Conceptos básicos

GESTIÓN URBANÍSTICA
 SUPERFICIE DE SUELO

• Superficie correspondiente al sector o unidad de

ejecución. Puede ser:

a) Superficie lucrativa: la correspondiente a los usos

lucrativos (de la que se puede obtener un rendimiento
económico). Superficie neta.

b) Superficie no lucrativa o de cesión de suelo: la

correspondiente a usos no lucrativos, la que tenemos
que ceder a la Administración. Superficie bruta.
SUPERFICIE EDIFICABLE

• Superficie edificable = Superficie lucrativa x

coeficiente o índice de edificabilidad (m2t/m2s)
• Cada uno de los usos lucrativos tiene una
edificabilidad, que se suele expresar en un coeficiente
unitario. Multiplicar dicho coeficiente de edificabilidad
por la superficie (m2s) del uso correspondiente es la
superficie edificable (m2t).
 COEFICIENTE/ÍNDICE
EDIFICABILIDAD NETO
• Es el correspondiente a cada una de las superficies
lucrativas de la unidad. Es un coeficiente neto, puesto
que se refiere a una superficie de suelo neta (lucrativa);
así tendremos tantos coeficientes de edificabilidad
netos como usos lucrativos tenga la unidad de
ejecución o el sector.
 COEFICIENTE DE
EDIFICABILIDAD BRUTO
• Es igual a la superficie edificable total entre la superficie
de suelo total (lucrativa+no lucrativa). Por tanto, se toma
como referencia el suelo con la superficie de cesión.
• Lo neto es el jamón y lo bruto el jamón más el tocino. Lo
neto es el suelo lucrativo y lo bruto es el suelo lucrativo
más el no lucrativo. Por tanto:
 Coef. Neto = m2t/m2s (lucrativo)

 Coef. Bruto = m2t/m2s (lucrativo + no lucrativo)

 UNIDAD DE
APROVECHAMIENTO
• Es el valor económico de la superficie edificable.
¿Cómo se calcula?:
• Fijando el valor de dicha superficie edificable en
relación con un valor de referencia.
• Si tenemos melones, tomates y peras, y queremos
poner las tres cosas en relación con las peras, diremos,
por ejemplo, que un melón valdrá 0,7 peras, un tomate
1,7 peras = PONDERACIÓN U
HOMOGENEIZACIÓN
• En urbanismo tenemos, residencial, industrial,
dotacional privado, terciario .... Con diferentes valores.
• Así, los valores relativos que asignamos a cada fruta
(uso del suelo), el 0,7 y el 1,7, son los coeficientes de
ponderación u homogeneización. Multiplicamos el
número de melones por su valor en relación con las
peras, y obtenemos las unidades de aprovechamiento
del uso residencial. Si multiplicamos todas las frutas
por su valor en relación con las peras, y sumamos,
obtenemos las UA totales expresadas en peras. La UA
se expresa en ua de fruta carácterística (pera) ó ua de
superficie edificable (residencial), ua m2t.
 APROVECHAMIENTO
URBANÍSTICO
• El parámetro, en este caso, el aprovechamiento, puede venir expresado en unidades
(en plan normal) o de manera unitaria (en plan coeficiente). Y no hay mas formas.

• En este caso, vamos a hallar el valor unitario (coeficiente) del aprovechamiento

económico (el aprovechamiento urbanístico, como decimos, es el valor,
rendimiento o aprovechamiento económico de una superficie edificable, y por eso
se denomina urbanístico, pero podría ser aprovechamiento frutícola o
aprovechamiento ganadero o aprovechamiento de lo que sea). ¿Cómo se calcula?
Pues igual que el coeficiente de edificabilidad bruto, pero en lugar de Superficie
Edificable, pues Unidades de Aprovechamiento totales. Tenemos que saber cuánto
representan las unidades de aprovechamiento sobre la superficie de suelo. Pues
bien, dividimos las unidades de aprovechamiento económico expresadas en peras
(o en uso residencial) entre la superficie total de suelo (lucrativa + no lucrativa). Y
ése es el Aprovechamiento Tipo de la unidad de actuación (sería más sencillo
denominarlo Aprovechamiento de referencia). El Aprovechamiento Tipo se expresa
en ua de superficie edificable de uso característico entre superficie de suelo, es
decir, ua m2t/m2s de Uso Residencial.
• Tenemos Unidades de Aprovechamiento por cada uso, Unidades
de Aprovechamiento totales y Aprovechamiento tipo. Y un 10%
mínimo de dicho aprovechamiento, rendimiento o valor
económico le corresponde por ley al municipio y el 90% restante
le corresponde a la propiedad del suelo. Pues ya está, el 10% de
las Unidades de Aprovechamiento totales serán las Unidades de
Aprovechamiento municipal, y el 90% de las Unidades de
Aprovechamiento totales serán las Unidades de Aprovechamiento
privativas (o de la propiedad del suelo, o de los privados, o de los
propietarios, o susceptible de apropiación, el famoso asa). Lo que
damos al municipio también lo podemos representar de forma
unitaria, es decir, directamente sobre el Aprovechamiento Tipo
(vemos que estamos haciendo siempre lo mismo). Entonces el
10% del aprovechamiento tipo le corresponde al municipio, y el
90% restante le corresponde a la propiedad del suelo (que puede
ser también municipio o Administración, por supuesto).