien a través de cultivos compartidos o asistidos
son también procesos que aumentarán el valor del suelo agrícola. Por ello, políticas públicas que fomenten
dichas actuaciones constituyen medidas que favorecen la capitalización de los espacios rurales.

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