TRABAJO FINAL 13

1. Descripción de la empresa

Trabajo para una empresa del rubro retail estate, presentes en tres países con
alto potencial de crecimiento. Desarrollamos y administramos activos
inmobiliarios multiformato, principalmente de uso comercial, orientados hacia
distintos sectores socioeconómicos. Tenemos cuatro formatos de centros
comerciales: regionales, vecinales, outlet malls y strip centers. Nuestros
locatarios son tiendas por departamento, de mejoramiento del hogar,
supermercados, restaurantes, cines, centros de salud y tiendas menores de
distintos rubros. Estudiamos las ciudades de los países en los que estamos
presentes y buscamos las mejores ubicaciones en cada ciudad. Una vez
elegida la ubicación, materializamos conceptos comerciales a la medida, que
tienen el tamaño adecuado, la infraestructura apropiada y el mix comercial
óptimo. Finalmente, cuando el centro comercial se encuentra construido y
arrendado a nuestros locatarios, nos preocupamos de mejorar continuamente la
experiencia de compra de nuestros clientes. Tenemos una base de ingresos
estable y bien diversificada. La estabilidad de nuestros ingresos se sustenta en
una estructura de contratos cuyos arriendos se componen en mayor parte por
cobros fijos con vencimientos en el largo plazo. Contamos con un equipo
experimentado de profesionales, con el compromiso de nuestros accionistas y
acreedores, con una sólida relación con los retailers y con el reconocimiento de
nuestros clientes.

Datos del mercado 2021 - 2022:

ABL - Área Bruta Locataria: Equivalente a la suma de las áreas disponibles para arrendamiento

ABL Propio: El ABL total multiplicado por la participación del centro comercial

NOI: Net Operating lncome: Ingresos ordinarios - Costo de ventas - Gastos de Administración + Depreciación y
Amortización + NOI Empresas relacionadas
 Margen EBITDA (%)
2. Elaboración de la cadena de valor de su organización.

Actividades de Soporte
 Infraestructura:

Esta actividad tiene una gran importancia, ya que representa una actividad
critica en el rubro de centros comerciales. Proporciona apoyo a toda la
empresa y requiere actividades de planificación, finanzas, contabilidad,
administrativas, etc.
  Administración de recursos humanos:

Parte de los valores de la empresa es el respeto a las personas y crear un

clima laboral que inspire a un equipo excepcional. Por eso se considera el
recurso humano como clave para el crecimiento. Como pilares de la cultura
se tiene el entusiasmo y profesionalismo. Los ejes de acción en la
organización es la comunicación utilizando medios digitales y campañas. Se
realizan entrevistas de adaptación y evaluaciones de competencias. Se
brindan una seria de beneficios por el cumplimiento de objetivos, se
capacita al personal y se reconoce el tiempo de servicio a la organización.

 Inversión y desarrollo:

Esta actividad se mantiene en constante investigación de las tendencias del

mercado en los que el consumidor esta interesado. Busca estar a la
vanguardia de los gustos e intereses del cliente, para estar preparado a los
cambios y adelantarse a ellos para generar ventaja competitiva que genere
seguir creciendo. Al ser un rubro en constante cambio, la evolución
constante es importante. Para esto se necesita inversión en investigación
para poder adelantarse a los cambios que enfrenta el mercado. Los centros
comerciales no solo ofrecen un lugar para acceder a un producto, si no que
ofrecen una experiencia de compra la cual debe estar bien estudiada para
poder satisfacerla.

 Abastecimiento:

Esta actividad contempla los servicios complementarios como limpieza,

seguridad, publicidad, mantenimiento, estacionamientos. Todos estos
servicios hacen que el negocio funcione, buscando dar un servicio de
calidad que brinde una experiencia grata al visitante y busque regresar.

Actividades Primarias:
 Logística de entrada:

Al ser un retail estate, esta tiene relación con los insumos y materias primas
que involucren la construcción o remodelación de los centros comerciales,
que posteriormente son arrendados.
  Operaciones:

El centro comercial no solo ofrece un área arrendada, si no también ofrece

un servicio. Este servicio que se ve reflejado en la experiencia que satisfaga
las necesidades del arrendatario y visitante que ingresa al centro comercial
y transita por áreas como patios de comidas, pasillos, servicios higiénicos,
espacios de entretenimiento y las tiendas.

 Logística de Salida:

Esta tiene relación a crear áreas arrendadas que en el tiempo incrementen

su valor.

 Marketing y ventas:

Actividad que resulta critica en el sector, ya que a mayor publicidad se tiene

mayor afluencia lo que genera un aumento en ventas y genera mayor valor
a las áreas arrendadas.

 Servicio de post venta:

Esta actividad brinda información del consumidor final a través de

encuestas de experiencia y auditorias de externos en los que se pueda
identificar puntos de mejora y las fortalezas de las instalaciones.

3. Descripción del área donde se desarrolla la optimización

Siendo el core del negocio el arrendamiento de espacios comerciales, el área

comercial es clave dentro del proceso estratégico de la empresa para poder
generar rentabilidad en la organización.
Teniendo en cuenta que esta área es el primer contacto entre el cliente y la
organización, la cual ofrecerá nuestros productos y servicios, es fundamental
que esta tenga una visión estratégica y que los objetivos tácticos estén bien
definidos. Además, la información con la que debe contar a través de la
investigación y el análisis del mercado serán clave para la toma de desiciones
que generen valor para la empresa, los cuales generen ventaja competitiva y
generen rentabilidad para la empresa.
 Presentación de 3 situaciones problemáticas.

 Falta de sectorización de espacios comerciales.

 Contratos de arrendamientos mal establecidos.
 Costo de arrendamientos no estandarizados.

4. Justificación de la pertinencia de la elaboración de un modelo de

optimización en el área.

El área comercial, encargada de la determinación del arrendamiento de nuevos

espacios, está programado para el año 2023 el grupo de empresas que serán
ubicadas en las locaciones del Centro Comercial, para ello se tiene que
considerar como principal objetivo, la rentabilidad máxima posible en dicha
programación, teniendo como restricciones la zona de ubicación, el área a
ocupar y el nivel de afluencia de visitantes generado.
Los principales rubros de empresas en las cuales ocuparán serán:
-Gastronomía

-Tecnología

-Moda

-Market

-Restobar

- Entre otros

La justificación para la elaboración de este modelo de programación lineal se

ha dado, pues años anteriores no había o no existía una forma como
determinar las locaciones de las empresas de tal forma que la utilidad o
ganancia por la rentabilidad sea lo máximo posible, esto se realizaba o se
realiza de forma experimental o empírica, pues existen miles de combinaciones
posibles como disponer a las empresas en los espacios determinados,
ignorando si existe una disposición que sea la más conveniente.
Con la implementación de este modelo de programación lineal se podrá obtener
o determinar de una manera óptima la colocación de las empresas en las zonas
disponibles, obteniendo así una rentabilidad mensual máxima, generando
además afluencia de visitantes, incrementando las visitas al centro comercial.
5. Determinar y definir las variables de decisión que se usarán en el
modelamiento del caso.

Variables:
ZAi: Número de empresas que se encuentran en zona exclusiva con afluencia i.
ZBi: Número de empresas que se encuentran en zona media con afluencia i.
ZCi: Número de empresas que se encuentran en zona estándar con afluencia i.
i=1(Afluencia alta) ,2(Afluencia media),3 (Afluencia Baja)

6. Definir y elaborar la función objetivo del modelo de programación lineal.

Función Objetivo: Maximizar los ingresos mensuales por las rentas de los
espacios disponibles en el centro comercial de Larcomar.
Para el planteo de la función objetivo debemos utilizar la información otorgada
por el área comercial:
Costo en soles por metro cuadrado según y afluencia de visitantes:
Afluencia Afluencia Afluencia
Alta Media Baja
Zona
80 75 70
Exclusiva
Zona Media 65 60 55
Zona
60 50 50
Estándar

Metraje promedio en m2 por cada zona y afluencia de visitante.

Afluencia Afluencia Afluencia
Alta Media Baja
Zona
240 220 200
Exclusiva
Zona Media 220 180 150
Zona
150 120 100
Estándar

Por lo que se tendría los costos mensuales:

Afluencia Alta Afluencia Media Afluencia Baja

Zona Exclusiva S/ 19,200.00 S/ 16,500.00 S/ 14,000.00
Zona Media S/ 14,300.00 S/ 10,800.00 S/ 8,250.00
Zona Estándar S/ 9,000.00 S/ 6,000.00 S/ 5,000.00
Luego la función objetivo:
Max Z=
19200ZA1+16500ZA2+14000ZA3+14300ZB1+10800ZB2+8250ZB3+9000ZC1+6000Z
C2+5000ZC3
f. Identificar y plantear matemáticamente las restricciones del modelo.
-Restricciones de área:
Para el área exclusiva se dispone de 8000 m^2.
240ZA1+220ZA2+200ZA3<=8000

Para el área media se dispone de 6430 m^2.

220ZB1+180ZB2+150ZB3<=6430

Para el área estándar se dispone de 5890 m^2.

150ZC1+120ZC2+100ZC3<=5890

-Restricciones de admisión de empresas según zona

Cantidad máxima de empresas en zona exclusiva:36
ZA1+ZA2+ZA3<=36

Cantidad máxima de empresas en zona media:35

ZB1+ZB2+ZB3<=35

Cantidad máxima de empresas en zona estándar:49

ZC1+ZC2+ZC3<=49

-Restricciones de afluencia necesaria:

Alta: 39
ZA1+ZB1+ZC1>=39

Media: 40
ZA2+ZB2+ZC2>=40

Baja: 40
ZA3+ZB3+ZC3>=40

Restricciones de No negatividad:
ZAi>=0
ZBi>=0
ZCi>=0

7. Planteamiento del modelo total.

Max Z=
19200ZA1+16500ZA2+14000ZA3+14300ZB1+10800ZB2+8250ZB3+9000ZC1+6000ZC
2+5000ZC3

SUJETO A:

240ZA1+220ZA2+200ZA3<=8000

220ZB1+180ZB2+150ZB3<=6430

150ZC1+120ZC2+100ZC3<=5890

ZA1+ZA2+ZA3<=36

ZB1+ZB2+ZB3<=35

ZC1+ZC2+ZC3<=49

ZA1+ZB1+ZC1>=39

ZA2+ZB2+ZC2>=40

ZA3+ZB3+ZC3>=40

ZA1>=0

ZA2>=0

ZA3>=0

ZB1>=0
ZB2>=0

ZB3>=0

ZC1>=0

ZC2>=0

ZC3>=0

8. resolver el modelo usando el software LINDO.

Ingresando el modelo de programación lineal en el software LINDO :

El cual nos emitirá un reporte de solución:

9. Presentar una tabla resumen de los principales resultados del modelo; la
solución óptima, el valor óptimo, las restricciones activas e inactivas, las
 holguras y/o excedentes, los rangos de la función objetivo y los rangos de
los lados derechos.
Del reporte obtenido, se tiene la solución óptima
Afluenci Afluenci Afluenci
a Alta a Media a Baja
Zona
4 32 0
Exclusiva
Zona Media 18.8 8 8.2
Zona
17.2 0 31.8
Estándar

Redondeando a valores enteros:

Afluenci Afluenci Afluenci
a Alta a Media a Baja
Zona
4 32 0
Exclusiva
Zona Media 19 8 8
Zona
17 0 32
Estándar

Valor óptimo: $ 1 341 490

Restricciones Activas
240ZA1+220ZA2+200ZA3<=8000

220ZB1+180ZB2+150ZB3<=6430

ZA1+ZA2+ZA3<=36

ZB1+ZB2+ZB3<=35

ZC1+ZC2+ZC3<=49

ZA2+ZB2+ZC2>=40

ZA3+ZB3+ZC3>=40

ZA3+ZB3+ZC3>=40
Restricciones Inactivas.
150ZC1+120ZC2+100ZC3<=5890

ZA1+ZB1+ZC1>=39

Holguras y/o excedentes:

Según el reporte estas tienen holgura igual a cero:

240ZA1+220ZA2+200ZA3<=8000

220ZB1+180ZB2+150ZB3<=6430

ZA1+ZA2+ZA3<=36

ZB1+ZB2+ZB3<=35

ZC1+ZC2+ZC3<=49

ZA2+ZB2+ZC2>=40

ZA3+ZB3+ZC3>=40

Y estas restricciones con holguras /excedentes diferente de cero

150ZC1+120ZC2+100ZC3<=5890  H=130

ZA1+ZB1+ZC1<=39  E=1

Rangos de la función objetivo y coeficientes del lado derecho:

 10. Presentar un cronograma de implementación de los resultados del
modelo.

Actividad Fecha Inicio Fecha Final

Convocatoria de empresas de todo tipo 1/09/2022 30/09/2022
Evaluación del área Comercial 1/10/2022 20/10/2022
Evaluación del área de Legal 1/10/2022 30/10/2022
Evaluación de la Oficina Técnica 1/10/2022 30/11/2022
Selección de empresas para cada tipo de zona 1/12/2022 15/12/2022
Implementación de la política según el modelo de P.L. 15/12/2022 20/12/2022
Establecimiento de las empresas en las locaciones asignadas. 21/12/2022 31/12/2022

11. Elaborar conclusiones del proyecto.

  Se ha planteado el modelo de programación lineal teniendo como una rentabilidad
máxima de $ 1 341 490.00.

 Se ha podido determinar qué cantidad de empresas se destinarán para el próximo año

las locaciones en arrendamiento en el centro comercial Larcomar.

 El área comercial programará la selección de empresas según la política de decisión

establecida como resultado del modelo implementado.

 El área comercial se encargará de la evaluación de los contratos de arrendamiento

existentes para determinar nuevas locaciones para la implementación de la nueva
política de arrendamiento según el modelo de programación lineal.

Recomendaciones finales:
- El área comercial podrá negociar el importe mensual de arrendamiento dependiendo el
tipo de zona (exclusiva) y el tiempo de contrato cumplido, lo cual en el futuro se podría
implementar nuevas restricciones a nuestro modelo de programación lineal.