Comprar en España

COMO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA
N O V. 2 0 1 7
HOW TO BUY IN | SPAIN
Obtenga su número de identidad de extranjero (NIE)

Si desea realizar cualquier transacción comercial o financiera en España, incluyendo
la compra de una casa o la apertura de una cuenta bancaria, necesitará un número de
identificación de extranjero (NIE).
• Los ciudadanos de la UE lo obtendrán automáticamente cuando se registren.
• Los ciudadanos de otras nacionalidades deberán registrarse previamente y obtener
un permiso de residencia.
• Podrá solicitar un NIE en la embajada española en su país de origen.
Abra una cuenta bancaria en España

Necesitará una cuenta bancaria española si quiere comprar una propiedad en España. La
mayor parte de los vendedores sólo aceptarán cheques emitidos por bancos españoles y
pagaderos en Euros.
Contrate un traductor
Incluso si usted considera que tiene un nivel fluido de español, los documentos legales
pueden ser especialmente complicados. Por lo tanto, tener estos documentos traducidos a
su idioma, será de gran ayuda para comprender el contracto.
• Consulte el sitio web del Ministerio de Asuntos Exteriores de España para encontrar
una lista de traductores acreditados.
Negocie un acuerdo
El contrato de Arras es un acuerdo privado entre las dos partes. Cuando ambas partes han
acordado un precio, usted debe asegurarse de que el vendedor es dueño de la propiedad
y que está libre de cargas. Como comprador, se le aconseja comprobar las escrituras en
el registro de la propiedad y si existen hipotecas pendientes de pago con el fin de poder
cancelarlas ante notario. Una nota simple lo confirmará.
• El contrato, aparte de fijar el precio de ventadel inmueble, incluye fechas límites
para poder completar varios pasos del proceso. Por ejemplo, si aún no tiene la
financiación asegurada, el contrato puede especificar una fecha límite en la cual
deberá tener una hipoteca para la propiedad.
• Cuando firme el contrato de Arras, tendrá que hacer el depósito inicial, normalmente
corresponde aproximadamente al 10 por ciento del precio total de la compra de la
propiedad. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada,
mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.
Solicite una hipoteca

A no ser que compre la propiedad con dinero efectivo, necesitará financiar su compra.
Puede hacerlo solicitando un préstamo con garantía hipotecaria sobre una propiedad
existente que posea, solicitando una hipoteca en su país de origen o contratando una
hipoteca con un prestamista español. Pregunte a su agencia inmobiliaria, ellos podrán
recomendarle la mejor opción para usted.
Notario
La escritura pública de la compraventa de vivienda no es obligatoria, salvo que se contrate
una hipoteca, pero la inmensa mayoría de los ciudadanos eligen acudir al notario para
realizarla por su seguridad jurídica. En el acto de firma de la escritura pública, el notario,
entre otras cosas, 1) comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y
comprador; 2) expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda; 3) confirma el pago
de las cuotas de la comunidad, y 4) solicita el justificante del pago del impuesto sobre
bienes inmuebles (IBI).
• Normalmente el notario es elegido por el comprador.
Registro de la propiedad
Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de
evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación
al notario, que procederá al envío al registro de la propiedad de una copia electrónica
autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia
autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
• El coste de los servicios de registro y notariado en conjunto oscila entre el 0,5 por
ciento y el 1 por ciento del precio de venta de la propiedad y es pagado por el comprador.
• Si está comprando una propiedad nueva, usted no será propietario de la propiedad

hasta que finalice la obra y reciba los certificados pertinentes.
Calcule los impuestos sobre la propiedad

Como comprador de una propiedad en España hay una serie de gastos e impuestos sobre
el precio de la propiedad que tendrá que pagar. Dependiendo de si usted compra una
propiedad nueva a un promotor o una propiedad usada a una persona particular, tendrá
que pagar o bien el IVA y el impuesto de timbre, o bien un impuesto sobre transmisiones
patrimoniales.
¿Cuáles son los gastos involucrados en comprar / poseer / vender una propiedad
en España?
Gastos para la compra de una propiedad nueva

Cuando compre una propiedad en España, guarde simepre copias impresas y digitales
de todas las facturas relacionadas con su compra. Igualmente, si realiza alguna obra o
remodelación de la propiedad una vez que la posea, guarde copias de todas las licencias y
facturas. Podrá compensar estos gastos contra la plusvalía cuando la venda, y así reducir su
impuesto sobre ganancias de capital en la venta de propiedades.
IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez
paga el IVA (actualmente es el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquella vivienda
que se adquiere al promotor tras la construcción de la misma. Si las viviendas han estado
alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en
ellas también se considera «primera entrega», con lo que pagaría el IVA. Por otro lado,
si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y se
considerarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes.
Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente
a viviendas (edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine
a viviendas), incluidos garajes y sus anexos que se transmitan a la vez y siempre que el
número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar
en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será
el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5%
- 1.5%) sobre el importe de la compraventa. Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo
que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% - 1,5%)
Los gastos para la compra de una vivienda de segunda mano en España

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): es el impuesto que grava las ventas
de inmuebles impuesto alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas
de segunda mano. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio
escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda
adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% - 10%). Existen también tipos
reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...)
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas
nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el
registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma,
en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa
Gestoría: sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor
administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura
de compra en el Registro de la Propiedad. La gestoría es seleccionada por la entidad
financiera puesto que si no, no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la
hipoteca en el Registro de la Propiedad. Al ser profesionales libres, sus tarifas no están
reguladas y pueden variar de unas empresas a otras.
Otros gastos
Estos son los gastos adicionales que probablemente tendrá que afrontar al comprar
cualquier propiedad en España, independientemente de si la propiedad es nueva o no.
Honorarios de la agencia inmobiliaria

La agencia inmobiliaria cobrará unos honorarios que serán pagados por el vendedor, a
menos que se acuerde lo contrario. A pesar de la capacidad de internet para reunir a
compradores y vendedores sin necesidad de un agente, la mayoría de las personas todavía
prefieren la ayuda de agentes especializados para encontrar una propiedad en España. Sin
embargo, usted debe ser consciente de que los agentes cobran entre el 3% y el 15% del
precio de venta, dependiendo de la región y el tipo de la propiedad.
Honorarios Legales
Se recomienda contratar a un abogado para ayudarle durante el proceso de compra. Su
abogado redactará y revisará los contratos en su nombre y podrá explicarle todas las
cuestiones jurídicas y administrativas. Un abogado le cobrará según el servicio que usted
necesite. Esto variará según la complejidad de la compra.
Costes de la hipoteca
Si usted decide comprar con una hipoteca, incurrirá en varios costes adicionales. Primero
habrá que realizar una tasación de la propiedad que el proveedor hipotecario requerirá
antes de otorgar la hipoteca. Esto será pagado por el comprador y puede costar alrededor
de 500 euros. Además, existirán otros costes propios de la hipoteca. Esto varía según el
proveedor, e incluso según el acuerdo en particular del cliente con el proveedor.
Registro de la propiedad
Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de
evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación
al notario, que procederá al envío al registro de la propiedad de una copia electrónica
autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia
autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
El coste de los servicios de registro y notariado en conjunto oscila desde el 0,5 por ciento
al 1 por ciento del precio de venta de su propiedad y es pagado por el comprador.
Costes asociados con poseer una propiedad en España

Aunque no son estrictamente los costes de transacción, como tasas e impuestos, hay otros
costes a tener en cuenta al comprar una casa en España.
Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es un impuesto local sobre la propiedad en España, independientemente de si el propietario
es residente o no. Se calcula sobre la base del valor catastral (un valor administrativo que
generalmente es menor que el valor de mercado, a veces considerablemente) establecido
por cada ayuntamiento y la tasa de impuesto va del 0.4% al 1.1% del valor catastral
dependiendo de la región española.
Los gastos de comunidad

Los dueños de cualquier propiedad que formen parte de cualquier desarrollo, edificio o
complejo residencial en el que existan zonas comunes compartidas con otros propietarios
están por ley obligados a ser miembros de la comunidad de propietarios. Esto implica pagar
cuotas comunitarias por el mantenimiento de las áreas comunes, y cualquier otro servicio
que la comunidad vote. Los gastos variarán de acuerdo a la magnitud de las áreas comunes,
los costos de mantenerlas y los servicios que la comunidad vote.
Costes a tener en cuenta al vender una propiedad en España

Plusvalía municipal
Es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía
fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado
durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Para el cálculo
del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la
vivienda, sino el valor catastral.
Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el
vendedor el inmueble (tiene como límite máximo 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año.
En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)
Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un
plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.
Impuesto sobre las ganancias de capital

La venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas (IRPF) si se reside en España. En caso contrario, estará sujeta al Impuesto sobre
la Renta de no Residentes. Toda ganancia, si la hay, debe declararse como incremento
patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta,
siempre que haya habido beneficios.
Getting a Residencial Visa

Find out if you need a visa
How long you plan to stay will in many cases determine whether you need a visa. Generally, if
you want to stay in Spain for more than 90 days you will need a visa.
If you are a citizen of the European Union (EU), the European Economic Area (EEA), or
Switzerland, you do not need a visa to live or work in Spain, regardless of how long you plan
to stay.
Choose the right type of visa

You will need a different type of visa depending on whether you plan to work in Spain and
how long you plan to live there. If you want to retire to Spain and live in the property you’ve
bought, you’ll need a different type of visa.
A resident visa to retire in Spain allows you to live in Spain without working. To qualify for
one, you’ll need a valid passport, proof that you have adequate financial resources and a
medical certificate from your doctor.
If you want to work, you must first get hired by a Spanish company. The company will
contact the Spanish Immigration Office to get a letter of approval.
You also may be eligible for a “Golden Visa”, available for investors and self-employed people.
If the property you bought in Spain is worth more than $500,000, this would potentially
qualify you for the fast-track visa.
Complete a visa application

You must complete and submit your visa application in person, either at an immigration
office in Spain or at one of the consular offices abroad.
You may be required to have original documents translated into Spanish.
Apply for permanent residence

If you want to make Spain your home, you can apply for permanent residency after you’ve
lived there continuously for five years. With permanent residency, you can stay in Spain
indefinitely and enjoy the same benefits as Spanish citizens.
If you decide you want to be a full citizen of Spain, you can apply for Spanish nationality after
having lived there continuously for 10 years.
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Tel.: +34 917 810 691
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Guía de
Compra
de Vivienda
en España
01
Introducción
Costa Brava - Barcelona - Costa Dorada - Mallorca - Costa Blanca - Costa Cálida - Costa del Sol
Comprar una
vivienda en España
01
Introducción
Si estás leyendo esto es porque
probablemente has decidido comprar
una casa en España ¡Enhorabuena!.
Sin duda has elegido el mejor sitio para

vivir, ya sea todo el año o sólo algunos
meses. Llegados a este punto, seguro
ya sabes todas las bondades de vivir en
este maravilloso lugar, donde siempre
brilla el sol.
Así que vamos a lo que nos ocupa: ¿y

ahora qué? Primero de todo, ¡relájate!.
Es mucho más fácil de lo que parece, y
te lo explicamos a continuación.
Pero sobre todo, no te preocupes,

Sonneil estará a tu lado desde la
primera visita :)
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2
02
¿Qué necesito para comprar
una vivienda en España?
NIE
Cuenta bancaria en España
02
¿Qué necesito para
comprar una
vivienda en España?
NIE:
Número de Identificación de Extranjeros.
Este número lo necesitaráspara realizar

cualquier trámite o transaccióen España.
Puedes solicitar tu número encualquier

comisaría de policía o sede de
extranjería.
También puedes tramitarlo desde el

consulado español en tu país.
Este trámite puede tomar de 2 a 5

semanas, así que es importante que
inicies este trámite con antelación
suficiente a la
compra.
Cuenta bancaria en España:

No es obligatorio, pero sí recomendable.
Si decides solicitar financiación, una cuenta abierta en el banco de la hipoteca será

imprescindible.
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4
03
Antes de firmar
En segunda mano
En Obra Nueva terminada
En Obra Nueva Sobre Plano
03
Antes de firmar
En Sonneil hacemos siempre un control previo de las viviendas que comercializamos, para
asegurarnos de que no tendrás ningún problema a la hora de escriturar.
Además, cuando acudamos a la escritura, el notario se asegurará de que la operación cumple

con la legalidad y comprobará toda la documentación y aspectos relevantes.
Con todo, es recomendable que antes de firmar un contrato de compraventa compruebes los
siguientes aspectos:
En segunda mano:
Visita: Titularidad:
Es imprescindible hacer una visita al La Nota Simple o la escritura de
inmueble e inspeccionar detenidamente propiedad corroborarán que quien está
la vivienda para asegurarte de que todo vendiendo el inmueble está habilitado
está como quieres. para ello. Todos los titulares de la
vivienda deben suscribir el contrato de
compraventa.
Cargas y deudas: ¿Hay luz y agua?:

Puedes solicitar al propietario que te Quizás te interese hacer un cambio de
aporte la Nota Simple actualizada del titularidad de los suministros, ya que
inmueble. En este documento figurarán es más económico que contratar un
las cargas, si las hay, de la vivienda. En alta nueva. Para eso es importante
nuestro país, los inmuebles deben que los suministros estén activos y al
venderse libre de cargas, a menos que corriente de pago.
ambas partes pacten lo contrario y se
refleje así en la escritura.
Con total tranquilidad. Trabajamos con los mejores auditores de vivienda y tasadores.
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6
En Obra Nueva terminada:

¿Hay LPO?: Seguro Decenal:
Licencia de Primera Ocupación. Es la Este seguro responderá por los
licencia que expide el ayuntamiento desperfectos en la construcción (a
donde se encuentra la promoción nivel estructural) que puedan surgir
certificando que la vivienda está durante los primeros 10 años desde la
efectivamente terminada y cumple con los finalización de la obra. Es obligatorio
requisitos necesarios para ser utilizada. para registrar las viviendas, y el
promotor debe disponer de él.
Titularidad:
La Nota Simple de la vivienda te
confirmará el titular de la misma. Debe
ser quien firme el contrato.
En Obra Nueva Sobre Plano:

Solicitar Avales: Licencias de Construcción
Los avales son seguros bancarios que expedidas por el Ayuntamiento
aseguran que se te reembolsarán las
cantidades entregadas a cuenta en caso
de que la obra no se lleve a cabo. En
Sonneil solo trabajamos con promotores
que ofrecen avales para garantizar una
compra segura y tranquila.
Titularidad:
La Nota Simple del solar sobre el que se
está edificando debe indicar que el titular
del mismo es el promotor a quien
estamos comprando.
7
04
La reserva y el contrato
de compraventa
04
La reserva y el contrato de compraventa
La reserva:
Es un documento previo al contrato de
arras que se firma en el momento de la
decisión de compra para “bloquear” la
vivienda. Se hace entregando una
cantidad de dinero que oscila entre los
3000 € y los 6000 €, según el acuerdo a
que se llegue. Hay que observar las
limitaciones de pagos en efectivo que
existen en España.
El contrato de compraventa:
Este contrato es el compromiso en firme de compra y venta. Debe recoger entre otras cosas:
Datos de los propietarios Datos de los compradores
Datos de la vivienda: Precio de la vivienda (sin IVA) y sus

Dirección, número de finca registral, etc. anejos (garaje, trastero…)
Especificar las cantidades entregadas Establecer el tiempo máximo en el

en concepto de reserva y lo que queda que se debe firmar la escritura.
por pagar en el momento de la Es importante que se fije un plazo
escritura. suficiente para poder hacer todos los
trámites necesarios (por ejemplo, el
NIE, o tramitación de hipoteca).
Las cantidades entregadas en concepto de reserva suelen ser del 10% del valor de la vivienda.
Si ya has entregado dinero en el momento de la reserva, se descontará lo que ya has
entregado y solo tendrás que abonar el resto. Es importante saber que si te arrepientes de la
compra, perderás el dinero entregado. Mientras que si es el vendedor quien se arrepiente,
deberá abonarte el doble de lo entregado.
Es importante acompañar el contrato de arras con la Nota Simple actualizada del inmueble.
El procedimiento de reserva depende también del acuerdo al que llegues con el propietario o
bien con el promotor.
9
05
Quiero pedir una hipoteca
05
Quiero pedir una hipoteca
En España hay diversas ofertas de financiación para segunda residencia para clientes
extranjeros.
Actualmente podrás conseguir financiación entorno al 70% del valor de compra de la

vivienda, en función de tus condiciones financieras.
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11
06
Y por fin… ¡La escritura!
¿Qué debo llevar yo?
¿Qué debe aportar el vendedor?
¿Y qué va a pasar en la notaría?
06
Y por fin… ¡La escritura!
Una vez que todos los trámites estén resueltos, tendremos que fijar una fecha
para firmar la escritura. La notaría la eliges tú, salvo acuerdo en contrario,
como comprador.
Hasta que llegue ese día, el notario, el propietario y nosotros tendremos que
asegurarnos de que todo estará listo para el gran día.
¿Qué debo llevar yo?

NIE / DNI Información sobre la hipoteca
contratada (si la hay)
Tu ilusión
13
¿Qué debe aportar el vendedor?

El contrato de compraventa El título de propiedad de la vivienda
o la división horizontal
La Nota Simple actualizada Certificado de la Comunidad de

Propietarios indicando que no
existe deuda pendiente (en caso de
que haya comunidad constituida)
Certificado de eficiencia energética Cédula de habitabilidad (solo

obligatoria en Cataluña) / LPO
(solo en obra nueva)
Seguro Decenal (solo en Obra Nueva) Comprobante del último pago del
IBI
Comprobante del último pago de los Llaves de acceso a la vivienda y a

suministros los anejos
¿Y qué va a pasar en la notaría?
Durante los días previos, el notario

comprobará toda la documentación y
redactará la escritura a la que podrás tener
acceso con anterioridad para leerla
detenidamente.
Una vez allí, leerá en voz alta la escritura,

firmaréis y te entregarán las llaves de tu
nueva casa.
Una vez finalizado el proceso, el notario se

encargará de enviar la escritura al registro de
la propiedad para que se registre la vivienda
y figures tú como el flamante nuevo
propietario :)
14
07
Cuánto cuesta comprar
una vivienda en España
07
Cuánto cuesta comprar una vivienda en España
La compra de una vivienda conlleva una serie de gastos.
Debes tener en cuenta que necesitarás aproximadamente un 15% del valor de la vivienda para
formalizar la compraventa.
Impuestos
IVA: ITP:
Solo para obra nueva. Impuesto de transmisiones
Es el 10% del valor escriturado. patrimoniales, para segunda mano.
El porcentaje varía en cada
comunidad autónoma, que oscila entre
el 6% y el 10%
Honorarios de la notaría (aprox. 1% del valor de la vivienda)
Inscripción en el registro de la propiedad (aprox 1% del valor de la

vivienda)
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (según cada CCAA, entre

0,5% y 1,5%)
16
En caso de que hayas decidido contratar una hipoteca, tendrás que tener
también en cuenta:
Gastos de formalización de hipoteca
Tasación de la vivienda
Honorarios de la notaría para la escritura de la hipoteca
¿Alguna pregunta? Estaremos a tu lado para lo que haga falta. Dinos qué necesitas.
Tenemos acuerdos con los mejores profesionales, con las mejores tarifas.
17
08
Otros Servicios
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Otros servicios
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¿Qué pasa cuando no estoy? Tu casa siempre a punto.

Empresas de seguridad y vigilancia
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Gestión de alquileres temporales
Mantenimiento
Jardinería
Limpieza
¡Escríbenos!
20
Guía de
Compra
de Vivienda
en España

Comprar en España

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Solicite una hipoteca

• Si está comprando una propiedad nueva, usted no será propietario de la propiedad

Calcule los impuestos sobre la propiedad

Gastos para la compra de una propiedad nueva

Los gastos para la compra de una vivienda de segunda mano en España

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Costes asociados con poseer una propiedad en España

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Los gastos de comunidad

Costes a tener en cuenta al vender una propiedad en España

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Datos de los propietarios Datos de los compradores

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¿Qué debo llevar yo?

¿Qué debe aportar el vendedor?

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¿Y qué va a pasar en la notaría?

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Honorarios de la notaría (aprox. 1% del valor de la vivienda)

Inscripción en el registro de la propiedad (aprox 1% del valor de la

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (según cada CCAA, entre

Gastos de formalización de hipoteca

Honorarios de la notaría para la escritura de la hipoteca

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